ABSCHNITT 17: PHUKETS NEGATIVE – DIE ROSAFARBENE BRILLE ABNEHMEN
Wie sich steigende Zinssätze im Jahr 2024/5 negativ auf den Immobilienmarkt in Phuket auswirken könnten
Historisch gesehen hatten die Zinssätze nicht den gleichen Einfluss auf den Immobiliensektor in Phuket wie in anderen hoch verschuldeten Ländern mit enormer und frei verfügbarer Kreditaufnahme. In vielen westlichen Märkten, in denen die gestiegenen Kreditkosten eine Hypothek unerschwinglich machen könnten, kam es oft zu wilden Zyklen und/oder Boom-Bust-Szenarien.
Sollten die Zinsen weltweit jedoch weiter steigen, könnten sie ein Niveau erreichen, bei dem die Sparanlage auf eine Anzahlung weitaus attraktiver wird als eine Immobilie in Phuket.
Bis vor Kurzem wurden die meisten globalen Zinssätze fast zehn Jahre lang ungewöhnlich niedrig gehalten, doch als die USA den Leitzins der Fed anhoben, folgte der Rest der Welt diesem Beispiel. Dies überraschte viele Finanzinstitute. So gerieten im Laufe des Jahres 10 einige Banken in die Insolvenz.
Zusätzlich zu weiteren Zinserhöhungen, die eine künftige potenzielle Bankenkrise auslösen würden, waren steigende Zinsen im Laufe der Geschichte ein Vorbote von Börsencrashs, die die weltweiten Investitionen weiter bremsten.
Höhere Zinssätze sind auch ein Mittel zur Bekämpfung einer höheren Inflation, und höhere Lebenshaltungskosten bedeuten, dass die Verbraucher weniger Bargeld und weniger Geld für den Urlaub haben, was durch weltweit höhere Flug- und Hotelkosten noch verschärft wird.
Kann unsere verrückte Welt den Immobilienmarkt in Phuket beeinflussen?
Immobilien in Phuket waren schon immer etwas isoliert vom Rest der Welt, doch die Ereignisse der letzten Jahre haben uns sicherlich dazu veranlasst, die potenziellen Bedrohungen, denen wir durch drohende geopolitische und wirtschaftliche Überraschungen ausgesetzt sein könnten, noch einmal zu überdenken. Hier gehen wir darauf ein, was möglicherweise für den Immobiliensektor in Phuket schiefgehen kann.
Geopolitische Bedenken – Wie sich zwischenstaatliche Richtlinien auf das Eigentum von Phuket auswirken
Für den Immobilienmarkt in Phuket bestehen immer kurz-, mittel- und langfristige Risiken. Phuket war historisch gesehen relativ abgekoppelt vom Rest der Welt, doch die internationale Geopolitik spielt zweifellos eine Rolle für die globale Finanzstabilität und -instabilität, selbst hier auf einer weit entfernten tropischen Insel.
Diplomatische Beziehungen stellen für Thailand normalerweise kein Risiko dar, da sich das Königreich nur sehr selten mit anderen Nationen streitet. Aber auch die Wirtschaftspolitik anderer Regierungen kann den Tourismus in Phuket beeinflussen und tut dies auch. Und es hat sich gezeigt, dass die Der Tourismusmarkt und der Immobiliensektor von Phuket sind untrennbar miteinander verbunden. Beispielsweise beeinflussten ausländische Regierungen, die es ihren Bürgern erleichterten oder erschwerten, ins Ausland zu reisen, wie wir es in den letzten Jahren sowohl in China als auch in Russland gesehen haben, die Touristenzahlen in diesen Zeiträumen.
Kriege haben auch spürbare Auswirkungen auf Immobilien in Phuket, aber manchmal können die Ergebnisse positiv sein. Wir haben viele Russen und Ukrainer gesehen, die Phuket nicht nur während des aktuellen Konflikts zwischen diesen beiden Nationen besuchten, sondern sich auch entschieden, auf der Insel zu bleiben und dort zu leben und anschließend Immobilien zu kaufen.
Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels wissen wir noch nicht, welche Auswirkungen der Israel/Palästina-Konflikt auf Phuket oder den Rest der Welt haben wird.
Beispiellose globale Verschuldung und der US-Dollar und wie sie sich auf Phuket Real Estate auswirken können
Es ist schwer, die enorme Verschuldung der Welt als etwas anderes als ein Kartenhaus zu beschreiben. Im Global Debt Monitor 2023 des IWF Die Gesamtsumme der globalen Schulden, die öffentliche und private Schulden umfasst, belief sich auf 235 Billionen US-Dollar. Es wird erwartet, dass dieser Betrag deutlich höher ausfallen wird, wenn die neuen Zahlen für 2024 veröffentlicht werden.
Wir müssen auf jeden Fall die Schwere dieser unhaltbaren Schuldenstände im Auge behalten und wie eine Schuldenimplosion irgendwann in der Zukunft verheerende Folgen haben könnte, nicht nur für den Immobiliensektor von Phuket, sondern für alle Märkte auf der ganzen Welt.
Zum Zeitpunkt des Schreibens, am 10. Oktoberth, 2024, hat die US-Staatsverschuldung die Marke von 35 Billionen US-Dollar überschritten. Diese unfassbare Zahl wächst immer noch und liegt nun bei über 122 % des US-BIP. Aber es sind nicht nur die USA, die sich wahnsinnig verschuldet haben; viele Länder haben denselben prekären Weg eingeschlagen. Japan beispielsweise hat einen Schuldenstand von über 263 % des BIP. Sogar Thailand hat die Schuldenhöhe der Asienkrise vor 25 Jahren übertroffen.
Wann genau wird diese globale Schuldenblase platzen? Niemand weiß es, aber eines ist sicher: Wenn die Regierungen ihre Ausgaben nicht kontrollieren, kann es kein glückliches Ende dieses Finanzdramas geben, weder für die Welt noch für die Immobilien in Phuket.
Die BRICS-Staaten und wie ihre Ziele den Immobiliensektor von Phuket verändern können
Es ist nie leicht vorherzusagen, welche Katastrophen im Verborgenen lauern, aber eine neue globale Finanzkrise wird sich zweifellos nachteilig auf den Immobilienmarkt von Phuket auswirken.
Das oben erwähnte globale Schuldenproblem könnte dadurch verschärft werden, dass die BRICS-Staaten eine Koalition bilden, um die Vorherrschaft des USD herauszufordern. Wenn weiterhin weitere Länder den BRICS-Staaten beitreten, werden wir möglicherweise einige der größten Veränderungen in der globalen Finanzlandschaft seit 50 oder sogar 100 Jahren erleben.
Von manchen als wirtschaftliche Abrissbirne beschrieben, scheint diese neue vorgeschlagene Weltwährung durchzustarten und jeden Monat neue Länder anzuziehen. Wenn diese neue Währung ernsthaft in das globale Finanzsystem eingeführt wird, werden wir eine Schwächung des USD erleben, was bedeuten wird, dass die politischen Entscheidungsträger in den USA und anderen Ländern gezwungen sein werden, die Zinssätze noch weiter anzuheben, was die Bedienung aller bestehenden Schulden noch schwieriger machen wird. Dies wird natürlich noch durch den unvermeidlichen Untergang des Petrodollars verschärft, der ebenfalls zu erwarten ist.
Könnte es in Phuket zu einem Rückgang des Tourismus kommen?
Da sie miteinander verbunden sind, können sowohl der Auslands- als auch der Inlandsmarkt von ein paar aufeinanderfolgenden schlechten Jahren im Tourismussektor betroffen sein.
Wir wissen, dass der Tourismus ein wichtiger Motor des Immobiliensektors in Phuket ist. Sinken die Touristenzahlen, würde dies für viele der Bauprojekte auf der Insel weniger Käufer bedeuten. Darüber hinaus würde ein Rückgang des Tourismus ausreichen, um die lokale Beschäftigung und die Gehälter zu reduzieren. Sollte dies passieren, hätte dies fast unmittelbare Auswirkungen auf die Immobilienpreise auf dem lokalen und ausländischen Markt in Phuket.
Erschwinglichkeit von Wohnraum in Phuket
Wie bereits erwähnt, ist dies ein wichtiger Faktor, der das Wachstum des Immobilienmarktes in Phuket beeinflusst. Wenn die Preise zu lange zu hoch bleiben (im Verhältnis zu den Löhnen), kann der Immobilienmarkt in Schwierigkeiten geraten, und eine mögliche Auswirkung auf die Erschwinglichkeit von Immobilien in Phuket wäre eine Änderung der globalen Zinspolitik.
Wir wissen bereits, dass niedrige Zinsen Investitionen in Sachwerte wie Immobilien ankurbeln können, und dass dies in Zeiten eines schwächelnden Immobiliensektors auch ein zweischneidiges Schwert sein kann. Die Menschen gewöhnen sich an niedrige Zinsen, selbst an unnatürlich niedrige, und eine Zinserhöhung in Thailand oder im Westen könnte den Immobilienmarkt zum Entgleisen bringen.
Der ausländische Immobilienmarkt in Phuket ist etwas isoliert von anderen Märkten auf der ganzen Welt. Allerdings sind die Preise in den letzten drei Jahren viel stärker gestiegen, als die meisten Menschen je in Erinnerung hatten. Wenn sie im gleichen Tempo weiter steigen, könnten Immobilien in Phuket, sowohl auf dem ausländischen als auch auf dem lokalen Markt, für die überwiegende Mehrheit der potenziellen Käufer unerschwinglich werden.
Trotz der jüngsten Volatilität auf den Schwellenmärkten ist Thailand vor größeren Turbulenzen verschont geblieben, was vor allem an seinem Leistungsbilanzüberschuss und seinen beträchtlichen Devisenreserven liegt. Wenn Thailand jedoch auf eine globale Zinswende mit weiteren Zinserhöhungen reagiert, könnte es zu einem wirtschaftlichen Abschwung kommen.
Sollte dies passieren, könnte dies zu einer Verlangsamung des lokalen Immobilienmarktes führen, nicht nur in Phuket, sondern in ganz Thailand.
Änderung der Regierungspolitik
Jegliche Änderung der Politik der thailändischen Regierung, die direkt mit dem Immobilienmarkt zusammenhängt, wirkt sich zwangsläufig auf die Preise auf dem lokalen Markt aus (je nach Politik entweder positiv oder negativ).
Ein Beispiel in einer normalen Wirtschaft ist, wenn eine Regierung das Verhältnis von Kredit zu Wert ändert, um die Anforderungen an Hypothekendarlehen zu verschärfen. In einem stark fremdfinanzierten Markt hat dies zwangsläufig einen Dominoeffekt auf die Immobilienpreise und kann sogar zu einer größeren Zahl nicht verkaufter Immobilien führen.
Glücklicherweise hat diese Politik keine wirklichen Auswirkungen auf den ausschließlich bargeldbasierten Immobilienmarkt in Phuket. Es gibt jedoch viele Änderungen bei Regeln, Gesetzen und Richtlinien, die Auswirkungen haben, egal ob auf Bundes- oder lokaler Ebene. Diese sind manchmal positiv, aber wenn es um Grundbesitz geht, sind sie eher negativ.
Es gibt eine Reihe von Aspekten, die man im Auge behalten sollte und die sich für den Immobilienmarkt in Phuket positiv oder negativ auswirken können. Die neue Besteuerung von Ausländern, die mehr als 180 Tage in Phuket verbringen, wird wahrscheinlich eingeführt (negativ). Neue Zonen- oder Umweltvorschriften können das Marktumfeld verändern (kann sich negativ oder positiv auswirken). Strengere Einhaltung der Gesetze des Land Department, um den Besitz thailändischer Unternehmen zu verhindern (historisch negativ). Änderungen des Mietrechts oder die strengere Durchsetzung bestehender Gesetze können es für Eigentümer schwieriger und/oder weniger profitabel machen, ihre Villa oder Eigentumswohnung zu vermieten (negativ).
Natürlich begrüßen wir die Maßnahmen, die sich positiv auf die Immobilienbranche in Phuket auswirken. Leider ist dies nicht immer der Fall und wir sind immer auf Überraschungen vorbereitet.
Thailands Haushaltsverschuldung
Das Niedrigzinsumfeld hat auch zu einem Anstieg der Verschuldung der Haushalte in Thailand geführt. Thailand hat derzeit das 27te höchste BIP der Welt mit der 14ten größten Verschuldung der privaten Haushalte im Verhältnis zum BIP.
Es ist schön zu sehen, wie Thailand prosperiert, und wenn die Verschuldung der privaten Haushalte unverändert bleibt (ansonsten sind alle gleich), sollte dies nicht zu viel Anlass zur Sorge geben.
Sollte es jedoch zu einem deutlichen Anstieg der privaten Schulden oder zu einem Anstieg der auf diese Schulden zu zahlenden Zinsen kommen, könnte eine unkontrollierte Verschuldung der privaten Haushalte zu einem großen Problem für die thailändische Wirtschaft werden. Dies könnte einer der Faktoren sein, die zu einem schwächeren thailändischen Baht führen könnten.
Ein Durchgreifen gegen thailändische Unternehmen, die Immobilien gekauft haben
In Phuket müssen wir noch ein weiteres Hindernis überwinden. Die thailändischen Gesetze wurden in den letzten 30 Jahren nur lax durchgesetzt, aber es scheint, dass die Behörden eine Reihe verschiedener Probleme, die Ausländer betreffen, wieder ernst nehmen. Viele Ausländer vermeiden Steuern, nutzen Scheinaktionäre und führen thailändische Unternehmen, die nicht handeln oder den Vorschriften nicht entsprechen, und dies könnte in Zukunft erneut zu einem großen Problem werden.
Ausländer kaufen jeden Tag Häuser und Villen über thailändische Unternehmen mit nominellen Anteilseignern. Wenn die Behörden irgendwann beschließen, ihre Haltung gegenüber dem, was „illegales Eigentum“ ausmacht, zu verschärfen, würde dies sicherlich Auswirkungen auf den Immobiliensektor haben. Dies hat bereits Auswirkungen auf den russischen Markt, da viele russische Staatsbürger beim Kauf einer Villa jetzt Pachtbesitz gegenüber Eigentumsrechten bevorzugen.
Wenn illegale Holdinggesellschaften ernsthaft unter die Lupe genommen werden, könnte das Endergebnis eine Flut von Villen und Grundstücken auf dem Markt sein, was wahrscheinlich zu stagnierenden oder sogar sinkenden Preisen führen würde. Sollte dies eintreten, dürfte die Nachfrage allein durch die negative Publizität gedämpft werden, was sich auch auf die Preise auswirken würde.
Globale Krisen und ihre Auswirkungen auf Phuket
Bestimmte externe Ereignisse sind vorhersehbar (oder vielleicht unvermeidlich) und können einen übergroßen Einfluss auf Phukets Tourismusbranche haben, insbesondere wenn man bedenkt, dass ihre Ursprünge nicht unbedingt in Thailand oder in Asien liegen müssen. Selbst eine gesunde Wirtschaft kann während globaler Krisen und Zusammenbrüche von „Ansteckungseffekten“ betroffen sein.
Betrachten Sie einen globalen Börsencrash und die darauf folgende Rezession. Es ist sehr unwahrscheinlich, dass die thailändischen Märkte heute zu einem solchen Zusammenbruch führen, aber Thailand würde die Auswirkungen spüren. Ein Rückgang der globalen Ausgaben würde bedeuten, dass weniger Menschen nach Thailand reisen und weniger Phuket-Immobilien gekauft werden.
Die Reaktion der Zentralbanker auf einen wirtschaftlichen Abschwung wäre in der Regel eine Senkung der Zinssätze, die zu einer schnellen Erholung des Immobiliensektors führen könnte. Doch anfängliche Rückgänge im Tourismus und Immobiliensektor wären unvermeidbar.
Werden wir im Jahr 2024 ein Überangebot an Immobilien in Phuket erleben?
Auf jedem Immobilienmarkt der Welt beginnen die Preise zu stagnieren und sogar zu fallen, wenn das Angebot die Nachfrage übersteigt. Das ist etwas, was wir in Phuket nicht wirklich erlebt haben. Historisch gesehen gab es immer ein „Marktgleichgewicht“, wobei die Zahl der in Phuket gebauten neuen Villen und Eigentumswohnungen problemlos durch die konstante Nachfrage neuer Käufer absorbiert werden konnte.
Seit die Insel nach Covid wieder geöffnet wurde, hat sich jedoch einiges geändert. Der Immobilienboom, den wir seitdem erlebt haben, war beispiellos, und die Preise für Villen, Eigentumswohnungen und Grundstücke sind heute deutlich höher als im Jahr 2020, was vor allem auf die enorme Nachfragesteigerung zurückzuführen ist.
Entwickler haben diese Gelegenheit genutzt und in den letzten drei Jahren wurden mehr neue Projekte gestartet als in allen drei Jahren in der Geschichte von Phuket. Einige Schätzungen gehen von bis zu 100,000 neuen Einheiten (eine Kombination aus Villen und Eigentumswohnungen) aus, die alle innerhalb der nächsten zwei Jahre fertiggestellt werden.
Käufer neuer Immobilien in Phuket sollten sich daher der Angebots- und Nachfragedynamik im Immobiliensektor von Phuket bewusst sein. Da in den letzten Jahren so viele neue Entwicklungen entstanden sind, könnte der Wiederverkaufsmarkt möglicherweise auch einen massiven „Überhang“ aufweisen. Käufer müssen einen langfristigen Ansatz verfolgen, wenn sie die Angebots- und Nachfragedynamik nutzen möchten, und obwohl sich die Lage kurzfristig abschwächen könnte, werden diejenigen mit einer längerfristigen Perspektive wahrscheinlich belohnt.
Negative Publizität des Immobilienmarktes in Phuket
Schlechte Publicity schadet jeder Branche, und auch der Immobiliensektor in Phuket ist davor nicht gefeit. Wir haben von vielen Einzelpersonen oder Unternehmen gehört, die sich an unethischen oder illegalen Aktivitäten beteiligen. Deshalb ist es so wichtig, beim Kauf einer Immobilie eine gründliche Prüfung durchzuführen.
Einige Beschwerden haben ihren Weg in die Zeitungen und Online-Medien gefunden und negative Publizität hervorgerufen.
Anwendungen:
Während der Boomjahre für Eigentumswohnungen als Kapitalanlage bis 2019 kam eine weitere beunruhigende Verkaufstaktik ans Licht. Ausländern wurde buchstäblich gesagt, sie könnten am Ende ein oder mehrere kostenlose Objekte bekommen, wenn sie mehrere Einheiten auf Plan kauften.
Einige Makler ermutigten Ausländer, mehrere Eigentumswohnungen zu kaufen, mit dem Versprechen, dass der Makler nach Abschluss des Kaufs persönlich den Verkauf von so vielen Einheiten vermitteln würde, dass er entweder die Gewinnschwelle erreicht oder einen Gewinn erzielt. Der ausländische Investor soll durch den Verkauf angeblich mindestens eine, möglicherweise sogar mehrere „kostenlose“ Eigentumswohnungen erhalten.
Wir möchten diese Vorgehensweise nicht unbedingt als Lüge bezeichnen, sagen wir einfach, dass es sich um ein nicht vertragliches Versprechen handelt, das höchstwahrscheinlich nie eingelöst wird. Im schlimmsten Fall besitzt der Investor eine ganze Reihe von Eigentumswohnungen und hat sie alle bezahlt. Wenn er jedoch zu viel von seinen Ersparnissen oder seinem Notgroschen in diese Strategie investiert, könnte er knapp bei Kasse sein, wenn der „hochprofitable Verkauf“ (auf dem dieses ganze Marketingschema basiert) nie zustande kommt. Jeder Käufer sollte dies als das erkennen, was es ist – eine Verkaufstaktik, die darauf abzielt, eine Person zu bereichern.
Glücklicherweise hört man von dieser Art von Verkaufstaktik nichts mehr, aber Käufer sollten trotzdem vorsichtig sein, was ihnen Makler erzählen. Viele Ausländer haben viel Geld verloren, weil sie nicht wussten, was schiefgehen könnte, und viele haben vielleicht nicht einmal Rechtsberatung in Anspruch genommen.
Der Immobilienmarkt in Phuket kann weitere negative Schlagzeilen nicht gebrauchen. Wenn es jedoch weitere Probleme im Zusammenhang mit illegalem Eigentum, fragwürdigen Marketingstrategien und der Nichtverlängerung von 30-jährigen Pachtverträgen gibt, werden die nachfolgenden Berichte nicht erfreulich sein.
Falsche Berichterstattung über den Immobilienmarkt in Phuket
Während einige Artikel, die für negative Publicity im Hinblick auf den Immobiliensektor in Phuket sorgen, möglicherweise gut gemeint waren, versteht die ausländische Presse manchmal nicht, worüber sie schreibt.
Gelegentlich findet ein Ausländer einen Journalisten mit einem mitfühlenden Ohr, aber es ist offensichtlich, dass der Reporter die wahre Natur der Geschichte, die er erzählt, nicht vollständig verstanden hat. Manchmal war das unglückliche Ereignis, über das geschrieben wurde, nichts anderes als eine schlechte Entscheidung eines Ausländers - eine Entscheidung, die leicht hätte vermieden werden können -, aber dies kommt in der Berichterstattung nicht vor.
Es ist möglich (sogar wahrscheinlich), dass der Ausländer über genügend Informationen verfügt hat, um eine fundierte und intelligente Entscheidung treffen zu können, und die Zwangslage hätte vermieden werden können, in der er sich befand. In einigen Fällen hat der Ausländer tatsächlich gegen das Gesetz verstoßen, indem er die Kontrolle über Grundbesitz erlangt hat, aber der Reporter hat dies nicht erwähnt.
Obwohl wir mit jedem mitfühlen, der Pech hatte (keiner von uns möchte lesen, dass jemand sein Zuhause und/oder seine Kapitalanlage verliert), ist es wichtig anzumerken, dass schlechte Presseberichte nicht unbedingt das Ergebnis anrüchiger Aktivitäten innerhalb der Branche sind.
Manchmal ist es so, aber manchmal machen Einzelpersonen vermeidbare Fehler. Leider nehmen sich die Reporter nicht immer die Zeit, die Wahrheit über die Geschichte aufzudecken, die der geschädigte Ausländer erzählt.
Unvoreingenommene (weitgehend ignorierte) Berichterstattung über Immobilien in Phuket
Dieser Artikel aus The Telegraph in Großbritannien ist von 2012. Das Gesetz ist klar formuliert, da es sich um den Kauf von Grundstücken bei thailändischen Unternehmen und Aktionären handelt. Es zitiert auch einen thailändischen Beamten, der von der Notwendigkeit spricht, illegalen ausländischen Besitz zu bekämpfen.
Die Tatsache, dass dieser Artikel vor 12 Jahren verfasst wurde und dass die von den Behörden erörterten Maßnahmen nicht stattfanden, sollte die Menschen nicht zuversichtlicher machen, mit denselben Praktiken fortzufahren. Es sollte stattdessen als Warnung dienen, dass der thailändischen Regierung seit Jahren bekannt ist, dass ausländische Eigentumsstrukturen aufgebaut werden, die gegen den Geist des thailändischen Rechts verstoßen.
Die Menschen sollten wissen, dass Regierungswechsel wie der jüngste oft die Auseinandersetzung mit neuen Themen mit sich bringen, was hoffentlich nicht zu weiteren Maßnahmen gegen ausländische Grundbesitzer führen wird. Wir glauben nicht, dass jede neue Regierung sich sofort mit der Frage des ausländischen Grundbesitzes als oberste Priorität befassen wird, aber wir glauben auch nicht, dass sie vorhaben, dieses Thema für immer zu ignorieren.
Jeder auf dem Immobilienmarkt in Phuket ist offensichtlich dafür, dass ein gewisses Maß an Zurückhaltung gezeigt wird und dass Änderungen (oder zumindest Klarstellungen) am Gesetz vorgenommen werden. Wir sind gespannt, was dabei herauskommt.
Änderung der Visabestimmungen bei der Einreise nach Phuket
Werden Ausländer in Phuket immer willkommen sein? Das hoffen wir jedenfalls! Obwohl Ausländer seit Jahrzehnten willkommen sind, gab es im Laufe der Jahre Phasen der Verschärfung (und späteren Lockerung) der Einwanderungsstandards.
Dies hat sich am deutlichsten in den Beschränkungen für Visa Runs niedergeschlagen - schnelle Tagesausflüge über die nächste Grenze und zurück, um ein 30-Tagesvisum bei der Ankunft zu verlängern. Diese Praxis ist zwar weiterhin zulässig, sie ist jedoch auf zwei solche Reisen über eine Landesgrenze (oder sechs über einen internationalen Flughafen) in einem Kalenderjahr beschränkt.
Wir sollten niemals ausschließen, dass es auch in anderen Bereichen zu Verschärfungen kommt. Eine Visakategorie, die von einer Änderung der Politik betroffen sein könnte, sind Arbeitsvisa/Arbeitserlaubnisse. Viele Ausländer in Phuket haben Arbeitserlaubnisse, die von kleinen Unternehmen ausgestellt wurden, in manchen Fällen von ihrem eigenen kleinen Unternehmen. So wie eine genauere Überprüfung thailändischer Unternehmen, die Eigentum in Phuket besitzen, wahrscheinlich ist, ist es möglich, dass eines Tages Unternehmen, die Arbeitserlaubnisse an Ausländer ausstellen, überprüft werden, um sicherzustellen, dass sie richtig strukturiert sind, das thailändische Gesellschaftsrecht einhalten und tatsächlich Handel treiben und thailändische Arbeitnehmer einstellen.
Thailand möchte verständlicherweise, dass die hier lebenden Ausländer mittel- bis langfristig die richtigen Visa verwenden. Auf den Punkt gebracht, ist dies nicht mehr als jedes westliche Land von seinen Besuchern verlangt.
Besucher mit längerem Aufenthalt oder Personen, die ein ordnungsgemäßes Visum einer königlichen thailändischen Botschaft verwenden, sind wahrscheinlich in Ordnung. Ebenso sind wir zuversichtlich, dass jeder, der älter als 50 ist und in Thailand in Rente geht, immer willkommen sein wird.
Zusammenfassung der wichtigsten Faktoren, die den Immobilienmarkt in Phuket beeinflussen:
Es sollte nicht überraschen, dass es einen starken Zusammenhang zwischen der Anzahl der Touristen, die ein Land pro Jahr umarmt, und dem Volumen der an diese ausländischen Besucher verkauften Anlageimmobilien gibt.
Die Zahlen lügen nicht. Der Tourismus ist der wichtigste Motor des Immobiliensektors in Phuket. Die Infrastrukturverbesserungen haben mit der steigenden Zahl ausländischer Ankünfte Schritt gehalten, und die Investitionen in die Infrastruktur (z. B. Flughafen, Straßen, öffentlicher Nahverkehr) im letzten Jahrzehnt sollten hoffentlich ein weiteres Wachstum des Tourismus ermöglichen.
Die Motivation der meisten Immobilieninvestoren in Phuket ist entweder eine Kapitalwertsteigerung oder eine Einkommensgenerierung, die über das hinausgeht, was sie mit alternativen Anlageformen erzielen können. Investoren und Hausbesitzer sollten sich jedoch darüber im Klaren sein, dass der Weg zu Gewinn und Einkommen manchmal holprig sein kann.
Die größten Immobilienkäufer in Phuket sind derzeit die Russen. Nicht zufällig gehören sie jedes Jahr zu den größten Gruppen ausländischer Touristen, die auf die Insel kommen. Aber sie kaufen nicht nur Ferienhäuser oder Mietobjekte. Immer mehr Menschen aller Nationalitäten ziehen wegen des Lebensstils nach Phuket – sei es zum Arbeiten, für den Ruhestand oder sogar um ihre Kinder auszubilden.
Das zukünftige Wachstum im Gastgewerbe wird sicherlich die Grundlage für eine Expansion des Immobilienmarktes in Phuket bilden. Wenn der Tourismussektor jedoch einen Abschwung erlebt, wird auch der Immobiliensektor davon betroffen sein. Es gibt keine Möglichkeit, diese Tatsache zu beschönigen.
Aber wir haben in den letzten zwei Jahrzehnten mehrere Angriffe auf den Tourismus erlebt, und Thailand hat sich immer wieder erholt. Angesichts von Naturkatastrophen, finanziellen Katastrophen und globalen Gesundheitsängsten hat die Tourismusbranche in Phuket zwar geschwächelt, sich aber jedes Mal wieder erholt und ist immer stärker geworden. So wie sich die Tourismuswirtschaft als bemerkenswert widerstandsfähig erwiesen hat, hat auch der Immobilienmarkt in Phuket eine Dynamik gezeigt, die Investoren Jahr für Jahr nach Phuket zurückkommen lässt.
Investoren sollten sich der Existenz der „Schwarzen Schwäne“ von Phuket bewusst sein und dies bei ihren Kaufentscheidungen berücksichtigen. Allerdings bedarf es schon einiger Pechsträhne und einiger katastrophaler „Schwarzer Schwäne“, damit eine Immobilieninvestition in Phuket in den nächsten 20 Jahren alles andere als eine sehr lukrative Investition ist.
Haupttreiber für die Artikel des Immobilienmarktes von Phuket
ABSCHNITT 15: Warum in Phuket-Immobilien investieren? Ein Blick auf alle positiven Aspekte
Es gibt viele Gründe, warum sich Menschen in Phuket verlieben. Obwohl die Welt aus einer Vielzahl unterschiedlicher Menschen besteht, verliebt sich jeder, der Phuket besucht, sofort in diese bezaubernde Insel. Heute ist die Insel von einer breiten Palette von Nationalitäten geprägt, wahrscheinlich mit Staatsangehörigen aus so ziemlich jeder Nation der Erde. Was auch immer ihre Gründe sind, in die Insel zu investieren oder sogar dort zu leben, fast alle dieser Menschen, die nach Phuket kommen, haben eine positive Einstellung zum Immobilienbesitz hier. Dieser Abschnitt behandelt alle positiven Aspekte, die derzeit, im Jahr 2024, mit dem Immobiliensektor in Phuket verbunden sind.
ABSCHNITT 16: Phukets laufende Infrastrukturverbesserungen
Phuket war einst eine von Dschungel bedeckte Insel mit Fischerdörfern entlang der Küste und Phuket Town, das die Zinnbergbauindustrie versorgte. Seit Beginn des 21. Jahrhunderts hat die Insel ein unglaubliches Wachstum erlebt, sowohl was das Bevölkerungswachstum als auch die unglaubliche Infrastruktur betrifft, wobei jedes Jahr neue Attraktionen und Annehmlichkeiten entstehen. Während sich die Welt auf die Zeit nach Covid einstellt, mehr Touristen ankommen und mehr Thailänder und Ausländer Phuket ihr Zuhause nennen, ist es unwahrscheinlich, dass dieses Programm zur Verbesserung der Infrastruktur nachlässt oder verlangsamt wird.
ABSCHNITT 17: Phukets Negativpunkte – Die rosarote Brille abnehmen
Obwohl der Immobilienmarkt in Phuket dazu neigt, sich unabhängig von allen anderen Immobilienmärkten der Welt zu entwickeln, einschließlich dem Rest von Thailand (außer vielleicht Koh Samui), verlief er nicht immer reibungslos. Ohne die übermäßige Kreditaufnahme, die in den meisten Ländern zu beobachten ist, verlief er sicherlich viel reibungsloser, ohne Booms und Krisen. Der Immobiliensektor in Phuket hat jedoch in der Vergangenheit viele Abschwünge erlebt, bei denen die Preise viele Jahre lang stagnierten, da die Nachfrage auf eine Erholung wartete, um etwaige Angebotsüberschüsse aufzufangen. Dieser Abschnitt behandelt, worauf Sie in den kommenden Jahren achten sollten, damit Anleger entsprechend planen können.
ABSCHNITT 18: Die schwarzen Schwäne des Tourismus
Dieses Thema verdient einen eigenen Abschnitt, vor allem weil der Tourismussektor schon immer die Lebensader der Insel war und noch heute ist. Ohne den Tourismus hätte Phuket nie das rasante Wachstum der letzten 30 Jahre erlebt, und auch der Immobilienmarkt in Phuket hätte nie das erreicht, was er heute ist. Aber alle paar Jahre treten unvorhergesehene Ereignisse auf, manchmal ganz plötzlich, und man kann sie in Zukunft nicht ausschließen. Diese können lokal, national oder international sein, aber viele haben letztendlich negative Auswirkungen auf die Insel Phuket und ihre Wirtschaft.
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