Entwicklung des Immobiliensektors in Phuket - Warum so viele Ausländer illegal Villen besitzen

2020-09-28T08:08:03+00:00

EVOLUTION DES PHUKET PROPERTY SEKTORS (oder warum so viele Ausländer jetzt illegal Villen besitzen)

Die Sinnlosigkeit der Ignoranz

Unwissenheit ist niemals eine rechtlich gerechtfertigte Entschuldigung für Gesetzesverstöße. vorsätzliche Unwissenheit, noch weniger.

Zu glauben, dass die thailändischen Behörden kein Interesse an der Durchsetzung von Grundbesitzgesetzen haben, ist naiv und töricht, und ein wenig historischer Kontext kann hilfreich sein, um zu verstehen, warum.

Ein Staatsstreich brachte Thailands derzeitige Regierung an die Macht in 2014, und sie begannen mit der Überarbeitung der thailändischen Verfassung. Nachdem ein erster Entwurf in 2015 abgelehnt wurde, wurde er schließlich durch ein Referendum im August 2016 genehmigt. Zwei Monate später starb König Bhumibol Adulyadej - der damals am längsten regierende Monarch der Welt - im Alter von 88. Der Tradition nach fand die Einäscherung erst ein Jahr später auf 26 Oktober 2017 statt.

Es sollte selbstverständlich sein, dass die Regierung in ihren ersten 3-Jahren dringlichere Prioritäten hatte als der Besitz von fremden Grundstücken und Villen. Wir glauben nicht, dass ein Regime für immer da sein und nichts tun wird, während die Gesetze des Königreichs offen missachtet werden. Das heißt, jeder hofft, dass, wenn die Behörden beschließen, Maßnahmen zu ergreifen, dies mit einer sanften Lockerung der Beschränkungen einhergeht, anstatt einen Sumpf zu schaffen, von dem sich die Eigentümer nicht erholen können.

Rechtliche Umwandlung

In 2006 stellten Tausende von Ausländern, die glaubten, Grundstücke, Häuser und Villen zu besitzen, mit Sicherheit fest, dass sie dies nicht taten. Jeder wusste damals, dass Ausländer kein Land besitzen dürfen, aber sie „wussten“, dass es einfache Wege gibt, um dieses Gesetz zu umgehen.

Gründung einer Thai Company Ltd. mit Nominee-Aktionären - das war die gängigste Lösung. Ein thailändisches Unternehmen ist kein Ausländer, es ist eine thailändische Einheit, daher ist das Problem gelöst. . . Recht? Falsch.

Ausländer, die von diesem Rat betroffen sind, zahlen erneut in der einen oder anderen Form. Entweder durch neue Anwaltskosten zur Umstrukturierung des Eigentums oder durch Verkäufe zu Preisen unter dem Marktpreis kostete es die Menschen Geld, sich von den Problemen zu befreien, die durch eine falsche Wahrnehmung des thailändischen Rechts verursacht wurden. Natürlich wurden viele während des gesamten Kaufprozesses von Fachleuten, die die damit verbundenen Rechtswidrigkeiten genau kannten, unabsichtlich in die Irre geführt.

Jedes Jahr begrüßt Phuket neue Investoren aus Übersee, und in den letzten 5-10-Jahren kamen viele von ihnen aus Russland und China. In 2006 kamen nicht viele der Touristen in Phuket aus diesen beiden Ländern. Heute sind sie einige der wichtigsten Käufer und Investoren von Immobilien in Phuket.

Wenn die Behörden mit neuen Durchsetzungsbemühungen ernsthaft weitermachen, kann dies für Ausländer, die Villen und Grundstücke in Phuket besitzen (oder zu besitzen dachten), ein großer Schock sein, insbesondere für Ausländer, die Neuankömmlinge sind.

Für den Rest von uns wird es nur Déjà Vu sein.

Regimewechsel, die Phuket & Thailand betreffen

Wie bereits erwähnt, hat sich die Regierung in Thailand in den letzten zwei Jahrzehnten mehrfach verändert. Tatsächlich hat Thailand seit 2006 drei große Veränderungen durchlaufen, darunter zwei Militärputsche, und 10 verschiedene Premierminister gesehen.

Wenn sich die Regime ändern, ändert sich die gesamte politische Perspektive eines Landes. Was ein Schwerpunkt der Durchsetzung gewesen war, könnte in den Hintergrund gerückt werden, wenn die neue Regierung ihre eigenen Prioritäten bekräftigt. Ebenso können zuvor übersehene Überschreitungen zum Brennpunkt eines neuen Regimes werden.

Der Grad der Verachtung für diejenigen, die gegen das Gesetz verstoßen, variiert von Regime zu Regime. In der Tat dauerte die Niederschlagung von 2006 nur vier Monate, bis ein Militärputsch Ministerpräsident Thaksin besiegte, der eine strikte Durchsetzung der Grundbesitzgesetze anführte.

Während dieser kurzen Zeitspanne von vier Monaten waren einige Grundstücks- und Villenbesitzer gezwungen, Unternehmen aufzulösen und ihr Grundstück oder Eigentum zu verkaufen. Andere entkamen der Bestrafung, nachdem das Regime gewechselt war. Diese Bedenkzeit setzte sich durch eine Reihe von Regimewechseln bis zum heutigen Tag fort.

Angesichts der Tatsache, dass die derzeitige Regierung ein deutlich größeres Durchhaltevermögen aufweist, ist zu vermuten, ob sie sich in naher Zukunft darauf konzentrieren wird.

Vorsichtsmaßnahme oder Bestätigungsverzerrung?

Websites, Broschüren und Flyer haben seit langem den Besitz von fremden Grundstücken in Thailand angepriesen, die durch die Gründung einer thailändischen Gesellschaft leicht zu erreichen sind. Alleine in Phuket gibt es buchstäblich Hunderte von Verkaufsständen, Läden und Ständen, von denen die meisten die gleiche Lösung anbieten.

Dieses singuläre Mantra wird wiederholt, bis es traurigerweise eine unverdiente Aura der Respektabilität erhält. Viele in der Immobilienbranche sagen dem Käufer, was sie hören möchten, und so wird das Mantra potenziellen Käufern immer wieder wiederholt.

Wir haben bereits festgestellt, wie schwierig es ist, etablierte Überzeugungen in Frage zu stellen. Wie kann jemand einer (wie auch immer falschen) Nachricht nicht glauben, die durch mehrere Quellen „untermauert“ wurde? Die Branche hat sich sogar dahingehend weiterentwickelt, dass Villenentwicklungen (Marketing für Ausländer) regelmäßig mit angesehenen Immobilienpreisen ausgezeichnet werden, was die Erzählung weiter positiv unterstützt. (Gelegentlich, wie von Thailand Property News berichtet, sind Entwickler tatsächlich dreist genug, um eine Auszeichnung zu erfinden, indem sie eines ihrer Gebäude einfach als „Eigentumswohnung des Jahres“ deklarieren.)

Vorbehalt Emptor bedeutet "lassen Sie den Käufer aufpassen". Man könnte meinen, der Aufwand von Hunderttausenden von Dollar, Euro, Pfund oder Millionen von Renminbi oder Rubeln würde die meisten Käufer neugieriger machen. Seltsamerweise ist dies nicht immer der Fall.

Was passiert, wenn ein Neuankömmling in Thailand Artikel liest, in denen eine überfallene Anwaltskanzlei besprochen wird? Oder hört man eine Nachricht über eine Gruppe von Ausländern, die ihren Tag vor Gericht verbracht haben, aber den Versuch verloren haben, eine komplexe Eigentumsstruktur zu verteidigen?

Das erste, was sie tun, ist, den Anwalt (oder wahrscheinlicher den Buchhalter) anzurufen, der die thailändische Firma gegründet und den Kauf der Villa arrangiert hat. Wenn diese professionelle Person entweder bereit ist, die Fakten zu verschleiern, oder die Fakten nicht kennt, dann fühlt sich der ausländische Eigentümer oft als kugelsicher.

Jede Geschichte, die sie über illegalen Besitz hören, wird in ihren Augen falsch, und jeder andere Ausländer, den sie treffen und der eine Immobilie über ein thailändisches Unternehmen mit nominierten Aktionären kauft, führt zu einer falschen Bestätigungsverzerrung.

Kein Referenzrahmen für Russen und Chinesen

Jim Thompson wurde der Amerikaner zugeschrieben, die Seidenindustrie in Thailand wiederzubeleben. Er reiste zuerst mit 1945 nach Thailand und verbrachte wie viele andere, die das Land besuchten, den Rest seines Lebens hier. In späteren Jahren entwarf und baute er ein Haus am Khlong Saen Saep, das zu seiner Zeit ein architektonisches Wunder war und als Museum eine der beliebtesten Touristenattraktionen in Bangkok bleibt. Zu der Zeit besaß er es jedoch. Er kaufte das Land und baute ein Haus darauf.

Ausländische Touristen strömen seit Jahrzehnten nach Thailand, aber seit 1970 (drei Jahre nach dem mysteriösen Verschwinden von Jim Thompson) dürfen Ausländer kein Land mehr besitzen.

Englischsprachige Zeitungen und Chatrooms im Forum warnen die Leser seit Jahren davor, sich zu illegalen Immobilienkäufen verleiten zu lassen, doch viele ignorieren die Warnung. Während es auch solche gibt, die "frisch vom Boot" sind und schlechte Ratschläge erhalten, sind sich nur sehr wenige Englischsprachige völlig bewusst, dass sie als Ausländer keine Villen besitzen oder in Thailand landen können.

Dies gilt leider nicht für chinesische und russische Touristen / Investoren. Die Russen sind in den letzten zehn Jahren nur in großer Zahl nach Phuket gekommen, und das bedeutende Wachstum des chinesischen Tourismus hat erst in den letzten fünf Jahren stattgefunden. Viele Russen und Chinesen sind sich daher der bisherigen Bemühungen zur Durchsetzung des illegalen Eigentums nicht bewusst, vielleicht weil sich noch nie jemand die Mühe gemacht hat, es ihnen mitzuteilen. Da sie keinen Bezugsrahmen haben, können sie leider leichter in die Irre geführt werden und wissen nicht, welche Strukturen über Bord sind und welche nicht.

Es scheint weder auf Russisch noch auf Mandarin eine vergleichbare Kampagne für soziale Netzwerke zu geben, um die Menschen über die Gesetze in Bezug auf ausländisches Landbesitz zu informieren. Es ist möglich, dass ein Grund, warum diese Informationen nicht in die russischen oder chinesischen Blogosphären gelangt sind, darin besteht, dass diejenigen, die online über Phuket Property schreiben, nicht das letzte Durchgreifen erlebt haben und mit dem Buchstaben gegen den Geist des Gesetzes nicht vertraut sind. Stattdessen verlassen sich die Käufer - und vielleicht auch die Blogger - auf den Rat von Personen, die entweder die Fakten nicht kennen oder Anreize haben, nicht die ganze Geschichte zu erzählen.

Ausländische Touristen strömen nach Phuket

Die Rechtskultur in Russland und China

Ein weiteres Problem, das russische und chinesische Käufer betrifft, ist ein kulturelles, insbesondere das, was den Einsatz von Rechtsanwälten betrifft.

Wir haben oben erwähnt, dass das thailändische Eigentumsrecht auf einer kulturellen Bindung an Land beruht, das in thailändischen Händen bleibt. Was wir aus Gesprächen mit Russen und Chinesen in Phuket gelernt haben, ist, dass Anwälte in ihren Kulturen normalerweise nicht am Kauf oder Verkauf einer Immobilie in ihrer Heimat beteiligt sind.

Tatsächlich waren viele chinesische Staatsbürger bereit, sich in China von Geld zu trennen, und ohne ihr Land zu verlassen, wurden ihnen die Schlüssel für eine in Phuket erworbene Immobilie ausgehändigt. Dies hat einigen Entwicklern und Maklern die Möglichkeit gegeben, Immobilien zu verkaufen, von denen ein erfahrener Anwalt wahrscheinlich abgeraten hätte, sie zu kaufen. Die Tatsache, dass es in China nicht üblich ist, eine Due Diligence durchzuführen und einen Anwalt zu beauftragen, bedeutet, dass Entwickler Eigentumswohnungen auf die gleiche Weise an ahnungslose Käufer verkaufen können, wie billige und fehlerhafte Waren online gefälscht werden können.

Einige russische und chinesische Personen könnten daher bei ihren Immobilientransaktionen in Thailand „aus dem Gleichgewicht geraten“, einfach weil sie die Notwendigkeit, einen Anwalt zu beauftragen, nicht schätzten.

Von 350,000 zu 35,000,000

In 1970, als der letzte Vertrag, der Ausländern den Kauf von Grundstücken ermöglichte, auslief, besuchten jedes Jahr rund 350,000-Touristen Thailand. Heute sind es 35 Millionen, und jedes Jahr besuchen viele von ihnen Phuket.

Als die Touristenzahlen niedriger waren, waren die Ausländer, die Villen kauften, kaum bemerkbar. Die Behörden könnten der relativ geringen Zahl von Ausländern, die die Gesetze umschiffen, fast die Augen verschließen. In vielen Fällen taten sie dies, hauptsächlich, weil sich niemand beschwerte.

Aber als das Interesse der Ausländer am Erwerb von thailändischem Eigentum stetig zunahm, nahm der Unmut unter thailändischen Staatsangehörigen zu. Jeder, der glaubt, dass die Regierung tatenlos zusehen wird, wie die Gesetze des Königreichs für immer offen missachtet werden, zeigt eine völlige Unkenntnis der Tiefe des Gefühls, das das thailändische Volk gegenüber Ausländern hat, die versuchen, ihr Land zu kaufen.

Die blinden führen die blinden

Da die Zahl der Touristen stetig steigt, begrüßt Phuket auch neue Einwohner vieler Nationalitäten, die hierher gekommen sind, um zu arbeiten. Einige dieser Neuankömmlinge arbeiten in der Immobilienbranche.

Wenn ausländischen Investoren gesagt wird, dass mit einer Villa, die von Nominee-Aktionären gekauft wurde, alles in Ordnung ist, ist die Beratung, die sie erhalten, eindeutig nicht in Ordnung. Jeder Kauf über eine thailändische Gesellschaft muss eine Handelsgesellschaft sein, nicht einfach eine Holdinggesellschaft, um nicht gegen das Gesetz zu verstoßen.

Diejenigen, die diese Botschaft an die Käufer weitergeben, sind einige der gleichen Ausländer, die frisch aus dem Ausland angereist sind. Und es besteht immer die Möglichkeit, dass die Leute, die ihnen die Seile beibringen, sich der Komplexität des thailändischen Eigentumsrechts nicht voll bewusst sind.

In einigen Fällen ist es wirklich „der Blinde, der den Blinden führt“, und wir sind jetzt in einem Stadium, in dem es von allen Neuankömmlingen allgemein akzeptiert wird, dass es für Ausländer in Ordnung ist, Land in Thailand zu besitzen.

Die Gesetze in Thailand können komplex sein und einige von ihnen sind nicht leicht zu verstehen oder zu verstehen. Zum Beispiel ist es illegal, in die Öffentlichkeit zu gehen, wenn Sie keine Unterwäsche tragen. Das ist ein tatsächliches Gesetz, aber wir sind nicht sicher, wie es angemessen überwacht werden kann.

Die Eigentumsgesetze sind dagegen viel klarer und viel einfacher durchzusetzen.

Pech / schlechte Entscheidungen

Wie in jeder Branche bekommen Sie bei Anwaltskanzleien das, wofür Sie bezahlen.

Jemand, der sich zum Beispiel auf einen Campingausflug vorbereitet, weiß, dass er wetterfeste Oberbekleidung benötigt, da die Bedingungen, denen er ausgesetzt ist, nicht vorhersehbar sind. Wenn sie sich für eine Marke entscheiden, nehmen sie vielleicht die Einstellung "wetterfeste Ausrüstung ist egal" und wählen die billigste Option. Und vielleicht hätte die Woche, die sie mit der Grippe im Bett verbracht haben, weil ihre Kleidung nicht wirklich wind- oder wasserdicht war, durch ein bisschen mehr Geld vermieden werden können.

Immobilienkäufe mit schlechten Entscheidungen

Die Einstellung eines Anwalts in Thailand ist ungefähr so: Sie brauchen einen, der Ihnen bei jedem Sturm hilft, und in der Regel sind es die erfahreneren Anwälte, die dies tun können.

Als Thailand einen beispiellosen Boom im Tourismus erlebte, folgte bald ein Boom bei den Immobilienverkäufen. Wir haben bereits die Lösung besprochen, die Ausländern vorgestellt wurde, die eine Villa in Phuket kaufen wollten (thailändische Unternehmen mit Nominee-Aktionären), und wir haben bereits klargestellt, dass dies gegen das Gesetz verstößt. Aber der Rat war alltäglich.

Nach 2006 empfahlen die meisten erfahrenen Anwaltskanzleien die Verwendung von Nominee-Strukturen nicht mehr. Dies sollte eine Erleichterung für ihre Kunden sein, da zum ersten Mal die staatliche Wirtschaftsprüfungsabteilung, die Landesabteilung, die Abteilung für Investitionen und Geschäftsentwicklung, die Abteilung für Kriminalitätsbekämpfung (CSD) und die Abteilung für Sonderermittlungen (DSI) alle scheinen miteinander zu kooperieren.

Dieses einzigartige Beispiel für die Zusammenarbeit mehrerer Behörden macht die Aufdeckung von illegalem Landbesitz zu einem einfachen Prozess. Diejenigen Ausländer, die für ihren Immobilienkauf einen erfahrenen Rechtsbeistand in Anspruch genommen haben, sollten sich jedoch keine Sorgen um ihre eigenen thailändischen Unternehmen machen.

Ein Wechsel der Nationalitäten

Die vor 20 Jahren errichteten Villen in Phuket wurden größtenteils von Ausländern mit thailändischen Frauen gekauft. Dies waren überwiegend Europäer, Nordamerikaner und Australier, und ein großer Teil dieser Ausländer, die zu dieser Zeit in Phuket lebten, hatte thailändische Ehepartner. Es war (und ist) für einen Ausländer durchaus akzeptabel, eine Villa oder ein Haus im Namen eines einheimischen Ehepartners zu kaufen.

Wenn überhaupt, haben sich die Beschränkungen für den Kauf im Namen eines Ehepartners in dieser Zeit verringert. Gleiches gilt nicht für andere Mittel, mit denen ein Ausländer eine Villa kaufen möchte.

Von den Russen und Chinesen, die auf der Insel einkaufen (in der Tourismusstatistik vor zehn Jahren kaum ein Ausrutscher), ist nur ein geringer Prozentsatz mit Thailändern verheiratet. Das enorme Volumen an Immobilien, das diese beiden Gruppen (als Anwohner und Touristen) erwerben, hat das Auslandseigentum jedoch erneut in den Mittelpunkt gerückt.

Auslandsnachfrage nach Phuket-Villen und Grundbesitz

Wenn es für Ausländer illegal ist, Grundbesitz zu besitzen, warum werden dann überhaupt so viele Villen gebaut?

Ausländer mit thailändischen Ehefrauen können natürlich immer eine Villa im Namen ihrer Frau kaufen, und jeder Ausländer, der eine vorgeschriebene Investition nach dem Land Code Act tätigt oder sich für das Investment Board-Programm qualifiziert, kann beantragen, Grundstücke zu kaufen und ein Haus darauf zu bauen. Es ist auch möglich, Eigentum zu besitzen, wenn Sie ein legitimes thailändisches Kleinunternehmen haben, aber das ist es auch.

Die einfache Antwort auf die oben gestellte Frage lautet Nachfrage. Einige Ausländer mit erfahrenen Anwälten nehmen gerne eine 30-Jahresmiete für eine Villa an. Andere, die tatsächlich Eigentümer sein wollen, nutzen thailändische Unternehmen, um eine Villa oder einen Bungalow zu kaufen.

Ob als Pächter, durch eine legitime Unternehmensvereinbarung oder unter Umgehung des Gesetzes, ein bestimmtes Segment des ausländischen Marktes in Phuket wird immer von Grundbesitz angezogen. Solange die Nachfrage besteht, werden weiterhin neue Villen gebaut.

Der verschwindende Aktionärstrick

Wie bereits erwähnt, weigert sich das Land Office normalerweise, das Land unter dieser Gesellschaft zu registrieren, wenn nachgewiesen wird, dass eine Thai Company Limited ausländische Aktionäre und / oder Direktoren hat. Ein beliebter Trick, um dies zu umgehen, besteht darin, das Unternehmen bei 100% thailändischen Aktionären zu registrieren und einige Tage später heimlich Aktien an die Ausländer zu übertragen. Es mag zwar schön sein anzunehmen, dass die Behörden nicht klüger sind, aber es ist unklug zu glauben, dass dies völlig unbemerkt bleiben würde. Das würde bedeuten, dass die Behörden entweder keine Ahnung haben oder nicht bereit sind, das Gesetz durchzusetzen - beides ist nicht wahr.

Vom ersten Tag an, an dem die derzeitige Regierung ihr Amt antrat, hatten sie weitaus dringlichere Prioritäten als die Regulierung des Immobilienverkaufs. Aber sie wissen nicht, was passiert, und sie werden es wahrscheinlich nicht für immer weitermachen lassen. Es ist für sie relativ einfach herauszufinden, ob die Aktionäre und Direktoren eines Unternehmens kurz nach dem Kauf von Grundstücken oder Grundstücken durch dieses Unternehmen gewechselt wurden. Und wenn sie befragt werden, ist es für Beamte nicht schwierig festzustellen, dass thailändische Kandidaten nicht an dem Unternehmen beteiligt sind.

Wenn das Unternehmen von einem Ausländer kontrolliert wird und seine Handlungen gegen den „Geist des Gesetzes“ verstoßen, wird das Unternehmen für illegal erklärt und die Aktionäre (ausländische und thailändische) können Strafen erleiden. Bisher wurden den thailändischen Aktionären die größten Strafen auferlegt. Und obwohl einige von ihnen möglicherweise nicht genau verstanden, wofür sie sich anmeldeten, waren sie dennoch rechtlich mitschuldig, weil ihre Namen verwendet wurden.

Es ist nicht nur ein Gesetz

Die Ermittler in der Hauptstadt können leicht eine illegale Unternehmensstruktur durchschauen, insbesondere wenn sie mit dem Department of Business Development (DBD) zusammenarbeiten, in dem die Aufzeichnungen aller derzeitigen Anteilseigner des Unternehmens, einschließlich ausländischer, registriert sind.

Zusätzlich zu allen Gesetzen, die nach dem Foreign Business Act (FBA), dem Civil and Commercial Code (CCC) und dem Land Act (Landesgesetz) verletzt werden, sollten Ausländer, die thailändische Unternehmen besitzen, sich auch darüber im Klaren sein, dass sie als Direktor eines thailändischen Unternehmens auch gegen diese Gesetze verstoßen bestimmte Pflichten als Angestellter des Unternehmens zu erfüllen haben. Dies erfordert eine Arbeitserlaubnis, und das Arbeiten in Thailand ohne Arbeitserlaubnis kann mit hohen Strafen verbunden sein.

Es gibt auch die Frage der illegalen Vermietung, die den Ausländer mit weiteren Strafen belegt. Und die Durchsetzung dieser Gesetze ist nicht das eine oder andere, es ist alles das Obige. Dies verstärkt nicht nur die Geldbußen, sondern die aktive Umgehung mehrerer Gesetze macht den möglichen Verlust der Villa oder der Investition umso wahrscheinlicher.

Einige Durchsetzungsmaßnahmen wurden bereits gemeldet, aber wenn sich das derzeitige Regime wirklich auf weitverbreitete illegale Grundstücke und Villen konzentriert, hofft jeder, dass das Problem subtil und nicht mit Gewalt angegangen wird.

Auf den Punkt gebracht: Schlupflöcher sind für Bogenschützen

Das Wort "Lücke" bezog sich ursprünglich auf die Pfeilschlitze in den Burgmauern ("Schleife" ist ein veraltetes Wort für Fenster). Eine Theorie besagt, dass die Fähigkeit von Kindern oder kleinen Erwachsenen, als Fluchtmittel durch den Schlitz zu kriechen, uns unser derzeitiges Verständnis von Lücke gab - eine Möglichkeit, dem Gesetz zu entkommen oder zumindest seine Mehrdeutigkeiten auszunutzen.

Das Eigentumsrecht in Thailand ist jedoch eindeutig. Wer glaubt, eine Lücke gefunden zu haben, um ausländisches Eigentum an Grundbesitz zu ermöglichen, ignoriert einfach die Gesetze, die seiner optimistischen Auslegung des Gesetzes widersprechen. Überlassen Sie die Lücken den Bogenschützen.

Der Rest dieses Abschnitts lässt sich mit unseren drei Regeln für den Kauf von Immobilien in Thailand ziemlich kurz zusammenfassen:

1. Holen Sie sich einen erfahrenen Anwalt.
2. Bleiben Sie immer im Geiste des Gesetzes.
3. Vergessen Sie niemals die Regeln 1 und 2.

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