Die inhärenten Risiken für Käufer von Phuket-Immobilien

2020-09-30T09:47:19+00:00
Phuket Immobilienkäufer Risiken

Es sollte verständlich sein, dass jemand, der einen größeren Kauf tätigt, insbesondere einen Kauf, der so groß wie ein Grundstück ist, sich bemüht, die entsprechenden Nachforschungen anzustellen, bevor er auf der gepunkteten Linie unterschreibt. Wer nicht bereit ist, die notwendige Due Diligence selbst durchzuführen, sollte die Dienste eines kompetenten Rechtsanwalts in Anspruch nehmen, aber eine überraschend große Anzahl von Personen tut dies auch nicht.

Im Allgemeinen sind Risiko und Belohnung untrennbar miteinander verbunden - je höher die wahrgenommene Belohnung, desto größer das Risiko, das wir eingehen möchten. Jeder Käufer von Immobilien in Phuket sollte sich der bestehenden Risiken bewusst sein und sinnvolle Lösungen zur Minderung dieser Risiken wählen.

Ein Anwalt hat natürlich die Ressourcen, um noch tiefer zu graben, aber hier sind ein paar Tipps, die jeder befolgen kann, um sicherzustellen, dass seine Immobilieninvestitionen solide sind.

INHÄRENTE RISIKEN FÜR DEN PHUKET PROPERTY BUYER

Aufsichtsrechtliches Risiko

In den meisten Ländern können Sie bei den meisten Investitionen auf den gesetzlichen Schutz zählen. Leider ist die Immobilienbranche in Thailand weitgehend unreguliert. Dies bedeutet, dass ausländische Immobilienverkäufer so gut wie auf sich allein gestellt sind.

Immobilienmakler können Ihnen im Großen und Ganzen sagen, was sie möchten, unabhängig von dem Risiko, dem Sie ausgesetzt sind, nur um den Verkauf zu erhalten. Wenn ein unanständiger Agent glaubt, dass das Erzählen eines Betrugs (oder das Zurückhalten von Informationen) Geld in die eigene Tasche steckt, zögern einige von ihnen nicht, Sie im Dunkeln zu lassen.

Daher ist es von größter Bedeutung, dass Käufer von Immobilien in Thailand, insbesondere in Phuket, sich der Risiken bewusst sind, die mit der Verwendung des falschen Immobilienmaklers in Phuket verbunden sind, oder dass sie keinen professionellen Rat von einem erfahrenen Anwalt einholen.

Im Folgenden erfahren Sie mehr über die mit Phuket Real Estate verbundenen Risiken. Unsere umfassende Zusammenfassung finden Sie hier:

Eine umfassende Zusammenfassung der mit dem Immobilienkauf in Phuket verbundenen Risiken 

Entwickler-Reputabilität

Es gibt eine Reihe kompetenter Entwickler in Phuket, sowohl ausländische als auch einheimische, mit viel Fachwissen auf dem Markt, aber niemand ist unfehlbar. Jedes Unternehmen, auch große Unternehmen, kann Schwierigkeiten haben, wenn es Schluckauf auf dem Markt gibt. Leider übernimmt ein Käufer das entsprechende persönliche Risiko, wenn mit dem von ihm gewählten Entwickler etwas schief geht.

Die Entwickler reichen von kleinen einheimischen und kleinen ausländischen Unternehmen bis zu großen einheimischen und großen ausländischen Unternehmen. Einige lokale Entwickler sind an der thailändischen Börse notiert, während einige internationale Entwickler an den Börsen ihrer Heimatländer notiert sind. Es ist relativ einfach, die Bilanz eines börsennotierten Unternehmens zu überprüfen, aber die Tatsache, dass ein ausländisches Unternehmen zu Hause eine solide Bilanz hat, bedeutet nicht, dass es zögern würde, einem in Schwierigkeiten geratenen Auslandsunternehmen den Stecker zu ziehen.

Die Finanzen von Privatunternehmen sind weniger einfach zu beurteilen, aber das heißt nicht, dass Privatunternehmen eine schlechte Wahl sind. Ein gutes privates Unternehmen mit geprüften Konten hat offensichtlich nichts zu verbergen. Vorausgesetzt, die Konten sind in Ordnung, ist das Unternehmen wahrscheinlich gut geführt.

Nichtsdestotrotz kann die Größe einen Unterschied machen, insbesondere für lokale Käufer. Die Projekte einiger etablierter thailändischer Unternehmen sind aufgrund ihres guten Rufs sehr schnell ausverkauft, und sie müssen nicht über den Preis verhandeln, da ihre Entwicklungen tendenziell stark nachgefragt werden. Dies ist auch für ausländische Käufer relevant, da 51% einer Eigentumswohnung in thailändischem Besitz sein muss. Die starke Nachfrage und der Preis für die Elastizität der Projekte dieser etablierten Entwickler bedeuten für ausländische Käufer oder Investoren eine gewisse Stabilität.

Ein Käufer ist von etablierten Unternehmen einem viel geringeren Risiko ausgesetzt als von einem "Ein-Mann-Band" -Entwickler, insbesondere von einem, der sein erstes Projekt startet. Viele Entwickler vertrauen auf ihren Ruf, um neue Käufer für ihre zukünftigen Entwicklungen zu gewinnen, und diejenigen, die einen soliden Ruf aufgebaut haben, verdienen die Anerkennung, die sie erhalten. Aber jeder kann Fehler machen, und die Gründe, aus denen Entwickler finanzielle Probleme haben können, reichen von unvorhergesehenen über selbstverschuldete bis hin zu unglücklichen.

Ein Unternehmen könnte die persönlichen Gewohnheiten seiner Aktionäre nähren, sich mit Schulden überfordern oder einfach ein Projekt schlecht managen. Ein guter Entwickler hat möglicherweise Pech bei der Wahl seines Standorts oder kann aufgrund einer sich ändernden behördlichen oder zonenspezifischen Beurteilung ein Projekt in einem beliebigen Stadium der Errichtung stoppen (siehe UVP-Genehmigung unten).

Ein weiteres Risiko, das Käufer im Umgang mit kleineren Entwicklern eingehen, ist das „Key Man“ -Risiko. Was passiert, wenn der Geschäftsführer, Senior Partner oder Eigentümer stirbt? Gibt es eine Versicherung gegen den vorzeitigen Tod eines „Schlüsselmanns“? Die Realität ist, dass Schlüsselpersonen sehr selten, wenn überhaupt, Vorkehrungen treffen, um das Unternehmen oder die Investoren zu schützen, falls ihnen etwas zustoßen sollte. Käufer sollten sich bei einem privaten Unternehmen nach diesen Bestimmungen erkundigen.

Zusammenfassend sollten daher frühere Entwicklungen und das Ansehen nicht die einzigen Kriterien für die Auswahl einer Immobilie sein. Private Entwickler können Käufer möglicherweise einem höheren Risiko aussetzen, dies bedeutet jedoch nicht, dass sie diskontiert werden sollten. Wenn jeder Entwickler einer sorgfältigen Due Diligence unterzogen wird, verringert sich das Risiko, dass etwas schief geht, erheblich. Wenn Sie nach einer Untersuchung des Entwicklers immer noch unsicher sind, sollten Sie sich ein altes Investment-Sprichwort anhören: "Wenn Sie Zweifel haben, bleiben Sie draußen."

Gesetzliche Vertretung

Käufer laufen immer Gefahr, schlechte rechtliche Beratung zu erhalten. Deshalb lohnt es sich, einen Anwalt zu konsultieren, der von einem Freund oder Bekannten wärmstens empfohlen wird und für seine Ehrlichkeit, Integrität und seinen guten Ruf bekannt ist. Vor allem sollte der Rat unabhängig sein und keine Verbindung zum Agenten oder Entwickler haben.

Entscheidend ist, dass Sie einen Anwalt hinzuziehen. Wenn ein Immobilienmakler / Berater sagt, Sie brauchen keinen Anwalt, dann brauchen Sie diesen Makler wirklich nicht. Suchen Sie sofort eine andere Firma, die Ihnen beim Kauf hilft.

Die besten Anwälte sind selten die billigsten, aber ein Immobilienkauf ist nicht die Art von Transaktion, an der man festhält. In einem Land, in dem die meisten ausländischen Käufer mit den Gesetzen oder den Fallstricken anderer in der Vergangenheit nicht vertraut sind, ist die beste Darstellung Gold wert.

Wenn Sie den richtigen Anwalt ausgewählt haben, hören Sie ihm auf jeden Fall zu und befolgen Sie seinen Rat. Viele Menschen ignorieren fundierte Rechtsberatung, weil sie diese nicht hören möchten. Dies ist ein weit verbreiteter und schwerwiegender Fehler. Vielleicht haben sie sich in eine Immobilie verliebt oder haben einfach keine Zeit mehr auf der Insel und stürzen sich auf eine Entscheidung. Was auch immer der Grund sein mag, es gibt keine Entschuldigung dafür, den Rechtsbeistand nicht zu beachten.

Ein Anwalt kann zwar nicht alles überprüfen, aber er kann mit Sicherheit genug tun, um die Waage weiter zugunsten des Käufers zu neigen. So wie erfahrene Anwälte den Käufer vor Spielereien warnen können, könnte die Wahl eines Anwalts mit unzureichender Erfahrung für jeden Käufer katastrophale Folgen haben.

Immobilienrechtliche Vertretungrta

UVP-Zulassung

Die Umweltverträglichkeitsprüfung (Environmental Impact Assessment, EIA) gibt es seit 1981 und ist ein Prozess, der die möglichen negativen Auswirkungen einer Entwicklung bestimmt, nicht nur auf die Umwelt. Eine UVP legt auch die Maßnahmen fest, die ein Entwickler ergreifen muss, um sicherzustellen, dass die Ressourcen effizient genutzt werden, dass das Projekt für Thailand wirtschaftlich von Vorteil ist und dass es mit der weiteren Entwicklung des Königreichs in Einklang steht.

Entwickler erwähnen gerne die Tatsache, dass sie über eine UVP-Zulassung verfügen, insbesondere wenn sie eine außerhalb des Plans liegende Entwicklung verkaufen, und das Land immer noch eine bewachsene Fläche mit Unkraut und Bäumen ist. Die Genehmigung der UVP ist zwar wichtig, aber nur ein Hinweis darauf, dass der Ball rollt. Es ist möglich, dass die UVP widerrufen wird, wenn das Projekt nicht konform ist.

Mit anderen Worten, es geht darum, die Umwelt kurz- und langfristig zu schützen und festzustellen, ob eine Entwicklung dem Wohl der Region und der thailändischen Bevölkerung dient. Die Bewertung kann einen weiten Bereich abdecken, einschließlich der Luftqualität, der Bodenverschmutzung, der Art und Weise, wie Abwässer entfernt oder behandelt werden, der Lärmbelastung, der Auswirkung auf die umgebende natürliche Umwelt, der Auswirkung auf die Nachbarn und der Frage, ob die Entwicklung visuell akzeptabel ist. Abhängig von der Größe erfordern die meisten, aber nicht alle Entwicklungen eine UVP-Zulassung, obwohl der Erhalt keine Garantie darstellt. Das grüne Licht wird nur gegeben, wenn alle Vorschriften während des gesamten Bauprozesses eingehalten werden und sich die Fähigkeit dazu buchstäblich mit dem Wetter ändern kann.

Eine auf einem Hügel erbaute Eigentumswohnung könnte Probleme bekommen, wenn übermäßiger Regen dazu führt, dass der Boden abfließt und sich die Bewertung ändert. Wenn der Entwurfsänderungsscan das Projekt wieder in Übereinstimmung bringt, wird es möglicherweise noch fortgesetzt. Wenn nicht, kann es nie abgeschlossen werden.

Tatsächlich hat eine Änderung der Vorschriften in Phuket im Dezember 2018 einige Entwickler überrascht. Eine Bebauung mit einem Gefälle / Gefälle von mehr als 35% ist auf der Insel nicht mehr zulässig (mit Ausnahme von Einfamilienhäusern oder Einfamilienhäusern, die sechs Meter nicht überschreiten). Unternehmen, die noch keine Baugenehmigung erhalten hatten, wurden daran gehindert, mit dem Bau fortzufahren, sodass einige „Early Bird“ -Investoren, die Einheiten außerhalb des Plans gekauft hatten, aus eigener Tasche blieben.

Ein storniertes Projekt kann Investoren in finanzielle Schwierigkeiten bringen und es kann außerhalb der Kontrolle des Entwicklers liegen, etwas dagegen zu unternehmen. Wird der Bau durch eine ministerielle / behördliche Anordnung gestoppt, kann der Bauherr (als Empfänger einer behördlichen Anordnung) Schadensersatzansprüche gegen die Regierung geltend machen. Der Käufer kann seinerseits einen Anspruch gegen den Entwickler erheben. Statt jedoch in 1-2 Jahren ein fertiges Haus zu sehen, wartet der Käufer möglicherweise immer noch auf sein Geld zurück.

Die meisten Menschen sind sich einig, dass der Versuch, die Umwelt während des Baus zu schützen, für alle positiv ist. Obwohl es unglaublich selten ist, könnte ein Projekt aufgrund einer sich ändernden Umweltverträglichkeitsprüfung abgebrochen werden - unabhängig davon, ob die gesamte Struktur fertiggestellt ist oder der erste Ziegel noch nicht verlegt wurde.

Schmutziges Land

Da eine neue Bewertung einem Entwickler immer grünes Licht geben kann, ist ein Projekt ohne UVP-Genehmigung nicht unbedingt eine verlorene Sache. Ein auf Dirty Land gebautes Projekt ist jedoch eine ganz andere Geschichte - eine Horrorgeschichte.

Die absolut schlimmste Situation, in der sich ein Investor wiederfinden kann, ist eine, in der er zum Kauf einer Einheit in einem auf nationalem Wald- oder Regierungsgrundstück errichteten Projekt überredet wurde. Einige Eigentümer von Eigentumswohnungen haben wissentlich oder unwissentlich auf Grundstücken gebaut, die in Fälle von Landkorruption verwickelt waren, die über 30-Jahre zurückreichen (bekannt als „schmutziges Land“).

Es gibt keine Verjährungsfrist für die Rückeroberung dieses Landes durch die Regierung, und wir gehen davon aus, dass eingedrungenes Land zu einem späteren Zeitpunkt zurückerobert wird. Dies ist jedoch nicht nur unsere Meinung, die meisten Anwälte sind sich sicher, dass dies früher oder später eintreten wird.

Wenn die Regierung dieses Land an die Forstbehörde oder die Royal Navy zurückgibt, werden illegale Gebäude abgerissen, das Land zerstört und neue Bäume gepflanzt. Und wenn dies passiert, kann jeder, der dort gekauft hat, möglicherweise 100% seiner Investition verlieren.

Aus dem Plan kaufen

Off-Plan kaufen

Für jeden angehenden Immobilienbesitzer ist der Kauf von Immobilien außerhalb des Plans der riskanteste Weg. Es ist allgemein üblich, und in einem lebhaften Markt kann die Entwicklung sogar ausverkauft sein, bevor die Grundlagen gelegt werden. Die Praxis hat Vor- und Nachteile, und es ist für jeden Käufer wichtig, beides zu verstehen.

Die Vorteile sollten offensichtlich sein. Der Käufer betrachtet eine potenziell großartige Immobilie, in der Regel zu einem reduzierten Erstausgabepreis, und ist durch Knappheit und Preisnachlass motiviert. Wenn der Käufer wartet, kann es sein, dass nichts mehr zu kaufen ist, oder was da ist, wird sicherlich teurer sein.

Off-Plan-Entwicklungen locken in der Regel Investoren an, die einen sofortigen Kapitalzuwachs anstreben, und nicht diejenigen, die ein Zuhause suchen. Bei brandneuen Projekten haben Käufer in der Regel die Möglichkeit, eine Einheit (oder mehr als eine) vor dem eigentlichen Bau zu kaufen hat begonnen. Es kann sein, dass der Fertigstellungstermin Monate oder sogar Jahre entfernt ist, aber der Kauf außerhalb des Plans ist für den Käufer in der Regel mit attraktiven Nachlässen verbunden.

Die "frühen Vögel" erhalten auch die erste Wahl der Einheiten. Die Erstkäufer erhalten immer die höchsten Etagen, die Aussicht auf das Meer und / oder die Zimmer mit Blick auf den Pool. Wenn ein Anleger nicht früh genug da ist und keine erstklassige Einheit hat, fällt es ihm möglicherweise schwer, sie weiterzuverkaufen. Dies gilt insbesondere dann, wenn so viele andere Entwicklungen verfügbar sind, von denen einige möglicherweise bessere Ansichten bieten. Ein weiterer Nachteil des Off-Plan-Kaufs ist das Risiko, dass die Entwicklung niemals abgeschlossen wird. Wenn die Anwälte des Käufers die erforderliche Sorgfalt walten lassen, wird dieses Risiko erheblich verringert. Es können jedoch immer noch unerwartete Insolvenzen auftreten, und extremes Unglück kann dazu führen, dass die Genehmigung der UVP (wie oben) widerrufen wird.

In einigen Fällen wurden Phuket-Immobilien zu leicht überhöhten Preisen verkauft, um den Entwicklern Verkaufs- und Marketinggebühren, garantierte Renditen und sogar zusätzlichen Gewinn zu ermöglichen. Wenn eine anfängliche Überbewertung vorliegt, kann es einige Jahre dauern, bis die Preisinflation allein die Investition einer Person wieder hereinbringt, wenn sie beschließt, die Immobilie zu verkaufen.

Leider gab es in den letzten 20-Jahren genug Horrorgeschichten, von denen die Anleger lernen konnten. Leider haben sie nicht. Das liegt daran, dass die meisten Käufer neu auf der Insel sind und noch nicht lange genug hier sind, um zu erfahren, was schief gehen kann und was in der Vergangenheit schief gelaufen ist.

Vorausgesetzt, das gewünschte Projekt wird sorgfältig geprüft, machen die Vorbaurabatte beim Off-Plan-Kauf es für Käufer / Investoren sehr attraktiv, insbesondere, wenn sie einen Kapitalzuwachs anstreben.

Wenn Sie mehr zu diesem Thema lesen möchten, können Sie auch unsere Artikel hier lesen:

Die Vorteile des Kaufs einer Phuket Condominium Off Plan

Die Risiken beim Kauf einer Eigentumswohnung in Phuket außerhalb des Plans

Risikowahrnehmung

Jeder Mensch hat unterschiedliche Risikowahrnehmungen, vor allem, weil er in Bezug auf seine Lebenserfahrung und seine finanzielle Situation unterschiedliche Hintergründe hat.

Ein Multimillionär kauft eine Eigentumswohnung in Phuket und erleidet keinen wirklichen emotionalen oder finanziellen Verlust, falls beim Kauf etwas schief gehen sollte. Schließlich kann der Betrag, den sie zu verlieren haben, dem Zins entsprechen, den sie an einem einzigen Tag verdienen. Umgekehrt kann ein Ehepaar im Ruhestand gerade genug Geld für eine Wohnung und einen gut geplanten Lebensunterhalt im Ruhestand haben. Sollte ein solcher Kauf schief gehen, könnte er sie finanziell lahm legen.

Das Problem, mit dem die meisten Immobilieninvestoren konfrontiert sind, ist noch anders. Sie können kein Geld verdienen, indem sie es auf der Bank belassen, ein Konzept, das für alle über 30 relativ neu ist. Sie sind stattdessen gezwungen, nach alternativen Wegen zu suchen, um ihr Geld zu vermehren, weil sie ein anderes Risiko befürchten - das Inflationsrisiko, das sich von der Kaufkraft des in der Bank verbleibenden Geldes verschlingt.

In der Vergangenheit akzeptierten die Menschen 5-Zinsen von ihrer lokalen Bank, ihrer Bausparkasse oder ihrer Kreditgenossenschaft, anstatt in Anlagen mit höherem Risiko gelockt zu werden. Aber im Westen zahlen traditionelle Einlagen und verzinsliche Instrumente diese Rendite nicht mehr. In China hingegen möchten viele ihr Vermögen einfach über andere Währungen streuen und suchen aktiv nach Wegen, um ihr Kapital aus dem Yuan herauszuholen.

Wir alle wollen Risiken vermeiden, aber den meisten Menschen ist bewusst, dass immer ein gewisses Risiko besteht. Die Frage ist: Wie wird dieses Risiko gemanagt? Auf dem Immobilienmarkt in Phuket können Risiken gemindert oder sogar beseitigt werden, indem die richtigen Richtlinien und Ratschläge befolgt werden. Dies beginnt damit, mit den richtigen Leuten zusammenzuarbeiten und sicherzustellen, dass die beste rechtliche Vertretung gesucht wird.

Reservierung einer Anzahlung

Es hat einige negative Presse über Urlauber gegeben, die sich in Kauf gestürzt haben, nur um ihre Meinung zu ändern und ihre Anzahlung zurückzufordern. In einigen Fällen trafen sie eine emotionale Entscheidung, nur um sich der Reue des Käufers zu stellen. In anderen Fällen stellten sie fest, dass sie wegen des Kaufs in die Irre geführt worden waren.

Eine Anzahlung sollte niemals ohne Rechtsberatung getätigt werden, und es ist unbedingt erforderlich, dass eine Anzahlung erstattet wird. Ein erfahrener Anwalt wird darauf bestehen und so den Käufer vor Herzensveränderungen schützen. Der Verkäufer / Vertreter sollte nicht widersprechen, dass ein Anwalt die Vereinbarung prüft, um sicherzustellen, dass diese und andere wesentliche Klauseln präzisiert sind.

Der Anwalt sollte alle notwendigen Schritte unternehmen, um sicherzustellen, dass das Gesetz auf der Seite des Käufers steht, falls die gebotene Sorgfalt etwas zutage fördert, das einen Rücktritt vom Kauf rechtfertigt. Diese Ausstiegsklauseln sollten klar formuliert sein, damit der Entwickler oder Verkäufer gesetzlich zur Rückgabe der Kaution verpflichtet ist.

Es ist wichtig, dass die Eigentumsurkunde überprüft wird, bevor eine Anzahlung geleistet wird. Ist dies jedoch nicht der Fall, sollte die Prüfung des eindeutigen Titels eine Voraussetzung dafür sein, dass der Verkauf zur nächsten Stufe übergeht. Ein Anwalt kann auch auf andere notwendige Klauseln hinweisen, die sich entweder auf die Situation des Käufers oder auf die jeweilige Immobilie oder Entwicklung beziehen.

In Phuket, wie auch anderswo, gibt es immer neue Entwicklungen, die ein Investor berücksichtigen muss. Wenn Sie Geld für eine Immobilie ausgeben, ist es nicht das Rezept für eine erfolgreiche Investition, „nach Dringlichkeit zu handeln“. Wenn eine Kaufentscheidung jedoch spontan getroffen wurde, ist es wichtig, diese Garantien in die Vereinbarung aufzunehmen, bevor die Anzahlung überwiesen wird.

Kurz zusammengefasst

Der Immobilienmarkt auf der ganzen Welt hat sich als zuverlässig erwiesen, wenn auch nicht garantiert. Bitte beachten Sie die Quelle und die Art der Risiken, die Ihre ideale als Finanzinvestition gehaltene Immobilie untergraben könnten, und treffen Sie alle erforderlichen Maßnahmen, um diese Risiken zu mindern oder gar zu beseitigen.

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