Thailand Eigentumsgesetze - Eine unbequeme Wahrheit
Wer eine Immobilie in Thailand kauft, muss sicherstellen, dass der Kauf gemäß den Gesetzen des Königreichs erfolgt. In gewisser Hinsicht sind diese Gesetze denen in den meisten westlichen Ländern nicht unähnlich. Es gibt jedoch eine große Hürde, mit der Ausländer zu kämpfen haben: Es ist ihnen verboten, Land zu besitzen.
Aus Gründen der Klarheit bezieht sich dies auch auf jede Villa, jedes Gutshaus, Geschäftshaus oder Stadthaus, dessen Eigentum untrennbar mit dem Grundstück verbunden ist. Ausländer dürfen solche Häuser besitzen, aber nur das physische Gebäude selbst. Es ist eine übliche Vereinbarung für Ausländer, dass sie Gebäude besitzen, aber das Land, auf dem es liegt, pachten. Es gibt Objekte, die explizit für ausländisches Eigentum rechtlich strukturiert wurden, diese sind jedoch noch nicht alltäglich. Es gibt äußerst begrenzte und außergewöhnliche Umstände, unter denen ein Ausländer Land erwerben kann. Diese sind nachstehend aufgeführt.
Eingebettet in die thailändische Kultur ist der eigentliche Glaube, dass Thailand in erster Linie ein Land für die Thailänder ist. Das thailändische Eigentumsrecht spiegelt dieses Gefühl wider und schützt das Landeigentum der Thailänder.
Grundbesitzgesetze in vielen Ländern unterliegen einer kulturellen Verzerrung, in diesem Fall der thailändischen Kultur und den thailändischen Gesetzen. Die Behörden haben immer daran gearbeitet, dieses Element der thailändischen Kultur zu bewahren, unabhängig davon, wie viele Ausländer hier leben.
Im Laufe der Jahre gab es unzählige Gerüchte über anstehende Änderungen der Grundbesitzgesetze, aber es gab nie einen wahren Hinweis darauf, dass sich das Gesetz jemals tatsächlich ändern wird. Man kann mit Sicherheit sagen, dass fast jeder Nicht-Thailänder die Gesetze über ausländisches Eigentum zumindest ein wenig lockern möchte. Jemand, der sich für Immobilien in Thailand interessiert, verdient Hilfe beim Verständnis des Buchstabens und des Geistes des heutigen Gesetzes. Die Realität ist, dass das thailändische Recht Ausländern fast keinen klaren und direkten Weg zum Grundeigentum lässt.
Dies ist eine unangenehme Wahrheit für die Vielzahl von Villenentwicklungen auf der ganzen Insel, die an Ausländer als Eigentum vermarktet werden. Ausländische Käufer werden ermutigt, sich mit thailändischen Unternehmensstrukturen an die Gesetze zu halten. Ein beträchtlicher Prozentsatz dieser Vereinbarungen besteht jedoch lediglich aus dem Halten von Fahrzeugen zum Erwerb von Grundstücken unter Beschäftigung von Nominee-Aktionären. Und es ist unwahrscheinlich, dass diese Holdinggesellschaften einer rechtlichen Kontrolle standhalten, sollte dies jemals zu einem Problem werden.
Es ist möglich, ein thailändisches Unternehmen zu nutzen, das als legitimes steuerzahlendes Unternehmen tätig ist. Jeder ausländische Käufer sollte jedoch vorsichtig sein, wenn er sein Vertrauen (oder sein Geld) in andere vermeintliche „Schlupflöcher“ setzt - rechtliche Aspekte, denen ein neuerer Präzedenzfall fehlt und die eine rechtliche Herausforderung wahrscheinlich nicht überleben werden.
Einige der auf den folgenden Seiten angesprochenen Vereinbarungen über „ausländisches Eigentum“ wurden vor kurzem von thailändischen Gerichten außer Kraft gesetzt, und Käufer / Investoren verdienen klare Erklärungen, warum diese möglicherweise nicht so solide sind, wie bestimmte Personen sie leiten glauben.
In der Tat ist ein Mietvertrag der einfachste Weg, um ein Haus oder eine Villa langfristig zu sichern, wenn es um Grundbesitz geht. Bei korrekter Durchführung unter Berücksichtigung aller rechtlichen Aspekte kann sich eine Pacht möglicherweise auch als solide Investition erweisen.
Es besteht immer die Gefahr, dass ein Versuch eines Ausländers, entweder gegen den Buchstaben oder den Geist des thailändischen Rechts zu verstoßen, nicht gut ausgeht. Wenn ein Ausländer in Thailand bleiben und hier ein Zuhause haben möchte, gibt es noch eine Reihe von Möglichkeiten. Kein Grundbesitz, aber das Recht, so lange in einem Grundstück zu leben, wie sie möchten, vorausgesetzt, sie befolgen das thailändische Recht.
Der Brief des Gesetzes gegen den Geist des Gesetzes
HABEN SIE DEN AUSDRUCK "DER GEIST DES GESETZES" GEHÖRT UND WUNDERT, WAS ES BEDEUTET?
Wenn Sie jemals ein amerikanisches Gerichtssaal-Drama gesehen haben, haben Sie gesehen, wie Kriminelle wegen technischer Probleme oder Lücken freigelassen wurden. Die klugen Anwälte finden immer einen Weg, um den Buchstaben des Gesetzes zu umgehen, und die Richter haben widerwillig keine andere Wahl, als ihnen zuzustimmen. Es scheint, dass Anwälte, die das Gesetz umgehen, ebenso Teil der amerikanischen Kultur sind wie Baseball und Apfelkuchen.
Das Gesetz ist in jeder Kultur tief verwurzelt, und wir können das Gesetz kaum als kulturellen Glauben ablegen als die Rituale und Traditionen unserer Vorfahren. In Thailand sind kulturelle Einstellungen die Grundlage für den „Geist des Gesetzes“, den die Richter ebenso bereitwillig durchsetzen wie den Wortlaut des Gesetzes.
Während Unstimmigkeiten in anderen Ländern zu Lücken führen, sind sich die Richter in einem thailändischen Gericht der Absicht des Gesetzgebers voll bewusst, und diese Absicht kann und kann die Grundlage einiger Entscheidungen bilden. Das Gesetz beabsichtigt, dass Ausländer kein Land besitzen oder dauerhaft Grundbesitz (z. B. eine Villa) besitzen dürfen. Dies muss nicht unbedingt der wörtliche Wortlaut des Gesetzes sein, aber die kulturelle Verbindung von thailändischem Land mit Thailand wird von jedem Richter in jedem Gericht verstanden.
Die thailändischen Richter sind befugt, Entscheidungen auf der Grundlage des Gesetzes zu treffen, und wenn es um den Besitz von fremdem Land geht, wird der Geist des Gesetzes jedes Mal den Buchstaben des Gesetzes in den Schatten stellen. Und keine Ausländer sollten sich der Illusion unterziehen, dass eine vermeintliche Lücke oder sogar die beste Rechtsverteidigung sie bei der Verteidigung des Eigentums oder der Kontrolle über physisches Land schützen kann.
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