Wie bereits erwähnt, gab es in den letzten beiden Jahrzehnten in Thailand zahlreiche Regierungswechsel. Seit 2006 gab es tatsächlich vier große Veränderungen, darunter zwei Militärputsche, und es gab 12 verschiedene Premierminister.

Wenn sich die Regime ändern, ändert sich die gesamte politische Perspektive eines Landes. Was ein Schwerpunkt der Durchsetzung gewesen war, könnte in den Hintergrund gerückt werden, wenn die neue Regierung ihre eigenen Prioritäten bekräftigt. Ebenso können zuvor übersehene Überschreitungen zum Brennpunkt eines neuen Regimes werden.

Der Grad der Verachtung für diejenigen, die gegen das Gesetz verstoßen, variiert von Regime zu Regime. In der Tat dauerte die Niederschlagung von 2006 nur vier Monate, bis ein Militärputsch Ministerpräsident Thaksin besiegte, der eine strikte Durchsetzung der Grundbesitzgesetze anführte.

Während dieser kurzen viermonatigen Zeitspanne waren einige Land- und Villenbesitzer in Phuket gezwungen, ihre Firmen aufzulösen und ihr Land oder ihre Immobilien zu verkaufen. Andere entgingen der Bestrafung, als das Regime wechselte. Diese Abkühlungsphase dauerte über eine Reihe von Regimewechseln bis zum heutigen Tag an.

Da die Tochter des ehemaligen Premierministers Thaksin nun die gleiche Führungsrolle wie ihr Vater übernimmt, kann niemand vorhersagen, ob sie dies in naher Zukunft erneut in den Mittelpunkt stellen wird.

Websites, Broschüren und Flyer preisen schon seit langem an, dass man durch die Gründung einer thailändischen Firma leicht eine Villa in Phuket erwerben kann. Allein in Phuket gibt es buchstäblich Hunderte von Verkaufsständen, Geschäften und Ständen, von denen die meisten dieselbe Lösung anbieten.

Dieses einzigartige Mantra wird so lange wiederholt, bis es leider eine unverdiente Aura der Seriosität erhält. Viele in der Immobilienbranche von Phuket sagen dem Käufer einfach, was er hören möchte, und so wird das Mantra potenziellen Käufern immer wieder wiederholt.

Wir haben bereits festgestellt, wie schwierig es ist, etablierte Überzeugungen in Frage zu stellen. Wie kann jemand einer (wie auch immer falschen) Nachricht nicht glauben, die durch mehrere Quellen „untermauert“ wurde? Die Branche hat sich sogar dahingehend weiterentwickelt, dass Villenentwicklungen (Marketing für Ausländer) regelmäßig mit angesehenen Immobilienpreisen ausgezeichnet werden, was die Erzählung weiter positiv unterstützt. (Gelegentlich, wie von Thailand Property News berichtet, sind Entwickler tatsächlich dreist genug, um eine Auszeichnung zu erfinden, indem sie eines ihrer Gebäude einfach als „Eigentumswohnung des Jahres“ deklarieren.)

Vorbehalt Emptor bedeutet "lassen Sie den Käufer aufpassen". Man könnte meinen, der Aufwand von Hunderttausenden von Dollar, Euro, Pfund oder Millionen von Renminbi oder Rubeln würde die meisten Käufer neugieriger machen. Seltsamerweise ist dies nicht immer der Fall.

Was passiert, wenn ein Neuankömmling in Phuket Artikel über eine Razzia in einer Anwaltskanzlei liest? Oder eine Nachrichtenmeldung über eine Gruppe von Ausländern hört, die vor Gericht standen, aber bei dem Versuch, eine komplexe Eigentümerstruktur zu verteidigen, verloren haben?

Als erstes rufen sie den Anwalt (oder wahrscheinlicher den Buchhalter) an, der ihre thailändische Firma gegründet und den Kauf ihrer Villa in Phuket arrangiert hat. Wenn dieser Fachmann entweder bereit ist, die Fakten zu verschleiern, oder sie nicht kennt, fühlt sich der ausländische Eigentümer oft kugelsicher.

Jede Geschichte, die sie über illegalen Land- oder Villenbesitz hören, erscheint ihnen dann falsch, und jeder andere Ausländer, den sie treffen und der über eine thailändische Firma mit nominellen Anteilseignern eine Immobilie in Phuket kauft, trägt zu einem falschen Bestätigungsfehler bei.

Jede Geschichte, die sie über illegalen Besitz hören, wird in ihren Augen falsch, und jeder andere Ausländer, den sie treffen und der eine Immobilie über ein thailändisches Unternehmen mit nominierten Aktionären kauft, führt zu einer falschen Bestätigungsverzerrung.

Jim Thompson war der Amerikaner, dem die Wiederbelebung der Seidenindustrie in Thailand zugeschrieben wird. Er reiste 1945 zum ersten Mal nach Thailand und verbrachte, wie viele andere Besucher des Landes, den Rest seines Lebens hier. Später entwarf und baute er ein Haus am Khlong Saen Saep, das zu seiner Zeit ein architektonisches Wunderwerk war und als Museum bis heute eine der beliebtesten Touristenattraktionen in Bangkok ist. Damals besaß er es jedoch als freies Grundstück. Er kaufte das Land und baute ein Haus darauf. Doch nur drei Jahre nach Jim Thompsons mysteriösem Verschwinden im Jahr 1970 ist es Ausländern verboten, Land zu besitzen.

Ausländische Touristen strömen seit Jahrzehnten nach Phuket, und seit Jahren warnen englischsprachige Zeitungen, Foren und Chatrooms die Leser davor, sich zu illegalen Immobilienkäufen verleiten zu lassen. Aber viele ignorieren die Warnung immer noch. Es gibt zwar auch diejenigen, die „frisch von Bord“ kommen und schlecht beraten werden, aber nur sehr wenige Englischsprachige sind sich der Tatsache nicht bewusst, dass sie als Ausländer kein Land und keine Villen in Phuket besitzen können.

Leider kann man das nicht von chinesischen und russischen Touristen/Investoren sagen. Russen kommen erst seit über zehn Jahren in großer Zahl nach Phuket, und der deutliche Anstieg des chinesischen Tourismus erfolgte erst später. Viele Russen und Chinesen sind sich daher der früheren Bemühungen zur Bekämpfung illegaler Eigentumsverhältnisse nicht bewusst, vielleicht weil sich niemand die Mühe gemacht hat, sie darüber zu informieren. Da sie keinen Bezugsrahmen haben, lassen sie sich leider leichter täuschen und wissen nicht, welche Strukturen einwandfrei sind und welche nicht.

Es scheint weder auf Russisch noch auf Mandarin eine vergleichbare Kampagne für soziale Netzwerke zu geben, um die Menschen über die Gesetze in Bezug auf ausländisches Landbesitz zu informieren. Es ist möglich, dass ein Grund, warum diese Informationen nicht in die russischen oder chinesischen Blogosphären gelangt sind, darin besteht, dass diejenigen, die online über Phuket Property schreiben, nicht das letzte Durchgreifen erlebt haben und mit dem Buchstaben gegen den Geist des Gesetzes nicht vertraut sind. Stattdessen verlassen sich die Käufer - und vielleicht auch die Blogger - auf den Rat von Personen, die entweder die Fakten nicht kennen oder Anreize haben, nicht die ganze Geschichte zu erzählen.

Wir verwenden hier Russland und China als Beispiele, aber es gibt wahrscheinlich auch viele andere Länder, auf die dies zutrifft. Die Probleme, die russische und chinesische Käufer betreffen, sind eher kultureller Natur, insbesondere die Kultur rund um die Beauftragung von Anwälten beim Immobilienkauf.

Wir haben oben erwähnt, dass das thailändische Eigentumsrecht auf einer kulturellen Bindung an Land beruht, das in thailändischen Händen bleibt. Was wir aus Gesprächen mit Russen und Chinesen in Phuket gelernt haben, ist, dass Anwälte in ihren Kulturen normalerweise nicht am Kauf oder Verkauf einer Immobilie in ihrer Heimat beteiligt sind.

Tatsächlich gab es in den letzten Jahren viele Beispiele dafür, dass Chinesen, die bereit waren, sich in China von ihrem Geld zu trennen, ohne ihr Land zu verlassen, die Schlüssel zu einer in Phuket gekauften Immobilie erhielten. Dies hat in der Vergangenheit einigen Bauträgern und Maklern ermöglicht, einen Weg zu finden, Immobilien auf der ganzen Insel zu verkaufen, von denen ein erfahrener Anwalt wahrscheinlich abgeraten hätte. Die Tatsache, dass die Durchführung einer Due Diligence und die Beauftragung eines Anwalts in China nicht üblich ist, bedeutet, dass Bauträger Eigentumswohnungen an ahnungslose Käufer auf die gleiche Weise verkaufen können, wie billige und fehlerhafte Waren online feilgeboten werden können.

Einige Russen und Chinesen sind bei ihren Immobilientransaktionen in Phuket möglicherweise ins Straucheln geraten – und das ist ihnen auch schon passiert –, einfach weil sie die Notwendigkeit der Einschaltung eines Anwalts nicht erkannten.

1970, als das letzte Abkommen, das Ausländern den Landerwerb erlaubte, auslief, besuchten jährlich etwa 350,000 Touristen Thailand. Heute sind es 35 Millionen, und ein großer Teil von ihnen (etwa ein Drittel) besucht jedes Jahr Phuket.

Als die Touristenzahlen niedriger waren, waren die Ausländer, die Villen kauften, kaum bemerkbar. Die Behörden könnten der relativ geringen Zahl von Ausländern, die die Gesetze umschiffen, fast die Augen verschließen. In vielen Fällen taten sie dies, hauptsächlich, weil sich niemand beschwerte.

Doch während das ausländische Interesse am Erwerb von Immobilien in Phuket stetig zunahm, wuchs auch die Abneigung der Thailänder. Wer glaubt, die Regierung werde tatenlos zusehen, wie die Gesetze des Königreichs für immer offen missachtet werden, zeigt, dass er die Tiefe der Gefühle der Thailänder gegenüber Ausländern, die versuchen, ihr Land zu kaufen, überhaupt nicht kennt.

Wie in jeder Branche bekommen Sie bei Anwaltskanzleien das, wofür Sie bezahlen.

Jemand, der sich zum Beispiel auf einen Campingausflug vorbereitet, weiß, dass er wetterfeste Oberbekleidung benötigt, da die Bedingungen, denen er ausgesetzt ist, nicht vorhersehbar sind. Wenn sie sich für eine Marke entscheiden, nehmen sie vielleicht die Einstellung "wetterfeste Ausrüstung ist egal" und wählen die billigste Option. Und vielleicht hätte die Woche, die sie mit der Grippe im Bett verbracht haben, weil ihre Kleidung nicht wirklich wind- oder wasserdicht war, durch ein bisschen mehr Geld vermieden werden können.

Mit der Beauftragung eines Anwalts in Phuket verhält es sich ähnlich: Sie brauchen jemanden, der Ihnen hilft, alle Stürme zu überstehen, und normalerweise sind die erfahreneren Anwälte dazu in der Lage.

Als Phuket einen beispiellosen Boom im Tourismus erlebte, folgte bald ein Boom bei den Immobilienverkäufen. Wir haben bereits die Lösung besprochen, die Ausländern angeboten wurde, die eine Villa in Phuket kaufen wollten (thailändische Unternehmen mit Nominee-Aktionären), und wir haben bereits klargestellt, dass dies gegen das Gesetz verstößt. Aber der Rat war alltäglich.

Nach 2006 empfahlen die meisten erfahrenen Anwaltskanzleien die Verwendung von Nominee-Strukturen nicht mehr. Dies sollte eine Erleichterung für ihre Kunden sein, da zum ersten Mal die staatliche Wirtschaftsprüfungsabteilung, die Landesabteilung, die Abteilung für Investitionen und Geschäftsentwicklung, die Abteilung für Kriminalitätsbekämpfung (CSD) und die Abteilung für Sonderermittlungen (DSI) alle scheinen miteinander zu kooperieren.

Dieses einzigartige Beispiel für die Zusammenarbeit mehrerer Behörden wird die Aufdeckung illegalen Landbesitzes zu einem einfachen Prozess machen. Ausländer, die sich für ihren Immobilienkauf in Phuket erfahrene Rechtsberatung geholt haben, müssen sich jedoch keine Sorgen um ihre eigenen thailändischen Unternehmen machen.