Faktoren, die die Immobilienpreise in Phuket beeinflussen
Immobilienpreise
Es ist fast eine Fehlbezeichnung, sich auf „The Phuket Real Estate Market“ zu beziehen, da es sich nicht um eine homogene Einheit handelt. Es ist in Kategorien unterteilt (und sogar unterteilt), die zusammen eine Vielzahl von Käufern umfassen. Dieser Abschnitt befasst sich mit einigen der Grundlagen, die sich auf die Immobilienkosten in Phuket auswirkenmit Schwerpunkt auf den Preisen, die von Ausländern gezahlt werden.
Die nationalen Statistiken deuten darauf hin, dass der thailändische Immobilienmarkt zwar in den letzten 15 Jahren zeitweilige Verlangsamungen erlebt hat, sein Trend jedoch jedes Jahr zu stetigen Gewinnen geführt hat – nicht ein einziges Mal endete er ein Jahr niedriger als er begann. Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels befindet sich der Index auf einem Allzeithoch.
Seit Ende 2012 ist Thailands Hauspreisindex um fast 60 % gestiegen. Es ist erwähnenswert, dass sich der Hauspreisindex seit der Pandemie beschleunigt hat und seit Anfang 14 um über 2019 % gestiegen ist.
THAILANDS HAUSPREISINDEX
Mehr Tourismus
Bevor wir fortfahren, ist es wichtig, zwischen dem Immobilienmarkt in Phuket und dem Markt in Thailand insgesamt (sogar in Bangkok speziell) zu unterscheiden.
Bangkok ist die Hauptstadt von Thailand und auch das wichtigste Bevölkerungszentrum des Landes. Mit einer Gesamtbevölkerung von über 16 Millionen beherbergt der Großraum Bangkok fast ein Viertel der Gesamtbevölkerung Thailands. Da sich dort mehr Menschen konzentrieren als irgendwo sonst im Land, tendiert der Immobilienmarkt dazu, sich mit der Wirtschaft zu bewegen.
In einer starken Wirtschaft, wie wir sie in den letzten zehn Jahren gesehen haben, können die Nachfrageschätzungen optimistisch werden und es kann zu einer Überbebauung kommen. Geschichten über unverkaufte Eigentumswohnungen halten sich in Bangkok, wie sie es seit Jahren tun. Aber das ist Bangkok, nicht Phuket.
Während die Preise in Phuket im Rest Thailands leicht dem Auf und Ab folgen können, unterscheidet die Nachfrage von Ausländern in Phuket den Immobiliensektor vom gesamten Land. Und diese ausländischen Käufer werden fast immer durch Urlaub auf die Insel gebracht. Alles sagt uns Der Tourismus in Phuket wird weiter wachsen. und damit die Immobilienbranche.
Die Entwicklung vom Besucher zum Bewohner dauert manchmal eine Weile, aber es passiert viel. Die Menschen verlieben sich in Thailand und es wird allmählich zu ihrem Standard-Urlaubsziel, wobei immer mehr Urlaube hier verbracht werden. Die Liebesaffäre mit dem Land ist wirklich komplett, wenn sie eine Eigentumswohnung oder Villa in Thailand kaufen oder pachten und sich entscheiden, hierher zu ziehen, zu arbeiten oder sich zurückzuziehen. Während der Pandemie übersprangen jedoch zahlreiche Menschen „ein paar Schritte“ und machten Phuket zu ihrem Lockdown-Zuhause ihrer Wahl.
Der Markt für Eigentumswohnungen ist in den letzten 15 Jahren besonders stark gewachsen, was zu einem großen Teil auf den zunehmenden Tourismus zurückzuführen ist. Aber während der Pandemie stieg die Nachfrage am stärksten nach Villen.
Wie sich die Zinssätze auf den Immobilienmarkt in Phuket auswirken
Im Zuge der globalen Finanzkrise im Jahr 2008 wurden die Zinssätze gesenkt, um Ausgaben und Investitionen zu fördern und Spareinlagen zu verhindern. Die relativ mageren Erträge traditioneller Anlagen (z. B. Anleihen, Festgeld) veranlassten die Anleger, sich anderswo nach höheren Renditen umzusehen. In einigen Ländern, vor allem in Europa, gab es Negativzinsen, was bedeutete, dass die Banken den Einlegern tatsächlich Gebühren für das Privileg auferlegten, ihr Geld zu halten.
Diese Politik der „Negativzinsen“ motivierte die Anleger, nach alternativen Einkommensquellen zu suchen, und die Idee einer Einkommen produzierendes Mietobjekt auf einer tropischen Insel war natürlich sehr ansprechend. Dies führte zu einem deutlichen Anstieg der verkauften Studio- und Ein-Zimmer-Einheiten an Ausländer, die sie für bessere Renditen vermieten konnten, als eine Bank anbieten könnte.
Die Zinssätze begannen im Jahr 2020 zu steigen, und die Zentralbanker scheinen entschlossen zu sein, uns zu dem zurückzubringen, was einst als normal galt, nämlich Zinssätze von 5 % bis 6 %. Was bedeutet das für den Immobilienmarkt? Höhere Zinsen verlangsamen im Allgemeinen das Tempo der Immobilienkäufe und senken die Immobilienpreise.
In Thailand ist es für einen Ausländer jedoch fast unmöglich, eine Hypothek zu bekommen, daher werden praktisch alle Immobilienverkäufe gegen Bargeld getätigt. Keine billige Kreditaufnahme bedeutet keine übermäßige Spekulation mit Immobilien. Keine Spekulation bedeutet keine Blase. Keine Blase bedeutet keine verrückten Preisspitzen. Ebenso haben die Zinserhöhungen (bisher) die Preise nicht gesenkt, da Ausländer nicht auf Kredite angewiesen sind, um Immobilien in Phuket zu kaufen.
Die Preise auf dem Auslandsmarkt sind in Phuket allmählich gestiegen, aber es war ein stetiger Anstieg, der hauptsächlich von den natürlichen Kräften der Inflation und Nachfrage angetrieben wurde, und weder niedrigere noch höhere Zinssätze hatten einen spürbaren Einfluss.
Marktinflation
Die bescheidene Inflation ist das Ziel fast jeder Zentralbank und die meisten halten eine „gesunde“ Inflationsrate zwischen 2% und 3% pro Jahr.
Aber als die Welt aus der Pandemie herauskam, erlebte sie eine Inflation, die (zumindest im Westen) seit über einer Generation nicht mehr gesehen wurde. Während die Unterbrechung der Lieferkette, gestiegene Energiekosten, unerwartete Nachfrageverschiebungen und – in geringem Maße – die Löhne zu einigen Preiserhöhungen geführt haben, wird in manchen Kreisen die Preismessung der Unternehmen als größter Einzelgrund für diese Inflation verantwortlich gemacht.
Wenn die Kosten steigen, wird der Dollarwert jedes Produkts eine höhere Zahl sein. Aber die Unternehmen nutzten diese Kostensteigerungen, um weit über ihre Kosten hinausgehende Preiserhöhungen zu kaschieren, nur um ihre eigenen Gewinnmargen zu erhöhen. „Gewinnmargen“ sind keine absoluten Dollarbeträge, sondern Prozentsätze. Ende 2021 erreichten die Gewinnmargen von Unternehmen in Amerika den höchsten Stand seit 70 Jahren, und dieser Trend wiederholte sich weltweit.
Die Inflation treibt die Baukosten jeder Immobilie in die Höhe. Ziegel, Mörtel, Dachziegel, Haushaltsgeräte, Einrichtungsgegenstände und sogar die Pflanzen für den Garten steigen im Preis. Kein Entwickler wird sich den Auswirkungen der Inflation entziehen können.
Eine Sache, die jedoch erheblich gestiegen ist, sind die Kosten für die Miete einer Immobilie. Während der Pandemie wurden weniger Immobilien gebaut, da Covid die Baustellen weitgehend leer hielt. In Verbindung mit der gestiegenen Nachfrage nach Unterkünften auf der Insel hat die Tatsache, dass das Angebot zwei Jahre lang nicht erweitert wurde, es den Eigentümern ermöglicht, weitaus höhere Mietpreise zu erzielen als 2019.
Knappheit
Landknappheit (schließlich ist Phuket eine Insel) wird sich mit ziemlicher Sicherheit eines Tages massiv auf die Immobilienpreise auswirken, aber dieser Tag ist noch nicht gekommen, da derzeit ein ausreichendes Angebot an Wohneinheiten besteht und es sich eher trifft als zu zögern die Nachfrage.
Zunehmender Tourismus, niedrige Zinsen, Inflation und Verknappung sind Gründe, warum die Immobilienpreise in Phuket möglicherweise schneller steigen sollten, aber es gibt zwei Schlüsselfaktoren, die die Immobilienpreise in Schach halten: burmesische Arbeiter und die Dynamik von Angebot und Nachfrage.
Niedriglohninflation
Die meisten Bauarbeiten in Phuket (tatsächlich in ganz Thailand) werden von burmesischen Arbeitern ausgeführt. Kurz hinter der Grenze gibt es genügend Arbeitskräfte, und angesichts der Beschäftigungsaussichten zu Hause nehmen sie gerne eine Arbeit in Thailand an. Sie sind auch bereit, für niedrigere Löhne zu arbeiten, als ein thailändischer Arbeiter verlangen würde.
Angebot und Nachfrage
Die konventionelle Angebots- und Nachfragedynamik trifft auf Phuket nicht wirklich zu.
In einem klassischen Szenario, in dem eine große Anzahl von Käufern nach Immobilien sucht, aber niemand verkauft, entsteht ein schnelllebiger Markt, in dem die Preise steigen und neue Entwicklungen schnell ausverkauft werden. Wenn sich der Spieß umdreht und der Markt mit Immobilien überflutet ist, fällt es den Verkäufern immer schwerer, wenn die Preise fallen. Ein Käufer, der viel sucht, findet dann normalerweise einen.
Einer der Gründe, warum sich dieser Zyklus im Laufe der Zeit wiederholt, ist, dass in Zeiten schwacher Nachfrage weniger Wohneinheiten gebaut werden und die daraus resultierende Knappheit die Preise erhöht, wenn sich die Nachfrage verbessert. Die „Boom-Zeiten“ gehen jedoch in der Regel in die Entwicklung über, was zu einem Überangebot, einer Nachfrageschwächung und sinkenden Preisen führt.
Die Dynamik der ausländischen Käufer hat bisher verhindert, dass sich dieses „Boom-Bust“ -Szenario in Phuket abspielt. Besucher nach Thailand kommen aus der ganzen Welt, aber die spezifische Nationalität des größten touristischen Segments ändert sich ständig, während Individuen aus verschiedenen Ländern Thailand und Phuket entdecken.
Die Käufer von Phuket-Immobilien kamen einst fast ausschließlich aus Europa und Amerika sowie aus Thailands asiatischen Nachbarn (z. B. Malaysia, Singapur, Australien, Neuseeland). Aber als die westlichen Währungen schwächer wurden, entdeckten die Russen Phuket. Die russischen Aktivitäten nahmen ab, als der Rubel abwertete und die Chinesen Thailand entdeckten.
In den letzten drei Jahrzehnten war weder ein lang anhaltender Nachfragerückgang zu verzeichnen, der zu einem deutlichen Rückgang der Preise führte (wie dies in einigen volatilen westlichen Märkten der Fall war), noch war eine übermäßige Entwicklung aufgrund überhöhter Schätzungen der zukünftigen Nachfrage zu verzeichnen. Stattdessen hat das Angebot mit der Nachfrage Schritt gehalten und die Käufer waren bereit, bescheidene Preiserhöhungen für neue Einheiten in Kauf zu nehmen. Einige dieser Zuwächse waren auf die natürlichen Inflationskräfte zurückzuführen, während die Popularität der Immobilien in Phuket es den Entwicklern ermöglichte, allmählich höhere Preise zu fordern.
Ökonomen messen, wie stark sich die Nachfrage infolge von Preiserhöhungen ändert, was sie als „Preiselastizität der Nachfrage“ bezeichnen. Zu den unelastischen Konsumgütern zählen Tabak, Alkohol und Arzneimittel, da Preiserhöhungen die Nachfrage kaum beeinflussen.
Phuket Immobilien sind weder eine Sucht noch ein lebensrettendes Medikament, aber es ist das, was Ökonomen als "relativ unelastisch" bezeichnen würden. Solange der Zustrom von Touristen mit verfügbarem Einkommen mit dem Angebot an Wohneinheiten Schritt hält, gibt es keinen Grund, dies zu ändern.
Erschwinglichkeit von Wohnraum in Phuket
Die Tatsache, dass Phuket eine Immobilienblase vermieden und stattdessen die Preise unter Kontrolle gehalten hat, war eine wichtige Überlegung für Immobilieninvestoren.
Angesichts der Anzahl ausländischer Käufer, die ihren Lebensunterhalt anderswo verdienen - außerhalb von Phuket und nicht unbedingt sogar in Thailand - wirkt sich das traditionelle Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Gehältern / Löhnen nicht direkt auf den Auslandsmarkt aus. Da Ausländer in der Regel nicht in der Lage sind, eine thailändische Immobilie zu finanzieren, werden die Preise in diesem Marktsegment auch nicht von den lokalen Zinssätzen beeinflusst und unterliegen auch nicht den „Boom and Bust“ -Szenarien, die sich aus einer übermäßigen Kreditvergabe ergeben können.
Was die Auslandsnachfrage in Thailand beeinflussen könnte, sind die in anderen Ländern gezahlten Einlagensätze. Wie bereits erwähnt, suchen eine Reihe ausländischer Käufer in Phuket Mieteinnahmen, um die Zinssätze auszugleichen, die derzeit nicht von Banken gezahlt werden. Beginnen die Einlagensätze zu steigen, müssten potenzielle Käufer feststellen, ob eine Immobilieninvestition ausreicht, um die Bindung ihres Bargeldes zu rechtfertigen.
Die Erschwinglichkeit auf dem Auslandsmarkt von Phuket hängt also davon ab, wer Bargeld hat und wer nicht. Solange die Preise in Phuket im Vergleich zu den Ländern, in denen der Käufer gearbeitet und gelebt hat, niedrig sind, bleibt Phuket ein attraktiver Ort zum Kaufen.
Und da die Immobilienpreise in China, Russland, Europa, Australien und Nordamerika alle erheblich über den Kosten der meisten vergleichbaren Immobilien in Phuket liegen, sind die Aussichten für einen lebhaften Markt für die Zukunft recht günstig.
"Der lokale Markt"
Es ist unmöglich, einen so dynamischen Immobilienmarkt wie Phuket zu diskutieren, ohne den lokalen Markt zu diskutieren. Während ein Großteil des „sichtbaren“ Immobilienmarktes an der Westküste auf Ausländer abzielt, gibt es in Phuket eine beträchtliche (und wachsende) lokale Bevölkerung, und sie kaufen auch.
Während der Median des Haushaltslohns in Thailand nach westlichen Maßstäben immer noch niedrig ist, ist der Zustrom von burmesischen Arbeitnehmern für arbeitsintensive Niedriglohnjobs ein solider Indikator für den wachsenden Wohlstand der thailändischen Haushalte.
Eine starke Wirtschaft hat eine steigende Flut an Wohlstand geschaffen, die (sozusagen) alle Boote in die Höhe getrieben hat, und das Vermögen der meisten thailändischen Staatsangehörigen in Phuket steigt weiter an. Das heißt, die meisten lokalen Gehälter sind nicht hoch genug, um diese Entwicklungen für Ausländer zu finanzieren, aber es gibt viele Gebiete auf der Insel, in denen Wohnraum für jemanden mit lokalem Gehalt erschwinglich ist.
Für die lokale Bevölkerung bestimmt das traditionelle Verhältnis von Hauspreisen zu Löhnen die Erschwinglichkeit, und jede Änderung dieses Verhältnisses wirkt sich auf die Nachfrage auf dem lokalen Markt aus. Wenn jedoch die Preislücke zwischen lokalen Entwicklungen und denjenigen, die ausländische Käufer ansprechen, zu groß wird, kann dies zu einem negativen Effekt für die „Preise für ausländische Immobilien“ führen.
Auf diese Weise können lokale Preise die ausländischen Preise quasi begrenzen.
Vertrauen und Optimismus
In jedem Wohnungsmarkt hängt das Vertrauen direkt mit der Anzahl der neuen Käufer zusammen: Je mehr Käufer, desto höher das Vertrauen. Aber was treibt das Vertrauen an?
Bei Immobilien spielen viele Faktoren eine Rolle, wie Angebot und Nachfrage, Erschwinglichkeit im Vergleich zum Einkommen, Flexibilität bei der Kreditvergabe von Banken, demografische Veränderungen - sogar ein allgemeines Gefühl für die Gesamtwirtschaft.
Der lokale Immobilienmarkt in Phuket wird sicherlich vom lokalen Geschäftsvertrauen betroffen sein. Wenn die Geschäftstätigkeit nachlässt, senken die meisten Unternehmen die Kosten und stellen Expansionspläne in den Hintergrund. Dies kann möglicherweise erhebliche Auswirkungen auf die Beschäftigung haben. Wenn sich eine Person Sorgen um ihren Arbeitsplatz oder die Wirtschaft im Allgemeinen macht, wird sie wahrscheinlich den Kauf einer Immobilie zurückhalten.
Wenn dieses lokale Geschäftsvertrauen entweder zu einem Rückgang des Tourismus oder zu einem Rückgang des Tourismus führt, ist auch der Auslandsmarkt betroffen, da weniger Urlauber weniger neue ausländische Käufer bedeuten.
Kurz zusammengefasst
Der thailändische und der ausländische Immobilienmarkt in Phuket sind unterschiedlich, aber das Glück beider ist untrennbar mit dem Tourismussektor der Insel verbunden.
Mit der Weiterentwicklung und dem Wohlstand der Insel wächst auch der Immobiliensektor. Phuket ist eine Insel, also ist Land definitiv begrenzt. Schließlich (wer weiß, wann dies sein wird) wird es kein Land mehr für die Entwicklung geben. Knappheit und Inflation spielen im Moment keine Rolle, aber längerfristig sind dies die „Doppelschläge“, die auf Jahre hinaus höhere Preise auf der Insel stützen sollten.
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