DIE ROLLEvon China im Wachstum von Phukets Immobilienmarkt
In den letzten Jahren bis 2019 kamen mehr Besucher aus China nach Thailand (und Phuket) als aus jedem anderen Land. Aber obwohl der Zustrom von Menschen und Kapital aus China wichtige Antriebskräfte im Tourismus- und Immobiliensektor waren, ist dies nicht mehr der Fall.
Chinas Bevölkerung (zum Zeitpunkt der Veröffentlichung) beläuft sich auf 1.40 Milliarden, was erstaunliche 18 Prozent der Weltbevölkerung ausmacht. Der wirtschaftliche Wandel in den letzten 50-Jahren war verblüffend und hat sich zu einem Produktionsmotor und zur zweitgrößten Volkswirtschaft der Welt entwickelt. Die meisten Prognostiker sind sich einig, dass es in den nächsten 15-Jahren die USA überholen und die größte Volkswirtschaft der Welt werden wird.
Als die Wirtschaft weiter wuchs, nutzten chinesische Staatsangehörige einen Teil ihres neu gewonnenen Reichtums, um Immobilien im Ausland zu kaufen, und es wird geschätzt, dass sie allein im Jahr 100 über 2017 Milliarden US-Dollar für ausländische Immobilien ausgegeben haben. Ein Großteil dieses Geldes fand seinen Weg nach Thailand, insbesondere nach Phuket.
Einst platzierte Chinas größte Website für Käufer von Auslandsimmobilien, Juwai, Thailand an dritter Stelle auf der Liste der Länder, die Anfragen von potenziellen chinesischen Immobilieninvestoren erhalten. Leider haben Reisebeschränkungen für chinesische Staatsangehörige und Devisenkontrollen dazu geführt, dass der Boom, den chinesische Investoren in Phuket auslösten, zu Ende gegangen ist. Wir hoffen, dass dies nur eine vorübergehende Atempause ist.
Warum kaufen chinesische Investoren Immobilien in Phuket?
Während hochwertige Immobilien in China heute noch allgemein als überteuert gelten, insbesondere in den Großstädten, müssen wir einige interne Änderungen und eine Lockerung der strengen Reisebeschränkungen für chinesische Staatsangehörige sehen, bevor wir zum vorherigen Kaufrausch zurückkehren . Die Anziehungskraft von Investment-Eigentumswohnungen sowie Wohn- oder Investment-Poolvillen war vor 2019 erheblich. Die meisten Chinesen der Mittelklasse wurden in ihrem eigenen Land vom Markt verdrängt, und so viele Chinesen betrachteten Phuket nicht nur als tropisches Paradies, sondern auch als erschwinglicher Ort, um ihr Geld anzulegen.
Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels hat China die Beschränkungen für „nicht unbedingt erforderliche“ Reisen weiter verschärft und in einigen Städten eine der längsten Sperrungen der Welt erlebt, um seine „Zero Covid“-Politik durchzusetzen. Die Behörden haben sogar betont, dass sie die Ausstellung von Reisedokumenten für chinesische Staatsangehörige weiter prüfen werden, was bedeutet, dass ein Ende der strengsten Richtlinien seit Jahrzehnten nicht in Sicht ist.
Im Vergleich zu China sind Immobilien in Phuket billig und bieten in vielerlei Hinsicht ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis als Immobilien in anderen Ländern, die auf der oben genannten Juwai-Liste aufgeführt sind. Aber ohne die Möglichkeit, auf die Insel zu gelangen, und ohne die Möglichkeit, Währungen problemlos nach Übersee zu transferieren, müssen wir mit angehaltenem Atem warten, bis sich China wirklich wieder öffnet.
Die Preise sind nicht der einzige Faktor, warum Chinesen darauf aus sind, auf den Immobilienmarkt von Phuket zurückzukehren.
Hier sind einige andere Gründe, warum die Chinesen in Phuket investieren:
Hier sind einige andere Gründe, warum die Chinesen in Phuket investieren:
Zu aktuellen Preisen sehen die Chinesen viel Aufwärtspreispotenzial für Phuket-Immobilien. Geduldige Anleger werden sehr davon profitieren.
Die Chinesen kennen und akzeptieren das Konzept des Erbpachtvermögens. Alle Immobilien in China sind Eigentum der Regierung - auf Dauer! - Die einzige Option in China ist also die Pacht.
Ausländer können Eigentumswohnungen in Phuket kaufen, ein Konzept, das in China unbekannt ist. Eigenverantwortung “auf Dauer” ist eine Hauptattraktion für chinesische Käufer.
Angesichts von Zinssätzen nahe Null (0.35%) sehen die Chinesen die Möglichkeit, durchschnittliche Mietrenditen von 6% - 7% pro Jahr zu erzielen, als zu gut an, um darauf zu verzichten.
In Luftlinie sind es nur 100 Meilen von der chinesischen Grenze zur Provinz Chiang Rai in Nordthailand. Obwohl etwas weiter entfernt, ist es nur eine 5-stündige Fahrt durch Laos nach Thailand. Diese relative geografische Nähe macht Thailand zu einem sehr attraktiven Reiseziel.
Es gibt täglich Dutzende von Flügen nach Thailand, die von den meisten großen chinesischen Städten abfliegen. Derzeit bieten 22 Airlines Direktflüge von China nach Phuket an.
Einige chinesische Staatsangehörige geben zu, über die Zukunftsaussichten für die chinesische Wirtschaft unsicher zu sein. Diese Unsicherheit treibt sie dazu, Geld aus China in eine andere Währung zu bringen. Phuket und der Thai Baht sind für sie beide attraktive Alternativen.
Viele Chinesen sind sich nicht nur ihrer Wirtschaft, sondern auch ihrer Regierung nicht sicher. Dieselbe Regierung schreibt Kapitalkontrollen vor, um den Geldtransfer aus China einzuschränken. Wenn überhaupt, haben diese Beschränkungen zu einer stärkeren Motivation geführt, zumindest einen Teil ihres Geldes zu bewegen. Die meisten Chinesen kennen die Möglichkeiten, ihren Yuan über die Grenze zu bewegen, und die Zuwiderhandler scheinen nicht allzu besorgt darüber zu sein, erwischt zu werden.
Das Volumen der chinesischen Käufer in Phuket war in der zweiten Hälfte von 2018 etwas niedriger, was teilweise auf einen Bootsunfall mit chinesischen Staatsangehörigen zurückzuführen war (siehe A Relativ Recent Swan auf S. 66). Während dieser Zeit hat das Land auch die Menschen unter Druck gesetzt, die Geld aus China abholen (wie oben erwähnt).
Geld aus China wird auf absehbare Zeit ein wesentlicher Treiber für Immobilien in Phuket sein. Mit zunehmender Anzahl von Touristen werden noch mehr Chinesen den Vorteilen von Immobilieninvestitionen in Phuket ausgesetzt sein. Dies ist ein relativ neues Käufersegment, und da es wächst, sollte es dem Immobiliensektor sowohl in Phuket als auch im Rest von Thailand einen zunehmenden Auftrieb verleihen.
DER INDISCHE SUBKONTINENT ALS SCHLÜSSELTREIBER VORAUS?
Könnte Indien die China-Lücke füllen? Wir hoffen es.
Bevor die Welt Covid erlebte, schickte Indien jedes Jahr die siebtgrößte Anzahl von Touristen nach Thailand. Aber der wichtige Punkt, der hier anzumerken ist, ist, dass die 1.3 Millionen Besucher nur 0.1 % der indischen Bevölkerung ausmachten. Um dies ins rechte Licht zu rücken: Die Niederlande rangieren jedes Jahr an sechster Stelle bei den Besuchern des Vereinigten Königreichs, aber die 2.06 Millionen Menschen, die jährlich von Holland nach Großbritannien reisen, machen fast 12 % der niederländischen Bevölkerung aus.
Mit fast 300 Millionen ist die indische Mittelschicht über 17x der niederländischen Bevölkerung. Das ist nur die Mittelklasse, und diese Zahl wird sich in den kommenden Jahren voraussichtlich verdoppeln. Dieser weitgehend unerschlossene Markt könnte nicht nur die Touristenzahlen in Thailand ankurbeln, sondern auch die Immobilienverkäufe.
Wie China liegt Indien geografisch in der Nähe von Thailand, was es zu einem geeigneten Land für den Besitz einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie oder eines Ferienhauses macht. Die direkte Entfernung zwischen Kalkutta (im Osten Indiens) und Chiang Mai (im Norden Thailands) beträgt nur 736 Meilen (1,185 km), was einen Flug von nur 1 Stunden 20 Minuten ergibt. Die Flugzeit nach Phuket beträgt nur 2 Stunden 15 Minuten.
Menschen, die sich Sorgen über die Auswirkungen von Auslandsreiseverboten und Devisenkontrollen in China machen, befürchten, dass dies den Immobiliensektor von Phuket dezimieren könnte. Aber vergiss nicht, Phuket war schon einmal hier. Tatsächlich viele Male. Als eine Abwertung des Euro dazu führte, dass die Westeuropäer nicht mehr zu Besuch kamen, nahmen die Russen die Flaute auf. Als der Rubel fiel und die russischen Touristenzahlen zurückgingen, holten die Chinesen nach. Wenn die Welt wieder zur Normalität zurückkehrt, aber chinesische Investoren aufhören zu kaufen, dann haben wir keinen Zweifel, dass die Touristen einer anderen Nation einen Teil der Flaute auffangen werden.
Da Inder in der Vergangenheit nicht in großer Zahl auf die Insel gekommen sind, bleibt der Verkauf von Immobilien an Inder ein weitgehend unerschlossener Markt. Da Inder noch keine etablierte Klientel sind, ist es vielleicht verfrüht zu erwarten, dass Investoren vom Subkontinent einen etwaigen Umsatzrückgang an chinesische Käufer ausgleichen. Trotzdem haben Inder nur wenig Probleme, Geld ins Ausland zu überweisen, und schon gar keine Reiseverbote. Es wird interessant sein zu sehen, ob sich zukünftige große Zahlen indischer Touristen auf Phuket Real Estate auswirken könnten, wenn wir uns weiter in die 2020er Jahre bewegen.
Die ersten Direktflüge aus Indien begannen 2018, wobei Go Air – eine der schnell wachsenden Fluggesellschaften Indiens – Direktflüge sowohl von Delhi als auch von Mumbai anbot. Es wird auch erwartet, dass Thai Airways die Flüge nach Indien im Sommer 2022 wieder aufnehmen wird.
Was wirklich ermutigend ist, ist die Tatsache, dass die 1.3 Millionen Inder, die Thailand besuchten, bevor Direktflüge verfügbar waren, jetzt noch mehr Möglichkeiten haben. Vor Covid gab es 5 Direktflüge pro Woche aus nur 2 Städten. Wie viel mehr wird der indische Tourismus (und die Immobilieninvestitionen indischer Staatsangehöriger) in Phuket wachsen, wenn die Flüge aus anderen indischen Städten wieder ernsthaft beginnen?
Der russische Markt in Phuket
Russische Touristen waren vor 2019 das sechstgrößte Besuchersegment in Thailand. Schätzungen zufolge sind jedoch mehr als die Hälfte aller russischen Besucher Thailands im Laufe der Jahre nach Phuket gekommen.
Es sollte daher nicht überraschen, dass russische Investoren vor Covid nur hinter den Chinesen rangierten, wenn es um die meisten Immobilien ging, die jedes Jahr in Phuket gekauft wurden.
Bis vor fünf Jahren waren Tourismus und Investitionen aus Russland überall auf der Insel zu sehen, aber das änderte sich mit der Abwertung des Rubels. Der Rubel ist sicherlich volatil, aber wenn sich die Stabilisierung seiner Währung fortsetzt, werden wir wahrscheinlich sehen, dass viele Russen in Scharen nach Phuket zurückkehren. Dies gilt insbesondere, da Thailand russische Touristen willkommen heißt, während direkte europäische Flüge aus Russland deutlich zurückgegangen zu sein scheinen. Wenn die thailändischen Behörden und der thailändische Tourismussektor sie weiterhin mit offenen Armen empfangen, dann erwarten wir mehr russische Staatsangehörige, wenn sich die Welt wieder öffnet. Phuket hat immer noch viele russische Restaurants und viele Geschäfte, Apotheken, Massagen usw. haben noch Beschilderungen in russischer Sprache. Es gibt auch eine große ausländische russische Bevölkerung, die glücklich auf der Insel lebt, was leicht an der Anzahl russischer Kinder in den internationalen Schulen zu erkennen ist.
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