Leitfaden zum Kauf und Leasing von Immobilien in Thailand

EINE UNBEQUEME WAHRHEIT

Wer eine Immobilie in Thailand kauft, muss sicherstellen, dass der Kauf gemäß den Gesetzen des Königreichs erfolgt. In gewisser Hinsicht sind diese Gesetze denen in den meisten westlichen Ländern nicht unähnlich. Es gibt jedoch eine große Hürde, mit der Ausländer zu kämpfen haben: Es ist ihnen verboten, Land zu besitzen.

Aus Gründen der Klarheit bezieht sich dies auch auf jede Villa, jedes Gutshaus, Geschäftshaus oder Stadthaus, dessen Eigentum untrennbar mit dem Grundstück verbunden ist. Ausländer dürfen solche Häuser besitzen, aber nur das physische Gebäude selbst. Es ist eine übliche Vereinbarung für Ausländer, dass sie Gebäude besitzen, aber das Land, auf dem es liegt, pachten. Es gibt Objekte, die explizit für ausländisches Eigentum rechtlich strukturiert wurden, diese sind jedoch noch nicht alltäglich. Es gibt äußerst begrenzte und außergewöhnliche Umstände, unter denen ein Ausländer Land erwerben kann. Diese sind nachstehend aufgeführt.

Eingebettet in die thailändische Kultur ist der eigentliche Glaube, dass Thailand in erster Linie ein Land für die Thailänder ist. Das thailändische Eigentumsrecht spiegelt dieses Gefühl wider und schützt das Landeigentum der Thailänder.

Grundbesitzgesetze in vielen Ländern unterliegen einer kulturellen Verzerrung, in diesem Fall der thailändischen Kultur und den thailändischen Gesetzen. Die Behörden haben immer daran gearbeitet, dieses Element der thailändischen Kultur zu bewahren, unabhängig davon, wie viele Ausländer hier leben.

Im Laufe der Jahre gab es unzählige Gerüchte über anstehende Änderungen der Grundbesitzgesetze, aber es gab nie einen wahren Hinweis darauf, dass sich das Gesetz jemals tatsächlich ändern wird. Man kann mit Sicherheit sagen, dass fast jeder Nicht-Thailänder die Gesetze über ausländisches Eigentum zumindest ein wenig lockern möchte. Jemand, der sich für Immobilien in Thailand interessiert, verdient Hilfe beim Verständnis des Buchstabens und des Geistes des heutigen Gesetzes. Die Realität ist, dass das thailändische Recht Ausländern fast keinen klaren und direkten Weg zum Grundeigentum lässt.

Dies ist eine unangenehme Wahrheit für die Vielzahl von Villenentwicklungen auf der ganzen Insel, die an Ausländer als Eigentum vermarktet werden. Ausländische Käufer werden ermutigt, sich mit thailändischen Unternehmensstrukturen an die Gesetze zu halten. Ein beträchtlicher Prozentsatz dieser Vereinbarungen besteht jedoch lediglich aus dem Halten von Fahrzeugen zum Erwerb von Grundstücken unter Beschäftigung von Nominee-Aktionären. Und es ist unwahrscheinlich, dass diese Holdinggesellschaften einer rechtlichen Kontrolle standhalten, sollte dies jemals zu einem Problem werden.

Es ist möglich, ein thailändisches Unternehmen zu nutzen, das als legitimes Steuerzahlungsunternehmen tätig ist. Jeder ausländische Käufer sollte jedoch vorsichtig sein, sein Vertrauen (oder sein Geld) in andere vermeintliche „Schlupflöcher“ zu stecken - Rechtsnormen, bei denen es an neueren rechtlichen Präzedenzfällen mangelt, die eine rechtliche Herausforderung wahrscheinlich nicht überstehen.

Einige der auf den folgenden Seiten angesprochenen Vereinbarungen über „ausländisches Eigentum“ wurden vor kurzem von thailändischen Gerichten außer Kraft gesetzt, und Käufer / Investoren verdienen klare Erklärungen, warum diese möglicherweise nicht so solide sind, wie bestimmte Personen sie leiten glauben.

In der Tat ist ein Mietvertrag der einfachste Weg, um ein Haus oder eine Villa langfristig zu sichern, wenn es um Grundbesitz geht. Bei korrekter Durchführung unter Berücksichtigung aller rechtlichen Aspekte kann sich eine Pacht möglicherweise auch als solide Investition erweisen.

Es besteht immer die Gefahr, dass ein Versuch eines Ausländers, entweder gegen den Buchstaben oder den Geist des thailändischen Rechts zu verstoßen, nicht gut ausgeht. Wenn ein Ausländer in Thailand bleiben und hier ein Zuhause haben möchte, gibt es noch eine Reihe von Möglichkeiten. Kein Grundbesitz, aber das Recht, so lange in einem Grundstück zu leben, wie sie möchten, vorausgesetzt, sie befolgen das thailändische Recht.

Besitz und Leasing von Immobilien in Thailand

Der Brief des Gesetzes gegen den Geist des Gesetzes

HABEN SIE DEN AUSDRUCK "DER GEIST DES GESETZES" GEHÖRT UND WUNDERT, WAS ES BEDEUTET?

Wenn Sie jemals ein amerikanisches Gerichtssaal-Drama gesehen haben, haben Sie gesehen, wie Kriminelle wegen technischer Probleme oder Lücken freigelassen wurden. Die klugen Anwälte finden immer einen Weg, um den Buchstaben des Gesetzes zu umgehen, und die Richter haben widerwillig keine andere Wahl, als ihnen zuzustimmen. Es scheint, dass Anwälte, die das Gesetz umgehen, ebenso Teil der amerikanischen Kultur sind wie Baseball und Apfelkuchen.

Das Gesetz ist in jeder Kultur tief verwurzelt, und wir können das Gesetz kaum als kulturellen Glauben ablegen als die Rituale und Traditionen unserer Vorfahren. In Thailand sind kulturelle Einstellungen die Grundlage für den „Geist des Gesetzes“, den die Richter ebenso bereitwillig durchsetzen wie den Wortlaut des Gesetzes.

Während Unstimmigkeiten in anderen Ländern zu Schlupflöchern führen, sind sich die Richter vor einem thailändischen Gericht der Absicht des Gesetzgebers voll bewusst, und diese Absicht kann und kann die Grundlage einiger Entscheidungen bilden. Das Gesetz sieht vor, dass Ausländer keine Grundstücke besitzen oder dauerhaft Grundstücke besitzen (z. B. eine Villa). Dies muss nicht unbedingt der wörtliche Wortlaut des Gesetzes sein, aber die kulturelle Verbindung von thailändischem Land mit Thailand wird von jedem Richter an jedem Gericht verstanden.

Die thailändischen Richter sind befugt, Entscheidungen auf der Grundlage des Gesetzes zu treffen, und wenn es um den Besitz von fremdem Land geht, wird der Geist des Gesetzes jedes Mal den Buchstaben des Gesetzes in den Schatten stellen. Und keine Ausländer sollten sich der Illusion unterziehen, dass eine vermeintliche Lücke oder sogar die beste Rechtsverteidigung sie bei der Verteidigung des Eigentums oder der Kontrolle über physisches Land schützen kann.

DIE WICHTIGKEIT EINES GESUNDEN RECHTLICHEN RATES FÜR AUSLÄNDER IN THAILAND

Einen guten Anwalt finden

Dies wird oben angesprochen, und es kann nicht genug betont werden - der erste Schritt bei der Durchführung von Immobilientransaktionen in Thailand sollte darin bestehen, die Hilfe eines sehr guten Anwalts in Anspruch zu nehmen.

Was ist mit "erster Schritt" gemeint? Wenn jemand über eine Immobilieninvestition in Thailand nachdenkt, sollte er sich rechtlich vertreten lassen, bevor er überhaupt Immobilien ansieht. Aber was macht einen „guten Anwalt“ aus?

Oft liegt es nicht nur an ihren Kenntnissen des thailändischen Rechts, sondern auch an ihrer Fähigkeit, das Gesetz in der Sprache ihrer Kunden zu erklären. Gute Anwälte sprechen fließend Thailändisch und Englisch, aber wenn eine andere Muttersprache benötigt wird, sind es möglicherweise nur die größten Unternehmen, die über die Ressourcen verfügen, um zu helfen. Es überrascht nicht, dass dies wahrscheinlich die teureren Anwaltskanzleien sind.

Entscheidend ist, dass professionelle Personen keine Zeit verlieren. Wenn sie speziell nach Thailand fliegen, um die perfekte Immobilie zu finden, ist ihre begrenzte Zeit auf der Insel besonders wertvoll. Ohne den richtigen Anwalt könnte ein Käufer seine Zeit mit der Suche nach Immobilien verschwenden, die nicht die von ihm gewünschten rechtlichen Eigentumsgarantien bieten. Eine solide rechtliche Vertretung schützt ihre Interessen, spart Zeit und letztendlich Geld.

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  • Immobilieninvestition in Thailand

    WAS OLAF ÜBER DAS FINDEN DES RICHTIGEN RECHTSANWALTS SAGT

    Hier erklärt Olaf Duensing von Duensing Kippen, wonach Käufer in ihrem Rechtsbeistand suchen sollten:
    Immobilien in Thailand können zum größten Teil eine sehr gute Investition sein. Leider sind wir auf Horrorgeschichten gestoßen, und sie sind nicht so selten, wie man hoffen könnte. Wenn Sie überlegen, diesen Investitionsschub zu wagen, finden Sie hier einige Tipps.

    Wenn Sie eine Immobilieninvestition in Thailand tätigen, können Sie sich am besten schützen, indem Sie einen kompetenten Anwalt beauftragen. Dies ist zwingend erforderlich, und Sie sollten gleich zu Beginn des Prozesses (dh vor der Unterzeichnung der Vereinbarung eines Vertreters oder Verkäufers) den richtigen Rechtsbeistand einholen.

    Das Schlüsselwort ist hier wirklich „kompetent“. Wir sind oft verblüfft, wenn Menschen uns erzählen, was Anwaltskanzleien in Thailand ihnen gesagt haben. Thailand hat ein gut entwickeltes Rechtssystem, das in vielerlei Hinsicht den Gesetzen im Westen sehr ähnlich ist. Die Gesetze in Thailand passen größtenteils wie in den meisten voll entwickelten Ländern logisch zusammen. Darüber hinaus stehen Ausländern in Thailand die englischen Übersetzungen der wichtigsten Gesetze zur Verfügung.

    Wenn also etwas, das Sie von einer anderen thailändischen Anwaltskanzlei hören, unlogisch erscheint und keinen Sinn ergibt, besteht jede Möglichkeit, dass Ihre Skepsis berechtigt ist. Wenn Sie sich nicht sicher sind, fordern Sie eine Kopie des Gesetzes an, damit Sie es selbst lesen können. Wenn sie mit einer Übersetzung des Gesetzes auf dem Tisch immer noch nicht in der Lage sind, ihren Standpunkt zu erläutern - oder, noch schlimmer, wenn sie sich tatsächlich weigern, ein besseres Verständnis zu bieten -, wäre es ratsam, einen neuen Rechtsbeistand aufzusuchen, der Ihnen hilft.

    „Kompetente“ Beratung umfasst jedoch mehr als nur die Kenntnis des Gesetzes - ein kompetenter Rechtsberater ist auch ethisch korrekt. Das heißt, sie werden den anerkannten internationalen Standards entsprechen, die alle Anwälte befolgen sollten. Jede Anwaltskanzlei hat eine treuhänderische Pflicht gegenüber ihren Mandanten, was bedeutet, dass Ihre Interessen denen des einzelnen Anwalts und der Kanzlei vorgezogen werden. Dazu gehört, dass Sie Ihre finanziellen Interessen in den Vordergrund stellen und sicherstellen, dass das Unternehmen bei der Vertretung nie in einen Interessenkonflikt gerät.

    Aus diesem Grund sollten Ihre gesetzlichen Vertreter Sie niemals an Immobilienentwickler oder -makler verweisen, und sie sollten auf keinen Fall Provisionen von solchen Parteien annehmen. Ihre Anwälte sollten niemals beide Seiten bei Transaktionen vertreten, da dies einen Interessenkonflikt darstellt. Sie sollten vernünftigerweise davon ausgehen können, dass das Unternehmen niemals Interessen geltend macht, die Ihren Interessen abträglich sind.

    Es ist einfach genug, einen potenziellen Anwalt zu bewerten. Fragen Sie zunächst nach den rechtlichen Hinweisen. Dann erkundigen Sie sich nach ihrem Berufsethos. Bitten Sie darum, beide zu sehen und ihre rechtlichen Qualifikationen zu überprüfen, bevor Sie den Ethikkodex durchlesen. Wenn sie das eine oder das andere nicht produzieren können oder Sie sich mit der Beantwortung Ihrer Frage nicht wohl fühlen, sollten Sie sich an einen neuen Rechtsbeistand wenden.

    Abschließend sollten Sie nicht davon ausgehen, dass Ihnen thailändische Regierungsbeamte einfache oder genaue Rechtsberatung bieten. Während sie für die Anwendung des Gesetzes verantwortlich sein mögen, sind sie nicht unbedingt mit den Feinheiten des Gesetzes vertraut.

    Die nötige Sorgfalt beim Immobilienkauf walten lassen

    Jemand, der neu in Thailand ist, ist in der Regel verliebt in das Land des Lächelns. Was könnte in einem Land voll von wunderbar lächelnden Menschen schief gehen, richtig?

    Leider können und tun Dinge falsch, aber das ist auf der ganzen Welt wahr. Deshalb muss jeder Käufer eine haben Verständnis der Sorgfaltspflicht und stellt sicher, dass es durchgeführt wird, um sicherzustellen, dass eine Immobilie eine rentable und solide Investition ist und dass der Verkäufer legitim und seriös ist.

    Börseninvestoren investieren oft stundenlang in Bilanzen und Fundamentaldaten, bevor sie ein paar hundert Dollar, Pfund oder Euro investieren. Warum scheitern dann einige der gleichen Leute an vergleichbarer Vorsicht, wenn sie in Thailand Millionen Baht ausgeben?

    Bei der Due Diligence ist der richtige Anwalt von unschätzbarem Wert. Beim Kauf von einem Bauträger, insbesondere außerhalb des Plans, ist es wichtig sicherzustellen, dass die Eigentumsurkunde für das Grundstück im Namen der tatsächlichen Entwicklung steht - der Körperschaft im Gegensatz zum Namen einer Person - und dass dies definitiv der Fall ist ist nicht im Namen eines unabhängigen Dritten. Wenn der Grundbesitz auf den Namen eines Dritten lautet, hat er / sie das gesetzliche Recht, das Grundstück zu verkaufen, wann immer er / sie dies wünscht, auch nachdem Sie eine Anzahlung, Ratenzahlung oder den vollen Wert der Einheit gezahlt haben. Wenn dieser Dritte sterben sollte, liegt das Schicksal des Landes (und damit Ihrer Immobilieninvestition) beim neuen Eigentümer.

    Ein Vertreter des Bauunternehmers könnte behaupten, dass eine solche Eigentumsstruktur das Eigentum an dem Grundstück erleichtert und dass das Eigentum nach Abschluss der Bauarbeiten auf die Entwicklungsgesellschaft übertragen wird. Aber wenn der wahre Eigentümer beschließt, das Land zu verkaufen oder es durch Aufnahme einer Hypothek oder eines Darlehens zu belasten, könnte jeder Investor aus eigener Tasche kommen. Wenn das Land belastet ist, könnte die Hypothek abgeschafft oder Steuern nicht gezahlt werden. In diesem Fall könnte die Finanzabteilung ihren Anspruch auf das geltend machen, was die Leute für ihr Eigentum hielten. Diese Vorsicht ist bei jedem Kauf geboten, nicht nur bei Eigentumswohnungen. Bei Eigentumswohnungen können Hunderte von Personen von einem einzigen Titel betroffen sein.

    Käufer von Eigentumswohnungen, insbesondere von außerhalb des Plans verkauften, sollten immer eine Kopie des Titels anfordern. Dies sollte der Chanote-Landtitel für die gesamte Entwicklung sein, nicht nur ein Segment, das mit der betreffenden Einheit zusammenhängt. Der vollständige Chanote-Titel zeigt alle Grundpfandrechte, Hypotheken oder Darlehen gegen Eigentum.

    Die gleichen Informationen können aus einer einzelnen Eigentumsurkunde entnommen werden, die jedoch erst nach Abschluss des Baus der Eigentumswohnung ausgestellt wird. Der Kauf einer Wiederverkaufseinheit ist daher relativ sicher, und eine abgeschlossene (oder fast abgeschlossene) Entwicklung könnte auch für einen ausländischen Investor in Frage kommen.

    Wenden wir uns noch einmal an Olaf Duensing, um herauszufinden, was die notwendige Sorgfaltspflicht ausmacht.

    WAS OLAF ÜBER FÄLLIGE DILIGENZ SAGT

    Due Diligence bedeutet im Grunde, dass Sie Ihre Hausaufgaben machen - potenzielle rechtliche Probleme identifizieren, die sich nachteilig auf den Kauf der Immobilie auswirken könnten, die Sie kaufen möchten. Dies ist deshalb so kritisch, weil Sie nicht nur eine Immobilie erwerben, sondern auch eine eventuelle rechtliche Haftung übernehmen. Due Diligence ist unerlässlich, egal wo Sie kaufen, aber wenn Sie in Immobilien im Ausland investieren (z. B. in Thailand), ist dies besonders wichtig.

    Wir haben mehr als einmal von Immobilienbesitzern mit „Käufer-Reue“ gehört, und alle bestehen darauf, dass die Due Diligence durchgeführt wurde. Ihre Definition lautet: „Mein Anwalt hat die Urkunde beim Landesamt angefordert. Er ließ es übersetzen, und es bestätigte das Eigentum im Namen des Verkäufers, und das Eigentum hatte keine Hypothek dagegen. "

    Dies ist zwar ein guter erster Schritt, aber keine echte Due Diligence.

    Bei Immobilienkäufen sollte die Due Diligence mindestens Folgendes umfassen:

    • Eine umfassende Titelsuche, einschließlich der Gültigkeit der Urkunde selbst sowie der vollständigen Historie. Die Tatsache, dass eine Urkunde ausgestellt wurde, bestätigt nicht, dass sie legal ausgestellt wurde. Es ist möglich, dass eine Urkunde der Reihe nach erscheint und erst später als ungültig erachtet wird.
    • Die gesetzlichen Zugriffsrechte auf die Immobilie müssen überprüft werden.
    • Einen detaillierten Bericht über die Gesetze zur Landnutzung und die Vorschriften für jegliche Bauarbeiten auf dem Land (wenn es sich bei dem Grundstück um ein Grundstück handelt, auf dem Sie bauen möchten);
    • Wenn es sich bei dem Grundstück um ein noch vorhandenes Gebäude handelt (z. B. eine Villa), muss die Baugenehmigung für das Bauwerk geprüft werden, um seine rechtliche Gültigkeit zu bestätigen. Das Vorhandensein einer Baugenehmigung ist kein Beweis dafür, dass das Gebäude legal ist. Wenn es als illegal erachtet wird, ist es möglich, dass der Abriss angeordnet wird.
    • Wenn für die Immobilie, die Sie kaufen möchten, eine bestimmte Lizenz erforderlich ist (z. B. eine Eigentumswohnungslizenz oder eine zusätzliche Hotellizenz, wenn die Entwicklung in beiden Funktionen ausgeführt werden soll), muss diese Lizenz unbedingt überprüft werden. Es wird gelegentlich übersehen, dass ein Projekt auf eine bestimmte Art und Weise erstellt werden muss, um für eine Eigentumswohnung oder eine Hotellizenz zu qualifizieren. High-End-Entwicklungen sind überraschenderweise nicht gegen dieses Versehen gefeit. Eine Wohnsiedlung am Meer in Phuket wurde einst als Eigentumswohnung verkauft - sogar als beste Eigentumswohnung ausgezeichnet -, um später von allen „geschockt“ zu werden, als sich herausstellte, dass sie aufgrund der zu engen Zufahrtsstraße nicht für die Eigentumswohnungslizenz qualifiziert war. Die Entwicklung wurde stattdessen ein Hotel; und
    • Wenn Sie eine Immobilie erwerben, indem Sie die Firma übernehmen, die diese Immobilie besitzt (eine Vorgehensweise, die normalerweise nicht empfohlen wird), ist es ratsam, alle Unternehmensunterlagen - Rechts-, Buchhaltungs- und Unternehmensunterlagen - gründlich zu prüfen.

    EIGENTUM FÜR FREIHALTIGES EIGENTUM

    Eigentumswohnungen

    Das Eigentum an Eigentumswohnungen ist ziemlich eindeutig und der beste Weg für Ausländer, Eigentum in Thailand zu besitzen. Nach thailändischem Recht darf ein Eigentumswohnungskomplex bis zu 49% im Ausland liegen, dh mindestens 51% eines Komplexes müssen thailändischen Staatsangehörigen gehören.

    Ein Eigentumswohnungstitel umfasst einen Teil des Gebäudes, was bedeutet, dass jeder Eigentümer einen „Teilanteil“ am Gebäude hat. Dazu gehören der Gemeinschaftsbereich wie der Pool, der Fitnessraum, die Gärten, der Parkplatz und der Rezeptionsbereich. Ein Eigentumstitel sollte nicht nur die Größe der Einheit selbst angeben, sondern auch den gesamten öffentlichen Bereich (und wie viel Prozent der Einheit gehören). Diese Teilbeteiligung entspricht auch der Stimmrechtsbeteiligung des Eigentümers innerhalb der Gebietsansässigen oder Eigentümergemeinschaft.

    Einer der Viele Vorteile und Nutzen einer Eigentumswohnung ist, dass es sich vollständig und legal im Besitz eines Ausländers befinden kann. Das Eigentum ist unbefristet, bis der Eigentümer beschließt, es zu verkaufen.

    Ein weiterer Vorteil einer Eigentumswohnung ist das günstige Erbrecht, dh Ausländer können ihre thailändische Eigentumswohnung an ihre Erben weitergeben. Aber während die Erbschaftsgesetze vorteilhafter sind als die für Mietvillen, sind sie weder perfekt noch völlig klar.

    Hier gibt es konkurrierende Gesetze. Das Condominium Act besagt, dass jeder Ausländer, der eine Eigentumswohnung erbt, das zuständige Landesamt innerhalb von 60 Tagen nach der Erbschaft benachrichtigen muss. Erfüllt der ausländische Erbe keine bestimmten Eigentumsvoraussetzungen, kann er gezwungen sein, die Einheit innerhalb des 1-Jahres nach dem Tod des Eigentümers zu verkaufen.

    Das thailändische Zivil- und Handelsgesetzbuch (CCC) gibt jedoch an, dass der Erbteil des Eigentums auch das Eigentumsrecht erben würde, und dies war die formelle Rechtsauffassung des Landministeriums - das Recht des verstorbenen Eigentümers Eigentum erwerben und Eigentum behalten geht nach dem Tod auf seinen Erben über.

    Die Auslegung des Erbrechts durch das Land Department im Rahmen des Zollkodex ist jedoch noch nicht durch eine ausreichende Rechtsprechung abgesichert, damit ein Erbe 100% sicher sein kann, dauerhafte Eigentumsrechte zu erhalten. Eine der fünf im Condominium Act festgelegten Eigentumsvoraussetzungen für Eigentumswohnungen ist ein Devisentransaktionsformular (FETF), das im Namen des Eigentümers der Eigentumswohnung ausgestellt wird.

    Eine Möglichkeit, eine zukünftige Vererbung zu vereinfachen, besteht darin, dass der Käufer bei der Überweisung des Geldes an Thailand für den Immobilienkauf mehrere Namen in der telegraphischen Überweisungsanweisung vermerkt. Die thailändische Empfangsbank kann dann alle diese Namen auf dem FETF auflisten.

    Die Namen auf dem FETF müssen dann als Miteigentümer der Eigentumswohnung eingetragen werden, was die Erbschaft im Falle des Todes des Hauptkäufers der Immobilie sichert. (Eine Offshore-Gesellschaft zum eingetragenen Eigentümer der Liegenschaft zu machen, ist ein weiterer Weg, um eine einfachere Nachfolge zu gewährleisten, da der FETF im Firmennamen enthalten ist.)

    Wenn jedoch eine strenge Interpretation des Condominium Act auf eine Erbschaft angewendet wird - und nicht auf die günstigere CCC-Interpretation -, werden die Dinge etwas komplizierter. Jeder, der eine Immobilie erbt (falls er diese behalten möchte), muss möglicherweise den zum Kauf der Einheit erforderlichen Betrag nach Thailand überweisen. Es klingt vielleicht kontraintuitiv, aber es ist möglich, dass jemand genau die Wohnung kaufen muss, die er gerade geerbt hat. Die FETF-Anforderungen werden eingehender erörtert. Nähere Informationen zu den fünf Anforderungen (oder „Türen“) für ausländisches Eigentum an einer Eigentumswohnung in Thailand finden Sie weiter unten bei Sam Fauma von der IAO.

    Wenn Sie ernsthaft daran denken, eine Eigentumswohnung in Phuket zu kaufen, sollten Sie unseren umfassenden Leitfaden lesen, um zu erfahren, wie Sie die Dinge richtig machen und was Sie während des gesamten Prozesses erwarten können:

    Wie man eine Eigentumswohnung in Phuket kauft: Die komplette Anleitung

    Sam-FaumaWAS SAM ÜBER "DIE FÜNF TÜREN" SAGT

    Abschnitt 19 des Condominium Act hat "Five Doors", um eine thailändische Eigentumswohnung von einem Ausländer zu besitzen. Wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist, kann der Ausländer im eigenen Namen eine Eigentumswohnung erwerben, sofern nicht mehr als 49% dieser Entwicklung bereits in ausländischem Besitz sind.

    Abschnitt 19 Eine gebietsfremde Person oder eine juristische Person, die gesetzlich als gebietsfremd eingestuft ist, kann Eigentümer einer Einheit sein, wenn sie die folgenden Bedingungen erfüllt:

    1. Die Person erhält eine Aufenthaltserlaubnis gemäß Einwanderungsgesetz;
    2. Die Person erhält eine Einreisegenehmigung gemäß dem Gesetz zur Investitionsförderung;
    3. Die Person ist eine juristische Person gemäß Abschnitt 97 und Abschnitt 98 des Landesgesetzbuchs, die nach thailändischem Recht als juristische Person registriert ist.
    4. Die Person ist eine ausländische juristische Person gemäß der Bekanntmachung des Revolutionsrates Nr. 281 vom 24. November BE 2515 (1972) und erhält eine Investitionsförderungsbescheinigung gemäß dem Gesetz über Investitionsförderung.
    5. Die Person ist eine gebietsfremde Person oder eine juristische Person, die gesetzlich als gebietsfremd eingestuft ist, Fremdwährung in das Land einbringt, Geld von einem Thai-Baht-Konto einer Person mit Wohnsitz außerhalb des Landes abhebt oder Geld von einer Fremdwährung abhebt. Einzahlungskonto.

    Nummer 5 ist offensichtlich der FETF, der die häufigste "Tür" ist, die Ausländer zum Kauf einer Eigentumswohnung verwenden. Die Erfüllung einer der fünf Kriterien ist jedoch ausreichend, um sich für den freien ausländischen Besitz einer Eigentumswohnung in Thailand zu qualifizieren.

    Ausländer-Leitfaden für den Besitz und die Vermietung von Immobilien in Thailand

    Ein Unternehmen der British Virgin Islands (BVI)

    Für jeden Ausländer, der sich mit Nachfolgeplanung befasst, kann es sich lohnen, eine Eigentumswohnung über eine Offshore-Gesellschaft zu kaufen. Dies könnte ein Unternehmen sein, das auf den Seychellen, auf Mauritius, in Turks- und Caicosinseln oder in anderen Offshore-Ländern registriert ist. BVI-Unternehmen werden jedoch im Allgemeinen als Immobilienholding-Unternehmen bevorzugt, da sie eines der etabliertesten Offshore-Zentren sind und wettbewerbsfähige jährliche Betriebskosten haben.

    Es ist wichtig zu unterscheiden, ob eine Offshore-Gesellschaft zum Kauf einer Eigentumswohnung oder eine thailändische Gesellschaft zur Umgehung der Grundbesitzregeln eingesetzt wird. (Die letztgenannte Praxis wird ausführlicher unter „Villen, Häuser und Grundstücke auf Phuket“ auf Seite 37 beschrieben.) Wir beziehen uns hier auf den legalen Kauf einer Eigentumswohnung, nicht durch eine ausländische Person, sondern durch eine ausländische Firma. Offshore-Unternehmenseigentum löst die Erbschaftsproblematik, weil Unternehmen nicht sterben.

    Über ein BVI-Unternehmen kann der Ausländer das Eigentum an der Wohnung kontrollieren, indem er die Beteiligung des Unternehmens kontrolliert. Darüber hinaus müssen sie nur die BVI-Firma verkaufen, wenn sie die Wohnung verkaufen möchten. Durch die Übertragung des Unternehmensanteils besitzt der neue Käufer das Unternehmen und die Eigentumswohnung. Dies kann jedoch bei günstigeren Eigentumswohnungen nicht kosteneffektiv sein.

    Die Gründung eines BVI-Unternehmens kostet zunächst einige tausend Dollar. Danach betragen die jährlichen Betriebskosten etwas mehr als 1,000 USD pro Jahr. Für eine $ 100,000 Studio-Eigentumswohnung kann dies mehr sein, als jemand bereit ist zu zahlen. Für ein $ 800,000-Penthouse mit Meerblick ist dies jedoch möglicherweise ein Kinderspiel.

    Es stellt sich auch die Frage, was Unternehmenseigentum nach thailändischem Recht bedeutet. Wenn eine Offshore-Gesellschaft die Immobilie besitzt, gibt es potenzielle steuerliche Konsequenzen. Auch wenn geprüfte Konten im BVI nicht gesetzlich vorgeschrieben sind, muss das Unternehmen in Thailand eine Bilanz vorlegen, in der die Mieteinnahmen aufgeführt sind. Ist der ausländische Mieter ein Geschäftsführer der Offshore-Gesellschaft, so gilt die „freie Miete“ als Sachleistung der Gesellschaft. Die natürliche Person muss dann die Einkommenssteuer auf den Marktwert der Jahresmiete entrichten.

    Wenn die Eigentumswohnung verkauft wird, muss das BVI-Unternehmen die Körperschaftsteuer in Thailand auf jeden Kapitalgewinn entrichten. Wenn der Zweck des Unternehmens die Erleichterung der Vererbung ist, kann letzteres offensichtlich vermieden werden, indem das Eigentum an dem Unternehmen übertragen wird.

    Wenn die Immobilie letztendlich verkauft wird, wird der Eigentumsanspruch möglicherweise in vielen Jahren von der BVI-Gesellschaft abgetreten. In diesem Fall muss der Endverkäufer (der endgültige Eigentümer des Unternehmens) die Einkommensteuer auf der Grundlage der gesamten auf dem Grundstück erzielten Kapitalgewinne entrichten.

    Eigentumswohnungen und Eigentumswohnungen mit Hotellizenz

    Ein Condotel ist eine hybride Art von Immobilien auf Phuket, die die Dienstleistungen eines Hotels und einer Eigentumswohnung kombiniert. In anderen Teilen der Welt ist es ein verbreitetes Konzept, dass es erlaubt, einzelne Einheiten privat zu kaufen und dann als Hotelunterkunft zu mieten. Kurz gesagt, diese Art von Eigentum richtet sich an alle, die nur an einer Investition interessiert sind, und nicht an Personen, die eine Zweitwohnung suchen.

    Der Eigentümer einer Condotel-Einheit kann sie monatlich, wöchentlich oder sogar täglich vermieten. (Für jeden, der die Beschränkungen befolgt hat, die von Städten und Ländern auf der ganzen Welt für Airbnb gelten, ist dies ein großer Vorteil für jeden Immobilieninvestor.)

    Eine Hotelverwaltungsfirma wird in der Regel für die Leitung des Resorts eingesetzt. Alle diese Firmen bieten attraktive Mietprogramme an.

    Dem Eigentümer wird in der Regel eine feste Anzahl von Tagen pro Jahr für die Nutzung seiner Einheit zugewiesen. Für den Rest der Zeit behandelt die Verwaltungsgesellschaft die Einheit jedoch als normales Hotelzimmer. In den meisten Fällen kümmern sie sich auch um die Wartung und Reparatur des Geräts.

    Die meisten Condotel-Entwicklungen bieten entweder eine garantierte Rendite oder die Option, einen „Mietpool“ zu betreten, bei dem der Eigentümer (zusammen mit den anderen teilnehmenden Eigentümern) sein Gerät zur Vermietung zur Verfügung stellen muss. Die Eigentümer „bündeln“ dann die Mieteinnahmen und beteiligen sich gemeinsam an den Gewinnen.

    Die Attraktivität einer Condotel-Investition für einen Ausländer liegt auf der Hand. Erstens dürfen sie auf Dauer eine Eigentumswohnung besitzen. Zweitens ist es ihnen gesetzlich gestattet, die Vermietung ihrer Einheit von einer professionellen Hotelverwaltungsgesellschaft für sie verwalten zu lassen. Sie können somit den florierenden Immobiliensektor Thailands nutzen und gleichzeitig von Phukets boomender Tourismusindustrie profitieren. Gleichzeitig können sie jedes Jahr für ein paar Wochen eine „kostenlose“ Unterkunft in Phuket genießen.

    Um sowohl als Eigentumswohnung als auch als Hotel effektiv zu funktionieren, sollte eine Condotel-Entwicklung am ersten Tag für die kommerzielle Nutzung beantragt werden. Theoretisch ist es für die juristische Person in einer Eigentumswohnung möglich, kurzfristige Anmietungen zuzulassen (oder zumindest zu genehmigen), wodurch die Eigentumswohnung für die Verwendung als Eigentumswohnung effektiv „kommerzialisiert“ wird. Wenn die juristische Person dies zulässt, ist die Zustimmung der Eigentümer nicht erforderlich. Um jedoch die Hotellizenz zu beantragen und damit die Entwicklung zu einem Condotel offiziell zu machen, muss nicht nur die juristische Person zustimmen, sondern diese rechtliche Kommerzialisierung des Gemeinschaftsbereichs erfordert auch die Zustimmung von 100% der Eigentümer.

    Es ist bedauerlich, dass viele Eigentumswohnungsprojekte in die Entwicklung getrieben wurden, ohne zunächst über ihre Nutzung als Hotel nachzudenken. Kurzzeitmieten (z. B. täglich und wöchentlich) sind in Thailand ohne eine Hotellizenz technisch illegal, dennoch bieten viele Eigentumswohnungen garantierte Renditen, die größtenteils auf dem Markt für Kurzzeitmieten basieren.

    Es ist auch möglich, dass viele Menschen, die von kurzfristigen Mieten profitieren, keine Steuern auf ihr Einkommen zahlen. Jeder, der Thailand kennenlernt, versteht schnell, dass nichts ein Problem ist, bis der Gesetzgeber entscheidet, Maßnahmen zu ergreifen. Mit anderen Worten, alles ist in Ordnung. . . bis es nicht ist.

    Sollte es in Phuket zu einer Abschwächung des Tourismus kommen, könnten sich die Hoteliers verstärkt für ein Ende der illegalen Kurzzeitvermietung einsetzen. Jede Entwicklung, die bereits mit einer Hotellizenz betrieben wird, ist natürlich immun gegen das mögliche Spiel. Wenn also Hoteliers bei einer solchen Kampagne gegen Kurzzeitmieten erfolgreich wären, würden Condotels direkt davon profitieren.

    Eigentumswohnungen in Thailand besitzen und vermieten

    Mehr über die Situation bei Kurzzeitmieten lesen Sie in unserem Artikel zum Thema hier:

    Ein Überblick über die aktuelle Situation von Kurzzeitmieten in Phuket 2020

    Markenresidenzen

    Die Luxusimmobilienbranche bietet auch ein hybrides Hotel / Investment-Objekt an, das im Besitz von Ausländern sein kann. Denn während es sich bei einigen Markenresidenzen in Phuket um Villen handelt, sind viele Entwicklungen gesetzlich als Eigentumswohnungen strukturiert.

    Die Attraktivität von Branded Residences für vermögende Privatpersonen liegt auf der Hand. Investoren können sich auf die Qualität und das hohe Serviceniveau der gehobenen 5-Sterne-Hotelketten verlassen. Sie können auch das Immobilienresort für sie verwalten lassen, einschließlich eines Mietpools, wenn sie nicht vor Ort wohnen.

    Diese Attraktion hat die Popularität dieser Einheiten in den letzten zwei Jahrzehnten deutlich zugenommen. Während die USA rund ein Drittel der weltweiten Gesamtzahl ausmachen, gibt es auf dem Weltmarkt mittlerweile mehr als 50,000-Einheiten von Markenresidenzen weltweit, die sich über verschiedene 400-Entwicklungen erstrecken.

    Die Ursprünge von Branded Residences gehen auf 1927 zurück, als das Sherry-Netherland Hotel in der Fifth Avenue an der südöstlichen Ecke des New Yorker Central Parks eröffnet wurde. Während andere Markenresidenzen folgten, wurde die Branche erst mit den 1980s wieder populär, als Four Seasons Eigentumswohnungen auf den Markt brachte, die an ihr Hotel in Boston angebaut waren.

    Besitz und Leasing von Luxusimmobilien in Thailand

    Kurz darauf folgte die erste Markenresidenz in Thailand mit den Amanpuri in Phuket, die mit ihrer Resort-Umgebung das Konzept revolutionierten.

    In den letzten 30-Jahren hat sich die Branche immer stärker entwickelt. Heute gibt es über 70-Hotelgruppen, die in die Branche eingestiegen sind.

    Es ist kein Zufall, dass das Jahrzehnt, in dem Markenresidenzen (die 1920s) entstanden, und die Zeiträume, in denen der Markt für luxuriöse Hotelmarken (die 1980s und die Gegenwart) gewachsen ist, alle Zeiten von erheblichem Wohlstand waren Schaffung.

    Gemäß Global Wealth Report 2018 der Credit Suissegibt es 42.2-Millionen-Millionäre auf der Welt, während das Forbes-Magazin die Anzahl der Milliardäre bei 2,153 platziert. Und in den letzten zehn Jahren hat sich die Zahl der Millionäre und Milliardäre weltweit mehr als verdoppelt.

    Diese sich wandelnde Bevölkerungsstruktur ist eine gute Nachricht für Branded Residences, da ihre Preise in der Regel ein paar Stufen über den traditionellen Eigentumswohnungen liegen. Die Käufer wissen jedoch, dass sie für dieses Geld exquisite Designs, oft von weltberühmten Architekten, sowie luxuriöse Inneneinrichtungen mit hochwertigen Armaturen erwarten können. In Phuket können sie auch Resort-Einstellungen mit herrlicher Landschaftsgestaltung und herrlicher Aussicht erwarten.

    Die Qualitätsstandards, die mit einem Luxus-Hotelnamen einhergehen, stellen nicht nur sicher, dass die Einheiten zu Premium-Preisen verkauft werden, sondern auch, dass sie als Mietobjekte sehr gefragt sind und Premium-Mietpreise erzielen.

    Bestehende Entwicklungen waren bei wohlhabenden thailändischen Investoren äußerst beliebt, was für die Branche in Thailand im Allgemeinen und in Phuket im Besonderen sehr gut ist.

    Da 49% aller Eigentumswohnungen Ausländern zur Verfügung stehen - und thailändische Investoren bereits bereit sind, in die anderen 51% der Markenresidenzen zu investieren - wird der Luxus-Eigentumswohnungssektor wahrscheinlich mehr von dieser hybriden Hotel- / Eigentumswohnungsinvestition in Phuket entwickeln.

    WIE NIEDRIG SIND DIE GEBÜHREN GENAU?

    Wie in den meisten Ländern fallen beim Kauf einer Immobilie in Thailand entweder lokale oder staatliche Gebühren und Steuern an. Diese Steuern in Thailand gehören jedoch zu den billigsten der Welt.

    Während die Steuern und Gebühren relativ einfach sind, sind sie nicht immer einheitlich, da sie entweder vom Entwickler (bei einem Neubau) oder von der Situation des Verkäufers (bei einem Wiederverkauf) abhängen. Bei einem Wiederverkauf werden Sie wahrscheinlich die Gebühren 50 / 50 mit dem Verkäufer teilen. Diese variieren je nach dem Zeitraum, in dem der Verkäufer Eigentümer der Immobilie ist, und dem tatsächlichen Kapitalgewinn, den er in diesem Zeitraum erzielt hat. Wenn der Verkäufer das Eigentum seit mehr als 5 Jahren besitzt, sollten diese Kosten nicht mehr als 1-2% des Kaufpreises betragen (falls geteilt).

    Je nachdem, wo Sie wohnen, müssen Sie möglicherweise für eine Titelsuche, eine Bewertung, eine Umfrage oder eine Stempelsteuer bezahlen. Die Gebühren sind klar und leicht verständlich, und nach thailändischem Recht darf ein Entwickler nicht mehr als 50% der Gebühren für ein neues Build verlangen. Bei einem Privatverkauf legt das Gesetz nicht fest, welche Gebühren von welcher Partei zu zahlen sind. Es ist jedoch üblich, dass Käufer und Verkäufer die Gebühren 50 / 50 aufteilen. Wenn Sie Zweifel oder Fragen zu den Gebühren haben, die Sie zahlen müssen, wenden Sie sich an Ihren Vertreter oder Anwalt, um Rat zu erhalten, wie die Aufteilung in der Regel aussehen sollte.

    Bitte beachten Sie, dass Eigentumswohnungen, die Eigentumswohnungen sind, über Mietverträge hinaus empfohlen werden. Für das Upgrade auf Eigentumswohnungen wird jedoch in der Regel ein Aufpreis erhoben. Dies kann entweder ein fester THB-Betrag oder ein Prozentsatz sein, der jedoch nicht unbedingt im ursprünglichen Kaufpreis enthalten ist.

    Beim Kauf von Immobilien sind die Gebühren in der Regel wie folgt:

    2% - berechnet auf der Grundlage des höheren Schätzwerts oder des tatsächlichen Verkaufspreises (Käufer zahlt normalerweise, Entwickler ist jedoch für 50% bei einem Neubau verantwortlich)

    Einmalige Gebühr (THB 500 / m² - 1,500 / m²)

    Die laufenden Kosten für Eigentumswohnungen sind auch in Thailand bemerkenswert günstig.

    • Gebühren für Gemeinschaftsräume / Instandhaltung (CAM) - durchschnittlich THB50 / m², höher für Luxus-Eigentumswohnungen (zahlbar an die Verwaltung der Eigentumswohnungen)
    • Versorgungsunternehmen (z. B. Wasser, Strom, Gas) - diese variieren, sind jedoch niedriger als in den meisten anderen Ländern

    Haus- und Grundsteuer

    Wenn Sie in Ihrer Immobilie wohnen oder die meiste Zeit des Jahres leer sind, müssen Sie diese Steuer nicht bezahlen. In der Regel wird vor Ort eine Steuer in Höhe von 12.5% auf Ihr veranschlagtes jährliches Mieteinkommen erhoben.

    Wenn Sie Ihre Immobilie in Phuket vermieten, müssen Sie auch die Mieteinnahmen melden und versteuern. Während dies für einige bedrohlich klingt, sind die progressiven Steuersätze in Thailand tatsächlich sehr attraktiv. Tatsächlich würde die Steuer auf Mieteinnahmen von US $ 1,500 pm (US $ 18,000 pro Jahr) weniger als 3% betragen, während die Gesamtsteuer auf Mieteinnahmen von US $ 144,000 pro Jahr immer noch weniger als 15 betragen würde %.

    Die anderen Transportgebühren, die normalerweise vom Verkäufer gezahlt werden, umfassen:

    • Anmeldegebühr: vernachlässigbar (ca. THB 500)
    • Spezifische Gewerbesteuer (SBT): 3.3% *
    • Stempelgebühr: 0.5% *
    • Einkommensteuer: 1% des geschätzten Wertes für Kapitalgesellschaften (Grenzsteuersatz für natürliche Personen)

    * Stamp Duty und SBT schließen sich gegenseitig aus (Sie zahlen den einen oder anderen)

    Ein Unternehmen zahlt immer die Körperschaftsteuer von SBT + 1% (auch als „Quellensteuer“ bezeichnet, da sie vom Landesamt für die Steuerabteilung einbehalten wird). Die Quellensteuer für natürliche Personen ist der Grenzeinkommenssatz. Der geschätzte Wert verringert sich jedoch umso mehr, je länger Sie im Besitz der Immobilie sind. Dies bedeutet weniger Quellensteuer.

    Eine Person, die ihre Eigentumswohnung verkauft, kann die SBT umgehen und stattdessen die 0.5% -Stempelsteuer zahlen, wenn sie ihr Eigentum seit mindestens 5 Jahren hält. Der SBT kann auch durch Stamp Duty ersetzt werden, wenn die Übertragung auf ein legitimes Kind erfolgt oder wenn die Eigentumswohnung als Erbe an einen gesetzlichen Erben weitergegeben wird.

    Die Gebühren für den Kauf oder Verkauf von Grundstücken sind größtenteils wie oben. Wenn ein Unternehmen der Verkäufer ist, sollten die Gesamtgebühren nicht mehr als 6.3% betragen. Während einige Entwickler diese mit dem Käufer teilen oder Gebühren separat angeben, müssen andere den Käufer den vollen Betrag bezahlen.

    Als Eigentümer der Immobilie würden auch die Haus- und Grundsteuer sowie die Einkommenssteuer auf alle Mieteinnahmen (siehe oben) erhoben.

    PHUKET VILLEN, HÄUSER UND GRUNDSTÜCK

    Investitionsförderung

    Wir haben oben die „äußerst begrenzten und außergewöhnlichen Umstände“ erwähnt, unter denen ein Ausländer legal Land oder Grundbesitz in Thailand erwerben kann. Dies ist die Ausnahme.

    Gemäß Abschnitt 96 des Landesgesetzes kann ein Ausländer beantragen, bis zu 1,600 m2 (1 Rai) Land zu besitzen, wenn er eine vorgeschriebene Investition von mindestens THB 40 Mio. in Anleihen der thailändischen Regierung, der Bank von Thailand, tätigt. ein staatliches Unternehmen oder Anleihen, deren Kapital oder Zinsen das Finanzministerium sichert. Der gleiche Antrag auf Grundbesitz kann auch gestellt werden, wenn der THB 40 in das Grundkapital einer juristischen Person investiert ist, der nach dem einschlägigen Investitionsförderungsgesetz eine Investitionsförderung gewährt wird.

    Das dem Ausländer gewährte Eigentum steht unter dem Vorbehalt, dass die vorgeschriebene Investition mindestens fünf Jahre ab dem Datum der Eintragung des Grundbesitzes ununterbrochen bestehen bleibt.

    Section 96 bietet jedem, der es sich leisten kann, einen echten und absoluten Weg zum Eigentum. Es gibt exquisite Villen in Phuket, die für bis zu THB 400 Millionen verkauft werden, und einige davon werden von Ausländern gekauft (oder sogar gepachtet). Jeder Ausländer, der eine Immobilie in dieser Preisklasse in Betracht zieht, kann am besten bedient werden, indem er THB 40 Millionen in thailändische Staatsanleihen investiert und den Restbetrag für eine Villa ausgibt.

    Der Antrag auf Investitionsförderung wird am besten von einem kompetenten thailändischen Anwalt gestellt, aber für jeden Ausländer, der über die Ressourcen verfügt, ist dies ein legitimer Weg zum Eigentum an Grundstücken.

    Der Investitionsrat

    Ein ähnlicher Weg zum Eigentum führt über das Board of Investment (BOI). Das BOI wurde in 1997 gegründet, um Investitionen in Thailand zu unterstützen und Anreize dafür zu schaffen. Dies sind in erster Linie Steuervergünstigungen und bestimmte Ausnahmeregelungen für ausländische Unternehmenseigentümer.

    Obwohl diese Anreize auch thailändischen Staatsbürgern zur Verfügung stehen, erhalten Ausländer, die in Thailand ein Geschäft tätigen und fördern möchten, bestimmte Privilegien, die die Erlaubnis zum Besitz von Land einschließen.

    Das einschlägige Gesetz, das dieses Programm unterstützt, ist das Gesetz zur Investitionsförderung, das Unternehmen, die für Thailand und seine Wirtschaft von großem Nutzen sind, eine „Förderung“ gewähren kann. Zusätzlich zur Höhe des investierten Kapitals müssen die Kriterien für die Qualifikation ein Unternehmen wirtschaftlich und technologisch solide sein und dürfen keine Geschäfte tätigen, die die Umwelt schädigen.

    Dies sind geschäftliche Anreize. Wenn die „beförderte Person“ (dh das Unternehmen, nicht der Ausländer) die beförderte Aktivität auflöst oder auf eine andere Person überträgt, gelten die Anreize nicht mehr. Wenn die beförderte Person Land erworben hat, muss das Land entsorgt werden. Wenn das Unternehmen das Land nicht innerhalb des 1-Jahres verkauft, ist der Generaldirektor des Land Department befugt, es gemäß dem Land Code zu veräußern.

    Während das Unternehmen die „beförderte Person“ und damit der Eigentümer des Landes sein wird, kann der Ausländer das thailändische Unternehmen nach dem BOI-Schema kontrollieren. Dieses ausländische Eigentum an dem Unternehmen ist mit einer Standard Thai Company Limited nicht möglich. Da der Ausländer das Unternehmen kontrolliert, kontrolliert er auch das Vermögen des Unternehmens (einschließlich aller Grundstücke).

    Für einen Ausländer, der über die Ressourcen verfügt, um dieses Programm in Anspruch zu nehmen, ist dies ein weiterer Weg zur rechtlichen Kontrolle des thailändischen Grundbesitzes.

    Kaufen im Namen eines thailändischen Gatten

    Vor 1998 gab eine thailändische Frau, die einen Ausländer geheiratet hatte, ihr Recht auf Landbesitz in Thailand auf. Diese Einschränkung wurde aufgehoben, ein ausländischer Ehemann darf das Land jedoch nicht mit seiner Frau gemeinsam besitzen. (Da dies die häufigste Beziehungsdynamik ist, werden wir weiterhin das Beispiel einer thailändischen Frau und eines ausländischen Ehemanns verwenden, aber es gilt auch umgekehrt.)

    Beim Kauf von Grundstücken im Namen einer thailändischen Frau muss heute eine gemeinsame Erklärung abgegeben werden, dass die Frau das Haus aus eigenen Mitteln gekauft hat. Da der ausländische Ehemann keinen Anspruch auf das Eigentum hat, kann es daher ohne seine Zustimmung verpfändet oder verkauft werden.

    Früher war es üblich, dass die Frau die rechtmäßige Eigentümerin eines Grundstücks war, das sie auf 30-Jahresbasis an den Ehemann verpachtete. Der Ehemann würde dann bezahlen, um eine Villa zu bauen, die er durch ein Recht der Oberflächlichkeit besitzen könnte. Selbst wenn die Frau das Land verkaufen würde, wäre das Recht des Mannes, davon zu leben, für die Dauer des Pachtvertrags geschützt.

    Jede Vereinbarung zwischen einem Ehemann und einer Ehefrau in Bezug auf Eigentum, die während der Ehe formalisiert wurde, kann jedoch jederzeit (oder innerhalb des 1-Jahres nach Auflösung der Ehe) vom Ehemann oder der Ehefrau für nichtig erklärt werden. Derzeit sieht es so aus, als würde das Landamt nicht einmal irgendwelche Vereinbarungen zwischen Ehemann und Ehefrau registrieren (dh langfristige Pacht, oberflächliche Verhältnisse, Nießbrauch, lebenslange Rechte).

    Ein Ausländer kann Grundbesitz von seiner thailändischen Frau erben, er darf jedoch kein dauerhaftes rechtliches Eigentum übernehmen. Wenn die Frau ihrem Ehemann im Tod vorangeht, könnte er das Vermögen als gesetzlicher Erbe erben, aber das Land nicht in seinem eigenen Namen eintragen lassen. Nach geltendem Recht muss er als einziger nicht thailändischer Begünstigter das Land innerhalb eines angemessenen Zeitraums (in der Regel nicht länger als 180 Tage) an einen thailändischen Staatsangehörigen veräußern.

    Ein Ausländer könnte auch als Vollstrecker des Nachlasses seiner Frau fungieren, wodurch er das Eigentum vermieten, veräußern oder verwalten könnte, wie er es für richtig hält. Sofern der Erblasser, die Mehrheit der Erben oder das Gericht keine andere Frist festlegt, muss der Vollstrecker eines Nachlasses seine Pflichten erfüllen und die Verteilung des Vermögens einschließlich des Vermögens innerhalb des 1-Jahres abschließen.

    Wie immer wird dringend empfohlen, dass ein Ausländer beim Kauf einer Immobilie zusammen mit seinem thailändischen Ehepartner einen angesehenen Anwalt konsultiert.

    Eigentum und Leasing Marina Thai Properties

    Ein Wort zum Testament

    Die Planung für unseren Tod ist wichtig. Egal, wo auf der Welt Sie leben oder wo sich Ihr Vermögen befindet, Sie sollten sicher sein, eine zu machen Letzter Wille und Testament. Eine vorausschauende Planung sorgt dafür, dass Ihre Lieben betreut werden, und erleichtert allen Beteiligten die Abwicklung Ihres Nachlasses.

    In Thailand gibt es keine erzwungenen Erbrechte. Erzwungene Erbschaft bedeutet, dass das Vermögen gesetzlich auf Nachkommen und Ehepartner aufgeteilt werden muss. Länder wie Frankreich, Italien, Spanien und Portugal haben die Nachfolge erzwungen. Selbst Japan und viele arabische Länder gehen auf diese Weise mit Nachlässen um.

    Wenn Sie also über thailändische Vermögenswerte verfügen, insbesondere über Immobilien, sollten Sie auf jeden Fall ein thailändisches Testament haben.

    Thailand wird hier vom Common Law beeinflusst und hält sich an die Regeln der Intestität. Wenn Sie im Darm sterben (zB ohne Testament), wird Ihr Vermögen zu gleichen Teilen auf die gesetzlichen Erben aufgeteilt. Dies bedeutet, dass das Vermögen nach verschiedenen Klassen von gesetzlichen Erben aufgeteilt wird, wobei Nachkommen und Ehepartner in der Regel an erster Stelle stehen.

    Aber trotz der Tatsache, dass gesetzliche Erben die rechtlichen Nutznießer Ihres Nachlasses sind, sollten Sie nicht erwarten, dass das Verfahren schnell und reibungslos vonstatten geht. Es ist alles andere als. Selbst wenn Sie mit einem thailändischen Staatsbürger verheiratet sind, wird die Ansiedlung des Nachlasses ohne Testament unweigerlich zu einem langwierigen Prozess.

    Und das bedeutet legal verheiratet - der Einfluss des Gewohnheitsrechts in Thailand erstreckt sich nicht auf die Ehe. Wenn Sie nicht mit Ihrem Partner verheiratet sind, haben Sie auch nach langjähriger gemeinsamer Erfahrung keinen Rechtsanspruch auf ein „gemeinsames“ Vermögen, falls Sie im Verdacht sterben.

    Aber was passiert, wenn Sie keine Familie in Thailand haben und nie ein Testament hinterlassen haben? Die einfache Antwort ist, dass Ihre Familie in eine noch bedrückendere Situation gerät als die oben beschriebenen.

    Zu Beginn müssen sie möglicherweise 12,000-Meilen fliegen, um nach Thailand zu gelangen. Einmal hier, ist die erste Hürde zu beweisen, dass sie sind, wer sie sagen, dass sie sind. Dann müssen sie die Abwicklung Ihres Nachlasses durchlaufen, was ein komplizierter Prozess ist, der nur mit einem thailändischen Anwalt durchgeführt werden kann.

    Es könnte Jahre dauern, bis die Angelegenheit geklärt ist, und da die Arbeit der Anwälte recht gründlich ist, werden die anfallenden Gebühren nicht billig sein. Je nachdem, wie lange es dauert, kann ein großer Teil des Nachlasses allein durch Anwaltskosten verloren gehen.

    Es besteht auch die Möglichkeit, dass die Behörden Ihr Familienmitglied nicht einmal als Begünstigten anerkennen, was bedeuten könnte, dass es nichts erhält.

    Manche Menschen glauben, sie könnten mit ihrem Auslandswillen davonkommen (dh aus ihrem Heimatland), was in Thailand technisch akzeptiert wäre. Der Nachlass des Nachlasses muss jedoch noch durch die thailändischen Gerichte gehen, was eine Übersetzung des Testaments ins Thailändische erforderlich machen würde. Die Übersetzungen müssen auch notariell beglaubigt und anschließend vom Außenministerium genehmigt werden.

    Thailands Nachlassverfahren sind lang genug, ohne dass ein Testament für Übersee eingeführt wird. Abhängig von der Länge des Testaments kann die Übersetzung und Beglaubigung so viel kosten wie die Erstellung eines thailändischen Testaments.

    Was passiert, wenn ich eine Eigenschaft erbe?

    Wenn Sie eine Immobilie als Ausländer erben, müssen Sie einige Dinge beachten.

    Erstens, wenn es sich um ein Grundstück handelt (Grundstück, Villa, Bungalow), dürfen Sie es erben, aber nicht in Ihrem eigenen Namen benennen. Die Immobilie muss innerhalb einer angemessenen Frist (in der Regel 180 Tage) an einen thailändischen Staatsangehörigen entsorgt werden.

    Wenn es sich bei der Immobilie um eine Eigentumswohnung handelt, sind die Erbrechte günstiger. Wenn Sie eine Eigentumswohnung erben, müssen Sie das Land Office innerhalb von 60 Tagen informieren. Es fallen Gebühren an, da die Eigentumsurkunde auf Ihren Namen übertragen werden muss.

    Wie bereits erwähnt, gibt es bei einer Erbschaft zwei konkurrierende Rechtsvorschriften. Sie sind sich nicht einig, und Anwälte können sich auch nicht darauf einigen, welches das höchste Gewicht hat.

    Ob Sie Ihre vererbte Eigentumswohnung behalten können oder nicht, kann zu einem einfachen Vorgang führen, bei dem der Richter Ihren Fall an diesem Tag hört.

    Wie bekomme ich meinen thailändischen Willen?

    Wir empfehlen Ihnen, einen thailändischen Anwalt zu konsultieren, um ein Testament zu verfassen. Das geht schnell und einfach, und ein guter Anwalt kann Sie dabei unterstützen, alles richtig zu machen.

    Es gibt viele staatliche Dienstleistungen in Thailand, und ein Testament abzugeben ist eine davon. Sie müssen jedoch fließend (oder zumindest sehr gut) thailändisch sprechen, um diesen Service nutzen zu können. Wenn Sie ein Ausländer sind, der thailändisch sprechen und schreiben kann, können Sie zum örtlichen Amphur (Bezirksamt) gehen, wo ein Testament für Ihr thailändisches Vermögen ausgestellt wird.

    Wenn Sie Ihr Testament erhalten, erhalten Sie so viele Exemplare, wie Sie benötigen. Geben Sie jedem Familienmitglied, das Sie als Begünstigten benannt haben, eines. Stellen Sie sicher, dass Ihr Anwalt Kopien aufbewahrt, selbst eine aufbewahrt und diese einem vertrauenswürdigen Freund übergibt.

    Auf diese Weise sorgen Sie für einen reibungslosen Übergang Ihres Nachlasses an Ihre Erben.

    Pacht für Ausländer

    DIE 30-JAHRES-VERMIETUNG

    Was genau ist Pacht?

    Die Begriffe „Eigentum“ und „Erbpacht“ sind nicht unbedingt universelle Begriffe. In vielen Ländern wird häufig zwischen Eigentumsrechten und Erbpachtverhältnissen unterschieden. Die Differenzierung findet sich jedoch am häufigsten in Großbritannien und den Ländern, aus denen das Commonwealth besteht.

    Eigentum ist ein einfaches Konzept: absolutes Eigentumsrecht mit Eigentumsrechten. Pachtvertrag ist dagegen eine Eigentumsvereinbarung, bei der der Eigentümer eines Hauses oder Gebäudes das Grundstück, auf dem er sich befindet, nicht unbedingt besitzt, sondern es vom „Eigentümer“ mietet.

    Die Praxis stammt aus dem feudalen England, als Leibeigene Landbesitzer für das Privileg bezahlten, auf ihrem Land zu leben. Wenn ein Leibeigener eine bestimmte Menge an Getreide, Gold oder Schafen nicht bezahlte, wurden er und seine Familie vertrieben.

    Im 21st-Jahrhundert wird wahrscheinlich niemand Getreide oder Tiere für den Landbesitzer anbauen, aber als Ausländer in Thailand werden sie auch nicht den Chanote-Titel für ihr Land besitzen.

    Pacht in Thailand

    Der Ursprung von Pachtverträgen (oben) ist, wie das Gesetz in Großbritannien und anderswo immer noch gilt, aber die Dauer eines Pachtvertrags in Großbritannien reicht von 99 bis 999 Jahren. Und da britische Eigentümer an den Mieteinnahmen aus dem Land interessiert sind, wird jeder Pächter, der das Pech hat, den Ablauf eines Pachtvertrags zu erleben, der unmittelbar nach der normannischen Invasion begann, voraussichtlich um weitere 999 Jahre verlängert. Die meisten Menschen würden zustimmen, dass diese Vereinbarung einem dauerhaften Eigentum gleicht.

    Jeder Ausländer in Thailand, der Grundbesitz kaufen möchte, aber kein legitimes thailändisches Unternehmen führt, muss sich stattdessen an einen 30-Jahr-Pächter wenden. Unabhängig davon, ob es sich bei diesem Traumhaus um eine Villa oder ein Haus handelt, müssen sie akzeptieren, dass der sicherste Weg zur Verwirklichung ihres Traums eine 30-Jahr-Pacht ist.

    Ein Mietvertrag regelt die Bedingungen und wird vom Mieter und Vermieter beim Landesamt registriert. Sobald es registriert ist, wird es gegen die Eigentumsurkunde verpfändet, was das Recht des Mieters auf das Eigentum bestätigt. Ein Pachtvertrag stellt die ausländische Person auch auf eine etwas solidere rechtliche Grundlage (zumindest für die nächsten 30-Jahre) als ein thailändischer Firmeninhaber, der Grundbesitz erwirbt, weil der Pachtvertrag auf ihren eigenen Namen lautet.

    Mit der besten rechtlichen Unterstützung kann ein Pächter auch seinen Wert halten und wie ein Grundbesitz künftig an jeden potenziellen Käufer weiterverkauft werden. Entscheidend ist, dass die Registrierung des Mietvertrags auch das Recht des ausländischen Mieters bestätigt, andere Aspekte des Vertrags, einschließlich der Optionen zur Untervermietung des Eigentums oder zur Weitergabe des Mietvertrags an Erben nach dem Tod, rechtmäßig durchzusetzen.

    Der Eigentümer (Eigentümer oder Vermieter) gibt dem Mieter „ausschließliches Eigentum“, das ein Recht auf ungestörten Besitz darstellt, mit ausschließlichen Nutzungsrechten. Dies bedeutet, dass ein ausländischer Mieter das Recht hat, diese Immobilie (entweder ein Grundstück oder eine Villa) zu besetzen und sie für mindestens 30 Jahre als Wohn- oder Mietobjekt zu nutzen.

    Die Attraktionen einer Pacht für Ausländer

    Eine freistehende Villa bietet einem Ausländer nicht nur das Zuhause in den Tropen, von denen er immer geträumt hat, sondern auch einige der besten Mietrenditen, insbesondere in der Nähe der Strände der Westküste. In der Hochsaison ist es fast unmöglich, Ihre Villa für einige Monate nicht ausgebucht zu haben. Villen mit vier Schlafzimmern sind in der Regel besser als Villen mit drei Schlafzimmern und drei besser als zwei. Alle Villen bieten jedoch ein hervorragendes Vermietungspotenzial.

    Wenn es darum geht, einen hohen Return on Investment zu erzielen, bevorzugen die meisten Ausländer eine freistehende Villa, nicht zuletzt, weil sie ihnen in den wenigen Wochen, die die Eigentümer selbst jedes Jahr auf der Insel verbringen, auch eine friedliche Villa mit privatem Pool bietet was zum entspannen. Sie können sicher sein, dass jede Villa Ihren hohen Ansprüchen sowohl von innen als auch von außen gerecht wird, da ein Mieter das volle Mitspracherecht in Bezug auf Dekoration und Landschaftsgestaltung hat. Und mit einer gut gepflegten Poolvilla ist es relativ einfach, das ganze Jahr über sowohl kurzfristige als auch längerfristige Monatsmieter zu finden.

    Wie oben erwähnt, kann eine Villa, wenn die beste Rechtsberatung gewünscht wird, auch ein solides Einkommen erwirtschaften und eine solide Investition sein. Um sicherzustellen, dass Ihr Eigentum beides ist, ist es unbedingt erforderlich, dass Sie bei Abschluss des Mietvertrags einen guten Anwalt hinzuziehen. Bei korrekter Strukturierung und unter Mitwirkung des Eigentümers / Entwicklers kann der Mietvertrag an jeden interessierten Käufer weiterverkauft werden, und es kann sogar ein thailändischer Käufer für den Kauf der Immobilie als Eigentum gesucht werden. Ein Pachtvertrag ist möglicherweise nicht vollständig Eigentum, bietet jedoch eine Domain über das Eigentum für die Dauer des Pachtvertrags an. Darüber hinaus werden die meisten Leasinggeber anbieten, den Mietvertrag nach Ablauf der ersten 30-Jahre zu verlängern, um dem Leasingnehmer die Aussicht auf einen längerfristigen Besitz zu geben.

    Die meisten Mietverträge sind vorausbezahlt, sofern der Mietkaufpreis dem Preis der Villa entspricht, einschließlich aufeinanderfolgender Verlängerungen bis zu 90 Jahren. Dies scheint ein akzeptiertes Mittel zur Verlängerung / Erneuerung eines Pachtvertrags zu sein, und es erleichtert offensichtlich die Förderung einer Pachtvilla, aber es gibt Fragen, wie sie aus rechtlicher Sicht durchgesetzt werden kann. Während ein guter Mietvertrag immer eine Klausel enthält, die besagt, dass der Mieter die Möglichkeit hat, seinen Mietvertrag nach Ablauf der ersten 30-Jahre zu verlängern, ist die Garantie, dass eine Verlängerung im Voraus oder eine Vorauszahlung eines Mietvertrags für 90-Jahre möglich ist, nicht strikt legal.

    Die Finanzlogik einer Pacht

    Obwohl das Konzept einer Mietvilla für einige Käufer möglicherweise nicht attraktiv klingt, kann das finanzielle Argument für einen 30-jährigen Mietvertrag durchaus angeführt werden. (Wenn Sie die Tatsache berücksichtigen, dass die Villa jederzeit als Eigentum an einen anderen Käufer verkauft werden kann, z. B. an einen thailändischen Staatsangehörigen oder eine Thai Co. Ltd., wird der Fall noch schlimmer.)

    Die Optionen für alle, die langfristig in einer Villa leben möchten, sind Mieten, Leasing für 30 Jahre oder Kauf von Eigentum durch die Gründung einer thailändischen Firma. Es gibt ein Argument, dass eine Pacht die sicherere Option ist.

    Wenn man Leasing mit Miete vergleicht, sind 30 Jahre eine lange Zeit, und die Mietpreise steigen nur. Luxusvillen erzielen sogar monatlich oder jährlich Spitzenpreise in US-Dollar, und die Kosten für eine Pacht können im Vergleich zur Miete über einen Zeitraum von 30 Jahren verblassen.

    Die Anschaffungskosten eines Mietvertrags könnten langfristig viel Geld für jemanden sparen, der in Phuket bleiben möchte und in einer Villa leben möchte. Und weil ein Mietvertrag im Voraus bezahlt wird, schützt sich der Mieter vor den Auswirkungen der Inflation, da die Kosten für Villen auf der Insel stetig steigen.

    Berücksichtigt man auch die im Vergleich zum Vorjahr gestiegenen Mietpreise, kommt dies auch der Person zugute, die beabsichtigt, ihre Villa zu vermieten, da sie ein stetig steigendes Einkommen erzielen wird. In den nächsten 15-20-Jahren könnten sich die Mietpreise für eine Luxusvilla leicht verdoppeln, wenn nicht sogar verdreifachen, was sie heute sind.

    Wenn Sie Leasing mit dem Kauf von Eigentum durch eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung vergleichen, gibt es für beides ein Argument. Aber Käufer müssen die Auswirkungen des Erwerbs von Eigentum durch eine falsch gegründete thailändische Firma in Betracht ziehen.

    Ein ausländischer Leasingnehmer ist dagegen aufgrund des oben erwähnten Rechts auf „ausschließlichen Besitz“ auf einer solideren rechtlichen Grundlage. Sowohl der Mieter als auch der Eigentümer des Unternehmens betrachten ihre Villa möglicherweise als eine langfristige einkommensschaffende Investition, aber nur der Mieter kann sicher sein, dass der Vermögenswert für die nächsten 30-Jahre zu vermieten ist.

    Wenn Sie außerdem bedenken, dass die Kosten für die Registrierung eines Mietvertrags nur 1.1% betragen, wird die finanzielle Logik für Mietvertragsvillen noch deutlicher.

    Andere Arten von Pachtobjekten

    Die beliebtesten Arten von Immobilien, auf die auf Pachtbasis zugegriffen werden kann, sind bei weitem Villen und Häuser (siehe oben), aber einige Langzeitbewohner (und sogar Investoren) sind auch an Eigentumswohnungen und Wohnungen interessiert. Diese haben einen niedrigeren Preis als Villen, wodurch sie mehr potenziellen Mietern zur Verfügung stehen.

    Pacht Eigentumswohnungen Thailand

    Pacht Eigentumswohnungen

    Da die Zuweisung ausländischer Eigentumseinheiten weniger als die Hälfte der in einem bestimmten Eigentumswohnungskomplex verfügbaren Gesamtsumme ausmacht, werden manchmal Mieteinheiten als praktikable Alternative vorgeschlagen.

    Eine Eigentumswohnung (oder ein Makler) könnte den Ausländer dazu ermutigen, eine thailändische Gesellschaft Ltd. zu gründen, um eine Pachteinheit zu erwerben, da der Käufer eine thailändische Einheit wäre und Teil des thailändischen Eigentums von 51% sein könnte.

    Wie bei BVI-Unternehmen ist die Führung eines thailändischen Unternehmens für Eigentümer von Low-End-Eigentumswohnungen möglicherweise finanziell nicht realisierbar. Am wichtigsten ist jedoch, dass dies auch rechtlich bedenklich ist (mehr dazu auf den folgenden Seiten). Wenn Sie kein Unternehmen führen, das tatsächlich etwas unternimmt und Umsatz erzielt, ist es wahrscheinlich am besten, stattdessen eine Eigentumswohnung zu suchen.

    Wenn Sie absolut in eine Eigentumswohnung verliebt sind und nur Mietereinheiten verfügbar sind, haben Sie die Wahl zwischen einem legitimen thailändischen Unternehmenseigentum oder einem 30-Jahres-Mietvertrag. Wenn Sie sich für einen Pachtvertrag entscheiden, ist es am besten, diesen als langfristige Miete und nicht als Eigentum anzusehen. Wie bei einem Haus oder einer Villa kann es sich als günstiger erweisen, als die Miete für 30 Jahre zu zahlen. Wenn es richtig strukturiert ist, bietet es möglicherweise auch eine Erweiterung an oder kann auf einen neuen Eigentümer übertragen werden.

    Aber das Schlüsselwort hier ist Macht. Wenn Sie diesen Abschnitt weiter lesen, werden Sie die potenziellen Gefahren einer Eigentumswohnung mit Mietvertrag verstehen. Das größte Problem für Pächter in der Zukunft ist die Wahrnehmung dessen, was sie tatsächlich „besitzen“ bzw. nicht besitzen.

    Einige Ausländer denken, dass es mehr oder weniger das gleiche ist wie Eigentum. Mit einer Pachtwohnung glauben sie, etwas „gekauft“ zu haben, das einer britischen Pacht ähnelt. Sie haben jedoch keine 999-Jahre im Besitz. Möglicherweise wurden Mietvertragsverlängerungen bis zu 90 Jahren angeboten, aber auch für diese 90 Jahre wird keine Garantie übernommen.

    Aufgrund dieser Missverständnisse halten die Menschen ihre Erbpacht für ein verkaufsfähiges Gut für das nächste Jahrhundert. In Zusammenarbeit mit dem Eigentümer / Vermieter kann es eines Tages übertragbar sein und Sie können es sogar verkaufen. Es ist jedoch am besten, sich eine Pacht als Langzeitmiete vorzustellen.

    Durch die Betrachtung eines Mietvertrags als 30-Jahresmiete mit der Möglichkeit künftiger Verlängerungen wird verhindert, dass die falschen Vorstellungen Ihr Verständnis beeinträchtigen.

    Sie können hier mehr über die Verwendung einer thailändischen Unternehmensstruktur zum Kauf einer Eigentumswohnung mit Mietvertrag lesen:

    Verwendung einer thailändischen Gesellschaft zum Erwerb einer Pachtobjekt-Einheit

    Mietwohnungen Thailand

    Wohnungen

    Im Gegensatz zu einer Eigentumswohnung, bei der Sie an einigen Einheiten ausländisches Eigentum haben und der Rest gemietet ist, sind alle Entwicklungen, die als Wohnungen in Thailand gesetzlich geregelt sind, nur auf Mieterbasis verfügbar. Dies gilt für thailändische Staatsangehörige und Ausländer gleichermaßen.

    Gelegentlich kann eine hervorragend verwaltete Wohnanlage attraktiv sein, aber einige Wohnungen können in die gleiche Preisspanne fallen wie Eigentumswohnungen. Aus diesem Grund sollten die Eigentumsbeschränkungen jeden Käufer überlegen, bevor er eine in Betracht zieht.

    Darüber hinaus ist zu beachten, dass das Condominium Act in 1979 verabschiedet wurde. Die einfache Registrierung einer Eigentumswohnungsstruktur und die Vermarktung der Einheiten an Thailänder und Ausländer haben dazu geführt, dass die meisten neuen Entwicklungen in den letzten vier Jahrzehnten als Eigentumswohnungen strukturiert wurden.

    Wenn Sie sich eine Wohnung ansehen, die seit 1979 gebaut wurde, müssen Sie sich wirklich fragen, warum der Entwickler sie als Wohnung und nicht als Eigentumswohnung strukturiert hat.

    DIE ATTRAKTIONEN EINES LEASINGHALTS

    Da die Möglichkeiten für einen Ausländer, Grundstücke wie Villen zu kaufen, begrenzt sind, ist es mit Sicherheit einfach, Pacht als „halbvolles Glas“ anzusehen, insbesondere wenn die nächstliegende Alternative den zusätzlichen Schritt erfordert, ein ordnungsgemäß strukturiertes Unternehmen zu gründen, um bestehen zu bleiben innerhalb des Gesetzes. Obwohl ein Pachtvertrag nicht perfekt ist, bietet er die meisten Eigentumsvorteile, die Ausländer bei der Investition in eine Immobilie in Phuket erwarten.

    ATTRAKTIONEN EINES LEASINGHALTS

    In der Tat hat der Besitz eines Pachtvertrags viele Vorteile und Attraktionen, darunter:

    • Ausländer können in jedem Haus oder in jeder Villa ihrer Wahl wohnen
    • Es ist ein 100% -gesetzliches Mittel für einen Ausländer, ungestörten Besitz einer Villa oder eines Hauses zu haben
    • Mit einer Kündigungsklausel kann die Mietdauer für einen potentiellen Käufer neu gestartet werden
    • Es kann als Eigentum eines thailändischen Staatsangehörigen oder einer thailändischen Company Limited weiterverkauft werden
    • Wenn der Mietvertrag richtig strukturiert ist, haben die Mieter dasselbe Eigentumsgefühl wie die Eigentümer
    • Das Schreiben eines Mietvertrags in mehreren Namen (einschließlich Kinder oder Enkelkinder) kann die Nachfolge sicherstellen und sicherstellen, dass der Mietvertrag bis zur vollen Laufzeit genutzt wird
    • Pächter vermeiden Inflation und stetig steigende Mietpreise
    • Pächter haben die volle Kontrolle über die Innen- und Außengestaltung, einschließlich der Gartengestaltung
    • Ein Pächter von Grundstücken darf Gebäude oder andere Strukturen besitzen, die er auf dem Grundstück errichtet
    • Die Mieteinnahmen aus Villen sind denen aus Eigentumswohnungen überlegen
    • Eine Pachtvilla kann eine Hotelfreistellung erhalten und legal kurzfristige Mieten anbieten (diese Genehmigung ist mit einer Eigentumswohnung komplizierter).
    • Die Abschlusskosten sind gering, dh die Registrierung von Mietern ist relativ günstig
    • Mieter können nach der ersten Laufzeit des 30-Jahres weitere Verlängerungen erhalten
    • Das rechtliche Interesse an einem Mietvertrag kann an Dritte weiterverkauft werden
    • Die Kaufoption ermöglicht es den Mietern, Änderungen der Eigentumsrechte (falls sie eintreten) in Anspruch zu nehmen, und ermöglicht eine größere Flexibilität beim Weiterverkauf
    • Eine Pacht kann zu einem „Special Reciprocal Contract“ werden (dazu später mehr)

    Worauf Sie bei Pachtverträgen achten sollten

    Die meisten Villenentwickler wissen, dass das Anbieten von Strategien zur Unterstützung von Ausländern bei der Verlängerung der anfänglichen Pachtzeit in ihrem besten Interesse ist, aber jede Entscheidung zur Verlängerung des Pachtverhältnisses nach 30-Jahren liegt allein im Ermessen des Vermieters (oder des Eigentümers).

    Wie oben erwähnt, bieten Leasingverträge in der Regel die Möglichkeit, den Leasingvertrag nach 30-Jahren zu verlängern (oder zu verlängern). In dem Bestreben, vom ersten Tag an einen höheren Grad an Beständigkeit zu bieten, bieten einige Entwickler „30 + 30 + 30 Leases“ (oder sogar 30 + 30 + 30 + 30) an eine Villa für 90 oder 120 Jahre.

    Dies ist als Nachtrag in Ordnung, aber jeder Versuch, den Mietvertrag für 90- oder 120-Jahre vertraglich / bindend zu machen, könnte als zulässig angesehen werden gegen den Geist des Gesetzes verstoßen und mit ziemlicher Sicherheit von den Gerichten für ungültig erklärt werden.

    Gemäß Abschnitt 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs kann ein Mietvertrag nach 30-Jahren verlängert werden, und das Gesetz unterscheidet nicht zwischen ausländischen und thailändischen Mietern. In Abschnitt 540 wird jedoch auch die maximale Laufzeit eines Leasingvertrags sowie die Verlängerung des Leasingvertrags deutlich.

    Richter sind die Schiedsrichter im Sinne des Gesetzes, und die Gerichte haben bereits entschieden, dass Verlängerungen, die in einem Mietvertrag „in Stein gemeißelt“ sind, Versuche sind, Ausländer de facto zu besitzen. Verlängerungen für Ausländer müssen stattdessen eine Option sein - nicht mehr als ein Versprechen - und eine, die nur gegen den ursprünglichen Vermieter der Immobilie durchsetzbar ist.

    Dies ist eine Tatsache, die jeder Ausländer zu schätzen wissen muss, wenn er vorhat, eine Immobilie von einer Privatperson zu mieten. Sollte der einzelne Eigentümer sterben und seine Frau, Kinder oder Enkelkinder das Eigentum erben, könnte der ausländische Pächter am Ende des Pachtvertrags obdachlos und aus eigener Tasche sein, wenn die Erben einer Verlängerung nicht zugänglich sind.

    Dies bedeutet jedoch nicht, dass Ausländer einem Entwickler automatisch vertrauen sollten. Wenn ein Unternehmen verkauft wird oder sogar die Geschäftsführung wechselt, kann die Geschäftsführung des neuen Unternehmens beschließen, eine zuvor vereinbarte Verlängerung / Erneuerung nicht einzuhalten, und der Mieter muss ausziehen. Es geht aber nicht nur um eine Erweiterung, sondern auch um das Grundeigentum des Grundstücks.

    In 2016 auf der Insel Koh Samui wurden eine Reihe von Ausländern (nach nur 20 Jahren) aus den von ihnen gebauten Luxusvillen vertrieben. Die Bauherren waren nicht die Eigentümer des Grundstücks, und die gesetzlichen Eigentümer beschlossen, den Pachtvertrag nicht zu verlängern. Sie hatten ferner vereinbart, dass alles, was auf dem Land gebaut wurde, Eigentum des Vermieters war. Dies unterstreicht weiter die Wichtigkeit der Untersuchung des Chanote-Titels - und der Einstellung eines guten Anwalts!

    ETWAS ANDERES, AUF DAS SIE ACHTEN MÜSSEN: SICHERSTELLEN, DASS DIE STEUERN BEZAHLT WERDEN

    Es gibt eine Steuer, die von den Eigentümern in Thailand oft ignoriert wird, und wenn Sie leasen, müssen Sie sich dessen wirklich bewusst sein. Die Haus- und Grundsteuer ist jährlich an die lokale Regierung zu einem Satz von 12.5% pa für jedes Objekt zu zahlen, das für kommerzielle Zwecke (dh Vermietung oder Leasing) genutzt wird. Die Steuer sollte von jedem Eigentümer selbst erhoben werden und basiert auf dem jährlichen Mietwert des Mietvertrags.

    Das Formular „Por Ror Dor 2“ muss jedes Jahr beim Bezirksamt eingereicht werden und die Steuer muss vor Ende Februar auf den Leasingwert des Vorjahres entrichtet werden. Aber selbst wenn der Eigentümer den genauen jährlichen Mietwert angibt und die Steuer zahlt, haben die lokalen Behörden das Recht, den Wert in Frage zu stellen und den Steuerbescheid zu ändern, was natürlich die Steuerbelastung erhöht.

    Es ist möglich, innerhalb von 15-Tagen beim Bezirksamt Einspruch gegen die Beurteilung einzulegen. Ein Rechtsbehelf bei den Gerichten kann innerhalb von 30-Tagen eingelegt werden. Wenn der Eigentümer die Por Ror Dor 2 nicht eingereicht hat, ist jedoch kein Einspruch möglich, und der höhere Steuerbetrag wird als Grundlage für die Steuerbelastung herangezogen.

    Warum ist das besonders wichtig für jemanden, der sein Eigentum pachtet? Denn die Belastung durch diese Haus- und Grundsteuer wird im Mietvertrag nicht selten auf den Mieter übertragen.

    Diese Steuer wird voraussichtlich am 1, Januar, 2020, in eine herkömmliche Grundsteuer umgewandelt. Die neue Steuer beträgt 0.3% des veranschlagten Wertes der gesamten Immobilie, nicht nur des Mietwertes des Mietvertrags. Dies kann die Steuerbelastung für die Immobilie erhöhen oder nicht, aber es bedeutet, dass eine sorgfältige Lektüre aller Mietverträge erforderlich ist, um sicherzustellen, dass Sie mit einer hohen Grundsteuerbelastung nach dem neuen Gesetz konfrontiert sind.

    Stellen Sie bitte sicher, dass Ihr Anwalt genau bestätigt, wo diese Steuerbelastung jedes Jahr liegen sollte und ob sie bereits in der vorausbezahlten Leasingzahlung berücksichtigt wurde.

    Registrieren Sie immer den Mietvertrag

    Es ist wichtig, dass alle Mietverträge, die länger als 3 Jahre dauern, beim Land Department registriert werden. Da die meisten Mietverträge für Bungalows oder Villen eine Länge von 30 Jahren haben, ist der durch einen eingetragenen Mietvertrag gebotene Schutz für den Fall eines Grundstückswechsels äußerst relevant. Wenn der Vermieter stirbt, zahlungsunfähig wird oder das Grundstück an eine andere Partei verkauft, muss der neue Eigentümer die Bedingungen des ursprünglichen Mietvertrags einhalten.

    Wenn ein Mietvertrag, der länger als 3 Jahre dauert, nicht beim Land Department registriert wurde, sind die neuen Eigentümer nicht einmal verpflichtet, dem Mieter das Weiterleben zu ermöglichen. Der Mieter könnte nach 3-Jahren effektiv vertrieben werden, weil es das ist, was er ist.

    Versprechen, wie ein nicht eingetragener Mietvertrag, halten nicht vor Gericht. Ein neuer Eigentümer ist nicht verpflichtet, eine mündliche oder schriftliche Vereinbarung des früheren Eigentümers zu erfüllen. Der Mietvertrag kann geschützt werden, aber jeder Konsens mit dem früheren Eigentümer, den Mietvertrag nach 30-Jahren zu verlängern, wird nun nach Belieben des neuen Eigentümers erfolgen. Dies unterstreicht die Bedeutung einer Kündigungsklausel und der Zuordnung des Mietvertrags zu mehreren Namen, auf die im Folgenden näher eingegangen wird.

    Was Olaf über Pachtgrundstücke in Thailand sagt

    "Leasing" bedeutet nicht "Eigen" ...

    Da Ausländer im Großen und Ganzen daran gehindert sind, Grundbesitz in Thailand zu besitzen, ist es üblich, dass sie alternativ einen Mietvertrag für eine Immobilie abschließen. Leasing ist jedoch kein Eigentum, und es ist wichtig, den Unterschied zu verstehen, wenn es um Eigentum geht. Wenn Sie eine Immobilie leasen, „vermieten“ Sie sie tatsächlich, vorbehaltlich der Bestimmungen des Leasingvertrags, der mit dem tatsächlichen Eigentümer der Immobilie vereinbart wurde. Obwohl es sich in der Regel um eine langfristige Vereinbarung handelt, kann ein Verstoß gegen eine der Klauseln in Ihrem Mietvertrag Grund dafür sein, den Mietvertrag zu kündigen und Sie aus dem Eigentum zu entfernen.

    Bei einem Mietvertrag handelt es sich im Wesentlichen um einen Vertrag zur Nutzung eines Produkts - in diesem Fall eines Eigentums - gegen Bezahlung. Aber wie lange ist ein Mietvertrag? Es ist eine Besonderheit des thailändischen Immobilienrechts, dass die Laufzeit eines Immobilien-Leasingverhältnisses 30 Jahre nicht überschreiten darf, obwohl es möglich ist, das Leasingverhältnis durch Einfügung einer „Verlängerungsklausel“ in den Leasingvertrag zu verlängern. Und dies ist eine weitere wichtige Besonderheit des Gesetzes in Thailand. Nur der ursprüngliche Eigentümer (oder Vermieter) ist an die Verlängerungsklausel gebunden. Sollte sich der Vermieter während der Mietdauer ändern (z. B. der Eigentümer stirbt, das Unternehmen verkauft die Immobilie an einen neuen Eigentümer oder geht aus dem Geschäft aus usw.), ist der neue Eigentümer nicht an eine vom Original unterzeichnete Verlängerungsklausel gebunden Inhaber.

    Mit anderen Worten, ein typischer Immobilienmietvertrag in Thailand, auch wenn er eine Verlängerungsklausel enthält, ist keine sichere langfristige Investition. Um dies auszugleichen, gibt es Entwicklungen, die "kollektive Leasingverträge" (auch "gesicherte Leasingverträge" genannt) für Ausländer fördern. Die Sicherheit ist jedoch fraglich, da Leasing, wie oben erwähnt, nicht das Eigene bedeutet.

    … Und eine Baugenehmigung ist kein Eigentum

    Sie haben wahrscheinlich jemanden sagen hören, dass er ein Gebäude besitzt, weil sein Name auf der Baugenehmigung vermerkt ist. Hoffentlich werden Sie eines Tages nicht diese falsch informierte Person sein.

    Während ein Ausländer normalerweise kein Land in Thailand besitzt, ist er in der Lage, eine physische Struktur wie eine Villa zu besitzen. Früher war es für Bauträger, die Immobilien an Ausländer vermarkteten, üblich, den Begriff des „Eigentums“ an einer Villa zu verkaufen, indem sie sich dazu verpflichteten, eine Baugenehmigung im Namen des Ausländers auszustellen. Es ist eine reine Spekulation von unserer Seite, aber der Zweck könnte in der „Steuerplanung“ des Entwicklers liegen (ein Verkäufer erhebt keine Grunderwerbsteuer für den Verkauf einer Baugenehmigung).

    Was keine Spekulation ist, ist, dass der Besitz einer Baugenehmigung in Ihrem Namen für Sie als Ausländer nichts bringt. Eine Baugenehmigung ist die behördliche Genehmigung für den Bau eines (genehmigungspflichtigen) Bauwerks auf einem bestimmten Grundstück innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Das ist es. Nichts mehr. Auch wenn es heute vielleicht nicht mehr so ​​häufig ist, können Sie dennoch Menschen (sogar Entwicklern) begegnen, die die Idee einer Baugenehmigung als Eigentum verkaufen.

    STÄRKUNG DES MIETVERTRAGS

    Bestimmte Klauseln sollten in jedem Mietvertrag Standard sein. Ein ausländischer Käufer kann jedoch ohne die entsprechende Rechtsberatung möglicherweise nicht alle relevanten Kriterien erfüllen, um seine Investition zu schützen.

    Kaufoption

    Wenn der Grundstückseigentümer oder der Grundstücksverwalter zustimmt, ist es ratsam, eine „Kaufoption“ in den Mietvertrag für die Villa einzutragen. Dies wird normalerweise als Nachtrag geschrieben und ermöglicht es dem Mieter, das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen, wenn er dies wünscht.

    Diese Option kann jederzeit während der Mietdauer ausgeübt werden. Beispielsweise hat der Mieter möglicherweise geheiratet und möchte die Immobilie auf den Namen seines Ehepartners setzen.

    Es ist wichtig zu beachten, dass eine Kaufoption im Falle des Todes des Anteilinhabers nicht ungültig wird. Ist der Vermieter eine natürliche Person, hat der ausländische Mieter ein Jahr ab dem Zeitpunkt des Todes Zeit, die Kaufoption auszuüben.

    Obwohl die Chancen gering sind, besteht immer die Möglichkeit, dass sich Thailands Grundbesitzgesetze eines Tages ändern.

    In diesem Fall könnte ein Ausländer eines Tages den Chanote-Titel in eigenem Namen übernehmen. Es wäre tollkühn, die entsprechende Klausel nicht in den Mietvertrag aufzunehmen, so unwahrscheinlich dieses Ergebnis auch sein mag.

    Stornierungsklausel

    Es mag seltsam klingen, auf einer Klausel zu bestehen, um die Kündigung des Mietvertrags zuzulassen, aber es gibt einen sehr guten Grund dafür.

    Stellen Sie sich vor, ein Ausländer hat 15 Jahre lang eine Villa gemietet und entscheidet sich dann für einen Umzug. Jeder potenzielle Käufer dieses Mietvertrags hätte nur 15 Jahre Zeit, um die Immobilie zu nutzen, bevor er eine Verlängerung oder Erneuerung beantragt. Was würde mit dem Wert dieser Immobilie passieren? Der Preis würde eindeutig sinken, da die Mietdauer halbiert wurde.

    Eine Klausel, die es erlaubt, den Mietvertrag zu brechen und einen neuen Mietvertrag zu verfassen, schützt den Wert des Eigenheims. Jeder potenzielle Käufer kann sich auf den vollständigen Mietvertrag für das 30-Jahr freuen, dh der Mietvertrag für die Villa wird zum Marktwert verkauft.

    Eine Kündigungsklausel ist nur gegenüber dem ursprünglichen Vermieter - ob Einzelperson oder Kapitalgesellschaft - durchsetzbar. Wechselt der Eigentümer den Eigentümer, muss der neue Eigentümer die Klausel nicht einhalten.

    Für die Neuausstellung eines Leasingvertrags wird eine Gebühr erhoben, die jedoch sowohl vom derzeitigen Leasingnehmer als auch vom neuen Käufer geteilt werden kann. Es kann auch eine zusätzliche Steuerbelastung für den Entwickler geben, falls ein neuer Mietvertrag generiert wird (aufgrund der Hinzufügung weiterer 15-Einkommensjahre), und dies könnte Teil der Bedingungen einer Stornierungsklausel sein.

    Wenn die oben erwähnte Haus- und Grundsteuer nicht bezahlt wurde, kann der Mietvertrag überhaupt nicht neu registriert werden. Und ob der Mietvertrag jemals auf den Namen eines neuen Eigentümers eingetragen wird oder nicht, das örtliche Bezirksamt wird sich bei jemandem für die Nachsteuern bedanken.

    Untervermietungsklausel

    Wenn ein Mieter sein Eigentum untervermieten möchte, ist daran nichts auszusetzen. Tatsächlich tun dies viele Ausländer, die eine Villa im 30-Jahr pachten - oder die das Land pachten und dann bauen - mit der Absicht, die Villa für Kapitalerträge zu untervermieten.

    In diesem Fall bedarf es jedoch der Mitwirkung des Vermieters und muss in den ursprünglichen Vertrag aufgenommen werden.

    STÄRKUNG DES MIETVERTRAGS

    Was Olaf über Schiedsklauseln sagt:

    Verwenden Sie Schiedsgerichtsbarkeit!

    Beim Abschluss eines Vertrags oder einer Vereinbarung, auch wenn es sich um eine Investition in Immobilien handelt, geht niemand davon aus, dass etwas schief gehen wird - und sie wünschen es sicherlich nicht. Und sie erwarten mit Sicherheit nicht, dass sich aus ihrer Einigung ein Konflikt entwickeln wird. Leider passiert dies häufiger, als Sie sich wahrscheinlich vorstellen würden.

    Wenn Sie sich in dieser Position befinden, insbesondere als Ausländer, sollten Sie in Erwägung ziehen, den Streit nicht vor thailändischen Gerichten, sondern durch ein rechtsverbindliches Schiedsverfahren beizulegen. Selbst wenn Sie verlieren, ist es wahrscheinlicher, dass Sie durch Schiedsverfahren bessere Ergebnisse erzielen. Was wir unter „besserem Ergebnis“ verstehen, ist, dass Sie feststellen, dass das Verfahren schneller und kostengünstiger ist und die Entscheidung des Schiedsrichters international durchsetzbar ist. Darüber hinaus können während des gesamten Verfahrens alle Unterlagen erstellt und alle Diskussionen in einer Fremdsprache (z. B. Englisch) geführt werden.

    Vor diesem Hintergrund müssen alle Parteien einem verbindlichen Schiedsverfahren zustimmen. Und da es weniger wahrscheinlich ist, von beiden Seiten Zugeständnisse zu machen, nachdem die beiden Seiten bereits zu streiten begonnen haben, ist es wichtig, dass Ihr ursprünglicher Immobilieninvestitionsvertrag bereits eine gut geschriebene Schiedsklausel enthält.

    Ganz gleich, ob es sich um einen Kauf- und Verkaufsvertrag oder einen Leasingvertrag handelt, er schützt Sie vor möglichen künftigen Fehlern.

    Abtretungsklausel

    Wie bei jeder Klausel oder Ergänzung eines Leasingvertrags ist die Mitwirkung des Leasinggebers erforderlich, um den Leasingvertrag einem neuen Leasingnehmer zuzuweisen, und er muss in den ursprünglichen Vertrag aufgenommen werden.

    Schiedsklausel

    Bei einem Schiedsverfahren können die Streitparteien ihre Argumente von einer unabhängigen Stelle anhören lassen, ohne dass ein möglicherweise langwieriges Gerichtsverfahren erforderlich ist. Ausländer dürfen seit 2000 in Thailand als Schiedsrichter fungieren. Einzelpersonen können sich auch in Schiedsverfahren durch ausländische Rechtsanwälte vertreten lassen.

    Thailand befolgt seit 2002 das Mustergesetz der Kommission der Vereinten Nationen für internationales Handelsrecht (UNCITRAL), das sicherstellt, dass die Entscheidung des Schiedsrichters in solchen Fällen international eingehalten wird.

    Schiedsverfahren können in jeder Sprache stattfinden, und es ist nicht erforderlich, Dokumente ins Thailändische übersetzen zu lassen (wie dies bei thailändischen Gerichten der Fall ist). Während Mediation möglicherweise weniger kostspielig ist, sind die Parteien bei Schiedsverfahren die Herren ihres eigenen Verfahrens, und es steht dem Schiedsrichter frei, am Ende des Verfahrens einen Vergleich zu fällen. Der Vergleich stellt keinen rechtlichen Präzedenzfall dar, ist aber rechtlich bindend.

    Geben Sie den Mietvertrag in mehrere Namen ein

    Wenn jemand eine Villa auf seinen Namen pachtet und dann plötzlich stirbt, wird der Mietvertrag sofort beendet. Der Grundstückseigentümer hat dann jederzeit das Recht, das Grundstück zurückzunehmen. Sobald sie dies tun, können sie einen weiteren 30-Jahres-Mietvertrag an eine andere Person verkaufen. Eine Nachfolgeklausel kann den Ehegatten oder die Kinder des Mieters schützen, jedoch nur, wenn die Klausel gegen den ursprünglichen Eigentümer / Vermieter durchgesetzt wird.

    Weder ein Testament noch ein Trust können einem Ehepartner das Erbe eines Mietvertrags übertragen, und Erbfolgeklauseln gelten frustrierenderweise als Versprechen, nicht als Leasingrechte. Wenn der Eigentümer / Vermieter wechselt, ist eine Nachfolgeklausel gegenüber dem neuen Eigentümer nicht durchsetzbarer als eine Verlängerung um ein 30-Jahr. Dies kann besonders ärgerlich sein, wenn der Ehepartner der Pächterin gezwungen ist, ihr Haus zu verlassen, da der neue Vermieter es tatsächlich zurückerobern darf.

    Ein Mietvertrag sollte daher auf mehrere Namen lauten. Je nach Alter kann der ausländische Käufer in Betracht ziehen, die Namen seiner Kinder in den Mietvertrag aufzunehmen. Wenn einem ausländischen Ehepaar etwas zustößt, haben ihre Kinder das Recht, im Haus zu wohnen oder den Mietvertrag zu verkaufen.

    Erbpacht und Erbfolge

    Dies wurde bereits angesprochen, aber eine kurze Zusammenfassung des Erbrechts für Pachtgrundstücke ist sehr wichtig.

    In Thailand wird ein Mietvertrag als persönliches Recht im Sinne des Miet- und Eigentumsrechts betrachtet, nicht als vererbbares Vertragsrecht. Der Oberste Gerichtshof von Thailand hat entschieden, dass „der Mieter das Wesentliche des Mietvertrags ist“, was bedeutet, dass es ohne einen Mieter keine Vereinbarung mehr gibt.

    Wenn ein Mieter den Mietvertrag nach seinem Tod an seine Erben abtreten möchte, muss dies als spezifische Klausel in den Mietvertrag aufgenommen werden. Die Klausel ist jedoch ein persönlicher Vertrag zwischen Mieter und Vermieter. Stirbt der Mieter, können seine Erben die Nachfolgeklausel gegen den Vermieter durchsetzen. Wechselt der Vermieter jedoch durch Verkauf oder Erbschaft des Eigentums, so ist der neue Eigentümer der Immobilie nicht an die Erbfolgeklausel gebunden.

    Sollte der Mietvertrag hingegen als besonderer gegenseitiger Vertrag gelten (siehe Seite 37), ändert sich das anwendbare Recht und das Erbrecht kann auf die Erben des Mieters übertragen werden.

    MÄCHTIG, RECHTLICH, ABER NICHT NOTWENDIG VERFÜGBAR

    Nießbrauch, Oberflächennutzung und Wohnung sind drei Rechte, die einem Mieter eingeräumt werden können, von denen jedes eine zusätzliche und einzigartige Gesetzeskraft für einen Mietvertrag darstellt.

    Sie sind erwähnenswert, da durch ihre Einbeziehung ein Mietvertrag zugunsten des Mieters verstärkt wird. Leider gibt es keine Garantie dafür, dass diese Rechte einem Ausländer gewährt werden, der einen Mietvertrag in Thailand hat.

    Nießbrauch

    Ein Nießbrauch ist im Wesentlichen ein Vertrag, mit dem eine Person das Eigentum einer anderen Person nutzen kann. Es hat seinen Ursprung im römischen Recht, wo Frauen das Recht verweigert wurde, Land zu besitzen. Ein Nießbrauch wurde verwendet, um das Haus der Familie zu schützen, wenn ihr Ehemann vorzeitig starb.

    Nießbrauchsverträge werden mit geringfügigen Abweichungen auf der ganzen Welt verwendet. Obwohl sie ein Leben lang bestehen können, sind sie in der Regel für einen festgelegten Zeitraum eingerichtet. In Thailand kann ein Nießbrauch für die Dauer des Nießbrauchers (der Person, die die Immobilie bewohnen oder nutzen möchte) oder für eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren eingerichtet werden.

    Das Wort "Nießbrauch" kommt von den lateinischen Wurzeln "usus" (zu gebrauchen) und "fructus" (bedeutet Genuss oder wörtlich "Frucht"). Mit anderen Worten, es ist das Recht, das Eigentum eines anderen zu nutzen und davon zu profitieren (ohne es zu beschädigen).

    Die Gewinne (Fructus) bezogen sich ursprünglich auf Obst oder Getreide, das auf dem Land angebaut und verkauft werden kann, aber die Definition erstreckt sich auch auf die Anmietung oder das Leasing eines Gebäudes oder die Erhebung einer Abgabe für andere, um Zugang zum Land zu erhalten. Es wird in keiner Weise ein Recht übertragen, das den Verkauf oder die Verpfändung des Grundstücks selbst gestattet.

    Wenn einem Nießbraucher ein lebenslanges Nutzungsrecht eingeräumt wird, steht es ihm zu, solange er lebt. Nach dem Tod des Nießbrauchers geht das Eigentum vollständig auf den wahren Grundbesitzer zurück.

    Thailand Pachtstrategie

    Nießbrauch als Pachtstrategie?

    Nießbrauch wird oft als idealer Weg für Ausländer genannt, eine Pacht für das Leben in Thailand zu besitzen, aber dies