Thailands andere Sicherheitslücken

2020-09-30T08:50:15+00:00
Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien in Phuket

THAILANDS ANDERE VULNERABILITÄTEN

Abnehmender Tourismus

Da sie miteinander verbunden sind, können sowohl der Auslands- als auch der Inlandsmarkt von ein paar aufeinanderfolgenden schlechten Jahren im Tourismussektor betroffen sein.

Wir wissen, dass der Tourismus ein wesentlicher Treiber des Immobiliensektors in Phuket ist. Sinkende Touristenzahlen würden daher für viele Entwicklungen auf der Insel weniger Käufer bedeuten. Ein Rückgang des Tourismus ist alles, was erforderlich ist, um die Beschäftigung und die Gehälter vor Ort zu senken. In diesem Fall hätte dies fast unmittelbare Auswirkungen auf die Immobilienpreise im In- und Ausland in Phuket.

Bezahlbares Wohnen

Wie oben erwähnt, ist dies ein wesentlicher Faktor für das Wachstum des Immobilienmarktes in Phuket. Wenn die Preise zu lange (im Verhältnis zu den Löhnen) zu hoch bleiben, kann der Immobilienmarkt Schwierigkeiten haben, und eine mögliche Auswirkung auf die Erschwinglichkeit thailändischer Immobilien wäre eine Verschiebung der globalen Zinspolitik.

Wir wissen bereits, dass niedrige Zinsen Investitionen in Sachanlagen wie Immobilien fördern können und dass dies in Zeiten eines sich abschwächenden Immobiliensektors auch ein gemischter Segen sein kann. Die Menschen gewöhnen sich an niedrige Zinsen, auch an unnatürlich niedrige, und eine Zinserhöhung in Thailand oder im Westen könnte den Immobilienmarkt entgleisen lassen.

Die Bank von Thailand deutet seit einiger Zeit auf eine Zinserhöhung hin, und es wäre nicht ungewöhnlich, wenn die Zentralbank der Führung der US-Notenbank folgt. Zum Zeitpunkt des Schreibens ist der Leitzins jedoch seit 3½ Jahren konstant geblieben.

Trotz der jüngsten Volatilität in den Schwellenländern hat Thailand zum großen Teil dank seines Leistungsbilanzüberschusses und seiner beträchtlichen Währungsreserven keine größeren Turbulenzen erlebt. Wenn Thailand jedoch auf eine globale Änderung der Zinspolitik mit eigenen Zinserhöhungen reagiert, könnte dies zu einer konjunkturellen Abkühlung führen.

In diesem Fall könnte sich der lokale Immobilienmarkt nicht nur in Phuket, sondern in Thailand insgesamt verlangsamen.

Änderung der Regierungspolitik

Jegliche Änderung der Politik der thailändischen Regierung, die direkt mit dem Immobilienmarkt zusammenhängt, wirkt sich zwangsläufig auf die Preise auf dem lokalen Markt aus (je nach Politik entweder positiv oder negativ).

Ein Beispiel hierfür ist die vorgeschlagene Änderung des Beleihungsquotienten, die im April 2019 in Kraft treten soll. Ursprünglich sollte es 1 Januar sein, aber die Lobbyarbeit der Wohnungswirtschaft verzögerte die Umsetzung.

Die neuen Vorschriften sollen die Immobilienspekulation eindämmen und betreffen vor allem Zweit-, Dritt- und Folgehypotheken. Eine solche Verschärfung der Hypothekendarlehensanforderungen wird sich zwangsläufig auf die Immobilienpreise auswirken und kann sogar zu einem größeren Volumen nicht verkaufter Immobilien führen.

Thailands Haushaltsverschuldung

Das Niedrigzinsumfeld hat auch zu einem Anstieg der Verschuldung der Haushalte in Thailand geführt. Thailand hat derzeit das 27te höchste BIP der Welt mit der 14ten größten Verschuldung der privaten Haushalte im Verhältnis zum BIP.

Es ist schön zu sehen, wie Thailand prosperiert, und wenn die Verschuldung der privaten Haushalte unverändert bleibt (ansonsten sind alle gleich), sollte dies nicht zu viel Anlass zur Sorge geben.

Wenn es jedoch zu einer ernsthaften Ausweitung der persönlichen Verschuldung oder zu einem Anstieg der für diese Verschuldung zu zahlenden Zinssätze kommt, könnte die ungebremste Höhe der Kreditaufnahme der privaten Haushalte die thailändische Wirtschaft vor große Probleme stellen.

Ein Durchgreifen gegen thailändische Unternehmen, die Immobilien gekauft haben

Wir haben dieses Thema bereits ausführlich behandelt. Ausländer kaufen jeden Tag Häuser und Villen bei thailändischen Unternehmen mit Nominee-Aktionären. Wenn sich die Behörden irgendwann dazu entschließen, ihre Haltung in Bezug auf „illegales Eigentum“ zu verschärfen, würde dies sicherlich Auswirkungen auf den Immobiliensektor haben.

Wenn die Unternehmensstrukturen der Nominees zu einem bestimmten Zeitpunkt überprüft werden, könnte das Endergebnis eine Flut von Villen und Grundstücken auf dem Markt sein, die wahrscheinlich zu einem Preisverfall führen würde. In diesem Fall dürfte die Nachfrage allein durch die negative Publizität gedämpft werden, was sich auch negativ auf die Preise auswirken würde.

Der Ablauf von 30-Jahresmietverhältnissen

Die überwiegende Mehrheit der Personen, die einen Pachtvertrag abschließen, hat den Eindruck, dass sie einen langfristigen Vermögenswert gekauft haben.

Während die meisten Entwickler ihr Möglichstes tun, um sicherzustellen, dass sich die Käufer ihrer rechtlichen Stellung im Rahmen eines 30-Jahres-Mietvertrags bewusst sind, glauben viele Käufer, dass ihnen zwei oder drei Verlängerungen (für insgesamt 90- oder 120-Jahre) garantiert werden können ihre Pacht verkaufen, wann immer sie wollen, wie es in anderen Ländern der Fall wäre. Dies kann der Fall sein vorausgesetzt, sie befinden sich nie vor Gericht. 

Die ersten 30-Jahre sind in unauslöschlicher Tinte geschrieben, alle weiteren Verlängerungen / Erweiterungen jedoch in Bleistift. Es gibt zwar keine automatische Garantie dafür, dass entweder der Verkauf oder die Verlängerung eines Mietvertrags durchgesetzt werden kann, da beide von Klauseln abhängen, die vom ursprünglichen Eigentümer vereinbart wurden. Um einen Mietvertrag zu verkaufen, muss der Eigentümer oder Entwickler zustimmen, die Mietdauer für jeden neuen Käufer neu zu starten. Wenn sich der Eigentümer des Eigentums geändert hat und der neue Eigentümer dem widerspricht, wird einigen unglücklichen Pächtern der Verlängerungsantrag verweigert. Für den Immobilienmarkt in Phuket mag dies derzeit keine große Sorge sein, aber irgendwann in der Zukunft könnte es ein wichtiger Treiber für neue Käufer sein. Viele Menschen, die in den letzten Jahren Eigentumswohnungen gekauft haben, entschieden sich für die günstigeren Eigentumswohnungen als für das Eigentumswohnungsäquivalent, vor allem, weil sie nicht genau verstanden hatten, wofür sie ihr Geld ausgaben.

Sam Fauma von der ILO ist seit 1989 in Phuket, das vor zufälligen 30-Jahren war, und er hat Kunden bei Lease Extensions unterstützt.

Folgendes hat Sam zu sagen:

Sam-FaumaWas Sam über Lease Extensions sagt

Ich habe oft die folgende Meinung gehört: „Niemand weiß, ob eine Verlängerungsklausel in einem Mietvertrag nach 30-Jahren durchgesetzt werden kann, da die Laufzeit eines 30-Jahres-Mietvertrags noch nicht erreicht ist. Dies ist nicht unbedingt wahr. Die Leute vergessen, dass die Gesetze, die Mietverträge regeln, für thailändische Privatpersonen und Unternehmen gelten - nicht nur für Ausländer - und sie nutzen Mietverträge seit sehr langer Zeit. Insofern gibt es zu diesem Thema auch genügend Entscheidungen des Obersten Gerichts.

Ich bin seit 30 Jahren (in diesem Jahr) in Phuket und unsere Firma hat bereits vor 20 Jahren an einem Gerichtsverfahren gearbeitet, um die Verlängerung eines Mietvertrags nach 30 Jahren durchzusetzen. Vorausgesetzt, der Mietvertrag wurde beim Land Office registriert, gelten die gleichen Regeln / Gesetze zur Durchsetzung einer Verlängerung, unabhängig davon, ob es sich um einen 3-Jahres- oder einen 30-Jahres-Mietvertrag handelt und ob der Mieter ein thailändischer Staatsangehöriger oder ein Ausländer ist.

Obwohl wir wissen, dass Verlängerungen technisch möglich sind, haben die meisten Investitionen von Ausländern in Phuket-Immobilien, insbesondere in Eigentumswohnungen, bei ausländischen Mietern erst vor Jahren mit 25-30 begonnen Diese 30-Jahre Mietverträge.

In der Regel sind Verlängerungsklauseln nur gegen den ursprünglichen Leasinggeber durchsetzbar. Unter bestimmten Umständen ändert sich die technische Definition jedoch von „Leasing“ zu „Sondervertrag auf Gegenseitigkeit“, wobei letztere die Leasingrechte des ausländischen Leasingnehmers stärker durchsetzen. *

Dies gilt jedoch möglicherweise nicht für Nachlassentwicklungen, die von großen Konzernen verwaltet werden, da es unwahrscheinlich ist, dass Mieter einen „Mehrwert“ erzielen, der sich für einen besonderen gegenseitigen Vertrag qualifiziert, wenn das Aussehen des Hauses weitgehend vom Nachlass bestimmt wird.

Mit anderen Worten, wir wissen noch nicht, was passieren wird, wenn bestehende Pachtverträge von Ausländern - ob an Land, in Villen oder in Eigentumswohnungen - massenhaft auslaufen.

Wenn ein paar Verlängerungen / Verlängerungen abgelehnt werden, könnte die negative Publizität den Immobilienmarkt in Phuket ernsthaft beeinträchtigen, insbesondere bei Grundstücken wie Villen.

Globale Einflüsse

Bestimmte externe Ereignisse sind vorhersehbar (oder möglicherweise unvermeidlich) und können einen übergroßen Einfluss auf die thailändische Tourismusbranche haben, insbesondere wenn Sie bedenken, dass ihre Ursprünge nicht unbedingt in Thailand oder in Asien liegen müssen. Sogar eine gesunde Wirtschaft kann während globaler Krisen und Zusammenbrüche von „Ansteckung“ betroffen sein.

Betrachten Sie einen globalen Börsencrash und die darauf folgende Rezession. Es ist sehr unwahrscheinlich, dass die thailändischen Märkte heute zu einem solchen Zusammenbruch führen, aber Thailand würde die Auswirkungen spüren. Ein Rückgang der globalen Ausgaben würde bedeuten, dass weniger Menschen nach Thailand reisen und weniger Phuket-Immobilien gekauft werden.

Die Reaktion der Zentralbanker auf einen wirtschaftlichen Abschwung ist typischerweise eine Senkung der Zinssätze, was zu einer schnellen Erholung des Immobiliensektors führen könnte. Die anfänglichen Rückgänge bei Tourismus und Immobilien wären jedoch unvermeidlich.

Überversorgung

Auf jedem Immobilienmarkt der Welt beginnen die Preise zu stagnieren und sogar zu fallen, wenn das Angebot die Nachfrage übersteigt. In Thailand ist es wichtig, ein genaues Auge auf das Angebot zu haben, und es ist eine Überlegung, die regelmäßig auf das potenzielle Risiko oder die potenzielle Rendite bei Immobilieninvestitionen überprüft werden muss.

Angesichts der Zahl der neuen Touristen, die derzeit das Land besuchen, und des schnell wachsenden Wohlstands thailändischer Staatsangehöriger wird es nicht zu einer Überversorgung kommen, es sei denn, ein wichtiger globaler Katalysator würde gleichzeitig sowohl die thailändische Mittelschicht als auch die Touristenzahlen treffen .

Neue Immobilienbesitzer und potenzielle Käufer in Phuket sollten sich dennoch der Angebots- und Nachfragedynamik innerhalb des Immobiliensektors in Phuket bewusst sein.

Während die Entwicklung derzeit äußerst lebhaft ist, müssen Käufer verstehen, dass Verkäufer mit Neuentwicklungen mit attraktiven Preisen konkurrieren. Skaleneffekte bei größeren Entwicklungen im Laufe der Jahre haben dazu beigetragen, die Preise niedrig zu halten, sodass Verkäufer möglicherweise Schwierigkeiten haben, einen willigen Käufer zum gewünschten Preis zu finden, bis sich die Entwicklung verlangsamt und neue Websites seltener auftauchen.

Angesichts der vielen neuen Entwicklungen in den letzten Jahren wird der Wiederverkaufsmarkt möglicherweise einen massiven „Überhang“ aufweisen. Käufer müssen einen langfristigen Ansatz verfolgen, um die Dynamik von Angebot und Nachfrage nutzen zu können, und langfristig werden sie wahrscheinlich belohnt.

Negative Schlagzeilen

Schlechte Werbung schadet jeder Branche, und der Immobiliensektor in Thailand ist nicht dagegen gefeit. Wir haben von Einzelpersonen oder Unternehmen gehört, die entweder unethische oder illegale Aktivitäten ausüben, weshalb es so wichtig ist, beim Kauf einer Immobilie eine sorgfältige Due Diligence durchzuführen.

Einige Beschwerden haben ihren Weg in die Zeitungen und Online-Medien gefunden und negative Publizität hervorgerufen.

Anwendungen:

High End Eigentumswohnungen Phuket
  • nicht rückzahlbare Einlagen, die Touristen als Hochdruckverkaufsmethode in Rechnung gestellt werden
  • Off-Plan verkaufte Entwicklungen werden in minderwertiger Qualität abgeschlossen
  • Entwicklungen verkauft Off-Plan in Konkurs gehen
  • Agenten und Entwickler in Absprache
  • Verwendung von fiktiven Preislisten
  • Einzahlungen, die nicht erstattet werden, nachdem die Anwälte des Käufers vom Kauf abgeraten haben
  • Ein Unternehmen, das die Titel der Eigentumswohnungen nutzt, um die Finanzierung des Baus zu sichern
  • ein Unternehmen, das die erste Phase einer Entwicklung als Sicherheit für die Finanzierung der zweiten Phase nutzt
  • Entwicklungen, die auf eingedrungenem (oder „schmutzigem“) Land errichtet werden und zu einem späteren Zeitpunkt einen vollständigen Investitionsverlust bedeuten können

Eine weitere problematische Verkaufstaktik ist, dass Ausländern buchstäblich mitgeteilt wird, dass sie eine oder mehrere freie Immobilien erwerben können, wenn sie eine Reihe von Einheiten außerhalb des Plans kaufen.

Einige Makler ermutigen Ausländer, mehrere Eigentumswohnungen zu kaufen, mit dem Versprechen, dass der Makler nach Fertigstellung den Verkauf von genügend Einheiten persönlich vermittelt, um entweder die Gewinnschwelle zu erreichen oder einen Gewinn zu erzielen. Der Verkauf wird dem ausländischen Investor angeblich mindestens 1 und möglicherweise viele „freie“ Eigentumswohnungen überlassen.

Wir wollen diese Praxis nicht unbedingt als Lüge bezeichnen. Sagen wir einfach, es handelt sich um ein nicht vertragliches Versprechen, das höchstwahrscheinlich nie umgesetzt wird. Im schlimmsten Fall besitzt der Investor eine ganze Reihe von Eigentumswohnungen und hat für alle bezahlt. Wenn sie jedoch zu viel von ihren Ersparnissen oder ihrem Notgroschen in diese Strategie investieren, kann dies dazu führen, dass der Investor auf Bargeld angewiesen ist, falls der „hochprofitable Verkauf“ (auf dem dieses gesamte Marketingschema basiert) niemals zustande kommt.

Jeder Käufer sollte dies als das durchschauen, was es ist - eine Verkaufstaktik, die eine Person bereichern soll (Hinweis: nicht der Investor). In den kommenden Jahren kann es zu einer längeren Entspannungsphase kommen, in der die Behörden bestimmte Verhaltensweisen nicht durchsetzen. Vielleicht sehen wir auch Gesetze, die für potenzielle ausländische Landbesitzer günstiger sind.

Wenn es jedoch weitere Probleme im Zusammenhang mit illegalem Eigentum, zweifelhaften Marketingplänen und der Nichtverlängerung von 30-Jahres-Mietverträgen gibt, ist die anschließende Berichterstattung nicht erfreulich. Und die Werbung wird sicherlich nicht positiv sein.

Phuket Immobilien

Falsche Berichterstattung über den Immobilienmarkt in Phuket

Während einige Artikel, die eine negative Publizität für den Immobiliensektor in Thailand und Phuket hervorriefen, gut gemeint waren, verstehen die ausländischen Medien manchmal nicht, worüber sie schreiben.

Gelegentlich findet ein Ausländer einen Journalisten mit einem mitfühlenden Ohr, aber es ist offensichtlich, dass der Reporter die wahre Natur der Geschichte, die er erzählt, nicht vollständig verstanden hat. Manchmal war das unglückliche Ereignis, über das geschrieben wurde, nichts anderes als eine schlechte Entscheidung eines Ausländers - eine Entscheidung, die leicht hätte vermieden werden können -, aber dies kommt in der Berichterstattung nicht vor.

Es ist möglich (sogar wahrscheinlich), dass der Ausländer über genügend Informationen verfügt hat, um eine fundierte und intelligente Entscheidung treffen zu können, und die Zwangslage hätte vermieden werden können, in der er sich befand. In einigen Fällen hat der Ausländer tatsächlich gegen das Gesetz verstoßen, indem er die Kontrolle über Grundbesitz erlangt hat, aber der Reporter hat dies nicht erwähnt.

Während wir Mitgefühl mit allen haben, die Pech hatten (keiner von uns möchte lesen, dass jemand sein Zuhause und / oder seine Investition verloren hat), ist es wichtig zu beachten, dass schlechte Werbung in der Presse nicht notwendigerweise das Ergebnis von verrufenen Aktivitäten innerhalb der USA ist Industrie.

Manchmal ist es so, aber manchmal machen Einzelpersonen vermeidbare Fehler. Leider nehmen sich die Reporter nicht immer die Zeit, die Wahrheit über die Geschichte aufzudecken, die der geschädigte Ausländer erzählt.

Voreingenommene Berichterstattung (weitgehend ignoriert)

Dieser Artikel aus The Telegraph in Großbritannien ist von 2012. Das Gesetz ist klar formuliert, da es sich um den Kauf von Grundstücken bei thailändischen Unternehmen und Aktionären handelt. Es zitiert auch einen thailändischen Beamten, der von der Notwendigkeit spricht, illegalen ausländischen Besitz zu bekämpfen.

Die Tatsache, dass dieser Artikel vor 7 Jahren verfasst wurde und dass die von den Behörden erörterten Maßnahmen nicht stattfanden, sollte die Menschen nicht zuversichtlicher machen, mit denselben Praktiken fortzufahren. Es sollte stattdessen als Warnung dienen, dass der thailändischen Regierung seit Jahren bekannt ist, dass ausländische Eigentumsstrukturen aufgebaut werden, die gegen den Geist des thailändischen Rechts verstoßen.

Die Menschen sollten sich auch daran erinnern, dass es seit dem Verfassen dieses Artikels nur um einen Militärputsch und einen Regierungswechsel ging. Für die neue Regierung stand die Bekämpfung des Eigentums an ausländischem Eigentum kaum an erster Stelle.

Jeder auf dem thailändischen Immobilienmarkt ist offensichtlich dafür, dass Zurückhaltung gezeigt und Gesetzesänderungen (oder zumindest Klarstellungen) vorgenommen werden. Wir sind gespannt, was passiert.

Eine Änderung der Visa-Regeln

Werden Ausländer in Thailand immer willkommen sein? Wir hoffen es sehr! Während Ausländer seit Jahrzehnten willkommen sind, haben sich die Einwanderungsstandards im Laufe der Jahre verschärft (und dann gelockert).

Dies hat sich am deutlichsten in den Beschränkungen für Visa Runs niedergeschlagen - schnelle Tagesausflüge über die nächste Grenze und zurück, um ein 30-Tagesvisum bei der Ankunft zu verlängern. Diese Praxis ist zwar weiterhin zulässig, sie ist jedoch auf zwei solche Reisen über eine Landesgrenze (oder sechs über einen internationalen Flughafen) in einem Kalenderjahr beschränkt.

Wir sollten niemals eine Verschärfung in anderen Bereichen ausschließen, und eine Visa-Kategorie, die für eine Änderung der Richtlinien anfällig sein könnte, sind Arbeitsvisa / Arbeitserlaubnisse. Eine Reihe von Ausländern in Thailand verfügt über eine Arbeitserlaubnis, die von kleinen Unternehmen ausgestellt wurde, in einigen Fällen von ihrem eigenen kleinen Unternehmen. Genauso wie eine genauere Betrachtung von thailändischen Unternehmen, die Eigentum besitzen, wahrscheinlich ist, ist es möglich, dass Unternehmen, die Ausländern Arbeitsgenehmigungen ausstellen, eines Tages untersucht werden, um sicherzustellen, dass sie korrekt strukturiert sind und tatsächlich thailändische Mitarbeiter beschäftigen und handeln.

Thailand möchte verständlicherweise, dass die hier lebenden Ausländer mittel- bis langfristig die richtigen Visa verwenden. Auf den Punkt gebracht, ist dies nicht mehr als jedes westliche Land von seinen Besuchern verlangt.

Besucher mit längerem Aufenthalt oder Personen, die ein ordnungsgemäßes Visum einer königlichen thailändischen Botschaft verwenden, sind wahrscheinlich in Ordnung. Ebenso sind wir zuversichtlich, dass jeder, der älter als 50 ist und in Thailand in Rente geht, immer willkommen sein wird.

Phuket Immobiliensektor

Haupttreiber für die Artikel des Immobilienmarktes von Phuket

Phukets sich wandelnde Demographie

Bevölkerungswachstum in Phuket Bevölkerungswachstum Auch ohne die Ausländer, die beschlossen haben, Phuket zu ihrem Zuhause zu machen, verzeichnet Phuket ein starkes Bevölkerungswachstum (7.4% pro Jahr). Dies ist viel höher als in den meisten anderen Regionen Thailands.

Laufende Infrastrukturverbesserungen in Phuket

Laufende Verbesserungen der Infrastruktur in Phuket Diejenigen Expatriates, die seit ein paar Jahrzehnten (oder länger) auf der Insel leben, haben fast unvorstellbare Veränderungen erlebt. Jeder, der das Glück hat, in den letzten vier Jahrzehnten hier gelebt zu haben, hat eine dünn besiedelte Bevölkerung beobachtet

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