Ein Überblick über den Thai Baht

2021-04-15T02:08:05+00:00

DER THAILÄNDISCHE BAHT

EIN ÜBERBLICK

In thailändischen Baht investieren

Die relative Stärke einer Volkswirtschaft wird in der Regel einen Einfluss auf die Stärke ihrer Währung haben. Viele der oben diskutierten Wirtschaftsfaktoren könnten die thailändische Währung beeinflussen, aber auch andere Überlegungen können den Wechselkurs beeinflussen.

Es ist wichtig zu verstehen, welche Bedeutung die „Währungsfrage“ hat und wie sich eine in Baht bewertete Immobilieninvestition in den kommenden Jahren auf Ihre Rendite auswirken könnte. Währungsschwankungen spielen nicht nur für die Gewinn- und Verlustrechnung eine Rolle, sondern auch, weil sich ändernde Wechselkurse auf den gesamten Markt auswirken.

Anleger sollten sich bewusst sein, dass die Märkte - ob Aktie, Anleihe oder Währung - kurze und langfristige Zyklen durchlaufen. Sogar eine kleine Verschiebung einer Währung kann die Kauftrends verändern, während größere Verschiebungen den Immobilienmarkt in Phuket stärker beeinflussen können.

Währungsbewertungen sind eine Einbahnstraße. Der THB kann gegenüber einem Währungskorb nur eine geringe Veränderung feststellen. Sollte jedoch die Heimatwährung einer Person erheblich abgewertet werden (dh gegenüber allen globalen Währungen), könnte sich der potenzielle Käufer vorübergehend aus dem Markt zurückziehen.

Am 16 September 1992 war die britische Regierung gezwungen, sich vom Europäischen Wechselkursmechanismus zurückzuziehen. Der als „schwarzer Mittwoch“ bezeichnete Tag kostete die britischen Steuerzahler mehr als GBP 3.3 Milliarden. Die daraus resultierende Abwertung des Pfund Sterling war ein gutes Beispiel dafür, wie eine einzelne Währung gegenüber anderen Währungen an Boden verlieren kann, selbst wenn diese historisch als stark eingeschätzt wurden.

Zwei neuere Beispiele sind der Rückgang des Euro in der Mitte des 2000 und des russischen Rubels, der im Herbst des 2014 einsetzt. Beide Abwertungen veränderten die Kaufkraftdynamik und führten in Phuket zu einem Rückgang der Verkäufe (und Vermietungen), zunächst von Westeuropäern, später von Russen.

Die Stärke oder Schwäche einzelner Fremdwährungen ist nicht der einzige Treiber des Wechselkurses des Thailändischen Baht. Der Baht hat sich in seiner Geschichte zeitweise einseitig gegenüber allen anderen Währungen bewegt. In 1997 zum Beispiel war George Soros (der hinter der Abwertung des Pfunds in 1992 stand) erneut beteiligt, als er viele asiatische Währungen leerverkaufte. Der Baht verlor gegenüber den meisten Hauptwährungen deutlich an Boden.

Wechselkursbereinigt um die wichtigsten westlichen Währungen haben sich die Immobilienpreise in Phuket nach der Asienkrise nahezu halbiert. Der Immobilienmarkt für Ausländer in Phuket steckte zu diesem Zeitpunkt noch in den Kinderschuhen. Dies hat möglicherweise die bestehenden Eigentümer in Mitleidenschaft gezogen, bot aber auch eine Chance für zukünftige ausländische Käufer.

Währungsabwertung: Ein zweischneidiges Schwert

Ein schwächender oder stärkender Baht kann ein zweischneidiges Schwert sein, abhängig von der Perspektive eines Individuums. Wenn ein Käufer sieht, dass der THB gegenüber seiner Heimatwährung steigt, und er bereits eine Immobilie in Phuket besitzt, steigt der Wert dieser Investition wechselkursbereinigt - auch wenn der Preis des Eigenheims in THB unverändert bleibt.

Während eine Reise zu ihrem Ferienhaus in Phuket teurer werden kann, haben sie auf dem Papier von der Abwertung ihrer Heimatwährung gegenüber dem Baht profitiert. Allerdings wird es jedem Landsmann (oder jeder Landsfrau), der noch nicht gekauft hat, jetzt schwerer fallen, den Kauf zu tätigen, da er an Kaufkraft in THB verloren hat.

Umgekehrt, wenn der THB gegenüber der Heimatwährung einer Person abgewertet wird, verlieren alle ausländischen Investitionen (einschließlich Immobilien) bereinigt um den Wechselkurs an Wert auf dem Papier. Für alle, die noch nicht über den Kauf einer thailändischen Immobilie nachgedacht haben, wird ein schwächerer Baht den Kauf einer Immobilie in Phuket einfacher machen, da sie mehr für ihr Geld bekommen.

Der Erfolg einer Immobilieninvestition in Übersee hängt in der Regel mit einer Schwankung des Wechselkurses zwischen Kauf und Verkauf sowie mit einer Änderung des tatsächlichen THB-Werts der zugrunde liegenden Immobilie zusammen.

Warum Währungsschwankungen für Anleger von Bedeutung sind

Wer den Devisenmärkten die geringste Aufmerksamkeit schenkt, weiß, wie häufig Währungen schwanken. Nach unserer Erfahrung denken viele ausländische Käufer kaum über das Währungsrisiko nach, das sie beim Kauf im Ausland eingehen, aber jeder scheint sich Wechselkursschwankungen bewusst zu sein, wenn es Zeit zum Verkauf ist.

Aufgrund der Rolle des US-Dollars als Reservewährung der Welt wird von den meisten Analysten die Stärke oder Schwäche des Baht in Dollar als Bezugsrahmen herangezogen. Der USD-THB-Wechselkurs ist jedoch nur relevant, wenn der Käufer seine Ersparnisse in US-Dollar hat (z. B. US-Staatsangehörige oder Arbeitnehmer mit US-Dollar-Verträgen). Es ist unwahrscheinlich, dass jemand aus Genf, der Schweizer Franken für den Kauf einer Immobilie in Phuket überweist, in ähnlicher Weise betroffen ist.

Wenn ein Kauf während des Bauprozesses Ratenzahlungen erfordert, werden Zahlungen in der Regel fällig, sobald die Projektmeilensteine ​​erreicht sind. Wenn die Währung des Käufers gegenüber dem Baht starken Schwankungen unterliegt, können sich die ansonsten gleichen THB-Zahlungen als dramatisch ungleich in der Heimatwährung des Käufers herausstellen.

Bitte beachten Sie, dass dies nicht unbedingt negativ ist - Währungsschwankungen können auch eine gute Sache sein. Ob letztendlich vorteilhaft oder nachteilig, die Unsicherheit kann dennoch eine unerwünschte Ablenkung von einer sorgfältig geplanten Finanztransaktion sein.

Strategien für Investoren, die Devisen nach Thailand transferieren

Bei größeren Käufen, wie zum Beispiel Immobilien, haben Anleger die Möglichkeit, das Wechselkursrisiko bei Geldtransfers nach Thailand zu verringern.

Eine der einfachsten Möglichkeiten besteht darin, über einen bestimmten Zeitraum mehrere kleinere Zahlungen zu tätigen, anstatt den gesamten Betrag auf einmal zu überweisen. Diese „Kostenmittelung“ ermöglicht die Überweisung oder den Kauf kurzfristiger Währungsschwankungen, anstatt bei einer einmaligen Überweisung einen schlechten Tagessatz zu riskieren.

Es besteht ein geringes Risiko, dass diese Strategie nicht für den Käufer, sondern gegen ihn wirkt, aber der Unterschied ist in beiden Fällen wahrscheinlich gering. Wenn sich die Währung jedoch zunehmend zu Lasten des Käufers bewegt, kann er oder sie zu diesem Zeitpunkt entscheiden, den Restbetrag des Geldes zu überweisen.

Für jeden, der ein neues Gebäude kauft, können die Zahlungen bereits während der Bauphase in Raten erfolgen (wie oben erwähnt). Solche Überweisungen nutzen automatisch die "Kostenmittelung".

Käufer sollten es unterlassen, vollständig zu zahlen, es sei denn, es gibt starke finanzielle Anreize, wenn es Zeit ist, eine Entscheidung zu treffen. Beispielsweise kann ein Entwickler einen attraktiven Rabatt anbieten, um den Käufer zu ermutigen, 100% im Voraus zu zahlen. Alternativ könnte der Baht ein Rekordtief erreichen (was bedeutet, dass Yuan, Rubel, Euro, Dollar oder Pfund mehr THB kaufen würden).

In einigen Fällen können mit Termingeschäften und Optionen sehr zufriedenstellende Wechselkurse erzielt werden. Für extrem große Einkäufe ist es ratsam, sich bei einem autorisierten Währungsspezialisten im Heimatland des Käufers oder in Thailand zu erkundigen.

ökonomische Faktoren

Welche Wirtschaftsfaktoren beeinflussen die Stärke einer Währung?

Nur sehr wenige Währungsanalysten (falls vorhanden) können die Wechselkurse jederzeit korrekt prognostizieren. Es gibt einfach zu viele vorhersehbare und unvorhersehbare Variablen, die bestimmen, in welche Richtung sich eine Währung bewegt.

Kurzfristig können die Zentralbankpolitik und sogar Rhetoriken von politischen Entscheidungsträgern oder Rednern (z. B. Sanktionen oder Sanktionsandrohungen) kurzfristig eine Währung nach oben oder unten treiben. Längerfristig jedoch bestimmen quantifizierbare Fundamentaldaten den Wert einer Währung gegenüber allen anderen.

Wenn wir über Fundamentaldaten sprechen, beziehen wir uns auf bestimmte Schlüsseltreiber der Volkswirtschaften, die auch einen direkten Einfluss auf die Wechselkursbewegung haben.

Wirtschaftsfaktoren, die die Stärke einer Währung beeinflussen

Die Zinspolitik ist das beliebteste Instrument jeder Regierung, um ihre Wirtschaft oder Währung zu optimieren. Wenn die politischen Entscheidungsträger glauben, dass die Wirtschaft schleppend ist und Impulse benötigt, senken sie die Zinssätze, um die Kreditaufnahme und die Ausgaben zu fördern. Wenn sie jedoch das Gefühl haben, dass sich ihre Wirtschaft überhitzt und sie die Inflation eindämmen wollen, werden sie die Zinsen erhöhen, um das Sparen zu fördern, und das Wachstum bremsen.

Bei höheren Zinssätzen steigt die Währung normalerweise aufgrund der gestiegenen Nachfrage nach Vermögenswerten in dieser Währung. Eine Zinssenkung hat jedoch tendenziell den gegenteiligen Effekt.

Wenn Anleger in Staatsanleihen (und sogar lokale Bankeinleger) eine höhere Rendite als anderswo erzielen können, fließt Geld in Länder mit höheren Zinssätzen. (Es sollte verständlich sein, dass dies nicht die Länder einschließt, die unter einer unvorhergesehenen Inflation leiden und die gezwungen waren, astronomisch hohe Zinssätze aus Gründen der Notwendigkeit festzusetzen. Eine gewisse politische und wirtschaftliche Stabilität muss auch vorherrschen, um Einleger oder Anleiheinvestoren anzuziehen.)

Wie oben erwähnt, hat dies sehr reale und direkte Auswirkungen auf den Immobiliensektor. Niedrige oder sinkende Zinsen stimulieren den Immobiliensektor genauso wie sie die Wirtschaft insgesamt stimulieren. Der Haupttreiber für jeden Immobilienmarkt ist die Erschwinglichkeit von Hypotheken, und bei sinkenden Zinsen sinken die Hypothekenzahlungen. Eine billigere Finanzierung führt zu höheren Investitionen in Immobilien.

Wenn die Nachfrage nach Immobilien in Phuket ausschließlich von der lokalen Bevölkerung getrieben würde, würde jede Bewegung der thailändischen Zinssätze diese Nachfrage erheblich beeinflussen. Zum Glück ist dies nicht der Fall.

Rechtsstaatlichkeit und eine solide Wirtschaftspolitik sind auch wichtige Voraussetzungen für eine stabile Währung. Wenn ausländische Regierungen und Unternehmen ein Land für attraktiv halten, werden ausländische Direktinvestitionen (ADI) angezogen, die die Wirtschaft weiter stärken und die Währung stabilisieren.

Dies ist ein wichtiger Punkt: Die Regierungen wollen keine ständig stärkere Währung, sondern nur eine stabile. Eine zu starke Währung macht lokal hergestellte Produkte zu teuer und daher nicht wettbewerbsfähig, was einer exportorientierten Wirtschaft schaden kann.

Eine schwache Währung ist ebenfalls unerwünscht, da Importe zu teuer werden, was inflationär sein kann. Den „Sweet Spot“ zwischen Währungsstärke und Wirtschaftswachstum zu finden, ist das Ziel der politischen Entscheidungsträger in jedem Land.

Das Girokonto ist die Summe aus Handelsbilanz eines Landes, Nettoeinkommen aus dem Ausland und Nettoumlaufvermögen.

Ein Land mit einem Leistungsbilanzüberschuss ist im Allgemeinen ein Land, das mehr exportiert als importiert und infolgedessen erhebliche Fremdwährungsaktiva angehäuft hat. Länder mit den größten Leistungsbilanzüberschüssen sind in der Regel Exporteure von Industriegütern, entweder Massenexporteure wie China, oder Länder, die auf hochwertige Produkte wie Autos und Elektronik spezialisiert sind (z. B. Deutschland, Japan oder Südkorea).

Thailand ist mit einem Leistungsbilanzüberschuss von 6.5 Mrd. USD in einer starken Position, was die Befürchtungen beseitigt, dass die wirtschaftlichen Turbulenzen von 1997 erneut zunehmen könnten. Zu dieser Zeit wies Thailand ein Leistungsbilanzdefizit von bis zu 8% des BIP auf. Der starke Überschuss heute könnte ein Grund für die derzeitige Stabilität des Baht sein.

Ein Land, das beständige Überschüsse hält, sieht normalerweise einen Aufwärtsdruck auf seine Währung. Thailand hat in den letzten Jahren die Überschüsse gehalten und auch die Währung gestärkt. Zusammen mit der allgemeinen wirtschaftlichen und politischen Stabilität Thailands hat dies dazu beigetragen, die Immobilienpreise zu begrenzen. In Thailand haben sich die Preise für Wohnimmobilien in anderen Ländern, die ein ähnliches Wirtschaftswachstum verzeichnen, nicht erhöht.

Ausländische Direktinvestitionen (FDI)

Ausländische Direktinvestitionen in Thailand bewegen sich derzeit in etwa auf dem Durchschnittsniveau der letzten 20-Jahre, sodass ausländische Direktinvestitionen die Stabilität des Baht nicht beeinträchtigt haben. (Die ausländischen Direktinvestitionen bleiben mit einem Anstieg von THB 28.56 Mrd. im Januar 2019 stabil.)

In 2017 wurden allein in Phuket über 1,000-Eigentumswohnungen verkauft, sodass anzunehmen ist, dass in ganz Thailand erhebliche ausländische Direktinvestitionen im Immobiliensektor zu verzeichnen waren. Es ist plausibel, dass sich der Zufluss von ausländischem Kapital für Immobilienkäufe auf die thailändische Währung ausgewirkt hat.

Es wurde auch berichtet, dass Investmenthäuser (z. B. Vermögensverwalter) THB aus vor vielen Jahren getätigten Auslandsinvestitionen zurückführten. Dies hätte der Währung in den letzten Jahren ebenfalls Auftrieb gegeben.

Unabhängig davon, wie solide die Grundlagen für den Thai Baht zu sein scheinen, ist er möglicherweise nicht immun gegen die Ansteckung, die bei einem „Flug in die Sicherheit“ auftreten kann.

In Zeiten der Finanzkrise tendiert Geld dazu, von Schwellenländern in Währungen zu wechseln, die als „sicherer“ gelten. Egal wie gut die Verwaltung der thailändischen Wirtschaft und des Baht auch sein mag, in Zeiten des Aufruhrs fließt das Geld zurück in die Hauptwährungen (z. B. USD oder Schweizer Franken).

Es wäre töricht anzunehmen, dass eine Flucht in die Sicherheit den THB nicht beeinträchtigen würde, es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Währungen mit starken Fundamentaldaten in unruhigen Zeiten viel besser abschneiden als Währungen mit schwächeren Fundamentaldaten.

Als schnell wachsende Volkswirtschaft sieht Thailand regelmäßig bedeutende Investitionen in seinen Aktienmarkt. Perioden mit hohen Zuflüssen zum Aktienmarkt fallen im Allgemeinen mit einem stärkeren thailändischen Baht zusammen, während Abflüsse vom Aktienmarkt normalerweise einen fallenden Baht anzeigen.

Einer der Gründe dafür ist, dass Investmentfonds, die in Thailand investieren, in der Regel einen Preis in USD haben und jeder Verkauf von Anteilen des Fonds den THB unter Druck setzt. Für den zugrunde liegenden USD-Anleger ist der Fonds höchstwahrscheinlich währungsgesichert, um Verluste zu vermeiden, wenn der THB schwankt. Wenn der Fonds oder ein Teil des Fonds liquidiert wird, müssen die zugrunde liegenden Vermögenswerte (dh die thailändischen Gesellschaftsanteile des Fonds) in THB verkauft und dann in USD umgetauscht werden, um den Anlegern US-Dollar zurückzugeben.

Dies belastet den Baht nach unten und die Auswirkungen sind in der Regel bei Abstürzen oder größeren Ausverkäufen, wie sie bei 1997, zwischen 2000-2002 und 2008 aufgetreten sind, stärker.

Vorhersagen für den Thai Baht

Wenn es um Währungsprognosen geht, hat niemand eine Kristallkugel und die meisten Menschen haben auch keinen Einblick in das, was die politischen Entscheidungsträger denken oder planen.

Es gibt jedoch einige Bewegungen, die vorhersehbar sind. Beispielsweise haben die USA kürzlich allmähliche Zinserhöhungen eingeleitet, ohne dass sich dies in Thailand geändert hätte. Wir haben vorhersehbar eine Aufwertung des US-Dollars gegenüber dem thailändischen Baht gesehen. Wenn alle anderen Faktoren gleich sind, gilt dies auch für den Wechselkurs der Währung eines Landes, dessen Zinssätze schrittweise erhöht wurden.

Währungsprognosen sind jedoch nicht immer so einfach, weshalb die meisten Menschen überrascht sind, wenn sie feststellen, dass eines der genauesten langfristigen Währungsbarometer mit dem Preis des berühmtesten Hamburgers der Welt zusammenhängt.

Thailands Big Mac Barometer als Mittel zur Vorhersage des Baht
(Januar 2021)

RAW INDEX

Gegenüber dem USD ist der Thai Baht um 24.9% unterbewertet.
Impliziter Wechselkurs von US $ 1 = THB 22.60

ANGEPASST FÜR DAS PRO-KOPF-BIP

Der BIP-bereinigte Index sieht dagegen, dass der thailändische Baht gegenüber dem USD tatsächlich um 29.8% überbewertet ist.

Tatsächlich ist der thailändische Baht unter Verwendung des BIP-bereinigten Big-Mac-Index als Barometer gegenüber den meisten Hauptwährungen, einschließlich Pfund Sterling, Euro, Yuan und japanischem Yen, überbewertet.

Quelle: The Economist, 10 Januar, 2021

Der Big Mac Index

Der von The Economist in 1986 entwickelte Big Mac-Index ist eine einfache Methode, um die Kaufkraftparität zwischen zwei Ländern und damit die relative Über- oder Unterbewertung einer Währung gegenüber einer anderen zu demonstrieren. Der Big Mac wurde gewählt, weil die Zutaten mit wenigen Ausnahmen weltweit gleich sind, was bedeutet, dass der Preis eines Big Mac (theoretisch) genau im Wechselkurs zwischen zwei Währungen widergespiegelt werden sollte. starkes wirtschaftliches Wachstum

Einige Ökonomen halten den Index für zu subjektiv, und in Ländern, in denen Preiskontrollen für bestimmte Zutaten bestehen oder in denen kulturelle Unterschiede bedeuten, dass der Burger sehr unterschiedlich ist, ist diese Kritik berechtigt. Es hat sich jedoch als bemerkenswert genaues und zuverlässiges Barometer erwiesen.

In einer Welt mit perfekter Kaufkraftparität wäre der Preis eines Big Mac (zum Beispiel in Thailand) der Preis eines Big Mac in den USA multipliziert mit dem USD-THB-Wechselkurs. Jede Veränderung des „optimalen“ Preises würde darauf hindeuten, dass der Baht gegenüber dem Dollar über- oder unterbewertet ist.

Der Economist hat auch einen angepassten Index, der die Unterschiede in den Produktionskosten des Big Mac in verschiedenen Ländern berücksichtigt. Dies ist ein Versuch, etwaige Mängel in der ursprünglichen Methodik zu beseitigen, indem die Kosten für Arbeitskräfte und Rohstoffe berücksichtigt werden. Diese sekundäre Berechnung, die auf dem BIP pro Kapital basiert, ist möglicherweise das genauere Maß, da sie auch den Gesamtreichtum des Landes sowie die Einkommen seiner Einwohner im Vergleich zu anderen Ländern berücksichtigt.

Der Baht In A Nutshell (oder vielleicht ein Burger Bun)

Der thailändische Baht ist heute gegenüber dem US-Dollar ungefähr 20% schwächer als in den 1990s (als er an 26 gebunden war: 1). Es würde eine Aufwertung von 10% in jedem der nächsten zwei Jahre erfordern, um auf dieses Niveau zurückzukehren.

Einige halten den THB für überbewertet, aber er hat sich in den letzten 5-Jahren gegenüber den globalen Währungen tatsächlich abgeschwächt. Bei 2013 näherte sich der Baht der Stärke seines Vorgänger-1997-Stifts. Seitdem ist es ungefähr 15% schwächer gegenüber allen Hauptwährungen. Auf dieser Grundlage und auf der Grundlage der aktuellen Fundamentaldaten ist der thailändische Baht nicht wirklich überbewertet.

Die thailändische Zentralbank verfügt über erhebliche Fremdwährungsreserven, ausreichende Goldreserven und ein starkes Wirtschaftswachstum, das das Währungsrisiko für Immobilieninvestoren in Schach halten dürfte.

Eine übermäßige Verschuldung der privaten Haushalte, das Potenzial für Zinsbewegungen und eine Vielzahl anderer Variablen können die Stärke (oder Schwäche) einer Währung bestimmen. Wenn diese natürlichen Anpassungen auftreten, sind die Wechselkurse fast immer betroffen. Anleger müssen sich dessen bewusst sein, wenn sie eine Investition in thailändische Immobilien in Betracht ziehen.

Wir sind der Ansicht, dass diejenigen Investoren im thailändischen Immobiliensektor belohnt werden, die eine langfristige Perspektive haben. Jegliche Unebenheiten auf der Straße werden wahrscheinlich das gelegentliche Schlagloch für den thailändischen Baht beinhalten, aber dies sollte erwartet und akzeptiert werden, wenn in eine Fremdwährung investiert wird.

Wirtschaftsüberblick für thailändische Immobilieninvestoren Artikel

Thailands aktuelle Wirtschaftsdaten

BIP-WACHSTUM Das BIP (Bruttoinlandsprodukt) eines Landes wird in der Regel berechnet, indem alle von diesem Land in einem Jahr produzierten Waren und Dienstleistungen summiert werden, obwohl einige Organisationen das kumulierte Jahreseinkommen von verwenden

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