Erhalten Sie die richtige Rechtsberatung beim Kauf von Immobilien in Phuket

WAS OLAF ÜBER DAS FINDEN DES RICHTIGEN RECHTSANWALTS SAGT

Hier erklärt Olaf Duensing von Duensing Kippen, wonach Käufer in ihrem Rechtsbeistand suchen sollten:
Immobilien in Thailand können zum größten Teil eine sehr gute Investition sein. Leider sind wir auf Horrorgeschichten gestoßen, und sie sind nicht so selten, wie man hoffen könnte. Wenn Sie überlegen, diesen Investitionsschub zu wagen, finden Sie hier einige Tipps.

Wenn Sie eine Immobilieninvestition in Thailand tätigen, können Sie sich am besten schützen, indem Sie einen kompetenten Anwalt beauftragen. Dies ist zwingend erforderlich, und Sie sollten gleich zu Beginn des Prozesses (dh vor der Unterzeichnung der Vereinbarung eines Vertreters oder Verkäufers) den richtigen Rechtsbeistand einholen.

Das Schlüsselwort ist hier wirklich „kompetent“. Wir sind oft verblüfft, wenn Menschen uns erzählen, was Anwaltskanzleien in Thailand ihnen gesagt haben. Thailand hat ein gut entwickeltes Rechtssystem, das in vielerlei Hinsicht den Gesetzen im Westen sehr ähnlich ist. Die Gesetze in Thailand passen größtenteils wie in den meisten voll entwickelten Ländern logisch zusammen. Darüber hinaus stehen Ausländern in Thailand die englischen Übersetzungen der wichtigsten Gesetze zur Verfügung.

Wenn also etwas, das Sie von einer anderen thailändischen Anwaltskanzlei hören, unlogisch erscheint und keinen Sinn ergibt, besteht jede Chance, dass Ihre Skepsis berechtigt ist. Wenn Sie sich nicht sicher sind, fordern Sie eine Kopie des Gesetzes an, damit Sie es selbst lesen können. Wenn sie mit einer Übersetzung des Gesetzes auf dem Tisch immer noch nicht in der Lage sind, ihren Standpunkt zu erläutern - oder noch schlimmer, wenn sie sich tatsächlich weigern, ein besseres Verständnis zu bieten -, wäre es ratsam, einen neuen Rechtsbeistand zu suchen, der Ihnen hilft.

„Kompetente“ Beratung umfasst jedoch mehr als nur die Kenntnis des Gesetzes - ein kompetenter Rechtsberater ist auch ethisch korrekt. Das heißt, sie werden den anerkannten internationalen Standards entsprechen, die alle Anwälte befolgen sollten. Jede Anwaltskanzlei hat eine treuhänderische Pflicht gegenüber ihren Mandanten, was bedeutet, dass Ihre Interessen denen des einzelnen Anwalts und der Kanzlei vorgezogen werden. Dazu gehört, dass Sie Ihre finanziellen Interessen in den Vordergrund stellen und sicherstellen, dass das Unternehmen bei der Vertretung nie in einen Interessenkonflikt gerät.

Aus diesem Grund sollten Ihre gesetzlichen Vertreter Sie niemals an Immobilienentwickler oder -makler verweisen, und sie sollten auf keinen Fall Provisionen von solchen Parteien annehmen. Ihre Anwälte sollten niemals beide Seiten bei Transaktionen vertreten, da dies einen Interessenkonflikt darstellt. Sie sollten vernünftigerweise davon ausgehen können, dass das Unternehmen niemals Interessen geltend macht, die Ihren Interessen abträglich sind.

Es ist einfach genug, einen potenziellen Anwalt zu bewerten. Fragen Sie zunächst nach den rechtlichen Hinweisen. Dann erkundigen Sie sich nach ihrem Berufsethos. Bitten Sie darum, beide zu sehen und ihre rechtlichen Qualifikationen zu überprüfen, bevor Sie den Ethikkodex durchlesen. Wenn sie das eine oder das andere nicht produzieren können oder Sie sich mit der Beantwortung Ihrer Frage nicht wohl fühlen, sollten Sie sich an einen neuen Rechtsbeistand wenden.

Abschließend sollten Sie nicht davon ausgehen, dass Ihnen thailändische Regierungsbeamte einfache oder genaue Rechtsberatung bieten. Während sie für die Anwendung des Gesetzes verantwortlich sein mögen, sind sie nicht unbedingt mit den Feinheiten des Gesetzes vertraut.

Jemand, der neu in Thailand ist, ist in der Regel verliebt in das Land des Lächelns. Was könnte in einem Land voll von wunderbar lächelnden Menschen schief gehen, richtig?

Leider können und tun Dinge falsch, aber das ist auf der ganzen Welt wahr. Deshalb muss jeder Käufer eine haben Verständnis der Sorgfaltspflicht und stellt sicher, dass es durchgeführt wird, um sicherzustellen, dass eine Immobilie eine rentable und solide Investition ist und dass der Verkäufer legitim und seriös ist.

Börseninvestoren investieren oft stundenlang in Bilanzen und Fundamentaldaten, bevor sie ein paar hundert Dollar, Pfund oder Euro investieren. Warum scheitern dann einige der gleichen Leute an vergleichbarer Vorsicht, wenn sie in Thailand Millionen Baht ausgeben?

Bei der Due Diligence ist der richtige Anwalt von unschätzbarem Wert. Beim Kauf von einem Bauträger, insbesondere außerhalb des Plans, ist es wichtig sicherzustellen, dass die Eigentumsurkunde für das Grundstück im Namen der tatsächlichen Entwicklung steht - der Körperschaft im Gegensatz zum Namen einer Person - und dass dies definitiv der Fall ist ist nicht im Namen eines unabhängigen Dritten. Wenn der Grundbesitz auf den Namen eines Dritten lautet, hat er / sie das gesetzliche Recht, das Grundstück zu verkaufen, wann immer er / sie dies wünscht, auch nachdem Sie eine Anzahlung, Ratenzahlung oder den vollen Wert der Einheit gezahlt haben. Wenn dieser Dritte sterben sollte, liegt das Schicksal des Landes (und damit Ihrer Immobilieninvestition) beim neuen Eigentümer.

Ein Vertreter des Bauunternehmers könnte behaupten, dass eine solche Eigentumsstruktur das Eigentum an dem Grundstück erleichtert und dass das Eigentum nach Abschluss der Bauarbeiten auf die Entwicklungsgesellschaft übertragen wird. Aber wenn der wahre Eigentümer beschließt, das Land zu verkaufen oder es durch Aufnahme einer Hypothek oder eines Darlehens zu belasten, könnte jeder Investor aus eigener Tasche kommen. Wenn das Land belastet ist, könnte die Hypothek abgeschafft oder Steuern nicht gezahlt werden. In diesem Fall könnte die Finanzabteilung ihren Anspruch auf das geltend machen, was die Leute für ihr Eigentum hielten. Diese Vorsicht ist bei jedem Kauf geboten, nicht nur bei Eigentumswohnungen. Bei Eigentumswohnungen können Hunderte von Personen von einem einzigen Titel betroffen sein.

Käufer von Eigentumswohnungen, insbesondere von außerhalb des Plans verkauften, sollten immer eine Kopie des Titels anfordern. Dies sollte der Chanote-Landtitel für die gesamte Entwicklung sein, nicht nur ein Segment, das mit der betreffenden Einheit zusammenhängt. Der vollständige Chanote-Titel zeigt alle Grundpfandrechte, Hypotheken oder Darlehen gegen Eigentum.

Die gleichen Informationen können aus einer einzelnen Eigentumsurkunde entnommen werden, die jedoch erst nach Abschluss des Baus der Eigentumswohnung ausgestellt wird. Der Kauf einer Wiederverkaufseinheit ist daher relativ sicher, und eine abgeschlossene (oder fast abgeschlossene) Entwicklung könnte auch für einen ausländischen Investor in Frage kommen.

Wenden wir uns noch einmal an Olaf Duensing, um herauszufinden, was die notwendige Sorgfaltspflicht ausmacht.