Kauf von Phuket-Immobilien durch Investition: Villen, Häuser und Grundstücke
Immobilienkauf in Phuket: Investitionsförderungsmöglichkeiten
Wir haben bereits die „äußerst begrenzten und außergewöhnlichen Umstände“ erwähnt, unter denen ein Ausländer in Phuket legal Land oder Grundbesitz erwerben kann. Dies ist diese Ausnahme.
Gemäß Abschnitt 96 des Land Code Act kann ein Ausländer beantragen, bis zu 1,600 m2 (1 Rai) Land zu besitzen, wenn er eine vorgeschriebene Investition von mindestens 40 Mio. THB in Anleihen der thailändischen Regierung oder der Bank of Thailand tätigt , ein Staatsunternehmen oder Anleihen, deren Kapital oder Zinsen das Finanzministerium sichert. Der gleiche Antrag auf Landbesitz kann auch gestellt werden, wenn die 40 Mio. THB in das Grundkapital einer juristischen Person investiert sind, der nach dem einschlägigen Investitionsförderungsgesetz eine Investitionsförderung gewährt wird.
Das dem Ausländer gewährte Eigentum unterliegt der Bedingung, dass die vorgeschriebene Investition für einen ununterbrochenen Zeitraum von mindestens fünf Jahren ab dem Datum der Registrierung des Grundbesitzes bestehen bleibt.
Section 96 bietet jedem, der es sich leisten kann, einen echten und absoluten Weg zum Eigentum. Es gibt exquisite Villen in Phuket, die für bis zu THB 400 Millionen verkauft werden, und einige davon werden von Ausländern gekauft (oder sogar gepachtet). Jeder Ausländer, der eine Immobilie in dieser Preisklasse in Betracht zieht, kann am besten bedient werden, indem er THB 40 Millionen in thailändische Staatsanleihen investiert und den Restbetrag für eine Villa ausgibt.
Den Antrag auf Investitionsförderung sollten Sie am besten über einen kompetenten Anwalt in Phuket stellen, für jeden Ausländer, der über die nötigen Mittel verfügt, ist dies jedoch ein legitimer Weg zum Erwerb von Grundbesitz.
Während das Unternehmen die „beförderte Person“ und damit der Eigentümer des Landes sein wird, kann der Ausländer das thailändische Unternehmen nach dem BOI-Schema kontrollieren. Dieses ausländische Eigentum an dem Unternehmen ist mit einer Standard Thai Company Limited nicht möglich. Da der Ausländer das Unternehmen kontrolliert, kontrolliert er auch das Vermögen des Unternehmens (einschließlich aller Grundstücke).
Für einen Ausländer, der über die nötigen Mittel verfügt, um von diesem Programm zu profitieren, ist es ein weiterer Weg zur legalen Kontrolle über Villen und Grundstücke in Phuket.
Der Investitionsrat
Ein ähnlicher Weg zum legalen Eigentum an einer Villa in Phuket führt über das Board of Investment (BOI). Das BOI wurde 1997 gegründet, um Investitionen in Thailand zu unterstützen und Anreize dafür zu bieten. Dabei handelt es sich in erster Linie um Steuervergünstigungen und bestimmte Ausnahmen für ausländisches Eigentum an Unternehmen.
Obwohl diese Anreize auch thailändischen Staatsbürgern zur Verfügung stehen, erhalten Ausländer, die in Thailand ein Geschäft tätigen und fördern möchten, bestimmte Privilegien, die die Erlaubnis zum Besitz von Land einschließen.
Das einschlägige Gesetz, das dieses Programm unterstützt, ist das Gesetz zur Investitionsförderung, das Unternehmen, die für Thailand und seine Wirtschaft von großem Nutzen sind, eine „Förderung“ gewähren kann. Zusätzlich zur Höhe des investierten Kapitals müssen die Kriterien für die Qualifikation ein Unternehmen wirtschaftlich und technologisch solide sein und dürfen keine Geschäfte tätigen, die die Umwelt schädigen.
Dabei handelt es sich um Geschäftsanreize. Wenn also die „geförderte Person“ (also das Unternehmen, nicht der Ausländer) die geförderte Tätigkeit auflöst oder an eine andere Person überträgt, gelten die Anreize nicht mehr. Wenn die geförderte Person Land erworben hat, muss dieses Land veräußert werden. Wenn das Unternehmen das Land nicht innerhalb eines Jahres verkauft, ist der Generaldirektor des Land Department befugt, gemäß dem Land Code darüber zu verfügen.
Kauf einer Immobilie in Phuket im Namen eines thailändischen Ehepartners
Vor 1998 gab eine Thailänderin, die einen Ausländer heiratete, ihr Recht auf Landbesitz in Thailand auf. Diese Einschränkung wurde in diesem Jahr aufgehoben. Einem ausländischen Ehemann ist es jedoch nicht gestattet, gemeinsam mit seiner Frau Land zu besitzen. (Da dies die häufigste Beziehungsdynamik ist, verwenden wir weiterhin das Beispiel einer thailändischen Ehefrau und eines ausländischen Ehemanns, aber es gilt in gleicher Weise auch umgekehrt.)
Wenn heute eine thailändische Ehefrau eine Villa oder ein Grundstück in Phuket kauft, muss eine gemeinsame Erklärung abgegeben werden, dass die Ehefrau die Villa mit ihren eigenen Mitteln gekauft hat. Da der ausländische Ehemann keinen Anspruch auf die Villa hat, kann sie ohne seine Zustimmung verpfändet oder verkauft werden.
Früher war es in Phuket üblich, dass die Frau die rechtmäßige Eigentümerin des Grundstücks war und es ihrem Ehemann für 30 Jahre verpachtete. Der Ehemann zahlte dann für den Bau seiner Traumvilla in Phuket, die er durch ein Erbbaurecht besitzen konnte. Selbst wenn die Frau das Grundstück verkaufen würde, wäre das Recht des Ehemanns, darauf zu leben, für die Dauer des Pachtvertrags geschützt.
Jede Vereinbarung zwischen einem Ehemann und einer Ehefrau in Bezug auf Eigentum, die während der Ehe formalisiert wurde, kann jedoch jederzeit (oder innerhalb des 1-Jahres nach Auflösung der Ehe) vom Ehemann oder der Ehefrau für nichtig erklärt werden. Derzeit sieht es so aus, als würde das Landamt nicht einmal irgendwelche Vereinbarungen zwischen Ehemann und Ehefrau registrieren (dh langfristige Pacht, oberflächliche Verhältnisse, Nießbrauch, lebenslange Rechte).
Ein Ausländer kann eine Villa von seiner thailändischen Frau erben, er kann jedoch nicht das dauerhafte Eigentum erwerben. Sollte die Frau vor ihrem Mann sterben, könnte er das Anwesen als gesetzlicher Erbe erben, dürfte das Land jedoch nicht auf seinen eigenen Namen registrieren. Nach geltendem Recht muss er als einziger nicht-thailändischer Begünstigter das Land innerhalb einer angemessenen Frist (normalerweise nicht länger als 180 Tage) an einen thailändischen Staatsbürger veräußern.
Ein Ausländer könnte auch als Vollstrecker des Nachlasses seiner Frau fungieren, wodurch er das Eigentum vermieten, veräußern oder verwalten könnte, wie er es für richtig hält. Sofern der Erblasser, die Mehrheit der Erben oder das Gericht keine andere Frist festlegt, muss der Vollstrecker eines Nachlasses seine Pflichten erfüllen und die Verteilung des Vermögens einschließlich des Vermögens innerhalb des 1-Jahres abschließen.
Wie immer wird Ausländern dringend empfohlen, beim Kauf jeglicher Art von Immobilien in Phuket einen seriösen Anwalt zu konsultieren.
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