Nutzung einer thailändischen Firma, die auf den Besitz von Villen, Stadthäusern und Grundstücken in Phuket beschränkt ist
Was Sam über den Kauf von Land durch eine thailändische Firma sagt
Eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit ausländischen Aktionären (nicht mehr als 49%) und / oder Direktoren kann Grundstücke erwerben und im Namen der Gesellschaft registrieren. Dies birgt jedoch gewisse Risiken, wenn dies nicht ordnungsgemäß erfolgt.
Die Registrierung eines Unternehmens ausschließlich für den Kauf eines privaten Eigentums ist zunächst nicht die richtige Option, da jedes Unternehmen zunächst legitime Geschäfte tätigen, Einnahmen generieren und seinen Aktionären Gewinne verschaffen muss. Aus geschäftlichen Gründen möchte ein Unternehmen möglicherweise Immobilien erwerben, muss jedoch gemäß den Unternehmensgesetzen von Thailand verwaltet werden.
Wenn jemand in einem Phuket Land Office mit ausländischen Aktionären / Direktoren auftaucht, lehnt der Land Officer normalerweise die Registrierung des Landes ab. Ihr Verdacht, oftmals der richtige, ist, dass die thailändischen Aktionäre des Unternehmens nur Nominees sind, die die Aktien für einen oder mehrere Ausländer halten. Sie haben das Recht, eine solche Registrierung auf dieser Grundlage abzulehnen.
Wenn der Käufer der Meinung ist, dass sein Versuch, über das Unternehmen Land zu kaufen, legitim ist, kann er darum bitten, fortzufahren. Der Grundbuchbeamte von Phuket wird dann ein Verfahren zur Untersuchung der Aktionäre und ihrer Investitionen in das Unternehmen einleiten. Wenn die Prüfung des Grundbuchamts erfolgreich ist, wird der Beamte die Dokumente wahrscheinlich zur Genehmigung oder Ablehnung nach Bangkok schicken.
Dieser Prozess kann viele Monate dauern und es ist für den Käufer nicht immer möglich, zu warten, da die getroffenen Vereinbarungen eine solche Verzögerung nicht unbedingt vorsehen. Dies liegt daran, dass die meisten Kauf-/Verkaufsvereinbarungen oder Vorkaufs-/Vorverkaufsvereinbarungen ein Abschlussdatum haben und Verzögerungen durch Verfahren des Land Department über das vereinbarte Stichdatum hinausgehen können.
Es ist wichtig, dass die Direktoren die genauen Gesetze kennen und wissen, wie sie auf ihre Situation zutreffen. Die richtige Rechtsberatung ist von entscheidender Bedeutung, da bei Nichtbeachtung der Gesetze die Direktoren strafrechtlich haftbar gemacht werden können.
Pub-Talk in Phuket
Wenn sich im Pub das Gespräch auf die Frage „Möglichkeiten, in Phuket eine Villa mit freiem Eigentum zu erwerben“ dreht, fließen die pseudojuristischen Ratschläge schneller als das Bier.
Für viele aktuelle Villenbesitzer in Phuket und für viele, die kürzlich zum Kauf eines Grundstücks überredet wurden, ist dies ein sehr heikles Thema. Es ist fast unmöglich, die bestehenden Überzeugungen einer Person in Frage zu stellen, und egal, was auf diesen Seiten zu diesem Thema steht, es wird zwangsläufig jemanden verärgern (falls es nicht bereits geschehen ist).
Lassen Sie uns also eine einfache Tatsache noch einmal wiederholen: Ausländern ist der Besitz von Land in Phuket verboten, und dies gilt für alle Grundstücke wie Villen, Häuser, Stadthäuser, Bungalows usw. Darüber hinaus gilt, wie bereits erwähnt und entgegen der „Kneipensprache“, dass diejenigen, die Land pachten und dann ein Haus darauf bauen, nicht automatisch anschließende unbefristete Eigentumsrechte an dem Gebäude erhalten.
Es mag nach ein paar Schlägen überzeugend geklungen haben, aber es ist nicht wahr.
Bei Villen und Häusern hängt alles vom zugrunde liegenden Vertrag zur Pacht (nicht zum Kauf!) des Grundstücks ab und davon, ob in diesem Vertrag erwähnt wird, wem die Gebäude gehören oder was mit diesen Gebäuden nach Ablauf des Pachtvertrags geschieht. Damit kommen wir zu jedermanns beliebtestem „Schlupfloch“ für den Kauf von Grundstücken und Villen in Phuket.
Kauf einer Villa in Phuket über eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Lücken bestehen dort, wo das Gesetz mehrdeutig ist, dh es gibt mehr als eine plausible Auslegung, die es klugen Rechtsleuten ermöglicht, Mittel zu finden, um das Gesetz an ihre eigenen Ziele anzupassen.
Schlupflöcher bleiben legal, solange das Gesetz nicht genau definiert ist. In zwei Punkten ist das thailändische Eigentumsrecht jedoch eindeutig: Ausländer können keine Grundstücke besitzen und ein Ausländer kann kein thailändisches Unternehmen kontrollieren, das Grundbesitz verwendet Nominee-Aktionäre.
Wie bereits erwähnt, sieht das Land Code Promulgating Act vor, dass Ausländer („Ausländer“) gemäß den Bestimmungen eines Vertrags Land besitzen dürfen, es wird jedoch nicht erwähnt, dass es seit fast 50 Jahren keinen solchen Vertrag mehr gibt.
Obwohl es so nett wie möglich formuliert ist, ist die Haltung des Land Code zu ausländischem Landbesitz dennoch eindeutig. Hier kommt die Thai Company Limited ins Spiel. Anders als eine Offshore-Firma (die laut Gesetz ebenfalls ein „Ausländer“ ist) bietet eine thailändische Firma lokales Eigentum an. Die verbotene Frucht (das Land) kann nun geerntet werden und ein Pachtgrundstück in Phuket wird zu einem Eigentumsgrundstück in Phuket.
Das thailändische Unternehmen eröffnet Ihnen daher die Möglichkeit, Eigentum zu erwerben. Sie möchten eine Poolvilla mit atemberaubendem Meerblick in Phuket kaufen? Kein Problem. Sie möchten ein Grundstück in Phuket kaufen und Ihre eigene Traumvilla bauen? Kein Problem. Die Luxuswohnung, die Ihnen gefällt, ist von den 49 % der Ausländerzuteilung ausverkauft? Da Sie aufgrund Ihres thailändischen Unternehmens nun „Thai“ sind, können Sie sich gerne eine der anderen 51 % kaufen. Kein Problem.
Das Problem besteht darin, dass ein Unternehmen, das ausschließlich zum Zweck des Erwerbs eines Eigenheims gegründet wurde - ein Unternehmen ohne andere Funktion oder echte Geschäftstätigkeit -, technisch gegen das Gesetz verstößt. Ein Unternehmen mit thailändischen Aktionärsnominierungen (im Besitz eines Ausländers „aus dem Schatten“) verstößt offen gegen das Gesetz.
Im Mai 2006 begannen die Behörden, illegale Aktivitäten zu unterbinden.
Es wurden Verfahren eingeführt, um sicherzustellen, dass die Beamten des Land Department zusätzliche, gründliche Kontrollen durchführen, um die Eintragung von Grundstücken durch Unternehmen mit ausländischen Anteilseignern zu verhindern. Insbesondere versuchten sie, Unternehmen zu identifizieren, die ausschließlich zum Kauf von Villen, Häusern und Grundstücken in Phuket gegründet wurden.
Die sofortige Wirkung dieser Politik bestand darin, die Praxis zu reduzieren, doch vier Monate nach Beginn der Durchsetzung wurde Ministerpräsident Thaksin Shinawatra am 19 September 2006 in einem Militärputsch abgesetzt. Änderungen in den Regierungen führen häufig zu Änderungen der Prioritäten, und eine Reihe neuer Regierungen hat den von Thaksin hinterlassenen Mantel nicht übernommen.
Es dauerte nicht lange nach dem harten Durchgreifen im Jahr 2006, bis potenzielle Käufer das harte Durchgreifen überhaupt vergessen hatten, und potenzielle Villenkäufer kümmerten sich wieder nicht mehr um dieses Gesetz. Die aufeinanderfolgenden Regierungen hatten dringlichere Angelegenheiten zu erledigen (wie im Amt zu bleiben), und so vergaß Phukets Immobilienbranche, die unter kollektiver Amnesie litt, einfach, dass dies überhaupt ein Thema war.
Jeder hat eine Meinung zu den Gesetzen in Thailand, die den ausländischen Landbesitz einschränken. Aber ist Thailand wirklich allein, wenn es um Wohneigentumsgesetze geht? In diesem Artikel erfahren Sie hier:
Ist Thailand allein? Wie viele Länder der Welt verbieten fremden Landbesitz?
Was Olaf über den Kauf von Immobilien durch ein Unternehmen sagt
Es ist üblich, Immobilien in Phuket über eine Firma zu besitzen, aber aufgrund möglicher rechtlicher und kommerzieller Risiken ist dies nicht unbedingt zu empfehlen.
Die rechtlichen Aspekte des Besitzes von Grundstücken und Villen in Phuket
Obwohl ein in Thailand registriertes Unternehmen Land besitzen kann, müssen bestimmte Regeln befolgt werden. Grundsätzlich müssen mindestens zwei Anteilseigner thailändischer Staatsangehörigkeit vorhanden sein, die zusammen mehr als die Hälfte des Aktienkapitals des Unternehmens besitzen. Es ist jedoch wichtig, dass die thailändischen Personen einen legitimen Anteil am Unternehmen haben, d. h. dass sie für ihre Anteile bezahlt und tatsächliches Kapital in das Unternehmen investiert haben.
Es ist illegal, wenn es sich bei diesen thailändischen Aktionären um „Nominee-Aktionäre“ handelt. Das bedeutet, dass sie nur Namensaktionäre sind und die Aktien erhalten haben, um den thailändischen Firmeneigentumsgesetzen zu genügen, deren eigentlicher Zweck jedoch darin besteht, dem ausländischen Geschäftsführer der Firma den Kauf einer Immobilie in Phuket zu ermöglichen.
Für den Anfang werden Firmen ohne Geschäftszweck nicht nach thailändischem Recht anerkannt. Eine Gesellschaft, die ausschließlich zum Zweck des Besitzes von Vermögenswerten gegründet wurde, aber keine reguläre Handels- oder Geschäftstätigkeit ausübt (was bedeuten würde, dass auch die Zahlung von Steuern vermieden wird), kann aufgelöst werden.
Jeder Ausländer, der ein solches Unternehmen gründet und versucht, von der Nutzung thailändischer Treuhänder zu profitieren, muss mit Geld- oder Gefängnisstrafen oder beidem rechnen. In einem solchen Fall kann es sein, dass das Unternehmen nicht nur aufgelöst wird, sondern dass das Grundbuchamt auch verlangt, dass das Unternehmen sein gesamtes Land verkauft.
Handelskosten für ein thailändisches Unternehmen
Der Besitz einer Immobilie in Phuket über eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung könnte teurer sein als zunächst erwartet, da eine thailändische Gesellschaft für die folgenden jährlichen Ausgaben verantwortlich ist:
- Erstellung und Einreichung von geprüften Konten;
- Erstellung und Einreichung einer Steuererklärung (bei der es sich um eine halbjährliche Steuererklärung nach dem ersten Jahr handelt).
Die folgenden Anforderungen gelten außerdem für ein thailändisches Unternehmen:
- Es muss eine registrierte Adresse haben. Ein Unternehmen muss bei einer Immobilie registriert sein, die als Büroadresse gilt, sofern noch keine vorhanden ist.
- Wenn das Unternehmen Mieteinnahmen aus Immobilien in Phuket erzielt, die es besitzt, ist das Unternehmen steuerpflichtig. Wenn der Geschäftsführer des Unternehmens mietfrei in einer Immobilie lebt, die dem Unternehmen gehört, können auch persönliche Einkommenssteuern auf den Marktpreis der nicht gezahlten Mieteinnahmen anfallen. (Diese Steuern gelten natürlich nicht für Villen oder Eigentumswohnungen in Phuket, die im Besitz einer Privatperson sind.);
- Für den Verkauf von Immobilien, die eine natürliche Person seit mindestens fünf Jahren im eigenen Namen besitzt, wird eine Stempelsteuer in Höhe von 0.5% des Verkaufspreises erhoben. Dies gilt gleichermaßen für eine Villa oder eine Eigentumswohnung und ist zum Zeitpunkt der Übergabe fällig. Nach thailändischem Steuerrecht wird jedoch für identische Immobilien, die für mindestens fünf Jahre im Namen eines Unternehmens gehalten werden, eine Steuer in Höhe von 3.3% auf den Verkaufspreis erhoben. und
- Eine allfällige Einkommensteuer, die für den Verkauf einer firmeneigenen Immobilie anfällt, kann erheblich höher sein als für einen einzelnen Eigentümer.
Eigentumsverhältnisse im Ausland (Offshore)
Die Verwendung eines außerhalb Thailands registrierten Unternehmens ist ebenfalls nicht unbedingt die Lösung. Es ist durchaus üblich, dass thailändische Immobilien von „Offshore“ -Unternehmen gekauft werden (z. B. solche, die in Niedrigsteuergebieten wie den Seychellen oder den Britischen Jungferninseln registriert sind).
Offshore-Gesellschaften werden möglicherweise eingesetzt, weil sie nicht die oben genannten rechtlichen Verpflichtungen haben. Abgesehen von den gesetzlich geprüften Abschlüssen und Steuererklärungen haben sie jedoch die gewerblichen Verbindlichkeiten. Unabhängig von der Gerichtsbarkeit kostet ein Offshore-Unternehmen Geld für den Betrieb, was berücksichtigt werden muss.
Es gibt einige Fälle, in denen dies gerechtfertigt sein könnte, insbesondere wenn es darum geht, Immobilien zu verkaufen oder als Erbschaft zu hinterlassen. Um das Eigentum an der Immobilie zu übertragen, muss man nur die Aktien der Gesellschaft übertragen, was ein relativ einfaches Verfahren ist. Ein Offshore-Unternehmen darf jedoch keine Grundstücke besitzen.
Es gibt andere Möglichkeiten
Ausländern ist es nicht nur gestattet, Eigentumswohnungen in Phuket direkt zu besitzen (Freibesitz), sondern auch Villen (die physischen Gebäude, nicht das Land). Sie können das Land pachten, und ein richtig strukturierter Pachtvertrag bietet ihrer Investition Rechtssicherheit. Noch wichtiger ist, dass sich der Ausländer nicht den oben genannten potenziellen Verbindlichkeiten aussetzt.
Legitimes Firmeneigentum an Villen und Grundstücken in Phuket
Unter bestimmten Umständen kann der Kauf einer Villa oder eines Grundstücks über ein lokales thailändisches Unternehmen jedoch völlig legal sein – vorausgesetzt, es handelt sich um ein legitimes Unternehmen.
Die Tatsache, dass ein Unternehmen ausländische Aktionäre hat, mag für die Behörden eine rote Fahne sein, aber dies ist nicht illegal. Dasselbe gilt nicht für die thailändischen Kandidaten, die nicht an der Leitung des Unternehmens beteiligt sind und nur in einem Anwaltsbüro namentlich geführt werden. Sie brechen das Gesetz, ebenso wie der Ausländer, der die Firma mit ihren Namen gegründet hat.
Wenn ein Unternehmen jedoch ordnungsgemäß gegründet und professionell geführt wird, die Gesetze strikt befolgt und seine Steuern zahlt, ist es äußerst unwahrscheinlich, dass die thailändischen Behörden es als illegal betrachten. Thailändische Beamte durchschauen jeden Versuch, das Gesetz zu unterlaufen, schnell, aber jeder, der alles richtig macht, kann im Namen seines Unternehmens einen klaren Weg zum Landbesitz in Phuket finden.
Wenn der Ausländer seine Villa in Phuket, die einer thailändischen Firma gehört, jedoch privat nutzt, würde dasselbe Problem eines „Sachbezugs“ (das unter Offshore-Firmenbesitz erörtert wird) auftreten und es würde Auswirkungen auf die Einkommenssteuer haben. Auch hier gilt: Wenn alles „nach Vorschrift“ gehandhabt wird, gibt es nichts zu befürchten.
Zusammenfassend – in aller Kürze
Dieser Abschnitt bietet einen äußerst ehrlichen Überblick über die Geschichten, die Ausländern über den Immobilienkauf in Phuket, einschließlich Villen, erzählt werden. Die Meinungen darüber, was wirklich möglich und was legal ist, reichen von einem Extrem zum anderen, aber die meisten Methoden, Villen und Grundstücke in Phuket zu besitzen, fallen bei genauerer Betrachtung ins Wasser.
Die Absicht hier war nicht, bestehende Eigentümer zu verärgern, noch war es, die Leute so zu entmutigen, dass sie ihren Traum von einer Immobilie in Phuket aufgeben. Im Gegenteil, es soll potenziellen Käufern die rechtlichen Möglichkeiten zum Eigentum in Thailand erklären und ihnen zeigen, dass Ausländern zwar einige Rechte zustehen, diese aber nicht alle garantiert sind. Manchmal hängt alles vom Ermessen oder der Auslegung des Gesetzes durch die Beamten ab, die den Papierkram erledigen.
Ob es das Stadtleben in Bangkok, Phukets fantastische Strände und Sonnenuntergänge oder die Berge in Chiang Mai sind, Thailand ist wirklich ein fantastisches Land. Es gibt wundervolle Villen und Eigentumswohnungen in jedem Teil des Landes, aber um das richtige Zuhause zu sichern, braucht man manchmal Geduld, Ausdauer und einen gesunden Respekt vor dem Gesetz.
Der Geist des Gesetzes
Es gibt eine Vielzahl von Meinungen und Empfehlungen, wie ein Ausländer den Buchstaben des Gesetzes umgehen kann, um eine Immobilie auf Phuket zu besitzen. Das Problem bei solchen Plänen ist, dass das ausländische Eigentumsmodell, wenn es vor Gericht angefochten wird, wahrscheinlich nicht aufrechterhalten wird.
Es ist interessant zu bemerken, was das Gesetz in Thailand tatsächlich über den Besitz von fremden Grundstücken aussagt. Anstatt Ausländern ausdrücklich zu verbieten, Land zu besitzen, sieht das Gesetz tatsächlich vor, dass Ausländer Land besitzen dürfen. In Abschnitt 86 des Landesgesetzes über die Bekanntgabe von Grundstücken heißt es: „Ausländer können Grundstücke aufgrund der Bestimmungen eines Vertrags erwerben, der das Recht zum Besitz von unbeweglichem Vermögen einräumt.“ Was im Gesetz nicht erwähnt wird, ist, dass der letzte Vertrag in 1970 gekündigt wurde.
Da es keinen Vertrag gibt, besteht der „Geist des Gesetzes“ eindeutig darin, ausländischen Landbesitz in ganz Thailand, einschließlich Phuket, zu verbieten. Unabhängig von der Raffinesse der angeblichen Gesetzeslücke geht aus Gerichtsurteilen klar hervor, dass dieser „Geist“ des Gesetzes ausnahmslos gewahrt wird.
Wenn ein Fall vor Gericht geht, in dem Land als Eigentum eines Ausländers oder als Eigentum eines Ausländers angesehen wird, wird fast jedes Mal dasselbe Urteil zurückgegeben. Ob vor einem örtlichen Gerichtsverfahren oder einem Berufungsgericht (wie dem Obersten Gerichtshof in Bangkok), Systeme, die Ausländern bei der Umgehung des Gesetzes geholfen haben, werden regelmäßig von Richtern abgeschossen.
Wenn ein Ausländer in Phuket Eigentümer des Gebäudes ist und es sich bei dem Streit lediglich um die Nutzung oder Rechte an dem Grundstück handelt, das er ordnungsgemäß gepachtet hat, ist es recht üblich, dass Richter auf der Seite des Ausländers stehen. Es wird zu einem Problem, wenn es um das Eigentum oder die Kontrolle über das physische Grundstück geht.
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