Faktoren, die die Immobilienpreise in Phuket beeinflussen
Immobilienpreise in Phuket
Es ist fast eine Fehlbezeichnung, vom „Immobilienmarkt Phuket“ zu sprechen, da es sich nicht um eine homogene Einheit handelt. Er ist in Kategorien unterteilt (und sogar weiter unterteilt), die zusammen eine Vielzahl von Käufern umfassen. In diesem Abschnitt werden einige der Grundlagen, die sich auf die Immobilienkosten in Phuket auswirkenmit Schwerpunkt auf den Preisen, die von Ausländern gezahlt werden.
Obwohl die Immobilienpreise in Phuket in den letzten Jahrzehnten gestiegen sind, bleiben sie im Vergleich zu anderen ähnlichen globalen Touristenzielen immer noch äußerst wettbewerbsfähig. Ausländer, die die Insel besuchen und später potenzielle Immobilienkäufer werden, sind aufgrund ihrer persönlichen Wertvorstellungen in der Regel zufrieden mit dem, was sie für ihr Geld bekommen. Dies gilt insbesondere für Ausländer aus dem Westen, deren Heimatländer einen rasanten Anstieg der Immobilienpreise erlebt haben und in vielen Fällen den gemäßigteren Immobilienmarkt von Phuket weit hinter sich gelassen haben.
Wie sehr unterscheidet sich der Immobilienmarkt in Phuket vom Rest von Thailand?
Es lohnt sich, etwas Zeit darauf zu verwenden, die Unterschiede zwischen dem Immobilienmarkt in Phuket und dem Markt in Thailand insgesamt (oder sogar im Besonderen in Bangkok) herauszuarbeiten.
Bangkok ist die Hauptstadt Thailands und zugleich das größte Bevölkerungszentrum des Landes. Mit einer Gesamtbevölkerung von über 16 Millionen Menschen ist Groß-Bangkok die Heimat von fast einem Viertel der Gesamtbevölkerung Thailands. Und weil dort mehr Menschen konzentriert sind als irgendwo sonst im Land, tendiert der Immobilienmarkt dazu, sich mit der Wirtschaft zu bewegen.
In einer starken Wirtschaft, wie wir sie im letzten Jahrzehnt erlebt haben, können die Schätzungen der Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern in der Hauptstadt optimistisch ausfallen, und es kann zu einer Überbauung kommen, was auch der Fall ist. In regelmäßigen Abständen hören wir Geschichten und Berichte über nicht verkaufte Eigentumswohnungen in Bangkok, wie schon seit Jahren. Aber das ist Bangkok, nicht Phuket. Phuket hat seine eigene Art von Wirtschaft und korreliert mehr mit dem Tourismussektor als mit der Wirtschaft des Landes als Ganzes.
Es ist auch erwähnenswert, dass die Immobilienpreise in Phuket aufgrund der Dynamik von Angebot und Nachfrage, der schnell wachsenden Bevölkerung und der begrenzten Landfläche auf der Insel in bestimmten stark nachgefragten Gebieten in der Nähe der Strände an der Westküste wahrscheinlich die allgemeinen Marktpreissteigerungen im Rest des Königreichs übertroffen haben. Dies gilt insbesondere in der Zeit nach Covid, als die Nachfrage erheblich höher war als in den Jahrzehnten vor der heutigen Zeit.
THAILANDS HAUSPREISINDEX
Wie der Tourismus den Immobiliensektor in Phuket antreibt
In den letzten Jahrzehnten verzeichnete Phuket Jahr für Jahr einen stetigen Anstieg der Zahl der Touristen, die die Insel besuchen. Fast ein Drittel aller Touristen, die in Thailand ankommen, besuchen während ihres Aufenthalts Phuket. Im Jahr 2019 empfing Thailand rund 38 Millionen Touristen, und knapp 13 Millionen von ihnen betraten die Sandstrände von Phuket. Nach dem unvermeidlichen Rückgang während Covid nähern sich diese Zahlen wieder langsam den historischen Höchstwerten von 2019 an.
Wir haben im Laufe der Jahre ausführlich darüber geschrieben, wie intrinsisch Der Immobiliensektor in Phuket ist mit der Tourismusbranche verbunden. Im Grunde sind sie untrennbar miteinander verbunden. Die Immobilienbranche in Phuket könnte ohne den Tourismus offensichtlich nicht überleben. Als ausländisch geprägter Markt braucht Phuket jedes Jahr neue Besucher, um neue Käufer für die vielen neuen Investitions- und Wohnprojekte zu finden, die derzeit im Bau sind.
Die Immobilienpreise in Phuket mögen im Vergleich zum Rest von Thailand schwanken, aber der Hauptfaktor, der den Immobiliensektor in Phuket antreibt, ist und war schon immer der Tourismus. Dies ist es, was den Immobiliensektor von dem des Landes als Ganzes unterscheidet, vor allem weil der Tourismus und die damit verbundenen Branchen bei weitem den größten Teil der Wirtschaft von Phuket ausmachen.
Fast jeder ausländische Käufer einer Immobilie in Phuket lernt die Insel kennen, indem er zuerst hier Urlaub macht. Alles sagt uns Der Tourismus in Phuket wird weiter wachsen Und damit wird auch der Immobiliensektor weiterhin florieren.
Die Entwicklung vom Besucher zum Einwohner dauert manchmal eine Weile, aber sie kommt häufig vor. Die Menschen verlieben sich in Phuket und allmählich wird es zu ihrem Standardurlaubsziel, wobei immer mehr Urlaube hier verbracht werden. Die Liebesbeziehung mit der Insel ist wirklich perfekt, wenn sie eine Eigentumswohnung oder Villa in Phuket kaufen und sich später entscheiden, hierher zu ziehen, zu arbeiten oder ihren Ruhestand hier zu verbringen.
Während der Pandemie haben jedoch viele Menschen „ein paar Schritte übersprungen“ und Phuket zu ihrem bevorzugten Wohnort während der Ausgangssperre gemacht. Oder sie haben nach der Pandemie ihren Lebensstil überdacht, nachdem sie in einer kalten, nassen Stadt eingesperrt waren, und sich stattdessen für eine warme, sonnige Tropeninsel entschieden, falls die gleiche Situation jemals wieder eintreten sollte.
Der Markt für Investment-Eigentumswohnungen in Phuket verzeichnete in den letzten 15 Jahren ein besonders schnelles Wachstum, was größtenteils auf den Anstieg des Tourismus zurückzuführen ist. Nach der Pandemie verlagerte sich der Schwerpunkt jedoch, hauptsächlich aufgrund des Zustroms neuer ausländischer Einwohner, auf Einfamilienhäuser, und die größte Nachfragesteigerung gab es bei Wohnvillen und nicht bei Investment-Eigentumswohnungen.
Wie wirken sich Zinssätze auf Immobilien in Phuket aus?
Kurz gesagt, das ist nicht der Fall. Obwohl Thailänder in Bangkok ihre Häuser selbst kaufen können (über 70 % der Thailänder besitzen eine eigene Immobilie), müssen die meisten neuen Käufer für den Kauf einen Kredit aufnehmen. Die Zinssätze haben daher einen weitaus größeren Einfluss auf den Immobiliensektor in der Hauptstadt als auf Immobilien in Phuket, wo die überwiegende Mehrheit der abgeschlossenen Geschäfte Barkäufe sind.
Die Zinssätze beeinflussen jedoch die Einstellung von jedem, der den Kauf einer „Investitionsimmobilie“ in Phuket in Erwägung zieht. So wurden beispielsweise im Zuge der globalen Finanzkrise im Jahr 2008 die Zinssätze gesenkt, um Ausgaben und Investitionen zu fördern und das Sparen zu verhindern. Die relativ geringen Erträge, die traditionelle Anlagen (z. B. Anleihen, Festgeld) boten, veranlassten die Anleger, sich anderswo nach höheren Renditen umzusehen. In einigen Ländern, vor allem in Europa, gab es negative Zinssätze, was bedeutete, dass die Banken den Einlegern tatsächlich das Privileg in Rechnung stellten, ihr Geld zu halten.
Diese Politik der „Negativzinsen“ motivierte die Anleger, nach alternativen Einkommensquellen zu suchen, und die Idee einer Einkommen produzierendes Mietobjekt auf einer tropischen Insel war natürlich sehr ansprechend. Dies führte zu einem deutlichen Anstieg der verkauften Studio- und Ein-Zimmer-Einheiten an Ausländer, die sie für bessere Renditen vermieten konnten, als eine Bank anbieten könnte.
Heute, im Jahr 2024, hat sich diese Situation geändert. Der Inflationsdruck auf der ganzen Welt und die darauffolgenden Zinserhöhungen der US-Notenbank haben auch andere Zentralbanken gezwungen, ihre Zinsen zu erhöhen. Die Zinsen begannen 2020 zu steigen, und die Zentralbanker scheinen nun entschlossen, uns auf dem Niveau zu halten, das einst als normal galt, nämlich Zinssätze von 5 % bis 6 %.
Höhere Zinsen verlangsamen in der Regel das Tempo der Immobilienkäufe in anderen Teilen der Welt und senken möglicherweise auch die Immobilienpreise. In Phuket jedoch werden praktisch alle Immobilienverkäufe bar abgewickelt, da es für Ausländer fast unmöglich ist, eine Hypothek zu bekommen. Keine billigen Kredite bedeuten keine Überspekulation mit Immobilien in Phuket. Keine Spekulation bedeutet keine Phuket-Blase. Keine Blase bedeutet keine verrückten Preisspitzen in Phuket. Ebenso haben die Zinserhöhungen der letzten vier Jahre die Preise nicht gesenkt, da Ausländer nicht auf Kredite angewiesen sind, um Immobilien in Phuket zu kaufen.
Die Preise auf Phukets von ausländischen Investoren getriebenem Markt sind allmählich gestiegen, aber es war ein stetiger Anstieg, der vor allem durch die natürlichen Kräfte der Inflation und der Nachfrage getragen wurde. Historisch gesehen hatten weder niedrigere noch höhere Zinssätze einen spürbaren Einfluss auf den Immobilienmarkt auf der Insel.
Allerdings existierte der Immobilienmarkt in Phuket während der Hochzinsphase Anfang der 1980er Jahre praktisch nicht. Es gibt also keinen historischen Präzedenzfall dafür, welche Auswirkungen es nun auf den aktuellen gesättigten Markt in Phuket hätte, sollten die Zinssätze wieder auf diese historischen Höchststände zurückkehren.
In den 1980er Jahren erreichten die Zinssätze ihren Höhepunkt bei 18 %, aber das war lange bevor Phuket auf dem internationalen Radar erschien. Es ist nicht auszuschließen, dass die Zinssätze irgendwann in der Zukunft noch viel höher steigen könnten als heute. Es lässt sich nicht vorhersagen, welche Auswirkungen dies auf den Immobilienmarkt in Phuket hätte, aber es ist unwahrscheinlich, dass es günstig wäre. Besonders schädlich wäre es, wenn die Zinssätze wieder auf das Niveau der 1980er Jahre oder darüber hinaus zurückgehen würden.
Sollten die Zinsen deutlich ansteigen, dürften auch die Renditen aus Anlageimmobilien in Phuket weniger attraktiv erscheinen, sofern die Anleger mit Bankeinlagen und anderen festverzinslichen Wertpapieren solide Renditen erzielen können.
Es ist auch erwähnenswert, dass jede deutliche Verlangsamung der Weltwirtschaft aufgrund von Inflationsdruck und daraus resultierenden höheren Zinssätzen/Kreditkosten auch die Immobilienverkäufe in Phuket beeinflussen wird. Weniger verfügbares Einkommen für die Menschen weltweit bedeutet weniger Geld für den Urlaub. Weniger Touristen, die nach Phuket kommen, bedeuten weniger Käufer von Immobilien in Phuket. Und wie wir bereits erwähnt haben, ist der Immobilienmarkt in Phuket stark auf einen konstanten Zustrom neuer Touristen angewiesen, um den Markt voranzutreiben.
Immobilienmarktinflation in Phuket
Die Immobilienpreise in Phuket hingen schon immer stärker mit der boomenden Tourismusbranche zusammen als mit anderen Faktoren, darunter auch der Zinspolitik – sei es die lokale thailändische Politik oder die Politik anderer Länder weltweit.
Dennoch herrscht auch in Phuket weiterhin Inflationsdruck. Dies ist in Zeiten übermäßiger Geldschöpfung unvermeidlich. Tatsächlich findet ein beträchtlicher Teil dieses „neuen Geldes“ auch seinen Weg nach Phuket. Dies kann über Touristen, neu ankommende Einwohner, wohlhabende Thailänder in der Hauptstadt und auch Investoren geschehen. Dieses frisch hereinströmende Geld hat daher offensichtliche Auswirkungen auf die lokale Inflation und damit auch auf den Immobilienmarkt in Phuket. Mehr Geld, das an den Küsten von Phuket ankommt, bedeutet, dass die Preise steigen müssen, weil mehr Geld auf die gleiche Menge an Waren und/oder Dienstleistungen aus ist.
Bei der Entwicklung neuer Immobilien in Phuket können wir „Waren“ als die Rohstoffe definieren, die zum Bau einer Immobilie benötigt werden. Und wir können „Dienstleistungen“ als die Kosten für Anwälte, Architekten und alle anderen Arbeitskosten definieren, die während des gesamten Bauprozesses anfallen. Daher ist es für Phuket unmöglich, dem alltäglichen Inflationsdruck zu entgehen. Dazu gehören die Kosten für den Kauf oder die Ausführung von irgendetwas, einschließlich der Planung, Vermarktung und des Baus neuer Villen oder Eigentumswohnungen.
Eine moderate Inflation ist das Ziel fast aller Zentralbanken, und die meisten halten eine Inflationsrate zwischen 2 % und 3 % pro Jahr für „gesund“. Doch als die Welt aus der Pandemie herauskam, erlebte sie eine Inflation, wie sie (zumindest im Westen) seit über einer Generation nicht mehr erlebt wurde. Unterbrechungen der Lieferketten, gestiegene Energiekosten, unerwartete Nachfrageverschiebungen sowie höhere Rohstoff- und Lohnkosten haben in den letzten 24 Monaten zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen bei fast allen Immobilien in Phuket geführt.
Da die Kosten für die Herstellung eines Produkts durch die Inflation steigen, wird der Wert eines Endprodukts immer höher sein. Die Inflation treibt die Baukosten jeder Immobilie in Phuket in die Höhe. Ziegel, Mörtel, Dachziegel, Haushaltsgeräte, Einrichtungsgegenstände und sogar die Pflanzen für den Garten sind alle im Preis gestiegen. Kein Bauträger konnte sich den Auswirkungen davon entziehen, egal ob er sich auf den Eigentumswohnungsmarkt oder den Villensektor in Phuket konzentriert.
Im Gegensatz zu herkömmlichen Leveraged-Märkten ist es Phuket immer gelungen, die volatilen Höhen und Tiefen zu vermeiden, die mit Immobilienbooms und -krisen einhergehen. In der Vergangenheit sind die Preise auf der Insel jährlich um 4 bis 5 Prozent gestiegen, aber in der Zeit nach Covid sind die Preise bei einigen Projekten in einem einzigen Jahr um 20, 25 oder sogar 30 Prozent gestiegen.
Leider verfügt Phuket nicht über einen eigenen Immobilienindex, aber wir können uns anhand der von der Bank von Thailand veröffentlichten Zahlen einen Eindruck vom allgemeinen Immobilienmarkt Thailands verschaffen. In den Jahren, in denen Thailand landesweit oder in der Hauptstadt einen Boom erlebt, führt dies tendenziell auch zu einem Anstieg der Immobilienpreise in Phuket.
Die nationalen Statistiken deuten darauf hin, dass der thailändische Immobilienmarkt insgesamt in den letzten 15 Jahren zwar zeitweise einen Abschwung erlebt hat, die Tendenz jedoch bis zur Pandemie im Jahr 2020 jedes Jahr von stetigen Zuwächsen geprägt war und nicht ein einziges Jahr mit einem niedrigeren Wert endete als zu Beginn.
Im Juni 2024 erreichte der breite Thailand Housing Index mit 161.80 ein Allzeithoch. Seit 2011 ist der Index um über 60 % gestiegen und hat sich seit der Pandemie ebenfalls beschleunigt, seit Anfang 30 um fast 2020 %.
Ein Segment des Immobiliensektors in Phuket, das die durchschnittliche Inflation deutlich übertroffen hat, ist der Mietmarkt. Die Kosten für die Miete einer gut gelegenen Villa oder einer Luxuswohnung auf der Insel, sei es für eine kurzfristige oder langfristige Miete, scheinen etwas aus dem Ruder zu laufen. Viele Neuankömmlinge, die eine Mietimmobilie suchen, sind oft erstaunt über die Mietpreise, die die Eigentümer verlangen.
Während der Pandemie wurden weniger Villen und Eigentumswohnungen gebaut, da Covid die Baustellen weitgehend leer hielt, sodass es zwangsläufig zu einem Angebotsrückgang kam. In Kombination mit der gestiegenen Nachfrage nach Unterkünften auf der Insel durch neue Bewohner, die zugezogen sind, konnten die Eigentümer weitaus höhere Mietpreise erzielen als in den Vorjahren. Dies war insbesondere bei den Mietpreisen für Luxusvillen mit Pool zu beobachten, die derzeit etwas unrealistisch erscheinen. Dies könnte sich in den nächsten 12 Monaten ändern, da immer mehr neue Villen auf den Mietmarkt kommen.
Landknappheit in Phuket
Landknappheit (Phuket ist schließlich eine Insel) hat mit ziemlicher Sicherheit einen massiven Einfluss auf die Immobilienpreise in Phuket, obwohl dies hauptsächlich auf stark nachgefragtes Land an oder nahe der Westküste der Insel zutrifft. Hier ist die Andamanensee 6 bis 7 Monate im Jahr aquamarinblau und kristallklar. Der Großteil dieses Landes ist bereits bebaut, aber was übrig bleibt, hat heute einen viel höheren Preis als noch vor wenigen Jahren.
Auf der Ostseite der Insel steht noch immer viel Land zum Verkauf, und da Land an der Westküste sowohl für private als auch für gewerbliche Zwecke unerschwinglich ist, sind einige neue aufstrebende Gebiete entstanden. Cape Panwa, Cape Yamu und einige Gebiete im Nordosten sind nur einige Beispiele, die alle in den letzten 5 Jahren umgestaltet wurden. Die Aussicht von der Ostküste auf die Bucht von Phang Nga zieht Käufer an, und die Abgeschiedenheit dieser Gebiete ist für manche Menschen möglicherweise attraktiver als die geschäftigen Touristengebiete der Westküste.
Angesichts der Landknappheit und des zunehmenden Tourismus könnten Beobachter sogar glauben, dass die Immobilienpreise in Phuket schneller steigen müssten, als dies tatsächlich der Fall ist. Es gibt jedoch einige wichtige Faktoren, die beachtenswert sind und dazu beitragen, den Anstieg der Villen- und Eigentumswohnungspreise in Schach zu halten: burmesische Arbeiter und die Dynamik von Angebot und Nachfrage.
Phuket Löhne und Lohninflation
So wie das benachbarte Malaysia eine große Zahl indonesischer Arbeiter beschäftigt, herrscht auch in Thailand eine ähnliche Dynamik mit Myanmar. Myanmars Arbeitskräfte kommen seit Jahrzehnten über die Grenze, und viele zieht es auf die tropische Insel Phuket.
Die meisten Bauvorhaben in Phuket (eigentlich in ganz Thailand) werden von burmesischen Arbeitern durchgeführt. Es gibt einen großen Zustrom neuer, williger Arbeitskräfte, und angesichts der Beschäftigungsaussichten in der Heimat nehmen sie gerne Arbeit in Thailand an. Sie sind auch bereit, für niedrigere Löhne zu arbeiten, als ein Einheimischer in Phuket verlangen würde. Dies spielt offensichtlich eine große Rolle bei den Kosten für den Bau jeglicher Art von Gebäuden in Phuket.
Allerdings betrifft die Lohninflation in jeder Volkswirtschaft jeden, auch ausländische Arbeitnehmer, egal ob legal oder illegal. Daher sind auch die Löhne für die burmesischen Arbeitnehmer in Phuket im Einklang mit der allgemeinen Inflationsrate gestiegen.
Die Angebots- und Nachfragedynamik für Immobilien in Phuket
Die herkömmliche Dynamik von Angebot und Nachfrage hat auf den Immobiliensektor in Phuket nie wirklich gewirkt.
In klassischen Fällen, in denen eine große Zahl von Käufern nach Immobilien sucht, aber niemand etwas verkauft, entsteht ein schnelllebiger Markt mit steigenden Preisen und schnellem Ausverkauf neuer Bauprojekte und/oder Weiterverkäufen. Wenn sich das Blatt wendet und der Markt mit Immobilien überschwemmt ist, wird es für die Eigentümer schwieriger, zu verkaufen, da die Preise zu fallen beginnen. Ein Käufer, der nach einem guten Angebot sucht, findet in diesen Zeiträumen normalerweise eines.
Einer der Gründe, warum sich dieser Zyklus im Laufe der Zeit wiederholt, ist, dass in Zeiten schwacher Nachfrage weniger Immobilien gebaut werden und die daraus resultierende Knappheit die Preise in die Höhe treibt, wenn die Nachfrage steigt. In den „Boomzeiten“ hingegen kommt es typischerweise zu übermäßiger Entwicklung, was zu einem Überangebot, einer schwächeren Nachfrage und sinkenden Preisen führt.
Die Dynamik der „ausländischen Käufer“ von Immobilien in Phuket hat bisher verhindert, dass sich dieses „Boom-Bust“-Szenario hier abspielt, was hauptsächlich auf die mangelnden Kreditmöglichkeiten für Ausländer in Phuket zurückzuführen ist. Besucher der Insel kommen aus der ganzen Welt, aber die spezifische Nationalität des größten Touristensegments und damit des Immobilienkäufersegments ändert sich ständig, da Personen aus verschiedenen Ländern die Insel entdecken. Wenn die Nachfrage einer Nationalität zurückgeht, wird sie normalerweise durch eine andere Nationalität ersetzt, die die Lücke füllt.
Die Käufer von Immobilien in Phuket kamen früher fast ausschließlich aus Europa und Amerika sowie aus Thailands asiatischen Nachbarländern (z. B. Hongkong, Malaysia, Singapur, Australien, Neuseeland). Wenn jedoch bestimmte Währungen deutlich schwächer werden, kommen tendenziell weniger Staatsbürger dieser Länder nach Phuket. Nachdem russische Urlauber Phuket entdeckt hatten, gab es eine große Zahl von Verkäufen an Russen und andere Ostblockländer. Die russische Aktivität ließ dann aufgrund der Abwertung des Rubel nach, und dann griffen die Chinesen ein, nachdem sie Thailand entdeckt hatten. Und jetzt, da die Probleme in der Ukraine eskaliert sind, sind die Russen zurückgekehrt und beeinflussen das Wachstum des Immobilienmarktes in Phuket erneut stark.
In den letzten drei Jahrzehnten gab es, abgesehen von der kurzen Zeitspanne unmittelbar nach Covid, keinen anhaltenden Rückgang der Nachfrage nach Immobilien in Phuket, der lange genug dauerte, um die Preise deutlich zu senken (wie dies in einigen volatilen westlichen Märkten der Fall war), noch kam es aufgrund überhöhter Schätzungen der zukünftigen Nachfrage zu einer massiven Überentwicklung. Stattdessen hat das Angebot einfach mit der Nachfrage Schritt gehalten, und die Käufer waren bereit, bescheidene Preiserhöhungen für neue Einheiten zu akzeptieren.
Manche mögen argumentieren, dass die letzten 18 Monate eine Anomalie waren, da die Preise stärker gestiegen sind als im historischen Vergleich. Dies ist hauptsächlich auf die große Zahl von Ausländern zurückzuführen, die auf die Insel ziehen und anschließend nach einer neuen Villa suchen, in der sie ihre Familien großziehen können. Diese jüngste Zunahme der Nachfrage und Beliebtheit von Phuket hat es einigen Bauträgern auch ermöglicht, höhere Preise zu verlangen als in Zeiten geringerer Nachfrage.
Natürlich sind einige dieser Preissteigerungen auf die natürlichen Kräfte der Inflation zurückzuführen, doch dieser Zeitraum mit überdurchschnittlicher Nachfrage hat auch die Grundstückspreise in die Höhe getrieben und damit die Preise für neue Villen in Phuket sowie für einige der von Bauträgern angebotenen neuen Eigentumswohnungen in die Höhe getrieben.
Ökonomen messen, wie stark sich die Nachfrage infolge von Preiserhöhungen ändert, was sie als „Preiselastizität der Nachfrage“ bezeichnen. Zu den unelastischen Konsumgütern zählen Tabak, Alkohol und Arzneimittel, da Preiserhöhungen die Nachfrage kaum beeinflussen.
Immobilien in Phuket sind weder eine Sucht noch ein lebensrettendes Medikament, aber sie sind, wie Ökonomen es nennen würden, „relativ unelastisch“. Solange der Zustrom neuer Touristen und Einwohner mit dem Angebot neuer Immobilienprojekte in Phuket Schritt hält, gibt es keinen Grund, dies zu ändern.
Gilt eine Immobilie in Phuket im Jahr 2024 noch als erschwinglich?
Es besteht kein Zweifel, dass die Preise in den letzten zwei Jahren deutlich über das durchschnittliche historische Preiswachstum gestiegen sind. Halten also neue potenzielle Käufer, die nach Phuket kommen, Immobilien in Phuket immer noch für wertvoll?
Wie bereits zuvor in diesem Leitfaden erwähnt, ist der Immobilienmarkt in Phuket keine homogene Einheit. Es gibt eine große Bandbreite an Immobilienarten, die viele Gebiete der Insel abdecken. Immobilienkäufer kommen zudem aus den unterschiedlichsten Ländern, und jeder hat seine eigene Wertvorstellung, abhängig von den Erfahrungen, die er mit dem Immobilienmarkt in seinem Heimatland gemacht hat. Erschwinglichkeit und Preis-Leistungs-Verhältnis können daher bei der Prüfung der Immobilienpreise in Phuket etwas subjektiv sein, da „erschwinglich“ für verschiedene Menschen verschiedene Dinge bedeutet.
Die Erschwinglichkeit auf dem Auslandsmarkt von Phuket hängt also davon ab, wer Bargeld hat und wer nicht. Solange die Preise in Phuket im Vergleich zu den Ländern, in denen der Käufer gearbeitet und gelebt hat, niedrig sind, bleibt Phuket ein attraktiver Ort zum Kaufen.
Und da die Immobilienpreise in Großbritannien, dem übrigen Europa, Australien, Nordamerika und sogar China und Russland allesamt erheblich höher sind als die Kosten der meisten vergleichbaren Immobilien in Phuket, sind die Aussichten für einen lebhaften Markt in der Zukunft recht günstig.
Auch die Gehälter in Phuket haben keinen wirklichen Einfluss auf die Erschwinglichkeit, da viele ausländische Eigentümer nicht einmal in Phuket leben. Angesichts der Anzahl ausländischer Käufer, die ihren Lebensunterhalt anderswo verdienen – außerhalb von Phuket und nicht unbedingt in Thailand –, wirkt sich das traditionelle Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Gehältern/Löhnen nicht direkt auf den ausländischen Markt aus. Und da Ausländer im Allgemeinen nicht in der Lage sind, eine Immobilie in Phuket zu finanzieren, werden die Preise auch nicht von den lokalen Zinssätzen beeinflusst und unterliegen auch nicht den „Boom-and-Bust“-Szenarien, die durch übermäßige Kreditvergabe entstehen können.
Wie bereits erwähnt, sind die in anderen Ländern gezahlten Einlagenzinsen ein Faktor, der die ausländische Nachfrage in Thailand beeinflussen könnte. Viele ausländische Käufer in Phuket suchen nach Mieteinnahmen, um die derzeit von den Banken gezahlten Zinssätze auszugleichen. Wenn die Einlagenzinsen wieder zu steigen beginnen, müssen potenzielle Käufer feststellen, ob eine Immobilieninvestition in Phuket eine ausreichende Rendite abwirft, um die Bindung ihres Geldes zu rechtfertigen.
Phukets lokaler Markt
Es ist unmöglich, einen so dynamischen Immobilienmarkt wie Phuket zu diskutieren, ohne den lokalen Markt zu diskutieren. Während ein Großteil des „sichtbaren“ Immobilienmarktes an der Westküste auf Ausländer abzielt, gibt es in Phuket eine beträchtliche (und wachsende) lokale Bevölkerung, und sie kaufen auch.
Während der Median des Haushaltslohns in Thailand nach westlichen Maßstäben immer noch niedrig ist, ist der Zustrom von burmesischen Arbeitnehmern für arbeitsintensive Niedriglohnjobs ein solider Indikator für den wachsenden Wohlstand der thailändischen Haushalte.
Eine starke Wirtschaft hat zu einer steigenden Flut an Wohlstand geführt, die (sozusagen) alle Boote angehoben hat, und das Vermögen der meisten Thailänder in Phuket steigt weiter. Allerdings sind die Gehälter der meisten Einheimischen nicht hoch genug, um sich diese auf Ausländer ausgerichteten Immobilienprojekte leisten zu können, aber es gibt viele Gegenden auf der Insel, in denen sich jemand mit einem lokalen Gehalt eine Wohnung leisten kann.
Für die lokale Bevölkerung bestimmt das traditionelle Verhältnis von Hauspreisen zu Löhnen die Erschwinglichkeit, und jede Änderung dieses Verhältnisses wirkt sich auf die Nachfrage auf dem lokalen Markt aus. Wenn jedoch die Preislücke zwischen lokalen Entwicklungen und denjenigen, die ausländische Käufer ansprechen, zu groß wird, kann dies zu einem negativen Effekt für die „Preise für ausländische Immobilien“ führen.
Auf diese Weise können lokale Preise die ausländischen Preise quasi begrenzen.
Wie sich Vertrauen und Optimismus auf Immobilien in Phuket auswirken
Wie wir in diesem Immobilienführer immer wieder betont haben, unterscheidet sich der Immobilienmarkt in Phuket erheblich von den meisten anderen Märkten weltweit. Herkömmliche Märkte können von Zinssätzen, Inflation, Erschwinglichkeit, Kreditvergabe sowie Angebots-/Nachfragedynamik beeinflusst werden. Sie werden aber auch vom aktuellen Marktvertrauen und der Begeisterung beeinflusst.
Auf jedem Immobilienmarkt steht das Vertrauen in direktem Zusammenhang mit der Anzahl neuer Käufer: Je mehr Käufer, desto höher das Vertrauen. Was also fördert in Phuket normalerweise das Vertrauen?
Wie wir wissen, macht die Tourismusbranche einen sehr großen Anteil der lokalen Wirtschaft aus. In Zeiten, in denen die Tourismusbranche boomt, hält auch die Immobilienbranche mit. Man kann daher sagen, dass das Vertrauen der lokalen Unternehmen wirklich davon abhängt, wie gut oder schlecht ein bestimmtes Jahr für die Hotellerie und die anderen Branchen ist, die stark auf Touristen angewiesen sind, um Einnahmen zu erzielen.
Die Entwicklung der Tourismusbranche erzeugt einen Welleneffekt sowohl auf dem lokalen Markt als auch auf dem ausländischen Immobilienmarkt. Wenn die Aktivität der Tourismusbranche nachlässt, leidet immer der ausländische Markt, und wir sehen sicherlich weniger Immobilienkäufer. Dasselbe gilt jedoch auch für den lokalen thailändischen Markt, allerdings mit leicht unterschiedlicher Dynamik. Wenn der Tourismus nachlässt, senken die meisten Hotels und Tourismusunternehmen ihre Kosten, entlassen Mitarbeiter und legen sogar Expansionspläne auf Eis. Dies hat offensichtlich erhebliche Auswirkungen auf die Beschäftigung und wirkt sich auf den lokalen Markt aus. Wenn sich eine Person um ihren Arbeitsplatz oder die Wirtschaft im Allgemeinen Sorgen macht, wird sie wahrscheinlich mit dem Kauf einer Immobilie warten.
Da Phuket eine tropische Insel ist und es dort größtenteils immer floriert, scheint es in Phuket nie an Vertrauen zu mangeln. Wir können einige Fälle nennen, in denen die Insel in der Vergangenheit zum Stillstand gekommen ist, aber das waren relativ kurze Zeiträume, und dann normalisierte sich alles wieder.
Zum Zeitpunkt des Schreibens sind die Aussichten für Immobilien in Phuket weiterhin positiv. Die Zahl der Touristen steigt von Jahr zu Jahr, das Vertrauen der Käufer bleibt hoch und die Immobilienfachleute auf der Insel sowie die Bauträger bleiben optimistisch.
Zusammenfassend
Der thailändische und der ausländische Immobilienmarkt in Phuket sind unterschiedlich, aber das Glück beider ist untrennbar mit dem Tourismussektor der Insel verbunden.
Während sich die Insel weiter entwickelt und floriert, wird sich auch der Immobiliensektor weiterentwickeln. Phuket ist eine Insel, also ist das Land definitiv begrenzt. Irgendwann (wer weiß, wann das sein wird) wird kein Land mehr für die Bebauung zur Verfügung stehen. Knappheit und Inflation spielen derzeit eine Rolle bei den steigenden Preisen, aber längerfristig werden sie wahrscheinlich immer noch der „Doppelschlag“ sein, der die höheren Preise auf der Insel in den kommenden Jahren unterstützen dürfte.
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