Ein wirtschaftlicher Überblick für Immobilieninvestoren in Thailand
BIP-WACHSTUM
Das BIP eines Landes (Bruttoinlandsprodukt) wird in der Regel berechnet, indem alle von diesem Land produzierten Waren und Dienstleistungen in einem Jahr summiert werden. Einige Organisationen verwenden jedoch das kumulierte Jahreseinkommen aller erwerbstätigen Bürger zur Berechnung des BIP.
Ein stetig steigendes BIP führt in der Regel zu einem steigenden Lebensstandard, der mit einer höheren Nachfrage nach Immobilien einhergeht. Dies war sicherlich in Thailand der Fall.
Thailand hat im Vergleich zu vielen Ländern der Region ein zufriedenstellendes BIP-Wachstum erzielt. Im vierten Quartal des 2018 wuchs das thailändische BIP im Jahresvergleich um 3.7%.
DAS BIP PRO KOPF
Bei dieser Messung wird das gesamte BIP eines Landes durch die Bevölkerung dieses Landes geteilt. Mit steigendem Lebensstandard in einem Land steigt auch das Pro-Kopf-BIP, was es zu einem guten Indikator für die Wirtschaftsleistung eines Landes macht.
Das Pro-Kopf-BIP Thailands hat sich in den letzten zwei Jahrzehnten mehr als verdoppelt, und für die Langzeitbewohner Thailands, mit Sicherheit diejenigen von uns in Phuket, war der dramatische Anstieg des Wohlstands thailändischer Staatsangehöriger spürbar. Die Verteilung des Wohlstands ist nie perfekt, aber insgesamt hat die thailändische Bevölkerung sicherlich vom Anstieg des BIP profitiert.
HAUSHALTSSCHULDEN
Die Verschuldung der privaten Haushalte misst die Gesamtsumme der Hypothekendarlehen, Autokredite, Studentendarlehen, Kreditkartenschulden usw. im Verhältnis zur Größe der Wirtschaft. Eine hohe Verschuldung der privaten Haushalte kann zu wirtschaftlichen Schwierigkeiten führen oder mit diesen zusammenfallen, und es muss ein übermäßiger Schuldenstand angegangen werden.
Wenn eine Volkswirtschaft reift und die Einkommen steigen, steigt auch die Verschuldung. Das Verhältnis der Verschuldung der privaten Haushalte zum BIP ist ein frühes Warnsignal dafür, dass die Belastung durch Zinszahlungen für die Verschuldung für die Bürger eines Landes zu groß wird.
Thailand hat derzeit das 27-höchste BIP der Welt, das 92-höchste Pro-Kopf-BIP, aber die 14-größte Verschuldung der privaten Haushalte im Verhältnis zum BIP der Welt.
Die Haushaltsverschuldung in Thailand stieg in Q68.3 3 auf 2018%.
SCHULDEN DER REGIERUNG ZUM BIP
Staatsschulden, auch als Staatsschulden (oder Staatsschulden) bezeichnet, beziehen sich auf Gelder, die von einer nationalen Regierung aufgenommen und Parteien innerhalb oder außerhalb dieses Landes geschuldet wurden. Die Schulden bestehen in der Regel aus Staatsanleihen, die von Einzelpersonen, Unternehmen oder anderen ausländischen Regierungen gekauft werden.
Eine Regierung, die weniger Kredite aufnimmt und weniger ausgibt, als sie Einnahmen generiert, hat einen Überschuss. Ein Land, das mehr leiht und ausgibt als Einnahmen generiert, weist ein Defizit auf.
Solange es überschaubar bleibt, ist die Staatsverschuldung eine hervorragende Möglichkeit für die Regierungen, das Wachstum anzukurbeln und ihren Wirtschaftsmotor am Laufen zu halten. Probleme können sich jedoch ergeben, wenn die Kreditaufnahme eines Landes ein Niveau erreicht, das es schwierig macht, mit den Zinszahlungen Schritt zu halten.
In diesem Fall steigt das wahrgenommene Risiko für die Anleger und sie verlangen möglicherweise höhere Renditen für das Geld, das sie der Regierung geliehen haben. Wenn also die Verschuldung übermäßig hoch wird, werden die Zinssätze in der Regel angehoben, und in extremen Fällen, wenn ein Land seine Schulden nicht mehr bedienen kann, kommt es zu einem Zahlungsausfall.
Die meisten Länder streben ein perfektes Gleichgewicht zwischen den ausgegebenen Schulden und den erreichten Anreizen an. Dies bedeutet, dass die Schulden groß genug sein müssen, um den gewünschten wirtschaftlichen Nutzen zu erzielen, während sie klein genug bleiben müssen, um die Dienstkosten als Prozentsatz des BIP überschaubar zu halten, was wiederum die Zinssätze hält in Scheck.
Das Verhältnis von Schulden zu BIP in Thailand ist während der Finanzkrise gestiegen, aber ein gutes Management in den letzten 20-Jahren hat das Verhältnis auf unter 50% (41.8% in 2017, der neuesten verfügbaren Zahl) gehalten. Dies ist für ein Schwellenland wie Thailand durchaus akzeptabel.
ARBEITSLOSENRATE
Die steigende Arbeitslosigkeit war noch nie gut für den Immobilienmarkt. Neue Immobilienkäufe, insbesondere in Bezug auf Entwicklungen, die auf thailändische Käufer abzielen, erfordern eine lebhafte lokale Wirtschaft mit guten Beschäftigungsaussichten. Ohne Einkommen sind die Menschen nicht in der Lage, Hypothekenzahlungen aufrechtzuerhalten oder sogar den Unterhalt ihres Eigentums zu bezahlen. Wenn steigende Arbeitslosigkeit Immobilienverkäufe erzwingt, ist der Preisdruck nach unten gerichtet.
Die Arbeitslosigkeit in Thailand ist niedrig (0.8% ab Februar 2019). Januar 2001 verzeichnete einen Höchststand von 5.73%, aber die Arbeitslosigkeit lag von 1.42 bis heute im Durchschnitt bei 2001%.
INFLATIONSRATE
Die Inflationsrate gibt uns eine Vorstellung davon, wie schnell sich die Lebenshaltungskosten erhöhen.
Es ist wichtig, die Inflation unter Kontrolle zu halten, da die Menschen bei hoher Inflation dazu neigen, weniger auszugeben. Sie können auch wichtige Kaufentscheidungen verzögern oder ganz aufschieben, was die Wirtschaft bremst. Da die Konsumausgaben für die allgemeine wirtschaftliche Gesundheit wichtig sind, möchten die Regierungen sicherstellen, dass die Inflation so gering ist, dass die Konsumausgaben der Menschen erhalten bleiben.
Globale Immobilien leiden in Zeiten hoher Inflation, weil die Menschen weniger Geld ausgeben müssen und ihren Hauskauf verzögern können. Auch wenn der Preis für reale Vermögenswerte (z. B. Edelmetalle) steigt, wird jeder Eigentümer, der versucht, in einer Zeit hoher Inflation zu verkaufen, aufgrund fehlender Käufer wahrscheinlich gezwungen sein, seinen Angebotspreis zu senken. High-End-Eigenschaften können dieses Szenario teilweise vermeiden.
Die Inflation in Thailand ist derzeit bei 1.24% (März 2019) gut unter Kontrolle.
PRODUKTIONSINDEX (MPI)
Für aufstrebende Märkte wie Thailand mit seiner riesigen Produktionsbasis ist der MPI eine wichtige Messgröße. Diese Kennzahl bewegt sich in der Regel Hand in Hand mit anderen Indizes. Der MPI bietet jedoch auch für sich genommen klare Hinweise darauf, ob sich eine Volkswirtschaft weiterentwickelt. Mit Sicherheit ist es in Thailand ein nützliches Instrument zur Verfolgung der lokalen Wirtschaftstätigkeit.
Das Wachstum des MPI in Thailand ist heute etwas geringer als im Vorjahr, aber die Industrieproduktion ist historisch stark geblieben.
FOREIGN EXCHANGE RESERVES
Währungsreserven sind die von einer Zentralbank gehaltenen Fremdwährungen in Form von Papieraktiva oder Staatspapieren aus anderen Ländern, die auf eine andere Währung lauten. Währungsreserven sind insofern wichtig, als sie den Regierungen in Krisenzeiten, sei es im Inland oder in anderen Ländern / Regionen der Welt, Widerstandsfähigkeit verleihen.
Die Zentralbanken diversifizieren normalerweise ihre Bestände, tendieren jedoch dazu, mehr US-Dollar als andere Währungen zu halten. Mit dem Wachstum der chinesischen Wirtschaft erhöhen die Zentralbanken ihr Engagement im chinesischen Yuan anstelle der traditionellen Währungen wie Euro, Britisches Pfund, Japanischer Yen und Schweizer Franken.
Es ist allgemein anerkannt, dass je mehr Währungsreserven ein Land hält, desto besser ist es in der Lage, eventuellen wirtschaftlichen Schocks standzuhalten. Thailand verzeichnete in den letzten 20-Jahren ein stetiges Wachstum seiner Devisenreserven, die sich derzeit auf 212.2 Mrd. USD belaufen.
THAILAND-GOLDRESERVE (IN TONNEN)
Die meisten Zentralbanken tummeln sich in der gleichen Weise mit Gold wie Währungsreserven.
Generell deutet eine steigende Goldreserve einer Zentralbank auf eine stärkere Wirtschaft hin. Gold gilt seit Jahrtausenden als unvergänglich und als wahrer Reichtum. Je größer die Reserven einer Nation, desto stärker ihr materieller Reichtum und desto wahrscheinlicher ist es, dass es wirtschaftlichen Schocks standhält.
Als die 1997-Asienkrise ausbrach, verfügte Thailand über Goldreserven in Höhe von 914 Mio. USD, die im folgenden Jahr auf 713 Mio. USD gesenkt wurden. Seitdem hat Thailand seine Goldreserven schrittweise aufgestockt.
Der Dollarwert der Goldbestände des Landes erreichte in 2012 einen Höchststand von 8.8 Mrd. USD und liegt derzeit bei ca. 6.4 Mrd. USD. Thailand hat seine Reserven weiter aufgestockt, so dass der Rückgang des Dollarwerts eher auf einen niedrigeren Goldpreis zurückzuführen ist als auf den Goldabsatz seitens der thailändischen Regierung. Thailand ist heute offensichtlich in einer weitaus stärkeren Position als im Vorfeld der Asienkrise.
DER THAILÄNDISCHE BAHT
ÜBERTRAGUNG DER AUSLÄNDISCHEN WÄHRUNG NACH THAILAND, UM EIGENTUM ZU KAUFEN
Jeder Ausländer, der eine Immobilie in Thailand erwerben möchte, muss die korrekten Verfahren für die Überweisung von Geldern in das Land befolgen. Wenn die richtigen Schritte nicht unternommen werden, kann es sich als unmöglich erweisen, das Geld zurückzuzahlen, wenn es Zeit ist, die Immobilie zu verkaufen und / oder Thailand zu verlassen.
Wenn mehr als US $ 50,000 für den Kauf einer Eigentumswohnung überwiesen werden, muss ein Devisentransaktionsformular (FETF) bei der empfangenden Bank angefordert werden.
Wenn Gelder für den Kauf einer Villa, für die langfristige Anmietung eines Grundstücks oder für die Bereitstellung von Aktienkapital für ein thailändisches Unternehmen überwiesen werden, ist der FETF keine gesetzliche Anforderung. Solange alle Nachweise für die ursprüngliche Transaktion vorliegen und klar sind und alle erforderlichen Steuern gezahlt wurden, können die Gelder zu einem späteren Zeitpunkt aus Thailand verschickt werden.
Dieser Vorgang dauert länger als bei einem FETF. Selbst wenn Sie eine Villa kaufen, kann es sich lohnen, eine von Ihrer empfangenden Bank / Entwickler anzufordern, obwohl dies nicht erforderlich ist.
Der FETF
Das Condominium Act sieht vor, dass jeder Nicht-Einwohner Thailands, der eine Eigentumswohnung kaufen möchte, die erforderlichen Gelder speziell für diesen Zweck aus dem Ausland überweisen muss. Unabhängig vom Herkunftsland des Käufers muss das Geld in einer Fremdwährung überwiesen werden, um von der empfangenden Bank bei der Ankunft in Thailand in thailändischen Baht (THB) umgewandelt zu werden.
Um die Eigentumswohnung beim Land Department anzumelden, muss die FETF-Dokumentation vorgelegt werden, um nachzuweisen, dass der vollständige Kaufpreis aus dem Ausland in das Königreich transferiert wurde. (In der Anweisung auf dem Überweisungsformular sollte auch angegeben werden, dass die Zahlung ausschließlich für den Kauf einer Eigentumswohnung bestimmt ist.) Aus Nachlassplanungssicht ist es ratsam, immer mehrere Namen (einschließlich Kinder oder Enkelkinder) zu der Zahlung hinzuzufügen ursprüngliche telegrafische Übertragung, damit sie in den FETF aufgenommen werden können.
Wenn die Zahlung nur durch direkte Überweisung an den Entwickler erfolgen kann, muss der Entwickler die FETF-Formulare im Namen des ausländischen Käufers veranlassen.
Das Geld zu einem späteren Zeitpunkt aus Thailand herauszunehmen ist relativ einfach, vorausgesetzt, alle Belege können vorgelegt werden. Dies ist besonders wichtig, wenn die Gelder von einem ausländischen Finanzinstitut geliehen wurden und / oder eine Hypothek in Übersee auf dem Grundstück besteht.
Bitte beachten Sie auch, dass keine Geldrückführung möglich ist, bis alle Einkommens- / Kapitalertragssteuern auf den Verkauf der Immobilie beglichen wurden. Der FETF muss auch den Steuerbehörden als Nachweis des rechtmäßigen Eigentums vorgelegt werden.
Unabhängig davon, ob das Geld letztendlich auf ein Privatkonto überwiesen oder ein Bankdarlehen zurückgezahlt werden soll, ist das Devisentransaktionsformular eine unabdingbare Voraussetzung. Indem sichergestellt wird, dass auf dem FETF mehrere Namen vorhanden sind, wird nicht nur die Vererbung erleichtert, sondern es kann auch Geld auf das Konto eines Erben zurückgezahlt werden. Dieses Dokument sollte jederzeit an einem sicheren Ort aufbewahrt werden.
Auch hier ist es ratsam, einen guten thailändischen Anwalt zu konsultieren.
Wenn Sie Geld nach Thailand bringen - dokumentieren Sie es richtig
In thailändischen Baht investieren
Die relative Stärke einer Volkswirtschaft wird in der Regel einen Einfluss auf die Stärke ihrer Währung haben. Viele der oben diskutierten Wirtschaftsfaktoren könnten die thailändische Währung beeinflussen, aber auch andere Überlegungen können den Wechselkurs beeinflussen.
Es ist wichtig zu verstehen, welche Bedeutung die „Währungsfrage“ hat und wie sich eine in Baht bewertete Immobilieninvestition in den kommenden Jahren auf Ihre Rendite auswirken könnte. Währungsschwankungen spielen nicht nur für die Gewinn- und Verlustrechnung eine Rolle, sondern auch, weil sich ändernde Wechselkurse auf den gesamten Markt auswirken.
Anleger sollten sich bewusst sein, dass die Märkte - ob Aktie, Anleihe oder Währung - kurze und langfristige Zyklen durchlaufen. Sogar eine kleine Verschiebung einer Währung kann die Kauftrends verändern, während größere Verschiebungen den Immobilienmarkt in Phuket stärker beeinflussen können.
Währungsbewertungen sind eine Einbahnstraße. Der THB kann gegenüber einem Währungskorb nur eine geringe Veränderung feststellen. Sollte jedoch die Heimatwährung einer Person erheblich abgewertet werden (dh gegenüber allen globalen Währungen), könnte sich der potenzielle Käufer vorübergehend aus dem Markt zurückziehen.
Am 16 September 1992 war die britische Regierung gezwungen, sich vom Europäischen Wechselkursmechanismus zurückzuziehen. Der als „schwarzer Mittwoch“ bezeichnete Tag kostete die britischen Steuerzahler mehr als GBP 3.3 Milliarden. Die daraus resultierende Abwertung des Pfund Sterling war ein gutes Beispiel dafür, wie eine einzelne Währung gegenüber anderen Währungen an Boden verlieren kann, selbst wenn diese historisch als stark eingeschätzt wurden.
Zwei neuere Beispiele sind der Rückgang des Euro in der Mitte des 2000 und des russischen Rubels, der im Herbst des 2014 einsetzt. Beide Abwertungen veränderten die Kaufkraftdynamik und führten in Phuket zu einem Rückgang der Verkäufe (und Vermietungen), zunächst von Westeuropäern, später von Russen.
Die Stärke oder Schwäche einzelner Fremdwährungen ist nicht der einzige Treiber des Wechselkurses des Thailändischen Baht. Der Baht hat sich in seiner Geschichte zeitweise einseitig gegenüber allen anderen Währungen bewegt. In 1997 zum Beispiel war George Soros (der hinter der Abwertung des Pfunds in 1992 stand) erneut beteiligt, als er viele asiatische Währungen leerverkaufte. Der Baht verlor gegenüber den meisten Hauptwährungen deutlich an Boden.
Wechselkursbereinigt um die wichtigsten westlichen Währungen haben sich die Immobilienpreise in Phuket nach der Asienkrise nahezu halbiert. Der Immobilienmarkt für Ausländer in Phuket steckte zu diesem Zeitpunkt noch in den Kinderschuhen. Dies hat möglicherweise die bestehenden Eigentümer in Mitleidenschaft gezogen, bot aber auch eine Chance für zukünftige ausländische Käufer.
Währungsabwertung: Ein zweischneidiges Schwert
Ein schwächender oder stärkender Baht kann ein zweischneidiges Schwert sein, abhängig von der Perspektive eines Individuums. Wenn ein Käufer sieht, dass der THB gegenüber seiner Heimatwährung steigt, und er bereits eine Immobilie in Phuket besitzt, steigt der Wert dieser Investition wechselkursbereinigt - auch wenn der Preis des Eigenheims in THB unverändert bleibt.
Während eine Reise zu ihrem Ferienhaus in Phuket teurer werden kann, haben sie auf dem Papier von der Abwertung ihrer Heimatwährung gegenüber dem Baht profitiert. Allerdings wird es jedem Landsmann (oder jeder Landsfrau), der noch nicht gekauft hat, jetzt schwerer fallen, den Kauf zu tätigen, da er an Kaufkraft in THB verloren hat.
Umgekehrt, wenn der THB gegenüber der Heimatwährung einer Person abgewertet wird, verlieren alle ausländischen Investitionen (einschließlich Immobilien) bereinigt um den Wechselkurs an Wert auf dem Papier. Für alle, die noch nicht über den Kauf einer thailändischen Immobilie nachgedacht haben, wird ein schwächerer Baht den Kauf einer Immobilie in Phuket einfacher machen, da sie mehr für ihr Geld bekommen.
Der Erfolg einer Immobilieninvestition in Übersee hängt in der Regel mit einer Schwankung des Wechselkurses zwischen Kauf und Verkauf sowie mit einer Änderung des tatsächlichen THB-Werts der zugrunde liegenden Immobilie zusammen.
Warum Währungsschwankungen für Anleger von Bedeutung sind
Wer den Devisenmärkten die geringste Aufmerksamkeit schenkt, weiß, wie häufig Währungen schwanken. Nach unserer Erfahrung denken viele ausländische Käufer kaum über das Währungsrisiko nach, das sie beim Kauf im Ausland eingehen, aber jeder scheint sich Wechselkursschwankungen bewusst zu sein, wenn es Zeit zum Verkauf ist.
Aufgrund der Rolle des US-Dollars als Reservewährung der Welt wird von den meisten Analysten die Stärke oder Schwäche des Baht in Dollar als Bezugsrahmen herangezogen. Der USD-THB-Wechselkurs ist jedoch nur relevant, wenn der Käufer seine Ersparnisse in US-Dollar hat (z. B. US-Staatsangehörige oder Arbeitnehmer mit US-Dollar-Verträgen). Es ist unwahrscheinlich, dass jemand aus Genf, der Schweizer Franken für den Kauf einer Immobilie in Phuket überweist, in ähnlicher Weise betroffen ist.
Wenn ein Kauf während des Bauprozesses Ratenzahlungen erfordert, werden Zahlungen in der Regel fällig, sobald die Projektmeilensteine erreicht sind. Wenn die Währung des Käufers gegenüber dem Baht starken Schwankungen unterliegt, können sich die ansonsten gleichen THB-Zahlungen als dramatisch ungleich in der Heimatwährung des Käufers herausstellen.
Bitte beachten Sie, dass dies nicht unbedingt negativ ist - Währungsschwankungen können auch eine gute Sache sein. Ob letztendlich vorteilhaft oder nachteilig, die Unsicherheit kann dennoch eine unerwünschte Ablenkung von einer sorgfältig geplanten Finanztransaktion sein.
Strategien für Investoren, die Devisen nach Thailand transferieren
Bei größeren Käufen, wie zum Beispiel Immobilien, haben Anleger die Möglichkeit, das Wechselkursrisiko bei Geldtransfers nach Thailand zu verringern.
Eine der einfachsten Möglichkeiten besteht darin, über einen bestimmten Zeitraum mehrere kleinere Zahlungen zu tätigen, anstatt den gesamten Betrag auf einmal zu überweisen. Diese „Kostenmittelung“ ermöglicht die Überweisung oder den Kauf kurzfristiger Währungsschwankungen, anstatt bei einer einmaligen Überweisung einen schlechten Tagessatz zu riskieren.
Es besteht ein geringes Risiko, dass diese Strategie nicht für den Käufer, sondern gegen ihn wirkt, aber der Unterschied ist in beiden Fällen wahrscheinlich gering. Wenn sich die Währung jedoch zunehmend zu Lasten des Käufers bewegt, kann er oder sie zu diesem Zeitpunkt entscheiden, den Restbetrag des Geldes zu überweisen.
Für jeden, der ein neues Gebäude kauft, können die Zahlungen bereits während der Bauphase in Raten erfolgen (wie oben erwähnt). Solche Überweisungen nutzen automatisch die "Kostenmittelung".
Käufer sollten es unterlassen, vollständig zu zahlen, es sei denn, es gibt starke finanzielle Anreize, wenn es Zeit ist, eine Entscheidung zu treffen. Beispielsweise kann ein Entwickler einen attraktiven Rabatt anbieten, um den Käufer zu ermutigen, 100% im Voraus zu zahlen. Alternativ könnte der Baht ein Rekordtief erreichen (was bedeutet, dass Yuan, Rubel, Euro, Dollar oder Pfund mehr THB kaufen würden).
In einigen Fällen können mit Termingeschäften und Optionen sehr zufriedenstellende Wechselkurse erzielt werden. Für extrem große Einkäufe ist es ratsam, sich bei einem autorisierten Währungsspezialisten im Heimatland des Käufers oder in Thailand zu erkundigen.
Welche Wirtschaftsfaktoren beeinflussen die Stärke einer Währung?
Nur sehr wenige Währungsanalysten (falls vorhanden) können die Wechselkurse jederzeit korrekt prognostizieren. Es gibt einfach zu viele vorhersehbare und unvorhersehbare Variablen, die bestimmen, in welche Richtung sich eine Währung bewegt.
Kurzfristig können die Zentralbankpolitik und sogar Rhetoriken von politischen Entscheidungsträgern oder Rednern (z. B. Sanktionen oder Sanktionsandrohungen) kurzfristig eine Währung nach oben oder unten treiben. Längerfristig jedoch bestimmen quantifizierbare Fundamentaldaten den Wert einer Währung gegenüber allen anderen.
Wenn wir über Fundamentaldaten sprechen, beziehen wir uns auf bestimmte Schlüsseltreiber der Volkswirtschaften, die auch einen direkten Einfluss auf die Wechselkursbewegung haben.
Wirtschaftsfaktoren, die die Stärke einer Währung beeinflussen
Die Zinspolitik ist das beliebteste Instrument jeder Regierung, um ihre Wirtschaft oder Währung zu optimieren. Wenn die politischen Entscheidungsträger glauben, dass die Wirtschaft schleppend ist und Impulse benötigt, senken sie die Zinssätze, um die Kreditaufnahme und die Ausgaben zu fördern. Wenn sie jedoch das Gefühl haben, dass sich ihre Wirtschaft überhitzt und sie die Inflation eindämmen wollen, werden sie die Zinsen erhöhen, um das Sparen zu fördern, und das Wachstum bremsen.
Bei höheren Zinssätzen steigt die Währung normalerweise aufgrund der gestiegenen Nachfrage nach Vermögenswerten in dieser Währung. Eine Zinssenkung hat jedoch tendenziell den gegenteiligen Effekt.
Wenn Anleger in Staatsanleihen (und sogar lokale Bankeinleger) eine höhere Rendite als anderswo erzielen können, fließt Geld in Länder mit höheren Zinssätzen. (Es sollte verständlich sein, dass dies nicht die Länder einschließt, die unter einer unvorhergesehenen Inflation leiden und die gezwungen waren, astronomisch hohe Zinssätze aus Gründen der Notwendigkeit festzusetzen. Eine gewisse politische und wirtschaftliche Stabilität muss auch vorherrschen, um Einleger oder Anleiheinvestoren anzuziehen.)
Wie oben erwähnt, hat dies sehr reale und direkte Auswirkungen auf den Immobiliensektor. Niedrige oder sinkende Zinsen stimulieren den Immobiliensektor genauso wie sie die Wirtschaft insgesamt stimulieren. Der Haupttreiber für jeden Immobilienmarkt ist die Erschwinglichkeit von Hypotheken, und bei sinkenden Zinsen sinken die Hypothekenzahlungen. Eine billigere Finanzierung führt zu höheren Investitionen in Immobilien.
Wenn die Nachfrage nach Immobilien in Phuket ausschließlich von der lokalen Bevölkerung getrieben würde, würde jede Bewegung der thailändischen Zinssätze diese Nachfrage erheblich beeinflussen. Zum Glück ist dies nicht der Fall.
Rechtsstaatlichkeit und eine solide Wirtschaftspolitik sind auch wichtige Voraussetzungen für eine stabile Währung. Wenn ausländische Regierungen und Unternehmen ein Land für attraktiv halten, werden ausländische Direktinvestitionen (ADI) angezogen, die die Wirtschaft weiter stärken und die Währung stabilisieren.
Dies ist ein wichtiger Punkt: Die Regierungen wollen keine ständig stärkere Währung, sondern nur eine stabile. Eine zu starke Währung macht lokal hergestellte Produkte zu teuer und daher nicht wettbewerbsfähig, was einer exportorientierten Wirtschaft schaden kann.
Eine schwache Währung ist ebenfalls unerwünscht, da Importe zu teuer werden, was inflationär sein kann. Den „Sweet Spot“ zwischen Währungsstärke und Wirtschaftswachstum zu finden, ist das Ziel der politischen Entscheidungsträger in jedem Land.
Das Girokonto ist die Summe aus Handelsbilanz eines Landes, Nettoeinkommen aus dem Ausland und Nettoumlaufvermögen.
Ein Land mit einem Leistungsbilanzüberschuss ist im Allgemeinen ein Land, das mehr exportiert als importiert und infolgedessen erhebliche Fremdwährungsaktiva angehäuft hat. Länder mit den größten Leistungsbilanzüberschüssen sind in der Regel Exporteure von Industriegütern, entweder Massenexporteure wie China, oder Länder, die auf hochwertige Produkte wie Autos und Elektronik spezialisiert sind (z. B. Deutschland, Japan oder Südkorea).
Thailand ist mit einem Leistungsbilanzüberschuss von 6.5 Mrd. USD in einer starken Position, was die Befürchtungen beseitigt, dass die wirtschaftlichen Turbulenzen von 1997 erneut zunehmen könnten. Zu dieser Zeit wies Thailand ein Leistungsbilanzdefizit von bis zu 8% des BIP auf. Der starke Überschuss heute könnte ein Grund für die derzeitige Stabilität des Baht sein.
Ein Land, das beständige Überschüsse hält, sieht normalerweise einen Aufwärtsdruck auf seine Währung. Thailand hat in den letzten Jahren die Überschüsse gehalten und auch die Währung gestärkt. Zusammen mit der allgemeinen wirtschaftlichen und politischen Stabilität Thailands hat dies dazu beigetragen, die Immobilienpreise zu begrenzen. In Thailand haben sich die Preise für Wohnimmobilien in anderen Ländern, die ein ähnliches Wirtschaftswachstum verzeichnen, nicht erhöht.
Ausländische Direktinvestitionen (FDI)
Ausländische Direktinvestitionen in Thailand bewegen sich derzeit in etwa auf dem Durchschnittsniveau der letzten 20-Jahre, sodass ausländische Direktinvestitionen die Stabilität des Baht nicht beeinträchtigt haben. (Die ausländischen Direktinvestitionen bleiben mit einem Anstieg von THB 28.56 Mrd. im Januar 2019 stabil.)
In 2017 wurden allein in Phuket über 1,000-Eigentumswohnungen verkauft, sodass anzunehmen ist, dass in ganz Thailand erhebliche ausländische Direktinvestitionen im Immobiliensektor zu verzeichnen waren. Es ist plausibel, dass sich der Zufluss von ausländischem Kapital für Immobilienkäufe auf die thailändische Währung ausgewirkt hat.
Es wurde auch berichtet, dass Investmenthäuser (z. B. Vermögensverwalter) THB aus vor vielen Jahren getätigten Auslandsinvestitionen zurückführten. Dies hätte der Währung in den letzten Jahren ebenfalls Auftrieb gegeben.
Unabhängig davon, wie solide die Grundlagen für den Thai Baht zu sein scheinen, ist er möglicherweise nicht immun gegen die Ansteckung, die bei einem „Flug in die Sicherheit“ auftreten kann.
In Zeiten der Finanzkrise tendiert Geld dazu, von Schwellenländern in Währungen zu wechseln, die als „sicherer“ gelten. Egal wie gut die Verwaltung der thailändischen Wirtschaft und des Baht auch sein mag, in Zeiten des Aufruhrs fließt das Geld zurück in die Hauptwährungen (z. B. USD oder Schweizer Franken).
Es wäre töricht anzunehmen, dass eine Flucht in die Sicherheit den THB nicht beeinträchtigen würde, es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Währungen mit starken Fundamentaldaten in unruhigen Zeiten viel besser abschneiden als Währungen mit schwächeren Fundamentaldaten.
Als schnell wachsende Volkswirtschaft sieht Thailand regelmäßig bedeutende Investitionen in seinen Aktienmarkt. Perioden mit hohen Zuflüssen zum Aktienmarkt fallen im Allgemeinen mit einem stärkeren thailändischen Baht zusammen, während Abflüsse vom Aktienmarkt normalerweise einen fallenden Baht anzeigen.
Einer der Gründe dafür ist, dass Investmentfonds, die in Thailand investieren, in der Regel einen Preis in USD haben und jeder Verkauf von Anteilen des Fonds den THB unter Druck setzt. Für den zugrunde liegenden USD-Anleger ist der Fonds höchstwahrscheinlich währungsgesichert, um Verluste zu vermeiden, wenn der THB schwankt. Wenn der Fonds oder ein Teil des Fonds liquidiert wird, müssen die zugrunde liegenden Vermögenswerte (dh die thailändischen Gesellschaftsanteile des Fonds) in THB verkauft und dann in USD umgetauscht werden, um den Anlegern US-Dollar zurückzugeben.
Dies belastet den Baht nach unten und die Auswirkungen sind in der Regel bei Abstürzen oder größeren Ausverkäufen, wie sie bei 1997, zwischen 2000-2002 und 2008 aufgetreten sind, stärker.
Thailands Big Mac Barometer als Mittel zur Vorhersage des Baht
(Januar 2019)
Der Big Mac Index
Der von The Economist in 1986 entwickelte Big Mac-Index ist eine einfache Methode, um die Kaufkraftparität zwischen zwei Ländern und damit die relative Über- oder Unterbewertung einer Währung gegenüber einer anderen zu demonstrieren. Der Big Mac wurde gewählt, weil die Zutaten mit wenigen Ausnahmen weltweit gleich sind, was bedeutet, dass der Preis eines Big Mac (theoretisch) genau im Wechselkurs zwischen zwei Währungen widergespiegelt werden sollte. 
Einige Ökonomen halten den Index für zu subjektiv, und in Ländern, in denen Preiskontrollen für bestimmte Zutaten bestehen oder in denen kulturelle Unterschiede bedeuten, dass der Burger sehr unterschiedlich ist, ist diese Kritik berechtigt. Es hat sich jedoch als bemerkenswert genaues und zuverlässiges Barometer erwiesen.
In einer Welt mit perfekter Kaufkraftparität wäre der Preis eines Big Mac (zum Beispiel in Thailand) der Preis eines Big Mac in den USA multipliziert mit dem USD-THB-Wechselkurs. Jede Veränderung des „optimalen“ Preises würde darauf hindeuten, dass der Baht gegenüber dem Dollar über- oder unterbewertet ist.
Der Economist hat auch einen angepassten Index, der die Unterschiede in den Produktionskosten des Big Mac in verschiedenen Ländern berücksichtigt. Dies ist ein Versuch, etwaige Mängel in der ursprünglichen Methodik zu beseitigen, indem die Kosten für Arbeitskräfte und Rohstoffe berücksichtigt werden. Diese sekundäre Berechnung, die auf dem BIP pro Kapital basiert, ist möglicherweise das genauere Maß, da sie auch den Gesamtreichtum des Landes sowie die Einkommen seiner Einwohner im Vergleich zu anderen Ländern berücksichtigt.
Der Baht In A Nutshell (oder vielleicht ein Burger Bun)
Der thailändische Baht ist heute gegenüber dem US-Dollar ungefähr 20% schwächer als in den 1990s (als er an 26 gebunden war: 1). Es würde eine Aufwertung von 10% in jedem der nächsten zwei Jahre erfordern, um auf dieses Niveau zurückzukehren.
Einige halten den THB für überbewertet, aber er hat sich in den letzten 5-Jahren gegenüber den globalen Währungen tatsächlich abgeschwächt. Bei 2013 näherte sich der Baht der Stärke seines Vorgänger-1997-Stifts. Seitdem ist es ungefähr 15% schwächer gegenüber allen Hauptwährungen. Auf dieser Grundlage und auf der Grundlage der aktuellen Fundamentaldaten ist der thailändische Baht nicht wirklich überbewertet.
Die thailändische Zentralbank verfügt über erhebliche Fremdwährungsreserven, ausreichende Goldreserven und ein starkes Wirtschaftswachstum, das das Währungsrisiko für Immobilieninvestoren in Schach halten dürfte.
Eine übermäßige Verschuldung der privaten Haushalte, das Potenzial für Zinsbewegungen und eine Vielzahl anderer Variablen können die Stärke (oder Schwäche) einer Währung bestimmen. Wenn diese natürlichen Anpassungen auftreten, sind die Wechselkurse fast immer betroffen. Anleger müssen sich dessen bewusst sein, wenn sie eine Investition in thailändische Immobilien in Betracht ziehen.
Wir sind der Ansicht, dass diejenigen Investoren im thailändischen Immobiliensektor belohnt werden, die eine langfristige Perspektive haben. Jegliche Unebenheiten auf der Straße werden wahrscheinlich das gelegentliche Schlagloch für den thailändischen Baht beinhalten, aber dies sollte erwartet und akzeptiert werden, wenn in eine Fremdwährung investiert wird.
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