Nutzung einer thailändischen Firma, die auf den Besitz von Villen, Stadthäusern und Grundstücken in Phuket beschränkt ist

2020-09-28T08:51:08+00:00

Nutzung einer thailändischen Firma, die auf den Besitz von Villen, Stadthäusern und Grundstücken in Phuket beschränkt ist

Sam-FaumaWas Sam über den Kauf von Land durch eine thailändische Firma sagt

Eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit ausländischen Aktionären (nicht mehr als 49%) und / oder Direktoren kann Grundstücke erwerben und im Namen der Gesellschaft registrieren. Dies birgt jedoch gewisse Risiken, wenn dies nicht ordnungsgemäß erfolgt.

Die Registrierung eines Unternehmens ausschließlich für den Kauf eines privaten Eigentums ist zunächst nicht die richtige Option, da jedes Unternehmen zunächst legitime Geschäfte tätigen, Einnahmen generieren und seinen Aktionären Gewinne verschaffen muss. Aus geschäftlichen Gründen möchte ein Unternehmen möglicherweise Immobilien erwerben, muss jedoch gemäß den Unternehmensgesetzen von Thailand verwaltet werden.

Wenn jemand in einem Phuket Land Office mit ausländischen Aktionären / Direktoren auftaucht, lehnt der Land Officer normalerweise die Registrierung des Landes ab. Ihr Verdacht, oftmals der richtige, ist, dass die thailändischen Aktionäre des Unternehmens nur Nominees sind, die die Aktien für einen oder mehrere Ausländer halten. Sie haben das Recht, eine solche Registrierung auf dieser Grundlage abzulehnen.

Wenn der Käufer der Ansicht ist, dass sein Bestreben, Grundstücke über das Unternehmen zu kaufen, legitim ist, kann er darum bitten, fortzufahren, und der Land Officer wird dann einen Prozess zur Untersuchung der Aktionäre und ihrer Beteiligung an dem Unternehmen einleiten. Wenn dies die Prüfung des Landesamtes besteht, wird der Beamte wahrscheinlich die Dokumente zur Genehmigung oder Ablehnung nach Bangkok schicken.

Dieser Vorgang kann viele Monate dauern, und es ist nicht immer möglich, dass der Käufer wartet, da die getroffenen Vereinbarungen nicht notwendigerweise eine solche Verzögerung vorsehen. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die meisten Kauf- / Verkaufsverträge oder Vorabkauf- / Vorabverkaufsverträge ein Abschlussdatum haben und Verzögerungen, die durch Landabteilungsverfahren verursacht werden, über das vereinbarte Abschlussdatum hinausgehen können.

Es ist wichtig, dass die Direktoren die genauen Gesetze kennen und wissen, wie sie auf ihre Situation zutreffen. Die richtige Rechtsberatung ist von entscheidender Bedeutung, da bei Nichtbeachtung der Gesetze die Direktoren strafrechtlich haftbar gemacht werden können.

Wenn sich ein Gespräch in der Kneipe mit der Frage beschäftigt, wie Sie Eigentumswohnungen kaufen können, ist der pseudo-rechtliche Ratschlag schneller als das Bier.

Für viele aktuelle Villenbesitzer und für viele, die kürzlich zum Kauf von Grundbesitz überredet wurden, ist dies ein sehr heikles Thema. Es ist fast unmöglich, die bestehenden Überzeugungen von jemandem in Frage zu stellen, und egal, was auf diesen Seiten zu diesem Thema gesagt wird, es muss jemanden verärgern (sofern dies noch nicht geschehen ist).

Lassen Sie uns eine einfache Tatsache wiederholen: Ausländern ist es verboten, Land in Thailand zu besitzen, und dies gilt für Grundstücke wie Häuser und Villen. Darüber hinaus erhalten, wie bereits erwähnt, diejenigen, die Grundstücke pachten und dann darauf ein Haus bauen, entgegen dem „Pub Talk“ nicht automatisch das unbefristete Eigentumsrecht an dem Gebäude.

Es mag nach ein paar Schlägen überzeugend geklungen haben, aber es ist nicht wahr.

Bei Villen und Häusern hängt alles vom zugrunde liegenden Vertrag ab, um das Grundstück zu pachten (nicht zu kaufen!), Und ob in diesem Vertrag angegeben ist, wem Gebäude gehören oder was mit diesen Gebäuden nach Ablauf des Pachtvertrags passiert. Das bringt uns zu jedermanns Lieblingsschlupfloch für den Kauf von Grundstücken, Villen und Häusern in Thailand.

Landkauf durch eine thailändische Firma

Kauf von Grundbesitz durch eine thailändische Firma

Lücken bestehen dort, wo das Gesetz mehrdeutig ist, dh es gibt mehr als eine plausible Auslegung, die es klugen Rechtsleuten ermöglicht, Mittel zu finden, um das Gesetz an ihre eigenen Ziele anzupassen.

Schlupflöcher bleiben legal, solange das Gesetz nicht genau definiert ist. In zwei Punkten ist das thailändische Eigentumsrecht jedoch eindeutig: Ausländer können keine Grundstücke besitzen und ein Ausländer kann kein thailändisches Unternehmen kontrollieren, das Grundbesitz verwendet Nominee-Aktionäre.

Wie bereits erwähnt, sieht das Land Code Promulgating Act vor, dass Ausländer („Ausländer“) gemäß den Bestimmungen eines Vertrags Land besitzen dürfen, es wird jedoch nicht erwähnt, dass es seit fast 50 Jahren keinen solchen Vertrag mehr gibt.

Während es es auf die schönste Art und Weise ausdrückt, ist die Haltung des Landesgesetzbuches zum ausländischen Grundbesitz dennoch klar. Betreten Sie die Thai Company Limited. Im Gegensatz zu einem Offshore-Unternehmen (das nach dem Gesetz auch ein „Ausländer“ ist) bietet ein thailändisches Unternehmen lokales Eigentum an. Das verbotene Obst (Land) kann nun geerntet werden und Pacht wird Eigentum.

Das thailändische Unternehmen eröffnet die Möglichkeiten des Eigentums. Eine Villa oder ein Haus kaufen? Kein Problem. Grundstück kaufen und bauen? Kein Problem. Die Wohnung, die Sie mögen, ist aus der 49% -Zuteilung für Ausländer ausverkauft? Da Sie jetzt "Thai" sind, können Sie sich frei entscheiden, einen unter den anderen 51% zu kaufen.

Das Problem besteht darin, dass ein Unternehmen, das ausschließlich zum Zweck des Erwerbs eines Eigenheims gegründet wurde - ein Unternehmen ohne andere Funktion oder echte Geschäftstätigkeit -, technisch gegen das Gesetz verstößt. Ein Unternehmen mit thailändischen Aktionärsnominierungen (im Besitz eines Ausländers „aus dem Schatten“) verstößt offen gegen das Gesetz.

Im Mai 2006 begannen die Behörden, illegale Aktivitäten zu unterbinden.

Es wurden Verfahren eingeführt, um sicherzustellen, dass die Beamten des Landministeriums zusätzliche gründliche Kontrollen durchführten, um zu verhindern, dass Unternehmen mit ausländischen Aktionären Grundbucheintragungen vornehmen. Insbesondere versuchten sie, Firmen zu identifizieren, die ausschließlich zum Kauf von Grundstücken, Häusern und Villen gegründet wurden.

Die sofortige Wirkung dieser Politik bestand darin, die Praxis zu reduzieren, doch vier Monate nach Beginn der Durchsetzung wurde Ministerpräsident Thaksin Shinawatra am 19 September 2006 in einem Militärputsch abgesetzt. Änderungen in den Regierungen führen häufig zu Änderungen der Prioritäten, und eine Reihe neuer Regierungen hat den von Thaksin hinterlassenen Mantel nicht übernommen.

Die Menschen hörten auf, sich über dieses Gesetz Gedanken zu machen, weil aufeinanderfolgende Regierungen dringlichere Angelegenheiten auf ihrem Teller hatten (wie das Bleiben im Amt). Aber in den letzten 13-Jahren hatte nur die derzeitige Regierung eine echte Ausdauer.

Jüngste Gemurmel aus Bangkok deuten darauf hin, dass eine weitere Runde von Gesetzesänderungen, Richtlinien und Verordnungen geplant ist. Und doch wird Neuankömmlingen in Thailand von einigen gesagt, dass die Regierung sich in den Fuß schießen würde, wenn sie jemals wieder zusammenbrechen würde.

Sollte es zu einer weiteren Einschränkung kommen, die auf den Einsatz thailändischer Unternehmen mit Nominee-Aktionären zum Erwerb von Grundbesitz abzielt, könnten ausländische Aktionäre feststellen, dass die „Lücke“, in die sie sich eingekauft haben, nicht so war. Stattdessen könnten sie dem erzwungenen Verkauf ihres Eigenheims gegenüberstehen, was eine große Unannehmlichkeit, viel Stress und höchstwahrscheinlich einen finanziellen Verlust bedeuten würde.

Jeder hat eine Meinung zu den Gesetzen in Thailand, die den ausländischen Landbesitz einschränken. Aber ist Thailand wirklich allein, wenn es um Wohneigentumsgesetze geht? In diesem Artikel erfahren Sie hier:

Ist Thailand allein? Wie viele Länder der Welt verbieten fremden Landbesitz?

Kauf von thailändischen Immobilien über eine Firma

Was Olaf über den Kauf von Immobilien durch ein Unternehmen sagt

Die Nutzung eines Unternehmens für den Besitz thailändischer Immobilien ist an der Tagesordnung, wird jedoch nicht unbedingt empfohlen, da potenzielle rechtliche und wirtschaftliche Verpflichtungen bestehen.

LEGALES

Während eine in Thailand registrierte Firma Land besitzen kann, gibt es bestimmte Regeln, die befolgt werden müssen. Grundsätzlich muss es mindestens zwei Aktionäre mit thailändischer Staatsangehörigkeit geben, die zusammen mehr als die Hälfte des Grundkapitals der Gesellschaft besitzen. Es ist jedoch wichtig, dass die Thailänder einen legitimen Anteil an der Gesellschaft haben, dh, dass sie für ihre Anteile bezahlt und tatsächliches Kapital in die Gesellschaft investiert haben.

Es ist illegal, wenn diese thailändischen Aktionäre "Nominee - Aktionäre" sind, dh nur Namensaktionäre, denen Aktien aus Gründen des thailändischen Gesellschaftseigentumsrechts zugeteilt wurden, deren eigentlicher Zweck jedoch darin bestand, den Erwerb einer Immobilie durch den ausländischen Geschäftsführer des Unternehmens zu erleichtern Unternehmen.

Für den Anfang werden Firmen ohne Geschäftszweck nicht nach thailändischem Recht anerkannt. Eine Gesellschaft, die ausschließlich zum Zweck des Besitzes von Vermögenswerten gegründet wurde, aber keine reguläre Handels- oder Geschäftstätigkeit ausübt (was bedeuten würde, dass auch die Zahlung von Steuern vermieden wird), kann aufgelöst werden.

Jeder Ausländer, der ein solches Unternehmen gründet und von den Aktionären thailändischer Nominees profitieren möchte, wird mit Geldstrafen, Haftstrafen oder beidem belegt. In einem solchen Fall ist es möglich, dass die Gesellschaft nicht nur aufgelöst werden muss, sondern dass das Grundbuchamt auch die Veräußerung von Grundstücken verlangt, die ihr gehören.

Gewerbe

Der Besitz einer Immobilie über eine Thai Company Ltd. kann kostspieliger sein als erwartet, da eine Thai Company für die folgenden jährlichen Kosten verantwortlich ist:

  • Erstellung und Einreichung von geprüften Konten;
  • Erstellung und Einreichung einer Steuererklärung (bei der es sich um eine halbjährliche Steuererklärung nach dem ersten Jahr handelt).

Die folgenden Anforderungen gelten auch für ein thailändisches Unternehmen:

  • Es muss eine registrierte Adresse haben. Ein Unternehmen muss bei einer Immobilie registriert sein, die als Büroadresse gilt, sofern noch keine vorhanden ist.
  • Wenn die Gesellschaft Mieteinnahmen aus Immobilien erzielt, die sie besitzt, ist sie für die Steuern auf diese Einnahmen verantwortlich. Wohnt der Geschäftsführer in einem Eigentum des Unternehmens mietfrei, können auf den Marktkurs der nicht gezahlten Mieteinnahmen auch persönliche Einkommensteuern erhoben werden. (Diese Steuern würden offensichtlich nicht für Villen oder Eigentumswohnungen gelten, die sich im Namen einer Einzelperson befinden.);
  • Für den Verkauf von Immobilien, die eine natürliche Person seit mindestens fünf Jahren im eigenen Namen besitzt, wird eine Stempelsteuer in Höhe von 0.5% des Verkaufspreises erhoben. Dies gilt gleichermaßen für eine Villa oder eine Eigentumswohnung und ist zum Zeitpunkt der Übergabe fällig. Nach thailändischem Steuerrecht wird jedoch für identische Immobilien, die für mindestens fünf Jahre im Namen eines Unternehmens gehalten werden, eine Steuer in Höhe von 3.3% auf den Verkaufspreis erhoben. und
  • Eine allfällige Einkommensteuer, die für den Verkauf einer firmeneigenen Immobilie anfällt, kann erheblich höher sein als für einen einzelnen Eigentümer.

Overseas Company Ownership

Die Verwendung eines außerhalb Thailands registrierten Unternehmens ist ebenfalls nicht unbedingt die Lösung. Es ist durchaus üblich, dass thailändische Immobilien von „Offshore“ -Unternehmen gekauft werden (z. B. solche, die in Niedrigsteuergebieten wie den Seychellen oder den Britischen Jungferninseln registriert sind).

Offshore-Gesellschaften werden möglicherweise eingesetzt, weil sie nicht die oben genannten rechtlichen Verpflichtungen haben. Abgesehen von den gesetzlich geprüften Abschlüssen und Steuererklärungen haben sie jedoch die gewerblichen Verbindlichkeiten. Unabhängig von der Gerichtsbarkeit kostet ein Offshore-Unternehmen Geld für den Betrieb, was berücksichtigt werden muss.

Es gibt einige Fälle, in denen dies gerechtfertigt sein könnte, insbesondere wenn es darum geht, Immobilien zu verkaufen oder als Erbschaft zu hinterlassen. Um das Eigentum an der Immobilie zu übertragen, muss man nur die Aktien der Gesellschaft übertragen, was ein relativ einfaches Verfahren ist. Ein Offshore-Unternehmen darf jedoch keine Grundstücke besitzen.

Es gibt andere Möglichkeiten

Ausländer dürfen nicht nur Eigentumswohnungen besitzen (Eigentum), sondern auch Villen (die physischen Strukturen, nicht das Land). Sie können das Land pachten, und ein ordnungsgemäß strukturierter Pachtvertrag bietet ihnen Investitionsrechtssicherheit. Noch wichtiger ist, dass der Ausländer sich nicht den oben genannten potenziellen Verbindlichkeiten aussetzt.

Dinge richtig machen

Seit die Auslandsnachfrage nach Immobilien in Phuket vor 20 Jahren ernsthaft begann, wurden zahlreiche Anstrengungen unternommen, um das illegale Unternehmenseigentum zu verschleiern. Erfahrene Anwälte wissen jedoch, dass es für Ausländer eine Möglichkeit gibt, Grundbesitz über eine thailändische Firma zu kaufen, vorausgesetzt, alles wird richtig gemacht.

Unternehmen, die rechtmäßige Geschäfte tätigen, dürfen regelmäßig Grundstücke erwerben. Es gibt viele Beispiele dafür, aber einige davon sind Bauträger oder Villa-Vermieter. Wie wir wissen, muss jede Eigentumswohnung mindestens 51% thailändische Eigentümer haben, aber diese Entwicklungen - bei denen es sich um legitime thailändische Gesellschaften mit beschränkter Haftung handelt, von denen einige von Ausländern geführt werden - behalten häufig das Eigentum an vielen dieser Einheiten und profitieren von ihrer eventuellen Vermietung und dem Verkauf an thailändische Unternehmen Staatsangehörige oder Pachtverkauf an Ausländer. Das Unternehmen wird Eigentümer des Grundstücks sein, auch wenn ausländische Minderheitsaktionäre Kontrollpositionen innehaben.

Auf die gleiche Weise kann ein Ausländer eine Firma gründen, um eine Villenentwicklung zu verwalten und zu vermieten, und diese Verwaltungsgesellschaft könnte das gesamte Land besitzen, auf dem die Villen liegen. Ein ausländischer Direktor könnte sogar in einer der Villen wohnen. Wenn das Unternehmen richtig geführt wird, ist es unwahrscheinlich, dass eine solche Vereinbarung rückgängig gemacht wird.

Andere Beispiele, die wir kennen, sind Schulen. Internationale Schulen haben fast immer ausländische Kontrollbeteiligungen, aber ihnen kann das Eigentum an Grundstücken und Gebäuden gestattet werden. Schulen sind im öffentlichen Interesse, sie beschäftigen lokale Thailänder auf allen Ebenen und sie sind legitime Unternehmen.

Das Unternehmen könnte sogar kleiner sein und ein rechtmäßiger Eigentümer einer Immobilie sein. Beispielsweise kann eine IT-Firma, ein Tauchveranstalter oder ein Importeur / Händler ein Gebäude als Büro oder Geschäft kaufen. Jeder Hersteller könnte seine Fabrik besitzen, jemand, der T-Shirts bedruckt, könnte sein Gebäude kaufen, und ein Rechtsdienstleistungsunternehmen könnte seine Büros besitzen.

Die Gültigkeit des Geschäfts und die Einhaltung aller geltenden Gesetze bestimmen die Rechtmäßigkeit des Erwerbs von Grundbesitz durch ein Unternehmen. Alle Immobilien werden Eigentum des Unternehmens sein - nicht der ausländische Minderheitsaktionär - und solange der ausländische Aktionär diese Dynamik respektiert, sollten sie keine Probleme haben.

Legitime Corporate Ownership

Es gibt jedoch eine Reihe von Umständen, unter denen der Kauf von Land durch ein lokales thailändisches Unternehmen durchaus legitim sein kann - wenn das Unternehmen selbst ein legitimes Unternehmen ist.

Die Tatsache, dass ein Unternehmen ausländische Aktionäre hat, mag für die Behörden eine rote Fahne sein, aber dies ist nicht illegal. Dasselbe gilt nicht für die thailändischen Kandidaten, die nicht an der Leitung des Unternehmens beteiligt sind und nur in einem Anwaltsbüro namentlich geführt werden. Sie brechen das Gesetz, ebenso wie der Ausländer, der die Firma mit ihren Namen gegründet hat.

Wenn ein Unternehmen jedoch ordnungsgemäß gegründet ist, professionell geführt wird, die gesetzlichen Bestimmungen einhält und die Steuern zahlt, ist es äußerst unwahrscheinlich, dass die thailändischen Behörden dies als illegal ansehen. Thailändische Beamte werden alle Versuche, das Gesetz zu untergraben, schnell durchschauen, aber jeder, der die Dinge richtig macht, findet möglicherweise im Namen seines Unternehmens einen klaren Weg zum Grundeigentum.

Wenn der Ausländer jedoch eine im Besitz des Unternehmens befindliche Villa privat nutzt, würde die gleiche Frage einer „Sachleistung“ (die unter dem Begriff „Offshore-Unternehmenseigentum“ erörtert wird) auftauchen und es würde Auswirkungen auf die Einkommenssteuer geben. Auch hier gibt es nichts zu befürchten, wenn dies alles „durch das Buch“ geregelt wird.

Auf den Punkt gebracht

Dieser Abschnitt bietet einen äußerst verständlichen Überblick über die Geschichten, die Ausländern über den Kauf von Immobilien in Thailand, einschließlich Villen, erzählt werden. Der Glaube an das, was wirklich möglich und was legal ist, reicht von einem Extrem bis zum anderen, aber die meisten Methoden, Grundbesitz zu besitzen, werden einer genaueren Prüfung unterzogen.

Die Absicht war nicht, bestehende Eigentümer zu verärgern oder die Menschen so entmutigen zu lassen, dass sie ihren Traum, eine Immobilie in Thailand zu besitzen, aufgeben. Im Gegenteil, potenzielle Käufer verstehen die rechtlichen Möglichkeiten des Eigentums in Thailand und können zu schätzen wissen, dass Ausländern zwar einige Rechte übertragen werden, diese jedoch nicht alle garantiert sind. Manchmal hängt alles vom Ermessen oder der Auslegung des Gesetzes durch die mit dem Papierkram befassten Beamten ab.

Ob es das Stadtleben in Bangkok, Phukets fantastische Strände und Sonnenuntergänge oder die Berge in Chiang Mai sind, Thailand ist wirklich ein fantastisches Land. Es gibt wundervolle Villen und Eigentumswohnungen in jedem Teil des Landes, aber um das richtige Zuhause zu sichern, braucht man manchmal Geduld, Ausdauer und einen gesunden Respekt vor dem Gesetz.

Der Geist des Gesetzes

Es gibt eine Vielzahl von Meinungen und Empfehlungen, wie ein Ausländer „den Buchstaben“ des Gesetzes für den Besitz von Grundbesitz umgehen kann. Das Problem bei solchen Systemen besteht darin, dass das System des ausländischen Eigentums bei gerichtlicher Anfechtung wahrscheinlich nicht aufrechterhalten wird.

Es ist interessant zu bemerken, was das Gesetz in Thailand tatsächlich über den Besitz von fremden Grundstücken aussagt. Anstatt Ausländern ausdrücklich zu verbieten, Land zu besitzen, sieht das Gesetz tatsächlich vor, dass Ausländer Land besitzen dürfen. In Abschnitt 86 des Landesgesetzes über die Bekanntgabe von Grundstücken heißt es: „Ausländer können Grundstücke aufgrund der Bestimmungen eines Vertrags erwerben, der das Recht zum Besitz von unbeweglichem Vermögen einräumt.“ Was im Gesetz nicht erwähnt wird, ist, dass der letzte Vertrag in 1970 gekündigt wurde.

In Ermangelung eines Vertrags ist „der Geist des Gesetzes“ eindeutig, das fremde Eigentum an Land in Thailand zu verbieten. Ungeachtet des Einfallsreichtums der vermeintlichen Lücke geht aus Gerichtsurteilen hervor, dass dieser „Geist“ des Gesetzes stets gewahrt bleibt.

Wenn ein Fall vor Gericht geht, in dem Land als Eigentum eines Ausländers oder als Eigentum eines Ausländers angesehen wird, wird fast jedes Mal dasselbe Urteil zurückgegeben. Ob vor einem örtlichen Gerichtsverfahren oder einem Berufungsgericht (wie dem Obersten Gerichtshof in Bangkok), Systeme, die Ausländern bei der Umgehung des Gesetzes geholfen haben, werden regelmäßig von Richtern abgeschossen.

Wenn ein Ausländer der Eigentümer des Gebäudes ist und der Streit lediglich um die Nutzung oder die Rechte des Grundstücks geht, das er ordnungsgemäß pachtet, ist es für Richter durchaus üblich, sich auf die Seite des Ausländers zu stellen. Es wird zu einem Problem, wenn es sich um Eigentum oder Kontrolle über das physische Land handelt.

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