ABSCHNITT 18: DIE SCHWARZEN SCHWÄNE DES TOURISMUS
Ein „schwarzer Schwan“ ist eine Metapher, die Nicholas Taleb erstmals in seinem Bestseller Fooled by Randomness beschrieben hat. Talebs Räumlichkeiten, die selten und in einigen Fällen verheerend sind, ereignen sich von Zeit zu Zeit zufällig. Er fährt fort, dass wir versuchen, ihnen logische Ursprünge zuzuweisen, und davon ausgehen, dass sie hätten vorhergesagt werden können, obwohl sie tatsächlich äußerst schwer vorherzusehen sind.
Diese Ereignisse können einzelne Länder oder die ganze Welt betreffen. Phuket hätte in letzter Zeit einen reibungslosen Ablauf gehabt, wenn es Covid nicht gegeben hätte. Abgesehen von der Pandemie gab es in den letzten zehn Jahren oder länger nur sehr wenige Black-Swan-Ereignisse. In den neunziger und nuller Jahren hatte Thailand jedoch nicht so viel Glück.
Die Tourismusbranche des Landes hatte sich kaum von der Asienkrise von 1997 erholt, als die 9 / 11-Angriffe in 2001 stattfanden. Etwa zur gleichen Zeit platzte die Dotcom-Blase, und der darauffolgende Marktcrash hinterließ bei den Menschen gravierende Löcher in den Taschen.
Die Vogelgrippe-Epidemie in 2002 hatte keine Zeit, sich zu erholen. Sie schreckte die Touristen weiterhin von Asien ab, gefolgt von der SARS-Angst vor 2003. Dann, ein Jahr später, im Dezember 2004, der große Hit. Der Tsunami im Indischen Ozean traf die Westküste Thailands und lähmte die Tourismusindustrie, die langsam wieder aufgebaut werden musste.
Fünf schwarze Schwäne in vier Jahren waren ein schwieriger Start ins neue Jahrtausend.
Was folgte, war eine Menge politischer Unruhen im Süden Thailands sowie in der Hauptstadt. Noch in 2010 gingen in Bangkok Zehntausende auf die Straße, und über 90 starben Thais bei der Gewalt.
Das Wetter hat auch dazu beigetragen, den Tourismus zu unterbrechen. Während die landesweiten Überschwemmungen von 2011 Phuket nie betrafen, verhinderten sie wochenlang, dass Menschen nach Bangkok flogen. Obwohl sich der Flughafen nicht unter Wasser befand, befand sich der größte Teil von Greater Bangkok. Und die Tatsache, dass Reisen nach Bangkok abgesagt wurden, wirkte sich zweifellos auf Phuket aus, da ungefähr 40% aller Flüge nach Phuket in der Hauptstadt stattfinden.
Fünf schwarze Schwäne in vier Jahren waren ein schwieriger Start in das neue Jahrtausend.
Was folgte, war eine Menge politischer Unruhen im Süden Thailands sowie in der Hauptstadt. Noch in 2010 gingen in Bangkok Zehntausende auf die Straße, und über 90 starben Thais bei der Gewalt.
Das Wetter hat auch dazu beigetragen, den Tourismus zu unterbrechen. Während die landesweiten Überschwemmungen von 2011 Phuket nie betrafen, verhinderten sie wochenlang, dass Menschen nach Bangkok flogen. Obwohl sich der Flughafen nicht unter Wasser befand, befand sich der größte Teil von Greater Bangkok. Und die Tatsache, dass Reisen nach Bangkok abgesagt wurden, wirkte sich zweifellos auf Phuket aus, da ungefähr 40% aller Flüge nach Phuket in der Hauptstadt stattfinden.
Die Phoenix-Bootskatastrophe
Am 5. Juli 2018 verließ das Boot Phoenix PC Diving die beliebte Schnorchelinsel Koh Racha und kehrte nach Phuket zurück. Ein gewaltiger Sturm peitschte fünf Meter hohe Wellen auf, die die Phoenix zum Kentern brachten und sinken ließen. Von den 105 Passagieren an Bord waren 89 Touristen, und bis auf zwei waren alle von ihnen chinesische Staatsbürger. Der Untergang kostete 46 chinesische Touristen das Leben, darunter 13 Kinder.
Wäre dies ein Einzelfall gewesen, wäre er vielleicht schnell vergessen worden. Aber nur einen Monat zuvor machte ein Bus mit 33 chinesischen Passagieren Schlagzeilen, als seine Bremsen versagten und die Passagiere in einem außer Kontrolle geratenen Bus landeten. Der Fahrer schrammte den Bus absichtlich an einem Zaun, um ihn zu verlangsamen, bevor er einen geparkten Pickup rammte und fast in eine Schlucht stürzte, an deren Rand er schwankte, bevor die Passagiere gerettet werden konnten. Glücklicherweise wurde bei diesem Vorfall niemand verletzt. 2015 verloren jedoch drei chinesische Touristen ihr Leben und viele wurden verletzt, als ein anderer Bus in Chalong über einen Hügel stürzte.
Der neueste schwarze Schwan
Erst kürzlich, im August 2024, schleuderte ein Erdrutsch in der Gemeinde Karon Felsbrocken, Bäume sowie große Mengen Erde und schlammigen Schutts den Berghang hinunter, wobei zwei thailändische Staatsbürger, zwei russische Staatsbürger und neun Burmesen ums Leben kamen.
Die negativen Auswirkungen dieser kleinen schwarzen Schwäne häufen sich und verändern zweifellos die öffentliche Wahrnehmung der Sicherheit der Insel. Wenn es um Chinesen geht, die Phuket besuchen, hat die schlechte Publicity zweifellos einen Dominoeffekt und wir sehen in der Regel, dass die Zahl der Chinesen, die die Insel besuchen, dramatisch zurückgeht.
Der Schwan, der (noch) nicht passiert ist
Ein potenzieller schwarzer Schwan für den Tourismus, den wir dankenswerterweise noch nicht in Phuket erlebt haben, ist ein großer Hotelbrand mit katastrophalen Todesfällen. Es gab Brände und Brände in Hotels, aber Gäste und Mitarbeiter sind immer dem Schaden entkommen. Einige Hotels in Phuket arbeiten ohne die erforderliche Lizenz, und es würde nur ein tödliches Feuer in einem solchen Betrieb erfordern - ein Feuer, bei dem ausländische Touristen umkommen -, um eine weitere Unterbrechung des schwarzen Schwans in Phuket Tourismus zu verursachen.
Hotellizenzen konzentrieren sich nachdrücklich auf Gesundheit und Sicherheit, und jeder, der diese Anforderungen durch den Betrieb eines unsicheren, illegalen Hotels verletzt, würde wahrscheinlich das volle Gewicht des Gesetzes auf sich ziehen. Dies würde aber nicht nur konventionelle Hotels, Hostels und Gästehäuser betreffen. Jeder, der derzeit seine Wohnung oder Villa für einen Zeitraum von weniger als 30 Tagen mietet, benötigt eine Lizenz. Wenn er nicht die erforderliche Lizenz für die kurzfristige Vermietung erhalten hat, wird seine Mieteinnahmequelle geschlossen.
Ein tragisches Feuer könnte einige Leute davon abhalten, nach Phuket zu reisen, aber das wäre nicht das Black Swan-Ereignis. Das Black Swan-Ereignis wären die illegalen Hotels und Eigentumswohnungen, die nicht den aktuellen Sicherheitsstandards entsprechen und möglicherweise geschlossen werden. Dies könnte dazu führen, dass der kurzfristige Vermietungsmarkt für Eigentumswohnungen zum Erliegen kommt, was möglicherweise ein Ende der derzeitigen Praxis neuer Entwicklungen mit langfristig garantierten Erträgen und / oder eine Änderung der Lizenz- und Sicherheitsstandards für Neubauten bedeuten könnte muss einhalten.
Phukets Resilienz / Überwindung der schwarzen Schwäne
Wir wissen, dass Phuket seit fast drei Jahrzehnten einen stetigen Anstieg der Touristenzahlen verzeichnet. Wir wissen auch, dass es in dieser Zeit mehrere „schwarze Schwäne“ gab, von denen jeder erkennbare Auswirkungen sowohl auf die Tourismusbranche als auch auf den Immobilienmarkt von Phuket hatte.
Schwarze Schwäne sind von Natur aus selten. Sie sind außerdem zufällig und unvorhersehbar. In den letzten drei Jahrzehnten haben wir die Asienkrise, das Platzen der Dotcom-Blase, den 9. September, die Vogelgrippe und SARS, den Tsunami von 11, politische Unruhen mit Demonstrationen der Rothemden und Gelbhemden in der Hauptstadt, die Überschwemmungen von 2004 und nicht zuletzt die Folgen der globalen Finanzkrise von 2011 erlebt.
Doch trotz dieser sehr realen Angriffe auf Phukets Tourismusbranche waren die Auswirkungen in jedem Fall nur von kurzer Dauer. Phuket hat sich immer wieder erholt und ist jedes Mal lebendiger daraus hervorgegangen. Der Tourismus nimmt weiterhin zu, die Investitionen in die Wirtschaft (insbesondere in die Tourismuswirtschaft) nehmen weiterhin zu und Phuket floriert weiterhin.
ROI und Black Swans
Unabhängig davon, ob Eigentümer ihre eigenen Villen oder Eigentumswohnungen in Phuket vermieten oder an einem garantierten Renditeprogramm eines neu errichteten Condotels teilnehmen, haben „Schwarze Schwäne“ immer einen spürbaren Einfluss auf die erzielten Mieteinnahmen.
Der schlimmste „Schwarze Schwan“, der Phuket in Bezug auf die Mieteinnahmen getroffen hat, war Covid. Während des gesamten Jahres 2020 sowie über den größten Teil des Jahres 2021 standen Eigentümer und viele Bauträger unter enormer finanzieller Belastung, nur um ihre Gemeinkosten oder Instandhaltungskosten zu decken. Einige Villenbesitzer, die für ihren Lebensunterhalt auf Mieteinnahmen angewiesen waren, waren sogar gezwungen, ihre Immobilien unter Marktwert zu verkaufen. Und viele Eigentumswohnungsprojekte liegen im Jahr 2024 immer noch brach und sind unvollendet.
Aber nicht alle „schwarzen Schwäne“ waren so schwerwiegend wie Covid, und die meisten haben für Investoren, die eine solide Kapitalrendite anstreben, nur einen kleinen Ausschlag in den Zahlen hinterlassen. Obwohl Phuket schon immer Jahre mit Höhen und Tiefen bei den Touristenzahlen hatte, gelang es der Stadt immer, ihren Aufwärtstrend beizubehalten. Und es besteht immer noch eine große Wahrscheinlichkeit, dass 2025 der Rekord von knapp 2019 Millionen Besuchern aus dem Jahr 13 übertroffen wird.
Haupttreiber für die Artikel des Immobilienmarktes von Phuket
ABSCHNITT 15: Warum in Phuket-Immobilien investieren? Ein Blick auf alle positiven Aspekte
Es gibt viele Gründe, warum sich Menschen in Phuket verlieben. Obwohl die Welt aus einer Vielzahl unterschiedlicher Menschen besteht, verliebt sich jeder, der Phuket besucht, sofort in diese bezaubernde Insel. Heute ist die Insel von einer breiten Palette von Nationalitäten geprägt, wahrscheinlich mit Staatsangehörigen aus so ziemlich jeder Nation der Erde. Was auch immer ihre Gründe sind, in die Insel zu investieren oder sogar dort zu leben, fast alle dieser Menschen, die nach Phuket kommen, haben eine positive Einstellung zum Immobilienbesitz hier. Dieser Abschnitt behandelt alle positiven Aspekte, die derzeit, im Jahr 2024, mit dem Immobiliensektor in Phuket verbunden sind.
ABSCHNITT 16: Phukets laufende Infrastrukturverbesserungen
Phuket war einst eine von Dschungel bedeckte Insel mit Fischerdörfern entlang der Küste und Phuket Town, das die Zinnbergbauindustrie versorgte. Seit Beginn des 21. Jahrhunderts hat die Insel ein unglaubliches Wachstum erlebt, sowohl was das Bevölkerungswachstum als auch die unglaubliche Infrastruktur betrifft, wobei jedes Jahr neue Attraktionen und Annehmlichkeiten entstehen. Während sich die Welt auf die Zeit nach Covid einstellt, mehr Touristen ankommen und mehr Thailänder und Ausländer Phuket ihr Zuhause nennen, ist es unwahrscheinlich, dass dieses Programm zur Verbesserung der Infrastruktur nachlässt oder verlangsamt wird.
ABSCHNITT 17: Phukets Negativpunkte – Die rosarote Brille abnehmen
Obwohl der Immobilienmarkt in Phuket dazu neigt, sich unabhängig von allen anderen Immobilienmärkten der Welt zu entwickeln, einschließlich dem Rest von Thailand (außer vielleicht Koh Samui), verlief er nicht immer reibungslos. Ohne die übermäßige Kreditaufnahme, die in den meisten Ländern zu beobachten ist, verlief er sicherlich viel reibungsloser, ohne Booms und Krisen. Der Immobiliensektor in Phuket hat jedoch in der Vergangenheit viele Abschwünge erlebt, bei denen die Preise viele Jahre lang stagnierten, da die Nachfrage auf eine Erholung wartete, um etwaige Angebotsüberschüsse aufzufangen. Dieser Abschnitt behandelt, worauf Sie in den kommenden Jahren achten sollten, damit Anleger entsprechend planen können.
ABSCHNITT 18: Die schwarzen Schwäne des Tourismus
Dieses Thema verdient einen eigenen Abschnitt, vor allem weil der Tourismussektor schon immer die Lebensader der Insel war und noch heute ist. Ohne den Tourismus hätte Phuket nie das rasante Wachstum der letzten 30 Jahre erlebt, und auch der Immobilienmarkt in Phuket hätte nie das erreicht, was er heute ist. Aber alle paar Jahre treten unvorhergesehene Ereignisse auf, manchmal ganz plötzlich, und man kann sie in Zukunft nicht ausschließen. Diese können lokal, national oder international sein, aber viele haben letztendlich negative Auswirkungen auf die Insel Phuket und ihre Wirtschaft.
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