Entwickler-Reputabilität

Es gibt in Phuket eine Reihe kompetenter Bauträger, sowohl ausländische als auch einheimische, mit viel Marktexpertise, aber keiner ist unfehlbar. Jedes Unternehmen, sogar große Konzerne, kann in Schwierigkeiten geraten, wenn es auf dem Immobilienmarkt in Phuket zu Problemen kommt. Leider übernimmt ein Käufer das entsprechende persönliche Risiko, wenn mit dem von ihm gewählten Bauträger etwas schief geht.

Die Bauträger auf Phuket reichen von kleinen einheimischen und kleinen ausländischen Unternehmen bis hin zu großen einheimischen und großen ausländischen. Einige einheimische Bauträger sind an der thailändischen Börse notiert, während einige internationale Bauträger an den Börsen ihrer Heimatländer notiert sind. Es ist relativ einfach, die Bilanz eines börsennotierten Unternehmens zu überprüfen, aber die Tatsache, dass ein ausländisches Unternehmen im Inland eine solide Bilanz hat, bedeutet nicht, dass es zögern würde, einem in Schwierigkeiten geratenen Auslandsunternehmen den Geldhahn zuzudrehen.

Die Finanzen von Privatunternehmen sind weniger einfach zu beurteilen, aber das heißt nicht, dass Privatunternehmen eine schlechte Wahl sind. Ein gutes privates Unternehmen mit geprüften Konten hat offensichtlich nichts zu verbergen. Vorausgesetzt, die Konten sind in Ordnung, ist das Unternehmen wahrscheinlich gut geführt.

Dennoch kann die Größe einen Unterschied machen, insbesondere für einheimische Käufer. Viele Immobilienprojekte etablierter thailändischer Unternehmen sind allein aufgrund ihres guten Rufs sehr schnell ausverkauft und sie müssen nicht über den Preis verhandeln, da ihre Projekte in der Regel stark nachgefragt werden. Dies ist auch für ausländische Käufer relevant, da 51 % aller Eigentumswohnungen in thailändischem Besitz sein müssen. Die starke Nachfrage und der hohe Preis dieser etablierten Entwickler bedeuten eine gewisse Stabilität für ausländische Käufer oder Investoren.

Ein Immobilienkäufer in Phuket ist bei etablierten Unternehmen einem viel geringeren Risiko ausgesetzt als bei einem „Ein-Mann-Projekt“-Entwickler, insbesondere wenn dieser sein erstes Projekt startet. Viele Entwickler in Phuket verlassen sich auf ihren Ruf, um neue Käufer für ihre zukünftigen Projekte zu gewinnen, und diejenigen, die sich einen soliden Ruf aufgebaut haben, verdienen die Anerkennung, die sie erhalten. Aber jeder kann Fehler machen, und die Gründe, warum Entwickler in finanzielle Schwierigkeiten geraten können, können von unvorhergesehen über selbstverschuldet bis hin zu Pech reichen.

Ein Unternehmen könnte die persönlichen Gewohnheiten seiner Aktionäre nähren, sich mit Schulden überfordern oder einfach ein Projekt schlecht managen. Ein guter Entwickler hat möglicherweise Pech bei der Wahl seines Standorts oder kann aufgrund einer sich ändernden behördlichen oder zonenspezifischen Beurteilung ein Projekt in einem beliebigen Stadium der Errichtung stoppen (siehe UVP-Genehmigung unten).

Ein weiteres Risiko, das Käufer im Umgang mit kleineren Entwicklern eingehen, ist das „Key Man“ -Risiko. Was passiert, wenn der Geschäftsführer, Senior Partner oder Eigentümer stirbt? Gibt es eine Versicherung gegen den vorzeitigen Tod eines „Schlüsselmanns“? Die Realität ist, dass Schlüsselpersonen sehr selten, wenn überhaupt, Vorkehrungen treffen, um das Unternehmen oder die Investoren zu schützen, falls ihnen etwas zustoßen sollte. Käufer sollten sich bei einem privaten Unternehmen nach diesen Bestimmungen erkundigen.

Zusammenfassend sollten daher frühere Entwicklungen und das Ansehen nicht die einzigen Kriterien für die Auswahl einer Immobilie sein. Private Entwickler können Käufer möglicherweise einem höheren Risiko aussetzen, dies bedeutet jedoch nicht, dass sie diskontiert werden sollten. Wenn jeder Entwickler einer sorgfältigen Due Diligence unterzogen wird, verringert sich das Risiko, dass etwas schief geht, erheblich. Wenn Sie nach einer Untersuchung des Entwicklers immer noch unsicher sind, sollten Sie sich ein altes Investment-Sprichwort anhören: "Wenn Sie Zweifel haben, bleiben Sie draußen."

UVP-Genehmigung für Phukets neue Projekte

Die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) gibt es seit 1981. Dabei handelt es sich um ein Verfahren, das die möglichen negativen Auswirkungen eines Bauvorhabens ermittelt, aber nicht nur auf die Umwelt. Eine UVP legt auch die Maßnahmen fest, die ein Bauträger ergreifen muss, um sicherzustellen, dass die Ressourcen effizient genutzt werden, dass das Projekt für Phuket wirtschaftlich von Vorteil ist und dass es mit der weiteren Entwicklung des Königreichs im Einklang steht.

Entwickler erwähnen gern die Tatsache, dass sie eine EIA-Genehmigung haben, insbesondere wenn sie ein neues Projekt in Phuket verkaufen, das noch nicht fertig ist und das Land noch von Unkraut und Bäumen überwuchert ist. Obwohl die EIA-Genehmigung wichtig ist, ist sie nur ein Hinweis darauf, dass der Ball ins Rollen kommt. Es ist möglich, dass die EIA widerrufen wird, wenn das Projekt die Anforderungen nicht erfüllt.

Mit anderen Worten geht es darum, die Umwelt kurz- und langfristig zu schützen und festzustellen, ob eine Entwicklung dem Wohl der Region und der thailändischen Bevölkerung dient. Die Bewertung kann einen weiten Bereich umfassen, einschließlich Luftqualität, Bodenverschmutzung, wie Abwasser entfernt oder behandelt wird, Lärmbelästigung, Auswirkungen auf die umgebende natürliche Umwelt, Auswirkungen auf die Nachbarn und ob die Entwicklung optisch akzeptabel ist. Je nach Größe erfordern die meisten, aber nicht alle neuen Immobilienentwicklungen in Phuket eine UVP-Genehmigung, obwohl der Erhalt dieser Genehmigung keine Garantie darstellt. Grünes Licht wird nur unter der Bedingung gegeben, dass während des gesamten Bauprozesses alle Vorschriften eingehalten werden, und die Möglichkeit, dies zu tun, kann sich buchstäblich mit dem Wetter ändern.

Ein neues Phuket-Apartment, das an einem Hang gebaut wird, könnte Probleme bekommen, wenn übermäßige Regenfälle zu Bodenabfluss und damit zu einer Änderung der Bewertung führen. Wenn das Projekt durch Designänderungen wieder den Vorschriften entspricht, kann es noch weitergeführt werden. Wenn nicht, wird es möglicherweise nie fertiggestellt.

Tatsächlich hat eine Änderung der Vorschriften in Phuket im Dezember 2018 einige Entwickler überrascht. Eine Bebauung mit einem Gefälle / Gefälle von mehr als 35% ist auf der Insel nicht mehr zulässig (mit Ausnahme von Einfamilienhäusern oder Einfamilienhäusern, die sechs Meter nicht überschreiten). Unternehmen, die noch keine Baugenehmigung erhalten hatten, wurden daran gehindert, mit dem Bau fortzufahren, sodass einige „Early Bird“ -Investoren, die Einheiten außerhalb des Plans gekauft hatten, aus eigener Tasche blieben.

Ein storniertes Projekt kann Investoren in finanzielle Schwierigkeiten bringen und es kann außerhalb der Kontrolle des Entwicklers liegen, etwas dagegen zu unternehmen. Wird der Bau durch eine ministerielle / behördliche Anordnung gestoppt, kann der Bauherr (als Empfänger einer behördlichen Anordnung) Schadensersatzansprüche gegen die Regierung geltend machen. Der Käufer kann seinerseits einen Anspruch gegen den Entwickler erheben. Statt jedoch in 1-2 Jahren ein fertiges Haus zu sehen, wartet der Käufer möglicherweise immer noch auf sein Geld zurück.

Die meisten Menschen sind sich einig, dass der Versuch, die Umwelt während des Baus zu schützen, für alle positiv ist. Obwohl es unglaublich selten ist, könnte ein Projekt aufgrund einer sich ändernden Umweltverträglichkeitsprüfung abgebrochen werden - unabhängig davon, ob die gesamte Struktur fertiggestellt ist oder der erste Ziegel noch nicht verlegt wurde.

Schmutziges Land – Ist das Land für Ihr Phuket-Villa- oder Eigentumswohnungsprojekt legal?

Da eine neue Bewertung einem Entwickler immer grünes Licht geben kann, ist ein Projekt ohne UVP-Genehmigung nicht unbedingt eine verlorene Sache. Ein auf Dirty Land gebautes Projekt ist jedoch eine ganz andere Geschichte - eine Horrorgeschichte.

Die absolut schlimmste Situation, in der sich ein Investor wiederfinden kann, ist, wenn er zum Kauf einer Einheit in einem Projekt überredet wurde, das auf einem Staatswald oder auf Regierungsland errichtet wurde. Einige Phuket-Eigentumswohnungsentwickler haben wissentlich oder unwissentlich auf Grundstücken gebaut, die seit über 30 Jahren in Landkorruptionsfälle verwickelt sind (bekannt als „schmutziges Land“).

Es gibt keine Verjährungsfrist für die Rückeroberung dieses Landes durch die Regierung, und wir gehen davon aus, dass eingedrungenes Land zu einem späteren Zeitpunkt zurückerobert wird. Dies ist jedoch nicht nur unsere Meinung, die meisten Anwälte sind sich sicher, dass dies früher oder später eintreten wird.

Wenn die Regierung dieses Land an die Forstbehörde oder die Royal Navy zurückgibt, werden illegale Gebäude abgerissen, das Land zerstört und neue Bäume gepflanzt. Und wenn dies passiert, kann jeder, der dort gekauft hat, möglicherweise 100% seiner Investition verlieren.

Kauf von Off-Plan-Eigentumswohnungen und Villen in Phuket

Für jeden angehenden Immobilienbesitzer ist der Kauf von Immobilien außerhalb des Plans der riskanteste Weg. Es ist allgemein üblich, und in einem lebhaften Markt kann die Entwicklung sogar ausverkauft sein, bevor die Grundlagen gelegt werden. Die Praxis hat Vor- und Nachteile, und es ist für jeden Käufer wichtig, beides zu verstehen.

Die Vorteile sollten offensichtlich sein. Der Käufer betrachtet eine potenziell großartige Immobilie, in der Regel zu einem reduzierten Erstausgabepreis, und ist durch Knappheit und Preisnachlass motiviert. Wenn der Käufer wartet, kann es sein, dass nichts mehr zu kaufen ist, oder was da ist, wird sicherlich teurer sein.

Generell sind Off-Plan-Projekte eher für Investoren interessant, die eine sofortige Wertsteigerung ihres Kapitals anstreben, als für diejenigen, die ein Eigenheim suchen. Bei brandneuen Projekten haben Käufer normalerweise die Möglichkeit, eine (oder mehrere) Einheiten zu kaufen, bevor mit dem eigentlichen Bau begonnen wurde. Es kann sein, dass der Fertigstellungstermin noch Monate oder sogar Jahre entfernt ist, aber der Kauf von Off-Plan-Projekten in Phuket bringt dem Käufer normalerweise attraktive Rabatte.

Die "frühen Vögel" erhalten auch die erste Wahl der Einheiten. Die Erstkäufer erhalten immer die höchsten Etagen, die Aussicht auf das Meer und / oder die Zimmer mit Blick auf den Pool. Wenn ein Anleger nicht früh genug da ist und keine erstklassige Einheit hat, fällt es ihm möglicherweise schwer, sie weiterzuverkaufen. Dies gilt insbesondere dann, wenn so viele andere Entwicklungen verfügbar sind, von denen einige möglicherweise bessere Ansichten bieten. Ein weiterer Nachteil des Off-Plan-Kaufs ist das Risiko, dass die Entwicklung niemals abgeschlossen wird. Wenn die Anwälte des Käufers die erforderliche Sorgfalt walten lassen, wird dieses Risiko erheblich verringert. Es können jedoch immer noch unerwartete Insolvenzen auftreten, und extremes Unglück kann dazu führen, dass die Genehmigung der UVP (wie oben) widerrufen wird.

In einigen Fällen wurden Phuket-Immobilien zu leicht überhöhten Preisen verkauft, um den Entwicklern Verkaufs- und Marketinggebühren, garantierte Renditen und sogar zusätzlichen Gewinn zu ermöglichen. Wenn eine anfängliche Überbewertung vorliegt, kann es einige Jahre dauern, bis die Preisinflation allein die Investition einer Person wieder hereinbringt, wenn sie beschließt, die Immobilie zu verkaufen.

Leider gab es in den letzten 20-Jahren genug Horrorgeschichten, von denen die Anleger lernen konnten. Leider haben sie nicht. Das liegt daran, dass die meisten Käufer neu auf der Insel sind und noch nicht lange genug hier sind, um zu erfahren, was schief gehen kann und was in der Vergangenheit schief gelaufen ist.

Sofern das gewünschte Projekt jedoch sorgfältig geprüft wird, machen die Rabatte vor Baubeginn beim Kauf auf Plan es sowohl für Käufer von Wohnhäusern als auch für Anleger, die nach einer Anlageimmobilie in Phuket suchen, sehr attraktiv, insbesondere wenn sie eine Kapitalsteigerung anstreben.

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Die Vorteile des Kaufs einer Phuket Condominium Off Plan

Die Risiken beim Kauf einer Eigentumswohnung in Phuket außerhalb des Plans

Die Risikowahrnehmung für alle Käufer von Immobilien in Phuket

Jeder Mensch hat unterschiedliche Risikowahrnehmungen, vor allem, weil er in Bezug auf seine Lebenserfahrung und seine finanzielle Situation unterschiedliche Hintergründe hat.

Ein Multimillionär kauft eine Eigentumswohnung in Phuket und erleidet keinen wirklichen emotionalen oder finanziellen Verlust, falls beim Kauf etwas schief gehen sollte. Schließlich kann der Betrag, den sie zu verlieren haben, dem Zins entsprechen, den sie an einem einzigen Tag verdienen. Umgekehrt kann ein Ehepaar im Ruhestand gerade genug Geld für eine Wohnung und einen gut geplanten Lebensunterhalt im Ruhestand haben. Sollte ein solcher Kauf schief gehen, könnte er sie finanziell lahm legen.

Das Problem, mit dem die meisten Immobilieninvestoren konfrontiert sind, ist jedoch ein anderes. In den letzten 15 Jahren waren die Zinssätze niedrig, und selbst bei den aktuellen Erhöhungen der Bankeinlagenzinsen nagt die Inflation, die wir seit Covid erleben, am Wert ihres Geldes. Obwohl die Zinssätze im Westen wieder auf einem Niveau von 5 % liegen, nagt der Inflationsdruck an der Kaufkraft des Geldes, das ungenutzt auf der Bank liegt.

In der Vergangenheit ließen die Menschen ihr Geld lieber auf der Bank, wo es durch die Inflation kaum an Wert verlor, als sich zu risikoreicheren Investitionen verleiten zu lassen. Aber wir sehen auch einen stärkeren Trend bei Anlegern, die über verschiedene Anlageklassen und Währungen diversifizieren möchten. In China und Hongkong, um nur zwei Beispiele zu nennen, möchten vermögende Privatpersonen vielleicht einfach nur ihr Vermögen diversifizieren und ihr Geld aus dem Land schaffen.

Wir alle wollen Risiken vermeiden, aber den meisten Menschen ist bewusst, dass immer ein gewisses Risiko besteht. Die Frage ist: Wie wird dieses Risiko gemanagt? Auf dem Immobilienmarkt in Phuket können Risiken gemindert oder sogar beseitigt werden, indem die richtigen Richtlinien und Ratschläge befolgt werden. Dies beginnt damit, mit den richtigen Leuten zusammenzuarbeiten und sicherzustellen, dass die beste rechtliche Vertretung gesucht wird.

Hinterlegen einer Reservierungskaution für eine Immobilie in Phuket

Es gab einige negative Berichte über Urlauber, die überstürzt eine Immobilie in Phuket kauften, es sich dann aber anders überlegten und ihre Anzahlung zurückforderten. In einigen Fällen trafen sie eine emotionale Entscheidung und wurden dann mit Reue konfrontiert; in anderen Fällen stellten sie fest, dass sie beim Kauf in die Irre geführt worden waren.

Eine Anzahlung für einen Immobilienkauf sollte nie ohne rechtlichen Rat geleistet werden, und es ist zwingend erforderlich, dass eine Anzahlung zurückerstattet werden kann. Ein erfahrener Anwalt wird darauf bestehen und so den Käufer vor Sinneswandel schützen. Der Verkäufer/Makler sollte keine Einwände dagegen haben, dass ein Anwalt Zeit erhält, um den Reservierungsvertrag zu prüfen und sicherzustellen, dass diese und andere wichtige Klauseln klar formuliert sind.

Der Anwalt sollte alle notwendigen Schritte unternehmen, um sicherzustellen, dass das Gesetz auf der Seite des Käufers steht, falls die gebotene Sorgfalt etwas zutage fördert, das einen Rücktritt vom Kauf rechtfertigt. Diese Ausstiegsklauseln sollten klar formuliert sein, damit der Entwickler oder Verkäufer gesetzlich zur Rückgabe der Kaution verpflichtet ist.

Es ist wichtig, dass die Eigentumsurkunde überprüft wird, bevor eine Anzahlung geleistet wird. Ist dies jedoch nicht der Fall, sollte die Prüfung des eindeutigen Titels eine Voraussetzung dafür sein, dass der Verkauf zur nächsten Stufe übergeht. Ein Anwalt kann auch auf andere notwendige Klauseln hinweisen, die sich entweder auf die Situation des Käufers oder auf die jeweilige Immobilie oder Entwicklung beziehen.

In Phuket wie auch anderswo gibt es immer neue Entwicklungen, die ein Investor berücksichtigen sollte. Aus einem „Gefühl der Dringlichkeit“ heraus zu handeln, wenn man Geld für eine Immobilie ausgibt, ist kein Erfolgsrezept für eine Investition. Wenn die Entscheidung zum Kauf einer Immobilie in Phuket jedoch spontan getroffen wurde, ist es wichtig, diese Sicherheitsvorkehrungen in den Vertrag aufzunehmen, bevor die Anzahlung geleistet wird.