Alles über die 30-jährige Pacht in Thailand

2020-09-28T08:50:10+00:00
Pacht für Ausländer

ALLES ÜBER DIE 30-JÄHRIGE VERMIETUNG IN THAILAND

Was genau ist Pacht?

Die Begriffe „Eigentum“ und „Erbpacht“ sind nicht unbedingt universelle Begriffe. In vielen Ländern wird häufig zwischen Eigentumsrechten und Erbpachtverhältnissen unterschieden. Die Differenzierung findet sich jedoch am häufigsten in Großbritannien und den Ländern, aus denen das Commonwealth besteht.

Eigentum ist ein einfaches Konzept: absolutes Eigentumsrecht mit Eigentumsrechten. Pachtvertrag ist dagegen eine Eigentumsvereinbarung, bei der der Eigentümer eines Hauses oder Gebäudes das Grundstück, auf dem er sich befindet, nicht unbedingt besitzt, sondern es vom „Eigentümer“ mietet.

Die Praxis stammt aus dem feudalen England, als Leibeigene Landbesitzer für das Privileg bezahlten, auf ihrem Land zu leben. Wenn ein Leibeigener eine bestimmte Menge an Getreide, Gold oder Schafen nicht bezahlte, wurden er und seine Familie vertrieben.

Im 21st-Jahrhundert wird wahrscheinlich niemand Getreide oder Tiere für den Landbesitzer anbauen, aber als Ausländer in Thailand werden sie auch nicht den Chanote-Titel für ihr Land besitzen.

Pacht in Thailand

Der Ursprung von Pachtverträgen (oben) ist, wie das Gesetz in Großbritannien und anderswo immer noch gilt, aber die Dauer eines Pachtvertrags in Großbritannien reicht von 99 bis 999 Jahren. Und da britische Eigentümer an den Mieteinnahmen aus dem Land interessiert sind, wird jeder Pächter, der das Pech hat, den Ablauf eines Pachtvertrags zu erleben, der unmittelbar nach der normannischen Invasion begann, voraussichtlich um weitere 999 Jahre verlängert. Die meisten Menschen würden zustimmen, dass diese Vereinbarung einem dauerhaften Eigentum gleicht.

Jeder Ausländer in Thailand, der Grundbesitz kaufen möchte, aber kein legitimes thailändisches Unternehmen führt, muss sich stattdessen an eine 30-jährige Pacht wenden. Unabhängig davon, ob es sich bei diesem Traumhaus um eine Villa oder ein Haus handelt, müssen sie akzeptieren, dass der sicherste Weg, ihren Traum zu verwirklichen, eine 30-jährige Pacht ist.

In einem Mietvertrag sind die Allgemeinen Geschäftsbedingungen festgelegt, die vom Mieter und vom Vermieter beim Landesamt registriert werden. Sobald es registriert ist, wird es ein Pfandrecht an der Eigentumsurkunde, was das Recht des Mieters auf das Eigentum bestätigt. Ein Pachtvertrag stellt die ausländische Person auch (für mindestens die nächsten 30 Jahre) auf eine etwas solidere rechtliche Grundlage als ein thailändischer Firmeninhaber, der Eigentum kauft, da der Pachtvertrag auf ihren eigenen Namen lautet.

Mit der besten Rechtshilfe kann ein Pächter auch seinen Wert halten und kann wie ein Eigentum in Zukunft an jeden potenziellen Käufer weiterverkauft werden. Entscheidend ist, dass die Registrierung des Mietvertrags auch das Recht des ausländischen Mieters bestätigt, andere Aspekte des Vertrags rechtlich durchzusetzen, einschließlich der Optionen, entweder das Eigentum zu untervermieten oder den Mietvertrag nach dem Tod an die Erben weiterzugeben.

Der Eigentümer (Eigentümer oder Vermieter) gewährt dem Mieter „ausschließlichen Besitz“, ein Recht auf ungestörten Besitz, mit ausschließlichen Nutzungsrechten. Dies bedeutet, dass ein ausländischer Mieter das Recht hat, dieses Grundstück (entweder Grundstück oder Villa) zu bewohnen und es mindestens 30 Jahre lang als Wohn- oder Mietobjekt zu nutzen.

Die Attraktionen einer Pacht für Ausländer, die Immobilien in Phuket kaufen

Eine freistehende Villa bietet einem Ausländer nicht nur das Zuhause in den Tropen, von denen er immer geträumt hat, sondern auch einige der besten Mietrenditen, insbesondere in der Nähe der Strände der Westküste. In der Hochsaison ist es fast unmöglich, Ihre Villa für einige Monate nicht ausgebucht zu haben. Villen mit vier Schlafzimmern sind in der Regel besser als Villen mit drei Schlafzimmern und drei besser als zwei. Alle Villen bieten jedoch ein hervorragendes Vermietungspotenzial.

Wenn es darum geht, einen hohen Return on Investment zu erzielen, bevorzugen die meisten Ausländer eine freistehende Villa, nicht zuletzt, weil sie ihnen in den wenigen Wochen, die die Eigentümer selbst jedes Jahr auf der Insel verbringen, auch eine friedliche Villa mit privatem Pool bietet was zum entspannen. Sie können sicher sein, dass jede Villa Ihren hohen Ansprüchen sowohl von innen als auch von außen gerecht wird, da ein Mieter das volle Mitspracherecht in Bezug auf Dekoration und Landschaftsgestaltung hat. Und mit einer gut gepflegten Poolvilla ist es relativ einfach, das ganze Jahr über sowohl kurzfristige als auch längerfristige Monatsmieter zu finden.

Wie oben erwähnt, kann eine Villa, wenn der beste Rechtsbeistand gesucht wird, auch ein solides einkommensschaffendes Gut sowie eine solide Investition sein. Um sicherzustellen, dass Ihr Eigentum beides ist, ist es unbedingt erforderlich, dass Sie bei Abschluss des Mietvertrags einen guten Anwalt hinzuziehen. Bei korrekter Strukturierung und in Zusammenarbeit mit dem Eigentümer / Bauträger kann der Mietvertrag an jeden interessierten Käufer weiterverkauft werden, und es kann sogar ein thailändischer Käufer gebeten werden, das Eigentum zu kaufen. Ein Mietvertrag ist möglicherweise nicht vollständig als Eigentum gekennzeichnet, bietet jedoch für die Dauer des Mietvertrags eine Domain über das Grundstück. Darüber hinaus bieten die meisten Leasinggeber an, die Pacht nach der ersten 30-jährigen Pacht in Thailand zu verlängern, um dem Leasingnehmer die Aussicht auf ein längerfristiges Eigentum zu geben.

Die meisten Mietverträge sind im Voraus bezahlt, sofern der Mietkaufpreis dem Preis der Villa entspricht, einschließlich aufeinanderfolgender Verlängerungen bis zu 90 Jahren. Dies scheint ein akzeptiertes Mittel zur Verlängerung / Erneuerung eines Mietvertrags geworden zu sein, und es erleichtert offensichtlich die Förderung einer Mietvilla, aber es gibt Fragen, wie sie aus rechtlicher Sicht durchgesetzt werden kann. Während ein guter Mietvertrag immer eine Klausel enthält, die besagt, dass der Mieter die Möglichkeit hat, seinen Mietvertrag nach den ersten 30 Jahren zu verlängern, ist die Garantie, dass eine Verlängerung im Voraus oder die Vorauszahlung eines Mietvertrags für 90 Jahre nicht streng legal ist.

Die Finanzlogik einer Pacht

Obwohl das Konzept einer Mietvilla für einige Käufer möglicherweise nicht attraktiv klingt, kann das finanzielle Argument für einen 30-jährigen Mietvertrag durchaus angeführt werden. (Wenn Sie die Tatsache berücksichtigen, dass die Villa jederzeit als Eigentum an einen anderen Käufer verkauft werden kann, z. B. an einen thailändischen Staatsangehörigen oder eine Thai Co. Ltd., wird der Fall noch schlimmer.)

Die Optionen für alle, die langfristig in einer Villa leben möchten, sind Mieten, Leasing für 30 Jahre oder Kauf von Eigentum durch die Gründung einer thailändischen Firma. Es gibt ein Argument, dass eine Pacht die sicherere Option ist.

Wenn man Leasing mit Miete vergleicht, sind 30 Jahre eine lange Zeit, und die Mietpreise steigen nur. Luxusvillen erzielen sogar monatlich oder jährlich Spitzenpreise in US-Dollar, und die Kosten für eine Pacht können im Vergleich zur Miete über einen Zeitraum von 30 Jahren verblassen.

Die Anschaffungskosten eines Mietvertrags könnten langfristig viel Geld für jemanden sparen, der in Phuket bleiben möchte und in einer Villa leben möchte. Und weil ein Mietvertrag im Voraus bezahlt wird, schützt sich der Mieter vor den Auswirkungen der Inflation, da die Kosten für Villen auf der Insel stetig steigen.

Berücksichtigt man auch die im Vergleich zum Vorjahr gestiegenen Mietpreise, kommt dies auch der Person zugute, die beabsichtigt, ihre Villa zu vermieten, da sie ein stetig steigendes Einkommen erzielen wird. In den nächsten 15-20-Jahren könnten sich die Mietpreise für eine Luxusvilla leicht verdoppeln, wenn nicht sogar verdreifachen, was sie heute sind.

Wenn Sie Leasing mit dem Kauf von Eigentum über eine Thai Company Limited vergleichen, gibt es für beide ein Argument. Käufer müssen jedoch über die Auswirkungen des Kaufs von Eigentum durch ein falsch gegründetes thailändisches Unternehmen nachdenken.

Ein ausländischer Leasingnehmer ist dagegen aufgrund des oben erwähnten Rechts auf „ausschließlichen Besitz“ auf einer solideren rechtlichen Grundlage. Sowohl der Mieter als auch der Eigentümer des Unternehmens betrachten ihre Villa möglicherweise als eine langfristige einkommensschaffende Investition, aber nur der Mieter kann sicher sein, dass der Vermögenswert für die nächsten 30-Jahre zu vermieten ist.

Wenn Sie außerdem bedenken, dass die Kosten für die Registrierung eines Mietvertrags nur 1.1% betragen, wird die finanzielle Logik für Mietvertragsvillen noch deutlicher.

Andere Arten von Pachtobjekten

Die beliebtesten Arten von Immobilien, auf die auf Pachtbasis zugegriffen werden kann, sind bei weitem Villen und Häuser (siehe oben), aber einige Langzeitbewohner (und sogar Investoren) sind auch an Eigentumswohnungen und Wohnungen interessiert. Diese haben einen niedrigeren Preis als Villen, wodurch sie mehr potenziellen Mietern zur Verfügung stehen.

Pacht Eigentumswohnungen Thailand

Phuket Pacht Eigentumswohnungen

Da die Zuweisung ausländischer Eigentumseinheiten weniger als die Hälfte der in einem bestimmten Eigentumswohnungskomplex verfügbaren Gesamtsumme ausmacht, werden manchmal Mieteinheiten als praktikable Alternative vorgeschlagen.

Eine Eigentumswohnung (oder ein Makler) könnte den Ausländer dazu ermutigen, eine thailändische Gesellschaft Ltd. zu gründen, um eine Pachteinheit zu erwerben, da der Käufer eine thailändische Einheit wäre und Teil des thailändischen Eigentums von 51% sein könnte.

Wie bei BVI-Unternehmen ist die Führung eines thailändischen Unternehmens für Eigentümer von Low-End-Eigentumswohnungen möglicherweise finanziell nicht realisierbar. Am wichtigsten ist jedoch, dass dies auch rechtlich bedenklich ist (mehr dazu auf den folgenden Seiten). Wenn Sie kein Unternehmen führen, das tatsächlich etwas unternimmt und Umsatz erzielt, ist es wahrscheinlich am besten, stattdessen eine Eigentumswohnung zu suchen.

Wenn Sie absolut in eine Eigentumswohnung verliebt sind und nur Mietereinheiten verfügbar sind, haben Sie die Wahl zwischen einem legitimen thailändischen Unternehmenseigentum oder einem 30-Jahres-Mietvertrag. Wenn Sie sich für einen Pachtvertrag entscheiden, ist es am besten, diesen als langfristige Miete und nicht als Eigentum anzusehen. Wie bei einem Haus oder einer Villa kann es sich als günstiger erweisen, als die Miete für 30 Jahre zu zahlen. Wenn es richtig strukturiert ist, bietet es möglicherweise auch eine Erweiterung an oder kann auf einen neuen Eigentümer übertragen werden.

Aber das Schlüsselwort hier ist Macht. Wenn Sie diesen Abschnitt weiter lesen, werden Sie die potenziellen Gefahren einer Eigentumswohnung mit Mietvertrag verstehen. Das größte Problem für Pächter in der Zukunft ist die Wahrnehmung dessen, was sie tatsächlich „besitzen“ bzw. nicht besitzen.

Einige Ausländer denken, dass es mehr oder weniger das gleiche ist wie Eigentum. Mit einer Pachtwohnung glauben sie, etwas „gekauft“ zu haben, das einer britischen Pacht ähnelt. Sie haben jedoch keine 999-Jahre im Besitz. Möglicherweise wurden Mietvertragsverlängerungen bis zu 90 Jahren angeboten, aber auch für diese 90 Jahre wird keine Garantie übernommen.

Aufgrund dieser Missverständnisse halten die Menschen ihre Erbpacht für ein verkaufsfähiges Gut für das nächste Jahrhundert. In Zusammenarbeit mit dem Eigentümer / Vermieter kann es eines Tages übertragbar sein und Sie können es sogar verkaufen. Es ist jedoch am besten, sich eine Pacht als Langzeitmiete vorzustellen.

Durch die Betrachtung eines Mietvertrags als 30-Jahresmiete mit der Möglichkeit künftiger Verlängerungen wird verhindert, dass die falschen Vorstellungen Ihr Verständnis beeinträchtigen.

Sie können hier mehr über die Verwendung einer thailändischen Unternehmensstruktur zum Kauf einer Eigentumswohnung mit Mietvertrag lesen:

Verwendung einer thailändischen Gesellschaft zum Erwerb einer Pachtobjekt-Einheit

Mietwohnungen Thailand

Phuket Apartment Pachtverträge

Im Gegensatz zu einer Eigentumswohnung, bei der Sie an einigen Einheiten ausländisches Eigentum haben und der Rest gemietet ist, sind alle Entwicklungen, die als Wohnungen in Thailand gesetzlich geregelt sind, nur auf Mieterbasis verfügbar. Dies gilt für thailändische Staatsangehörige und Ausländer gleichermaßen.

Gelegentlich kann eine hervorragend verwaltete Wohnanlage attraktiv sein, aber einige Wohnungen können in die gleiche Preisspanne fallen wie Eigentumswohnungen. Aus diesem Grund sollten die Eigentumsbeschränkungen jeden Käufer überlegen, bevor er eine in Betracht zieht.

Darüber hinaus ist zu beachten, dass das Condominium Act in 1979 verabschiedet wurde. Die einfache Registrierung einer Eigentumswohnungsstruktur und die Vermarktung der Einheiten an Thailänder und Ausländer haben dazu geführt, dass die meisten neuen Entwicklungen in den letzten vier Jahrzehnten als Eigentumswohnungen strukturiert wurden.

Wenn Sie sich eine Wohnung ansehen, die seit 1979 gebaut wurde, müssen Sie sich wirklich fragen, warum der Entwickler sie als Wohnung und nicht als Eigentumswohnung strukturiert hat.

DIE ATTRAKTIONEN EINES LEASINGHALTS

Da die Möglichkeiten für einen Ausländer, Grundstücke wie Villen zu kaufen, begrenzt sind, ist es mit Sicherheit einfach, Pacht als „halbvolles Glas“ anzusehen, insbesondere wenn die nächstliegende Alternative den zusätzlichen Schritt erfordert, ein ordnungsgemäß strukturiertes Unternehmen zu gründen, um bestehen zu bleiben innerhalb des Gesetzes. Obwohl ein Pachtvertrag nicht perfekt ist, bietet er die meisten Eigentumsvorteile, die Ausländer bei der Investition in eine Immobilie in Phuket erwarten.

ATTRAKTIONEN EINES LEASINGHALTS

In der Tat hat der Besitz eines Pachtvertrags viele Vorteile und Attraktionen, darunter:

  • Ausländer können in jedem Haus oder in jeder Villa ihrer Wahl wohnen
  • Es ist ein 100% -gesetzliches Mittel für einen Ausländer, ungestörten Besitz einer Villa oder eines Hauses zu haben
  • Mit einer Kündigungsklausel kann die Mietdauer für einen potentiellen Käufer neu gestartet werden
  • Es kann als Eigentum eines thailändischen Staatsangehörigen oder einer thailändischen Company Limited weiterverkauft werden
  • Wenn der Mietvertrag richtig strukturiert ist, haben die Mieter dasselbe Eigentumsgefühl wie die Eigentümer
  • Das Schreiben eines Mietvertrags in mehreren Namen (einschließlich Kinder oder Enkelkinder) kann die Nachfolge sicherstellen und sicherstellen, dass der Mietvertrag bis zur vollen Laufzeit genutzt wird
  • Pächter vermeiden Inflation und stetig steigende Mietpreise
  • Pächter haben die volle Kontrolle über die Innen- und Außengestaltung, einschließlich der Gartengestaltung
  • Ein Pächter von Grundstücken darf Gebäude oder andere Strukturen besitzen, die er auf dem Grundstück errichtet
  • Die Mieteinnahmen aus Villen sind denen aus Eigentumswohnungen überlegen
  • Eine Pachtvilla kann eine Hotelfreistellung erhalten und legal kurzfristige Mieten anbieten (diese Genehmigung ist mit einer Eigentumswohnung komplizierter).
  • Die Abschlusskosten sind gering, dh die Registrierung von Mietern ist relativ günstig
  • Mieter können nach der ersten Laufzeit des 30-Jahres weitere Verlängerungen erhalten
  • Das rechtliche Interesse an einem Mietvertrag kann an Dritte weiterverkauft werden
  • Die Kaufoption ermöglicht es den Mietern, Änderungen der Eigentumsrechte (falls sie eintreten) in Anspruch zu nehmen, und ermöglicht eine größere Flexibilität beim Weiterverkauf
  • Eine Pacht kann zu einem „Special Reciprocal Contract“ werden (dazu später mehr)

Worauf Sie bei Pachtverträgen achten sollten

Die meisten Villenentwickler wissen, dass das Anbieten von Strategien zur Unterstützung von Ausländern bei der Verlängerung der anfänglichen Pachtzeit in ihrem besten Interesse ist, aber jede Entscheidung zur Verlängerung des Pachtverhältnisses nach 30-Jahren liegt allein im Ermessen des Vermieters (oder des Eigentümers).

Wie oben erwähnt, bieten Leasingverträge in der Regel die Möglichkeit, den Leasingvertrag nach 30-Jahren zu verlängern (oder zu verlängern). In dem Bestreben, vom ersten Tag an einen höheren Grad an Beständigkeit zu bieten, bieten einige Entwickler „30 + 30 + 30 Leases“ (oder sogar 30 + 30 + 30 + 30) an eine Villa für 90 oder 120 Jahre.

Dies ist als Nachtrag in Ordnung, aber jeder Versuch, den Mietvertrag für 90- oder 120-Jahre vertraglich / bindend zu machen, könnte als zulässig angesehen werden gegen den Geist des Gesetzes verstoßen und mit ziemlicher Sicherheit von den Gerichten für ungültig erklärt werden.

Gemäß Abschnitt 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs kann ein Mietvertrag nach 30-Jahren verlängert werden, und das Gesetz unterscheidet nicht zwischen ausländischen und thailändischen Mietern. In Abschnitt 540 wird jedoch auch die maximale Laufzeit eines Leasingvertrags sowie die Verlängerung des Leasingvertrags deutlich.

Richter sind die Schiedsrichter im Sinne des Gesetzes, und die Gerichte haben bereits entschieden, dass Verlängerungen, die in einem Mietvertrag „in Stein gemeißelt“ sind, Versuche sind, Ausländer de facto zu besitzen. Verlängerungen für Ausländer müssen stattdessen eine Option sein - nicht mehr als ein Versprechen - und eine, die nur gegen den ursprünglichen Vermieter der Immobilie durchsetzbar ist.

Dies ist eine Tatsache, die jeder Ausländer zu schätzen wissen muss, wenn er vorhat, eine Immobilie von einer Privatperson zu mieten. Sollte der einzelne Eigentümer sterben und seine Frau, Kinder oder Enkelkinder das Eigentum erben, könnte der ausländische Pächter am Ende des Pachtvertrags obdachlos und aus eigener Tasche sein, wenn die Erben einer Verlängerung nicht zugänglich sind.

Dies bedeutet jedoch nicht, dass Ausländer einem Entwickler automatisch vertrauen sollten. Wenn ein Unternehmen verkauft wird oder sogar die Geschäftsführung wechselt, kann die Geschäftsführung des neuen Unternehmens beschließen, eine zuvor vereinbarte Verlängerung / Erneuerung nicht einzuhalten, und der Mieter muss ausziehen. Es geht aber nicht nur um eine Erweiterung, sondern auch um das Grundeigentum des Grundstücks.

In 2016 auf der Insel Koh Samui wurden eine Reihe von Ausländern (nach nur 20 Jahren) aus den von ihnen gebauten Luxusvillen vertrieben. Die Bauherren waren nicht die Eigentümer des Grundstücks, und die gesetzlichen Eigentümer beschlossen, den Pachtvertrag nicht zu verlängern. Sie hatten ferner vereinbart, dass alles, was auf dem Land gebaut wurde, Eigentum des Vermieters war. Dies unterstreicht weiter die Wichtigkeit der Untersuchung des Chanote-Titels - und der Einstellung eines guten Anwalts!

ETWAS ANDERES, AUF DAS SIE ACHTEN MÜSSEN: SICHERSTELLEN, DASS DIE STEUERN BEZAHLT WERDEN

Es gibt eine Steuer, die von den Eigentümern in Thailand oft ignoriert wird, und wenn Sie leasen, müssen Sie sich dessen wirklich bewusst sein. Die Haus- und Grundsteuer ist jährlich an die lokale Regierung zu einem Satz von 12.5% pa für jedes Objekt zu zahlen, das für kommerzielle Zwecke (dh Vermietung oder Leasing) genutzt wird. Die Steuer sollte von jedem Eigentümer selbst erhoben werden und basiert auf dem jährlichen Mietwert des Mietvertrags.

Das Formular „Por Ror Dor 2“ muss jedes Jahr beim Bezirksamt eingereicht werden und die Steuer muss vor Ende Februar auf den Leasingwert des Vorjahres entrichtet werden. Aber selbst wenn der Eigentümer den genauen jährlichen Mietwert angibt und die Steuer zahlt, haben die lokalen Behörden das Recht, den Wert in Frage zu stellen und den Steuerbescheid zu ändern, was natürlich die Steuerbelastung erhöht.

Es ist möglich, innerhalb von 15-Tagen beim Bezirksamt Einspruch gegen die Beurteilung einzulegen. Ein Rechtsbehelf bei den Gerichten kann innerhalb von 30-Tagen eingelegt werden. Wenn der Eigentümer die Por Ror Dor 2 nicht eingereicht hat, ist jedoch kein Einspruch möglich, und der höhere Steuerbetrag wird als Grundlage für die Steuerbelastung herangezogen.

Warum ist das besonders wichtig für jemanden, der sein Eigentum pachtet? Denn die Belastung durch diese Haus- und Grundsteuer wird im Mietvertrag nicht selten auf den Mieter übertragen.

Diese Steuer wird voraussichtlich am 1, Januar, 2020, in eine herkömmliche Grundsteuer umgewandelt. Die neue Steuer beträgt 0.3% des veranschlagten Wertes der gesamten Immobilie, nicht nur des Mietwertes des Mietvertrags. Dies kann die Steuerbelastung für die Immobilie erhöhen oder nicht, aber es bedeutet, dass eine sorgfältige Lektüre aller Mietverträge erforderlich ist, um sicherzustellen, dass Sie mit einer hohen Grundsteuerbelastung nach dem neuen Gesetz konfrontiert sind.

Stellen Sie bitte sicher, dass Ihr Anwalt genau bestätigt, wo diese Steuerbelastung jedes Jahr liegen sollte und ob sie bereits in der vorausbezahlten Leasingzahlung berücksichtigt wurde.

Registrieren Sie immer den Mietvertrag

Es ist wichtig, dass alle Mietverträge, die länger als 3 Jahre dauern, beim Land Department registriert werden. Da die meisten Mietverträge für Bungalows oder Villen eine Länge von 30 Jahren haben, ist der durch einen eingetragenen Mietvertrag gebotene Schutz für den Fall eines Grundstückswechsels äußerst relevant. Wenn der Vermieter stirbt, zahlungsunfähig wird oder das Grundstück an eine andere Partei verkauft, muss der neue Eigentümer die Bedingungen des ursprünglichen Mietvertrags einhalten.

Wenn ein Mietvertrag, der länger als 3 Jahre dauert, nicht beim Land Department registriert wurde, sind die neuen Eigentümer nicht einmal verpflichtet, dem Mieter das Weiterleben zu ermöglichen. Der Mieter könnte nach 3-Jahren effektiv vertrieben werden, weil es das ist, was er ist.

Versprechen, wie ein nicht eingetragener Mietvertrag, halten nicht vor Gericht. Ein neuer Eigentümer ist nicht verpflichtet, eine mündliche oder schriftliche Vereinbarung des früheren Eigentümers zu erfüllen. Der Mietvertrag kann geschützt werden, aber jeder Konsens mit dem früheren Eigentümer, den Mietvertrag nach 30-Jahren zu verlängern, wird nun nach Belieben des neuen Eigentümers erfolgen. Dies unterstreicht die Bedeutung einer Kündigungsklausel und der Zuordnung des Mietvertrags zu mehreren Namen, auf die im Folgenden näher eingegangen wird.

Was Olaf über Pachtgrundstücke in Thailand sagt

"Leasing" bedeutet nicht "Eigen" ...

Da Ausländer im Großen und Ganzen daran gehindert sind, Grundbesitz in Thailand zu besitzen, ist es üblich, dass sie alternativ einen Mietvertrag für eine Immobilie abschließen. Leasing ist jedoch kein Eigentum, und es ist wichtig, den Unterschied zu verstehen, wenn es um Eigentum geht. Wenn Sie eine Immobilie leasen, „vermieten“ Sie sie tatsächlich, vorbehaltlich der Bestimmungen des Leasingvertrags, der mit dem tatsächlichen Eigentümer der Immobilie vereinbart wurde. Obwohl es sich in der Regel um eine langfristige Vereinbarung handelt, kann ein Verstoß gegen eine der Klauseln in Ihrem Mietvertrag Grund dafür sein, den Mietvertrag zu kündigen und Sie aus dem Eigentum zu entfernen.

Ein Mietvertrag ist im Wesentlichen ein Vertrag zur Nutzung eines Produkts - in diesem Fall einer Immobilie - gegen Bezahlung. Aber wie lange dauert ein Mietvertrag? Es ist eine Besonderheit des thailändischen Immobilienrechts, dass die Laufzeit eines Immobilienmietvertrags 30 Jahre nicht überschreiten darf, obwohl es möglich ist, den Mietvertrag durch Einfügen einer „Verlängerungsklausel“ in den Mietvertrag zu verlängern. Dies ist jedoch eine weitere wichtige Besonderheit des Gesetzes in Thailand. Nur der ursprüngliche Eigentümer (oder Vermieter) ist an die Verlängerungsklausel gebunden. Sollte sich der Vermieter während der Mietdauer ändern (z. B. der Eigentümer stirbt, das Unternehmen verkauft die Immobilie an einen neuen Eigentümer oder geht aus dem Geschäft usw.), ist der neue Eigentümer nicht an eine vom Original unterzeichnete Verlängerungsklausel gebunden Inhaber.

Mit anderen Worten, ein typischer Immobilienmietvertrag in Thailand, auch wenn er eine Verlängerungsklausel enthält, ist keine sichere langfristige Investition. Um dies auszugleichen, gibt es Entwicklungen, die "kollektive Leasingverträge" (auch "gesicherte Leasingverträge" genannt) für Ausländer fördern. Die Sicherheit ist jedoch fraglich, da Leasing, wie oben erwähnt, nicht das Eigene bedeutet.

… Und eine Baugenehmigung ist kein Eigentum

Sie haben wahrscheinlich jemanden sagen hören, dass er ein Gebäude besitzt, weil sein Name auf der Baugenehmigung vermerkt ist. Hoffentlich werden Sie eines Tages nicht diese falsch informierte Person sein.

Während ein Ausländer normalerweise kein Land in Thailand besitzt, ist er in der Lage, eine physische Struktur wie eine Villa zu besitzen. Früher war es für Bauträger, die Immobilien an Ausländer vermarkteten, üblich, den Begriff des „Eigentums“ an einer Villa zu verkaufen, indem sie sich dazu verpflichteten, eine Baugenehmigung im Namen des Ausländers auszustellen. Es ist eine reine Spekulation von unserer Seite, aber der Zweck könnte in der „Steuerplanung“ des Entwicklers liegen (ein Verkäufer erhebt keine Grunderwerbsteuer für den Verkauf einer Baugenehmigung).

Was keine Spekulation ist, ist, dass der Besitz einer Baugenehmigung in Ihrem Namen für Sie als Ausländer nichts bringt. Eine Baugenehmigung ist die behördliche Genehmigung für den Bau eines (genehmigungspflichtigen) Bauwerks auf einem bestimmten Grundstück innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Das ist es. Nichts mehr. Auch wenn es heute vielleicht nicht mehr so ​​häufig ist, können Sie dennoch Menschen (sogar Entwicklern) begegnen, die die Idee einer Baugenehmigung als Eigentum verkaufen.

STÄRKUNG DES MIETVERTRAGS

Bestimmte Klauseln sollten in jedem Mietvertrag Standard sein. Ein ausländischer Käufer kann jedoch ohne die entsprechende Rechtsberatung möglicherweise nicht alle relevanten Kriterien erfüllen, um seine Investition zu schützen.

Kaufoption

Wenn der Grundstückseigentümer oder der Grundstücksverwalter zustimmt, ist es ratsam, eine „Kaufoption“ in den Mietvertrag für die Villa einzutragen. Dies wird normalerweise als Nachtrag geschrieben und ermöglicht es dem Mieter, das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen, wenn er dies wünscht.

Diese Option kann jederzeit während der Mietdauer ausgeübt werden. Beispielsweise hat der Mieter möglicherweise geheiratet und möchte die Immobilie auf den Namen seines Ehepartners setzen.

Es ist wichtig zu beachten, dass eine Kaufoption im Falle des Todes des Anteilinhabers nicht ungültig wird. Ist der Vermieter eine natürliche Person, hat der ausländische Mieter ein Jahr ab dem Zeitpunkt des Todes Zeit, die Kaufoption auszuüben.

Obwohl die Chancen gering sind, besteht immer die Möglichkeit, dass sich Thailands Grundbesitzgesetze eines Tages ändern.

In diesem Fall könnte ein Ausländer eines Tages den Chanote-Titel in eigenem Namen übernehmen. Es wäre tollkühn, die entsprechende Klausel nicht in den Mietvertrag aufzunehmen, so unwahrscheinlich dieses Ergebnis auch sein mag.

Stornierungsklausel

Es mag seltsam klingen, auf einer Klausel zu bestehen, um die Kündigung des Mietvertrags zuzulassen, aber es gibt einen sehr guten Grund dafür.

Stellen Sie sich vor, ein Ausländer hat 15 Jahre lang eine Villa gemietet und entscheidet sich dann für einen Umzug. Jeder potenzielle Käufer dieses Mietvertrags hätte nur 15 Jahre Zeit, um die Immobilie zu nutzen, bevor er eine Verlängerung oder Erneuerung beantragt. Was würde mit dem Wert dieser Immobilie passieren? Der Preis würde eindeutig sinken, da die Mietdauer halbiert wurde.

Eine Klausel, die es erlaubt, den Mietvertrag zu brechen und einen neuen Mietvertrag zu verfassen, schützt den Wert des Eigenheims. Jeder potenzielle Käufer kann sich auf den vollständigen Mietvertrag für das 30-Jahr freuen, dh der Mietvertrag für die Villa wird zum Marktwert verkauft.

Eine Kündigungsklausel ist nur gegenüber dem ursprünglichen Vermieter - ob Einzelperson oder Kapitalgesellschaft - durchsetzbar. Wechselt der Eigentümer den Eigentümer, muss der neue Eigentümer die Klausel nicht einhalten.

Für die Neuausstellung eines Leasingvertrags wird eine Gebühr erhoben, die jedoch sowohl vom derzeitigen Leasingnehmer als auch vom neuen Käufer geteilt werden kann. Es kann auch eine zusätzliche Steuerbelastung für den Entwickler geben, falls ein neuer Mietvertrag generiert wird (aufgrund der Hinzufügung weiterer 15-Einkommensjahre), und dies könnte Teil der Bedingungen einer Stornierungsklausel sein.

Wenn die oben erwähnte Haus- und Grundsteuer nicht bezahlt wurde, kann der Mietvertrag überhaupt nicht neu registriert werden. Und ob der Mietvertrag jemals auf den Namen eines neuen Eigentümers eingetragen wird oder nicht, das örtliche Bezirksamt wird sich bei jemandem für die Nachsteuern bedanken.

Untervermietungsklausel

Wenn ein Mieter sein Eigentum untervermieten möchte, ist daran nichts auszusetzen. Tatsächlich tun dies viele Ausländer, die eine Villa im 30-Jahr pachten - oder die das Land pachten und dann bauen - mit der Absicht, die Villa für Kapitalerträge zu untervermieten.

In diesem Fall bedarf es jedoch der Mitwirkung des Vermieters und muss in den ursprünglichen Vertrag aufgenommen werden.

STÄRKUNG DES MIETVERTRAGS

Was Olaf über Schiedsklauseln sagt:

Verwenden Sie Schiedsgerichtsbarkeit!

Beim Abschluss eines Vertrags oder einer Vereinbarung, auch wenn es sich um eine Investition in Immobilien handelt, geht niemand davon aus, dass etwas schief gehen wird - und sie wünschen es sicherlich nicht. Und sie erwarten mit Sicherheit nicht, dass sich aus ihrer Einigung ein Konflikt entwickeln wird. Leider passiert dies häufiger, als Sie sich wahrscheinlich vorstellen würden.

Wenn Sie sich in dieser Position befinden, insbesondere als Ausländer, sollten Sie in Erwägung ziehen, den Streit nicht vor thailändischen Gerichten, sondern durch ein rechtsverbindliches Schiedsverfahren beizulegen. Selbst wenn Sie verlieren, ist es wahrscheinlicher, dass Sie durch Schiedsverfahren bessere Ergebnisse erzielen. Was wir unter „besserem Ergebnis“ verstehen, ist, dass Sie feststellen, dass das Verfahren schneller und kostengünstiger ist und die Entscheidung des Schiedsrichters international durchsetzbar ist. Darüber hinaus können während des gesamten Verfahrens alle Unterlagen erstellt und alle Diskussionen in einer Fremdsprache (z. B. Englisch) geführt werden.

Vor diesem Hintergrund müssen alle Parteien einem verbindlichen Schiedsverfahren zustimmen. Und da es weniger wahrscheinlich ist, von beiden Seiten Zugeständnisse zu machen, nachdem die beiden Seiten bereits zu streiten begonnen haben, ist es wichtig, dass Ihr ursprünglicher Immobilieninvestitionsvertrag bereits eine gut geschriebene Schiedsklausel enthält.

Ganz gleich, ob es sich um einen Kauf- und Verkaufsvertrag oder einen Leasingvertrag handelt, er schützt Sie vor möglichen künftigen Fehlern.

Abtretungsklausel

Wie bei jeder Klausel oder Ergänzung eines Leasingvertrags ist die Mitwirkung des Leasinggebers erforderlich, um den Leasingvertrag einem neuen Leasingnehmer zuzuweisen, und er muss in den ursprünglichen Vertrag aufgenommen werden.

Schiedsklausel

Bei einem Schiedsverfahren können die Streitparteien ihre Argumente von einer unabhängigen Stelle anhören lassen, ohne dass ein möglicherweise langwieriges Gerichtsverfahren erforderlich ist. Ausländer dürfen seit 2000 in Thailand als Schiedsrichter fungieren. Einzelpersonen können sich auch in Schiedsverfahren durch ausländische Rechtsanwälte vertreten lassen.

Thailand befolgt seit 2002 das Mustergesetz der Kommission der Vereinten Nationen für internationales Handelsrecht (UNCITRAL), das sicherstellt, dass die Entscheidung des Schiedsrichters in solchen Fällen international eingehalten wird.

Schiedsverfahren können in jeder Sprache stattfinden, und es ist nicht erforderlich, Dokumente ins Thailändische übersetzen zu lassen (wie dies bei thailändischen Gerichten der Fall ist). Während Mediation möglicherweise weniger kostspielig ist, sind die Parteien bei Schiedsverfahren die Herren ihres eigenen Verfahrens, und es steht dem Schiedsrichter frei, am Ende des Verfahrens einen Vergleich zu fällen. Der Vergleich stellt keinen rechtlichen Präzedenzfall dar, ist aber rechtlich bindend.

Geben Sie den Mietvertrag in mehrere Namen ein

Wenn jemand eine Villa auf seinen Namen pachtet und dann plötzlich stirbt, wird der Mietvertrag sofort beendet. Der Grundstückseigentümer hat dann jederzeit das Recht, das Grundstück zurückzunehmen. Sobald sie dies tun, können sie einen weiteren 30-Jahres-Mietvertrag an eine andere Person verkaufen. Eine Nachfolgeklausel kann den Ehegatten oder die Kinder des Mieters schützen, jedoch nur, wenn die Klausel gegen den ursprünglichen Eigentümer / Vermieter durchgesetzt wird.

Weder ein Testament noch ein Trust können einem Ehepartner das Erbe eines Mietvertrags übertragen, und Erbfolgeklauseln gelten frustrierenderweise als Versprechen, nicht als Leasingrechte. Wenn der Eigentümer / Vermieter wechselt, ist eine Nachfolgeklausel gegenüber dem neuen Eigentümer nicht durchsetzbarer als eine Verlängerung um ein 30-Jahr. Dies kann besonders ärgerlich sein, wenn der Ehepartner der Pächterin gezwungen ist, ihr Haus zu verlassen, da der neue Vermieter es tatsächlich zurückerobern darf.

Ein Mietvertrag sollte daher auf mehrere Namen lauten. Je nach Alter kann der ausländische Käufer in Betracht ziehen, die Namen seiner Kinder in den Mietvertrag aufzunehmen. Wenn einem ausländischen Ehepaar etwas zustößt, haben ihre Kinder das Recht, im Haus zu wohnen oder den Mietvertrag zu verkaufen.

Erbpacht und Erbfolge

Dies wurde bereits angesprochen, aber eine kurze Zusammenfassung des Erbrechts für Pachtgrundstücke ist sehr wichtig.

In Thailand wird ein Mietvertrag als persönliches Recht im Sinne des Miet- und Eigentumsrechts betrachtet, nicht als vererbbares Vertragsrecht. Der Oberste Gerichtshof von Thailand hat entschieden, dass „der Mieter das Wesentliche des Mietvertrags ist“, was bedeutet, dass es ohne einen Mieter keine Vereinbarung mehr gibt.

Wenn ein Mieter den Mietvertrag nach seinem Tod an seine Erben abtreten möchte, muss dies als spezifische Klausel in den Mietvertrag aufgenommen werden. Die Klausel ist jedoch ein persönlicher Vertrag zwischen Mieter und Vermieter. Stirbt der Mieter, können seine Erben die Nachfolgeklausel gegen den Vermieter durchsetzen. Wechselt der Vermieter jedoch durch Verkauf oder Erbschaft des Eigentums, so ist der neue Eigentümer der Immobilie nicht an die Erbfolgeklausel gebunden.

Sollte der Mietvertrag hingegen als besonderer gegenseitiger Vertrag gelten (siehe Seite 37), ändert sich das anwendbare Recht und das Erbrecht kann auf die Erben des Mieters übertragen werden.

MÄCHTIG, RECHTLICH, ABER NICHT NOTWENDIG VERFÜGBAR

Nießbrauch, Oberflächennutzung und Wohnung sind drei Rechte, die einem Mieter eingeräumt werden können, von denen jedes eine zusätzliche und einzigartige Gesetzeskraft für einen Mietvertrag darstellt.

Sie sind erwähnenswert, da durch ihre Einbeziehung ein Mietvertrag zugunsten des Mieters verstärkt wird. Leider gibt es keine Garantie dafür, dass diese Rechte einem Ausländer gewährt werden, der einen Mietvertrag in Thailand hat.

Nießbrauch in Thailand

Ein Nießbrauch ist im Wesentlichen ein Vertrag, mit dem eine Person das Eigentum einer anderen Person nutzen kann. Es hat seinen Ursprung im römischen Recht, wo Frauen das Recht verweigert wurde, Land zu besitzen. Ein Nießbrauch wurde verwendet, um das Haus der Familie zu schützen, wenn ihr Ehemann vorzeitig starb.

Nießbrauchsverträge werden mit geringfügigen Abweichungen auf der ganzen Welt verwendet. Obwohl sie ein Leben lang bestehen können, sind sie in der Regel für einen festgelegten Zeitraum eingerichtet. In Thailand kann ein Nießbrauch für die Dauer des Nießbrauchers (der Person, die die Immobilie bewohnen oder nutzen möchte) oder für eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren eingerichtet werden.

Das Wort "Nießbrauch" kommt von den lateinischen Wurzeln "usus" (zu gebrauchen) und "fructus" (bedeutet Genuss oder wörtlich "Frucht"). Mit anderen Worten, es ist das Recht, das Eigentum eines anderen zu nutzen und davon zu profitieren (ohne es zu beschädigen).

Die Gewinne (Fructus) bezogen sich ursprünglich auf Obst oder Getreide, das auf dem Land angebaut und verkauft werden kann, aber die Definition erstreckt sich auch auf die Anmietung oder das Leasing eines Gebäudes oder die Erhebung einer Abgabe für andere, um Zugang zum Land zu erhalten. Es wird in keiner Weise ein Recht übertragen, das den Verkauf oder die Verpfändung des Grundstücks selbst gestattet.

Wenn einem Nießbraucher ein lebenslanges Nutzungsrecht eingeräumt wird, steht es ihm zu, solange er lebt. Nach dem Tod des Nießbrauchers geht das Eigentum vollständig auf den wahren Grundbesitzer zurück.

Thailand Pachtstrategie

Nießbrauch als Pachtstrategie?

Nießbrauch wird oft als idealer Weg für Ausländer genannt, eine Pacht für das Leben in Thailand zu besitzen, aber diese Vermutung nicht automatisch für richtig zu halten. Während ein Nießbrauch in einen Mietvertrag eingetragen werden kann, gibt es keine Garantie dafür, dass ein 30-Jahres-Mietvertrag tatsächlich zu einem lebenslangen Mietvertrag gemacht werden kann.

Zwar sind Nießbrauchsrechte nach dem Zivil- und Handelsgesetzbuch anerkannt, es ist jedoch nicht sicher, ob die Anwälte eines Vermieters mit irgendetwas einverstanden sind, das seinen Kunden möglicherweise Geld kosten oder eine 30-Jahresmietdauer überschreiten könnte. Darüber hinaus kann ein Nießbrauch zwar verkauft oder übertragen, aber nicht an seine Erben weitergegeben werden, so dass er nur für die Dauer des Nießbrauchs gültig ist.

Wenn der Käufer in der Lage ist, einen Nießbrauch in Thailand auszunutzen, ist ein guter Anwalt unerlässlich, um sicherzustellen, dass er gültig ist und effizient arbeitet. In Gebieten wie diesem verdienen die thailändischen gesetzlichen Vertreter eines Ausländers ihre Gebühren.

Oberflächen

Superficies ist ein anderer lateinischer Begriff und wird verwendet, um alles zu beschreiben, was auf das Land gelegt wird. Es bezieht sich im Allgemeinen auf alle Gebäude auf dem Grundstück, die von jemand anderem als dem Eigentümer errichtet wurden.

Wenn Sie einen Landkauf in Thailand erwägen, lesen Sie unseren Artikel unten:

Land kaufen oder pachten in Thailand

Und wenn Sie mehr über Thailands Landmesssystem erfahren möchten, finden Sie hier weitere Informationen:   

Konvertierung von thailändischen Landmaßen in metrisch / imperial

Abschnitt 1410 des thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuchs - Das Recht auf Oberflächlichkeit

„Der Eigentümer eines Grundstücks kann ein Recht auf Oberflächennutzung zugunsten einer anderen Person schaffen, indem er ihm das Recht einräumt, auf oder unter dem Grundstück Gebäude, Bauwerke oder Plantagen zu besitzen.“

Vor zweitausend Jahren besagten römische Gesetze, dass Gebäude und Land untrennbar miteinander verbunden sind. Jede Person mit dem Recht, das Land zu nutzen, hatte auch das Recht, Gebäude zu nutzen, unabhängig davon, dass sie das Land nicht besaß. Dies ist der Ursprung des Rechts auf Oberflächlichkeit.

Dies ist ein Konzept, das immer noch auf der ganzen Welt verwendet wird. In Thailand trennt das Recht auf Oberflächen jedoch das Eigentum an dem Land von den Gebäuden auf dem Land. Hier ist das Gesetz insofern universell, als es im Gegensatz zu den Grundbesitzgesetzen für Ausländer und thailändische Staatsangehörige gleichermaßen gilt.

Entgegen der landläufigen Meinung hat ein Mieter in Thailand kein automatisches Recht auf Eigentum an einer Villa oder einem Haus auf diesem Land. Das rechtmäßige Eigentum an einem Haus oder einer Villa ist oft mit einem Recht auf Oberflächlichkeit verbunden. Aber wenn ein Ausländer einen Pachtvertrag hat, ohne auch ein Oberbevollmächtigter zu sein, besitzt er nichts.

Damit das Recht der Oberflächenzugehörigkeit eine Bedeutung hat (dh rechtlich durchsetzbar ist), muss es unbedingt in der Urkunde enthalten sein. Eine Person, der das Recht auf Oberflächen gewährt wurde, kann dann das Eigentum an jedem auf dem Land errichteten Gebäude erwerben, ohne das Land selbst besitzen zu müssen. Sollte ein ausländischer Staatsbürger ein Grundstück pachten, um eine Villa auf dem Grundstück zu bauen, sollte das Recht auf Oberflächen vor dem Bau eingeholt werden. Wenn es bis nach dem Bau des Hauses verlassen wird, wäre technisch eine Übertragung des Eigentums erforderlich. Und dazu müsste die Überweisungssteuer gezahlt werden.

Jeder Mieter erhält mit ziemlicher Sicherheit unzählige Unterlagen und glänzende Broschüren, bevor er einem Mietvertrag zustimmt. In den meisten Fällen wird weder in der Literatur noch im Mietvertrag ein Oberflächenrecht erwähnt, was den attraktivsten Marketingansprüchen in Bezug auf „Eigentum“ widerspricht. Oberflächliches wird in der Regel nicht erwähnt, es sei denn, der Mieter spricht es selbst an.

Wenn einem ausländischen Käufer eine Obergrenze eingeräumt wird, kann das Recht auf 30 Jahre beschränkt sein, es kann sich jedoch auch auf die Lebensdauer des Rechtegebers oder des Rechteempfängers erstrecken. Nach Ablauf der Oberflächendauer kann der Vermieter anbieten, das vom Ausländer gebaute Haus zu kaufen. Der Ausländer kann das Haus auch gegen eine Verlängerung des Mietvertrags tauschen, dh den Mehrwert einer schönen Villa auf dem Grundstück als Zahlung für einen weiteren 30-Jahres-Mietvertrag nutzen. *

Es gibt jedoch keine Garantie dafür, dass einem ausländischen Käufer das Recht überhaupt gewährt wird. Obwohl die Registrierung von Oberflächen durch Ausländer in Thailand völlig legal ist, liegt die Entscheidung beim Land Department. Es liegt praktisch im alleinigen Ermessen dieses Regierungsamts, ob eine Oberflächenzuweisung erteilt wird oder nicht.

* Diese Strategie, das von einem Ausländer errichtete Haus als Mittel zur Durchsetzung einer zusätzlichen 30-Jahresmietdauer zu nutzen, kann auch ohne Oberflächlichkeit vor Gericht stehen. Ein kompetenter Anwalt ist unbedingt erforderlich, um sicherzustellen, dass dies auch nach Ablauf des ersten 30-Jahres-Mietvertrags möglich ist.

Wohnung

Das Wohnen unterscheidet sich vom Nießbrauch dadurch, dass die bewilligte Person nicht das Recht hat, jemand anderem (außer sich selbst) das Wohnen auf dem Grundstück zu gestatten. Nur die im Wohnvertrag genannte Person hat das Recht, die Immobilie zu bewohnen.

Ein Wohnvertrag gibt einer Person das Recht, das Haus zusammen mit ihrer Familie als Wohnung zu nutzen. Die Immobilie kann jedoch nicht von einer anderen Partei untervermietet oder als Wohnung genutzt werden.

Ein Aufenthaltsrecht muss ebenfalls beim Landesamt registriert und die Eigentumsurkunde ordnungsgemäß bestätigt werden.

Diensten, Dienstbarkeiten und öffentliche Wegerechte

Diese beziehen sich nicht auf das Eigentum an sich, sondern sind relevante Konzepte, wenn es um die Rechte von Immobilienbesitzern in Thailand geht.

In Thailand ist der Zugang zu einer Immobilie häufig durch ein anderes Grundstück versperrt. Knechtschaft, Erleichterungen und öffentliche Wegerechte sind drei verschiedene Rechtsbehelfe, um sicherzustellen, dass das „Binnengrundstück“ Zugang zu einer öffentlichen Straße erhält.

Jeder aus dem Vereinigten Königreich ist wahrscheinlich bereits mit Gesetzen und Statuten vertraut, die die „öffentlichen Wegerechte“ regeln. (Tatsächlich sind detaillierte Kartenbücher verfügbar, die jeden öffentlichen Fußweg und jede Vorfahrt in Großbritannien zeigen.) Thailand hat ein nahezu identisches Gesetz, das es dem „Binnenbesitzer“ erlaubt, ein angrenzendes Grundstück zu überqueren, um eine öffentliche Straße zu erreichen.

Es gibt jedoch zwei Bedingungen, die erfüllt sein müssen:

1) Durchgangsort und -art müssen so wenig wie möglich beschädigt werden.

2) Der Grundbesitzer ist von der durchreisepflichtigen Person für etwaige Schäden zu entschädigen.

Die Durchsetzung dieses „Auskunftsrechts“ kann jedoch zu Unstimmigkeiten zwischen dem Käufer / Mieter und seinem neuen Nachbarn führen. Wenn sich der Mieter eines Tages eine Tasse Zucker oder ein Elektrowerkzeug ausleihen müsste, würde er wahrscheinlich nicht derjenige sein wollen, der einen Weg durch das Nachbarland erzwungen hat.

Ein kooperativerer und versöhnlicherer Ansatz ist die Servitude. Auch wenn der Name darauf hindeutet, dass der Mieter gezwungen ist, für seinen neuen Nachbarn Gartenarbeiten auszuführen, haben Sie keine solche Angst.

Knechtschaftsverhältnisse sind Verträge zwischen Grundbesitzern, die dem Grundeigentümer Rechte einräumen, während sie dem anderen Pflichten übertragen. Eine Servitude kann sehr detailliert sein, z. B. Bau- oder Entwicklungsrechte verweigern, aber nicht immer. In den meisten Fällen wird lediglich vereinbart, dass die Immobilie mit Zugang den Zugang zum Grundstück ohne Zugang gewährt. (Das britische Äquivalent wäre "permissive access".)

Eine Erleichterung wird automatisch gewährt, wenn eine eindeutige Notwendigkeit besteht, sodass keine Registrierung erforderlich ist. Eine Servitude muss beim örtlichen Landesamt registriert und die zwischen den Parteien vereinbarte Entschädigung angegeben werden. Wenn die Parteien die Höhe der Entschädigung nicht festlegen, setzt das Land Office die Gebühr auf THB 50 (pro Grundstück) fest.

Unterstellungen und Dienstbarkeiten sind einfach das Recht, das Eigentum einer anderen Person zu betreten, ohne dieses Eigentum tatsächlich zu besitzen, dessen Zweck im Allgemeinen darin besteht, die Vorfahrt auf eine öffentliche Straße zuzulassen.

Sam-FaumaWas Sam über spezielle gegenseitige Verträge sagt

Frage: Wann ist ein Mietvertrag nicht unbedingt ein Mietvertrag?

Antwort: In Thailand, wenn es sich stattdessen um einen gegenseitigen Sondervertrag handelt. Der Oberste Gerichtshof von Thailand hat entschieden, dass Upgrades eines Leasingobjekts, wenn sie im gegenseitigen Einvernehmen mit dem Leasinggeber vorgenommen werden, unter bestimmten Umständen dazu führen können, dass aus dem Leasingvertrag ein „spezieller gegenseitiger Vertrag“ wird. Was bedeutet dies in der Praxis für den Mieter?

Diese neue Bezeichnung ändert die rechtliche Stellung des Mietvertrags und führt zu Verbesserungen des Vertrages, z. B. zu Erbfolgeklauseln („Vertragsrechte“), die vererbbar werden. Dies ist ein großer Vorteil für jeden Ausländer, der sich Gedanken darüber macht, was mit seinem Mietobjekt im Todesfall passiert.

Es ist ferner möglich, dass eine Verlängerungsklausel - lediglich eine Zusage im Rahmen eines Mietvertrags - aufgrund der wesentlichen Verbesserungen des Grundstücks durchgesetzt wird, insbesondere für den Fall, dass eine Villa auf einem gemieteten Grundstück errichtet wird. Theoretisch könnte jedes Gebäude, das einem Ausländer gehört, am Ende eines 30-Jahres-Pachtvertrags weggenommen und auf einem anderen Grundstück wieder aufgebaut werden (z. B. ein traditionelles Holzhaus im thailändischen Stil, das abgebaut und entfernt wurde, oder ein Haus im westlichen Stil, das aus Ziegeln gebaut wurde -by-brick).

Jeder, der sich mit den Feinheiten des thailändischen Rechts befassen möchte, wird erfahren, dass der Vermieter (oder Vermieter) das gesamte Land besitzt und vorbehaltlich einer durchsetzbaren gegenteiligen Vereinbarung auch das Eigentum an Gebäuden übernimmt, die auf diesem Land errichtet werden. Nach Ablauf der Mietdauer geht alles an den Eigentümer zurück.

Wenn es sich bei dem Mietvertrag um einen beiderseitigen Sondervertrag handelt, kann dies zu einer Hebelwirkung für die Verlängerung des ursprünglichen Mietvertrags führen. Wie oben erwähnt, sollte jeder Ausländer sicherstellen, dass der Mietvertrag auch ein Oberflächenrecht zur Festigung seines Eigentums an dem Gebäude in der EU enthält erster Platz.

Wenn Sie mehr über gegenseitige Sonderverträge erfahren möchten, können Sie unseren Artikel zu diesem Thema hier lesen: 

Grundlegendes zu gegenseitigen Sonderverträgen in Thailand

Der gesicherte Mietvertrag

Eine Struktur, die als "Secured Lease" (auch als "Collective Lease" oder "Protected Lease" bezeichnet) bezeichnet wird, ist ein neuartiges Eigentum in Thailand. Der Mieter verpflichtet sich im Wesentlichen zu einem Mietvertrag und geht gleichzeitig einen Kaufvertrag in der thailändischen Firma des Entwicklers ein.

In jeder Hinsicht handelt es sich um eine Unternehmensvereinbarung, die die Mieter unter Einhaltung der thailändischen Mehrheitsbeteiligungsregeln in die Lage versetzt, ihren (Minderheits-) Aktionärseinfluss zum Schutz ihrer Interessen zu nutzen. Dies wird dadurch erreicht, dass die ausländischen Anteilseigner des Geschäfts (in der Regel über eine Offshore-Gesellschaft) tatsächlich über ein höheres Stimmrecht verfügen, auch wenn ihre Vorzugsaktienbeteiligung auf 49% beschränkt ist.

Es gibt Dutzende von Resorts, die jetzt so strukturiert sind, und noch mehr werden heute eingerichtet. In der Theorie ist es ein wunderbares Konzept, und es funktioniert seit vielen Jahren für die meisten Entwicklungen. Es gibt Versionen dieser Struktur, die von den thailändischen Gerichten niedergeschlagen wurdenEs kommt also wirklich darauf an, wie gut eine bestimmte Entwicklung mit ihren Eigentümern umgeht

Das Risiko, das ein Käufer eingeht, besteht darin, dass eine interessierte Partei (bei der es sich um eine Person handeln kann, die die zugrunde liegende Struktur kennt oder die Beschwerde gegen einen der Eigentümer erhebt) eine Beschwerde bei einer offiziellen Abteilung einreicht. Wenn die Behörden in der Lage sind, den Kauf- und Verkaufsvertrag zu durchschauen und zu erkennen, welche Parteien letztendlich die Kontrolle über das Grundstück haben, auf dem die Entwicklung errichtet wurde, kann dies zu einem Problem führen.

Solange alle Parteien zufrieden sind und keine strukturellen Probleme jemals vor Gericht kommen, werden sich diese Entwicklungen bei gesicherten Mietverträgen wahrscheinlich fortsetzen.

Aber wenn jemand herausgefordert wird, kann das, was am Ende passiert, vom konkreten Fall vor Gericht, dem eingereichten Antrag, dem Richter an dem Tag oder den politischen Winden abhängen, die zu dieser Zeit wehen.

Eine andere neuere Form von Pacht, die jetzt in Thailand auftaucht, ist die „Leasing-Hypothek“ oder „Hypotheken-Pacht“. Weitere Informationen zu dieser neuen ausländischen Eigentümerstruktur finden Sie hier:

Verstehen, wie die Leasing-Hypothek für Phuket oder Thailand Property funktioniert 

Der Geist des Gesetzes

Es gibt eine Vielzahl von Meinungen und Empfehlungen, wie ein Ausländer „den Buchstaben“ des Gesetzes für den Besitz von Grundbesitz umgehen kann. Das Problem bei solchen Systemen besteht darin, dass das System des ausländischen Eigentums bei gerichtlicher Anfechtung wahrscheinlich nicht aufrechterhalten wird.

Es ist interessant zu bemerken, was das Gesetz in Thailand tatsächlich über den Besitz von fremden Grundstücken aussagt. Anstatt Ausländern ausdrücklich zu verbieten, Land zu besitzen, sieht das Gesetz tatsächlich vor, dass Ausländer Land besitzen dürfen. In Abschnitt 86 des Landesgesetzes über die Bekanntgabe von Grundstücken heißt es: „Ausländer können Grundstücke aufgrund der Bestimmungen eines Vertrags erwerben, der das Recht zum Besitz von unbeweglichem Vermögen einräumt.“ Was im Gesetz nicht erwähnt wird, ist, dass der letzte Vertrag in 1970 gekündigt wurde.

In Ermangelung eines Vertrags ist „der Geist des Gesetzes“ eindeutig, das fremde Eigentum an Land in Thailand zu verbieten. Ungeachtet des Einfallsreichtums der vermeintlichen Lücke geht aus Gerichtsurteilen hervor, dass dieser „Geist“ des Gesetzes stets gewahrt bleibt.

Wenn ein Fall vor Gericht geht, in dem Land als Eigentum eines Ausländers oder als Eigentum eines Ausländers angesehen wird, wird fast jedes Mal dasselbe Urteil zurückgegeben. Ob vor einem örtlichen Gerichtsverfahren oder einem Berufungsgericht (wie dem Obersten Gerichtshof in Bangkok), Systeme, die Ausländern bei der Umgehung des Gesetzes geholfen haben, werden regelmäßig von Richtern abgeschossen.

Wenn ein Ausländer der Eigentümer des Gebäudes ist und der Streit lediglich um die Nutzung oder die Rechte des Grundstücks geht, das er ordnungsgemäß pachtet, ist es für Richter durchaus üblich, sich auf die Seite des Ausländers zu stellen. Es wird zu einem Problem, wenn es sich um Eigentum oder Kontrolle über das physische Land handelt.

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