ABSCHNITT 4: BEWERTUNG EINER IMMOBILIE IN PHUKET
Wenn ein Verkäufer eine Immobilie in Phuket anbietet, ist der Preis seine Vorstellung vom Wert der Immobilie, aber die einzige wahre Bewertung ergibt sich, wenn er einen Käufer findet, der mit ihm übereinstimmt. Der Wert ist daher weitaus subjektiver als der Preis.
Wenn niemand bereit ist, den geforderten Preis zu zahlen, wird die Immobilie überbewertet. Das heißt nicht, dass sie diesen Preis vor 6 Monaten nicht wert war oder dass sie eines Tages nicht wieder so viel wert sein wird, aber im Hier und Jetzt ist das nicht der Wert.
Käufer machen den Immobilienmarkt in jedem Markt. Der Wert ist nur das, was ein bestimmter Käufer zu zahlen bereit ist, und die Immobilienpreise können weiter steigen, bis kein Käufer mehr gefunden wird. So entsteht und platzt im Wesentlichen eine Immobilienblase, und das passiert in fast jedem Land. In Phuket sind die Dynamiken etwas anders.
Das Folgende bietet eine Vorstellung davon, wie Käufer (und Verkäufer) in Phuket zu ihren Vorstellungen darüber gelangen, was eine Immobilie wert ist.
Schönheit liegt im Auge des Betrachters
Dieses Gefühl trifft insbesondere auf Immobilien in Phuket zu.
Jemand, der in Phuket relativ neu ist, kann den Wert einer Immobilie anhand der Kosten einer entsprechenden Immobilie zu Hause oder an anderen von ihm besuchten Urlaubszielen einschätzen. Ihr Urteilsvermögen kann auch durch Aufregung, Angst, Unruhe oder einen Cocktail von Emotionen getrübt sein, der sie daran hindert, eine fundierte, objektive Beurteilung vorzunehmen.
In den meisten Ländern kann ein Gutachter eine Eigentumswohnung/ein Apartment oder eine Poolvilla fair bewerten, und der Preis wird sich überwiegend an vergleichbaren Häusern in der Gegend orientieren. In Phuket hingegen zahlen die Leute eher das, was sie für angemessen halten.
Motivierte oder unmotivierte Verkäufer
In der Vergangenheit kam es zu Marktverzerrungen, als langjährige Eigentümer (die meisten von ihnen keine wirklich motivierten Verkäufer) beschlossen, den Markt zu „testen“, indem sie ihre Immobilien in Phuket zu lächerlich hohen Preisen zum Verkauf anboten. Dies führte zu künstlich überhöhten Preisen für andere Immobilien in der Nähe.
Angesichts der Anzahl und Vielfalt der Villen und Eigentumswohnungen, die heute in Phuket angeboten werden, profitieren heute nur noch sehr wenige Menschen von dieser Strategie. Einige tun es jedoch, was sich auf die Angebotspreise der umliegenden Immobilien auswirken kann. Tatsächlich gibt es zahlreiche Beispiele dafür, dass Einzelpersonen für Grundstücke, Immobilien und Unternehmen in Phuket zu viel bezahlen.
Relativer Wert von Immobilien in Phuket
Einfach ausgedrückt kann „relativer Wert“ als die Methode zur Bestimmung des Wertes eines Vermögenswerts definiert werden, indem zu einem bestimmten Zeitpunkt ähnliche Vermögenswerte zu Vergleichszwecken herangezogen werden. Wir beziehen uns hier nicht auf Immobilienvergleiche in Phuket, sondern vielmehr auf den Wert einer Immobilie hier im Verhältnis zum aktuellen Wert einer Immobilie in den Heimatländern potenzieller Käufer, die in Phuket ankommen.
Das Niedrigzinsumfeld, das wir seit der Kreditkrise 2008 erlebt haben, hat weltweit zu vielen überhöhten Immobiliensektoren geführt. Viele Käufer, die nach Phuket kommen, können daher immer noch eine wunderschöne tropische Insel voller Schnäppchen sehen.
Für den Phuket-Traum einen Aufpreis zahlen
Ausländische Käufer sind manchmal bereit, für „den Traum“ einen kleinen Aufpreis zu zahlen. Zwar hätten sie mit etwas mehr Suchen oder Verhandeln Geld sparen können, aber es ist nicht immer einfach, einen Traum mit einem Preisschild zu versehen. Für alle, die in einem kalten Klima mit dunklen Wintern leben, einen stressigen Job haben und den Großteil ihres Tages im Stau verbringen, ist Phuket das Paradies. Der Besitz einer Immobilie in Phuket könnte durchaus bedeuten, eine Lücke in ihrem Leben zu füllen.
Beim Immobilienkauf in Phuket geht es um persönliche Attraktivität
So wie keine zwei Menschen gleich sind, gibt es auch keine universelle Attraktivität. Was eine bestimmte Immobilie irgendwo auf der Insel für einen potenziellen Käufer attraktiver macht, kann für einen anderen abstoßend sein.
Möglicherweise zieht es jemanden nach Phuket, weil es grün ist, und er sucht aktiv nach Frieden und Einsamkeit. Diese Person würde wahrscheinlich von Menschenmassen, Geschäften und dem Nachtleben abgeschreckt (was die Hauptattraktion für jemanden sein könnte).
Menschen mit Kindern möchten in der Regel in der Nähe einer internationalen Schule sein. Dies kann alle anderen Überlegungen bei der Auswahl eines Hauses außer Kraft setzen.
Die Vielfalt der Menschen, die nach Phuket ziehen und dort kaufen, nimmt seit Jahren zu. Ein erheblicher Anteil der Nationalitäten der Welt lebt heute auf der Insel, und nicht wenige von ihnen sind mit thailändischen Staatsbürgern verheiratet. Eine solche Mischung von Menschen bedeutet eine breite Palette an Geschmäckern, Vorlieben und Abneigungen.
Auch das Durchschnittsalter der Expatriates hat sich verändert. Vor zwanzig Jahren waren die meisten Expatriates auf der Insel im reifen Alter, entweder Rentner oder in der Region tätige Fachkräfte. Doch seit dem Aufkommen der „digitalen Nomaden“ ziehen auch jüngere Einwohner auf die Insel. In den letzten fünf Jahren ist das Durchschnittsalter der Expatriates daher deutlich gesunken.
Nord, Süd, Ost oder West
Die Einwohner der spezifischen geografischen Orte, an denen Ausländer auf Phuket Immobilien kaufen, können untereinander so unterschiedlich sein wie die Regionen selbst.
Die Entfernung zum Flughafen ist für jemanden wichtig, der zur Arbeit nach Bangkok, Hongkong oder Singapur pendelt. Da sie nur zwei Tage pro Woche mit ihren Familien verbringen, möchten sie freitags und sonntags nicht noch zusätzliche Stunden im Auto verbringen. Diese Personen bevorzugen eher Immobilien im Norden der Insel.
Immobilien an der Westküste haben die Strände. Außerdem hat man hier die schönsten Sonnenuntergänge und kristallklares Wasser. Von Mai Khao im Norden bis Kata Noi im Süden ist die Westseite der Insel sehr gefragt und Immobilien werden zu Spitzenpreisen verkauft (insbesondere Villen am Strand und/oder Villen mit Meerblick). Der Westen bietet nachweislich auch die beste Kapitalrendite für diejenigen, die ein Einkommen suchen.
Der Süden, der Rawai und Nai Harn umfasst, hat auch einige atemberaubende Strände mit türkisfarbenem, klarem Wasser. Dieses Gebiet war schon immer die Heimat der meisten Expatriate-Bevölkerung. Es zieht Einwohner wegen seiner entspannteren Atmosphäre, der unglaublichen Landschaft und einiger fantastischer Restaurants und Cafés an. Obwohl das Angebot an Grundstücken in diesem Gebiet rapide abnimmt, sind die Poolvillen in Nai Harn und Rawai äußerst günstig.
Die Ostküste ist relativ unerschlossen und obwohl es hier Jachthäfen und einige andere Luxusanlagen gibt, ist das Land auf dieser Seite der Insel im Allgemeinen billiger. Obwohl viele Villen einen atemberaubenden Blick auf die Bucht von Phang Nga bieten, zieht diese Gegend eigentlich nur Käufer an, die abseits der Massen sein möchten und möglicherweise nach einem besseren Preis-Leistungs-Verhältnis suchen als an der Westküste.
Das zentrale Tal ist sehr grün und bietet einige der besten Golfplätze Phukets sowie einige Touristenattraktionen für die Touristen aus Patong, das nur eine kurze Strecke über den Patong Hill entfernt liegt. Wer eine Golfvilla in Phuket sucht, wird wahrscheinlich in Kathu fündig. Genau wie geografisch liegt das Kathu-Tal auch preislich zwischen der West- und der Ostküste.
Die Gemeinden Thalang und Cherng Talay haben sich stärker ausgedehnt als alle anderen Teile der Insel. Dank der guten Anbindung an Strände und Flughafen sowie der Eröffnung der UWC und der Headstart International School zieht die Gegend immer mehr Käufer an. Einige der schönsten Luxusvillen mit Pool in Phuket befinden sich in dieser Gegend, aber die Preise sind hier schneller gestiegen als in allen anderen Teilen der Insel.
In Phuket Town gibt es mehr Wohnbauprojekte, die auf den thailändischen Markt abzielen, aber auch ausländische Käufer interessieren sich zunehmend dafür, vor allem aufgrund der Nähe zu vielen Einrichtungen, darunter Krankenhäuser, das Central Shopping Mall, eine ständig wachsende Auswahl an schicken Restaurants sowie ein trendiges Nachtleben. Trotzdem haben die Preise noch nicht das Niveau erreicht, das in anderen Gegenden zu beobachten ist.
Neue vs. alte Immobilien in Phuket?
Die Nachfrage nach Immobilien in Phuket hat in den letzten Jahren deutlich zugenommen. Bauträger haben versucht, von dieser steigenden Nachfrage zu profitieren, und es gibt jetzt mehr neue Projekte auf der Insel als jemals zuvor in der Immobiliengeschichte von Phuket. Der aktuelle Trend geht eher zu neuen Villen und Eigentumswohnungen, die ein neues, modernes und zeitgenössisches Flair haben, als zu den alten Stilen, die vor 10 Jahren beliebter waren.
Das Alter des betreffenden Gebäudes sowie seine hervorragende Instandhaltung sind daher wichtig. Die Zahlen zeigen, dass Wiederverkäufe in Phuket für Käufer in der Regel weniger attraktiv sind als Neubauten. Neu fertiggestellte Bauprojekte haben den Reiz eines Ausstellungsraums – sie sind sauber, gut gepflegt und schließlich neu.
Der Zustand der Eigentumswohnung oder Villa ist für jeden potenziellen Käufer wichtig, und ältere Immobilien weisen einen gewissen Verschleiß auf. Verkäufer ignorieren dies oft, weil sie es gewohnt sind, es jeden Tag zu sehen, während ein Käufer jedes Objekt mit neuen Augen betrachtet.
Verkäufer, die ihr Eigentum unbedingt ausladen möchten, müssen alle Faktoren berücksichtigen, die zu einem erfolgreichen Verkauf führen können. Phuket ist ein junger Markt, auf dem mehr neue Immobilien verkauft werden als ältere. Die Anziehungskraft neuer Immobilienentwicklungen für Käufer, einschließlich der Aussicht auf garantierte Renditen und vollständige Verwaltungsdienstleistungen, sowie Preisnachlässe beim Off-Plan-Kauf erschweren den Verkauf einer älteren Immobilie.
Es ist nicht unmöglich, aber wenn Verkäufer diese Dynamik nicht respektieren und stattdessen versuchen, einen zu hohen Preis zu verlangen, können sie ihr Eigentum für eine Weile auf dem Markt haben.
Kleine Dinge haben große Wirkung – mit Liebe zum Detail
Viele Verkäufer nutzen das Verkaufspotenzial ihrer Villa oder Eigentumswohnung in Phuket nicht voll aus. Häufig könnte eine Immobilie für wesentlich mehr verkauft werden, wenn der Verkäufer etwas Geld für einige hauptsächlich kosmetische Verbesserungen ausgeben würde. Käufer werden nicht kaufen, wenn sie keine „Verbindung“ zu der Immobilie haben, die sie besichtigen, und ein ansonsten marktfähiges Haus verkauft sich möglicherweise unter Wert, weil der Eigentümer die potenziellen Mängel nicht erkennt oder nicht bereit ist, sie zu beheben.
Es gibt auch unzählige Mietobjekte, die mit nur wenigen kleinen Änderungen viel besser abschneiden könnten. Tatsächlich kann das Vermietungspotential mit nur geringem Aufwand erheblich gesteigert werden, und die Aussicht auf höhere Mieteinnahmen erhöht offensichtlich den Wiederverkaufswert der betreffenden Immobilie.
Aber nicht nur Renovierungen machen den Unterschied. Einfache Änderungen an Beleuchtung, Raumkonzepten und letzten Schliff können den Unterschied zwischen einer mittelmäßigen und einer erstklassigen Mietimmobilie oder einem Haus in Phuket ausmachen.
Obwohl objektiv gesehen schöne Verbesserungen wichtig sind, ist die Attraktivität einer bestimmten Immobilie in Phuket letztlich eine subjektive Angelegenheit und jemand wird für die Immobilie nur so viel bezahlen, wie er glaubt, dass sie wert ist.
BERECHNUNG DES P/R-VERHÄLTNISSES FÜR EINE INVESTITIONsimmobilie IN PHUKET
A = Immobilienwert: THB 27 Millionen
B = Mieteinnahmen: THB 1.8 Millionen pro Jahr
Das P / R-Verhältnis ist A ÷ B = 15
Das AP / R-Verhältnis zwischen 15 und 20 steht typischerweise für einen guten Wert. Ein AP / R-Wert über 20 sollte als überhöht angesehen werden, während ein Wert unter 15 eine potenziell hervorragende als Finanzinvestition gehaltene Immobilie darstellt.
Das Verhältnis von Eigenheimpreis zu Mieteinnahmen
Es gibt viele Möglichkeiten, den Wert eines Eigenheims zu ermitteln, aber der Vergleich der potenziellen Mieteinnahmen mit dem Marktpreis war in der Vergangenheit die bevorzugte Methode zur Ermittlung des Werts einer Immobilie.
Auf die gleiche Weise wird ein Preis-Leistungs-Verhältnis (P / E-Verhältnis) verwendet, um Unternehmen zu bewerten, und das Verhältnis von Hauspreis zu Mieteinnahmen (Preis / Mietverhältnis oder P / R-Verhältnis) wird verwendet, um eine Immobilie zu bewerten.
Das P/R-Verhältnis wird berechnet, indem der Verkaufspreis einer Immobilie durch die jährlichen Einnahmen geteilt wird, die die Immobilie bei Vermietung erzielen würde. Ein hohes P/R deutet auf einen überhöhten Hauspreis im Verhältnis zu den Mieteinnahmen hin, die der Eigentümer erzielen könnte. Ein niedriges P/R hingegen bedeutet normalerweise eine gute Investitionsmöglichkeit.
Da das Verhältnis auch der Anzahl der Jahre entspricht, die benötigt werden, um die gesamten anfänglichen Ausgaben durch Mieteinnahmen wieder hereinzuholen, ist das P/R ein einfacher Anhaltspunkt für das Investitionspotenzial einer Immobilie. Ein AP/R von 15 würde bedeuten, dass die Mieteinnahmen den Kaufpreis der Immobilie in 15 Jahren zurückzahlen würden.
Wenn Mieteinnahmen das Hauptmotiv für den Kauf einer Immobilie in Phuket sind, ist es wichtig, eine Immobilie mit einem günstigen P/R-Verhältnis zu finden. Wenn die geforderte Miete jedoch zu hoch ist, kann die Immobilie für längere Zeit leer stehen, was die durch die Immobilie erzielten Einnahmen verringert.
Allerdings hat das Niedrigzinsumfeld der letzten 15 Jahre sowie die gestiegene Nachfrage seit Covid das traditionelle Denken verzerrt, und einige neue Käufer sind möglicherweise bereit, niedrigere Renditen zu akzeptieren als noch vor einigen Jahren. Die Sicherstellung eines konstanten Einkommensstroms – auch wenn das P/R nicht optimal ist – wird daher als besser angesehen, als die Immobilie leer stehen zu lassen.
Selbst wenn der Mietmarkt etwas schwächelt, was nur gelegentlich vorkommt, ist ein Eigentümer möglicherweise bereit, derzeit niedrigere Mieteinnahmen in Kauf zu nehmen, da er beim Verkauf der Immobilie mit einer starken Wertsteigerung rechnet.
Sofern der Mietmarkt nicht boomt, ist ein stabiles Mieteinkommen besser, als die Immobilie in Erwartung höherer Mieten leer stehen zu lassen. Wenn es Zeit zum Verkaufen ist, wird jeder anspruchsvolle Käufer die Mieteinkommenshistorie sehen wollen, und der Verkaufspreis, den die Immobilie letztendlich erzielt, kann von den erzielten Einnahmen abhängen.
Es ist auch erwähnenswert, dass einige Städte oder andere modische Gebiete auf der ganzen Welt über einen langen Zeitraum hinweg konstant hohe P / R-Verhältnisse (in einigen Fällen so hoch wie 50 oder 60) aufwiesen. Dies deutet darauf hin, dass die meisten Menschen in diesen Gebieten Eigentum für Wohnzwecke und potenziellen Kapitalzuwachs besitzen, nicht für Mietzwecke. Dies bedeutet nicht zwangsläufig, dass die Mieten in diesen Gebieten niedrig sind, sondern nur, dass sie im Verhältnis zu den Anschaffungskosten der Immobilie günstig sind.
Obwohl sich der Immobilienmarkt in Phuket stark vom übrigen Thailand unterscheidet, weist der breitere thailändische Wohnimmobiliensektor im Vergleich zu vielen anderen Ländern derzeit angemessene P/R-Verhältnisse auf.
Da einige der neuen Bauprojekte in Phuket, sowohl Eigentumswohnungen als auch Villen, Mietservices anbieten und auch Versicherungen, Rechnungen, Hotellizenzen, Wartung und Instandhaltung sowie Verwaltung und Mietservices übernehmen, ist das effektive P/R, das mit diesen Immobilien erzielt werden kann, tatsächlich höher. Unter Berücksichtigung dieser Kosten kann eine garantierte Nettorendite von 5 % einer effektiven Bruttorendite von 7 % oder mehr entsprechen. In Bezug auf das P/R entspricht eine Rendite von 7 % einem P/R-Verhältnis von ungefähr 14, was, wie wir wissen, ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis darstellt.
Bitte beachten Sie, dass alle Garantien, die bei neuen Projekten angeboten werden, zeitlich begrenzt sind. Eigentümer müssen daher mit unregelmäßigeren Mieteinnahmen rechnen, sobald die vereinbarte Vertragslaufzeit abgelaufen ist. Unregelmäßigkeiten sind nicht unbedingt schlecht – in manchen Jahren können die Mieteinnahmen höher sein als die vom Entwickler garantierte Miete –, aber die Einnahmen könnten auch zurückgehen, während sich der Eigentümer mit dem Beitritt zu einem Mietpool oder der eigenen Vermietung auseinandersetzt.
Das derzeitige Niedrigzinsumfeld hat jedoch das traditionelle Denken verzerrt, und neue Käufer sind bereit, niedrigere Renditen als vor einigen Jahren zu akzeptieren. Es wird daher als vorzuziehen angesehen, die Immobilie leer zu lassen, um eine konsistente Einnahmequelle zu gewährleisten - auch wenn das Ergebnis nicht optimal ist.
Selbst wenn der Vermietungsmarkt ein bisschen weich ist, kann ein Eigentümer bereit sein, jetzt niedrigere Mietrenditen in Erwartung eines starken Kapitalzuwachses beim Verkauf der Immobilie zu akzeptieren. Solange der Vermietungsmarkt nicht boomt, ist eine konstante Mieteinnahme besser, als die Immobilie in Erwartung höherer Mieten leer zu lassen. Wenn es Zeit zum Verkauf ist, wird jeder anspruchsvolle Käufer die Mieteinnahmen sehen wollen, und der Verkaufspreis, den die Immobilie letztendlich verlangt, kann von den Einnahmen abhängen, die sie erwirtschaften konnte.
Es ist auch erwähnenswert, dass einige Städte oder andere modische Gebiete auf der ganzen Welt über einen langen Zeitraum hinweg konstant hohe P / R-Verhältnisse (in einigen Fällen so hoch wie 50 oder 60) aufwiesen. Dies deutet darauf hin, dass die meisten Menschen in diesen Gebieten Eigentum für Wohnzwecke und potenziellen Kapitalzuwachs besitzen, nicht für Mietzwecke. Dies bedeutet nicht zwangsläufig, dass die Mieten in diesen Gebieten niedrig sind, sondern nur, dass sie im Verhältnis zu den Anschaffungskosten der Immobilie günstig sind.
Obwohl Phuket ein anderer Markt als das übrige Thailand ist, weist der breitere thailändische Wohnimmobiliensektor im Vergleich zu vielen anderen Ländern derzeit ein angemessenes P / R-Verhältnis auf.
Mit einigen Entwicklungen im Bereich der garantierten Rendite in Phuket, die auch Versicherungen, Rechnungen, Hotellizenzen, Wartung und Instandhaltung sowie Verwaltungs- und Vermietungsdienstleistungen abdecken, ist das effektive Ergebnis, das mit diesen Immobilien erzielt werden kann, tatsächlich höher. Unter Berücksichtigung dieser Kosten kann eine garantierte Nettorendite von 5% einer effektiven Bruttorendite von 7% oder mehr entsprechen. In Bezug auf P / R entspricht eine 7% -Rendite einem P / R-Verhältnis von ungefähr 14, von dem wir wissen, dass es einen guten Wert darstellt.
Bitte beachten Sie, dass die meisten Garantien für bestimmte Zeiträume gelten. Daher sollten Eigentümer mit unregelmäßigeren Mieteinnahmen rechnen, sobald die vereinbarte Vertragslaufzeit abgelaufen ist. Unberechenbar ist nicht unbedingt schlecht - in einigen Jahren werden die Mietrenditen möglicherweise höher ausfallen als vom Bauträger als Garantie angeboten -, aber das Einkommen kann auch sinken, wenn der Eigentümer die Möglichkeit hat, einem Mietpool beizutreten oder ihn selbst zu vermieten.
Unterschiedliche Materialien und Verarbeitungsqualität in Eigentumswohnungen und Villen in Phuket
Ein neues oder sogar ausgereiftes Objekt mag schön aussehen, aber die Materialien und die Verarbeitung unter dem Putz sind möglicherweise ein Rätsel. Käufer sollten neugierig sein und sogar selbst nach den für den Bau der Fundamente, Wände und Dächer verwendeten Materialien forschen sowie die Fenster und Innenverkleidungen genau untersuchen.
Eine Entwicklung, die das beste architektonische Talent beschäftigt, kann normalerweise nicht nur Designqualität, sondern auch Verarbeitungsqualität erwarten. Gute Architekten sind Künstler, und sie wollen sich nicht auf etwas minderwertiges berufen. Die verwendeten Materialien, die Armaturen, die Möbel, die Küche und alle Feinarbeiten werden einen hohen Preis verlangen.
Stellen Sie sich die Frage: Wurde diese Immobilie nach einem Standard gebaut, der sie für viele Jahre in gutem Zustand hält?
Der Preis pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen in Phuket
Jeder möchte immer das bestmögliche Angebot, und in Asien bedeutet dies normalerweise, so viele Quadratmeter wie möglich zum gewünschten Preis zu finden. Der Preis pro Raumeinheit macht definitiv einen Unterschied und kann häufig die endgültige Entscheidung beeinflussen. Dies gilt insbesondere für zum Verkauf stehende Eigentumswohnungen in Phuket.
Ein Käufer, der in Europa, Australien oder Nordamerika nach einer neuen Wohnung oder Eigentumswohnung sucht, achtet nicht unbedingt so sehr auf die Quadratmeterzahl (oder Meterzahl) wie wir in Asien. Das ist einfach nicht so wichtig. Entweder gefällt Ihnen die Wohnung, oder nicht. Entweder entspricht sie Ihren Bedürfnissen, oder nicht. Entweder ist sie vergleichbar mit den umliegenden Immobilien, oder nicht.
In Phuket kann diese kleine Dimension jedoch für potenzielle Eigentumswohnungsinvestoren eine übergroße Bedeutung haben. In den meisten Fällen ist es leicht festzustellen, warum eine Immobilie für 32,000 THB/m2 so viel weniger kostet als eine Immobilie für 200,000 THB/m2. Manchmal ist es jedoch schwieriger festzustellen, warum eine Eigentumswohnung deutlich teurer ist als vergleichbare Eigentumswohnungen in einer ähnlichen Gegend.
Es liegt auf der Hand, dass die hohe Nachfrage im gesamten Immobiliensektor von Phuket die Preise in die Höhe treiben wird, es gibt jedoch noch weitere Faktoren, die berücksichtigt werden müssen.
In Phuket legt der Entwickler eines neuen Gebäudes den Preis pro Einheit nicht nur auf der Grundlage der Nachfrage nach diesen Einheiten fest, sondern auch, um einen aus ihrer Sicht zufriedenstellenden Gewinn zu erzielen. Darüber hinaus verlangen Entwickler, die stolz auf die Verwendung hochwertiger Einrichtungen und Oberflächen sind (insbesondere voll ausgestattete westliche Küchen), in der Regel eine Prämie gegenüber denen, die dies nicht tun.
Manchmal kann der Preis pro Quadratmeter jedoch völlig willkürlich erscheinen. Das ist der Fall, wenn die Nachfrage den Preis bestimmt. Wenn neue Eigentumswohnungen wie warme Semmeln weggehen, kann der Preis pro Quadratmeter durchaus gültig sein. Bei einem Neubau ist es sogar schon vorgekommen, dass Bauträger die Preise während der verschiedenen Phasen der ersten Angebotsphase angehoben haben, um von dieser hohen Nachfrage zu profitieren und ihre Margen zu verbessern.
Derzeit scheinen die meisten Eigentumswohnungsprojekte keine Verkaufsprobleme zu haben, aber einige verkaufen sich sicherlich schneller als andere. Letztendlich werden die Immobilien entweder zum geforderten Preis verkauft oder nicht. Wenn der Preis zu hoch angesetzt wird, um Nachfrage anzuregen, muss der Entwickler einen geringeren Gewinn in Kauf nehmen.
Einige Eigentumswohnungen richten sich an Einsteiger, daher machen die Grundstückskosten natürlich einen Unterschied. Aufgrund der Geografie der Insel Phuket sind Sie nie weit vom Meer entfernt, aber die allgemeine Faustregel lautet: Je weiter Sie im Landesinneren liegen, desto niedriger ist der Preis pro Quadratmeter, sodass Sie mehr für Ihr Geld bekommen. Die Unterschiede sind äußerst deutlich.
Während die Nähe zu den wichtigsten Sehenswürdigkeiten wichtig sein kann, gibt es die größten Preisunterschiede zwischen Stadt- und Landwohnungen sowie zwischen Strand- und Meerblickwohnungen. Kathu (das Einheimische und Ausländer gleichermaßen anzieht) hat einen niedrigeren Quadratmeterpreis als Patong, das nur ein paar Autominuten über den Hügel entfernt liegt, und hat einen der höheren Durchschnittspreise, wie auch der Großteil der Westküste.
Es gibt jedoch nicht wirklich ein Gebiet, in dem die Preise nur niedrig sind, oder ein anderes, in dem die Preise nur hoch sind, es sei denn, wir isolieren einzelne Wohnanlagen an der Westküste mit ihren atemberaubenden Aussichten und ihrer hervorragenden Architektur. Die Preise für Eigentumswohnungen variieren, der Durchschnittspreis an der Westküste liegt jedoch bei etwa 100,000 THB pro Quadratmeter, Strand- und Meerblick sind jedoch fast immer teurer.
Bei der Berechnung des durchschnittlichen Quadratmeterpreises für Immobilien in einem bestimmten Gebiet müssen auch Knappheit und Dichte berücksichtigt werden, da sonst jede Preisspanne irreführend sein kann. In zwei ähnlichen Wohnanlagen können 50 bzw. 400 Einheiten zum Verkauf stehen. Die durchschnittliche Gewichtung wird offensichtlich zugunsten der Anlage mit der höheren Anzahl von Einheiten verzerrt, was bedeutet, dass es keine zuverlässig genaue Methode gibt, einen „durchschnittlichen“ Quadratmeterpreis für ein bestimmtes Gebiet zu bestimmen.
Darüber hinaus sind die Daten für einige Eigentumswohnungsprojekte möglicherweise nicht in den Zahlen enthalten oder falsch dargestellt. Es gibt Gebiete, die größtenteils unbebaut sind, aber möglicherweise ein oder zwei hochwertige Eigentumswohnungsanlagen haben, wodurch auf dem Papier der Eindruck entsteht, dass das Gebiet viel teurer ist als anderswo in Phuket. Die Grundstückspreise in diesem Gebiet können jedoch erheblich niedriger sein als in anderen Teilen der Insel, was letztendlich die weitere Entwicklung von Eigentumswohnungen oder Villen mit besserem Preis-Leistungs-Verhältnis fördern wird.
Letztere Dynamik haben wir häufig gesehen, wobei in Gebieten, in denen das Land traditionell billiger war, wie der Ostküste, ein hoher Preis / m2 gefordert wird. Die „Inselmentalität“ legt nahe, dass eine begrenzte Menge an Land diese höheren Preise rechtfertigt, aber immer noch eine angemessene Menge Land für die Entwicklung übrig bleibt. Grundstücke in Gebieten mit hoher Nachfrage werden immer schwieriger zu finden, dies rechtfertigt jedoch nicht notwendigerweise Preise mit hoher Nachfrage in anderen Gebieten der Insel.
Käufer oder Investoren von Poolvillen in Phuket sollten auch feststellen, ob der Quadratmeterpreis für die bebaute Fläche, die Nutzfläche oder die interne Wohnfläche gilt. Bauträger geben immer die Grundstücksgröße an, aber die Zahlen, die sie für die Nutzfläche angeben, können zu Verwirrung führen. Es kann daher etwas schwieriger sein, die Quadratmeterzahl einer Villa zu ermitteln, als die Größe einer Eigentumswohnung zu ermitteln. Sind beispielsweise Innenhöfe, Veranden, Pavillons, Terrassen und Balkone oder sogar Parkplätze, Garagen oder Carports enthalten? Eine große Innenhoffläche könnte den Quadratmeterpreis erheblich senken, trägt aber möglicherweise nicht zur „Wohnfläche“ bei.
Zusammenfassung
Die Immobilienpreise in Phuket sind höher als in anderen Provinzen Thailands und in manchen Fällen mit den Preisen in Bangkok vergleichbar. Verglichen mit anderen Urlaubszielen auf der ganzen Welt bieten sowohl Eigentumswohnungen als auch Villen mit privatem Pool auf Quadratmeterbasis jedoch ein bemerkenswert gutes Preis-Leistungs-Verhältnis.
Quadratmeterpreise sagen uns, ob die Immobilie, die wir betrachten, am unteren oder oberen Ende der Immobilien in einem bestimmten Gebiet liegt, aber sie sind nicht der einzige Maßstab. Anspruchsvolle Käufer können dies als Ausgangspunkt verwenden, es ist jedoch nur ein Faktor, der berücksichtigt werden muss, wenn festgestellt wird, ob eine Immobilie eine solide Investition darstellt.
Wenn Sie dies noch nicht getan haben, können Sie auch unseren informativen Artikel über die Faktoren lesen, die die Immobilienpreise in Phuket beeinflussen:
IMMER HOHE NACHFRAGE NACH MIETEIGENTUMSWOHNUNGEN UND VILLEN IN PHUKET
Obwohl sich die Immobilienlandschaft in Phuket in der Zeit nach Covid verändert hat und die Zahl der auf die Insel ziehenden Ausländer stark zugenommen hat, gibt es immer noch einen großen Anteil neuer Käufer, die nach Investitionsmöglichkeiten suchen.
Das Potenzial für langfristige Kapitalgewinne war in der Vergangenheit der Antrieb für die meisten globalen Immobilienmärkte. Während dies in Phuket sicherlich eine vernünftige Erwartung ist, wird der Markt auch von Investoren angetrieben, die eine bessere Rendite für ihr Geld fordern, indem sie in Immobilien in Phuket investieren und vielleicht sogar eine Diversifizierung über Anlageklassen und Währungen in ihren Portfolios.
Die Renditen in Phuket liegen im Durchschnitt bei etwa 6-7 % netto pro Jahr. Es gibt zwar gelegentlich gute Jahre, die diesen Durchschnitt übertreffen, aber es gibt auch Jahre, die unterdurchschnittlich ausfallen.
Sollte eine Immobilie jemals eine deutlich höhere Rendite erzielen (uns ist sogar schon eine Immobilie mit einer Nettorendite von 15 % pro Jahr bekannt), handelt es sich höchstwahrscheinlich um eine Villa, da die Nachfrage nach Villen in der Hochsaison zwischen November und April enorm ansteigt und es selten vorkommt, dass eine Villa während dieser gesamten Zeit nicht vermietet wird.
Sowohl Villen- als auch Eigentumswohnungsprojekte können als einkommensbringend vermarktet werden, aber Eigentumswohnungen machen aufgrund ihrer günstigeren Preise den Großteil der Einzelverkäufe in Phuket aus. Villen machen möglicherweise weniger Verkäufe aus, haben jedoch aufgrund ihres viel höheren Preiswerts einen höheren Gesamtgeldwert der Verkäufe.
Es gibt auch „Condotels“, die sowohl über eine Eigentumswohnungs- als auch eine Hotellizenz verfügen. Sie werden wie andere Eigentumswohnungen professionell verwaltet, aber die zusätzliche Hotellizenz ermöglicht die kurzfristige Vermietung der Immobilien (d. h. für Zeiträume von weniger als 30 Tagen).
Sam Fauma und seine Kollegen vom International Law Office in Phuket geben einige Ratschläge zu kurzfristigen und langfristigen Mieten.
Was Sam über Kurzzeit- und Langzeitmieten sagt
Das thailändische Hotelgesetz (2004) besagt eindeutig, dass ein Hotel „eine Unterkunft ist, die zu Geschäftszwecken errichtet wurde, um Reisenden oder anderen Personen gegen Entgelt vorübergehende Beherbergungsleistungen anzubieten.“ Das Gesetz schließt jedoch ausdrücklich „Unterkünfte aus, die zum Zweck errichtet wurden, Beherbergungsleistungen gegen eine monatliche Servicegebühr oder mehr anzubieten.“
Mit anderen Worten: Jedes Unternehmen, das vorübergehende Unterkünfte für einen Zeitraum von weniger als 30 Tagen anbietet, gilt als Hotel und fällt unter dieses Gesetz. Wer eine Villa oder eine Eigentumswohnung in Phuket besitzt, ist sich dessen vielleicht nicht bewusst, aber wenn er über einen Makler oder einen Internetdienst (z. B. booking.com oder airbnb.com) vermietet, kann er ebenfalls als Hotel gelten und somit eine Hotellizenz benötigen, um kurzfristige Vermietungen anbieten zu dürfen.
Glücklicherweise wurden 2008 Ministerialverordnungen erlassen, die eine Ausnahme von diesem Gesetz vorsehen: „Jede Wohnstätte mit höchstens vier Zimmern, ob in einem oder mehreren Gebäuden, und mit einer Gesamtkapazität von höchstens 20 Gästen, die als Gewerbe betrieben wird und den Eigentümern eine zusätzliche Einnahmequelle bietet.“ Wenn Sie also eine oder mehrere Eigentumswohnungen in Phuket mit höchstens vier Schlafzimmern und höchstens 20 Schlafplätzen besitzen, können Sie eine Ausnahme für Ihre Immobilien beantragen und weiterhin legal kurzfristig vermieten. Als Eigentümer solcher Räumlichkeiten sind Sie jedoch auch verpflichtet, dies dem Hotelregister zu melden.
Die Popularität von Airbnb (insbesondere) hat die Anzahl der Vermietungen hervorgehoben, die technisch gesehen illegal sind, aber das müssen sie nicht sein. Es ist überraschend, wie wenige Menschen sich die Mühe machen, sicherzustellen, dass sie bei der Vermietung ihrer Immobilie in Phuket die thailändischen Gesetze einhalten.
Sind die garantierten Renditen (ROI) wirklich garantiert?
Clint Eastwood sagte einst: „Wenn Sie eine Garantie wollen, kaufen Sie einen Toaster.“ Was würde Dirty Harry also von den Garantien halten, die von den Eigentumswohnungsentwicklern in Phuket angeboten werden? Sind die Renditen wirklich zu 100 % garantiert?
Diese Frage hat keine einfache Antwort, und ohne zu versuchen, lustig zu sein, ist die beste Antwort wirklich Ja… und Nein.
In erster Linie muss der Garantierückgabevertrag von einem Anwalt überprüft werden, um sicherzustellen, dass er die Interessen des Käufers vertritt. Wenn es schlecht gebaut ist, könnte ein Teil der Rendite für die Wartung des Gemeinschaftsbereichs an den Entwickler gehen, während der Käufer für seine eigenen Wartungs- und Verwaltungsgebühren aufkommen muss. Da diese Gebühren in der Regel vom Entwickler übernommen werden, unterstreicht dies die Bedeutung der Sicherstellung des richtigen Anwalts.
Sobald der Wortlaut des Vertrags feststeht, sind unserer Erfahrung nach kurzfristige Garantien realistisch, da Bauträger diese Kosten normalerweise in ihrem Budget berücksichtigen. In den meisten Fällen sind sie bereits in den Verkaufs- und Marketingkosten jeder Eigentumswohnung enthalten. Tatsächlich zahlen einige Bauträger die Mieteinnahmen als Pauschalbetrag im Voraus, sobald die Schlusszahlung für die Eigentumswohnung eingegangen ist.
Die Durchführbarkeit längerfristiger Mietgarantien hängt jedoch von der allgemeinen Gesundheit der Tourismusbranche in Phuket ab. Jeder größere Rückgang der Touristenzahlen würde mit ziemlicher Sicherheit einen Rückgang der lokalen Wirtschaft auslösen. Ein längerer Rückgang hätte einen Dominoeffekt auf den Immobilienmarkt in Phuket, da garantierte Renditen darauf basieren, dass die verfügbaren Einheiten jedes Jahr mit Touristen gefüllt werden.
Die Zahl der Touristen, die Phuket besuchen, ist in den letzten zwanzig Jahren stetig gestiegen. Während dieser Zeit gab es Ereignisse, die sich negativ auf den Tourismus auswirkten (siehe „Schwarze Schwäne des Tourismus“ in diesem Reiseführer), aber nach jedem Rückgang erreichte die Zahl der Touristen weiterhin neue Höchststände.
Aber wie schlimm waren die schlechten Jahre? Es gab die Asienkrise, das Platzen der Technologieblase, die Vogelgrippe, SARS, die globale Finanzkrise, Militärputsche und einen Tsunami mitten in der Hochsaison. Diese Ereignisse hatten jeweils deutliche Auswirkungen auf den Tourismus, aber Phuket erholte sich jedes Mal mit neuer Kraft.
Was Mietgarantien angeht, ist das Einzige, was die meisten ROI-Vereinbarungen (abgesehen von schlechtem Management oder Insolvenz) wahrscheinlich zum Scheitern bringen könnte, ein ruinöser Rückgang der Tourismuswirtschaft. Wenn ein Käufer durch das Versprechen garantierter Mieteinnahmen beim Kauf seiner Eigentumswohnung in Phuket motiviert ist, sollte er alle vom Bauträger oder der Verwaltungsgesellschaft aufgesetzten Vereinbarungen von einem Anwalt sorgfältig prüfen lassen, insbesondere wenn er mehrere Eigentumswohnungen in einem einzigen Komplex kauft.
Die notwendige Due Diligence muss so viel wie möglich herausfinden über:
- Kreditwürdigkeit des Entwicklers
- Erfolgsgeschichte der Verwaltungsgesellschaft
- hinsichtlich ihrer eigenen Belegung und
- Konsequenzen, falls sie sich entschließen, die Einheit während des Garantiezeitraums zu verkaufen (um sicherzustellen, dass dafür keine Sanktionen verhängt werden).
Es lohnt sich auch zu fragen, was passiert, wenn die Bedingungen oder Zusagen des Entwicklers und / oder der Verwaltungsgesellschaft nicht vollständig eingehalten werden. Welche anderen Entschädigungsformen gibt es, wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind?
Diese Überprüfungen können streitig sein, wenn die Entwicklung die Mietrenditen im Voraus bezahlt, wodurch alle mit dem garantierten Mietrenditenvertrag verbundenen Risiken zunichte gemacht würden.
Eine der neuesten Marketingstrategien von Entwicklern, insbesondere für Mieteinheiten, besteht darin, Käufern ein garantiertes Rückkaufprogramm anzubieten. Dies ist effektiv vielversprechend, um die Eigentumswohnung oder Villa nach 5, 10 oder 15 Jahren zum vollen Preis oder sogar mit Gewinn zurückzukaufen. Hier ist unser Artikel zum Thema:
Zusammenfassend
Phukets immense Anziehungskraft auf Urlauber und Langzeitbewohner wächst weiter und geht Hand in Hand mit dem Immobilienmarkt von Phuket. Die unglaublich hohe Nachfrage nach Mietvillen und Eigentumswohnungen in der Hochsaison ist ein Beweis dafür. Anspruchsvolle Käufer versuchen möglicherweise, durch eine Ausnahmeregelung kurzfristige Mieteinnahmen für Urlauber zu erzielen. Oder sie konzentrieren sich auf den Markt für Langzeitmieten, der aufgrund des enormen Zustroms von Auswanderern, die in den letzten Jahren auf die Insel gezogen sind, ebenfalls stark nachgefragt ist.
Phuket Immobilienmarkt Artikel
ABSCHNITT 3: Was die Immobilienpreise in Phuket beeinflusst und wie man den Wert ermittelt
Die Immobilienpreise für Villen und Eigentumswohnungen in Phuket werden von den Grundstückswerten, den Arbeitskosten und den Rohstoffkosten bestimmt. All diese Faktoren sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen, aber die Grundstückswerte waren in den letzten 3-4 Jahren die treibende Kraft hinter dem Anstieg der Immobilienwerte. Dieser Abschnitt soll Käufer darüber informieren, was die Preise in Phuket sowohl historisch als auch gegenwärtig und in Zukunft beeinflusst. Mit einem besseren Verständnis des Immobilienmarkts in Phuket können Käufer vor dem Kauf fundierte und fundierte Entscheidungen treffen.
ABSCHNITT 4: Bewertung einer Immobilie in Phuket
In der Immobilienbranche von Phuket ist es eine bekannte Tatsache, dass der tatsächliche Preis einer Immobilie ausschließlich auf der endgültigen Preisvereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer basiert. Natürlich zahlen manche Käufer zu viel für eine Immobilie und haben später Probleme, sie wieder zu verkaufen. Aber die Attraktivität und der Wert einer einzelnen Immobilie in Phuket sind subjektiv und Schönheit liegt im Auge des Betrachters. Ein Verkäufer glaubt, dass seine Immobilie einen bestimmten Preis wert ist, aber die Realität ist, dass er diesen Angebotspreis nur erzielen wird, wenn einer der vielen Käufer zustimmt, dass der Angebotspreis akzeptabel ist. Wenn eine Immobilie jahrelang auf dem Markt bleibt, ist sie wahrscheinlich extrem überbewertet.
ABSCHNITT 5: Die verschiedenen Arten von Immobilien in Phuket
Es gibt viele verschiedene Arten von Immobilien in Phuket mit einer Reihe unterschiedlicher Rechtsformen. Dieser Abschnitt hilft dabei, die verschiedenen Arten von Immobilien zu identifizieren, die in Phuket zum Verkauf stehen. Obwohl die verschiedenen Arten leicht zu definieren sind, können sich diese Kategorisierungen manchmal überschneiden, wodurch noch weitere Unterkategorien entstehen. Für jeden ernsthaften Käufer lohnt es sich, die verschiedenen Arten von Immobilien zu verstehen, die in Phuket angeboten werden können, und die rechtlichen Zusammenhänge zu verstehen, die in späteren Abschnitten erläutert werden.
ABSCHNITT 6: Die inhärenten Risiken für Käufer, die ein Käufer kennen sollte - Was jeder Käufer von Immobilien in Phuket wissen muss
Ausländer, die im „Land des Lächelns“ ankommen, sind fasziniert von der Schönheit des Königreichs Thailand und davon, dass an einem so unglaublichen Ort voller netter Menschen nichts schiefgehen kann. Leider geht in Phuket oft etwas schief, entweder durch unglückliche Umstände, vorsätzliche Absichten oder durch den Verlust des ursprünglichen Pächters oder Landbesitzers, der Versprechungen gemacht hat, die die Erben nicht akzeptieren wollen. Käufer müssen sich auch darüber im Klaren sein, dass viele Immobilien in Phuket illegal gebaut werden, sodass sich ein späterer Verkauf der Immobilie manchmal als unmöglich erweist.
ABSCHNITT 7: Die Bedeutung einer fundierten Rechtsberatung für Ausländer beim Immobilienkauf in Phuket
Ausländern ist es nicht gestattet, in Phuket Grundbesitz zu besitzen. Dies ist eine Tatsache, die wir akzeptieren müssen. Ein Ausländer ist ein Gast im Königreich Thailand, aber jeder Ausländer kann sich von einem ethischen Anwalt rechtlich vertreten lassen, um sicherzustellen, dass alles richtig gemacht wird und dass Ausländer entweder die Eigentumswohnungsgesetze und/oder, noch wichtiger, die von den thailändischen Behörden streng durchgesetzten Gesetze zum Grundbesitz einhalten. Die Rechtsberatung durch einen erfahrenen thailändischen Anwalt ist unerlässlich. Wenn sich ein Ausländer entscheidet, eine Immobilie in Phuket zu kaufen, muss er zweifelsohne sicherstellen, dass alles gemäß den Gesetzen des Königreichs geschieht.
Sozialer Kontakt