DER THAILÄNDISCHE BAHT
EIN ÜBERBLICK
In thailändischen Baht investieren
Die relative Stärke einer Volkswirtschaft wird in der Regel einen Einfluss auf die Stärke ihrer Währung haben. Viele der oben diskutierten Wirtschaftsfaktoren könnten die thailändische Währung beeinflussen, aber auch andere Überlegungen können den Wechselkurs beeinflussen.
Es ist wichtig zu verstehen, welche Bedeutung die „Währungsfrage“ hat und wie sich eine in Baht bewertete Immobilieninvestition in den kommenden Jahren auf Ihre Rendite auswirken könnte. Währungsschwankungen spielen nicht nur für die Gewinn- und Verlustrechnung eine Rolle, sondern auch, weil sich ändernde Wechselkurse auf den gesamten Markt auswirken.
Anleger sollten sich bewusst sein, dass die Märkte - ob Aktie, Anleihe oder Währung - kurze und langfristige Zyklen durchlaufen. Sogar eine kleine Verschiebung einer Währung kann die Kauftrends verändern, während größere Verschiebungen den Immobilienmarkt in Phuket stärker beeinflussen können.
Währungsbewertungen sind eine Einbahnstraße. Der THB kann gegenüber einem Währungskorb nur eine geringe Veränderung feststellen. Sollte jedoch die Heimatwährung einer Person erheblich abgewertet werden (dh gegenüber allen globalen Währungen), könnte sich der potenzielle Käufer vorübergehend aus dem Markt zurückziehen.
Am 16 September 1992 war die britische Regierung gezwungen, sich vom Europäischen Wechselkursmechanismus zurückzuziehen. Der als „schwarzer Mittwoch“ bezeichnete Tag kostete die britischen Steuerzahler mehr als GBP 3.3 Milliarden. Die daraus resultierende Abwertung des Pfund Sterling war ein gutes Beispiel dafür, wie eine einzelne Währung gegenüber anderen Währungen an Boden verlieren kann, selbst wenn diese historisch als stark eingeschätzt wurden.
Zwei neuere Beispiele sind der Rückgang des Euro Mitte der 2000er Jahre und des russischen Rubels im Herbst 2014. Diese Abwertungen veränderten die Kaufkraftdynamik und führten zu einem Rückgang der Verkäufe (und Mieten) in Phuket. zuerst von Westeuropäern und später von Russen. (Anfang 2022 gab es eine weitere Abwertung des Rubels, aber statt eines Rückgangs der Nachfrage seitens der Russen sorgte der anhaltende Krieg in der Ukraine dafür, dass Phuket-Immobilien bei den Russen – und Ukrainern –, die sich und ihre Finanzen davon befreien konnten, stark nachgefragt wurden diese Region.)
Die Stärke oder Schwäche einzelner Fremdwährungen ist nicht der einzige Treiber des Wechselkurses des Thailändischen Baht. Der Baht hat sich in seiner Geschichte zeitweise einseitig gegenüber allen anderen Währungen bewegt. In 1997 zum Beispiel war George Soros (der hinter der Abwertung des Pfunds in 1992 stand) erneut beteiligt, als er viele asiatische Währungen leerverkaufte. Der Baht verlor gegenüber den meisten Hauptwährungen deutlich an Boden.
Wechselkursbereinigt um die wichtigsten westlichen Währungen haben sich die Immobilienpreise in Phuket nach der Asienkrise nahezu halbiert. Der Immobilienmarkt für Ausländer in Phuket steckte zu diesem Zeitpunkt noch in den Kinderschuhen. Dies hat möglicherweise die bestehenden Eigentümer in Mitleidenschaft gezogen, bot aber auch eine Chance für zukünftige ausländische Käufer.
Währungsabwertung: Ein zweischneidiges Schwert
Ein schwächender oder stärkender Baht kann ein zweischneidiges Schwert sein, abhängig von der Perspektive eines Individuums. Wenn ein Käufer sieht, dass der THB gegenüber seiner Heimatwährung steigt, und er bereits eine Immobilie in Phuket besitzt, steigt der Wert dieser Investition wechselkursbereinigt - auch wenn der Preis des Eigenheims in THB unverändert bleibt.
Während eine Reise zu ihrem Ferienhaus in Phuket teurer werden kann, haben sie auf dem Papier von der Abwertung ihrer Heimatwährung gegenüber dem Baht profitiert. Allerdings wird es jedem Landsmann (oder jeder Landsfrau), der noch nicht gekauft hat, jetzt schwerer fallen, den Kauf zu tätigen, da er an Kaufkraft in THB verloren hat.
Umgekehrt, wenn der THB gegenüber der Heimatwährung einer Person abgewertet wird, verlieren alle ausländischen Investitionen (einschließlich Immobilien) bereinigt um den Wechselkurs an Wert auf dem Papier. Für alle, die noch nicht über den Kauf einer thailändischen Immobilie nachgedacht haben, wird ein schwächerer Baht den Kauf einer Immobilie in Phuket einfacher machen, da sie mehr für ihr Geld bekommen.
Der Erfolg einer Immobilieninvestition in Übersee hängt in der Regel mit einer Schwankung des Wechselkurses zwischen Kauf und Verkauf sowie mit einer Änderung des tatsächlichen THB-Werts der zugrunde liegenden Immobilie zusammen.
Warum Währungsschwankungen für Anleger von Bedeutung sind
Wer den Devisenmärkten die geringste Aufmerksamkeit schenkt, weiß, wie häufig Währungen schwanken. Nach unserer Erfahrung denken viele ausländische Käufer kaum über das Währungsrisiko nach, das sie beim Kauf im Ausland eingehen, aber jeder scheint sich Wechselkursschwankungen bewusst zu sein, wenn es Zeit zum Verkauf ist.
Aufgrund der Rolle des US-Dollars als Reservewährung der Welt wird von den meisten Analysten die Stärke oder Schwäche des Baht in Dollar als Bezugsrahmen herangezogen. Der USD-THB-Wechselkurs ist jedoch nur relevant, wenn der Käufer seine Ersparnisse in US-Dollar hat (z. B. US-Staatsangehörige oder Arbeitnehmer mit US-Dollar-Verträgen). Es ist unwahrscheinlich, dass jemand aus Genf, der Schweizer Franken für den Kauf einer Immobilie in Phuket überweist, in ähnlicher Weise betroffen ist.
Wenn ein Kauf während des Bauprozesses Ratenzahlungen erfordert, werden Zahlungen in der Regel fällig, sobald die Projektmeilensteine erreicht sind. Wenn die Währung des Käufers gegenüber dem Baht starken Schwankungen unterliegt, können sich die ansonsten gleichen THB-Zahlungen als dramatisch ungleich in der Heimatwährung des Käufers herausstellen.
Bitte beachten Sie, dass dies nicht unbedingt negativ ist - Währungsschwankungen können auch eine gute Sache sein. Ob letztendlich vorteilhaft oder nachteilig, die Unsicherheit kann dennoch eine unerwünschte Ablenkung von einer sorgfältig geplanten Finanztransaktion sein.
Strategien für Investoren, die Devisen nach Thailand transferieren
Bei größeren Käufen, wie zum Beispiel Immobilien, haben Anleger die Möglichkeit, das Wechselkursrisiko bei Geldtransfers nach Thailand zu verringern.
Eine der einfachsten ist es, mehrere kleinere Zahlungen über einen bestimmten Zeitraum zu tätigen, anstatt den gesamten Betrag auf einmal zu senden. Diese „Kostendurchschnittsbildung“ ermöglicht es dem Überweisenden, sich in kurzfristige Währungsschwankungen einzukaufen, anstatt einen schlechten Tagessatz für einen einmaligen Geldtransfer zu riskieren.
Es besteht ein geringes Risiko, dass diese Strategie nicht für den Käufer, sondern gegen ihn wirkt, aber der Unterschied ist in beiden Fällen wahrscheinlich gering. Wenn sich die Währung jedoch zunehmend zu Lasten des Käufers bewegt, kann er oder sie zu diesem Zeitpunkt entscheiden, den Restbetrag des Geldes zu überweisen.
Für jeden, der ein neues Gebäude kauft, können die Zahlungen bereits während der Bauphase in Raten erfolgen (wie oben erwähnt). Solche Überweisungen nutzen automatisch die "Kostenmittelung".
Käufer sollten es unterlassen, vollständig zu zahlen, es sei denn, es gibt starke finanzielle Anreize, wenn es Zeit ist, eine Entscheidung zu treffen. Beispielsweise kann ein Entwickler einen attraktiven Rabatt anbieten, um den Käufer zu ermutigen, 100% im Voraus zu zahlen. Alternativ könnte der Baht ein Rekordtief erreichen (was bedeutet, dass Yuan, Rubel, Euro, Dollar oder Pfund mehr THB kaufen würden).
In einigen Fällen können mit Termingeschäften und Optionen sehr zufriedenstellende Wechselkurse erzielt werden. Für extrem große Einkäufe ist es ratsam, sich bei einem autorisierten Währungsspezialisten im Heimatland des Käufers oder in Thailand zu erkundigen.
Bei einer Ratenüberweisung ist es wichtig, sich auf jede Rate einen FETF der thailändischen Bank zu sichern. Dies ist unerlässlich, wenn der ausländische Käufer jemals beabsichtigt, die Gelder eines Tages aus Thailand zurück zu bewegen, muss jede eingehende Überweisung korrekt als Bezug zum Immobilienkauf protokolliert werden.
Welche Wirtschaftsfaktoren beeinflussen die Stärke einer Währung?
Nur sehr wenige Währungsanalysten (falls vorhanden) können die Wechselkurse jederzeit korrekt prognostizieren. Es gibt einfach zu viele vorhersehbare und unvorhersehbare Variablen, die bestimmen, in welche Richtung sich eine Währung bewegt.
Kurzfristig können die Zentralbankpolitik und sogar Rhetoriken von politischen Entscheidungsträgern oder Rednern (z. B. Sanktionen oder Sanktionsandrohungen) kurzfristig eine Währung nach oben oder unten treiben. Längerfristig jedoch bestimmen quantifizierbare Fundamentaldaten den Wert einer Währung gegenüber allen anderen.
Wenn wir über Fundamentaldaten sprechen, beziehen wir uns auf bestimmte Schlüsseltreiber der Volkswirtschaften, die auch einen direkten Einfluss auf die Wechselkursbewegung haben.
Wirtschaftsfaktoren, die die Stärke einer Währung beeinflussen
Bei höheren Zinssätzen steigt die Währung normalerweise aufgrund der gestiegenen Nachfrage nach Vermögenswerten in dieser Währung. Eine Zinssenkung hat jedoch tendenziell den gegenteiligen Effekt.
Wenn Anleger in Staatsanleihen (und sogar lokale Bankeinleger) eine höhere Rendite als anderswo erzielen können, fließt Geld in Länder mit höheren Zinssätzen. (Es sollte verständlich sein, dass dies nicht die Länder einschließt, die unter einer unvorhergesehenen Inflation leiden und die gezwungen waren, astronomisch hohe Zinssätze aus Gründen der Notwendigkeit festzusetzen. Eine gewisse politische und wirtschaftliche Stabilität muss auch vorherrschen, um Einleger oder Anleiheinvestoren anzuziehen.)
Wie oben erwähnt, hat dies sehr reale und direkte Auswirkungen auf die Immobilienbranche. Niedrige oder fallende Zinsen stimulieren den Immobiliensektor ebenso wie die Wirtschaft insgesamt. Der Haupttreiber für jeden Immobilienmarkt ist die Erschwinglichkeit von Hypotheken, und wenn die Zinsen sinken, werden die Hypothekenzahlungen niedriger. Eine günstigere Finanzierung führt zu höheren Investitionen in Immobilien.
Wenn die Nachfrage nach Immobilien in Phuket ausschließlich von der lokalen Bevölkerung angetrieben würde, würde jede Bewegung der thailändischen Zinssätze diese Nachfrage erheblich beeinträchtigen. Glücklicherweise ist dies, wie oben erwähnt, nicht der Fall. Da Ausländer fast ausschließlich in bar einkaufen, haben selbst die globalen Zinssätze keinen allumfassenden Einfluss auf die Immobilienverkäufe in Phuket.
Rechtsstaatlichkeit und eine solide Wirtschaftspolitik sind auch wichtige Voraussetzungen für eine stabile Währung. Wenn ausländische Regierungen und Unternehmen ein Land für attraktiv halten, werden ausländische Direktinvestitionen (ADI) angezogen, die die Wirtschaft weiter stärken und die Währung stabilisieren.
Dies ist ein wichtiger Punkt: Die Regierungen wollen keine ständig stärkere Währung, sondern nur eine stabile. Eine zu starke Währung macht lokal hergestellte Produkte zu teuer und daher nicht wettbewerbsfähig, was einer exportorientierten Wirtschaft schaden kann.
Eine schwache Währung ist ebenfalls unerwünscht, da Importe zu teuer werden, was inflationär sein kann. Den „Sweet Spot“ zwischen Währungsstärke und Wirtschaftswachstum zu finden, ist das Ziel der politischen Entscheidungsträger in jedem Land.
Ein Land mit einem Leistungsbilanzüberschuss ist im Allgemeinen ein Land, das mehr exportiert als importiert und infolgedessen erhebliche Fremdwährungsaktiva angehäuft hat. Länder mit den größten Leistungsbilanzüberschüssen sind in der Regel Exporteure von Industriegütern, entweder Massenexporteure wie China, oder Länder, die auf hochwertige Produkte wie Autos und Elektronik spezialisiert sind (z. B. Deutschland, Japan oder Südkorea).
Während der wirtschaftlichen Turbulenzen von 1997 wies Thailand ein Leistungsbilanzdefizit von bis zu 8 % des BIP auf. Zwei Jahrzehnte ziemlich konstanter Leistungsbilanzüberschüsse führten zu einem sehr stabilen thailändischen Baht.
Ein Land, das beständige Überschüsse aufrechterhält, sieht normalerweise einen Aufwärtsdruck auf seine Währung, daher ist es nicht verwunderlich, dass die Defizite, die Thailand seit der Pandemie erlebt hat, mit einem etwas schwächeren thailändischen Baht einhergingen. Thailand verzeichnete im Dezember 1.1 einen Leistungsbilanzüberschuss von 2022 Milliarden US-Dollar, was erst der dritte Monat mit einem Überschuss im Jahr 2022 war.
Thailand hat nicht die steigenden Wohnimmobilienpreise auf Blasenniveau erlebt, die in anderen Ländern mit ähnlichen wirtschaftlichen Bedingungen zu beobachten sind, und dies ist auf eine Kombination aus Thailands allgemeiner politischer Stabilität sowie seiner Bereitschaft und Fähigkeit zurückzuführen, die Leistungsbilanz unter Kontrolle zu bringen.
Quelle: tradeeconomics.com
Ausländische Direktinvestitionen (FDI)
Infolge der Pandemie erlebten ausländische Direktinvestitionen in Thailand ihren größten Schlag seit 1997. FDI haben die Stabilität des Baht sicherlich nicht behindert. Die ausländischen Direktinvestitionen verzeichneten im dritten Quartal 69.5 einen Anstieg von 2022 Mrd. THB, allerdings nach Nettoabflüssen im Jahr 2020.
Im Jahr 2022 wurden in Phuket rund 400 neue Eigentumswohnungen verkauft, gegenüber über 3,500 im Jahr 2019. Andererseits ist die Zahl der verkauften Villen gestiegen, was den demografischen Trend zu mehr Langzeitbewohnern auf der Insel widerspiegelt. Mit nur einem Jahr Daten seit der Pandemie ist es schwer zu sagen, wie stark sich Immobilienkäufe auf ausländische Direktinvestitionen auswirken, aber die Barkaufnatur des Marktes für Ausländer würde darauf hindeuten, dass der Immobilienmarkt eine Rolle zu spielen hatte.
Unabhängig davon, wie solide die Grundlagen für den Thai Baht zu sein scheinen, ist er möglicherweise nicht immun gegen die Ansteckung, die bei einem „Flug in die Sicherheit“ auftreten kann.
In Zeiten der Finanzkrise tendiert Geld dazu, von Schwellenländern in Währungen zu wechseln, die als „sicherer“ gelten. Egal wie gut die Verwaltung der thailändischen Wirtschaft und des Baht auch sein mag, in Zeiten des Aufruhrs fließt das Geld zurück in die Hauptwährungen (z. B. USD oder Schweizer Franken).
Es wäre töricht zu behaupten, dass ein Flug in Sicherheit den THB nicht beeinträchtigen würde; Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass sich Währungen mit starken Fundamentaldaten in schwierigen Zeiten viel besser halten als solche mit schwächeren Fundamentaldaten.
Als schnell aufstrebende Volkswirtschaft sieht Thailand regelmäßig erhebliche Investitionen in seinen Aktienmarkt. Perioden mit hohen Zuflüssen in den Aktienmarkt fallen im Allgemeinen mit einem stärkeren thailändischen Baht zusammen, während Abflüsse aus dem Aktienmarkt den Baht normalerweise fallen lassen.
Einer der Gründe dafür ist, dass Investmentfonds, die in Thailand investieren, in der Regel einen Preis in USD haben und jeder Verkauf von Anteilen des Fonds den THB unter Druck setzt. Für den zugrunde liegenden USD-Anleger ist der Fonds höchstwahrscheinlich währungsgesichert, um Verluste zu vermeiden, wenn der THB schwankt. Wenn der Fonds oder ein Teil des Fonds liquidiert wird, müssen die zugrunde liegenden Vermögenswerte (dh die thailändischen Gesellschaftsanteile des Fonds) in THB verkauft und dann in USD umgetauscht werden, um den Anlegern US-Dollar zurückzugeben.
Dies übt einen Abwärtsdruck auf den Baht aus, und die Auswirkungen sind in der Regel bei Zusammenbrüchen oder größeren Ausverkäufen, wie denen, die 1997, zwischen 2000 und 2002 und 2008 auftraten, stärker ausgeprägt.
Thailands Big Mac Barometer als Mittel zur Vorhersage des Baht
(Januar 2023)
Der Big Mac Index
Der von The Economist in 1986 entwickelte Big Mac-Index ist eine einfache Methode, um die Kaufkraftparität zwischen zwei Ländern und damit die relative Über- oder Unterbewertung einer Währung gegenüber einer anderen zu demonstrieren. Der Big Mac wurde gewählt, weil die Zutaten mit wenigen Ausnahmen weltweit gleich sind, was bedeutet, dass der Preis eines Big Mac (theoretisch) genau im Wechselkurs zwischen zwei Währungen widergespiegelt werden sollte. 
Einige Ökonomen halten den Index für zu subjektiv, und in Ländern, in denen Preiskontrollen für bestimmte Zutaten bestehen oder in denen kulturelle Unterschiede bedeuten, dass der Burger sehr unterschiedlich ist, ist diese Kritik berechtigt. Es hat sich jedoch als bemerkenswert genaues und zuverlässiges Barometer erwiesen.
In einer Welt mit perfekter Kaufkraftparität wäre der Preis eines Big Mac (zum Beispiel in Thailand) der Preis eines Big Mac in den USA multipliziert mit dem USD-THB-Wechselkurs. Jede Veränderung des „optimalen“ Preises würde darauf hindeuten, dass der Baht gegenüber dem Dollar über- oder unterbewertet ist.
Der Economist hat auch einen angepassten Index, der die Unterschiede in den Produktionskosten des Big Mac in verschiedenen Ländern berücksichtigt. Dies ist ein Versuch, etwaige Mängel in der ursprünglichen Methodik zu beseitigen, indem die Kosten für Arbeitskräfte und Rohstoffe berücksichtigt werden. Diese sekundäre Berechnung, die auf dem BIP pro Kapital basiert, ist möglicherweise das genauere Maß, da sie auch den Gesamtreichtum des Landes sowie die Einkommen seiner Einwohner im Vergleich zu anderen Ländern berücksichtigt.
Der Baht In A Nutshell (oder vielleicht ein Burger Bun)
Der thailändische Baht ist heute 30 % schwächer gegenüber dem US-Dollar als in den 1990er Jahren (als er bei etwa 26:1 gekoppelt war). Es würde eine Aufwertung von 15 % in jedem der nächsten zwei Jahre erfordern, um auf dieses Niveau zurückzukehren.
Einige halten den THB für überbewertet, aber er hat sich in den letzten Jahren gegenüber globalen Währungen abgeschwächt. 2013 näherte sich der Baht der Stärke seiner Bindung vor 1997. Seitdem hat er sich gegenüber allen wichtigen Währungen abgeschwächt. Basierend darauf und auf den aktuellen Fundamentaldaten hat der Big-Mac-Index den thailändischen Baht vielleicht genau richtig festgesetzt.
Die thailändische Zentralbank verfügt über erhebliche Fremdwährungsreserven, ausreichende Goldreserven und ein starkes Wirtschaftswachstum, das das Währungsrisiko für Immobilieninvestoren in Schach halten dürfte.
Eine übermäßige Verschuldung der privaten Haushalte, das Potenzial für Zinsbewegungen und eine Vielzahl anderer Variablen können die Stärke (oder Schwäche) einer Währung bestimmen. Wenn diese natürlichen Anpassungen auftreten, sind die Wechselkurse fast immer betroffen. Anleger müssen sich dessen bewusst sein, wenn sie eine Investition in thailändische Immobilien in Betracht ziehen.
Wir sind der Ansicht, dass diejenigen Investoren im thailändischen Immobiliensektor belohnt werden, die eine langfristige Perspektive haben. Jegliche Unebenheiten auf der Straße werden wahrscheinlich das gelegentliche Schlagloch für den thailändischen Baht beinhalten, aber dies sollte erwartet und akzeptiert werden, wenn in eine Fremdwährung investiert wird.
Wirtschaftsüberblick für thailändische Immobilieninvestoren Artikel
Thailands aktuelle Wirtschaftsdaten
BIP-WACHSTUM Das BIP (Bruttoinlandsprodukt) eines Landes wird in der Regel berechnet, indem alle von diesem Land in einem Jahr produzierten Waren und Dienstleistungen summiert werden, obwohl einige Organisationen das kumulierte Jahreseinkommen von verwenden
Ein Überblick über den Thai Baht
DER THAI BAHT EIN ÜBERBLICK Investieren in Thai Baht Die relative Stärke einer Volkswirtschaft wirkt sich in der Regel auf die Stärke ihrer Währung aus. Viele der oben diskutierten wirtschaftlichen Faktoren
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