Analyse und Trends: Überblick über den Immobilienmarkt in Phuket 2019

Immobilienpreise

Es ist beinahe eine Fehlbezeichnung, sich auf „The Phuket Real Estate Market“ zu beziehen, da es sich nicht um eine homogene Einheit handelt. Es ist in Kategorien unterteilt (und sogar unterteilt), die zusammen eine Vielzahl von Käufern umfassen. Dieser Abschnitt befasst sich mit einigen der Grundlagen, die sich auf die Immobilienkosten in Phuket auswirkenmit Schwerpunkt auf den Preisen, die von Ausländern gezahlt werden.

Die nationalen Statistiken legen nahe, dass sich der thailändische Immobilienmarkt in den letzten zwei Jahren leicht verlangsamt hat, während er in den 10-Jahren bis Januar 2016 stetig zulegte. Der Immobilienpreisindex stolperte bis zur Mitte des 2017 und stieg dann bis ins vierte Quartal des 2018 weiter an. Zum Zeitpunkt des Schreibens liegt es leicht unter seinen jüngsten Höchstständen.

Seit Beginn von 2008 ist der thailändische Immobilienpreisindex um 52.73% gestiegen. (Die Auswirkungen des aktuellen Pullbacks waren nur - 0.29%.) Einfach ausgedrückt bedeutet dies einen Anstieg der Preise pro Jahr um 4.79%. Wenn Sie ein Anleger sind, der den Kapitalzuwachs in Form einer durchschnittlichen jährlichen Rendite betrachtet, handelt es sich um einen CARR von 3.87%.

THAILANDS HAUSPREISINDEX

Phuket Immobilienmarktpreis

Mehr Tourismus

Bevor wir fortfahren, ist es wichtig, zwischen dem Immobilienmarkt in Phuket und dem Markt in Thailand als Ganzem (sogar speziell in Bangkok) zu unterscheiden. Bangkok ist die Hauptstadt von Thailand und gleichzeitig das größte Bevölkerungszentrum des Landes. Mit einer Gesamtbevölkerung von über 16 Millionen ist Greater Bangkok die Heimat von fast einem Viertel der Gesamtbevölkerung Thailands. Da sich dort mehr Menschen konzentrieren als irgendwo sonst im Land, bewegt sich der Immobilienmarkt in der Regel mit der Wirtschaft.

In einer starken Wirtschaft, wie wir sie im letzten Jahrzehnt gesehen haben, können die Schätzungen der Nachfrage optimistisch werden und es kann zu Überbauten kommen. Zum Zeitpunkt des Schreibens sind Geschichten über nicht verkaufte Eigentumswohnungen in Bangkok weit verbreitet. Aber das ist Bangkok, nicht Phuket.

Während die Preise in Phuket im Rest Thailands leicht dem Auf und Ab folgen können, unterscheidet die Nachfrage von Ausländern in Phuket den Immobiliensektor vom gesamten Land. Und diese ausländischen Käufer werden fast immer durch Urlaub auf die Insel gebracht. Alles sagt uns Der Tourismus in Phuket wird weiter wachsen. Und deshalb auch die Immobilienbranche.

Die Entwicklung des Besuchers zum Bewohner dauert manchmal eine Weile, aber es passiert viel. Die Menschen verlieben sich in Thailand und es wird nach und nach zu ihrem Standard-Urlaubsziel, in dem immer mehr Ferien verbracht werden. Die Liebesbeziehung mit dem Land ist wirklich abgeschlossen, wenn sie eine Wohnung oder Villa in Thailand kaufen oder leasen und sich entscheiden, hierher zu ziehen, zu arbeiten oder in den Ruhestand zu gehen.

Der Markt für Eigentumswohnungen ist in den letzten 15-Jahren besonders schnell gewachsen, was zum großen Teil auf die Zunahme des Tourismus zurückzuführen ist. In dieser Zeit ist jedoch noch etwas anderes passiert: Die Zinsen wurden weltweit gesenkt.

Phuket Real Estate Zinssätze

Zinsen

Im Zuge der globalen Finanzkrise in 2008 wurden die Zinssätze gesenkt, um Ausgaben und Investitionen zu fördern und Einsparungen zu verhindern. Seitdem veranlassten die relativ geringen Erträge, die traditionelle Anlagen (z. B. Anleihen) bieten, die Anleger, sich anderswo nach höheren Renditen umzusehen. Banken in einigen Ländern, wie der Schweiz, zahlen eigentlich keine Einleger, sondern belasten die Leute, die dort Geld einzahlen. Einige Offshore-Banken erheben auch Gebühren für Euro-Einleger, deren Guthaben ein bestimmtes Niveau überschreitet.

Diese „Negativzinspolitik“ hat die Anleger dazu motiviert, nach alternativen Einnahmequellen zu suchen und die Idee einer Einkommen produzierendes Mietobjekt auf einer tropischen Insel ist natürlich ganz ansprechend. In den letzten Jahren wurden deutlich mehr Studio- und Ein-Zimmer-Wohnungen an Ausländer verkauft, die diese für bessere Renditen vermieten, als eine Bank bieten könnte.

Zum Glück für ausländische Käufer gibt es ein unerwünschtes Ergebnis niedriger Zinssätze, das in Thailand keine Rolle spielt. In einem Niedrigzinsumfeld bringen die günstigen Kreditkosten in der Regel mehr Menschen auf den Immobilienmarkt und treiben die Preise in die Höhe. Dies kann zu spekulativen Immobilienblasen führen.

In Thailand ist es für einen Ausländer jedoch fast unmöglich, eine Hypothek zu erhalten, so dass praktisch alle Immobilienverkäufe gegen Bargeld getätigt werden. Keine Kreditaufnahme bedeutet keine Spekulation. Keine Spekulation bedeutet keine Blase. Keine Blase bedeutet keine verrückten Preisspitzen. Die Preise auf dem Auslandsmarkt sind in Phuket allmählich gestiegen, aber es war ein stetiger Anstieg, der hauptsächlich von den natürlichen Kräften der Inflation und der Nachfrage getrieben wurde.

Immobilienmarktinflation in Phuket

Marktinflation

Die bescheidene Inflation ist das Ziel fast jeder Zentralbank und die meisten halten eine „gesunde“ Inflationsrate zwischen 2% und 3% pro Jahr.

Die Inflation treibt die Baukosten jeder Immobilie in die Höhe. Ziegel, Mörtel, Dachziegel, Haushaltsgeräte, die Einrichtungsgegenstände - sogar die Pflanzen für den Garten - verteuern sich.

Die Immobilienpreise sind in Phuket nicht „explodiert“, aber kein Entwickler kann sich einigen Inflationseffekten entziehen.

Knappheit

Landknappheit (schließlich ist Phuket eine Insel) wird sich mit ziemlicher Sicherheit eines Tages massiv auf die Immobilienpreise auswirken, aber dieser Tag ist noch nicht gekommen, da derzeit ein ausreichendes Angebot an Wohneinheiten besteht und es sich eher trifft als zu zögern die Nachfrage.

Zunehmender Tourismus, niedrige Zinsen, Inflation und Verknappung sind Gründe, warum die Immobilienpreise in Phuket möglicherweise schneller steigen sollten, aber es gibt zwei Schlüsselfaktoren, die die Immobilienpreise in Schach halten: burmesische Arbeiter und die Dynamik von Angebot und Nachfrage.

Niedriglohninflation

Die meisten Bauarbeiten in Phuket (tatsächlich in ganz Thailand) werden von burmesischen Arbeitern ausgeführt. Kurz hinter der Grenze gibt es genügend Arbeitskräfte, und angesichts der Beschäftigungsaussichten zu Hause nehmen sie gerne eine Arbeit in Thailand an. Sie sind auch bereit, für niedrigere Löhne zu arbeiten, als ein thailändischer Arbeiter verlangen würde.

Angebot und Nachfrage

Die konventionelle Angebots- und Nachfragedynamik trifft auf Phuket nicht wirklich zu.

In einem klassischen Szenario, in dem eine große Anzahl von Käufern nach Immobilien sucht, aber niemand verkauft, entsteht ein schnelllebiger Markt, in dem die Preise steigen und neue Entwicklungen schnell ausverkauft werden. Wenn sich der Spieß umdreht und der Markt mit Immobilien überflutet ist, fällt es den Verkäufern immer schwerer, wenn die Preise fallen. Ein Käufer, der viel sucht, findet dann normalerweise einen.

Einer der Gründe, warum sich dieser Zyklus im Laufe der Zeit wiederholt, ist, dass in Zeiten schwacher Nachfrage weniger Wohneinheiten gebaut werden und die daraus resultierende Knappheit die Preise erhöht, wenn sich die Nachfrage verbessert. Die „Boom-Zeiten“ gehen jedoch in der Regel in die Entwicklung über, was zu einem Überangebot, einer Nachfrageschwächung und sinkenden Preisen führt.

Die Dynamik der ausländischen Käufer hat bisher verhindert, dass sich dieses „Boom-Bust“ -Szenario in Phuket abspielt. Besucher nach Thailand kommen aus der ganzen Welt, aber die spezifische Nationalität des größten touristischen Segments ändert sich ständig, während Individuen aus verschiedenen Ländern Thailand und Phuket entdecken.

Die Käufer von Phuket-Immobilien kamen einst fast ausschließlich aus Europa und Amerika sowie aus Thailands asiatischen Nachbarn (z. B. Malaysia, Singapur, Australien, Neuseeland). Aber als die westlichen Währungen schwächer wurden, entdeckten die Russen Phuket. Die russischen Aktivitäten nahmen ab, als der Rubel abwertete und die Chinesen Thailand entdeckten.

In den letzten drei Jahrzehnten war weder ein lang anhaltender Nachfragerückgang zu verzeichnen, der zu einem deutlichen Rückgang der Preise führte (wie dies in einigen volatilen westlichen Märkten der Fall war), noch war eine übermäßige Entwicklung aufgrund überhöhter Schätzungen der zukünftigen Nachfrage zu verzeichnen. Stattdessen hat das Angebot mit der Nachfrage Schritt gehalten und die Käufer waren bereit, bescheidene Preiserhöhungen für neue Einheiten in Kauf zu nehmen. Einige dieser Zuwächse waren auf die natürlichen Inflationskräfte zurückzuführen, während die Popularität der Immobilien in Phuket es den Entwicklern ermöglichte, allmählich höhere Preise zu fordern.

Ökonomen messen, wie stark sich die Nachfrage infolge von Preiserhöhungen ändert, was sie als „Preiselastizität der Nachfrage“ bezeichnen. Zu den unelastischen Konsumgütern zählen Tabak, Alkohol und Arzneimittel, da Preiserhöhungen die Nachfrage kaum beeinflussen.

Phuket Immobilien sind weder eine Sucht noch ein lebensrettendes Medikament, aber es ist das, was Ökonomen als "relativ unelastisch" bezeichnen würden. Solange der Zustrom von Touristen mit verfügbarem Einkommen mit dem Angebot an Wohneinheiten Schritt hält, gibt es keinen Grund, dies zu ändern.

Erschwinglichkeit von Immobilien in Phuket

Bezahlbares Wohnen

Die Tatsache, dass Phuket eine Immobilienblase vermieden und stattdessen die Preise unter Kontrolle gehalten hat, war eine wichtige Überlegung für Immobilieninvestoren.

Angesichts der Anzahl ausländischer Käufer, die ihren Lebensunterhalt anderswo verdienen - außerhalb von Phuket und nicht unbedingt sogar in Thailand - wirkt sich das traditionelle Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Gehältern / Löhnen nicht direkt auf den Auslandsmarkt aus. Da Ausländer in der Regel nicht in der Lage sind, eine thailändische Immobilie zu finanzieren, werden die Preise in diesem Marktsegment auch nicht von den lokalen Zinssätzen beeinflusst und unterliegen auch nicht den „Boom and Bust“ -Szenarien, die sich aus einer übermäßigen Kreditvergabe ergeben können.

Was die Auslandsnachfrage in Thailand beeinflussen könnte, sind die in anderen Ländern gezahlten Einlagensätze. Wie bereits erwähnt, suchen eine Reihe ausländischer Käufer in Phuket Mieteinnahmen, um die Zinssätze auszugleichen, die derzeit nicht von Banken gezahlt werden. Beginnen die Einlagensätze zu steigen, müssten potenzielle Käufer feststellen, ob eine Immobilieninvestition ausreicht, um die Bindung ihres Bargeldes zu rechtfertigen.

Die Erschwinglichkeit auf dem Auslandsmarkt von Phuket hängt also davon ab, wer Bargeld hat und wer nicht. Solange die Preise in Phuket im Vergleich zu den Ländern, in denen der Käufer gearbeitet und gelebt hat, niedrig sind, bleibt Phuket ein attraktiver Ort zum Kaufen.

Und da die Immobilienpreise in China, Russland, Europa, Australien und Nordamerika alle erheblich über den Kosten der meisten vergleichbaren Immobilien in Phuket liegen, sind die Aussichten für einen lebhaften Markt für die Zukunft recht günstig.

Phuket Immobilienmarkt

"Der lokale Markt"

Es ist unmöglich, einen so dynamischen Immobilienmarkt wie Phuket zu diskutieren, ohne den lokalen Markt zu diskutieren. Während ein Großteil des „sichtbaren“ Immobilienmarktes an der Westküste auf Ausländer abzielt, gibt es in Phuket eine beträchtliche (und wachsende) lokale Bevölkerung, und sie kaufen auch.

Während der Median des Haushaltslohns in Thailand nach westlichen Maßstäben immer noch niedrig ist, ist der Zustrom von burmesischen Arbeitnehmern für arbeitsintensive Niedriglohnjobs ein solider Indikator für den wachsenden Wohlstand der thailändischen Haushalte.

Eine starke Wirtschaft hat eine steigende Flut an Wohlstand geschaffen, die (sozusagen) alle Boote in die Höhe getrieben hat, und das Vermögen der meisten thailändischen Staatsangehörigen in Phuket steigt weiter an. Das heißt, die meisten lokalen Gehälter sind nicht hoch genug, um diese Entwicklungen für Ausländer zu finanzieren, aber es gibt viele Gebiete auf der Insel, in denen Wohnraum für jemanden mit lokalem Gehalt erschwinglich ist.

Für die lokale Bevölkerung bestimmt das traditionelle Verhältnis von Hauspreisen zu Löhnen die Erschwinglichkeit, und jede Änderung dieses Verhältnisses wirkt sich auf die Nachfrage auf dem lokalen Markt aus. Wenn jedoch die Preislücke zwischen lokalen Entwicklungen und denjenigen, die ausländische Käufer ansprechen, zu groß wird, kann dies zu einem negativen Effekt für die „Preise für ausländische Immobilien“ führen.

Auf diese Weise können lokale Preise die ausländischen Preise quasi begrenzen.

Vertrauen und Optimismus

In jedem Wohnungsmarkt hängt das Vertrauen direkt mit der Anzahl der neuen Käufer zusammen: Je mehr Käufer, desto höher das Vertrauen. Aber was treibt das Vertrauen an?

Bei Immobilien spielen viele Faktoren eine Rolle, wie Angebot und Nachfrage, Erschwinglichkeit im Vergleich zum Einkommen, Flexibilität bei der Kreditvergabe von Banken, demografische Veränderungen - sogar ein allgemeines Gefühl für die Gesamtwirtschaft.

Der lokale Immobilienmarkt in Phuket wird sicherlich vom lokalen Geschäftsvertrauen betroffen sein. Wenn die Geschäftstätigkeit nachlässt, senken die meisten Unternehmen die Kosten und stellen Expansionspläne in den Hintergrund. Dies kann möglicherweise erhebliche Auswirkungen auf die Beschäftigung haben. Wenn sich eine Person Sorgen um ihren Arbeitsplatz oder die Wirtschaft im Allgemeinen macht, wird sie wahrscheinlich den Kauf einer Immobilie zurückhalten.

Wenn dieses lokale Geschäftsvertrauen entweder zu einem Rückgang des Tourismus oder zu einem Rückgang des Tourismus führt, ist auch der Auslandsmarkt betroffen, da weniger Urlauber weniger neue ausländische Käufer bedeuten.

In einer Nussschale

Der thailändische und der ausländische Immobilienmarkt in Phuket sind unterschiedlich, aber das Glück beider ist untrennbar mit dem Tourismussektor der Insel verbunden.

Mit der Weiterentwicklung und dem Wohlstand der Insel wächst auch der Immobiliensektor. Phuket ist eine Insel, also ist Land definitiv begrenzt. Schließlich (wer weiß, wann dies sein wird) wird es kein Land mehr für die Entwicklung geben. Knappheit und Inflation spielen im Moment keine Rolle, aber längerfristig sind dies die „Doppelschläge“, die auf Jahre hinaus höhere Preise auf der Insel stützen sollten.

EINE IMMOBILIE BEWERTEN

Wenn ein Verkäufer eine Immobilie bewirbt, ist der Preis der Wert der Immobilie. Die einzig wahre Bewertung ergibt sich, wenn er einen Käufer findet, der mit ihm einverstanden ist. Der Wert ist daher weitaus subjektiver als der Preis.

Wenn niemand bereit ist, den verlangten Preis zu zahlen, wird die Immobilie überbewertet. Das heißt nicht, dass der Preis 6 Monate zuvor nicht wert war oder dass er eines Tages nicht mehr so ​​viel wert sein wird, aber im Hier und Jetzt ist das nicht der Wert.

Käufer machen den Markt. Der Wert ist nur das, was ein bestimmter Käufer zu zahlen bereit ist, und der Immobilienpreis wird so lange steigen, bis kein Käufer mehr gefunden werden kann. So entsteht und endet im Wesentlichen eine Immobilienblase, die in fast allen Ländern vorkommt. Die Dynamik ist in Phuket etwas anders.

Das Folgende bietet eine Vorstellung davon, wie Käufer (und Verkäufer) in Phuket zu ihren Vorstellungen darüber gelangen, was eine Immobilie wert ist.

EINE IMMOBILIE BEWERTEN

Schönheit liegt im Auge des Betrachters

Dies gilt insbesondere für Immobilien in Phuket.

Jemand, der in Phuket relativ neu ist, kann den Wert einer Immobilie anhand der Kosten einer entsprechenden Immobilie zu Hause oder an anderen von ihm besuchten Urlaubszielen einschätzen. Ihr Urteilsvermögen kann auch durch Aufregung, Angst, Unruhe oder einen Cocktail von Emotionen getrübt sein, der sie daran hindert, eine fundierte, objektive Beurteilung vorzunehmen.

In den meisten Ländern kann ein Haus von einem Sachverständigen fair bewertet werden, und der Preis basiert überwiegend auf vergleichbaren Häusern in der Region. In Phuket neigen die Menschen jedoch dazu, das zu bezahlen, was sie für etwas Wertvolles halten.

Motivierte oder unmotivierte Verkäufer

In der Vergangenheit haben sich Verzerrungen auf den Markt eingeschlichen, als bestehende langjährige Eigentümer (die meisten von ihnen waren nicht wirklich motivierte Verkäufer) beschlossen, den „Markt zu testen“, indem sie ihre Immobilien zu lächerlich hohen Angebotspreisen zum Verkauf stellten. Dies führte zu künstlich überhöhten Preisen für nahe gelegene Immobilien.

Angesichts der Anzahl und Vielfalt der derzeit angebotenen Immobilien profitieren nur sehr wenige Menschen von dieser Strategie, einige jedoch, was sich auf die Angebotspreise der umliegenden Immobilien auswirken kann. Tatsächlich gibt es einige Beispiele für Personen, die für Grundstücke, Grundstücke und Unternehmen zu viel bezahlen.

Immobilien-Appell in Phuket

Relativer Wert

Niedrige Zinsen haben in vielen Ländern zu einer Überinflation des Immobiliensektors geführt, sodass Käufer nach Schnäppchen suchen. Der relative Wert von Immobilien in Phuket wird häufig erhöht, wenn eine vergleichbare Immobilie im Heimatland des Käufers erheblich teurer ist. In Thailand haben sich viele ausländische Käufer für das gute Preis-Leistungs-Verhältnis von thailändischen Immobilien interessiert, obwohl sie es nicht immer zu schätzen wissen, dass sie manchmal schwieriger hätten handeln können.

Eine Prämie bezahlen

Käufer aus Übersee sind manchmal bereit, eine geringe Prämie für „den Traum“ zu zahlen. Sie hätten mit ein wenig mehr Suchen oder Verhandeln Geld sparen können, aber es ist nicht immer einfach, einem Traum einen Preis zu geben. Für alle, die in einem kalten Klima mit dunklen Wintern leben, einen stressigen Job haben und den größten Teil ihres Tages im Verkehr sitzen, ist Phuket ein Paradies. Wenn man hier eine Immobilie besitzt, kann das durchaus bedeuten, eine Lücke in ihrem Leben zu füllen.

Persönlicher Appell

Es gibt keine universelle Anziehungskraft. Was eine bestimmte Immobilie für einen potenziellen Käufer wünschenswerter macht, kann ein Ausschalten für eine andere sein.

Möglicherweise zieht es jemanden nach Phuket, weil es grün ist, und er sucht aktiv nach Frieden und Einsamkeit. Diese Person würde wahrscheinlich von Menschenmassen, Geschäften und dem Nachtleben abgeschreckt (was die Hauptattraktion für jemanden sein könnte).

Menschen mit Kindern möchten in der Regel in der Nähe einer internationalen Schule sein. Dies kann alle anderen Überlegungen bei der Auswahl eines Hauses außer Kraft setzen.

Kluge Käufer werden sich bei der Auswahl einer Immobilie immer auf das wichtigste Standortmerkmal konzentrieren, und das entscheidet maßgeblich darüber, was ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis ausmacht.

Nord, Süd, Ost oder West

Die Einwohner der spezifischen geografischen Standorte auf Phuket können sich ebenso unterscheiden wie die Regionen selbst.

Die Entfernung zum Flughafen ist für jemanden von Bedeutung, der zur Arbeit in Bangkok, Hongkong oder Singapur pendelt. Sie verbringen nur zwei Tage pro Woche mit ihren Familien und möchten freitags und sonntags keine zusätzlichen Stunden im Auto verbringen. Diese Menschen bevorzugen den Norden der Insel.

Die Westküste hat die Strände. Es hat auch die Aussicht auf den Sonnenuntergang und kristallklares Wasser. Die Westseite der Insel ist daher sehr gefragt und Immobilien werden zu Premium-Preisen verkauft (insbesondere in Strandnähe und / oder mit Meerblick).

Die Ostküste ist relativ unbebaut, und während es die Jachthäfen und einige andere High-End-Entwicklungen bietet, ist Land auf dieser Seite der Insel im Allgemeinen billiger.

Das Zentraltal ist sehr grün mit einigen bemerkenswerten unberührten Dschungeln, aber es gibt auch Golfplätze und Wohnsiedlungen. Genau wie geografisch fällt auch das Kathu-Tal im Preis zwischen West- und Ostküste.

Phuket Town hat mehr Wohnsiedlungen, die auf den thailändischen Markt abzielen, wird aber auch von ausländischen Käufern zunehmend beachtet, insbesondere aufgrund der Nähe zu den erweiterten Einkaufszentren von Central. Trotzdem haben die Preise noch nicht das Niveau erreicht, das in anderen Bereichen zu beobachten war.

Um mehr über die verschiedenen Gebiete von Phuket zu erfahren, können Sie unsere Artikel hier lesen:

Ein umfassender Leitfaden für die besten Standorte zum Kauf von Immobilien in Phuket

Phuket-Grundbesitz-Karte

Neu gegen alt

Das Alter des betreffenden Gebäudes ist ebenfalls wichtig, da Wiederverkäufe in Thailand für Käufer in der Regel weniger attraktiv sind als Neubauten. Neu abgeschlossene Entwicklungen haben diesen Showroom-Reiz - sie sind sauber, gepflegt und schließlich neu.

Der Zustand der Eigentumswohnung oder Villa ist für jeden potenziellen Käufer wichtig, und ältere Immobilien weisen einen gewissen Verschleiß auf. Verkäufer ignorieren dies oft, weil sie es gewohnt sind, es jeden Tag zu sehen, während ein Käufer jedes Objekt mit neuen Augen betrachtet.

Verkäufer, die ihr Eigentum unbedingt ausladen möchten, müssen alle Faktoren berücksichtigen, die zu einem erfolgreichen Verkauf führen können. Phuket ist ein junger Markt, auf dem mehr neue Immobilien verkauft werden als ältere. Die Anziehungskraft neuer Immobilienentwicklungen für Käufer, einschließlich der Aussicht auf garantierte Renditen und vollständige Verwaltungsdienstleistungen, sowie Preisnachlässe beim Off-Plan-Kauf erschweren den Verkauf einer älteren Immobilie.

Es ist nicht unmöglich, aber wenn Verkäufer diese Dynamik nicht respektieren und stattdessen versuchen, einen zu hohen Preis zu verlangen, können sie ihr Eigentum für eine Weile auf dem Markt haben.

Kleine Dinge haben große Auswirkungen

Viele Verkäufer können das Verkaufspotenzial ihrer Häuser nicht voll ausschöpfen. Sehr oft könnte eine Immobilie für wesentlich mehr verkauft werden, wenn der Verkäufer ein wenig Geld für einige meist kosmetische Verbesserungen ausgeben würde. Käufer kaufen nur, wenn sie das Gefühl haben, dass sie mit der Immobilie, die sie sich ansehen, verbunden sind, und ein ansonsten vermarktbares Eigenheim verkauft sich möglicherweise leer, weil der Eigentümer die potenziellen Mängel nicht erkennt oder nicht bereit ist, sie zu beheben.

Es gibt auch unzählige Mietobjekte, die mit nur wenigen kleinen Änderungen viel besser abschneiden könnten. Tatsächlich kann das Vermietungspotential mit nur geringem Aufwand erheblich gesteigert werden, und die Aussicht auf höhere Mieteinnahmen erhöht offensichtlich den Wiederverkaufswert der betreffenden Immobilie.

Aber nicht nur Renovierungen machen den Unterschied. Einfache Änderungen an der Beleuchtung, der Raumkonzeption und dem letzten Schliff können den Unterschied zwischen einer mittelmäßigen und einer gehobenen Mietimmobilie ausmachen.

Während objektiv feine Verbesserungen wichtig sind, ist die Attraktivität einer Immobilie letztendlich subjektiv, und jemand wird nur für diese Immobilie bezahlen, was er für wert hält.

BERECHNUNG DES P / R-VERHÄLTNISSES

A = Immobilienwert: THB 27 Millionen

B = Mieteinnahmen: THB 1.8 Millionen pro Jahr

Das P / R-Verhältnis ist A ÷ B = 15

Das AP / R-Verhältnis zwischen 15 und 20 steht typischerweise für einen guten Wert. Ein AP / R-Wert über 20 sollte als überhöht angesehen werden, während ein Wert unter 15 eine potenziell hervorragende als Finanzinvestition gehaltene Immobilie darstellt.

Berechnung des PR-Verhältnisses

Das Verhältnis von Eigenheimpreis zu Mieteinnahmen

Phuket-Eigenschaftspreis-Mietverhältnis

Es gibt viele Möglichkeiten, den Wert eines Eigenheims zu ermitteln, aber der Vergleich der potenziellen Mieteinnahmen mit dem Marktpreis war in der Vergangenheit die bevorzugte Methode zur Ermittlung des Werts einer Immobilie.

Auf die gleiche Weise wird ein Preis-Leistungs-Verhältnis (P / E-Verhältnis) verwendet, um Unternehmen zu bewerten, und das Verhältnis von Hauspreis zu Mieteinnahmen (Preis / Mietverhältnis oder P / R-Verhältnis) wird verwendet, um eine Immobilie zu bewerten.

Das P / R-Verhältnis wird berechnet, indem der Verkaufspreis einer Immobilie durch die jährlichen Einnahmen dividiert wird, die die Immobilie bei der Vermietung erzielen würde. Ein hohes P / R deutet auf einen überhöhten Eigenheimpreis im Verhältnis zu den Mieteinnahmen hin, die der Eigentümer erzielen könnte. Ein niedriges P / R hingegen bedeutet normalerweise eine gute Investitionsmöglichkeit.

Da das Verhältnis auch der Anzahl der Jahre entspricht, die erforderlich wären, um die vollen Anfangsausgaben durch die Vermietung wiederzugewinnen, ist das P / R ein einfacher Leitfaden für das Investitionspotenzial von Immobilien. AP / R von 15 würde bedeuten, dass die Einnahmen aus der Vermietung den Kaufpreis der Immobilie in 15 Jahren zurückzahlen würden.

Wenn Mieteinnahmen die Motivation für den Kauf einer Immobilie sind, ist es wichtig, eine zu identifizieren, die ein günstiges P / R-Verhältnis bietet. Wenn die angeforderte Miete jedoch zu hoch ist, bleibt die Immobilie möglicherweise für längere Zeit leer, was die Einnahmen der Immobilie mindert.

Das derzeitige Niedrigzinsumfeld hat jedoch das traditionelle Denken verzerrt, und neue Käufer sind bereit, niedrigere Renditen als vor einigen Jahren zu akzeptieren. Es wird daher als vorzuziehen angesehen, die Immobilie leer zu lassen, um eine konsistente Einnahmequelle zu gewährleisten - auch wenn das Ergebnis nicht optimal ist.

Selbst wenn der Vermietungsmarkt ein bisschen weich ist, kann ein Eigentümer bereit sein, jetzt niedrigere Mietrenditen in Erwartung eines starken Kapitalzuwachses beim Verkauf der Immobilie zu akzeptieren. Solange der Vermietungsmarkt nicht boomt, ist eine konstante Mieteinnahme besser, als die Immobilie in Erwartung höherer Mieten leer zu lassen. Wenn es Zeit zum Verkauf ist, wird jeder anspruchsvolle Käufer die Mieteinnahmen sehen wollen, und der Verkaufspreis, den die Immobilie letztendlich verlangt, kann von den Einnahmen abhängen, die sie erwirtschaften konnte.

Es ist auch erwähnenswert, dass einige Städte oder andere modische Gebiete auf der ganzen Welt über einen langen Zeitraum hinweg konstant hohe P / R-Verhältnisse (in einigen Fällen so hoch wie 50 oder 60) aufwiesen. Dies deutet darauf hin, dass die meisten Menschen in diesen Gebieten Eigentum für Wohnzwecke und potenziellen Kapitalzuwachs besitzen, nicht für Mietzwecke. Dies bedeutet nicht zwangsläufig, dass die Mieten in diesen Gebieten niedrig sind, sondern nur, dass sie im Verhältnis zu den Anschaffungskosten der Immobilie günstig sind.

Obwohl Phuket ein anderer Markt als das übrige Thailand ist, weist der breitere thailändische Wohnimmobiliensektor im Vergleich zu vielen anderen Ländern derzeit ein angemessenes P / R-Verhältnis auf.

Mit einigen Entwicklungen im Bereich der garantierten Rendite in Phuket, die auch Versicherungen, Rechnungen, Hotellizenzen, Wartung und Instandhaltung sowie Verwaltungs- und Vermietungsdienstleistungen abdecken, ist das effektive Ergebnis, das mit diesen Immobilien erzielt werden kann, tatsächlich höher. Unter Berücksichtigung dieser Kosten kann eine garantierte Nettorendite von 5% einer effektiven Bruttorendite von 7% oder mehr entsprechen. In Bezug auf P / R entspricht eine 7% -Rendite einem P / R-Verhältnis von ungefähr 14, von dem wir wissen, dass es einen guten Wert darstellt.

Bitte beachten Sie, dass die meisten Garantien für bestimmte Zeiträume gelten. Daher sollten Eigentümer mit unregelmäßigeren Mieteinnahmen rechnen, sobald die vereinbarte Vertragslaufzeit abgelaufen ist. Unberechenbar ist nicht unbedingt schlecht - in einigen Jahren werden die Mietrenditen möglicherweise höher ausfallen als vom Bauträger als Garantie angeboten -, aber das Einkommen kann auch sinken, wenn der Eigentümer die Möglichkeit hat, einem Mietpool beizutreten oder ihn selbst zu vermieten.

Material- und Verarbeitungsqualität

Ein neues oder sogar ausgereiftes Objekt mag schön aussehen, aber die Materialien und die Verarbeitung unter dem Putz sind möglicherweise ein Rätsel. Käufer sollten neugierig sein und sogar selbst nach den für den Bau der Fundamente, Wände und Dächer verwendeten Materialien forschen sowie die Fenster und Innenverkleidungen genau untersuchen.

Eine Entwicklung, die das beste architektonische Talent beschäftigt, kann normalerweise nicht nur Designqualität, sondern auch Verarbeitungsqualität erwarten. Gute Architekten sind Künstler, und sie wollen sich nicht auf etwas minderwertiges berufen. Die verwendeten Materialien, die Armaturen, die Möbel, die Küche und alle Feinarbeiten werden einen hohen Preis verlangen.

Stellen Sie sich die Frage: Wurde diese Immobilie nach einem Standard gebaut, der sie für viele Jahre in gutem Zustand hält?

Der Preis pro Quadratmeter

Jeder möchte immer das bestmögliche Angebot, und in Asien bedeutet dies in der Regel, so viele Quadratmeter wie möglich zum gewünschten Preis zu finden. Der Preis pro Raumeinheit macht auf jeden Fall einen Unterschied, und dies bestimmt oft die endgültige Entscheidung.

Ein Käufer, der nach einem neuen Zuhause in Europa, Australien oder Nordamerika sucht, schenkt nicht unbedingt der Fläche (oder Fläche) die gleiche Aufmerksamkeit wie wir in Asien. Es ist einfach nicht so wichtig. Entweder gefällt Ihnen die Immobilie, oder Sie tun es nicht. Entweder passt es zu Ihren Bedürfnissen oder nicht. Es ist entweder auf dem Niveau der umliegenden Grundstücke oder nicht.

In Phuket kann diese kleine Dimension jedoch für potenzielle Investoren eine überdurchschnittliche Bedeutung haben. In den meisten Fällen ist es einfach festzustellen, warum eine THB 32,000 / m2-Eigenschaft so viel weniger kostet als eine THB 200,000 / m2-Eigenschaft. Manchmal ist es jedoch schwieriger festzustellen, warum eine Immobilie wesentlich teurer ist als vergleichbare Immobilien in einem ähnlichen Gebiet.

Es liegt auf der Hand, dass die hohe Nachfrage im gesamten Immobiliensektor die Preise in die Höhe treiben wird, aber es gibt andere Faktoren, die berücksichtigt werden müssen.

In Phuket legt der Entwickler eines neuen Gebäudes den Preis pro Einheit nicht nur auf der Grundlage der Nachfrage nach diesen Einheiten fest, sondern auch, um einen aus ihrer Sicht zufriedenstellenden Gewinn zu erzielen. Darüber hinaus verlangen Entwickler, die stolz auf die Verwendung hochwertiger Einrichtungen und Oberflächen sind (insbesondere voll ausgestattete westliche Küchen), in der Regel eine Prämie gegenüber denen, die dies nicht tun.

Phuket Immobilienentwickler

Manchmal scheint der Preis / m2 jedoch völlig zufällig zu sein. Dann treibt die Nachfrage den Preis. Wenn neue Einheiten wie Cabbage Patch Dolls aus den Regalen fliegen, ist der Preis / m2 möglicherweise genau richtig. Es ist sogar bekannt, dass Entwickler mit einem neuen Build die Preise in den verschiedenen Phasen des Erstangebots erhöhen, um von dieser hohen Nachfrage zu profitieren und ihre Margen zu verbessern.

Derzeit scheinen die meisten Entwicklungen keine Probleme mit dem Verkauf zu haben, aber einige verkaufen sich mit Sicherheit schneller als andere. Letztendlich werden die Immobilien entweder zum geforderten Preis verkauft oder nicht. Wenn der Preis zu hoch eingestellt ist, um die Nachfrage anzuziehen, muss der Entwickler einen geringeren Gewinn hinnehmen.

Einige Eigentumswohnungen richten sich an Einsteiger, daher werden die Grundstückskosten offensichtlich einen Unterschied machen. Aufgrund der geografischen Lage der Insel Phuket sind Sie nie weit vom Meer entfernt. Die Faustregel lautet jedoch: Je mehr Sie sich im Landesinneren befinden, desto niedriger ist der Quadratmeterpreis, sodass Sie mehr für Ihr Geld erhalten. Die Unterschiede sind spürbar.

Die Nähe zu den wichtigsten Sehenswürdigkeiten kann zwar wichtig sein, die größten Preisunterschiede bestehen jedoch zwischen Stadt-, Land-, Strand- und Meerblick. Phuket Town (das mehr Einheimische als Ausländer anzieht) hat einen niedrigeren Quadratmeterpreis als Patong, das einen der höheren Durchschnittswerte aufweist, wie der größte Teil der Westküste.

Aber es gibt nicht wirklich ein Gebiet, das nur niedrige Preise hat, oder ein anderes, das nur hohe Preise hat, es sei denn, wir isolieren einzelne Entwicklungen an der Westküste mit ihren atemberaubenden Ausblicken und ihrer überlegenen Architektur. Während die Preise für Eigentumswohnungen variieren, liegt der Durchschnittspreis an der Westküste bei THB 100,000 m2, aber der Blick auf den Strand und das Meer wird fast immer teurer sein.

Bei der Berechnung des Durchschnittspreises pro Quadratmeter Immobilien in einem bestimmten Gebiet müssen auch Knappheit und Dichte berücksichtigt werden, da sonst eine indikative Preisspanne irreführend sein kann. Zwei ähnliche Eigentumswohnungsresorts können 50- bzw. 400-Einheiten zum Verkauf anbieten. Die durchschnittliche Gewichtung wird offensichtlich in Richtung der Entwicklung mit der höheren Anzahl von Einheiten verschoben, was bedeutet, dass es keine verlässlich genaue Möglichkeit gibt, einen „durchschnittlichen“ Quadratmeterpreis für die Fläche zu bestimmen.

Darüber hinaus sind die Daten für einige Eigenschaften möglicherweise nicht in den Figuren enthalten oder werden möglicherweise falsch dargestellt. Es gibt Gebiete, die größtenteils unbebaut sind, aber ein oder zwei Luxusresorts haben können, was auf dem Papier den Eindruck erweckt, dass das Gebiet weitaus teurer ist als anderswo in Phuket. Die Grundstückspreise in diesem Gebiet können jedoch günstiger sein als in anderen Teilen der Insel, was letztendlich die weitere Entwicklung von Eigentumswohnungen oder Villen mit besserem Wert fördert.

Letztere Dynamik haben wir häufig gesehen, wobei in Gebieten, in denen das Land traditionell billiger war, wie der Ostküste, ein hoher Preis / m2 gefordert wird. Die „Inselmentalität“ legt nahe, dass eine begrenzte Menge an Land diese höheren Preise rechtfertigt, aber immer noch eine angemessene Menge Land für die Entwicklung übrig bleibt. Grundstücke in Gebieten mit hoher Nachfrage werden immer schwieriger zu finden, dies rechtfertigt jedoch nicht notwendigerweise Preise mit hoher Nachfrage in anderen Gebieten der Insel.

Käufer sollten sich darüber im Klaren sein, dass einige Immobilien ihre Bodengröße übertreiben, wodurch der Preis pro Quadratmeter niedriger ist, als er sein sollte. Solche Fälle sind selten, existieren aber. Wenn Sie sich nicht sicher sind, fragen Sie nach dem Grundriss und nehmen Sie ein Maßband mit. Wenn ein Entwickler Käufer über den Preis pro Quadratmeter irreführt, stellt sich die Frage: "Worüber könnten sie Investoren sonst irreführen?"

Villa Käufer oder Investoren sollten auch feststellen, ob der Preis pro Quadratmeter für den Wohnbereich oder für das gesamte Grundstück gilt, was etwas schwieriger zu ermitteln sein kann, als eine Eigentumswohnung zu dimensionieren. Gehören dazu beispielsweise Terrassen, Veranden, Pavillons, Terrassen und Balkone oder gar Parkplätze, Garagen oder Carports? Ein großer Terrassenbereich (oder im Falle einer Eigentumswohnung ein großer Balkon) könnte den Preis pro Quadratmeter erheblich senken, jedoch möglicherweise nicht den „Wohnbereich“ erhöhen.

In einer Nussschale

Der Quadratmeterpreis in Phuket ist höher als in anderen Provinzen Thailands und kann in einigen Fällen mit den Preisen in Bangkok vergleichbar sein. Im Vergleich zu anderen Urlaubszielen auf der ganzen Welt bieten Eigentumswohnungen und Grundstücke jedoch ein bemerkenswert gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bei einem Quadratmeterpreis.

Quadratmeterpreise sagen uns, ob die Immobilie, die wir betrachten, am unteren oder oberen Ende der Immobilien in einem bestimmten Gebiet liegt, aber sie sind nicht der einzige Maßstab. Anspruchsvolle Käufer können dies als Ausgangspunkt verwenden, es ist jedoch nur ein Faktor, der berücksichtigt werden muss, wenn festgestellt wird, ob eine Immobilie eine solide Investition darstellt.

Phuket Immobilienpreis

Wenn Sie dies noch nicht getan haben, können Sie auch unseren informativen Artikel über die Faktoren lesen, die die Immobilienpreise in Phuket beeinflussen:

Ein Überblick über die Immobilienpreise in Phuket

ARTEN VON PHUKET-EIGENTUM

Um den Käufern zu helfen, ihre ideale Immobilie besser zu identifizieren, hat Thai Residential die verschiedenen Arten von Immobilien in Phuket klassifiziert.

Während die Auswahl umfangreich ist, ist die Kategorisierung vielleicht etwas subjektiv. Es kann schwierig sein, verschiedene Arten von Immobilien in eine Schublade zu stecken, oder sie können sich sogar mit anderen Kategorien überschneiden. Der Preis einer bestimmten Immobilie in einer Kategorie entspricht möglicherweise eher den Preisen in mehr oder weniger teuren Kategorien. Die Kategorisierung und die unten angegebenen Preise dienen daher nur zur Orientierung.

Phuket Low-End-Eigentumswohnungen

Low-End-Eigentumswohnungen

Der Low-End-Eigentumswohnungssektor spricht jeden an, der nur eine „Basis“ in Phuket haben möchte. Diese sind im Allgemeinen kleiner und nicht dazu gedacht, mit besser gelegenen familiären Entwicklungen zu konkurrieren. Trotzdem sind sie möglicherweise in der Nähe von Geschäften oder Stränden und modern genug, um entweder als Wohnhaus oder als Mieteinheit verwendet zu werden.

Diese Eigentumswohnungen bieten ein bemerkenswertes Preis-Leistungs-Verhältnis, insbesondere für Ausländer mit kleinem Budget. Eine Reihe von Eigentumswohnungen auf der Insel bieten Studios oder Einheiten mit einem Schlafzimmer an, die für unter THB 2 Millionen verkauft werden können.

Phuket Immobilien Wohnungen

Wohnungen

Obwohl es sich bei den meisten Neubauten in Phuket um Eigentumswohnungen handelt, gibt es solche, die nur Eigentumswohnungen anbieten. Sie mögen auf der Oberfläche identisch aussehen, aber Eigentumswohnungen und Apartments unterscheiden sich in Struktur und Gesetz stark. Während eine Eigentumswohnung dem ausländischen Käufer das dauerhafte Eigentum an der Einheit verleiht, werden Wohnungen nur auf Pachtbasis verkauft. (Weitere Informationen zu Mietobjekten finden Sie weiter unten.)

Einige ausländische Käufer werden von einer Wohnung angezogen, weil sie ihren Anforderungen entspricht oder diese erfüllt. Diese sollten jedoch wahrscheinlich als Alternative zu Eigentumswohnungen mit Pachtverhältnissen angesehen werden, da sowohl die Preise als auch die Eigentumsverhältnisse vergleichbar sind.

Bungalow Estates

Das Wort "Bungalow" stammt aus der Region Bengalen in Ostindien (direkt gegenüber der Andamanensee von Phuket). Ein Haus im bengalischen Stil bestand normalerweise aus einer kleinen einstöckigen Struktur mit einer Veranda. Dieses Wohnkonzept wird mittlerweile weltweit eingesetzt, insbesondere in Thailand.

Heutzutage sind die Häuser im Bungalowstil in ihrer Form unterschiedlich und können im Preis von THB 3 Millionen bis THB 7 Millionen (manchmal mehr) liegen.

In den letzten 30 Jahren wurden immer mehr Bungalows gebaut. Diese befinden sich normalerweise in ländlichen Gebieten oder in der Nähe der Stadt Phuket. Einige sind Sammlungen von ähnlich gestalteten Häusern in kleinen Siedlungen, während neuere gehobene Bungalowentwicklungen auch in beliebten Touristenvierteln zu finden sind und Meerblick und einzigartige Designkonzepte bieten.

Abhängig von der Art und Weise, wie die Entwicklung oder Sammlung von Häusern strukturiert ist, können einige dieser Bungalows für Ausländer zum Verkauf angeboten werden.

Townhouses Immobilienmarkt

Reihenhäuser oder Reihenhäuser

Diese Immobilien sind auf dem lokalen Immobilienmarkt in Thailand weit verbreitet. In Phuket findet man sie hauptsächlich in den Vororten rund um Phuket Town sowie entlang der meisten Hauptstraßen der Insel.

Ein Stadthaus ist normalerweise ein Reihenhaus mit zwei oder mehr Stockwerken. Diejenigen, die einer Hauptstraße zugewandt sind, werden oft als „Ladenlokale“ bezeichnet, da sie in der Regel ein Geschäft im Erdgeschoss mit Unterkünften im Obergeschoss haben. (Leider sind in einigen Gebieten die Entwicklungen bei den Ladengeschäften unbebaut geblieben, was auf die übermäßige Entwicklung des Sektors in den letzten zwei Jahrzehnten zurückzuführen ist.)

Ausländische Käufer, insbesondere diejenigen mit thailändischen Ehepartnern oder Familien, die näher an bebauten Gebieten mit höherer Dichte wohnen möchten, möchten möglicherweise ein Stadthaus kaufen. Einige neuere Stadthausentwicklungen sind recht stilvoll, und obwohl die Preise variieren können, können sie so niedrig wie THB 3 - 4 Millionen beginnen. (Luxuriöse Stadthäuser in erstklassigen Gegenden können so hoch wie THB 30 Millionen sein.)

Resort Style Eigentumswohnungen

Resort Style Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen machen einen beträchtlichen Prozentsatz aller von Ausländern in Phuket erworbenen Immobilieneinheiten aus. Diese mittel- bis hochwertigen Eigentumswohnungen kosten in der Regel zwischen THB 3 Mio. und THB 15 Mio., je nach Qualität, Lage, Grundfläche usw. Sie bieten in der Regel Einrichtungen wie ein Fitnessstudio und einen Gemeinschaftspool.

Indem sie in den ersten Jahren ein garantiertes Einkommen für die Einheit bieten, ziehen sie auch Käufer an, die nach einer Investitionsmöglichkeit suchen und nicht nach einem Wohnort. Infolgedessen leben viele Eigentumswohnungsbesitzer nicht in Phuket und besuchen sie selten.

Gelegentlich haben diese Entwicklungen auch Luxus-Eigentumswohnungen zum Verkauf. In einigen Fällen handelt es sich dabei um Einheiten, die näher am Strand liegen oder möglicherweise als Duplex (oder sogar als Penthouse). Sie bieten dem Eigentümer das Gefühl einer geräumigen Villa, haben jedoch die Möglichkeit, Eigentum zu kaufen.

Niedrige und hohe Dichte Estate Houses in Phuket

Niedrige und hohe Dichte Estate Houses

Bei Thais sehr beliebt, sind Wohnsiedlungen meistens geschlossene Gemeinden, die weiter im Landesinneren liegen oder in Gebieten, in denen das Land reichhaltiger ist. Häuser mit drei Schlafzimmern und kleinen Gärten reichen von THB 4 Millionen bis THB 7 Millionen.

Inzwischen gibt es in Phuket Dutzende von Siedlungen, die sich an die wachsende thailändische Mittelschicht richten, zu der auch Ausländer mit thailändischen Ehefrauen und Familien gehören. Einige Entwicklungen sind Gebiete mit geringerer Dichte mit größeren Grundstücken und größeren Gärten, und die dortigen Preise könnten bei THB 10 Millionen oder höher beginnen.

Luxus Eigentumswohnungen Phuket

Luxus Eigentumswohnungen & Penthouse

Einige Bauträger verstehen die Frustration der Ausländer, wenn sie nicht in der Lage sind, legal Land zu besitzen. Sie haben reagiert, indem sie Eigentumswohnungen für Luxusimmobilien geschaffen haben.

Mit atemberaubendem Meerblick, einem Qualitätsentwickler und gutem Management bieten diese Einheiten alle Zutaten, die zufriedene Käufer für ihr Geld benötigen (die Preise können über THB 50 Millionen liegen). Einige dieser geräumigen Eigentumswohnungen ähneln einer Villa, während andere luxuriöse Penthäuser sind und den Wohnbereich einer privaten Villa mit dem zusätzlichen Bonus eines Dachgartens, einer Terrasse und eines privaten Pools bieten.

Da diese luxuriösen Eigentumswohnungen oft zu einem Komplex im Resortstil gehören, bieten sie auch eine Reihe von Einrichtungen für den öffentlichen Bereich, wie ein Fitnessstudio, Restaurants und einen Gemeinschaftspool.

Der Entwickler kann auch Mietgarantien anbieten, die den oben genannten ähnlich sind.

Luxus Eigentumswohnung

Marina Living

Thai Residential kategorisiert diese Immobilien als separate Gruppe, da sie einen anderen Käufertyp anziehen. Die Immobilien in diesen Gemeinden reichen von Eigentumswohnungen über Stadthäuser bis hin zu Villen. Die Preise variieren erheblich je nach Lage, Art des Hauses und Größe.

Dies sind offensichtlich attraktive Orte für alle, die ein Boot in Phuket festmachen oder die Nähe zum Meer genießen. Aber auch die Tatsache, dass es sich um ein stilvolles städtisches Umfeld mit zahlreichen Einrichtungen handelt, das sich in der Regel in der Nähe internationaler Schulen befindet, mag ansprechend sein. (Die RPM und Boat Lagoon zum Beispiel befinden sich praktisch auf der anderen Straßenseite der British International School.)

Die Royal Phuket Marina hat auch das ziemlich einzigartige "Aquaminium". Dieses einzigartige Design bietet eine luxuriöse Eigentumswohnung mit direktem Zugang zu einem privaten Liegeplatz für ein Boot. Es ist der einzige Ort auf der Insel, an dem Sie in wenigen Minuten von der Dusche ins offene Wasser gelangen können.

VILLEN

Während ein Ausländer möglicherweise eine Villa besitzt (die physischen „Ziegel und Mörtel“), ist das Recht auf Grundbesitz für den vollständigen Besitz des Eigentums maßgeblich - ein Recht, das Ausländern nur unter äußerst besonderen Umständen gewährt wird. Dasselbe Gesetz gilt für Landhäuser, Bungalows und Stadthäuser (es sei denn, sie sind rechtlich für ausländisches Eigentum ausgelegt).

Weitere Informationen finden Sie im Phuket Property Guide unter dem Titel: Kauf und Leasing von Immobilien in Thailand.

Phuket-Landhaus-Zustände

Villa Estates

Diese Villen liegen im Landesinneren, nur wenige Kilometer vom Strand entfernt und bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Sie sind in der Regel eingemauert, abseits der Hauptstraßen und bieten keine spektakulären Ausblicke. Das Layout dieser Villen nutzt den verfügbaren Platz in der Regel hervorragend und bietet einen stilvollen Innenhofbereich mit einem privaten Pool in der Mitte des Innenhofs.

Abhängig vom Entwickler könnten die verwendeten Materialien vollkommen ausreichend sein und gut aussehen, sie sind jedoch möglicherweise den in höherwertigen Villen verwendeten Materialien unterlegen.

Eine dieser Villen ist möglicherweise ein komfortables und erschwingliches Zuhause für alle, die einen Platz in der Sonne suchen, insbesondere, wenn sie sich in unmittelbarer Nähe von Stränden, Geschäften und Restaurants befinden. Die Preise können bereits bei THB 7 Millionen beginnen, und einige Entwickler bieten Mietprogramme für Investoren an. Eine Villa könnte sich als äußerst günstige langfristige Investition erweisen.

High-End-Villenmarkt Phuket

High-End-Villen

High-End-Villen sind in der Regel in der Nähe des Strandes oder in touristischen Gebieten. Sie haben im Vergleich zu Villen etwas größere Grundstücke und Grundflächen sowie eine überragende Bauqualität und Ausstattung. Die Liebe zum architektonischen Detail ist in der Regel auch stärker ausgeprägt.

Für diejenigen, die etwas mehr Geld ausgeben möchten, bieten High-End-Villen mehr Komfort und mehr Platz. High-End- und Luxusvillen sind in der Hochsaison extrem einfach zu mieten und erzielen einen guten Return on Investment. Einige Entwicklungen in diesem Sektor bieten sogar Mietprogramme mit garantierten Erträgen für Investoren an.

Diese Villen werden möglicherweise nur für THB 20 Millionen verkauft und können sogar THB 50 Millionen erreichen.

Luxusvillen und Super Luxusvillen

Es gibt keinen festen Punkt, an dem High-End-Villen enden und Luxusvillen beginnen, aber für diese Klassifizierung werden "Luxusvillen" über THB 50 Millionen liegen.

Aber was macht sie, abgesehen vom Preis, so luxuriös? Sie befinden sich in der Regel in den besten Gegenden mit größeren Grundstücken und Wohnbereichen. Die progressiven Architekturentwürfe zeichnen sich durch ein geräumiges Interieur, hohe Decken, moderne westliche Geräte und viel Liebe zum Detail aus. Alle Schlafzimmer haben begehbare Kleiderschränke und verfügen über ein eigenes Badezimmer mit hochwertigen Armaturen.

Luxus- und Super-Luxus-Villen liegen normalerweise an üppigen tropischen Hängen und bieten einen spektakulären Blick auf die Andamanensee, der bei Sonnenuntergang umso prächtiger ist. Sie verfügen über einen großen Garten mit einer Sonnenterrasse, einem Infinity-Pool und einem Speisesaal im Freien. Kurzum, höchste Ansprüche an Qualität und Komfort.

Während die Preise bei rund THB 50 Millionen anfangen, sollten Sie sich nicht wundern, wenn Sie Luxusvillen in der Größenordnung von USD 10 bis 20 Millionen bewerben.

Nachfrage nach Mieteinnahmen

NACHFRAGE NACH MIETEINKOMMEN

Das Potenzial für langfristige Kapitalgewinne hat in der Vergangenheit die meisten globalen Immobilienmärkte getrieben, und während dies in Phuket noch eine vernünftige Erwartung ist, wird der Markt jetzt von den Anlegern getrieben und sie fordern eine bessere Rendite ihres Geldes.

Das Entwicklungsangebot Garantierte Renditen sind sehr gefragt. Die Renditen variieren, aber der Durchschnitt liegt zwischen 6-7% pro Jahr. Der Zeitrahmen des garantierten Einkommens kann so kurz wie 3 Jahre sein, aber einige Entwickler bieten garantierte Renditen für bis zu 20 Jahre an. Wenn Eigentümer Teil eines Mietprogramms sind, wird ihnen auch eine persönliche Nutzung von mindestens zwei Wochen (manchmal bis zu 2 Monaten) pro Jahr angeboten. Gelegentlich hängt die Dauer der persönlichen Nutzung davon ab, ob der Eigentümer sie in der Nebensaison oder in der Hochsaison nutzen möchte.

In einigen Fällen werden die Eigentümer gebeten, das Standardpaket für Inneneinrichtung und Möbel beizubehalten. Die Einrichtung entspricht möglicherweise nicht dem persönlichen Geschmack der Eigentümer, die Verwaltungsgesellschaft muss jedoch in der Lage sein, für einen einheitlichen Standard zu werben und diesen zu liefern.

Sowohl Villen- als auch Eigentumswohnungsprojekte werden als einkommensschaffende Projekte vermarktet. Da Eigentumswohnungen jedoch erschwinglicher sind, machen sie den größten Teil des Umsatzes in Phuket aus. Es gibt auch "Condotels", die sowohl Eigentumswohnungs- als auch Hotellizenzen besitzen. Sie haben eine professionelle Verwaltung wie andere Eigentumswohnungen, aber die zusätzliche Hotellizenz ermöglicht die kurzfristige Vermietung der Immobilien (dh für kürzere Zeiträume als 30 Tage).

Sam Fauma und seine Kollegen von der Internationalen Anwaltskanzlei haben einige Ratschläge zu Kurzzeit- und Langzeitmieten.

Sam-FaumaWas Sam über Kurzzeit- und Langzeitmieten sagt

Das Hotelgesetz von Thailand (2004) sieht eindeutig vor, dass ein Hotel „eine Unterkunft ist, die für geschäftliche Zwecke eingerichtet wurde, um Reisenden oder anderen Personen eine vorübergehende Unterbringung gegen eine Entschädigung zu ermöglichen.“ Das Gesetz sieht jedoch ausdrücklich vor, dass „eine Unterkunft“ von dieser Definition ausgenommen ist zum Zwecke der Erbringung von Beherbergungsdienstleistungen nur gegen eine monatlich bezahlte Servicegebühr oder nach oben eingerichtet. “

Mit anderen Worten, jedes Unternehmen, das eine vorübergehende Unterkunft für einen Zeitraum von weniger als 30 Tagen anbietet, wird als Hotelbetrieb betrachtet und fällt unter dieses Gesetz. Ein Eigentumswohnungs- oder Villenbesitzer in Phuket kann dies möglicherweise nicht realisieren. Wenn er jedoch über einen Makler oder einen Internetdienst (z. B. booking.com oder airbnb.com) mietet, wird er möglicherweise auch als Hotel definiert und ist daher erforderlich eine Hotellizenz haben, um eine kurzfristige Vermietung anbieten zu können.

Glücklicherweise wurden in 2008 für eine Ausnahme von diesem Gesetz Ministerialverordnungen erlassen, die wie folgt lauten: „Jeder Wohnort, der eine Anzahl von Räumen mit nicht mehr als vier Räumen in einem einzigen Gebäude oder in mehreren Gebäuden und insgesamt hat Servicekapazität von nicht mehr als 20-Gästen, die als Geschäft fungiert und den Eigentümern eine zusätzliche Einnahmequelle bietet. “Wenn Sie also eine Eigentumswohnung oder mehrere Eigentumswohnungen mit nicht mehr als vier Schlafzimmern besitzen und nicht mehr als 20-Personen schlafen, Sie können die Befreiung Ihrer Immobilien beantragen und die legale kurzfristige Vermietung fortsetzen. Als Eigentümer solcher Räumlichkeiten sind Sie jedoch auch verpflichtet, sich beim Hotel-Standesbeamten zu melden.

Die Popularität von Airbnb (besonders) hat die Anzahl der technisch illegalen Verleihe deutlich gemacht, die es aber nicht müssen. Es ist erstaunlich, wie wenige Menschen sich bemühen, bei der Anmietung ihrer Immobilie sicherzustellen, dass sie den thailändischen Gesetzen entsprechen.

Sind die garantierten Renditen (ROI) wirklich garantiert?

Clint Eastwood sagte einmal: "Wenn Sie eine Garantie wünschen, kaufen Sie einen Toaster." Was würde Dirty Harry von den Garantien halten, die von den Bauträgern in Phuket angeboten werden? Sind die Renditen wirklich 100% garantiert?

Diese Frage ist nicht einfach zu beantworten, und ohne lustig zu sein, ist die beste Antwort wirklich Ja… und Nein.

In erster Linie muss der Garantierückgabevertrag von einem Anwalt überprüft werden, um sicherzustellen, dass er die Interessen des Käufers vertritt. Wenn es schlecht gebaut ist, könnte ein Teil der Rendite für die Wartung des Gemeinschaftsbereichs an den Entwickler gehen, während der Käufer für seine eigenen Wartungs- und Verwaltungsgebühren aufkommen muss. Da diese Gebühren in der Regel vom Entwickler übernommen werden, unterstreicht dies die Bedeutung der Sicherstellung des richtigen Anwalts.

Sobald der Vertragstext feststeht, sind nach unserer Erfahrung kurzfristige Garantien realistisch, da Entwickler diese Kosten in der Regel einplanen. In den meisten Fällen wird es bereits in die Vertriebs- und Marketingkosten der einzelnen Einheiten einbezogen. Tatsächlich zahlen einige Entwickler die Mietrenditen als Pauschalbetrag im Voraus, sobald die endgültige Zahlung für die Eigentumswohnung eingegangen ist.

Die Tragfähigkeit längerfristiger Mietgarantien hängt jedoch von der allgemeinen Gesundheit der Tourismusbranche in Phuket ab. Ein starker Rückgang der Touristenzahlen würde mit ziemlicher Sicherheit zu einem Rückgang der lokalen Wirtschaft führen. Ein längerer Rückgang würde sich negativ auf den Immobilienmarkt auswirken, da die garantierten Renditen darauf beruhen, dass die verfügbaren Einheiten jedes Jahr mit Touristen gefüllt werden.

Die Zahl der Touristen, die Phuket besuchen, hat in den letzten zwanzig Jahren stetig zugenommen. Während dieser Zeit gab es Ereignisse, die sich negativ auf den Tourismus auswirkten (siehe Black Swans of Tourism auf Seite 66), aber nach einem Rückgang erreichte die Zahl der Touristen weiterhin neue Höchststände.

Aber wie schlimm waren die schlechten Jahre? Es gab die Asienkrise, das Platzen der Tech-Blase, die Vogelgrippe, SARS, die globale Finanzkrise, Militärputsche und einen Tsunami mitten in der Hochsaison. Diese Ereignisse wirkten sich zum jeweiligen Zeitpunkt deutlich auf den Tourismus aus, doch sowohl Thailand als auch Phuket erholten sich jedes Mal mit neuem Elan.

In Bezug auf Mietgarantien wäre die einzige Sache, die die meisten ROI-Vereinbarungen (abgesehen von schlechtem Management oder Konkurs) zum Scheitern bringen könnte, ein ruinöser Rückgang der Tourismuswirtschaft. Wenn ein Käufer durch das Versprechen einer garantierten Mietrendite motiviert ist, sollte er alle Vereinbarungen, die vom Entwickler oder der Verwaltungsgesellschaft ausgearbeitet wurden, von einem Anwalt sorgfältig prüfen lassen, insbesondere wenn er mehrere Einheiten in einem einzigen Projekt kauft.

Die notwendige Due Diligence muss so viel wie möglich herausfinden über:

  • Kreditwürdigkeit des Entwicklers
  • Erfolgsgeschichte der Verwaltungsgesellschaft
  • hinsichtlich ihrer eigenen Belegung und
  • Konsequenzen, falls sie sich entschließen, die Einheit während des Garantiezeitraums zu verkaufen (um sicherzustellen, dass dafür keine Sanktionen verhängt werden).

Es lohnt sich auch zu fragen, was passiert, wenn die Bedingungen oder Zusagen des Entwicklers und / oder der Verwaltungsgesellschaft nicht vollständig eingehalten werden. Welche anderen Entschädigungsformen gibt es, wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind?

Diese Überprüfungen können streitig sein, wenn die Entwicklung die Mietrenditen im Voraus bezahlt, wodurch alle mit dem garantierten Mietrenditenvertrag verbundenen Risiken zunichte gemacht würden.

Eigentümer in Phuket, die ihre Immobilien an Urlauber vermieten, bitten um Klärung der Situation in Bezug auf Kurzzeitmieten. Hier können Sie unseren Artikel darüber lesen:

Ein Überblick über die aktuelle Situation von Kurzzeitmieten in Phuket 2019

Phuket-Eigentum ROI

Eine der neuesten Marketingstrategien von Entwicklern, insbesondere von Mieteinheiten, besteht darin, Käufern ein garantiertes Rückkaufprogramm anzubieten. Dies ist effektiv vielversprechend, um die Eigentumswohnung oder Villa zum vollen Preis oder sogar mit Gewinn nach 5, 10 oder 15 Jahren zurückzukaufen. Hier ist unser Artikel zum Thema:

Was ist eine vom Entwickler garantierte Rückkaufoption, wenn Sie eine Eigentumswohnung oder Villa in Phuket kaufen?

In einer Nussschale

Der Immobiliensektor ist nach wie vor äußerst lebhaft, da die Preise für Eigentumswohnungen in Phuket weit davon entfernt sind, auf dem Seifenblasengebiet zu liegen. Erstaunliche Angebote sind für alle, die ein Zuhause im Paradies suchen, immer noch leicht zu finden. Basierend auf den Billigpreisvergleichen mit den meisten westlichen Volkswirtschaften (und sogar mit anderen asiatischen Volkswirtschaften) sind die aktuellen Preise auf dem thailändischen Immobilienmarkt von großem Wert.

Jeder, der eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie sucht, hat die Qual der Wahl: Neue Einheiten in hochwertigen Eigentumswohnungen beginnen unter 100,000 US-Dollar, während gehobene Luxusvillen bis zu zehn Millionen US-Dollar kosten können. Phuket hat für jeden Käufer etwas zu bieten, egal ob er nach Meer und Sand, einer kühleren Hügellage mit friedlicher Abgeschiedenheit oder dem Trubel und der Aufregung der Städte sucht.

Garantierte Mietrücknahmesysteme sind legitim und werden größtenteils gut betrieben. Sie können jedoch auch für Umstände anfällig sein, auf die der Entwickler keinen Einfluss hat.

Während das Rücknahmeangebot eines Entwicklers natürlich nicht zu 100% garantiert werden kann, sind die Mietrenditen in Phuket seit mehr als zwei Jahrzehnten sehr konstant und haben sogar einige bedeutende Hindernisse auf der Straße überstanden, die sich möglicherweise als lähmend für einen anderen Touristenmarkt erwiesen haben.

Phuket Immobilienkäufer Risiken

Es sollte verständlich sein, dass jemand, der einen größeren Kauf tätigt, insbesondere einen Kauf, der so groß wie ein Grundstück ist, sich bemüht, die entsprechenden Nachforschungen anzustellen, bevor er auf der gepunkteten Linie unterschreibt. Wer nicht bereit ist, die notwendige Due Diligence selbst durchzuführen, sollte die Dienste eines kompetenten Rechtsanwalts in Anspruch nehmen, aber eine überraschend große Anzahl von Personen tut dies auch nicht.

Im Allgemeinen sind Risiko und Belohnung untrennbar miteinander verbunden - je höher die wahrgenommene Belohnung, desto größer das Risiko, das wir eingehen möchten. Jeder Käufer von Immobilien in Phuket sollte sich der bestehenden Risiken bewusst sein und sinnvolle Lösungen zur Minderung dieser Risiken wählen.

Ein Anwalt hat natürlich die Ressourcen, um noch tiefer zu graben, aber hier sind ein paar Tipps, die jeder befolgen kann, um sicherzustellen, dass seine Immobilieninvestitionen solide sind.

INHÄRENTE RISIKEN FÜR DEN IMMOBILIENKÄUFER

Aufsichtsrechtliches Risiko

In den meisten Ländern können Sie bei den meisten Investitionen auf den gesetzlichen Schutz zählen. Leider ist die Immobilienbranche in Thailand weitgehend unreguliert. Dies bedeutet, dass ausländische Immobilienverkäufer so gut wie auf sich allein gestellt sind.

Immobilienmakler können Ihnen im Großen und Ganzen sagen, was sie möchten, unabhängig von dem Risiko, dem Sie ausgesetzt sind, nur um den Verkauf zu erhalten. Wenn ein unanständiger Agent glaubt, dass das Erzählen eines Betrugs (oder das Zurückhalten von Informationen) Geld in die eigene Tasche steckt, zögern einige von ihnen nicht, Sie im Dunkeln zu lassen.

Daher ist es von größter Bedeutung, dass Käufer von Immobilien in Thailand, insbesondere in Phuket, sich der Risiken bewusst sind, die mit der Verwendung des falschen Immobilienmaklers in Phuket verbunden sind, oder dass sie keinen professionellen Rat von einem erfahrenen Anwalt einholen.

Im Folgenden erfahren Sie mehr über die mit Phuket Real Estate verbundenen Risiken. Unsere umfassende Zusammenfassung finden Sie hier:

Eine umfassende Zusammenfassung der mit dem Immobilienkauf in Phuket verbundenen Risiken

Entwickler-Reputabilität

Es gibt eine Reihe kompetenter Entwickler in Phuket, sowohl ausländische als auch einheimische, mit viel Fachwissen auf dem Markt, aber niemand ist unfehlbar. Jedes Unternehmen, auch große Unternehmen, kann Schwierigkeiten haben, wenn es Schluckauf auf dem Markt gibt. Leider übernimmt ein Käufer das entsprechende persönliche Risiko, wenn mit dem von ihm gewählten Entwickler etwas schief geht.

Die Entwickler reichen von kleinen einheimischen und kleinen ausländischen Unternehmen bis zu großen einheimischen und großen ausländischen Unternehmen. Einige lokale Entwickler sind an der thailändischen Börse notiert, während einige internationale Entwickler an den Börsen ihrer Heimatländer notiert sind. Es ist relativ einfach, die Bilanz eines börsennotierten Unternehmens zu überprüfen, aber die Tatsache, dass ein ausländisches Unternehmen zu Hause eine solide Bilanz hat, bedeutet nicht, dass es zögern würde, einem in Schwierigkeiten geratenen Auslandsunternehmen den Stecker zu ziehen.

Die Finanzen von Privatunternehmen sind weniger einfach zu beurteilen, aber das heißt nicht, dass Privatunternehmen eine schlechte Wahl sind. Ein gutes privates Unternehmen mit geprüften Konten hat offensichtlich nichts zu verbergen. Vorausgesetzt, die Konten sind in Ordnung, ist das Unternehmen wahrscheinlich gut geführt.

Nichtsdestotrotz kann die Größe einen Unterschied machen, insbesondere für lokale Käufer. Die Projekte einiger etablierter thailändischer Unternehmen sind aufgrund ihres guten Rufs sehr schnell ausverkauft, und sie müssen nicht über den Preis verhandeln, da ihre Entwicklungen tendenziell stark nachgefragt werden. Dies ist auch für ausländische Käufer relevant, da 51% einer Eigentumswohnung in thailändischem Besitz sein muss. Die starke Nachfrage und der Preis für die Elastizität der Projekte dieser etablierten Entwickler bedeuten für ausländische Käufer oder Investoren eine gewisse Stabilität.

Ein Käufer ist von etablierten Unternehmen einem viel geringeren Risiko ausgesetzt als von einem "Ein-Mann-Band" -Entwickler, insbesondere von einem, der sein erstes Projekt startet. Viele Entwickler vertrauen auf ihren Ruf, um neue Käufer für ihre zukünftigen Entwicklungen zu gewinnen, und diejenigen, die einen soliden Ruf aufgebaut haben, verdienen die Anerkennung, die sie erhalten. Aber jeder kann Fehler machen, und die Gründe, aus denen Entwickler finanzielle Probleme haben können, reichen von unvorhergesehenen über selbstverschuldete bis hin zu unglücklichen.

Ein Unternehmen könnte die persönlichen Gewohnheiten seiner Aktionäre nähren, sich mit Schulden überfordern oder einfach ein Projekt schlecht managen. Ein guter Entwickler hat möglicherweise Pech bei der Wahl seines Standorts oder kann aufgrund einer sich ändernden behördlichen oder zonenspezifischen Beurteilung ein Projekt in einem beliebigen Stadium der Errichtung stoppen (siehe UVP-Genehmigung unten).

Ein weiteres Risiko, das Käufer im Umgang mit kleineren Entwicklern eingehen, ist das „Key Man“ -Risiko. Was passiert, wenn der Geschäftsführer, Senior Partner oder Eigentümer stirbt? Gibt es eine Versicherung gegen den vorzeitigen Tod eines „Schlüsselmanns“? Die Realität ist, dass Schlüsselpersonen sehr selten, wenn überhaupt, Vorkehrungen treffen, um das Unternehmen oder die Investoren zu schützen, falls ihnen etwas zustoßen sollte. Käufer sollten sich bei einem privaten Unternehmen nach diesen Bestimmungen erkundigen.

Zusammenfassend sollten daher frühere Entwicklungen und das Ansehen nicht die einzigen Kriterien für die Auswahl einer Immobilie sein. Private Entwickler können Käufer möglicherweise einem höheren Risiko aussetzen, dies bedeutet jedoch nicht, dass sie diskontiert werden sollten. Wenn jeder Entwickler einer sorgfältigen Due Diligence unterzogen wird, verringert sich das Risiko, dass etwas schief geht, erheblich. Wenn Sie nach einer Untersuchung des Entwicklers immer noch unsicher sind, sollten Sie sich ein altes Investment-Sprichwort anhören: "Wenn Sie Zweifel haben, bleiben Sie draußen."

Gesetzliche Vertretung

Käufer laufen immer Gefahr, schlechte rechtliche Beratung zu erhalten. Deshalb lohnt es sich, einen Anwalt zu konsultieren, der von einem Freund oder Bekannten wärmstens empfohlen wird und für seine Ehrlichkeit, Integrität und seinen guten Ruf bekannt ist. Vor allem sollte der Rat unabhängig sein und keine Verbindung zum Agenten oder Entwickler haben.

Entscheidend ist, dass Sie einen Anwalt hinzuziehen. Wenn ein Immobilienmakler / Berater sagt, Sie brauchen keinen Anwalt, dann brauchen Sie diesen Makler wirklich nicht. Suchen Sie sofort eine andere Firma, die Ihnen beim Kauf hilft.

Die besten Anwälte sind selten die billigsten, aber ein Immobilienkauf ist nicht die Art von Transaktion, an der man festhält. In einem Land, in dem die meisten ausländischen Käufer mit den Gesetzen oder den Fallstricken anderer in der Vergangenheit nicht vertraut sind, ist die beste Darstellung Gold wert.

Wenn Sie den richtigen Anwalt ausgewählt haben, hören Sie ihm auf jeden Fall zu und befolgen Sie seinen Rat. Viele Menschen ignorieren fundierte Rechtsberatung, weil sie diese nicht hören möchten. Dies ist ein weit verbreiteter und schwerwiegender Fehler. Vielleicht haben sie sich in eine Immobilie verliebt oder haben einfach keine Zeit mehr auf der Insel und stürzen sich auf eine Entscheidung. Was auch immer der Grund sein mag, es gibt keine Entschuldigung dafür, den Rechtsbeistand nicht zu beachten.

Ein Anwalt kann zwar nicht alles überprüfen, aber er kann mit Sicherheit genug tun, um die Waage weiter zugunsten des Käufers zu neigen. So wie erfahrene Anwälte den Käufer vor Spielereien warnen können, könnte die Wahl eines Anwalts mit unzureichender Erfahrung für jeden Käufer katastrophale Folgen haben.

Immobilienrechtliche Vertretungrta

UVP-Zulassung

Die Umweltverträglichkeitsprüfung (Environmental Impact Assessment, EIA) gibt es seit 1981 und ist ein Prozess, der die möglichen negativen Auswirkungen einer Entwicklung bestimmt, nicht nur auf die Umwelt. Eine UVP legt auch die Maßnahmen fest, die ein Entwickler ergreifen muss, um sicherzustellen, dass die Ressourcen effizient genutzt werden, dass das Projekt für Thailand wirtschaftlich von Vorteil ist und dass es mit der weiteren Entwicklung des Königreichs in Einklang steht.

Entwickler erwähnen gerne die Tatsache, dass sie über eine UVP-Zulassung verfügen, insbesondere wenn sie eine außerhalb des Plans liegende Entwicklung verkaufen, und das Land immer noch eine bewachsene Fläche mit Unkraut und Bäumen ist. Die Genehmigung der UVP ist zwar wichtig, aber nur ein Hinweis darauf, dass der Ball rollt. Es ist möglich, dass die UVP widerrufen wird, wenn das Projekt nicht konform ist.

Mit anderen Worten, es geht darum, die Umwelt kurz- und langfristig zu schützen und festzustellen, ob eine Entwicklung dem Wohl der Region und der thailändischen Bevölkerung dient. Die Bewertung kann einen weiten Bereich abdecken, einschließlich der Luftqualität, der Bodenverschmutzung, der Art und Weise, wie