Faktoren, die die Immobilienpreise in Phuket beeinflussen

2020-09-30T09:32:52+00:00

Faktoren, die die Immobilienpreise in Phuket beeinflussen

Immobilienpreise

Es ist fast eine Fehlbezeichnung, sich auf „The Phuket Real Estate Market“ zu beziehen, da es sich nicht um eine homogene Einheit handelt. Es ist in Kategorien unterteilt (und sogar unterteilt), die zusammen eine Vielzahl von Käufern umfassen. Dieser Abschnitt befasst sich mit einigen der Grundlagen, die sich auf die Immobilienkosten in Phuket auswirkenmit Schwerpunkt auf den Preisen, die von Ausländern gezahlt werden.

Die nationalen Statistiken legen nahe, dass sich der thailändische Immobilienmarkt in den letzten zwei Jahren leicht verlangsamt hat, während er in den 10-Jahren bis Januar 2016 stetig zulegte. Der Immobilienpreisindex stolperte bis zur Mitte des 2017 und stieg dann bis ins vierte Quartal des 2018 weiter an. Zum Zeitpunkt des Schreibens liegt es leicht unter seinen jüngsten Höchstständen.

Seit Anfang 2008 ist der thailändische Immobilienpreisindex um 52.73% gestiegen. (Die Auswirkungen des aktuellen Rückzugs betrugen nur - 0.29%.) Einfach ausgedrückt bedeutet dies einen Preisanstieg von 4.79% pro Jahr. Wenn Sie ein Anleger sind, der den Kapitalzuwachs anhand einer durchschnittlichen jährlichen Rendite betrachtet, beträgt der CARR 3.87%.

THAILANDS HAUSPREISINDEX

Phuket Immobilienmarktpreis

Mehr Tourismus

Bevor wir fortfahren, ist es wichtig, zwischen dem Immobilienmarkt in Phuket und dem Markt in Thailand als Ganzem (sogar speziell in Bangkok) zu unterscheiden. Bangkok ist die Hauptstadt von Thailand und gleichzeitig das größte Bevölkerungszentrum des Landes. Mit einer Gesamtbevölkerung von über 16 Millionen ist Greater Bangkok die Heimat von fast einem Viertel der Gesamtbevölkerung Thailands. Da sich dort mehr Menschen konzentrieren als irgendwo sonst im Land, bewegt sich der Immobilienmarkt in der Regel mit der Wirtschaft.

In einer starken Wirtschaft, wie wir sie im letzten Jahrzehnt gesehen haben, können die Schätzungen der Nachfrage optimistisch werden und es kann zu Überbauten kommen. Zum Zeitpunkt des Schreibens sind Geschichten über nicht verkaufte Eigentumswohnungen in Bangkok weit verbreitet. Aber das ist Bangkok, nicht Phuket.

Während die Preise in Phuket im Rest Thailands leicht dem Auf und Ab folgen können, unterscheidet die Nachfrage von Ausländern in Phuket den Immobiliensektor vom gesamten Land. Und diese ausländischen Käufer werden fast immer durch Urlaub auf die Insel gebracht. Alles sagt uns Der Tourismus in Phuket wird weiter wachsen. Und deshalb auch die Immobilienbranche.

Die Entwicklung des Besuchers zum Bewohner dauert manchmal eine Weile, aber es passiert viel. Die Menschen verlieben sich in Thailand und es wird nach und nach zu ihrem Standard-Urlaubsziel, in dem immer mehr Ferien verbracht werden. Die Liebesbeziehung mit dem Land ist wirklich abgeschlossen, wenn sie eine Wohnung oder Villa in Thailand kaufen oder leasen und sich entscheiden, hierher zu ziehen, zu arbeiten oder in den Ruhestand zu gehen.

Der Markt für Eigentumswohnungen ist in den letzten 15-Jahren besonders schnell gewachsen, was zum großen Teil auf die Zunahme des Tourismus zurückzuführen ist. In dieser Zeit ist jedoch noch etwas anderes passiert: Die Zinsen wurden weltweit gesenkt.

Phuket Real Estate Zinssätze

Zinsen

Im Zuge der globalen Finanzkrise in 2008 wurden die Zinssätze gesenkt, um Ausgaben und Investitionen zu fördern und Einsparungen zu verhindern. Seitdem veranlassten die relativ geringen Erträge, die traditionelle Anlagen (z. B. Anleihen) bieten, die Anleger, sich anderswo nach höheren Renditen umzusehen. Banken in einigen Ländern, wie der Schweiz, zahlen eigentlich keine Einleger, sondern belasten die Leute, die dort Geld einzahlen. Einige Offshore-Banken erheben auch Gebühren für Euro-Einleger, deren Guthaben ein bestimmtes Niveau überschreitet.

Diese „Negativzinspolitik“ hat die Anleger dazu motiviert, nach alternativen Einnahmequellen zu suchen und die Idee einer Einkommen produzierendes Mietobjekt auf einer tropischen Insel ist natürlich ganz ansprechend. In den letzten Jahren wurden deutlich mehr Studio- und Ein-Zimmer-Wohnungen an Ausländer verkauft, die diese für bessere Renditen vermieten, als eine Bank bieten könnte.

Zum Glück für ausländische Käufer gibt es ein unerwünschtes Ergebnis niedriger Zinssätze, das in Thailand keine Rolle spielt. In einem Niedrigzinsumfeld bringen die günstigen Kreditkosten in der Regel mehr Menschen auf den Immobilienmarkt und treiben die Preise in die Höhe. Dies kann zu spekulativen Immobilienblasen führen.

In Thailand ist es für einen Ausländer jedoch fast unmöglich, eine Hypothek zu erhalten, so dass praktisch alle Immobilienverkäufe gegen Bargeld getätigt werden. Keine Kreditaufnahme bedeutet keine Spekulation. Keine Spekulation bedeutet keine Blase. Keine Blase bedeutet keine verrückten Preisspitzen. Die Preise auf dem Auslandsmarkt sind in Phuket allmählich gestiegen, aber es war ein stetiger Anstieg, der hauptsächlich von den natürlichen Kräften der Inflation und der Nachfrage getrieben wurde.

Immobilienmarktinflation in Phuket

Marktinflation

Die bescheidene Inflation ist das Ziel fast jeder Zentralbank und die meisten halten eine „gesunde“ Inflationsrate zwischen 2% und 3% pro Jahr.

Die Inflation treibt die Baukosten jeder Immobilie in die Höhe. Ziegel, Mörtel, Dachziegel, Haushaltsgeräte, die Einrichtungsgegenstände - sogar die Pflanzen für den Garten - verteuern sich.

Die Immobilienpreise sind in Phuket nicht „explodiert“, aber kein Entwickler kann sich einigen Inflationseffekten entziehen.

Knappheit

Landknappheit (schließlich ist Phuket eine Insel) wird sich mit ziemlicher Sicherheit eines Tages massiv auf die Immobilienpreise auswirken, aber dieser Tag ist noch nicht gekommen, da derzeit ein ausreichendes Angebot an Wohneinheiten besteht und es sich eher trifft als zu zögern die Nachfrage.

Zunehmender Tourismus, niedrige Zinsen, Inflation und Verknappung sind Gründe, warum die Immobilienpreise in Phuket möglicherweise schneller steigen sollten, aber es gibt zwei Schlüsselfaktoren, die die Immobilienpreise in Schach halten: burmesische Arbeiter und die Dynamik von Angebot und Nachfrage.

Niedriglohninflation

Die meisten Bauarbeiten in Phuket (tatsächlich in ganz Thailand) werden von burmesischen Arbeitern ausgeführt. Kurz hinter der Grenze gibt es genügend Arbeitskräfte, und angesichts der Beschäftigungsaussichten zu Hause nehmen sie gerne eine Arbeit in Thailand an. Sie sind auch bereit, für niedrigere Löhne zu arbeiten, als ein thailändischer Arbeiter verlangen würde.

Angebot und Nachfrage

Die konventionelle Angebots- und Nachfragedynamik trifft auf Phuket nicht wirklich zu.

In einem klassischen Szenario, in dem eine große Anzahl von Käufern nach Immobilien sucht, aber niemand verkauft, entsteht ein schnelllebiger Markt, in dem die Preise steigen und neue Entwicklungen schnell ausverkauft werden. Wenn sich der Spieß umdreht und der Markt mit Immobilien überflutet ist, fällt es den Verkäufern immer schwerer, wenn die Preise fallen. Ein Käufer, der viel sucht, findet dann normalerweise einen.

Einer der Gründe, warum sich dieser Zyklus im Laufe der Zeit wiederholt, ist, dass in Zeiten schwacher Nachfrage weniger Wohneinheiten gebaut werden und die daraus resultierende Knappheit die Preise erhöht, wenn sich die Nachfrage verbessert. Die „Boom-Zeiten“ gehen jedoch in der Regel in die Entwicklung über, was zu einem Überangebot, einer Nachfrageschwächung und sinkenden Preisen führt.

Die Dynamik der ausländischen Käufer hat bisher verhindert, dass sich dieses „Boom-Bust“ -Szenario in Phuket abspielt. Besucher nach Thailand kommen aus der ganzen Welt, aber die spezifische Nationalität des größten touristischen Segments ändert sich ständig, während Individuen aus verschiedenen Ländern Thailand und Phuket entdecken.

Die Käufer von Phuket-Immobilien kamen einst fast ausschließlich aus Europa und Amerika sowie aus Thailands asiatischen Nachbarn (z. B. Malaysia, Singapur, Australien, Neuseeland). Aber als die westlichen Währungen schwächer wurden, entdeckten die Russen Phuket. Die russischen Aktivitäten nahmen ab, als der Rubel abwertete und die Chinesen Thailand entdeckten.

In den letzten drei Jahrzehnten war weder ein lang anhaltender Nachfragerückgang zu verzeichnen, der zu einem deutlichen Rückgang der Preise führte (wie dies in einigen volatilen westlichen Märkten der Fall war), noch war eine übermäßige Entwicklung aufgrund überhöhter Schätzungen der zukünftigen Nachfrage zu verzeichnen. Stattdessen hat das Angebot mit der Nachfrage Schritt gehalten und die Käufer waren bereit, bescheidene Preiserhöhungen für neue Einheiten in Kauf zu nehmen. Einige dieser Zuwächse waren auf die natürlichen Inflationskräfte zurückzuführen, während die Popularität der Immobilien in Phuket es den Entwicklern ermöglichte, allmählich höhere Preise zu fordern.

Ökonomen messen, wie stark sich die Nachfrage infolge von Preiserhöhungen ändert, was sie als „Preiselastizität der Nachfrage“ bezeichnen. Zu den unelastischen Konsumgütern zählen Tabak, Alkohol und Arzneimittel, da Preiserhöhungen die Nachfrage kaum beeinflussen.

Phuket Immobilien sind weder eine Sucht noch ein lebensrettendes Medikament, aber es ist das, was Ökonomen als "relativ unelastisch" bezeichnen würden. Solange der Zustrom von Touristen mit verfügbarem Einkommen mit dem Angebot an Wohneinheiten Schritt hält, gibt es keinen Grund, dies zu ändern.

Erschwinglichkeit von Immobilien in Phuket

Erschwinglichkeit von Wohnraum in Phuket

Die Tatsache, dass Phuket eine Immobilienblase vermieden und stattdessen die Preise unter Kontrolle gehalten hat, war eine wichtige Überlegung für Immobilieninvestoren.

Angesichts der Anzahl ausländischer Käufer, die ihren Lebensunterhalt anderswo verdienen - außerhalb von Phuket und nicht unbedingt sogar in Thailand - wirkt sich das traditionelle Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Gehältern / Löhnen nicht direkt auf den Auslandsmarkt aus. Da Ausländer in der Regel nicht in der Lage sind, eine thailändische Immobilie zu finanzieren, werden die Preise in diesem Marktsegment auch nicht von den lokalen Zinssätzen beeinflusst und unterliegen auch nicht den „Boom and Bust“ -Szenarien, die sich aus einer übermäßigen Kreditvergabe ergeben können.

Was die Auslandsnachfrage in Thailand beeinflussen könnte, sind die in anderen Ländern gezahlten Einlagensätze. Wie bereits erwähnt, suchen eine Reihe ausländischer Käufer in Phuket Mieteinnahmen, um die Zinssätze auszugleichen, die derzeit nicht von Banken gezahlt werden. Beginnen die Einlagensätze zu steigen, müssten potenzielle Käufer feststellen, ob eine Immobilieninvestition ausreicht, um die Bindung ihres Bargeldes zu rechtfertigen.

Die Erschwinglichkeit auf dem Auslandsmarkt von Phuket hängt also davon ab, wer Bargeld hat und wer nicht. Solange die Preise in Phuket im Vergleich zu den Ländern, in denen der Käufer gearbeitet und gelebt hat, niedrig sind, bleibt Phuket ein attraktiver Ort zum Kaufen.

Und da die Immobilienpreise in China, Russland, Europa, Australien und Nordamerika alle erheblich über den Kosten der meisten vergleichbaren Immobilien in Phuket liegen, sind die Aussichten für einen lebhaften Markt für die Zukunft recht günstig.

Phuket Immobilienmarkt

"Der lokale Markt"

Es ist unmöglich, einen so dynamischen Immobilienmarkt wie Phuket zu diskutieren, ohne den lokalen Markt zu diskutieren. Während ein Großteil des „sichtbaren“ Immobilienmarktes an der Westküste auf Ausländer abzielt, gibt es in Phuket eine beträchtliche (und wachsende) lokale Bevölkerung, und sie kaufen auch.

Während der Median des Haushaltslohns in Thailand nach westlichen Maßstäben immer noch niedrig ist, ist der Zustrom von burmesischen Arbeitnehmern für arbeitsintensive Niedriglohnjobs ein solider Indikator für den wachsenden Wohlstand der thailändischen Haushalte.

Eine starke Wirtschaft hat eine steigende Flut an Wohlstand geschaffen, die (sozusagen) alle Boote in die Höhe getrieben hat, und das Vermögen der meisten thailändischen Staatsangehörigen in Phuket steigt weiter an. Das heißt, die meisten lokalen Gehälter sind nicht hoch genug, um diese Entwicklungen für Ausländer zu finanzieren, aber es gibt viele Gebiete auf der Insel, in denen Wohnraum für jemanden mit lokalem Gehalt erschwinglich ist.

Für die lokale Bevölkerung bestimmt das traditionelle Verhältnis von Hauspreisen zu Löhnen die Erschwinglichkeit, und jede Änderung dieses Verhältnisses wirkt sich auf die Nachfrage auf dem lokalen Markt aus. Wenn jedoch die Preislücke zwischen lokalen Entwicklungen und denjenigen, die ausländische Käufer ansprechen, zu groß wird, kann dies zu einem negativen Effekt für die „Preise für ausländische Immobilien“ führen.

Auf diese Weise können lokale Preise die ausländischen Preise quasi begrenzen.

Vertrauen und Optimismus

In jedem Wohnungsmarkt hängt das Vertrauen direkt mit der Anzahl der neuen Käufer zusammen: Je mehr Käufer, desto höher das Vertrauen. Aber was treibt das Vertrauen an?

Bei Immobilien spielen viele Faktoren eine Rolle, wie Angebot und Nachfrage, Erschwinglichkeit im Vergleich zum Einkommen, Flexibilität bei der Kreditvergabe von Banken, demografische Veränderungen - sogar ein allgemeines Gefühl für die Gesamtwirtschaft.

Der lokale Immobilienmarkt in Phuket wird sicherlich vom lokalen Geschäftsvertrauen betroffen sein. Wenn die Geschäftstätigkeit nachlässt, senken die meisten Unternehmen die Kosten und stellen Expansionspläne in den Hintergrund. Dies kann möglicherweise erhebliche Auswirkungen auf die Beschäftigung haben. Wenn sich eine Person Sorgen um ihren Arbeitsplatz oder die Wirtschaft im Allgemeinen macht, wird sie wahrscheinlich den Kauf einer Immobilie zurückhalten.

Wenn dieses lokale Geschäftsvertrauen entweder zu einem Rückgang des Tourismus oder zu einem Rückgang des Tourismus führt, ist auch der Auslandsmarkt betroffen, da weniger Urlauber weniger neue ausländische Käufer bedeuten.

Kurz zusammengefasst

Der thailändische und der ausländische Immobilienmarkt in Phuket sind unterschiedlich, aber das Glück beider ist untrennbar mit dem Tourismussektor der Insel verbunden.

Mit der Weiterentwicklung und dem Wohlstand der Insel wächst auch der Immobiliensektor. Phuket ist eine Insel, also ist Land definitiv begrenzt. Schließlich (wer weiß, wann dies sein wird) wird es kein Land mehr für die Entwicklung geben. Knappheit und Inflation spielen im Moment keine Rolle, aber längerfristig sind dies die „Doppelschläge“, die auf Jahre hinaus höhere Preise auf der Insel stützen sollten.

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