ABSCHNITT 7: DIE WICHTIGKEIT EINER FUNDIERTEN RECHTSBERATUNG FÜR AUSLÄNDER BEIM IMMOBILIENKAUF IN PHUKET
Die Eigentumsgesetze von Phuket verstehen, eine unbequeme Wahrheit
Wer in Phuket eine Immobilie erwirbt, muss sicherstellen, dass der Kauf den Gesetzen des Königreichs entspricht. In gewisser Hinsicht unterscheiden sich diese Gesetze nicht von denen in den meisten westlichen Ländern. Es gibt jedoch eine große Hürde, mit der Ausländer zu kämpfen haben: Ihnen ist der Besitz von Land verboten.
Aus Gründen der Klarheit bezieht sich dies auch auf jede Villa, jedes Gutshaus, Geschäftshaus oder Stadthaus, dessen Eigentum untrennbar mit dem Grundstück verbunden ist. Ausländer dürfen solche Häuser besitzen, aber nur das physische Gebäude selbst. Es ist eine übliche Vereinbarung für Ausländer, dass sie Gebäude besitzen, aber das Land, auf dem es liegt, pachten. Es gibt Objekte, die explizit für ausländisches Eigentum rechtlich strukturiert wurden, diese sind jedoch noch nicht alltäglich. Es gibt äußerst begrenzte und außergewöhnliche Umstände, unter denen ein Ausländer Land erwerben kann. Diese sind nachstehend aufgeführt.
In der thailändischen Kultur ist der Glaube verankert, dass Thailand in erster Linie ein Land für das thailändische Volk ist. Das Eigentumsrecht von Phuket spiegelt dieses Gefühl wider und schützt den Grundbesitz der Bevölkerung von Phuket.
Die Gesetze zum Landbesitz sind in vielen Ländern von kulturellen Vorurteilen geprägt, in diesem Fall von der thailändischen Kultur und den thailändischen Gesetzen. Die Behörden haben immer daran gearbeitet, dieses Element ihrer Kultur zu bewahren, unabhängig davon, wie viele Ausländer hier leben.
Im Laufe der Jahre gab es unzählige Gerüchte über bevorstehende Änderungen der Gesetze zum Landbesitz, aber es gab nie einen echten Hinweis darauf, dass sich das Gesetz jemals tatsächlich ändern wird. Man kann mit Sicherheit sagen, dass fast jeder Nicht-Thailänder es zumindest begrüßen würde, wenn die Gesetze zum ausländischen Eigentum ein wenig gelockert würden. Wer sich für Immobilien in Phuket interessiert, verdient Hilfe beim Verständnis des Wortlauts und des Geistes des heutigen Gesetzes. Die Realität ist, dass das thailändische Gesetz Ausländern fast keinen klaren und direkten Weg zum Landbesitz lässt.
Dies ist eine unbequeme Wahrheit für die Vielzahl von Villenprojekten in Phuket, die Ausländern als Eigentumswohnungen angeboten werden. Ausländische Käufer werden ermutigt, das Gesetz zu umgehen, indem sie thailändische Unternehmensstrukturen nutzen. Ein beträchtlicher Prozentsatz dieser Vereinbarungen sind jedoch bloße Holdinggesellschaften zum Kauf von Grundbesitz, die nominelle Aktionäre beschäftigen. Und diese Holdinggesellschaften werden einer rechtlichen Prüfung wahrscheinlich nicht standhalten, sollte dies jemals zu einem Problem werden.
Es ist möglich, ein thailändisches Unternehmen zu nutzen, das als legitimes steuerzahlendes Unternehmen tätig ist. Jeder ausländische Käufer sollte jedoch vorsichtig sein, wenn er sein Vertrauen (oder sein Geld) in andere vermeintliche „Schlupflöcher“ setzt - rechtliche Aspekte, denen ein neuerer Präzedenzfall fehlt und die eine rechtliche Herausforderung wahrscheinlich nicht überleben werden.
Zahlreiche der auf den folgenden Seiten behandelten Vereinbarungen zum „ausländischen Eigentum“ wurden von thailändischen Gerichten aufgehoben – einige davon erst kürzlich. Käufer/Investoren von Immobilien in Phuket haben ein Recht auf klare Erklärungen, warum diese möglicherweise nicht so absolut zuverlässig sind, wie sie von manchen Personen glauben gemacht werden.
Tatsächlich sind Pachtverträge bei Grundbesitz die einfachste Möglichkeit, sich eine langfristige Bewohnung zu sichern. Allerdings sind Pachtverträge auch mit gewissen Risiken verbunden, da die gesetzliche Höchstdauer für Pachtverträge nur 30 Jahre beträgt, sodass gelegentlich etwas schiefgehen kann. Wenn man es jedoch richtig macht, alle rechtlichen Aspekte berücksichtigt, die Bauträger anständige Menschen sind und ihre Umstände sich nicht ändern, kann sich ein Pachtvertrag auch als solide Investition erweisen.
Es besteht immer das Risiko, dass jeder Versuch eines Ausländers, den Buchstaben oder den Geist des thailändischen Rechts zu verletzen, nicht gut ausgeht. Wenn ein Ausländer in Phuket bleiben und hier ein Zuhause haben möchte, gibt es immer noch eine Reihe von Möglichkeiten, dies zu tun. Kein Eigentumsrecht an Land, aber sicherlich das Recht, so lange wie gewünscht in einer Immobilie zu leben, vorausgesetzt, er hält sich an das thailändische Recht.
Der Brief des Gesetzes gegen den Geist des Gesetzes
HABEN SIE DEN AUSDRUCK "DER GEIST DES GESETZES" GEHÖRT UND WUNDERT, WAS ES BEDEUTET?
Wenn Sie jemals ein amerikanisches Gerichtssaal-Drama gesehen haben, haben Sie gesehen, wie Kriminelle wegen technischer Probleme oder Lücken freigelassen wurden. Die klugen Anwälte finden immer einen Weg, um den Buchstaben des Gesetzes zu umgehen, und die Richter haben widerwillig keine andere Wahl, als ihnen zuzustimmen. Es scheint, dass Anwälte, die das Gesetz umgehen, ebenso Teil der amerikanischen Kultur sind wie Baseball und Apfelkuchen.
Das Gesetz ist tief in jeder Kultur verwurzelt, und wir können das Gesetz als kulturellen Glauben ebenso wenig ablegen wie die Rituale und Traditionen unserer Vorfahren. In Phuket und Thailand bilden kulturelle Einstellungen die Grundlage für den „Geist des Gesetzes“, den Richter ebenso bereitwillig durchsetzen können wie den Buchstaben des Gesetzes.
Während Unstimmigkeiten in anderen Ländern zu Schlupflöchern führen, sind sich die Richter eines Gerichts in Phuket der Absicht des Gesetzgebers voll bewusst, und diese Absicht kann die Grundlage einiger Entscheidungen bilden und tut dies auch. Die Absicht des Gesetzes in Bezug auf Eigentum besteht darin, dass Ausländer kein Land besitzen oder dauerhaft Grundbesitz (z. B. eine Villa) besitzen dürfen. Dies muss nicht unbedingt dem Wortlaut des Gesetzes entsprechen, aber die kulturelle Verbindung von thailändischem Land zu Thailand ist jedem Richter in jedem Gericht klar.
Thailändische Richter sind befugt, Entscheidungen auf der Grundlage des Geistes des Gesetzes zu treffen, und wenn es um den ausländischen Landbesitz in Phuket geht, wird der Geist des Gesetzes immer den Buchstaben des Gesetzes übertrumpfen. Und kein Ausländer sollte der Illusion erliegen, dass eine vermeintliche Gesetzeslücke oder selbst die beste Rechtsverteidigung ihn bei der Verteidigung des Eigentums oder der Kontrolle von physischem Land schützen kann.
Einen guten Anwalt in Phuket finden
Dies kann nicht genug betont werden: Der erste Schritt bei jeder Immobilientransaktion in Phuket sollte darin bestehen, die Hilfe eines sehr guten Anwalts in Anspruch zu nehmen.
Was ist mit „erster Schritt“ gemeint? Wenn jemand eine Immobilieninvestition in Phuket erwägt, sollte er sich rechtlich vertreten lassen, bevor er überhaupt mit der Besichtigung von Immobilien beginnt. Aber was macht einen „guten Anwalt“ aus?
Oftmals ist es nicht nur ihre Kenntnis des thailändischen Rechts, sondern auch ihre Fähigkeit, das Gesetz in der Muttersprache ihrer Mandanten zu erklären. Gute Anwälte sprechen fließend Thailändisch und Englisch, aber wenn eine weitere Muttersprache benötigt wird, verfügen möglicherweise nur die größten Kanzleien über die erforderlichen Ressourcen, um zu helfen. Wenig überraschend sind dies wahrscheinlich die teureren Anwaltskanzleien.
Entscheidend ist, dass Berufstätige keine Zeit zu verlieren haben. Wenn sie speziell nach Phuket fliegen, um die perfekte Immobilie zu finden, ist ihre begrenzte Zeit auf der Insel besonders kostbar. Ohne den richtigen Anwalt könnte ein Käufer seine Zeit damit verschwenden, sich Immobilien anzusehen, die nicht die rechtlichen Eigentumsgarantien bieten, die er sich wünscht. Eine solide Rechtsvertretung schützt ihre Interessen, spart Zeit und letztendlich Geld.
WAS OLAF ÜBER DAS FINDEN DES RICHTIGEN RECHTSANWALTS SAGT
Hier erklärt Olaf Duensing von Duensing Kippen, wonach Käufer in ihrem Rechtsbeistand suchen sollten:
Immobilien in Thailand können zum größten Teil eine sehr gute Investition sein. Leider sind wir auf Horrorgeschichten gestoßen, und sie sind nicht so selten, wie man hoffen könnte. Wenn Sie überlegen, diesen Investitionsschub zu wagen, finden Sie hier einige Tipps.
Wenn Sie eine Immobilieninvestition in Thailand tätigen, können Sie sich am besten schützen, indem Sie einen kompetenten Anwalt beauftragen. Dies ist zwingend erforderlich, und Sie sollten gleich zu Beginn des Prozesses (dh vor der Unterzeichnung der Vereinbarung eines Vertreters oder Verkäufers) den richtigen Rechtsbeistand einholen.
Das Schlüsselwort ist hier wirklich „kompetent“. Wir sind oft verblüfft, wenn Menschen uns erzählen, was Anwaltskanzleien in Thailand ihnen gesagt haben. Thailand hat ein gut entwickeltes Rechtssystem, das in vielerlei Hinsicht den Gesetzen im Westen sehr ähnlich ist. Die Gesetze in Thailand passen größtenteils wie in den meisten voll entwickelten Ländern logisch zusammen. Darüber hinaus stehen Ausländern in Thailand die englischen Übersetzungen der wichtigsten Gesetze zur Verfügung.
Wenn also etwas, das Sie von einer anderen thailändischen Anwaltskanzlei hören, unlogisch erscheint und keinen Sinn ergibt, besteht jede Chance, dass Ihre Skepsis berechtigt ist. Wenn Sie sich nicht sicher sind, fordern Sie eine Kopie des Gesetzes an, damit Sie es selbst lesen können. Wenn sie mit einer Übersetzung des Gesetzes auf dem Tisch immer noch nicht in der Lage sind, ihren Standpunkt zu erläutern - oder noch schlimmer, wenn sie sich tatsächlich weigern, ein besseres Verständnis zu bieten -, wäre es ratsam, einen neuen Rechtsbeistand zu suchen, der Ihnen hilft.
„Kompetente“ Beratung umfasst jedoch mehr als nur die Kenntnis des Gesetzes - ein kompetenter Rechtsberater ist auch ethisch korrekt. Das heißt, sie werden den anerkannten internationalen Standards entsprechen, die alle Anwälte befolgen sollten. Jede Anwaltskanzlei hat eine treuhänderische Pflicht gegenüber ihren Mandanten, was bedeutet, dass Ihre Interessen denen des einzelnen Anwalts und der Kanzlei vorgezogen werden. Dazu gehört, dass Sie Ihre finanziellen Interessen in den Vordergrund stellen und sicherstellen, dass das Unternehmen bei der Vertretung nie in einen Interessenkonflikt gerät.
Aus diesem Grund sollten Ihre gesetzlichen Vertreter Sie niemals an Immobilienentwickler oder -makler verweisen, und sie sollten auf keinen Fall Provisionen von solchen Parteien annehmen. Ihre Anwälte sollten niemals beide Seiten bei Transaktionen vertreten, da dies einen Interessenkonflikt darstellt. Sie sollten vernünftigerweise davon ausgehen können, dass das Unternehmen niemals Interessen geltend macht, die Ihren Interessen abträglich sind.
Es ist einfach genug, einen potenziellen Anwalt zu bewerten. Fragen Sie zunächst nach den rechtlichen Hinweisen. Dann erkundigen Sie sich nach ihrem Berufsethos. Bitten Sie darum, beide zu sehen und ihre rechtlichen Qualifikationen zu überprüfen, bevor Sie den Ethikkodex durchlesen. Wenn sie das eine oder das andere nicht produzieren können oder Sie sich mit der Beantwortung Ihrer Frage nicht wohl fühlen, sollten Sie sich an einen neuen Rechtsbeistand wenden.
Abschließend sollten Sie nicht davon ausgehen, dass Ihnen thailändische Regierungsbeamte einfache oder genaue Rechtsberatung bieten. Während sie für die Anwendung des Gesetzes verantwortlich sein mögen, sind sie nicht unbedingt mit den Feinheiten des Gesetzes vertraut.
Durchführung der erforderlichen Due Diligence beim Kauf von Immobilien in Phuket
Jemand, der neu in Thailand ist, ist in der Regel verliebt in das Land des Lächelns. Was könnte in einem Land voll von wunderbar lächelnden Menschen schief gehen, richtig?
Leider können und tun Dinge falsch, aber das ist auf der ganzen Welt wahr. Deshalb muss jeder Käufer eine haben Verständnis der Sorgfaltspflicht und stellt sicher, dass es durchgeführt wird, um sicherzustellen, dass eine Immobilie eine rentable und solide Investition ist und dass der Verkäufer legitim und seriös ist.
Börseninvestoren investieren oft stundenlang in Bilanzen und Fundamentaldaten, bevor sie ein paar hundert Dollar, Pfund oder Euro investieren. Warum scheitern dann einige der gleichen Leute an vergleichbarer Vorsicht, wenn sie in Thailand Millionen Baht ausgeben?
Bei der Due Diligence ist der richtige Anwalt von unschätzbarem Wert. Beim Kauf von einem Bauträger, insbesondere außerhalb des Plans, ist es wichtig sicherzustellen, dass die Eigentumsurkunde für das Grundstück im Namen der tatsächlichen Entwicklung steht - der Körperschaft im Gegensatz zum Namen einer Person - und dass dies definitiv der Fall ist ist nicht im Namen eines unabhängigen Dritten. Wenn der Grundbesitz auf den Namen eines Dritten lautet, hat er / sie das gesetzliche Recht, das Grundstück zu verkaufen, wann immer er / sie dies wünscht, auch nachdem Sie eine Anzahlung, Ratenzahlung oder den vollen Wert der Einheit gezahlt haben. Wenn dieser Dritte sterben sollte, liegt das Schicksal des Landes (und damit Ihrer Immobilieninvestition) beim neuen Eigentümer.
Ein Vertreter des Bauunternehmers könnte behaupten, dass eine solche Eigentumsstruktur das Eigentum an dem Grundstück erleichtert und dass das Eigentum nach Abschluss der Bauarbeiten auf die Entwicklungsgesellschaft übertragen wird. Aber wenn der wahre Eigentümer beschließt, das Land zu verkaufen oder es durch Aufnahme einer Hypothek oder eines Darlehens zu belasten, könnte jeder Investor aus eigener Tasche kommen. Wenn das Land belastet ist, könnte die Hypothek abgeschafft oder Steuern nicht gezahlt werden. In diesem Fall könnte die Finanzabteilung ihren Anspruch auf das geltend machen, was die Leute für ihr Eigentum hielten. Diese Vorsicht ist bei jedem Kauf geboten, nicht nur bei Eigentumswohnungen. Bei Eigentumswohnungen können Hunderte von Personen von einem einzigen Titel betroffen sein.
Käufer von Eigentumswohnungen, insbesondere von außerhalb des Plans verkauften, sollten immer eine Kopie des Titels anfordern. Dies sollte der Chanote-Landtitel für die gesamte Entwicklung sein, nicht nur ein Segment, das mit der betreffenden Einheit zusammenhängt. Der vollständige Chanote-Titel zeigt alle Grundpfandrechte, Hypotheken oder Darlehen gegen Eigentum.
Die gleichen Informationen können aus einer einzelnen Eigentumsurkunde entnommen werden, die jedoch erst nach Abschluss des Baus der Eigentumswohnung ausgestellt wird. Der Kauf einer Wiederverkaufseinheit ist daher relativ sicher, und eine abgeschlossene (oder fast abgeschlossene) Entwicklung könnte auch für einen ausländischen Investor in Frage kommen.
Wenden wir uns noch einmal an Olaf Duensing, um herauszufinden, was die notwendige Sorgfaltspflicht ausmacht.
WAS OLAF ÜBER FÄLLIGE DILIGENZ SAGT
Due Diligence bedeutet im Grunde, dass Sie Ihre Hausaufgaben machen – alle möglichen rechtlichen Probleme identifizieren, die sich nachteilig auf den Kauf der Immobilie auswirken könnten, die Sie kaufen möchten. Der Grund, warum dies so wichtig ist, ist, dass Sie nicht nur eine Immobilie erwerben, sondern auch alle damit verbundenen rechtlichen Verpflichtungen übernehmen. Due Diligence ist unerlässlich, egal wo Sie kaufen, aber wenn Sie in Immobilien im Ausland investieren (z. B. in Thailand), ist sie besonders wichtig.
Wir haben mehr als einmal von Immobilienbesitzern mit „Käufer-Reue“ gehört, und alle bestehen darauf, dass die Due Diligence durchgeführt wurde. Ihre Definition lautet: „Mein Anwalt hat die Urkunde beim Landesamt angefordert. Er ließ es übersetzen, und es bestätigte das Eigentum im Namen des Verkäufers, und das Eigentum hatte keine Hypothek dagegen. "
Dies ist zwar ein guter erster Schritt, aber keine echte Due Diligence.
Bei Immobilienkäufen sollte die Due Diligence mindestens Folgendes umfassen:
- Eine umfassende Titelsuche, einschließlich der Gültigkeit der Urkunde selbst sowie der vollständigen Historie. Die Tatsache, dass eine Urkunde ausgestellt wurde, bestätigt nicht, dass sie legal ausgestellt wurde. Es ist möglich, dass eine Urkunde der Reihe nach erscheint und erst später als ungültig erachtet wird.
- Die gesetzlichen Zugriffsrechte auf die Immobilie müssen überprüft werden.
- Einen detaillierten Bericht über die Gesetze zur Landnutzung und die Vorschriften für jegliche Bauarbeiten auf dem Land (wenn es sich bei dem Grundstück um ein Grundstück handelt, auf dem Sie bauen möchten);
- Wenn es sich bei dem Grundstück um ein noch vorhandenes Gebäude handelt (z. B. eine Villa), muss die Baugenehmigung für das Bauwerk geprüft werden, um seine rechtliche Gültigkeit zu bestätigen. Das Vorhandensein einer Baugenehmigung ist kein Beweis dafür, dass das Gebäude legal ist. Wenn es als illegal erachtet wird, ist es möglich, dass der Abriss angeordnet wird.
- Wenn für die Immobilie, die Sie kaufen möchten, eine bestimmte Lizenz erforderlich ist (z. B. eine Eigentumswohnungslizenz oder eine zusätzliche Hotellizenz, wenn die Entwicklung in beiden Funktionen funktioniert), ist die Überprüfung dieser Lizenzen unbedingt erforderlich. Es wird gelegentlich übersehen, dass ein Projekt auf eine bestimmte Weise gebaut werden muss, um sich für eine Eigentumswohnungs- oder Hotellizenz zu qualifizieren. High-End-Entwicklungen sind überraschenderweise nicht immun gegen dieses Versehen. Eine Küstenanlage in Phuket wurde einst als Eigentumswohnung verkauft - sogar als „beste Eigentumswohnung“ ausgezeichnet -, damit alle später „schockiert“ wurden, als bekannt wurde, dass sie sich nicht für ihre Eigentumswohnungslizenz qualifizierte, weil die Zufahrtsstraße zu eng war. Die Entwicklung wurde stattdessen ein Hotel; und
- Wenn Sie eine Immobilie erwerben, indem Sie das Unternehmen übernehmen, dem diese Immobilie gehört (eine Praxis, die normalerweise nicht empfohlen wird), ist es ratsam, alle Unternehmensunterlagen - Recht, Buchhaltung und Unternehmen - gründlich zu prüfen.
EIN TESTAMENT IN PHUKET HINTERLASSEN UND EINE IMMOBILIE IN PHUKET ERBEN
Die Planung unseres Todes ist wichtig, daher bietet dieser Abschnitt Hinweise zu Testamenten in Thailand. Egal, wo auf der Welt Sie leben oder wo Ihr Vermögen aufbewahrt wird, Sie sollten unbedingt eine Letzter Wille und Testament. Eine vorausschauende Planung sorgt dafür, dass Ihre Lieben betreut werden, und erleichtert allen Beteiligten die Abwicklung Ihres Nachlasses.
In Thailand gibt es keine erzwungenen Erbrechte. Erzwungene Erbschaft bedeutet, dass das Vermögen gesetzlich auf Nachkommen und Ehepartner aufgeteilt werden muss. Länder wie Frankreich, Italien, Spanien und Portugal haben die Nachfolge erzwungen. Selbst Japan und viele arabische Länder gehen auf diese Weise mit Nachlässen um.
Wenn Sie also thailändisches Vermögen besitzen, wozu auch Immobilien gehören können, insbesondere etwas von erheblichem Wert wie eine teure Luxusvilla in Phuket, sollten Sie auf jeden Fall ein thailändisches Testament aufsetzen.
Thailand wird hier vom Common Law beeinflusst und hält sich an die Regeln der Intestität. Wenn Sie im Darm sterben (zB ohne Testament), wird Ihr Vermögen zu gleichen Teilen auf die gesetzlichen Erben aufgeteilt. Dies bedeutet, dass das Vermögen nach verschiedenen Klassen von gesetzlichen Erben aufgeteilt wird, wobei Nachkommen und Ehepartner in der Regel an erster Stelle stehen.
Aber trotz der Tatsache, dass die gesetzlichen Erben die rechtmäßigen Begünstigten Ihres Eigentums in Phuket und Ihres gesamten Nachlasses sind, dürfen Sie nicht erwarten, dass das Verfahren schnell und reibungslos abläuft. Es ist alles andere als das. Selbst wenn Sie mit einem thailändischen Staatsbürger verheiratet sind, wird die Nachlassregelung ohne Testament zwangsläufig zu einem langwierigen Prozess.
Und das bedeutet legal verheiratet - der Einfluss des Gewohnheitsrechts in Thailand erstreckt sich nicht auf die Ehe. Wenn Sie nicht mit Ihrem Partner verheiratet sind, haben Sie auch nach langjähriger gemeinsamer Erfahrung keinen Rechtsanspruch auf ein „gemeinsames“ Vermögen, falls Sie im Verdacht sterben.
Aber was passiert, wenn Sie keine Familie in Thailand haben und nie ein Testament hinterlassen haben? Die einfache Antwort ist, dass Ihre Familie in eine noch bedrückendere Situation gerät als die oben beschriebenen.
Zu Beginn müssen sie möglicherweise 12,000-Meilen fliegen, um nach Thailand zu gelangen. Einmal hier, ist die erste Hürde zu beweisen, dass sie sind, wer sie sagen, dass sie sind. Dann müssen sie die Abwicklung Ihres Nachlasses durchlaufen, was ein komplizierter Prozess ist, der nur mit einem thailändischen Anwalt durchgeführt werden kann.
Es könnte Jahre dauern, bis die Angelegenheit geklärt ist, und da die Arbeit der Anwälte recht gründlich ist, werden die anfallenden Gebühren nicht billig sein. Je nachdem, wie lange es dauert, kann ein großer Teil des Nachlasses allein durch Anwaltskosten verloren gehen.
Es besteht auch die Möglichkeit, dass die Behörden Ihr Familienmitglied nicht einmal als Begünstigten anerkennen, was bedeuten könnte, dass es nichts erhält.
Manche Leute glauben, sie kämen mit einem Testament aus dem Ausland (also aus ihrem Heimatland) durch, das in Thailand technisch gesehen akzeptiert würde. Die Testamentsbestätigung muss jedoch noch durch die thailändischen Gerichte, was eine Übersetzung des Testaments ins Thailändische erfordert. Die Übersetzungen müssen außerdem notariell beglaubigt und dann vom Außenministerium genehmigt werden.
Thailands Nachlassverfahren sind lang genug, ohne dass ein Testament für Übersee eingeführt wird. Abhängig von der Länge des Testaments kann die Übersetzung und Beglaubigung so viel kosten wie die Erstellung eines thailändischen Testaments.
Was passiert, wenn ich eine Immobilie in Phuket erbe?
Wenn Sie als Ausländer eine Immobilie auf der Insel erben, gibt es einiges zu beachten.
Erstens: Wenn es sich um eine Villa handelt, also um ein Grundstück, das Land, ein Reihenhaus, einen Bungalow usw. umfasst, dürfen Sie es erben, aber nicht auf Ihren eigenen Namen betiteln. Das Eigentum muss innerhalb einer angemessenen Frist (normalerweise 180 Tage) an einen thailändischen Staatsbürger veräußert werden.
Wenn Sie eine Eigentumswohnung in Phuket erben, sind die Erbschaftsgesetze günstiger. Wenn Sie eine Eigentumswohnung erben, müssen Sie das Grundbuchamt innerhalb von 60 Tagen informieren. Es fallen einige Gebühren an, da der Eigentumstitel auf Ihren Namen übertragen werden muss.
Wie bereits erwähnt, gibt es bei einer Erbschaft zwei konkurrierende Rechtsvorschriften. Sie sind sich nicht einig, und Anwälte können sich auch nicht darauf einigen, welches das höchste Gewicht hat.
Ob Sie Ihre geerbte Eigentumswohnung in Phuket behalten dürfen oder nicht, hängt möglicherweise ganz einfach davon ab, welcher Richter am jeweiligen Tag Ihren Fall verhandelt.
Wie bekomme ich also ein thailändisches Testament für mein gesamtes Vermögen in Phuket?
Wir empfehlen Ihnen, einen thailändischen Anwalt zu konsultieren, um ein Testament zu verfassen. Das geht schnell und einfach, und ein guter Anwalt kann Sie dabei unterstützen, alles richtig zu machen.
Es gibt viele staatliche Dienstleistungen in Thailand, und ein Testament abzugeben ist eine davon. Sie müssen jedoch fließend (oder zumindest sehr gut) thailändisch sprechen, um diesen Service nutzen zu können. Wenn Sie ein Ausländer sind, der thailändisch sprechen und schreiben kann, können Sie zum örtlichen Amphur (Bezirksamt) gehen, wo ein Testament für Ihr thailändisches Vermögen ausgestellt wird.
Wenn Sie Ihr Testament erhalten, erhalten Sie so viele Exemplare, wie Sie benötigen. Geben Sie jedem Familienmitglied, das Sie als Begünstigten benannt haben, eines. Stellen Sie sicher, dass Ihr Anwalt Kopien aufbewahrt, selbst eine aufbewahrt und diese einem vertrauenswürdigen Freund übergibt.
Auf diese Weise sorgen Sie für einen reibungslosen Übergang Ihres Nachlasses an Ihre Erben.
Artikel zum Kauf und Leasing von Immobilien in Phuket
ABSCHNITT 8: Kauf einer ausländischen Eigentumswohnung in Phuket
Eigentumswohnungen sind für Ausländer die sicherste Möglichkeit, Immobilien in Phuket zu erwerben. Das Eigentumswohnungsgesetz erlaubt den Verkauf von 49 % der Wohnfläche in jedem Eigentumswohnungsprojekt an Ausländer als ausländisches Eigentumsrecht. Ausländisches Eigentumsrecht bedeutet, dass der Ausländer die Eigentumswohnung auf Dauer, also für immer, besitzt. Dieses Eigentum wird beim örtlichen Phuket Land Department registriert. Wenn ein Ausländer den Kauf einer Immobilie in Phuket in Erwägung zieht, erklärt dieser Artikel alles, was Sie wissen müssen, und warum eine Eigentumswohnung in Phuket die beste Option ist!!!!
ABSCHNITT 9: Die Option eines 30-jährigen Pachtvertrags beim Kauf einer Villa in Phuket
Wir bestreiten nicht unbedingt das Konzept eines Pachtvertrags in Phuket, aber jeder, der einen Pachtvertrag für ein Grundstück in Phuket abschließt, muss sich aller Risiken bewusst sein, die mit dieser Art von Rechtsvereinbarung verbunden sind. Ein Pachtvertrag in Phuket ist sehr sicher, da er Ihnen eine Pachtdauer von 30 Jahren garantiert, aber jede Laufzeit über diese anfängliche 30-Jahres-Frist hinaus muss als bloßes mündliches Versprechen betrachtet werden. Sie ist nicht garantiert. Es handelt sich lediglich um eine mündliche Garantie für die Verlängerung des Pachtvertrags für weitere Verlängerungen, aber wenn diese verweigert wird, ist es fraglich, ob sie vor Gericht zugunsten des Ausländers aufrechterhalten wird.
ABSCHNITT 10: Nutzung einer thailändischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung zum Besitz von Villen, Stadthäusern und Grundstücken in Phuket
Es ist für einen Ausländer möglich, ein thailändisches Unternehmen in Phuket zu besitzen, sofern das thailändische Unternehmen alle thailändischen Gesellschaftsgesetze einhält. Wenn dieses thailändische Unternehmen jedoch Grundbesitz besitzt, hat dies andere Konsequenzen. Ein Unternehmen, das ausschließlich zu dem Zweck gegründet wird, Grundbesitz für einen Ausländer zu besitzen, mit Aktionären, die nicht in das thailändische Unternehmen investiert haben und die der Ausländer nicht einmal kennt, gelten als Nominees. Dies ist illegal. Alle Ausländer, die einen Kaufvertrag abschließen, in dem sie entweder das Eigentum an Anteilen einer thailändischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung übertragen oder ihr eigenes thailändisches Unternehmen gründen, müssen diese Regeln und Gesetze kennen, die für thailändische Unternehmen gelten, sowie die rechtlichen Konsequenzen, die sich daraus ergeben, dass ihr Unternehmen Grundbesitz in Phuket hat.
ABSCHNITT 11: Entwicklung des Immobiliensektors in Phuket – Warum so viele Ausländer illegal Villen besitzen
Ausländern ist es in Thailand nicht gestattet, Land zu besitzen. In den letzten Jahrzehnten war es jedoch für Ausländer üblich, eine thailändische Firma zu gründen, die es ihnen ermöglicht, die Kontrolle über die Firma zu behalten, der das physische Land gehört. Das ist alles in Ordnung, wenn es richtig gemacht wird. Es hängt wirklich davon ab, ob die thailändische Firma alle Gesellschaftsgesetze Thailands einhält und ob alles richtig gemacht wird, z. B. ob die Firma legitime thailändische Anteilseigner hat. Wenn alles richtig eingerichtet ist, kann es für die Behörden akzeptabel sein. Dieser Abschnitt erklärt, warum und wie so viele Ausländer heute eklatant gegen thailändische Gesetze verstoßen, und die meisten haben keine Ahnung davon.
ABSCHNITT 12: Ein Überblick über den Thailändischen Baht
Wenn ein Ausländer in Phuket-Immobilien investiert, ist er auch der thailändischen Währung ausgesetzt. Jede Schwankung des thailändischen Baht wirkt sich natürlich auf den Wert seiner Investition aus, je nachdem, wie stark der thailändische Baht gegenüber seiner Heimatwährung wird und/oder wie schwach er wird. Er macht Gewinne, wenn der thailändische Baht stärker wird, erleidet jedoch Verluste, wenn er schwächer wird. Für Käufer ist die Situation jedoch anders, die mit einem Kauf warten könnten, wenn der thailändische Baht zu stark wird. Währungsschwankungen spielen eine große Rolle in der Dynamik des Immobilienmarktes in Phuket.
ABSCHNITT 13: Geldüberweisung nach Phuket
Wenn Sie Geld nach Phuket überweisen, um eine Immobilie in Phuket zu kaufen, ist es wichtig, rechtlichen Rat einzuholen. Viele Ausländer machen den Fehler, Geld nach Thailand zu überweisen und dann später festzustellen, dass sie die Eigentumswohnung (oder das Gebäude) nicht kaufen können, ohne das Geld erneut aus Thailand zu schicken und es erneut einzusenden, um die richtigen Unterlagen zu erhalten. Dies kommt recht häufig vor, da sich viele Ausländer dazu entschließen, nach Phuket zu ziehen, ohne die Gesetze und Verfahren zu verstehen. Dies ist insbesondere beim Kauf einer Eigentumswohnung der Fall, da es wichtig ist zu verstehen, wie wichtig der FETF ist, wenn die Eigentumswohnung auf den Namen des Käufers registriert wird, sowie bei der Rückführung der Gelder in das Heimatland des Käufers beim Verkauf.
ABSCHNITT 14: Wie niedrig sind die Gebühren und Steuern beim Kauf von Immobilien in Phuket?
Im Vergleich zu den meisten anderen Ländern sind die staatlichen Gebühren und Steuern in Thailand niedrig. Tatsächlich gehören sie zu den günstigsten der Welt, was für potenzielle Immobilienkäufer in Phuket eine große Attraktion darstellt. Obwohl Steuern und Gebühren leicht zu verstehen sind, hängen sie von der jeweiligen Situation, der Rechtsform und davon ab, ob es sich um einen Neubau oder eine weiterverkaufte Eigentumswohnung oder eine Villa handelt. Ein seriöser Anwalt kann die bei jedem Immobilienkauf fälligen Steuern ermitteln.
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