Die Nachfrage nach Mieteinnahmen in Phuket

2020-09-30T09:41:53+00:00
Nachfrage nach Mieteinnahmen

NACHFRAGE NACH MIETEINKOMMEN

Das Potenzial für langfristige Kapitalgewinne hat in der Vergangenheit die meisten globalen Immobilienmärkte getrieben, und während dies in Phuket noch eine vernünftige Erwartung ist, wird der Markt jetzt von den Anlegern getrieben und sie fordern eine bessere Rendite ihres Geldes.

Das Entwicklungsangebot Garantierte Renditen sind sehr gefragt. Die Renditen variieren, aber der Durchschnitt liegt zwischen 6-7% pro Jahr. Der Zeitrahmen des garantierten Einkommens kann so kurz wie 3 Jahre sein, aber einige Entwickler bieten garantierte Renditen für bis zu 20 Jahre an. Wenn Eigentümer Teil eines Mietprogramms sind, wird ihnen auch eine persönliche Nutzung von mindestens zwei Wochen (manchmal bis zu 2 Monaten) pro Jahr angeboten. Gelegentlich hängt die Dauer der persönlichen Nutzung davon ab, ob der Eigentümer sie in der Nebensaison oder in der Hochsaison nutzen möchte.

In einigen Fällen werden die Eigentümer gebeten, das Standardpaket für Inneneinrichtung und Möbel beizubehalten. Die Einrichtung entspricht möglicherweise nicht dem persönlichen Geschmack der Eigentümer, die Verwaltungsgesellschaft muss jedoch in der Lage sein, für einen einheitlichen Standard zu werben und diesen zu liefern.

Sowohl Villen- als auch Eigentumswohnungsprojekte werden als einkommensschaffende Projekte vermarktet. Da Eigentumswohnungen jedoch erschwinglicher sind, machen sie den größten Teil des Umsatzes in Phuket aus. Es gibt auch "Condotels", die sowohl Eigentumswohnungs- als auch Hotellizenzen besitzen. Sie haben eine professionelle Verwaltung wie andere Eigentumswohnungen, aber die zusätzliche Hotellizenz ermöglicht die kurzfristige Vermietung der Immobilien (dh für kürzere Zeiträume als 30 Tage).

Sam Fauma und seine Kollegen von der Internationalen Anwaltskanzlei haben einige Ratschläge zu Kurzzeit- und Langzeitmieten.

Sam-FaumaWas Sam über Kurzzeit- und Langzeitmieten sagt

Das Hotelgesetz von Thailand (2004) sieht eindeutig vor, dass ein Hotel „eine Unterkunft ist, die für geschäftliche Zwecke eingerichtet wurde, um Reisenden oder anderen Personen eine vorübergehende Unterbringung gegen eine Entschädigung zu ermöglichen.“ Das Gesetz sieht jedoch ausdrücklich vor, dass „eine Unterkunft“ von dieser Definition ausgenommen ist zum Zwecke der Erbringung von Beherbergungsdienstleistungen nur gegen eine monatlich bezahlte Servicegebühr oder nach oben eingerichtet. “

Mit anderen Worten, jedes Unternehmen, das eine vorübergehende Unterkunft für einen Zeitraum von weniger als 30 Tagen anbietet, wird als Hotelbetrieb betrachtet und fällt unter dieses Gesetz. Ein Eigentumswohnungs- oder Villenbesitzer in Phuket kann dies möglicherweise nicht realisieren. Wenn er jedoch über einen Makler oder einen Internetdienst (z. B. booking.com oder airbnb.com) mietet, wird er möglicherweise auch als Hotel definiert und ist daher erforderlich eine Hotellizenz haben, um eine kurzfristige Vermietung anbieten zu können.

Glücklicherweise wurden in 2008 für eine Ausnahme von diesem Gesetz Ministerialverordnungen erlassen, die wie folgt lauten: „Jeder Wohnort, der eine Anzahl von Räumen mit nicht mehr als vier Räumen in einem einzigen Gebäude oder in mehreren Gebäuden und insgesamt hat Servicekapazität von nicht mehr als 20-Gästen, die als Geschäft fungiert und den Eigentümern eine zusätzliche Einnahmequelle bietet. “Wenn Sie also eine Eigentumswohnung oder mehrere Eigentumswohnungen mit nicht mehr als vier Schlafzimmern besitzen und nicht mehr als 20-Personen schlafen, Sie können die Befreiung Ihrer Immobilien beantragen und die legale kurzfristige Vermietung fortsetzen. Als Eigentümer solcher Räumlichkeiten sind Sie jedoch auch verpflichtet, sich beim Hotel-Standesbeamten zu melden.

Die Popularität von Airbnb (besonders) hat die Anzahl der technisch illegalen Verleihe deutlich gemacht, die es aber nicht müssen. Es ist erstaunlich, wie wenige Menschen sich bemühen, bei der Anmietung ihrer Immobilie sicherzustellen, dass sie den thailändischen Gesetzen entsprechen.

Sind die garantierten Renditen (ROI) wirklich garantiert?

Clint Eastwood sagte einmal: "Wenn Sie eine Garantie wünschen, kaufen Sie einen Toaster." Was würde Dirty Harry von den Garantien halten, die von den Bauträgern in Phuket angeboten werden? Sind die Renditen wirklich 100% garantiert?

Diese Frage hat keine einfache Antwort, und ohne zu versuchen, lustig zu sein, ist die beste Antwort wirklich Ja… und Nein.

In erster Linie muss der Garantierückgabevertrag von einem Anwalt überprüft werden, um sicherzustellen, dass er die Interessen des Käufers vertritt. Wenn es schlecht gebaut ist, könnte ein Teil der Rendite für die Wartung des Gemeinschaftsbereichs an den Entwickler gehen, während der Käufer für seine eigenen Wartungs- und Verwaltungsgebühren aufkommen muss. Da diese Gebühren in der Regel vom Entwickler übernommen werden, unterstreicht dies die Bedeutung der Sicherstellung des richtigen Anwalts.

Sobald der Vertragstext feststeht, sind nach unserer Erfahrung kurzfristige Garantien realistisch, da Entwickler diese Kosten in der Regel einplanen. In den meisten Fällen wird es bereits in die Vertriebs- und Marketingkosten der einzelnen Einheiten einbezogen. Tatsächlich zahlen einige Entwickler die Mietrenditen als Pauschalbetrag im Voraus, sobald die endgültige Zahlung für die Eigentumswohnung eingegangen ist.

Die Tragfähigkeit längerfristiger Mietgarantien hängt jedoch von der allgemeinen Gesundheit der Tourismusbranche in Phuket ab. Ein starker Rückgang der Touristenzahlen würde mit ziemlicher Sicherheit zu einem Rückgang der lokalen Wirtschaft führen. Ein längerer Rückgang würde sich negativ auf den Immobilienmarkt auswirken, da die garantierten Renditen darauf beruhen, dass die verfügbaren Einheiten jedes Jahr mit Touristen gefüllt werden.

Die Zahl der Touristen, die Phuket besuchen, hat in den letzten zwanzig Jahren stetig zugenommen. Während dieser Zeit gab es Ereignisse, die sich negativ auf den Tourismus auswirkten (siehe Black Swans of Tourism auf Seite 66), aber nach einem Rückgang erreichte die Zahl der Touristen weiterhin neue Höchststände.

Aber wie schlimm waren die schlechten Jahre? Es gab die Asienkrise, das Platzen der Tech-Blase, die Vogelgrippe, SARS, die globale Finanzkrise, Militärputsche und einen Tsunami mitten in der Hochsaison. Diese Ereignisse wirkten sich zum jeweiligen Zeitpunkt deutlich auf den Tourismus aus, doch sowohl Thailand als auch Phuket erholten sich jedes Mal mit neuem Elan.

In Bezug auf Mietgarantien wäre die einzige Sache, die die meisten ROI-Vereinbarungen (abgesehen von schlechtem Management oder Konkurs) zum Scheitern bringen könnte, ein ruinöser Rückgang der Tourismuswirtschaft. Wenn ein Käufer durch das Versprechen einer garantierten Mietrendite motiviert ist, sollte er alle Vereinbarungen, die vom Entwickler oder der Verwaltungsgesellschaft ausgearbeitet wurden, von einem Anwalt sorgfältig prüfen lassen, insbesondere wenn er mehrere Einheiten in einem einzigen Projekt kauft.

Die notwendige Due Diligence muss so viel wie möglich herausfinden über:

  • Kreditwürdigkeit des Entwicklers
  • Erfolgsgeschichte der Verwaltungsgesellschaft
  • hinsichtlich ihrer eigenen Belegung und
  • Konsequenzen, falls sie sich entschließen, die Einheit während des Garantiezeitraums zu verkaufen (um sicherzustellen, dass dafür keine Sanktionen verhängt werden).

Es lohnt sich auch zu fragen, was passiert, wenn die Bedingungen oder Zusagen des Entwicklers und / oder der Verwaltungsgesellschaft nicht vollständig eingehalten werden. Welche anderen Entschädigungsformen gibt es, wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind?

Diese Überprüfungen können streitig sein, wenn die Entwicklung die Mietrenditen im Voraus bezahlt, wodurch alle mit dem garantierten Mietrenditenvertrag verbundenen Risiken zunichte gemacht würden.

Eigentümer in Phuket, die ihre Immobilien an Urlauber vermieten, bitten um Klärung der Situation in Bezug auf Kurzzeitmieten. Hier können Sie unseren Artikel darüber lesen: 

Ein Überblick über die aktuelle Situation von Kurzzeitmieten in Phuket 2019

Phuket-Eigentum ROI

Eine der neuesten Marketingstrategien von Entwicklern, insbesondere für Mieteinheiten, besteht darin, Käufern ein garantiertes Rückkaufprogramm anzubieten. Dies ist effektiv vielversprechend, um die Eigentumswohnung oder Villa nach 5, 10 oder 15 Jahren zum vollen Preis oder sogar mit Gewinn zurückzukaufen. Hier ist unser Artikel zum Thema: 

Was ist eine vom Entwickler garantierte Rückkaufoption, wenn Sie eine Eigentumswohnung oder Villa in Phuket kaufen?

Kurz zusammengefasst

Der Immobiliensektor ist nach wie vor äußerst lebhaft, da die Preise für Eigentumswohnungen in Phuket weit davon entfernt sind, auf dem Seifenblasengebiet zu liegen. Erstaunliche Angebote sind für alle, die ein Zuhause im Paradies suchen, immer noch leicht zu finden. Basierend auf den Billigpreisvergleichen mit den meisten westlichen Volkswirtschaften (und sogar mit anderen asiatischen Volkswirtschaften) sind die aktuellen Preise auf dem thailändischen Immobilienmarkt von großem Wert.

Jeder, der eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie sucht, hat die Qual der Wahl: Neue Einheiten in hochwertigen Eigentumswohnungen beginnen unter 100,000 US-Dollar, während gehobene Luxusvillen bis zu zehn Millionen US-Dollar kosten können. Phuket hat für jeden Käufer etwas zu bieten, egal ob er nach Meer und Sand, einer kühleren Hügellage mit friedlicher Abgeschiedenheit oder dem Trubel und der Aufregung der Städte sucht.

Garantierte Mietrücknahmesysteme sind legitim und werden größtenteils gut betrieben. Sie können jedoch auch für Umstände anfällig sein, auf die der Entwickler keinen Einfluss hat.

Während das Rücknahmeangebot eines Entwicklers natürlich nicht zu 100% garantiert werden kann, sind die Mietrenditen in Phuket seit mehr als zwei Jahrzehnten sehr konstant und haben sogar einige bedeutende Hindernisse auf der Straße überstanden, die sich möglicherweise als lähmend für einen anderen Touristenmarkt erwiesen haben.

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