DER THAILÄNDISCHE BAHT
EIN ÜBERBLICK
In Immobilien in Phuket und den thailändischen Baht investieren
Die relative Stärke einer Volkswirtschaft wird in der Regel einen Einfluss auf die Stärke ihrer Währung haben. Viele der oben diskutierten Wirtschaftsfaktoren könnten die thailändische Währung beeinflussen, aber auch andere Überlegungen können den Wechselkurs beeinflussen.
Es ist wichtig, die Bedeutung der „Währungsfrage“ zu verstehen und zu wissen, wie sich die Bewertung einer Phuket-Anlageimmobilie in Baht auf die Erträge in den kommenden Jahren auswirken kann. Währungsschwankungen sind nicht nur für die Berechnung von Gewinn oder Verlust von Bedeutung, sondern auch, weil sich Wechselkursänderungen auf den gesamten Markt auswirken.
Anleger sollten sich darüber im Klaren sein, dass Märkte – ob Aktien, Anleihen oder Währungen – kurz- und langfristige Zyklen durchlaufen. Selbst eine kleine Veränderung einer Währung kann Kauftrends verändern, während größere Veränderungen den Immobilienmarkt in Phuket erheblich beeinflussen können.
Währungsbewertungen sind eine Einbahnstraße. Der THB kann gegenüber einem Währungskorb nur eine geringe Veränderung feststellen. Sollte jedoch die Heimatwährung einer Person erheblich abgewertet werden (dh gegenüber allen globalen Währungen), könnte sich der potenzielle Käufer vorübergehend aus dem Markt zurückziehen.
Am 16 September 1992 war die britische Regierung gezwungen, sich vom Europäischen Wechselkursmechanismus zurückzuziehen. Der als „schwarzer Mittwoch“ bezeichnete Tag kostete die britischen Steuerzahler mehr als GBP 3.3 Milliarden. Die daraus resultierende Abwertung des Pfund Sterling war ein gutes Beispiel dafür, wie eine einzelne Währung gegenüber anderen Währungen an Boden verlieren kann, selbst wenn diese historisch als stark eingeschätzt wurden.
Zwei neuere Beispiele sind der Rückgang des Euro Mitte der 2000er Jahre und des russischen Rubels im Herbst 2014. Diese Abwertungen veränderten die Kaufkraftdynamik und führten zu einem Rückgang der Verkäufe (und Mieten) in Phuket. zuerst von Westeuropäern und später von Russen. (Anfang 2022 gab es eine weitere Abwertung des Rubels, aber statt eines Rückgangs der Nachfrage seitens der Russen sorgte der anhaltende Krieg in der Ukraine dafür, dass Phuket-Immobilien bei den Russen – und Ukrainern –, die sich und ihre Finanzen davon befreien konnten, stark nachgefragt wurden diese Region.)
Die Stärke oder Schwäche einzelner Fremdwährungen ist nicht der einzige Treiber des Wechselkurses des Thailändischen Baht. Der Baht hat sich in seiner Geschichte zeitweise einseitig gegenüber allen anderen Währungen bewegt. In 1997 zum Beispiel war George Soros (der hinter der Abwertung des Pfunds in 1992 stand) erneut beteiligt, als er viele asiatische Währungen leerverkaufte. Der Baht verlor gegenüber den meisten Hauptwährungen deutlich an Boden.
Wechselkursbereinigt um die wichtigsten westlichen Währungen haben sich die Immobilienpreise in Phuket nach der Asienkrise nahezu halbiert. Der Immobilienmarkt für Ausländer in Phuket steckte zu diesem Zeitpunkt noch in den Kinderschuhen. Dies hat möglicherweise die bestehenden Eigentümer in Mitleidenschaft gezogen, bot aber auch eine Chance für zukünftige ausländische Käufer.
Währungsabwertung: Ein zweischneidiges Schwert
Ein schwächender oder stärkender Baht kann ein zweischneidiges Schwert sein, abhängig von der Perspektive eines Individuums. Wenn ein Käufer sieht, dass der THB gegenüber seiner Heimatwährung steigt, und er bereits eine Immobilie in Phuket besitzt, steigt der Wert dieser Investition wechselkursbereinigt - auch wenn der Preis des Eigenheims in THB unverändert bleibt.
Während eine Reise zu ihrem Ferienhaus in Phuket teurer werden kann, haben sie auf dem Papier von der Abwertung ihrer Heimatwährung gegenüber dem Baht profitiert. Allerdings wird es jedem Landsmann (oder jeder Landsfrau), der noch nicht gekauft hat, jetzt schwerer fallen, den Kauf zu tätigen, da er an Kaufkraft in THB verloren hat.
Umgekehrt, wenn der THB gegenüber der Heimatwährung einer Person abgewertet wird, verlieren alle ausländischen Investitionen (einschließlich Immobilien) bereinigt um den Wechselkurs an Wert auf dem Papier. Für alle, die noch nicht über den Kauf einer thailändischen Immobilie nachgedacht haben, wird ein schwächerer Baht den Kauf einer Immobilie in Phuket einfacher machen, da sie mehr für ihr Geld bekommen.
Der Erfolg einer Immobilieninvestition in Übersee hängt in der Regel mit einer Schwankung des Wechselkurses zwischen Kauf und Verkauf sowie mit einer Änderung des tatsächlichen THB-Werts der zugrunde liegenden Immobilie zusammen.
Warum Währungsschwankungen für Anleger von Bedeutung sind
Wer den Devisenmärkten die geringste Aufmerksamkeit schenkt, weiß, wie häufig Währungen schwanken. Nach unserer Erfahrung denken viele ausländische Käufer kaum über das Währungsrisiko nach, das sie beim Kauf im Ausland eingehen, aber jeder scheint sich Wechselkursschwankungen bewusst zu sein, wenn es Zeit zum Verkauf ist.
Aufgrund der Rolle des US-Dollars als Reservewährung der Welt wird von den meisten Analysten die Stärke oder Schwäche des Baht in Dollar als Bezugsrahmen herangezogen. Der USD-THB-Wechselkurs ist jedoch nur relevant, wenn der Käufer seine Ersparnisse in US-Dollar hat (z. B. US-Staatsangehörige oder Arbeitnehmer mit US-Dollar-Verträgen). Es ist unwahrscheinlich, dass jemand aus Genf, der Schweizer Franken für den Kauf einer Immobilie in Phuket überweist, in ähnlicher Weise betroffen ist.
Wenn ein Kauf während des Bauprozesses Ratenzahlungen erfordert, werden Zahlungen in der Regel fällig, sobald die Projektmeilensteine erreicht sind. Wenn die Währung des Käufers gegenüber dem Baht starken Schwankungen unterliegt, können sich die ansonsten gleichen THB-Zahlungen als dramatisch ungleich in der Heimatwährung des Käufers herausstellen.
Bitte beachten Sie, dass dies nicht unbedingt negativ ist - Währungsschwankungen können auch eine gute Sache sein. Ob letztendlich vorteilhaft oder nachteilig, die Unsicherheit kann dennoch eine unerwünschte Ablenkung von einer sorgfältig geplanten Finanztransaktion sein.
Strategien für Investoren, die Devisen nach Thailand transferieren
Bei größeren Käufen, wie zum Beispiel Immobilien, haben Anleger die Möglichkeit, das Wechselkursrisiko bei Geldtransfers nach Thailand zu verringern.
Eine der einfachsten ist es, mehrere kleinere Zahlungen über einen bestimmten Zeitraum zu tätigen, anstatt den gesamten Betrag auf einmal zu senden. Diese „Kostendurchschnittsbildung“ ermöglicht es dem Überweisenden, sich in kurzfristige Währungsschwankungen einzukaufen, anstatt einen schlechten Tagessatz für einen einmaligen Geldtransfer zu riskieren.
Es besteht ein geringes Risiko, dass diese Strategie nicht für den Käufer, sondern gegen ihn wirkt, aber der Unterschied ist in beiden Fällen wahrscheinlich gering. Wenn sich die Währung jedoch zunehmend zu Lasten des Käufers bewegt, kann er oder sie zu diesem Zeitpunkt entscheiden, den Restbetrag des Geldes zu überweisen.
Für jeden, der ein neues Gebäude kauft, können die Zahlungen bereits während der Bauphase in Raten erfolgen (wie oben erwähnt). Solche Überweisungen nutzen automatisch die "Kostenmittelung".
Käufer sollten es unterlassen, vollständig zu zahlen, es sei denn, es gibt starke finanzielle Anreize, wenn es Zeit ist, eine Entscheidung zu treffen. Beispielsweise kann ein Entwickler einen attraktiven Rabatt anbieten, um den Käufer zu ermutigen, 100% im Voraus zu zahlen. Alternativ könnte der Baht ein Rekordtief erreichen (was bedeutet, dass Yuan, Rubel, Euro, Dollar oder Pfund mehr THB kaufen würden).
In einigen Fällen können mit Termingeschäften und Optionen sehr zufriedenstellende Wechselkurse erzielt werden. Für extrem große Einkäufe ist es ratsam, sich bei einem autorisierten Währungsspezialisten im Heimatland des Käufers oder in Thailand zu erkundigen.
Bei einer Ratenüberweisung ist es wichtig, sich auf jede Rate einen FETF der thailändischen Bank zu sichern. Dies ist unerlässlich, wenn der ausländische Käufer jemals beabsichtigt, die Gelder eines Tages aus Thailand zurück zu bewegen, muss jede eingehende Überweisung korrekt als Bezug zum Immobilienkauf protokolliert werden.
Welche Wirtschaftsfaktoren beeinflussen die Stärke einer Währung?
Nur sehr wenige Währungsanalysten (falls vorhanden) können die Wechselkurse jederzeit korrekt prognostizieren. Es gibt einfach zu viele vorhersehbare und unvorhersehbare Variablen, die bestimmen, in welche Richtung sich eine Währung bewegt.
Kurzfristig können die Zentralbankpolitik und sogar Rhetoriken von politischen Entscheidungsträgern oder Rednern (z. B. Sanktionen oder Sanktionsandrohungen) kurzfristig eine Währung nach oben oder unten treiben. Längerfristig jedoch bestimmen quantifizierbare Fundamentaldaten den Wert einer Währung gegenüber allen anderen.
Wenn wir über Fundamentaldaten sprechen, beziehen wir uns auf bestimmte Schlüsseltreiber der Volkswirtschaften, die auch einen direkten Einfluss auf die Wechselkursbewegung haben.
Wirtschaftsfaktoren, die die Stärke einer Währung beeinflussen
Die Zinspolitik ist das beliebteste Instrument jeder Regierung, um ihre Wirtschaft oder Währung zu optimieren. Wenn die politischen Entscheidungsträger glauben, dass die Wirtschaft schleppend ist und Impulse benötigt, senken sie die Zinssätze, um die Kreditaufnahme und die Ausgaben zu fördern. Wenn sie jedoch das Gefühl haben, dass sich ihre Wirtschaft überhitzt und sie die Inflation eindämmen wollen, werden sie die Zinsen erhöhen, um das Sparen zu fördern, und das Wachstum bremsen.
Bei höheren Zinssätzen steigt die Währung normalerweise aufgrund der gestiegenen Nachfrage nach Vermögenswerten in dieser Währung. Eine Zinssenkung hat jedoch tendenziell den gegenteiligen Effekt.
Wenn Anleger in Staatsanleihen (und sogar lokale Bankeinleger) eine höhere Rendite als anderswo erzielen können, fließt Geld in Länder mit höheren Zinssätzen. (Es sollte verständlich sein, dass dies nicht die Länder einschließt, die unter einer unvorhergesehenen Inflation leiden und die gezwungen waren, astronomisch hohe Zinssätze aus Gründen der Notwendigkeit festzusetzen. Eine gewisse politische und wirtschaftliche Stabilität muss auch vorherrschen, um Einleger oder Anleiheinvestoren anzuziehen.)
Wie in diesem Leitfaden erwähnt, hat dies keine spürbaren Auswirkungen auf den Immobiliensektor in Phuket, aber für die überwiegende Mehrheit der hoch verschuldeten Länder auf der ganzen Welt hat es sehr reale und direkte Auswirkungen. Niedrige oder fallende Zinsen stimulieren den Immobiliensektor auf die gleiche Weise, wie sie die Wirtschaft als Ganzes stimulieren. Der Haupttreiber für jeden Immobilienmarkt ist die Erschwinglichkeit von Hypotheken, und wenn die Zinsen fallen, werden die Hypothekenzahlungen niedriger. Günstigere Finanzierungen führen zu höheren Investitionen in Immobilien.
Wenn die Nachfrage nach Immobilien in Phuket ausschließlich von der einheimischen Bevölkerung getrieben wäre, hätte jede Veränderung der thailändischen Zinssätze erhebliche Auswirkungen auf diese Nachfrage. Glücklicherweise ist dies in Phuket nicht der Fall. Da Ausländer fast ausschließlich bar bezahlen, haben selbst globale Zinssätze keinen übergreifenden Einfluss auf den Immobilienverkauf in Phuket.
Rechtsstaatlichkeit und eine solide Wirtschaftspolitik sind ebenfalls wichtige Voraussetzungen für eine stabile Währung. Wenn ausländische Regierungen und Unternehmen ein Land attraktiv finden, zieht es ausländische Direktinvestitionen (FDI) an, was die Wirtschaft weiter stärkt und die Währung stabilisiert.
Dies ist ein wichtiger Punkt: Die Regierungen wollen keine ständig stärkere Währung, sondern nur eine stabile. Eine zu starke Währung macht lokal hergestellte Produkte zu teuer und daher nicht wettbewerbsfähig, was einer exportorientierten Wirtschaft schaden kann.
Eine schwache Währung ist ebenfalls unerwünscht, da Importe dadurch zu teuer werden, was zu Inflation führen könnte. Den „Sweet Spot“ zwischen Währungsstärke und Wirtschaftswachstum zu finden, ist das Ziel der politischen Entscheidungsträger in jedem Land.
Das Girokonto ist die Summe aus Handelsbilanz eines Landes, Nettoeinkommen aus dem Ausland und Nettoumlaufvermögen.
Ein Land mit einem Leistungsbilanzüberschuss ist im Allgemeinen ein Land, das mehr exportiert als importiert und infolgedessen erhebliche Fremdwährungsaktiva angehäuft hat. Länder mit den größten Leistungsbilanzüberschüssen sind in der Regel Exporteure von Industriegütern, entweder Massenexporteure wie China, oder Länder, die auf hochwertige Produkte wie Autos und Elektronik spezialisiert sind (z. B. Deutschland, Japan oder Südkorea).
Während der wirtschaftlichen Turbulenzen von 1997 wies Thailand ein Leistungsbilanzdefizit von bis zu 8 % des BIP auf. Zwei Jahrzehnte ziemlich konstanter Leistungsbilanzüberschüsse führten zu einem sehr stabilen thailändischen Baht.
Ein Land, das konstante Überschüsse erzielt, sieht sich normalerweise einem Aufwertungsdruck auf seine Währung ausgesetzt. Daher ist es keine Überraschung, dass die Defizite, die Thailand seit der Pandemie verzeichnete, mit einem etwas schwächeren thailändischen Baht einhergingen. Thailand weist jedoch wieder einen Handelsüberschuss auf, der mit einer spürbaren Stärkung des THB einherging.
Thailand hat nicht die steigenden Wohnimmobilienpreise auf Blasenniveau erlebt, die in anderen Ländern mit ähnlichen wirtschaftlichen Bedingungen zu beobachten sind, und dies ist auf eine Kombination aus Thailands allgemeiner politischer Stabilität sowie seiner Bereitschaft und Fähigkeit zurückzuführen, die Leistungsbilanz unter Kontrolle zu bringen.
Quelle: tradeeconomics.com
Ausländische Direktinvestitionen (FDI)
Unter ausländischen Direktinvestitionen (FDI) versteht man Investitionen eines ausländischen Unternehmens (oder einer ausländischen Regierung) in ein bestimmtes Land mit dem Ziel, dort ein dauerhaftes Interesse aufzubauen.
Infolge der Pandemie erlebten die ausländischen Direktinvestitionen in Thailand den größten Einbruch seit Jahrzehnten. Der Rückgang der ausländischen Direktinvestitionen hat die Stabilität des Baht jedoch sicherlich nicht beeinträchtigt. Obwohl 2022 ein hervorragendes Jahr war, waren die ausländischen Direktinvestitionen in letzter Zeit glanzlos und verzeichneten zum ersten Mal seit Beginn der Aufzeichnungen zwei Jahre in Folge negative Zahlen.
Obwohl einige Ökonomen private Immobilienkäufe nicht als ausländische Direktinvestitionen betrachten würden, können wir die unglaubliche Menge an neuem Geld, das nach Phuket fließt, um Immobilien zu kaufen, nicht ignorieren. Dies ist hauptsächlich auf die Unmengen an neuen Phuket-Villen zurückzuführen, die in den letzten drei Jahren verkauft wurden und den demografischen Trend zu mehr Langzeitbewohnern auf der Insel widerspiegeln. Die Tatsache, dass der Phuket-Markt für Ausländer auf Barkäufe ausgerichtet ist, deutet darauf hin, dass der Phuket-Immobilienmarkt sicherlich eine Rolle gespielt hat.
Unabhängig davon, wie solide die Grundlagen für den Thai Baht zu sein scheinen, ist er möglicherweise nicht immun gegen die Ansteckung, die bei einem „Flug in die Sicherheit“ auftreten kann.
In Zeiten der Finanzkrise tendiert das Geld dazu, aus den Schwellenländern in Währungen zu fließen, die als „sicherer“ gelten. Egal, wie gut die thailändische Wirtschaft und der Baht verwaltet werden, in Zeiten der Turbulenzen fließt das Geld zurück in die Hauptwährungen (z. B. den USD oder den Schweizer Franken).
Es wäre töricht anzunehmen, dass eine Flucht in sichere Anlagen keine Auswirkungen auf den THB hätte. Allerdings muss man bedenken, dass sich Währungen mit starken Fundamentaldaten in schwierigen Zeiten viel besser halten als solche mit schwächeren Fundamentaldaten.
Als rasch wachsende Volkswirtschaft verzeichnet Thailand regelmäßig erhebliche Investitionen in seinen Aktienmarkt. Perioden hoher Zuflüsse in den Aktienmarkt fallen im Allgemeinen mit einer Stärkung des thailändischen Baht zusammen, während Abflüsse vom Aktienmarkt normalerweise zu einem Rückgang des Baht führen.
Einer der Gründe dafür ist, dass Investmentfonds, die in Thailand investieren, in der Regel einen Preis in USD haben und jeder Verkauf von Anteilen des Fonds den THB unter Druck setzt. Für den zugrunde liegenden USD-Anleger ist der Fonds höchstwahrscheinlich währungsgesichert, um Verluste zu vermeiden, wenn der THB schwankt. Wenn der Fonds oder ein Teil des Fonds liquidiert wird, müssen die zugrunde liegenden Vermögenswerte (dh die thailändischen Gesellschaftsanteile des Fonds) in THB verkauft und dann in USD umgetauscht werden, um den Anlegern US-Dollar zurückzugeben.
Dies übt einen Abwärtsdruck auf den Baht aus, und die Auswirkungen sind in der Regel bei Zusammenbrüchen oder größeren Ausverkäufen, wie denen, die 1997, zwischen 2000 und 2002 und 2008 auftraten, stärker ausgeprägt.
Thailands Big Mac Barometer als Mittel zur Vorhersage des Baht
2024
Der Big Mac Index
Der von The Economist in 1986 entwickelte Big Mac-Index ist eine einfache Methode, um die Kaufkraftparität zwischen zwei Ländern und damit die relative Über- oder Unterbewertung einer Währung gegenüber einer anderen zu demonstrieren. Der Big Mac wurde gewählt, weil die Zutaten mit wenigen Ausnahmen weltweit gleich sind, was bedeutet, dass der Preis eines Big Mac (theoretisch) genau im Wechselkurs zwischen zwei Währungen widergespiegelt werden sollte.
Einige Ökonomen halten den Index für zu subjektiv, und in Ländern, in denen Preiskontrollen für bestimmte Zutaten bestehen oder in denen kulturelle Unterschiede bedeuten, dass der Burger sehr unterschiedlich ist, ist diese Kritik berechtigt. Es hat sich jedoch als bemerkenswert genaues und zuverlässiges Barometer erwiesen.
In einer Welt mit perfekter Kaufkraftparität wäre der Preis eines Big Mac (zum Beispiel in Thailand) der Preis eines Big Mac in den USA multipliziert mit dem USD-THB-Wechselkurs. Jede Veränderung des „optimalen“ Preises würde darauf hindeuten, dass der Baht gegenüber dem Dollar über- oder unterbewertet ist.
Es ist auch möglich, einen bereinigten Index zu verwenden, der die Unterschiede bei den Produktionskosten des Big Mac in verschiedenen Ländern berücksichtigt. Dies ist ein Versuch, etwaige Mängel der ursprünglichen Methodik zu beheben, indem die Kosten für Arbeit und Rohstoffe berücksichtigt werden. Diese Berechnung basiert normalerweise auf dem BIP pro Kopf und ist möglicherweise der genauere Maßstab, da sie auch den Gesamtreichtum des Landes sowie die Einkommen seiner Einwohner im Vergleich zu anderen Ländern berücksichtigt.
Zusammenfassend
Der thailändische Baht ist heute gegenüber dem US-Dollar um rund 30 % schwächer als in den 1990er Jahren (als er bei etwa 26:1 an den US-Dollar gekoppelt war). Um dieses Niveau wieder zu erreichen, wäre in den nächsten beiden Jahren jeweils eine Aufwertung um etwa 15 % erforderlich.
Manche halten den THB für überbewertet, aber er hat in den letzten Jahren gegenüber den meisten wichtigen Währungen tatsächlich an Wert verloren. 2013 näherte sich der Baht wieder seiner Stärke von vor 1997. Seitdem befindet er sich auf einem langsamen Abwärtstrend. Auf dieser Grundlage und auf Grundlage der aktuellen Fundamentaldaten ist der thailändische Baht im Big-Mac-Index vielleicht genau richtig angebunden.
Die thailändische Zentralbank verfügt über erhebliche Devisenreserven, ausreichende Goldreserven und ein ordentliches Wirtschaftswachstum, was das Währungsrisiko für Immobilieninvestoren in Phuket in Grenzen halten sollte.
Übermäßige Verschuldung der privaten Haushalte, das Potenzial für Zinsschwankungen und eine Vielzahl anderer Variablen können die Stärke (oder Schwäche) einer Währung bestimmen. Wenn diese natürlichen Anpassungen erfolgen, werden die Wechselkurse fast immer beeinflusst. Anleger müssen sich dessen bewusst sein, wenn sie eine Investition in den Immobilienmarkt von Phuket in Erwägung ziehen.
Wir sind der Ansicht, dass diejenigen, die sich für eine Immobilieninvestition auf der Insel entscheiden und auch langfristig orientiert sind, belohnt werden. Zu den Unebenheiten auf der Straße wird wahrscheinlich auch das eine oder andere Schlagloch für den thailändischen Baht gehören, aber das sollte man bei Investitionen in jede Fremdwährung erwarten und akzeptieren.
Wirtschaftsüberblick für thailändische Immobilieninvestoren Artikel
Thailands aktuelle Wirtschaftsdaten
BIP-WACHSTUM Das BIP (Bruttoinlandsprodukt) eines Landes wird in der Regel berechnet, indem alle von diesem Land in einem Jahr produzierten Waren und Dienstleistungen summiert werden, obwohl einige Organisationen das kumulierte Jahreseinkommen von verwenden
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