As mentioned above, the last two decades have seen multiple changes in the government in Thailand. In fact, it has undergone four major changes since 2006, including two military coups, and seen 12 different prime ministers.

Wenn sich die Regime ändern, ändert sich die gesamte politische Perspektive eines Landes. Was ein Schwerpunkt der Durchsetzung gewesen war, könnte in den Hintergrund gerückt werden, wenn die neue Regierung ihre eigenen Prioritäten bekräftigt. Ebenso können zuvor übersehene Überschreitungen zum Brennpunkt eines neuen Regimes werden.

Der Grad der Verachtung für diejenigen, die gegen das Gesetz verstoßen, variiert von Regime zu Regime. In der Tat dauerte die Niederschlagung von 2006 nur vier Monate, bis ein Militärputsch Ministerpräsident Thaksin besiegte, der eine strikte Durchsetzung der Grundbesitzgesetze anführte.

During that brief four-month window, some Phuket land and villa owners were forced to dissolve companies and sell their land or property. Others escaped punishment once the regime changed. That cooling off period continued through a succession of regime changes up until the present day.

With the daughter of former Prime Minster Thaksin now taking the same leadership role as her father, it is anyone’s guess if they will make this their focus once again in the near future.

Websites, brochures and flyers have long touted villa ownership in Phuket as easily attainable by setting up a Thai Company. In Phuket alone there are literally hundreds of sales booths, shops and stands, most of which are offering the same solution.

This singular mantra is repeated until it sadly receives an undeserved aura of respectability. Many in the Phuket real estate industry simply tell the buyer what they want to hear, and so the mantra is repeated over and over to potential buyers.

Wir haben bereits festgestellt, wie schwierig es ist, etablierte Überzeugungen in Frage zu stellen. Wie kann jemand einer (wie auch immer falschen) Nachricht nicht glauben, die durch mehrere Quellen „untermauert“ wurde? Die Branche hat sich sogar dahingehend weiterentwickelt, dass Villenentwicklungen (Marketing für Ausländer) regelmäßig mit angesehenen Immobilienpreisen ausgezeichnet werden, was die Erzählung weiter positiv unterstützt. (Gelegentlich, wie von Thailand Property News berichtet, sind Entwickler tatsächlich dreist genug, um eine Auszeichnung zu erfinden, indem sie eines ihrer Gebäude einfach als „Eigentumswohnung des Jahres“ deklarieren.)

Vorbehalt Emptor bedeutet "lassen Sie den Käufer aufpassen". Man könnte meinen, der Aufwand von Hunderttausenden von Dollar, Euro, Pfund oder Millionen von Renminbi oder Rubeln würde die meisten Käufer neugieriger machen. Seltsamerweise ist dies nicht immer der Fall.

What happens when a new arrival to Phuket reads articles discussing a law firm which has been raided? Or hears a news item about a group of foreigners who have had their day in court, but lost in their attempt to defend a complex ownership structure?

The first thing they do is call the lawyer (or more likely, the accountant) who set up their Thai Company and arranged the purchase of their Phuket villa. When that professional individual is either willing to obfuscate the facts, or is ignorant of the facts, then the foreign owner is often left feeling bullet proof.

Every story they hear about illegal ownership of land or villas then becomes wrong in their eyes, and every other foreigner they meet who buys a property in Phuket through a Thai company with nominee shareholders perpetuates a false confirmation bias.

Jede Geschichte, die sie über illegalen Besitz hören, wird in ihren Augen falsch, und jeder andere Ausländer, den sie treffen und der eine Immobilie über ein thailändisches Unternehmen mit nominierten Aktionären kauft, führt zu einer falschen Bestätigungsverzerrung.

Jim Thompson was the American credited with reviving the silk industry in Thailand. He first travelled to Thailand in 1945, and like many who visit the country, ended up spending the rest of his life here. In later years, he designed and constructed a house on the Khlong Saen Saep, which was an architectural marvel in its day, and as a museum remains one of the most popular tourist attractions in Bangkok. At the time, however, he owned it as a freehold. He bought the land and he put a house on it. But just three years after Jim Thompson’s mysterious disappearance, in 1970, foreigners have not been allowed to own land.

Foreign tourists have been flocking to Phuket for decades now, and throughout that time English language newspapers, forums and chat rooms have been cautioning readers for years not to be fooled into illegal property purchases. But many still choose to ignore the warning. While there are also those who are “fresh off the boat” and receiving bad advice, very few English-speakers are completely oblivious to the fact that they cannot own land and villas in Phuket as a foreigner.

Sadly, the same cannot be said for Chinese and Russian tourists/investors. Russians have only been coming to Phuket in large numbers for the last ten plus years, and the significant growth in Chinese tourism happened later than that. Many Russians and Chinese are therefore unaware of the previous efforts to enforce illegal ownership, perhaps because no one has ever bothered to tell them. Having no frame of reference, they are unfortunately more easily misled, and do not know what structures are above board and which are not.

Es scheint weder auf Russisch noch auf Mandarin eine vergleichbare Kampagne für soziale Netzwerke zu geben, um die Menschen über die Gesetze in Bezug auf ausländisches Landbesitz zu informieren. Es ist möglich, dass ein Grund, warum diese Informationen nicht in die russischen oder chinesischen Blogosphären gelangt sind, darin besteht, dass diejenigen, die online über Phuket Property schreiben, nicht das letzte Durchgreifen erlebt haben und mit dem Buchstaben gegen den Geist des Gesetzes nicht vertraut sind. Stattdessen verlassen sich die Käufer - und vielleicht auch die Blogger - auf den Rat von Personen, die entweder die Fakten nicht kennen oder Anreize haben, nicht die ganze Geschichte zu erzählen.

Ein weiteres Problem, das russische und chinesische Käufer betrifft, ist ein kulturelles, insbesondere das, was den Einsatz von Rechtsanwälten betrifft.

Wir haben oben erwähnt, dass das thailändische Eigentumsrecht auf einer kulturellen Bindung an Land beruht, das in thailändischen Händen bleibt. Was wir aus Gesprächen mit Russen und Chinesen in Phuket gelernt haben, ist, dass Anwälte in ihren Kulturen normalerweise nicht am Kauf oder Verkauf einer Immobilie in ihrer Heimat beteiligt sind.

Tatsächlich waren viele chinesische Staatsbürger bereit, sich in China von Geld zu trennen, und ohne ihr Land zu verlassen, wurden ihnen die Schlüssel für eine in Phuket erworbene Immobilie ausgehändigt. Dies hat einigen Entwicklern und Maklern die Möglichkeit gegeben, Immobilien zu verkaufen, von denen ein erfahrener Anwalt wahrscheinlich abgeraten hätte, sie zu kaufen. Die Tatsache, dass es in China nicht üblich ist, eine Due Diligence durchzuführen und einen Anwalt zu beauftragen, bedeutet, dass Entwickler Eigentumswohnungen auf die gleiche Weise an ahnungslose Käufer verkaufen können, wie billige und fehlerhafte Waren online gefälscht werden können.

Einige russische und chinesische Personen könnten daher bei ihren Immobilientransaktionen in Thailand „aus dem Gleichgewicht geraten“, einfach weil sie die Notwendigkeit, einen Anwalt zu beauftragen, nicht schätzten.

In 1970, als der letzte Vertrag, der Ausländern den Kauf von Grundstücken ermöglichte, auslief, besuchten jedes Jahr rund 350,000-Touristen Thailand. Heute sind es 35 Millionen, und jedes Jahr besuchen viele von ihnen Phuket.

Als die Touristenzahlen niedriger waren, waren die Ausländer, die Villen kauften, kaum bemerkbar. Die Behörden könnten der relativ geringen Zahl von Ausländern, die die Gesetze umschiffen, fast die Augen verschließen. In vielen Fällen taten sie dies, hauptsächlich, weil sich niemand beschwerte.

Aber als das Interesse der Ausländer am Erwerb von thailändischem Eigentum stetig zunahm, nahm der Unmut unter thailändischen Staatsangehörigen zu. Jeder, der glaubt, dass die Regierung tatenlos zusehen wird, wie die Gesetze des Königreichs für immer offen missachtet werden, zeigt eine völlige Unkenntnis der Tiefe des Gefühls, das das thailändische Volk gegenüber Ausländern hat, die versuchen, ihr Land zu kaufen.

Wie in jeder Branche bekommen Sie bei Anwaltskanzleien das, wofür Sie bezahlen.

Jemand, der sich zum Beispiel auf einen Campingausflug vorbereitet, weiß, dass er wetterfeste Oberbekleidung benötigt, da die Bedingungen, denen er ausgesetzt ist, nicht vorhersehbar sind. Wenn sie sich für eine Marke entscheiden, nehmen sie vielleicht die Einstellung "wetterfeste Ausrüstung ist egal" und wählen die billigste Option. Und vielleicht hätte die Woche, die sie mit der Grippe im Bett verbracht haben, weil ihre Kleidung nicht wirklich wind- oder wasserdicht war, durch ein bisschen mehr Geld vermieden werden können.

Die Einstellung eines Anwalts in Thailand ist ungefähr so: Sie brauchen einen, der Ihnen bei jedem Sturm hilft, und in der Regel sind es die erfahreneren Anwälte, die dies tun können.

Als Thailand einen beispiellosen Boom im Tourismus erlebte, folgte bald ein Boom bei den Immobilienverkäufen. Wir haben bereits die Lösung besprochen, die Ausländern vorgestellt wurde, die eine Villa in Phuket kaufen wollten (thailändische Unternehmen mit Nominee-Aktionären), und wir haben bereits klargestellt, dass dies gegen das Gesetz verstößt. Aber der Rat war alltäglich.

Nach 2006 empfahlen die meisten erfahrenen Anwaltskanzleien die Verwendung von Nominee-Strukturen nicht mehr. Dies sollte eine Erleichterung für ihre Kunden sein, da zum ersten Mal die staatliche Wirtschaftsprüfungsabteilung, die Landesabteilung, die Abteilung für Investitionen und Geschäftsentwicklung, die Abteilung für Kriminalitätsbekämpfung (CSD) und die Abteilung für Sonderermittlungen (DSI) alle scheinen miteinander zu kooperieren.

Dieses einzigartige Beispiel für die Zusammenarbeit mehrerer Behörden macht die Aufdeckung von illegalem Landbesitz zu einem einfachen Prozess. Diejenigen Ausländer, die für ihren Immobilienkauf einen erfahrenen Rechtsbeistand in Anspruch genommen haben, sollten sich jedoch keine Sorgen um ihre eigenen thailändischen Unternehmen machen.