Kauf von Villen, Häusern, Stadthäusern und Grundstücken in Phuket

2020-09-28T08:56:28+00:00

Kauf von Phuket-Immobilien durch Investition: Villen, Häuser und Grundstücke

Kauf von Phuket-Immobilien: Investitionsförderung

In einem früheren Artikel haben wir die „äußerst begrenzten und außergewöhnlichen Umstände“ erwähnt, unter denen ein Ausländer legal Land oder Grundbesitz in Thailand erwerben könnte. Dies ist diese Ausnahme.

Gemäß Abschnitt 96 des Land Code Act kann ein Ausländer beantragen, bis zu 1,600 m2 (1 Rai) Land zu besitzen, wenn er eine vorgeschriebene Investition von mindestens 40 Mio. THB in Anleihen der thailändischen Regierung oder der Bank of Thailand tätigt , ein Staatsunternehmen oder Anleihen, deren Kapital oder Zinsen das Finanzministerium sichert. Der gleiche Antrag auf Landbesitz kann auch gestellt werden, wenn die 40 Mio. THB in das Grundkapital einer juristischen Person investiert sind, der nach dem einschlägigen Investitionsförderungsgesetz eine Investitionsförderung gewährt wird.

Das dem Ausländer gewährte Eigentum steht unter dem Vorbehalt, dass die vorgeschriebene Investition mindestens fünf Jahre ab dem Datum der Eintragung des Grundbesitzes ununterbrochen bestehen bleibt.

Section 96 bietet jedem, der es sich leisten kann, einen echten und absoluten Weg zum Eigentum. Es gibt exquisite Villen in Phuket, die für bis zu THB 400 Millionen verkauft werden, und einige davon werden von Ausländern gekauft (oder sogar gepachtet). Jeder Ausländer, der eine Immobilie in dieser Preisklasse in Betracht zieht, kann am besten bedient werden, indem er THB 40 Millionen in thailändische Staatsanleihen investiert und den Restbetrag für eine Villa ausgibt.

Der Antrag auf Investitionsförderung wird am besten von einem kompetenten thailändischen Anwalt gestellt, aber für jeden Ausländer, der über die Ressourcen verfügt, ist dies ein legitimer Weg zum Eigentum an Grundstücken.

Der Investitionsrat

Ein ähnlicher Weg zum Eigentum führt über das Board of Investment (BOI). Das BOI wurde in 1997 gegründet, um Investitionen in Thailand zu unterstützen und Anreize dafür zu schaffen. Dies sind in erster Linie Steuervergünstigungen und bestimmte Ausnahmeregelungen für ausländische Unternehmenseigentümer.

Obwohl diese Anreize auch thailändischen Staatsbürgern zur Verfügung stehen, erhalten Ausländer, die in Thailand ein Geschäft tätigen und fördern möchten, bestimmte Privilegien, die die Erlaubnis zum Besitz von Land einschließen.

Das einschlägige Gesetz, das dieses Programm unterstützt, ist das Gesetz zur Investitionsförderung, das Unternehmen, die für Thailand und seine Wirtschaft von großem Nutzen sind, eine „Förderung“ gewähren kann. Zusätzlich zur Höhe des investierten Kapitals müssen die Kriterien für die Qualifikation ein Unternehmen wirtschaftlich und technologisch solide sein und dürfen keine Geschäfte tätigen, die die Umwelt schädigen.

Dies sind geschäftliche Anreize. Wenn die „beförderte Person“ (dh das Unternehmen, nicht der Ausländer) die beförderte Aktivität auflöst oder auf eine andere Person überträgt, gelten die Anreize nicht mehr. Wenn die beförderte Person Land erworben hat, muss das Land entsorgt werden. Wenn das Unternehmen das Land nicht innerhalb des 1-Jahres verkauft, ist der Generaldirektor des Land Department befugt, es gemäß dem Land Code zu veräußern.

Während das Unternehmen die „beförderte Person“ und damit der Eigentümer des Landes sein wird, kann der Ausländer das thailändische Unternehmen nach dem BOI-Schema kontrollieren. Dieses ausländische Eigentum an dem Unternehmen ist mit einer Standard Thai Company Limited nicht möglich. Da der Ausländer das Unternehmen kontrolliert, kontrolliert er auch das Vermögen des Unternehmens (einschließlich aller Grundstücke).

Für einen Ausländer, der über die Ressourcen verfügt, um dieses Programm in Anspruch zu nehmen, ist dies ein weiterer Weg zur rechtlichen Kontrolle des thailändischen Grundbesitzes.

Kaufen im Namen eines thailändischen Gatten

Vor 1998 gab eine thailändische Frau, die einen Ausländer geheiratet hatte, ihr Recht auf Landbesitz in Thailand auf. Diese Einschränkung wurde aufgehoben, ein ausländischer Ehemann darf das Land jedoch nicht mit seiner Frau gemeinsam besitzen. (Da dies die häufigste Beziehungsdynamik ist, werden wir weiterhin das Beispiel einer thailändischen Frau und eines ausländischen Ehemanns verwenden, aber es gilt auch umgekehrt.)

Beim Kauf von Grundstücken im Namen einer thailändischen Frau muss heute eine gemeinsame Erklärung abgegeben werden, dass die Frau das Haus aus eigenen Mitteln gekauft hat. Da der ausländische Ehemann keinen Anspruch auf das Eigentum hat, kann es daher ohne seine Zustimmung verpfändet oder verkauft werden.

Früher war es üblich, dass die Frau die rechtmäßige Eigentümerin eines Grundstücks war, das sie auf 30-Jahresbasis an den Ehemann verpachtete. Der Ehemann würde dann bezahlen, um eine Villa zu bauen, die er durch ein Recht der Oberflächlichkeit besitzen könnte. Selbst wenn die Frau das Land verkaufen würde, wäre das Recht des Mannes, davon zu leben, für die Dauer des Pachtvertrags geschützt.

Jede Vereinbarung zwischen einem Ehemann und einer Ehefrau in Bezug auf Eigentum, die während der Ehe formalisiert wurde, kann jedoch jederzeit (oder innerhalb des 1-Jahres nach Auflösung der Ehe) vom Ehemann oder der Ehefrau für nichtig erklärt werden. Derzeit sieht es so aus, als würde das Landamt nicht einmal irgendwelche Vereinbarungen zwischen Ehemann und Ehefrau registrieren (dh langfristige Pacht, oberflächliche Verhältnisse, Nießbrauch, lebenslange Rechte).

Ein Ausländer kann Grundbesitz von seiner thailändischen Frau erben, er darf jedoch kein dauerhaftes rechtliches Eigentum übernehmen. Wenn die Frau ihrem Ehemann im Tod vorangeht, könnte er das Vermögen als gesetzlicher Erbe erben, aber das Land nicht in seinem eigenen Namen eintragen lassen. Nach geltendem Recht muss er als einziger nicht thailändischer Begünstigter das Land innerhalb eines angemessenen Zeitraums (in der Regel nicht länger als 180 Tage) an einen thailändischen Staatsangehörigen veräußern.

Ein Ausländer könnte auch als Vollstrecker des Nachlasses seiner Frau fungieren, wodurch er das Eigentum vermieten, veräußern oder verwalten könnte, wie er es für richtig hält. Sofern der Erblasser, die Mehrheit der Erben oder das Gericht keine andere Frist festlegt, muss der Vollstrecker eines Nachlasses seine Pflichten erfüllen und die Verteilung des Vermögens einschließlich des Vermögens innerhalb des 1-Jahres abschließen.

Wie immer wird dringend empfohlen, dass ein Ausländer beim Kauf einer Immobilie zusammen mit seinem thailändischen Ehepartner einen angesehenen Anwalt konsultiert.

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