ABSCHNITT 10: VERWENDUNG EINER THAILÄNDISCHEN GESELLSCHAFT MIT BESCHRÄNKTER GESCHÄFTSFÜHRUNG FÜR DEN EIGENEN ERWERB VON VILLEN, STADTHÄUSERN UND GRUNDSTÜCKSIMMOBILIEN IN PHUKET
Was Sam über den Kauf von Land durch eine thailändische Firma sagt
Eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit ausländischen Aktionären (nicht mehr als 49%) und / oder Direktoren kann Grundstücke erwerben und im Namen der Gesellschaft registrieren. Dies birgt jedoch gewisse Risiken, wenn dies nicht ordnungsgemäß erfolgt.
Die Registrierung eines Unternehmens ausschließlich für den Kauf eines privaten Eigentums ist zunächst nicht die richtige Option, da jedes Unternehmen zunächst legitime Geschäfte tätigen, Einnahmen generieren und seinen Aktionären Gewinne verschaffen muss. Aus geschäftlichen Gründen möchte ein Unternehmen möglicherweise Immobilien erwerben, muss jedoch gemäß den Unternehmensgesetzen von Thailand verwaltet werden.
Wenn jemand in einem Phuket Land Office mit ausländischen Aktionären / Direktoren auftaucht, lehnt der Land Officer normalerweise die Registrierung des Landes ab. Ihr Verdacht, oftmals der richtige, ist, dass die thailändischen Aktionäre des Unternehmens nur Nominees sind, die die Aktien für einen oder mehrere Ausländer halten. Sie haben das Recht, eine solche Registrierung auf dieser Grundlage abzulehnen.
Wenn der Käufer der Meinung ist, dass sein Versuch, über das Unternehmen Land zu kaufen, legitim ist, kann er darum bitten, fortzufahren. Der Grundbuchbeamte von Phuket wird dann ein Verfahren zur Untersuchung der Aktionäre und ihrer Investitionen in das Unternehmen einleiten. Wenn die Prüfung des Grundbuchamts erfolgreich ist, wird der Beamte die Dokumente wahrscheinlich zur Genehmigung oder Ablehnung nach Bangkok schicken.
Dieser Prozess kann viele Monate dauern und es ist für den Käufer nicht immer möglich, zu warten, da die getroffenen Vereinbarungen eine solche Verzögerung nicht unbedingt vorsehen. Dies liegt daran, dass die meisten Kauf-/Verkaufsvereinbarungen oder Vorkaufs-/Vorverkaufsvereinbarungen ein Abschlussdatum haben und Verzögerungen durch Verfahren des Land Department über das vereinbarte Stichdatum hinausgehen können.
Es ist wichtig, dass die Direktoren die genauen Gesetze kennen und wissen, wie sie auf ihre Situation zutreffen. Die richtige Rechtsberatung ist von entscheidender Bedeutung, da bei Nichtbeachtung der Gesetze die Direktoren strafrechtlich haftbar gemacht werden können.
Pub-Talk in Phuket
Wenn sich im Pub das Gespräch auf die Frage „Möglichkeiten, in Phuket eine Villa mit freiem Eigentum zu erwerben“ dreht, fließen die pseudojuristischen Ratschläge schneller als das Bier.
Für viele aktuelle Villenbesitzer in Phuket und für viele, die kürzlich zum Kauf eines Grundstücks überredet wurden, ist dies ein sehr heikles Thema. Es ist fast unmöglich, die bestehenden Überzeugungen einer Person in Frage zu stellen, und egal, was auf diesen Seiten zu diesem Thema steht, es wird zwangsläufig jemanden verärgern (falls es nicht bereits geschehen ist).
Lassen Sie uns also eine einfache Tatsache noch einmal wiederholen: Ausländern ist der Besitz von Land in Phuket verboten, und dies gilt für alle Grundstücke wie Villen, Häuser, Stadthäuser, Bungalows usw. Darüber hinaus gilt, wie bereits erwähnt und entgegen der „Kneipensprache“, dass diejenigen, die Land pachten und dann ein Haus darauf bauen, nicht automatisch anschließende unbefristete Eigentumsrechte an dem Gebäude erhalten.
Es mag nach ein paar Schlägen überzeugend geklungen haben, aber es ist nicht wahr.
Bei Villen und Häusern hängt alles vom zugrunde liegenden Vertrag zur Pacht (nicht zum Kauf!) des Grundstücks ab und davon, ob in diesem Vertrag erwähnt wird, wem die Gebäude gehören oder was mit diesen Gebäuden nach Ablauf des Pachtvertrags geschieht. Damit kommen wir zu jedermanns beliebtestem „Schlupfloch“ für den Kauf von Grundstücken und Villen in Phuket.
Kauf einer Villa in Phuket über eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Lücken bestehen dort, wo das Gesetz mehrdeutig ist, dh es gibt mehr als eine plausible Auslegung, die es klugen Rechtsleuten ermöglicht, Mittel zu finden, um das Gesetz an ihre eigenen Ziele anzupassen.
Schlupflöcher bleiben legal, solange das Gesetz nicht genau definiert ist. In zwei Punkten ist das thailändische Eigentumsrecht jedoch eindeutig: Ausländer können keine Grundstücke besitzen und ein Ausländer kann kein thailändisches Unternehmen kontrollieren, das Grundbesitz verwendet Nominee-Aktionäre.
Wie bereits erwähnt, sieht das Land Code Promulgating Act vor, dass Ausländer („Ausländer“) gemäß den Bestimmungen eines Vertrags Land besitzen dürfen, es wird jedoch nicht erwähnt, dass es seit fast 50 Jahren keinen solchen Vertrag mehr gibt.
Obwohl es so nett wie möglich formuliert ist, ist die Haltung des Land Code zu ausländischem Landbesitz dennoch eindeutig. Hier kommt die Thai Company Limited ins Spiel. Anders als eine Offshore-Firma (die laut Gesetz ebenfalls ein „Ausländer“ ist) bietet eine thailändische Firma lokales Eigentum an. Die verbotene Frucht (das Land) kann nun geerntet werden und ein Pachtgrundstück in Phuket wird zu einem Eigentumsgrundstück in Phuket.
Das thailändische Unternehmen eröffnet Ihnen daher die Möglichkeit, Eigentum zu erwerben. Sie möchten eine Poolvilla mit atemberaubendem Meerblick in Phuket kaufen? Kein Problem. Sie möchten ein Grundstück in Phuket kaufen und Ihre eigene Traumvilla bauen? Kein Problem. Die Luxuswohnung, die Ihnen gefällt, ist von den 49 % der Ausländerzuteilung ausverkauft? Da Sie aufgrund Ihres thailändischen Unternehmens nun „Thai“ sind, können Sie sich gerne eine der anderen 51 % kaufen. Kein Problem.
Das Problem besteht darin, dass ein Unternehmen, das ausschließlich zum Zweck des Erwerbs eines Eigenheims gegründet wurde - ein Unternehmen ohne andere Funktion oder echte Geschäftstätigkeit -, technisch gegen das Gesetz verstößt. Ein Unternehmen mit thailändischen Aktionärsnominierungen (im Besitz eines Ausländers „aus dem Schatten“) verstößt offen gegen das Gesetz.
Im Mai 2006 begannen die Behörden, illegale Aktivitäten zu unterbinden.
Es wurden Verfahren eingeführt, um sicherzustellen, dass die Beamten des Land Department zusätzliche, gründliche Kontrollen durchführen, um die Eintragung von Grundstücken durch Unternehmen mit ausländischen Anteilseignern zu verhindern. Insbesondere versuchten sie, Unternehmen zu identifizieren, die ausschließlich zum Kauf von Villen, Häusern und Grundstücken in Phuket gegründet wurden.
Die sofortige Wirkung dieser Politik bestand darin, die Praxis zu reduzieren, doch vier Monate nach Beginn der Durchsetzung wurde Ministerpräsident Thaksin Shinawatra am 19 September 2006 in einem Militärputsch abgesetzt. Änderungen in den Regierungen führen häufig zu Änderungen der Prioritäten, und eine Reihe neuer Regierungen hat den von Thaksin hinterlassenen Mantel nicht übernommen.
Es dauerte nicht lange nach dem harten Durchgreifen im Jahr 2006, bis potenzielle Käufer das harte Durchgreifen überhaupt vergessen hatten, und potenzielle Villenkäufer kümmerten sich wieder nicht mehr um dieses Gesetz. Die aufeinanderfolgenden Regierungen hatten dringlichere Angelegenheiten zu erledigen (wie im Amt zu bleiben), und so vergaß Phukets Immobilienbranche, die unter kollektiver Amnesie litt, einfach, dass dies überhaupt ein Thema war.
Jeder hat eine Meinung zu den Gesetzen in Thailand, die den ausländischen Landbesitz einschränken. Aber ist Thailand wirklich allein, wenn es um Wohneigentumsgesetze geht? In diesem Artikel erfahren Sie hier:
Ist Thailand allein? Wie viele Länder der Welt verbieten fremden Landbesitz?
Was Olaf über den Kauf von Immobilien durch ein Unternehmen sagt
Es ist üblich, Immobilien in Phuket über eine Firma zu besitzen, aber aufgrund möglicher rechtlicher und kommerzieller Risiken ist dies nicht unbedingt zu empfehlen.
Die rechtlichen Aspekte des Besitzes von Grundstücken und Villen in Phuket
Obwohl ein in Thailand registriertes Unternehmen Land besitzen kann, müssen bestimmte Regeln befolgt werden. Grundsätzlich müssen mindestens zwei Anteilseigner thailändischer Staatsangehörigkeit vorhanden sein, die zusammen mehr als die Hälfte des Aktienkapitals des Unternehmens besitzen. Es ist jedoch wichtig, dass die thailändischen Personen einen legitimen Anteil am Unternehmen haben, d. h. dass sie für ihre Anteile bezahlt und tatsächliches Kapital in das Unternehmen investiert haben.
Es ist illegal, wenn es sich bei diesen thailändischen Aktionären um „Nominee-Aktionäre“ handelt. Das bedeutet, dass sie nur Namensaktionäre sind und die Aktien erhalten haben, um den thailändischen Firmeneigentumsgesetzen zu genügen, deren eigentlicher Zweck jedoch darin besteht, dem ausländischen Geschäftsführer der Firma den Kauf einer Immobilie in Phuket zu ermöglichen.
Für den Anfang werden Firmen ohne Geschäftszweck nicht nach thailändischem Recht anerkannt. Eine Gesellschaft, die ausschließlich zum Zweck des Besitzes von Vermögenswerten gegründet wurde, aber keine reguläre Handels- oder Geschäftstätigkeit ausübt (was bedeuten würde, dass auch die Zahlung von Steuern vermieden wird), kann aufgelöst werden.
Jeder Ausländer, der ein solches Unternehmen gründet und versucht, von der Nutzung thailändischer Treuhänder zu profitieren, muss mit Geld- oder Gefängnisstrafen oder beidem rechnen. In einem solchen Fall kann es sein, dass das Unternehmen nicht nur aufgelöst wird, sondern dass das Grundbuchamt auch verlangt, dass das Unternehmen sein gesamtes Land verkauft.
Handelskosten für ein thailändisches Unternehmen
Der Besitz einer Immobilie in Phuket über eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung könnte teurer sein als zunächst erwartet, da eine thailändische Gesellschaft für die folgenden jährlichen Ausgaben verantwortlich ist:
- Erstellung und Einreichung von geprüften Konten;
- Erstellung und Einreichung einer Steuererklärung (bei der es sich um eine halbjährliche Steuererklärung nach dem ersten Jahr handelt).
Die folgenden Anforderungen gelten außerdem für ein thailändisches Unternehmen:
- Es muss eine registrierte Adresse haben. Ein Unternehmen muss bei einer Immobilie registriert sein, die als Büroadresse gilt, sofern noch keine vorhanden ist.
- Wenn das Unternehmen Mieteinnahmen aus Immobilien in Phuket erzielt, die es besitzt, ist das Unternehmen steuerpflichtig. Wenn der Geschäftsführer des Unternehmens mietfrei in einer Immobilie lebt, die dem Unternehmen gehört, können auch persönliche Einkommenssteuern auf den Marktpreis der nicht gezahlten Mieteinnahmen anfallen. (Diese Steuern gelten natürlich nicht für Villen oder Eigentumswohnungen in Phuket, die im Besitz einer Privatperson sind.);
- Für den Verkauf von Immobilien, die eine natürliche Person seit mindestens fünf Jahren im eigenen Namen besitzt, wird eine Stempelsteuer in Höhe von 0.5% des Verkaufspreises erhoben. Dies gilt gleichermaßen für eine Villa oder eine Eigentumswohnung und ist zum Zeitpunkt der Übergabe fällig. Nach thailändischem Steuerrecht wird jedoch für identische Immobilien, die für mindestens fünf Jahre im Namen eines Unternehmens gehalten werden, eine Steuer in Höhe von 3.3% auf den Verkaufspreis erhoben. und
- Eine allfällige Einkommensteuer, die für den Verkauf einer firmeneigenen Immobilie anfällt, kann erheblich höher sein als für einen einzelnen Eigentümer.
Eigentumsverhältnisse im Ausland (Offshore)
Die Verwendung eines außerhalb Thailands registrierten Unternehmens ist ebenfalls nicht unbedingt die Lösung. Es ist durchaus üblich, dass thailändische Immobilien von „Offshore“ -Unternehmen gekauft werden (z. B. solche, die in Niedrigsteuergebieten wie den Seychellen oder den Britischen Jungferninseln registriert sind).
Offshore-Gesellschaften werden möglicherweise eingesetzt, weil sie nicht die oben genannten rechtlichen Verpflichtungen haben. Abgesehen von den gesetzlich geprüften Abschlüssen und Steuererklärungen haben sie jedoch die gewerblichen Verbindlichkeiten. Unabhängig von der Gerichtsbarkeit kostet ein Offshore-Unternehmen Geld für den Betrieb, was berücksichtigt werden muss.
Es gibt einige Fälle, in denen dies gerechtfertigt sein könnte, insbesondere wenn es darum geht, Immobilien zu verkaufen oder als Erbschaft zu hinterlassen. Um das Eigentum an der Immobilie zu übertragen, muss man nur die Aktien der Gesellschaft übertragen, was ein relativ einfaches Verfahren ist. Ein Offshore-Unternehmen darf jedoch keine Grundstücke besitzen.
Es gibt andere Möglichkeiten
Ausländern ist es nicht nur gestattet, Eigentumswohnungen in Phuket direkt zu besitzen (Freibesitz), sondern auch Villen (die physischen Gebäude, nicht das Land). Sie können das Land pachten, und ein richtig strukturierter Pachtvertrag bietet ihrer Investition Rechtssicherheit. Noch wichtiger ist, dass sich der Ausländer nicht den oben genannten potenziellen Verbindlichkeiten aussetzt.
Legitimes Firmeneigentum an Villen und Grundstücken in Phuket
Unter bestimmten Umständen kann der Kauf einer Villa oder eines Grundstücks über ein lokales thailändisches Unternehmen jedoch völlig legal sein – vorausgesetzt, es handelt sich um ein legitimes Unternehmen.
Die Tatsache, dass ein Unternehmen ausländische Aktionäre hat, mag für die Behörden eine rote Fahne sein, aber dies ist nicht illegal. Dasselbe gilt nicht für die thailändischen Kandidaten, die nicht an der Leitung des Unternehmens beteiligt sind und nur in einem Anwaltsbüro namentlich geführt werden. Sie brechen das Gesetz, ebenso wie der Ausländer, der die Firma mit ihren Namen gegründet hat.
Wenn ein Unternehmen jedoch ordnungsgemäß gegründet und professionell geführt wird, die Gesetze strikt befolgt und seine Steuern zahlt, ist es äußerst unwahrscheinlich, dass die thailändischen Behörden es als illegal betrachten. Thailändische Beamte durchschauen jeden Versuch, das Gesetz zu unterlaufen, schnell, aber jeder, der alles richtig macht, kann im Namen seines Unternehmens einen klaren Weg zum Landbesitz in Phuket finden.
Wenn der Ausländer seine Villa in Phuket, die einer thailändischen Firma gehört, jedoch privat nutzt, würde dasselbe Problem eines „Sachbezugs“ (das unter Offshore-Firmenbesitz erörtert wird) auftreten und es würde Auswirkungen auf die Einkommenssteuer haben. Auch hier gilt: Wenn alles „nach Vorschrift“ gehandhabt wird, gibt es nichts zu befürchten.
Den Sinn des Gesetzes verstehen, wenn Sie eine Villa in Phuket über ein thailändisches Unternehmen kaufen
Es gibt eine Vielzahl von Meinungen und Empfehlungen, wie ein Ausländer den Buchstaben des Gesetzes umgehen kann, um eine Immobilie auf Phuket zu besitzen. Das Problem bei solchen Plänen ist, dass das ausländische Eigentumsmodell, wenn es vor Gericht angefochten wird, wahrscheinlich nicht aufrechterhalten wird.
Es ist interessant zu bemerken, was das Gesetz in Thailand tatsächlich über den Besitz von fremden Grundstücken aussagt. Anstatt Ausländern ausdrücklich zu verbieten, Land zu besitzen, sieht das Gesetz tatsächlich vor, dass Ausländer Land besitzen dürfen. In Abschnitt 86 des Landesgesetzes über die Bekanntgabe von Grundstücken heißt es: „Ausländer können Grundstücke aufgrund der Bestimmungen eines Vertrags erwerben, der das Recht zum Besitz von unbeweglichem Vermögen einräumt.“ Was im Gesetz nicht erwähnt wird, ist, dass der letzte Vertrag in 1970 gekündigt wurde.
Da es keinen Vertrag gibt, besteht der „Geist des Gesetzes“ eindeutig darin, ausländischen Landbesitz in ganz Thailand, einschließlich Phuket, zu verbieten. Unabhängig von der Raffinesse der angeblichen Gesetzeslücke geht aus Gerichtsurteilen klar hervor, dass dieser „Geist“ des Gesetzes ausnahmslos gewahrt wird.
Wenn ein Fall vor Gericht geht, in dem Land als Eigentum eines Ausländers oder als Eigentum eines Ausländers angesehen wird, wird fast jedes Mal dasselbe Urteil zurückgegeben. Ob vor einem örtlichen Gerichtsverfahren oder einem Berufungsgericht (wie dem Obersten Gerichtshof in Bangkok), Systeme, die Ausländern bei der Umgehung des Gesetzes geholfen haben, werden regelmäßig von Richtern abgeschossen.
Wenn ein Ausländer in Phuket Eigentümer des Gebäudes ist und es sich bei dem Streit lediglich um die Nutzung oder Rechte an dem Grundstück handelt, das er ordnungsgemäß gepachtet hat, ist es recht üblich, dass Richter auf der Seite des Ausländers stehen. Es wird zu einem Problem, wenn es um das Eigentum oder die Kontrolle über das physische Grundstück geht.
Erwerb des rechtlichen Eigentums an einem Grundstück oder einer Villa in Phuket
Immobilienkauf in Phuket: Investitionsförderungsmöglichkeiten
Wir haben bereits die „äußerst begrenzten und außergewöhnlichen Umstände“ erwähnt, unter denen ein Ausländer in Phuket legal Land oder Grundbesitz erwerben kann. Dies ist diese Ausnahme.
Gemäß Abschnitt 96 des Land Code Act kann ein Ausländer beantragen, bis zu 1,600 m2 (1 Rai) Land zu besitzen, wenn er eine vorgeschriebene Investition von mindestens 40 Mio. THB in Anleihen der thailändischen Regierung oder der Bank of Thailand tätigt , ein Staatsunternehmen oder Anleihen, deren Kapital oder Zinsen das Finanzministerium sichert. Der gleiche Antrag auf Landbesitz kann auch gestellt werden, wenn die 40 Mio. THB in das Grundkapital einer juristischen Person investiert sind, der nach dem einschlägigen Investitionsförderungsgesetz eine Investitionsförderung gewährt wird.
Das dem Ausländer gewährte Eigentum unterliegt der Bedingung, dass die vorgeschriebene Investition für einen ununterbrochenen Zeitraum von mindestens fünf Jahren ab dem Datum der Registrierung des Grundbesitzes bestehen bleibt.
Section 96 bietet jedem, der es sich leisten kann, einen echten und absoluten Weg zum Eigentum. Es gibt exquisite Villen in Phuket, die für bis zu THB 400 Millionen verkauft werden, und einige davon werden von Ausländern gekauft (oder sogar gepachtet). Jeder Ausländer, der eine Immobilie in dieser Preisklasse in Betracht zieht, kann am besten bedient werden, indem er THB 40 Millionen in thailändische Staatsanleihen investiert und den Restbetrag für eine Villa ausgibt.
Den Antrag auf Investitionsförderung sollten Sie am besten über einen kompetenten Anwalt in Phuket stellen, für jeden Ausländer, der über die nötigen Mittel verfügt, ist dies jedoch ein legitimer Weg zum Erwerb von Grundbesitz.
Während das Unternehmen die „beförderte Person“ und damit der Eigentümer des Landes sein wird, kann der Ausländer das thailändische Unternehmen nach dem BOI-Schema kontrollieren. Dieses ausländische Eigentum an dem Unternehmen ist mit einer Standard Thai Company Limited nicht möglich. Da der Ausländer das Unternehmen kontrolliert, kontrolliert er auch das Vermögen des Unternehmens (einschließlich aller Grundstücke).
Für einen Ausländer, der über die nötigen Mittel verfügt, um von diesem Programm zu profitieren, ist es ein weiterer Weg zur legalen Kontrolle über Villen und Grundstücke in Phuket.
Der Investitionsrat
Ein ähnlicher Weg zum legalen Eigentum an einer Villa in Phuket führt über das Board of Investment (BOI). Das BOI wurde 1997 gegründet, um Investitionen in Thailand zu unterstützen und Anreize dafür zu bieten. Dabei handelt es sich in erster Linie um Steuervergünstigungen und bestimmte Ausnahmen für ausländisches Eigentum an Unternehmen.
Obwohl diese Anreize auch thailändischen Staatsbürgern zur Verfügung stehen, erhalten Ausländer, die in Thailand ein Geschäft tätigen und fördern möchten, bestimmte Privilegien, die die Erlaubnis zum Besitz von Land einschließen.
Das einschlägige Gesetz, das dieses Programm unterstützt, ist das Gesetz zur Investitionsförderung, das Unternehmen, die für Thailand und seine Wirtschaft von großem Nutzen sind, eine „Förderung“ gewähren kann. Zusätzlich zur Höhe des investierten Kapitals müssen die Kriterien für die Qualifikation ein Unternehmen wirtschaftlich und technologisch solide sein und dürfen keine Geschäfte tätigen, die die Umwelt schädigen.
Dabei handelt es sich um Geschäftsanreize. Wenn also die „geförderte Person“ (also das Unternehmen, nicht der Ausländer) die geförderte Tätigkeit auflöst oder an eine andere Person überträgt, gelten die Anreize nicht mehr. Wenn die geförderte Person Land erworben hat, muss dieses Land veräußert werden. Wenn das Unternehmen das Land nicht innerhalb eines Jahres verkauft, ist der Generaldirektor des Land Department befugt, gemäß dem Land Code darüber zu verfügen.
Kauf einer Immobilie in Phuket im Namen eines thailändischen Ehepartners
Vor 1998 gab eine Thailänderin, die einen Ausländer heiratete, ihr Recht auf Landbesitz in Thailand auf. Diese Einschränkung wurde in diesem Jahr aufgehoben. Einem ausländischen Ehemann ist es jedoch nicht gestattet, gemeinsam mit seiner Frau Land zu besitzen. (Da dies die häufigste Beziehungsdynamik ist, verwenden wir weiterhin das Beispiel einer thailändischen Ehefrau und eines ausländischen Ehemanns, aber es gilt in gleicher Weise auch umgekehrt.)
Wenn heute eine thailändische Ehefrau eine Villa oder ein Grundstück in Phuket kauft, muss eine gemeinsame Erklärung abgegeben werden, dass die Ehefrau die Villa mit ihren eigenen Mitteln gekauft hat. Da der ausländische Ehemann keinen Anspruch auf die Villa hat, kann sie ohne seine Zustimmung verpfändet oder verkauft werden.
Früher war es in Phuket üblich, dass die Frau die rechtmäßige Eigentümerin des Grundstücks war und es ihrem Ehemann für 30 Jahre verpachtete. Der Ehemann zahlte dann für den Bau seiner Traumvilla in Phuket, die er durch ein Erbbaurecht besitzen konnte. Selbst wenn die Frau das Grundstück verkaufen würde, wäre das Recht des Ehemanns, darauf zu leben, für die Dauer des Pachtvertrags geschützt.
Jede Vereinbarung zwischen einem Ehemann und einer Ehefrau in Bezug auf Eigentum, die während der Ehe formalisiert wurde, kann jedoch jederzeit (oder innerhalb des 1-Jahres nach Auflösung der Ehe) vom Ehemann oder der Ehefrau für nichtig erklärt werden. Derzeit sieht es so aus, als würde das Landamt nicht einmal irgendwelche Vereinbarungen zwischen Ehemann und Ehefrau registrieren (dh langfristige Pacht, oberflächliche Verhältnisse, Nießbrauch, lebenslange Rechte).
Ein Ausländer kann von seiner thailändischen Ehefrau eine Villa erben, er kann jedoch nicht das dauerhafte Eigentum erwerben. Sollte die Ehefrau vor ihrem Ehemann sterben, könnte er die Immobilie als gesetzlicher Erbe erben, dürfte das Land jedoch nicht auf seinen eigenen Namen registrieren. Nach geltendem Recht muss er als einziger nicht-thailändischer Begünstigter das Land innerhalb einer angemessenen Frist (normalerweise nicht länger als 180 Tage) an einen thailändischen Staatsbürger veräußern.
Ein Ausländer könnte auch als Vollstrecker des Nachlasses seiner Frau fungieren, wodurch er das Eigentum vermieten, veräußern oder verwalten könnte, wie er es für richtig hält. Sofern der Erblasser, die Mehrheit der Erben oder das Gericht keine andere Frist festlegt, muss der Vollstrecker eines Nachlasses seine Pflichten erfüllen und die Verteilung des Vermögens einschließlich des Vermögens innerhalb des 1-Jahres abschließen.
Wie immer wird Ausländern dringend empfohlen, beim Kauf jeglicher Art von Immobilien in Phuket einen seriösen Anwalt zu konsultieren.
Nutzung einer thailändischen Firma zum Erwerb eines Grundstücks oder einer Villa in Phuket
Dieses Thema wird in einem späteren Abschnitt ausführlicher behandelt. Es ist wichtig, vor allem, weil es das Wichtigste ist, worüber sich ein Ausländer informieren sollte, wenn er ein Grundstück oder eine Villa in Phuket kauft. Einige Ausländer besitzen legal Land in Phuket, ein großer Prozentsatz jedoch nicht.
Es gibt Gesetze, die kategorisch besagen, dass Ausländer keine thailändische Firma mit dem alleinigen Zweck gründen dürfen, Land zu besitzen. Dies gilt insbesondere, wenn die Firma keinerlei Handelstätigkeiten betreibt und die thailändischen Anteilseigner lediglich Strohmänner oder Stellvertreter sind.
Wenn ein thailändisches Unternehmen ein Geschäft betreibt, Umsätze erzielt, Konten führt, Steuern zahlt, mit legitimen thailändischen Anteilseignern gegründet wurde und alle thailändischen Gesellschaftsgesetze einhält, darf das thailändische Unternehmen Land besitzen, auch wenn das Unternehmen von einem Ausländer kontrolliert wird.
Zusammenfassend – in aller Kürze
Dieser Abschnitt bietet einen äußerst ehrlichen Überblick über die Geschichten, die Ausländern über den Immobilienkauf in Phuket, einschließlich Villen, erzählt werden. Die Meinungen darüber, was wirklich möglich und was legal ist, reichen von einem Extrem zum anderen, aber die meisten Methoden, Villen und Grundstücke in Phuket zu besitzen, fallen bei genauerer Betrachtung ins Wasser.
Die Absicht hier war nicht, bestehende Eigentümer zu verärgern, noch war es, die Leute so zu entmutigen, dass sie ihren Traum von einer Immobilie in Phuket aufgeben. Im Gegenteil, es soll potenziellen Käufern die rechtlichen Möglichkeiten zum Eigentum in Thailand erklären und ihnen zeigen, dass Ausländern zwar einige Rechte zustehen, diese aber nicht alle garantiert sind. Manchmal hängt alles vom Ermessen oder der Auslegung des Gesetzes durch die Beamten ab, die den Papierkram erledigen.
Ob es das Stadtleben in Bangkok, Phukets fantastische Strände und Sonnenuntergänge oder die Berge in Chiang Mai sind, Thailand ist wirklich ein fantastisches Land. Es gibt wundervolle Villen und Eigentumswohnungen in jedem Teil des Landes, aber um das richtige Zuhause zu sichern, braucht man manchmal Geduld, Ausdauer und einen gesunden Respekt vor dem Gesetz.
Artikel zum Kauf und Leasing von Immobilien in Phuket
ABSCHNITT 8: Kauf einer ausländischen Eigentumswohnung in Phuket
Eigentumswohnungen sind für Ausländer die sicherste Möglichkeit, Immobilien in Phuket zu erwerben. Das Eigentumswohnungsgesetz erlaubt den Verkauf von 49 % der Wohnfläche in jedem Eigentumswohnungsprojekt an Ausländer als ausländisches Eigentumsrecht. Ausländisches Eigentumsrecht bedeutet, dass der Ausländer die Eigentumswohnung auf Dauer, also für immer, besitzt. Dieses Eigentum wird beim örtlichen Phuket Land Department registriert. Wenn ein Ausländer den Kauf einer Immobilie in Phuket in Erwägung zieht, erklärt dieser Artikel alles, was Sie wissen müssen, und warum eine Eigentumswohnung in Phuket die beste Option ist!!!!
ABSCHNITT 9: Die Option eines 30-jährigen Pachtvertrags beim Kauf einer Villa in Phuket
Wir bestreiten nicht unbedingt das Konzept eines Pachtvertrags in Phuket, aber jeder, der einen Pachtvertrag für ein Grundstück in Phuket abschließt, muss sich aller Risiken bewusst sein, die mit dieser Art von Rechtsvereinbarung verbunden sind. Ein Pachtvertrag in Phuket ist sehr sicher, da er Ihnen eine Pachtdauer von 30 Jahren garantiert, aber jede Laufzeit über diese anfängliche 30-Jahres-Frist hinaus muss als bloßes mündliches Versprechen betrachtet werden. Sie ist nicht garantiert. Es handelt sich lediglich um eine mündliche Garantie für die Verlängerung des Pachtvertrags für weitere Verlängerungen, aber wenn diese verweigert wird, ist es fraglich, ob sie vor Gericht zugunsten des Ausländers aufrechterhalten wird.
ABSCHNITT 10: Nutzung einer thailändischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung zum Besitz von Villen, Stadthäusern und Grundstücken in Phuket
Es ist für einen Ausländer möglich, ein thailändisches Unternehmen in Phuket zu besitzen, sofern das thailändische Unternehmen alle thailändischen Gesellschaftsgesetze einhält. Wenn dieses thailändische Unternehmen jedoch Grundbesitz besitzt, hat dies andere Konsequenzen. Ein Unternehmen, das ausschließlich zu dem Zweck gegründet wird, Grundbesitz für einen Ausländer zu besitzen, mit Aktionären, die nicht in das thailändische Unternehmen investiert haben und die der Ausländer nicht einmal kennt, gelten als Nominees. Dies ist illegal. Alle Ausländer, die einen Kaufvertrag abschließen, in dem sie entweder das Eigentum an Anteilen einer thailändischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung übertragen oder ihr eigenes thailändisches Unternehmen gründen, müssen diese Regeln und Gesetze kennen, die für thailändische Unternehmen gelten, sowie die rechtlichen Konsequenzen, die sich daraus ergeben, dass ihr Unternehmen Grundbesitz in Phuket hat.
ABSCHNITT 11: Entwicklung des Immobiliensektors in Phuket – Warum so viele Ausländer illegal Villen besitzen
Ausländern ist es in Thailand nicht gestattet, Land zu besitzen. In den letzten Jahrzehnten war es jedoch für Ausländer üblich, eine thailändische Firma zu gründen, die es ihnen ermöglicht, die Kontrolle über die Firma zu behalten, der das physische Land gehört. Das ist alles in Ordnung, wenn es richtig gemacht wird. Es hängt wirklich davon ab, ob die thailändische Firma alle Gesellschaftsgesetze Thailands einhält und ob alles richtig gemacht wird, z. B. ob die Firma legitime thailändische Anteilseigner hat. Wenn alles richtig eingerichtet ist, kann es für die Behörden akzeptabel sein. Dieser Abschnitt erklärt, warum und wie so viele Ausländer heute eklatant gegen thailändische Gesetze verstoßen, und die meisten haben keine Ahnung davon.
ABSCHNITT 12: Ein Überblick über den Thailändischen Baht
Wenn ein Ausländer in Phuket-Immobilien investiert, ist er auch der thailändischen Währung ausgesetzt. Jede Schwankung des thailändischen Baht wirkt sich natürlich auf den Wert seiner Investition aus, je nachdem, wie stark der thailändische Baht gegenüber seiner Heimatwährung wird und/oder wie schwach er wird. Er macht Gewinne, wenn der thailändische Baht stärker wird, erleidet jedoch Verluste, wenn er schwächer wird. Für Käufer ist die Situation jedoch anders, die mit einem Kauf warten könnten, wenn der thailändische Baht zu stark wird. Währungsschwankungen spielen eine große Rolle in der Dynamik des Immobilienmarktes in Phuket.
ABSCHNITT 13: Geldüberweisung nach Phuket
Wenn Sie Geld nach Phuket überweisen, um eine Immobilie in Phuket zu kaufen, ist es wichtig, rechtlichen Rat einzuholen. Viele Ausländer machen den Fehler, Geld nach Thailand zu überweisen und dann später festzustellen, dass sie die Eigentumswohnung (oder das Gebäude) nicht kaufen können, ohne das Geld erneut aus Thailand zu schicken und es erneut einzusenden, um die richtigen Unterlagen zu erhalten. Dies kommt recht häufig vor, da sich viele Ausländer dazu entschließen, nach Phuket zu ziehen, ohne die Gesetze und Verfahren zu verstehen. Dies ist insbesondere beim Kauf einer Eigentumswohnung der Fall, da es wichtig ist zu verstehen, wie wichtig der FETF ist, wenn die Eigentumswohnung auf den Namen des Käufers registriert wird, sowie bei der Rückführung der Gelder in das Heimatland des Käufers beim Verkauf.
ABSCHNITT 14: Wie niedrig sind die Gebühren und Steuern beim Kauf von Immobilien in Phuket?
Im Vergleich zu den meisten anderen Ländern sind die staatlichen Gebühren und Steuern in Thailand niedrig. Tatsächlich gehören sie zu den günstigsten der Welt, was für potenzielle Immobilienkäufer in Phuket eine große Attraktion darstellt. Obwohl Steuern und Gebühren leicht zu verstehen sind, hängen sie von der jeweiligen Situation, der Rechtsform und davon ab, ob es sich um einen Neubau oder eine weiterverkaufte Eigentumswohnung oder eine Villa handelt. Ein seriöser Anwalt kann die bei jedem Immobilienkauf fälligen Steuern ermitteln.
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