สิทธิการเช่าคืออะไร?

คำว่า "ฟรีโฮล" และ "สิทธิการเช่า" ไม่จำเป็นต้องเป็นแนวคิดสากล กรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าถือเป็นข้อแตกต่างทั่วไปในหลายประเทศ แต่ความแตกต่างที่พบบ่อยที่สุดในสหราชอาณาจักรและประเทศเหล่านั้นประกอบด้วยเครือจักรภพ

Freehold เป็นแนวคิดง่ายๆ: กรรมสิทธิ์ในกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์พร้อมสิทธิในการเป็นเจ้าของเต็มรูปแบบ ตรงกันข้ามสิทธิการเช่าคือการจัดการความเป็นเจ้าของโดยเจ้าของบ้านหรืออาคารไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ดินที่ตนนั่งอยู่ แต่ให้เช่าจาก "ผู้ถือครอง"

การฝึกฝนนี้มีมาตั้งแต่สมัยดึกดำบรรพ์อังกฤษเมื่อเสริฟเจ้าของที่ดินเพื่อรับสิทธิพิเศษในการใช้ชีวิตบนที่ดินของพวกเขา หากทาสไม่สามารถจ่ายเม็ดทองหรือแกะได้จำนวนหนึ่งเขาและครอบครัวของเขาก็ถูกขับไล่

ในศตวรรษที่ 21st บางคนอาจจะไม่ได้รับการเลี้ยงพืชหรือสัตว์ในนามของเจ้าของที่ดิน แต่ในฐานะชาวต่างชาติในประเทศไทยพวกเขาก็จะไม่ได้เป็นเจ้าของโฉนดที่ดินของพวกเขา

สิทธิการเช่าในประเทศไทย

ที่มาของสิทธิการเช่า (ด้านบน) เป็นวิธีที่กฎหมายยังคงใช้ในสหราชอาณาจักรและที่อื่น ๆ แต่ระยะเวลาของสัญญาเช่าในสหราชอาณาจักรมีตั้งแต่ 99 ถึง 999 ปี และเนื่องจากผู้ถือครองอิสระในสหราชอาณาจักรมีความสนใจในรายได้ค่าเช่าจากที่ดินผู้เช่ารายใดโชคไม่ดีที่ได้สัมผัสกับการหมดอายุสัญญาเช่าซึ่งเริ่มขึ้นหลังจากการรุกรานของนอร์แมน คนส่วนใหญ่จะยอมรับว่าข้อตกลงนี้คล้ายกับการเป็นเจ้าของแบบถาวร

ชาวต่างชาติในประเทศไทยที่ต้องการซื้อที่ดิน แต่ไม่ได้ดำเนินกิจการใน บริษัท ไทยที่ถูกต้องตามกฎหมายจะต้องมองหาสิทธิการเช่า 30 ปีแทน ไม่ว่าบ้านในฝันนั้นจะเป็นวิลล่าหรือบ้านก็ตามพวกเขาต้องยอมรับว่าวิธีที่ปลอดภัยที่สุดในการทำความฝันของพวกเขาคือสัญญาเช่า 30 ปี

สัญญาเช่าระบุข้อกำหนดและเงื่อนไขและจดทะเบียนโดยผู้เช่าและผู้ให้เช่าที่สำนักงานที่ดิน เมื่อจดทะเบียนแล้วจะมีการละเมิดโฉนดที่ดินซึ่งเป็นการยืนยันสิทธิ์ของผู้เช่าในทรัพย์สิน สัญญาเช่าพื้นที่ยังทำให้บุคคลต่างชาติมีรากฐานทางกฎหมายที่มั่นคงกว่า (อย่างน้อย 30 ปีข้างหน้า) มากกว่าเจ้าของ บริษัท ไทยที่ซื้อกรรมสิทธิ์เนื่องจากสัญญาเช่าเป็นชื่อของตนเอง

ด้วยความช่วยเหลือทางกฎหมายที่ดีที่สุดสิทธิการเช่ายังสามารถรักษามูลค่าไว้ได้และเช่นเดียวกับโฮลด์สามารถขายให้กับผู้ซื้อที่คาดหวังได้ในอนาคต ที่สำคัญการจดทะเบียนสัญญาเช่ายังเป็นการยืนยันสิทธิ์ของผู้เช่าชาวต่างชาติในการบังคับใช้กฎหมายด้านอื่น ๆ ของข้อตกลงรวมถึงตัวเลือกในการเช่าช่วงทรัพย์สินหรือส่งต่อสัญญาเช่าให้แก่ทายาทเมื่อเสียชีวิต

ผู้ถือกรรมสิทธิ์ (เจ้าของหรือผู้ให้เช่า) ให้ผู้เช่า“ ครอบครอง แต่เพียงผู้เดียว” ซึ่งเป็นสิทธิในการครอบครองที่ไม่ถูกรบกวนโดยมีสิทธิ์ในการใช้งาน แต่เพียงผู้เดียว ซึ่งหมายความว่าผู้เช่าชาวต่างชาติมีสิทธิในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้น (ไม่ว่าจะเป็นที่ดินหรือวิลล่า) และใช้เป็นบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอย่างน้อย 30 ปี

สถานที่ท่องเที่ยวของสิทธิการเช่าสำหรับชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต

วิลล่าเดี่ยวไม่เพียงให้ชาวบ้านในเขตร้อนที่พวกเขาใฝ่ฝันมาตลอด แต่วิลล่ายังให้ผลตอบแทนการเช่าที่ดีที่สุดโดยเฉพาะที่ตั้งอยู่ใกล้กับชายหาดฝั่งตะวันตก ในช่วงฤดูท่องเที่ยวมันเป็นไปไม่ได้เลยที่จะไม่ทำการจองวิลล่าของคุณเต็มจำนวนในเวลาไม่กี่เดือน บ้านพักตากอากาศสี่ห้องนอนมักจะเช่าดีกว่าสามห้องนอนและดีกว่าสองห้อง แต่วิลล่าทุกหลังมีศักยภาพในการเช่าที่ดีเยี่ยม

เมื่อพูดถึงการสร้างผลตอบแทนการลงทุนที่ดีบ้านพักตากอากาศเป็นที่นิยมในหมู่ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่น้อยเพราะในช่วงไม่กี่สัปดาห์ที่เจ้าของใช้จ่ายบนเกาะในแต่ละปีมันยังมีสระว่ายน้ำส่วนตัวที่เงียบสงบใน ที่จะผ่อนคลาย คุณสามารถมั่นใจได้ว่าวิลล่าทุกหลังจะได้มาตรฐานตรงตามความต้องการของคุณทั้งในและนอกเพราะผู้เช่ามีการตกแต่งและการจัดวางอย่างเต็มที่ และด้วยวิลล่าสระว่ายน้ำที่ได้รับการดูแลอย่างดีมันค่อนข้างง่ายที่จะหาทั้งการเช่าระยะสั้นและการเช่าระยะยาวตลอดทั้งปี

ดังที่ได้กล่าวไว้ข้างต้นหากต้องการคำแนะนำทางกฎหมายที่ดีที่สุดวิลล่าก็สามารถเป็นสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ที่มั่นคงเช่นเดียวกับการลงทุนที่ดี เพื่อให้แน่ใจว่าทรัพย์สินของคุณทั้งคู่เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งที่คุณต้องใช้ทนายความที่ดีในการสรุปสัญญาเช่า หากมีโครงสร้างที่ถูกต้องและด้วยความร่วมมือของเจ้าของ / ผู้พัฒนาสัญญาเช่าสามารถขายให้กับผู้ซื้อที่สนใจได้และผู้ซื้อชาวไทยยังสามารถหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ สิทธิการเช่าอาจไม่ใช่กรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ แต่จะเสนอโดเมนเหนือทรัพย์สินตลอดระยะเวลาของสัญญาเช่า นอกจากนี้ผู้ให้เช่าส่วนใหญ่จะเสนอที่จะต่ออายุสิทธิการเช่าหลังจากที่สิทธิการเช่า 30 ปีแรกในประเทศไทยทำให้ผู้เช่ามีโอกาสเป็นเจ้าของในระยะยาว

สัญญาเช่าส่วนใหญ่จะจ่ายล่วงหน้าตราบเท่าที่ราคาซื้อตามสัญญาเช่าเท่ากับราคาของวิลล่ารวมถึงการต่ออายุติดต่อกันถึง 90 ปี สิ่งนี้ดูเหมือนจะกลายเป็นวิธีการที่ยอมรับในการขยาย / ต่ออายุสัญญาเช่าและเห็นได้ชัดว่าทำให้ง่ายต่อการโปรโมตบ้านพักตากอากาศ แต่มีคำถามว่าสามารถบังคับใช้จากมุมมองทางกฎหมายได้อย่างไร ในขณะที่สัญญาเช่าที่ดีมักจะมีข้อที่ระบุว่าผู้เช่ามีทางเลือกในการต่ออายุสัญญาเช่าหลังจาก 30 ปีแรกการรับประกันว่าการต่ออายุล่วงหน้าหรือการชำระค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเวลา 90 ปีนั้นไม่ถูกต้องตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด

ตรรกะทางการเงินของสิทธิการเช่า

แม้ว่าแนวความคิดของบ้านพักตากอากาศอาจไม่น่าสนใจสำหรับผู้ซื้อบางราย แต่สามารถทำสัญญาทางการเงินสำหรับการเช่า 30 ปีได้อย่างแน่นอน (เมื่อคุณพิจารณาความจริงที่ว่าวิลล่าอาจถูกขายให้ผู้ซื้อรายอื่นได้ตลอดเวลาเช่นผู้มีสัญชาติไทยหรือ บริษัท ไทย จำกัด คดีจะยิ่งแข็งแกร่งขึ้น)

ตัวเลือกสำหรับทุกคนที่ต้องการอาศัยอยู่ในบ้านพักตากอากาศในระยะยาวคือการเช่าให้เช่า 30 ปีหรือซื้อโฮลด์ผ่านการจัดตั้ง บริษัท ของคนไทย มีข้อโต้แย้งว่าสิทธิการเช่าเป็นตัวเลือกที่ปลอดภัยกว่า

เมื่อเปรียบเทียบการเช่ากับการเช่า 30 ปีเป็นเวลานานและราคาค่าเช่าเพิ่มขึ้นเท่านั้น บ้านพักตากอากาศสุดหรูดึงราคาดอลลาร์ชั้นนำแม้เป็นรายเดือนหรือรายปีและค่าใช้จ่ายของสิทธิการเช่าสามารถอ่อนเมื่อเทียบกับการเช่าในระยะเวลา 30 ปี

ต้นทุนเริ่มต้นของสิทธิการเช่าสามารถประหยัดเงินได้มากในระยะยาวสำหรับผู้ที่ต้องการพักอาศัยในภูเก็ตและต้องการอาศัยอยู่ในบ้านพักตากอากาศ และเนื่องจากมีการจ่ายค่าเช่าล่วงหน้าผู้เช่าจะป้องกันตัวเองจากผลกระทบของภาวะเงินเฟ้อเนื่องจากต้นทุนของบ้านพักตากอากาศบนเกาะปีนขึ้นอย่างต่อเนื่อง

เมื่อคุณพิจารณาอัตราการเช่าที่เพิ่มขึ้นปีต่อปีสิ่งนี้ยังเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่วางแผนจะเช่าบ้านพักตากอากาศเนื่องจากพวกเขาจะเห็นรายได้ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในอีกหลายปีข้างหน้า 15-20 อัตราการเช่าบ้านพักตากอากาศสุดหรูอาจเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าได้อย่างง่ายดายหากไม่ได้เพิ่มทวีคูณในวันนี้

หากคุณเปรียบเทียบการเช่าซื้อกับการซื้อกรรมสิทธิ์ผ่าน บริษัท ไทย จำกัด มีข้อโต้แย้งที่เกิดขึ้นสำหรับอย่างใดอย่างหนึ่ง แต่ผู้ซื้อต้องพิจารณาถึงผลกระทบของการซื้อโฮลด์ผ่าน บริษัท ไทยที่ผิดรูปแบบ

ในทางกลับกันผู้เช่าต่างประเทศอยู่บนพื้นฐานทางกฎหมายที่มั่นคงกว่าเนื่องจากสิทธิในการ“ ครอบครองแบบเอกสิทธิ์เฉพาะบุคคล” ที่กล่าวถึงข้างต้น ทั้งผู้เช่าและเจ้าของ บริษัท อาจมองว่าวิลล่าของพวกเขาเป็นการลงทุนเพื่อสร้างรายได้ระยะยาว แต่มีเพียงผู้เช่าเท่านั้นที่สามารถมั่นใจได้ว่าสินทรัพย์นี้เป็นของพวกเขาที่จะให้เช่าสำหรับ 30 ปีถัดไป

เมื่อคุณพิจารณาเพิ่มเติมว่าค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนสิทธิการเช่าเป็นเพียง 1.1% ตรรกะทางการเงินสำหรับบ้านพักตากอากาศจะชัดเจนยิ่งขึ้น

ทรัพย์สินประเภทเช่าอื่น ๆ

ประเภทของทรัพย์สินที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในการเข้าถึงบนพื้นฐานของสิทธิการเช่าคือโดยไกลบ้านและบ้าน (กล่าวถึงข้างต้น) แต่บางคนอาศัยระยะยาว (และแม้แต่นักลงทุน) ยังสนใจในคอนโดมิเนียมและอพาร์ตเมนต์ สิ่งเหล่านี้มีป้ายราคาที่ต่ำกว่าวิลล่าทำให้พวกเขามีโอกาสเป็นผู้เช่าได้มากขึ้น

ภูเก็ตลีสโฮลด์คอนโดมิเนียม

เนื่องจากการจัดสรรหน่วยทรัสต์ต่างประเทศมีน้อยกว่าครึ่งหนึ่งของทั้งหมดที่มีอยู่ในอาคารชุดที่กำหนดใด ๆ บางครั้งหน่วยสิทธิการเช่าจะถูกนำมาเป็นทางเลือกที่ทำงานได้

คอนโดมิเนียม (หรือตัวแทน) อาจสนับสนุนให้ชาวต่างชาติติดตั้ง บริษัท ไทย จำกัด เพื่อซื้อหน่วยสิทธิการเช่าเพราะในฐานะผู้ซื้อจะเป็นนิติบุคคลคนไทยอาจถือเป็นส่วนหนึ่งของความเป็นเจ้าของ 51% ของคนไทย

เช่นเดียวกับ บริษัท ของ BVI การดำเนินธุรกิจในประเทศไทยอาจไม่เป็นไปได้ทางการเงินสำหรับเจ้าของคอนโดมิเนียมระดับล่าง ส่วนใหญ่อย่างไรก็ตามมันอาจจะเป็นคำถามที่น่าสงสัยจากมุมมองทางกฎหมาย (เพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่องนั้นในหน้าต่อ ๆ ไป) หากคุณไม่ได้เป็น บริษัท ที่ทำอะไรบางอย่างและมีผลประกอบการที่ดีควรหาคอนโดมิเนียมฟรีโฮลแทน

หากคุณตกหลุมรักคอนโดและหน่วยสิทธิการเช่าเป็นยูนิตเดียวที่มีอยู่ตัวเลือกของคุณเป็นกรรมสิทธิ์ของ บริษัท ไทยที่ถูกกฎหมายหรือสัญญาเช่า 30 ปี หากคุณเลือกใช้สิทธิการเช่าที่ดีที่สุดคือการดูว่าเป็นการเช่าระยะยาวไม่ใช่การเป็นเจ้าของ เช่นเดียวกับบ้านหรือวิลล่าก็สามารถพิสูจน์ได้ว่าถูกกว่าการจ่ายค่าเช่าสำหรับ 30 ปี หากมีโครงสร้างที่เหมาะสมก็อาจมีส่วนขยายหรือโอนให้กับเจ้าของใหม่

แต่คำสำคัญที่นี่อาจจะเป็น หากคุณอ่านหัวข้อนี้ต่อไปคุณจะเข้าใจถึงความผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นของอาคารชุดสิทธิการเช่า ปัญหาที่ใหญ่ที่สุดสำหรับผู้เช่าซื้อในอนาคตคือการรับรู้ถึงสิ่งที่พวกเขา“ เป็นเจ้าของ” จริง ๆ หรือในกรณีที่ไม่เป็นของตัวเอง

ชาวต่างชาติบางคนคิดว่ามันเหมือนกันกับกรรมสิทธิ์ในครอบครองมากหรือน้อย ด้วยคอนโดสิทธิการเช่าพวกเขาเชื่อว่าพวกเขา "ซื้อ" บางสิ่งบางอย่างคล้ายกับสิทธิการเช่าของสหราชอาณาจักร แต่พวกเขาไม่มีเจ้าของ 999 ปี ในขณะที่พวกเขาอาจได้รับการเสนอการขยายเวลาเช่าถึง 90 ปี แต่ 90 ปีเหล่านั้นก็ไม่ได้รับประกันเช่นกัน

เนื่องจากความเข้าใจผิดเหล่านี้ผู้คนคิดว่าสิทธิการเช่าของพวกเขาเป็นสินทรัพย์ที่ขายดีในศตวรรษหน้า ด้วยความร่วมมือของผู้ถือครองอิสระ / ผู้ให้เช่าก็สามารถโอนได้ในวันหนึ่งและคุณอาจขายได้ แต่เป็นการดีที่สุดที่จะนึกถึงสิทธิการเช่าว่าเป็นการเช่าระยะยาว

การดูสิทธิการเช่าเป็นค่าเช่า 30 ปีพร้อมความเป็นไปได้ของการขยายในอนาคตจะช่วยป้องกันความเข้าใจผิดที่บิดเบือนความเข้าใจของคุณ

คุณสามารถอ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับการใช้โครงสร้างองค์กรของไทยเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมสิทธิการเช่าที่นี่:

การใช้ บริษัท ไทย จำกัด เพื่อซื้อห้องชุดเช่า

สิทธิการเช่าอพาร์ทเม้นท์ภูเก็ต

แตกต่างจากคอนโดมิเนียมที่คุณมีกรรมสิทธิ์ในต่างประเทศโดยมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินบางส่วนโดยมียอดคงเหลือเป็นสิทธิการเช่าการพัฒนาทั้งหมดมีโครงสร้างตามกฎหมายเนื่องจากอพาร์ตเมนต์ในประเทศไทยมีให้เช่าบนพื้นฐานสิทธิการเช่าเท่านั้น สิ่งนี้ใช้กับคนไทยและชาวต่างชาติเหมือนกัน

บางครั้งการพัฒนาอพาร์ทเมนต์ที่มีการจัดการอย่างดีเยี่ยมอาจเป็นที่น่าสนใจ แต่บางอพาร์ทเมนท์อาจตกอยู่ในช่วงราคาเดียวกันกับคอนโดมิเนียมแบบโฮลด์ดังนั้นข้อ จำกัด ในการเป็นเจ้าของควรทำให้ผู้ซื้อพิจารณาอย่างรอบคอบ

นอกจากนี้เป็นสิ่งสำคัญที่ต้องจำไว้ว่าพระราชบัญญัติอาคารชุดถูกส่งผ่านใน 1979 ความสะดวกในการลงทะเบียนโครงสร้างคอนโดและการตลาดให้กับคนไทยและชาวต่างชาติทำให้การพัฒนาใหม่ในช่วงสี่ทศวรรษที่ผ่านมามีโครงสร้างเป็นคอนโด

หากคุณกำลังมองหาอพาร์ทเมนต์ที่สร้างขึ้นตั้งแต่ 1979 คุณต้องถามตัวเองว่าทำไมนักพัฒนาจึงเลือกที่จะจัดโครงสร้างเป็นอพาร์ตเมนต์แทนที่จะเป็นคอนโด

ความสนใจของผู้เช่า

เนื่องจากตัวเลือกสำหรับชาวต่างชาติในการซื้อที่ดินเช่นวิลล่ามี จำกัด จึงเป็นเรื่องง่ายที่จะดูสิทธิการเช่าเป็นโซลูชัน“ เต็มครึ่งแก้ว” โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อทางเลือกที่ใกล้ที่สุดต้องการขั้นตอนพิเศษในการจัดตั้ง บริษัท ที่มีโครงสร้างเหมาะสม ภายในกฎหมาย แม้ว่าสิทธิการเช่าจะไม่สมบูรณ์แบบ แต่ก็มอบประโยชน์จากการเป็นเจ้าของส่วนใหญ่ที่ชาวต่างชาติแสวงหาเมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต

ในความเป็นจริงการเป็นเจ้าของสิทธิการเช่ามีข้อดีและสถานที่ท่องเที่ยวมากมายซึ่งรวมถึง:

ชาวต่างชาติสามารถอาศัยอยู่ในบ้านหรือวิลล่าตามที่ต้องการ
มันเป็นกฎหมาย 100% สำหรับชาวต่างชาติที่ได้ครอบครองวิลล่าหรือบ้าน
ด้วยข้อยกเลิกระยะเวลาการเช่าอาจเริ่มต้นใหม่สำหรับผู้ซื้อที่มีศักยภาพ
อาจขายต่อในรูปแบบฟรีโฮลด์ให้กับคนไทยหรือ บริษัท ไทย จำกัด
หากสัญญาเช่ามีโครงสร้างอย่างถูกต้องผู้เช่าจะมีความรู้สึกเป็นเจ้าของเช่นเดียวกับผู้ถือครองอิสระ
การเขียนสัญญาเช่าในชื่อหลาย ๆ ชื่อ (รวมถึงเด็ก ๆ หรือลูกหลาน) สามารถมั่นใจได้ว่าจะมีการสืบทอดและการใช้สัญญาเช่านั้นจะเต็มไปด้วยระยะเวลา
ผู้เช่าซื้อหลีกเลี่ยงภาวะเงินเฟ้อและเพิ่มราคาค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง
ผู้เช่ามีการควบคุมเต็มรูปแบบของการออกแบบตกแต่งภายใน / ภายนอกรวมถึงการจัดสวน
ผู้เช่าที่ดินอาจเป็นเจ้าของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ ที่พวกเขาสร้างขึ้นบนที่ดิน
รายได้ค่าเช่าบ้านพักตากอากาศนั้นดีกว่าของอาคารชุด
วิลล่าสิทธิการเช่าสามารถได้รับการยกเว้นจากโรงแรมและเสนอการเช่าระยะสั้นตามกฎหมาย (การอนุมัตินี้ซับซ้อนกว่าด้วยคอนโดมิเนียม)
ต้นทุนการปิดต่ำเช่นการลงทะเบียนสิทธิการเช่าค่อนข้างถูก
ผู้เช่าอาจได้รับการต่ออายุอีกครั้งหลังจากเทอมต้นปี 30
ผลประโยชน์ทางกฎหมายในสัญญาเช่าสามารถขายให้กับบุคคลที่สามได้
ตัวเลือกการซื้ออนุญาตให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงใด ๆ ในกฎหมายความเป็นเจ้าของ (หากเกิดขึ้น) และช่วยให้มีความยืดหยุ่นในการขายต่อมากขึ้น
สิทธิการเช่าอาจกลายเป็น“ สัญญาต่างตอบแทนพิเศษ” (เพิ่มเติมในภายหลัง)

สิ่งที่ต้องระวังด้วยสิทธิการเช่า

ผู้พัฒนาวิลล่าส่วนใหญ่เข้าใจว่าการเสนอกลยุทธ์เพื่อช่วยเหลือชาวต่างชาติในการยืดระยะเวลาการเช่าเริ่มต้นนั้นเป็นผลประโยชน์ที่ดีที่สุดของพวกเขา แต่การตัดสินใจต่ออายุสัญญาเช่าหลังจาก 30 ปีขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของเจ้าของบ้าน

ตามที่กล่าวไว้ข้างต้นสัญญาเช่ามักเสนอทางเลือกในการต่ออายุ (หรือขยาย) การเช่าหลังจาก 30 ปี แต่ในความพยายามที่จะเสนอความคงทนในระดับที่สูงขึ้นจากวันแรกนักพัฒนาบางคนเสนอ“ 30 + 30 + 30 Leases” (หรือแม้แต่ 30 + 30 + 30 + 30) ซึ่งหมายความว่าพวกเขาสัญญาล่วงหน้าได้อย่างมีประสิทธิภาพ วิลล่าสำหรับ 90 หรือ 120 ปี

นี่เป็นสิ่งที่ดีเป็นภาคผนวก แต่ความพยายามใด ๆ ที่จะทำให้สัญญาเช่า / ผูกพันสำหรับ 90 หรือ 120 ปีอาจถือว่า ละเมิดวิญญาณของกฎหมายและเกือบจะแน่นอนจะเป็นโมฆะโดยศาล

มาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อนุญาตให้ต่ออายุสัญญาเช่าหลังจาก 30 ปีและตัวอักษรของกฎหมายไม่ได้แยกความแตกต่างระหว่างผู้เช่าต่างประเทศและไทย แต่ส่วน 540 ก็ชัดเจนทั้งในระยะเวลาสูงสุดของสัญญาเช่ารวมถึงการต่ออายุสัญญาเช่าอีกด้วย

ผู้พิพากษาเป็นอนุญาโตตุลาการของวิญญาณของกฎหมายและศาลได้ตัดสินแล้วว่าการขยาย "เขียนในหิน" ภายในสัญญาเช่าเป็นความพยายามที่จะเป็นเจ้าของชาวต่างชาติโดยพฤตินัย การต่อเติมสำหรับชาวต่างชาติจะต้องเป็นตัวเลือก - ไม่มากไปกว่าคำสัญญา - และส่วนต่อขยายที่บังคับใช้กับผู้ให้เช่าดั้งเดิมของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น

นี่คือความจริงที่ว่าชาวต่างชาติทุกคนต้องชื่นชมหากพวกเขาวางแผนที่จะเช่าอสังหาริมทรัพย์จากเอกชน หากเจ้าของรายนั้นต้องเสียชีวิตและภรรยาลูกหลานของเขาหรือผู้สืบทอดมรดกทรัพย์สินผู้เช่าต่างประเทศสามารถพบว่าตัวเองไม่มีที่อยู่อาศัยและออกจากกระเป๋าในตอนท้ายของสัญญาเช่าหากทายาทไม่ยอมขยาย

แต่นี่ไม่ได้หมายความว่าชาวต่างชาติควรให้ความไว้วางใจนักพัฒนาต่อบุคคลโดยอัตโนมัติ หาก บริษัท ขายหรือเปลี่ยนกรรมการผู้บริหารของ บริษัท ใหม่อาจตัดสินใจที่จะไม่ให้เกียรติต่อการต่ออายุ / ต่ออายุที่ตกลงกันไว้ก่อนหน้านี้และผู้เช่าจะต้องย้ายออก แต่การขยายไม่ได้เป็นเพียงสิ่งเดียวที่ต้องคำนึงถึง แต่เป็นกรรมสิทธิ์ของที่ดินเอง

ใน 2016 บนเกาะเกาะสมุยชาวต่างชาติจำนวนมากถูกขับไล่ (หลังจาก 20 ปีเท่านั้น) จากบ้านพักตากอากาศสุดหรูที่พวกเขาสร้างขึ้น นักพัฒนาไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและเจ้าของกฎหมายตัดสินใจไม่ต่ออายุสัญญาเช่า พวกเขาตกลงกันต่อไปว่าสิ่งใดก็ตามที่สร้างขึ้นบนที่ดินคือทรัพย์สินของผู้ให้เช่า นี่เป็นการเน้นย้ำถึงความสำคัญของการตรวจสอบชื่อโฉนด - และการว่าจ้างทนายความที่ดี!

บางสิ่งที่ต้องระวัง: ทำให้แน่ใจว่าภาษีถูกจ่าย

มีภาษีที่มักถูกละเลยโดยเจ้าของทรัพย์สินในประเทศไทยและถ้าคุณเช่าคุณจำเป็นต้องรู้ ภาษีบ้านและที่ดินจะต้องจ่ายให้รัฐบาลท้องถิ่นทุกปีในอัตราร้อยละ 12.5% ต่อปีสำหรับทรัพย์สินใด ๆ ที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ทางการค้า (เช่นการเช่าหรือการเช่า) ภาษีควรได้รับการประเมินโดยเจ้าของทรัพย์สินแต่ละรายและขึ้นอยู่กับมูลค่าการเช่ารายปีของสัญญาเช่า

แบบฟอร์ม "Por Ror Dor 2" จะต้องยื่นต่อสำนักงานเขตในแต่ละปีและต้องชำระภาษีก่อนสิ้นเดือนกุมภาพันธ์ของมูลค่าการเช่าของปีที่แล้ว แต่แม้ว่าเจ้าของระบุค่าเช่ารายปีที่ถูกต้องและจ่ายภาษีเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นมีสิทธิที่จะตั้งคำถามและเปลี่ยนการประเมินซึ่งแน่นอนว่าเป็นการเพิ่มภาระภาษี

เป็นไปได้ที่จะยื่นอุทธรณ์คัดค้านการประเมินกับสำนักงานเขตภายใน 15 วัน และสามารถยื่นอุทธรณ์ต่อศาลได้ภายใน 30 วัน หากเจ้าของล้มเหลวในการยื่น Por Ror Dor 2 ไม่สามารถอุทธรณ์ได้และการประเมินที่สูงขึ้นจะเป็นพื้นฐานของภาระภาษี

ทำไมเรื่องนี้ถึงเกี่ยวข้องกับการเช่าทรัพย์สินของพวกเขา? เนื่องจากภาระของบ้านนี้และภาษีที่ดินค่อนข้างบ่อยส่งผ่านไปยังผู้เช่าในสัญญาเช่า

ภาษีนี้เกิดจากการเปลี่ยนแปลงภาษีทรัพย์สินทั่วไปใน 1 มกราคม 2020 ภาษีใหม่จะต้องเป็น 0.3% ของมูลค่าที่ประเมินของทรัพย์สินทั้งหมดไม่เพียง แต่มูลค่าการเช่าของการเช่า นี่อาจหรืออาจไม่เพิ่มภาระภาษีในทรัพย์สิน แต่จะหมายถึงการอ่านอย่างละเอียดของข้อตกลงการเช่าใด ๆ ที่จำเป็นเพื่อให้แน่ใจว่าคุณติดอยู่กับบิลภาษีทรัพย์สินขนาดใหญ่ภายใต้กฎหมายใหม่

โปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าทนายของคุณยืนยันว่าภาระภาษีนี้ควรอยู่ที่ใดในแต่ละปีและหากมีการบันทึกไว้ในการชำระค่าเช่าล่วงหน้าแล้ว

ลงทะเบียนการเช่าเสมอ

มันเป็นสิ่งสำคัญที่สัญญาเช่าใด ๆ นานกว่า 3 ปีจะต้องลงทะเบียนกับกรมที่ดิน เนื่องจากสัญญาเช่าบ้านพักตากอากาศหรือบ้านพักตากอากาศส่วนใหญ่มีอายุ 30 ปีการคุ้มครองจากสัญญาเช่าที่ลงทะเบียนจึงมีความเกี่ยวข้องอย่างยิ่งหากเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินเปลี่ยนมือ หากเจ้าของที่ดินเสียชีวิตกลายเป็นหนี้สินล้นพ้นตัวหรือขายที่ดินให้กับบุคคลอื่นเจ้าของคนใหม่ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาเช่าเดิม

หากสัญญาเช่าที่ยาวเกินกว่า 3 ปียังไม่ได้จดทะเบียนที่กรมที่ดินเจ้าของคนใหม่ก็ไม่จำเป็นต้องยินยอมให้ผู้เช่ายังคงอาศัยอยู่ที่นั่น ผู้เช่าเพราะนั่นคือสิ่งที่พวกเขาสามารถขับไล่ได้อย่างมีประสิทธิภาพหลังจาก 3 ปี

สัญญาเช่นสัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนไม่ต้องขึ้นศาล เจ้าของคนใหม่ไม่จำเป็นต้องทำตามข้อตกลงด้วยวาจาหรือลายลักษณ์อักษรใด ๆ โดยเจ้าของคนก่อน การเช่าอาจได้รับการคุ้มครอง แต่ฉันทามติใด ๆ ที่เกิดขึ้นกับเจ้าของเดิมเพื่อต่ออายุสัญญาเช่าหลังจาก 30 ปีที่ผ่านมาตอนนี้จะเป็นที่ต้องการของเจ้าของใหม่ นี่เป็นการเน้นถึงความสำคัญของส่วนคำสั่งยกเลิกและวางสัญญาเช่าไว้ในหลายชื่อโดยทั้งสองอย่างจะสัมผัสด้านล่าง

โอลาฟพูดว่าอะไรเกี่ยวกับสิทธิการเช่าในประเทศไทย

“ การเช่า” ไม่ได้หมายความว่า“ เป็นเจ้าของ” ...

ในฐานะที่เป็นชาวต่างชาติมีการป้องกันและครอบครองที่ดินขนาดใหญ่ในประเทศไทยจึงเป็นเรื่องปกติที่พวกเขาจะทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นทางเลือก แต่การให้เช่าไม่ใช่การเป็นเจ้าของและเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องเข้าใจความแตกต่างเมื่อมันมาถึงทรัพย์สิน เมื่อคุณเช่าอสังหาริมทรัพย์คุณกำลัง“ เช่า” อย่างมีประสิทธิภาพภายใต้ข้อกำหนดของสัญญาเช่าที่ตกลงกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง แม้ว่าโดยทั่วไปแล้วจะเป็นข้อตกลงระยะยาวการละเมิดข้อใดข้อหนึ่งในสัญญาเช่าของคุณอาจเป็นเหตุให้ยุติการเช่าและขับไล่คุณออกจากสถานที่พัก

สัญญาเช่าเป็นสัญญาในการใช้ผลิตภัณฑ์ - ในกรณีนี้คือทรัพย์สิน - เพื่อแลกเปลี่ยนกับการชำระเงิน แต่สัญญาเช่านานแค่ไหน? เป็นความผิดปกติของกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทยที่ระยะเวลาของสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะต้องไม่เกิน 30 ปีแม้ว่าจะสามารถต่ออายุสัญญาเช่าได้โดยการใส่ "วรรคการต่ออายุ" ในสัญญาเช่าก็ตาม อย่างไรก็ตามนี่เป็นอีกมุมมองหนึ่งที่สำคัญของกฎหมายในประเทศไทยมีเพียงเจ้าของเดิม (หรือผู้ให้เช่า) เท่านั้นที่ผูกพันตามมาตราการต่ออายุ หากผู้ให้เช่ามีการเปลี่ยนแปลงในระหว่างระยะเวลาการเช่า (เช่นเจ้าของเสียชีวิต บริษัท ขายทรัพย์สินให้กับเจ้าของใหม่หรือเลิกกิจการไป ฯลฯ ) เจ้าของใหม่จะไม่ถูกผูกมัดโดยเงื่อนไขการต่ออายุใด ๆ ที่ลงนามโดยต้นฉบับ เจ้าของ.

กล่าวอีกนัยหนึ่งการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปในประเทศไทยแม้ว่าจะมีคำสั่งในการต่ออายุไม่ใช่การลงทุนระยะยาวที่ปลอดภัย ในการทำสิ่งนี้มีการพัฒนาที่ส่งเสริม“ สัญญาเช่าแบบรวม” (หรือที่เรียกว่า“ สัญญาเช่าที่มีหลักประกัน”) สำหรับชาวต่างชาติ อย่างไรก็ตามการรักษาความปลอดภัยเป็นที่น่าสงสัยเพราะตามที่กล่าวไว้ข้างต้นการให้เช่าไม่ได้หมายความว่าเป็นของตัวเอง

…และใบอนุญาตก่อสร้างไม่ใช่กรรมสิทธิ์

คุณอาจเคยได้ยินใครบางคนพูดว่าพวกเขาเป็นเจ้าของอาคารเพราะพวกเขามีชื่ออยู่ในใบอนุญาตก่อสร้าง หวังว่าคุณจะไม่เป็นคนที่เข้าใจผิดในวันหนึ่ง

ในขณะที่ชาวต่างชาติมักจะไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยพวกเขาสามารถที่จะมีโครงสร้างทางกายภาพเช่นวิลล่า ครั้งหนึ่งมันเป็นเรื่องธรรมดาสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้านการตลาดให้กับชาวต่างชาติเพื่อขายแนวคิดเรื่อง“ กรรมสิทธิ์” ของบ้านพักตากอากาศโดยการออกใบอนุญาตก่อสร้างในนามของชาวต่างชาติ มันเป็นการเก็งกำไรอย่างแท้จริงในส่วนของเรา แต่จุดประสงค์ของเรื่องนี้อาจเป็น“ การวางแผนภาษี” โดยผู้พัฒนา (ผู้ขายไม่ต้องเสียภาษีโอนอสังหาริมทรัพย์สำหรับการขายใบอนุญาตอาคาร)

สิ่งที่ไม่ได้คาดเดาคือการมีใบอนุญาตก่อสร้างอาคารในชื่อของคุณไม่ได้ทำให้คุณเป็นชาวต่างชาติ ใบอนุญาตก่อสร้างคือการอนุญาตจากรัฐบาลสำหรับคุณในการสร้างโครงสร้าง (ขึ้นอยู่กับการอนุมัติ) บนที่ดินเฉพาะภายในกรอบเวลาที่กำหนด แค่นั้นแหละ. ไม่มีอะไรเพิ่มเติม แม้ว่ามันอาจจะไม่เหมือนกันทุกวันนี้ แต่คุณยังอาจพบกับผู้คน (แม้แต่นักพัฒนาซอฟต์แวร์) ที่ขายแนวคิดเรื่องใบอนุญาตก่อสร้างอาคารในฐานะเจ้าของ

เสริมความแข็งแกร่งของสัญญาเช่า

คำสั่งบางอย่างควรเป็นมาตรฐานในสัญญาเช่าใด ๆ แต่หากไม่มีคำแนะนำทางกฎหมายที่เหมาะสมผู้ซื้อต่างประเทศอาจไม่สามารถทำเครื่องหมายในช่องที่เกี่ยวข้องทั้งหมดเพื่อปกป้องการลงทุนของพวกเขา

ตัวเลือกการซื้อ

หากเจ้าของที่ดินหรือผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์เห็นด้วยขอแนะนำให้เขียน“ ทางเลือกในการซื้อ” ลงในสัญญาเช่าบ้านพักตากอากาศ โดยปกติจะเขียนเป็นภาคผนวกและทำให้ผู้เช่าสามารถซื้อที่ดินได้ในภายหลังหากต้องการ

ตัวเลือกนี้สามารถใช้สิทธิได้ตลอดเวลาในช่วงระยะเวลาการเช่า ตัวอย่างเช่นผู้เช่าอาจแต่งงานและต้องการวางทรัพย์สินในชื่อของคู่สมรส

มันเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องทราบว่าในกรณีของการเสียชีวิตของผู้ถือครองอิสระตัวเลือกการซื้อจะไม่ถูกยกเลิก หากเจ้าของบ้านเป็นรายบุคคลผู้เช่าต่างประเทศจะมีเวลาหนึ่งปีในการเสียชีวิตเพื่อใช้ทางเลือกในการซื้อ

แม้ว่าโอกาสจะน้อย แต่ก็มีความเป็นไปได้ที่กฎหมายที่ดินของประเทศไทยจะเปลี่ยนแปลงได้ในหนึ่งวัน

หากเกิดเหตุการณ์ขึ้นชาวต่างชาติคนหนึ่งอาจสันนิษฐานได้ว่าชื่อโฉนดในชื่อของพวกเขาเอง มันจะบ้าบิ่นที่จะไม่รวมข้อที่เกี่ยวข้องในสัญญาเช่า แต่ผลลัพธ์ที่ไม่น่าจะเป็นเช่นนี้

ข้อยกเลิก

การยืนยันในข้อเพื่อให้การยกเลิกสัญญาเช่านั้นอาจฟังดูแปลก แต่ก็มีเหตุผลที่ดีสำหรับมัน

ลองนึกภาพชาวต่างชาติได้เช่าบ้านพักตากอากาศเป็นเวลา 15 ปีแล้วตัดสินใจย้าย ผู้ซื้อที่คาดหวังใด ๆ ของสัญญาเช่านั้นจะมีเพียง 15 ปีในการใช้คุณสมบัติก่อนที่จะขอต่ออายุหรือต่ออายุ จะเกิดอะไรขึ้นกับมูลค่าของทรัพย์สินนั้น? เห็นได้ชัดว่าราคาจะลดลงเพราะระยะเวลาการเช่าถูกลดลงครึ่งหนึ่ง

ประโยคที่อนุญาตให้เช่าถูกทำลายและสัญญาเช่าใหม่ที่จะเขียนจะปกป้องคุณค่าของบ้าน ผู้ซื้อที่คาดหวังใด ๆ สามารถหวังว่าจะได้สัญญาเช่า 30 เต็มปีซึ่งหมายถึงสัญญาเช่าบ้านพักตากอากาศจะขายในราคาตลาด

ส่วนคำสั่งยกเลิกนั้นบังคับใช้กับผู้ให้เช่าดั้งเดิมเท่านั้นไม่ว่าจะเป็นรายบุคคลหรือ บริษัท ดังนั้นหากผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ในมือมีการเปลี่ยนแปลงเจ้าของคนใหม่ก็ไม่จำเป็นต้องเคารพข้อนั้น

มีค่าธรรมเนียมสำหรับการออกสัญญาเช่าอีกครั้ง แต่อาจใช้ร่วมกันโดยทั้งผู้เช่าปัจจุบันและผู้ซื้อรายใหม่ อาจมีภาระภาษีเพิ่มเติมสำหรับนักพัฒนาในกรณีที่มีการสร้างสัญญาเช่าใหม่ (เนื่องจากมีรายได้เพิ่มอีก 15 ปี) และนี่อาจเป็นส่วนหนึ่งของเงื่อนไขของข้อตกลงการยกเลิกใด ๆ

นอกจากนี้หากภาษีบ้านและที่ดินที่กล่าวถึงก่อนหน้านี้ยังไม่ได้รับการชำระจะไม่สามารถลงทะเบียนการเช่าได้อีกเลย และไม่ว่าสัญญาเช่าจะได้รับการจดทะเบียนในนามของเจ้าของคนใหม่หรือไม่ก็ตามสำนักงานเขตท้องที่จะขอบคุณผู้เสียภาษี

อนุประโยคการเช่าช่วง

หากผู้เช่าต้องการให้เช่าช่วงทรัพย์สินของพวกเขาไม่มีอะไรผิดปกติกับเรื่องนี้ ในความเป็นจริงชาวต่างชาติจำนวนมากที่ทำสัญญาเช่า 30 ปีในบ้านพักตากอากาศ - หรือผู้เช่าที่ดินจากนั้นสร้างบ้านพัก - ทำด้วยความตั้งใจที่จะเช่าบ้านพักตากอากาศเพื่อหารายได้เพื่อการลงทุน

อย่างไรก็ตามหากเป็นความตั้งใจก็ต้องการความร่วมมือจากผู้ให้เช่าและจะต้องรวมอยู่ในข้อตกลงเดิม

โอลาฟพูดอะไรเกี่ยวกับอนุญาโตตุลาการ:

ใช้อนุญาโตตุลาการ!

เมื่อเข้าทำสัญญาหรือข้อตกลงแม้กระทั่งที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่มีใครคาดหวัง - และแน่นอนพวกเขาไม่ต้องการ - สิ่งที่จะผิดพลาด และแน่นอนพวกเขาไม่คาดหวังว่าข้อตกลงของพวกเขาจะกลายเป็นความขัดแย้ง น่าเศร้าที่เกิดเหตุการณ์นี้บ่อยกว่าที่คุณคิด

หากคุณพบว่าตัวเองอยู่ในตำแหน่งนี้โดยเฉพาะอย่างยิ่งในฐานะชาวต่างชาติคุณควรพิจารณายุติข้อพิพาทที่ไม่ได้อยู่ในศาลไทย แต่ผ่านกระบวนการอนุญาโตตุลาการที่มีผลผูกพันตามกฎหมาย แม้ว่าคุณจะสูญเสีย แต่คุณก็มีแนวโน้มที่จะได้รับผลที่ดีขึ้นจากการตัดสิน สิ่งที่เราหมายถึงโดย "ผลลัพธ์ที่ดีกว่า" คือคุณจะพบว่ากระบวนการนั้นเร็วขึ้นและราคาไม่แพงและการตัดสินของอนุญาโตตุลาการจะมีผลบังคับใช้ในระดับสากล นอกเหนือจากนั้นเอกสารทั้งหมดอาจถูกจัดทำขึ้นและการอภิปรายทั้งหมดที่จัดทำเป็นภาษาต่างประเทศ (เช่นภาษาอังกฤษ)

ที่กล่าวว่าทุกฝ่ายจะต้องตกลงผูกพันอนุญาโตตุลาการ และเนื่องจากการได้รับสัมปทานใด ๆ จากทั้งสองฝ่ายมีโอกาสน้อยกว่าหลังจากที่ทั้งสองฝ่ายเริ่มต่อสู้กันไปแล้วจึงเป็นเรื่องสำคัญที่สัญญาการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณจะมีคำสั่งอนุญาโตตุลาการเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นอย่างดี

ไม่ว่าจะเป็นข้อตกลงการซื้อและการขายหรือข้อตกลงการเช่ามันจะปกป้องคุณจากความเป็นไปได้ของสิ่งที่จะผิดพลาดในอนาคต

ข้อที่ได้รับมอบหมาย

เช่นเดียวกับคำสั่งหรือภาคผนวกใด ๆ ของสัญญาเช่าความร่วมมือของผู้ให้เช่ามีความจำเป็นต้องกำหนดให้เช่าแก่ผู้เช่ารายใหม่และจะต้องรวมอยู่ในข้อตกลงเดิม

อนุญาโตตุลาการ

การอนุญาโตตุลาการเป็นกระบวนการที่คู่กรณีในข้อพิพาทสามารถได้ยินข้อโต้แย้งของตนโดยองค์กรอิสระโดยไม่จำเป็นต้องผ่านกระบวนการพิจารณาศาลที่มีความยาว ชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้ทำหน้าที่เป็นอนุญาโตตุลาการในประเทศไทยตั้งแต่ 2000 และบุคคลอาจเป็นตัวแทนจากทนายความต่างประเทศในกระบวนการอนุญาโตตุลาการ

ประเทศไทยได้ปฏิบัติตามกฎหมายระหว่างประเทศของคณะกรรมาธิการการค้าระหว่างประเทศแห่งสหประชาชาติ (UNCITRAL) กฎหมายว่าด้วยอนุญาโตตุลาการการค้าระหว่างประเทศตั้งแต่ 2002 ซึ่งทำให้มั่นใจได้ว่าการตัดสินของอนุญาโตตุลาการในกรณีดังกล่าวเป็นไปในระดับสากล

กระบวนการอนุญาโตตุลาการอาจเกิดขึ้นในภาษาใด ๆ และไม่จำเป็นต้องแปลเอกสารเป็นภาษาไทย (เช่นกรณีในศาลไทย) ในขณะที่การไกล่เกลี่ยอาจมีค่าใช้จ่ายน้อยลง แต่อนุญาโตตุลาการฝ่ายต่างๆเป็นผู้เชี่ยวชาญของกระบวนการของพวกเขาเองและอนุญาโตตุลาการมีอิสระที่จะตัดสินการตัดสินเมื่อสิ้นสุดกระบวนการพิจารณาคดี การตั้งถิ่นฐานไม่ได้สร้างแบบอย่างทางกฎหมายใด ๆ แต่จะมีผลผูกพันตามกฎหมาย

ใส่สัญญาเช่าในหลายชื่อ

หากมีคนเช่าบ้านพักตากอากาศในชื่อของพวกเขาแล้วเสียชีวิตทันทีการเช่านั้นสิ้นสุดลงทันที เจ้าของที่ดินจะได้รับสิทธิ์ในการคืนทรัพย์สินเมื่อใดก็ได้ เมื่อพวกเขาทำเช่นนั้นพวกเขามีอิสระที่จะขายสัญญาเช่า 30 อีกหนึ่งปีให้กับบุคคลอื่น ประโยคต่อเนื่องสามารถป้องกันคู่สมรสหรือบุตรของผู้เช่า แต่เฉพาะในกรณีที่มีการบังคับใช้ข้อกับผู้ถือครองดั้งเดิม / เจ้าของ / ผู้ให้เช่าเดิม

ทั้งพินัยกรรมและความน่าเชื่อถือไม่สามารถมอบมรดกของการเช่าแก่คู่สมรสและข้อ จำกัด อย่างต่อเนื่องที่น่าผิดหวังถือเป็นสัญญาไม่ใช่สิทธิการเช่า หากผู้ถือครองอิสระ / ผู้ให้เช่ามีการเปลี่ยนแปลงอนุประโยคการสืบทอดจะไม่บังคับใช้กับเจ้าของใหม่มากกว่าส่วนขยาย 30-year สิ่งนี้อาจเป็นเรื่องที่น่ารำคาญเป็นพิเศษหากคู่สมรสของผู้เช่าถูกบังคับให้ย้ายออกจากบ้านเพราะเจ้าของที่ดินรายใหม่ได้รับอนุญาตให้ครอบครองที่ดินได้อย่างมีประสิทธิภาพ

สัญญาเช่าจึงควรเป็นชื่อร่วม (หรือหลายชื่อ) ผู้ซื้อต่างประเทศอาจพิจารณารวมถึงชื่อลูกของพวกเขาในสัญญาเช่าทั้งนี้ขึ้นอยู่กับอายุของพวกเขา หากมีอะไรเกิดขึ้นกับคู่รักต่างชาติลูก ๆ ของพวกเขาก็จะมีสิทธิ์อาศัยอยู่ในบ้านหรือขายสัญญาเช่า

ทรัพย์สินและสิทธิการเช่า

สิ่งนี้ได้รับการสัมผัสมาแล้ว แต่บทสรุปโดยย่อของกฎหมายมรดกสำหรับทรัพย์สินที่เช่ามีความสำคัญมาก

ในประเทศไทยการเช่าถือเป็นสิทธิส่วนบุคคลภายใต้กฎหมายการเช่าและทรัพย์สินไม่ใช่สิทธิในสัญญาที่สืบทอดได้ ศาลฎีกาแห่งประเทศไทยได้ตัดสิน“ ผู้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า” หมายความว่าหากไม่มีผู้เช่าจะไม่มีข้อตกลงอีกต่อไป

หากผู้เช่ามีความประสงค์จะโอนสิทธิการเช่าให้แก่ทายาทของพวกเขาเมื่อถึงแก่ความตายต้องมีการเขียนลงในสัญญาเช่าเป็นประโยคเฉพาะ อย่างไรก็ตามประโยคเป็นสัญญาส่วนตัวระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า หากผู้เช่าเสียชีวิตทายาทของพวกเขาอาจบังคับใช้ประโยคต่อเนื่องกับผู้ให้เช่า อย่างไรก็ตามหากผู้ให้เช่ามีการเปลี่ยนแปลงไม่ว่าจะโดยการขายหรือการสืบทอดของชื่อเจ้าของใหม่ของทรัพย์สินจะไม่ผูกพันตามข้อต่อ

ในทางกลับกันหากว่าสัญญาเช่านั้นถือเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษ (ดูหน้า 37) การเปลี่ยนแปลงกฎหมายที่บังคับใช้และสิทธิการสืบทอดสามารถส่งผ่านทายาทของผู้เช่าได้

มีประสิทธิภาพตามกฎหมาย แต่ไม่สามารถใช้ได้

สิทธิเก็บกิน, สิทธิเหนือพื้นดินและที่อยู่อาศัยเป็นสิทธิสามประการที่ผู้เช่าสามารถมอบให้แก่ผู้เช่าซึ่งแต่ละสิทธิจะให้สิทธิพิเศษทางกฎหมายเพิ่มเติมแก่ผู้เช่า

พวกเขามีมูลค่าการกล่าวขวัญเพราะการรวมของพวกเขาเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้เช่าใด ๆ เพื่อประโยชน์ของผู้เช่า น่าเสียดายที่ไม่มีการรับประกันว่าสิทธิ์เหล่านี้จะมอบให้กับชาวต่างชาติที่ถือกรรมสิทธิ์ในประเทศไทย

Usufruct ในประเทศไทย

หลักการสิทธิเก็บกินเป็นสัญญาที่อนุญาตให้บุคคลหนึ่งใช้ทรัพย์สินของอีกคนหนึ่งได้ มันมีต้นกำเนิดในกฎหมายโรมันที่ผู้หญิงถูกปฏิเสธสิทธิในการเป็นเจ้าของที่ดิน การเก็บภาษีถูกใช้เพื่อปกป้องบ้านของครอบครัวหากสามีของเธอเสียชีวิตก่อนเวลาอันควร

สัญญาสิทธิเก็บกินยังคงมีอยู่ทั่วโลก แม้ว่าพวกเขาจะสามารถอยู่ได้นาน แต่พวกเขาก็มักจะจัดตั้งขึ้นเป็นระยะเวลาที่แน่นอน ในประเทศไทยอาจมีการกำหนดสิทธิเก็บกินตลอดอายุของสิทธิเก็บกิน (บุคคลที่ประสงค์จะครอบครองหรือใช้ทรัพย์สิน) หรือมีกำหนดระยะเวลาสูงสุดไม่เกิน 30 ปี

คำว่า "สิทธิเก็บกิน" มาจากรากภาษาละติน usus (เพื่อใช้) และ fructus (หมายถึงความเพลิดเพลินหรือแท้จริง "ผลไม้") กล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือสิทธิ์ในการใช้และกำไรจากทรัพย์สินของผู้อื่น (โดยไม่ทำลาย)

ผลกำไร (fructus) เรียกว่าผลไม้หรือพืชผลซึ่งอาจปลูกบนที่ดินและขาย แต่คำจำกัดความยังครอบคลุมถึงการให้เช่าหรือให้เช่าอาคารหรือเรียกเก็บค่าธรรมเนียมสำหรับผู้อื่นในการเข้าถึงที่ดิน ไม่ว่าทางใดทางหนึ่งจะเป็นการอนุญาตให้มีการขายหรือจำนองที่ดิน

หากสิทธิเก็บกินนั้นได้รับสิทธิ์ในการใช้ทรัพย์สินเป็นชีวิตของพวกเขาจะใช้ตราบเท่าที่พวกเขาอาศัยอยู่ เมื่อการตายของโครงสร้างผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเต็มรูปแบบกลับไปเป็นเจ้าของที่ดินที่แท้จริง

สิทธิเก็บกินเป็นกลยุทธ์การเช่า?

สิทธิเก็บกินมักถูกกล่าวถึงว่าเป็นวิธีที่เหมาะสำหรับชาวต่างชาติที่จะมีสิทธิการเช่าในชีวิตในประเทศไทย แต่ไม่คิดว่าข้อสันนิษฐานนี้จะถูกต้องโดยอัตโนมัติ ในขณะที่สิทธิเก็บกินอาจถูกเขียนลงในสัญญาเช่าไม่มีการรับประกันว่าสัญญาเช่า 30 ปีสามารถทำสัญญาเช่าอายุการใช้งานได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ในขณะที่สิทธิเก็บกินได้รับการยอมรับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่ก็ไม่แน่ใจว่านักกฎหมายของเจ้าของบ้านจะเห็นด้วยกับสิ่งใดก็ตามที่อาจมีค่าใช้จ่ายเงินลูกค้าของเขา / เธอหรือเกินอายุสัญญาเช่า 30 ปี ยิ่งไปกว่านั้นในขณะที่การขายหรือการโอนสิทธิเก็บกินนั้นไม่สามารถส่งผ่านไปยังทายาทคนเดียวได้ซึ่งจะทำให้มีอายุการใช้งานเท่ากับอายุของสิทธิเก็บกิน

หากผู้ซื้อสามารถใช้ประโยชน์จากสิทธิเก็บกินในประเทศไทยทนายความที่ดีเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อให้แน่ใจว่าถูกต้องและจะทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ มันอยู่ในพื้นที่เช่นนี้ที่ตัวแทนทางกฎหมายของคนไทยได้รับค่าธรรมเนียม

พื้นผิว

พื้นผิวเป็นคำภาษาละตินอีกคำหนึ่งและใช้เพื่ออธิบายสิ่งที่อยู่บนแผ่นดิน โดยทั่วไปหมายถึงสิ่งปลูกสร้างใด ๆ บนที่ดินซึ่งถูกสร้างโดยบุคคลอื่นที่ไม่ใช่เจ้าของ

หากคุณกำลังพิจารณาซื้อที่ดินในประเทศไทยคุณอาจต้องการอ่านบทความของเราด้านล่าง:

การซื้อหรือเช่าที่ดินในประเทศไทย

และหากคุณต้องการทำความเข้าใจเพิ่มเติมเกี่ยวกับระบบการวัดที่ดินของประเทศไทยคุณสามารถหาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่นี่:

แปลงการวัดที่ดินของไทยเป็นเมตริก / จักรพรรดิ

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไทยมาตรา 1410 - สิทธิเหนือพื้นดิน

“ เจ้าของที่ดินอาจสร้างสิทธิเหนือพื้นดินให้กับบุคคลอื่นโดยให้สิทธิแก่เขาในการครอบครองบนหรือภายใต้ที่ดินอาคารโครงสร้างหรือสวน”

สองพันปีที่ผ่านมากฎหมายโรมันระบุว่าอาคารและที่ดินแยกออกไม่ได้ บุคคลที่มีสิทธิในการใช้ที่ดินก็มีสิทธิ์ใช้อาคารได้เช่นกันโดยไม่คำนึงถึงความจริงที่ว่าพวกเขาไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน นี่คือที่มาของทางด้านขวาของผิวหน้า

นี่เป็นแนวคิดที่ยังคงใช้อยู่ทั่วโลก อย่างไรก็ตามในประเทศไทยสิทธิ์ของพื้นผิวดินจะแยกกรรมสิทธิ์ในที่ดินออกจากอาคารบนที่ดิน ที่นี่กฎหมายมีความเป็นสากลในการที่จะใช้กับชาวต่างชาติและคนไทยอย่างเท่าเทียมกัน (ต่างจากกฎหมายกรรมสิทธิ์ที่ดิน)

ตรงกันข้ามกับความเห็นที่เป็นที่นิยมผู้เช่าในประเทศไทยไม่มีสิทธิ์โดยอัตโนมัติในการเป็นเจ้าของวิลล่าหรือบ้านใด ๆ ที่นั่งอยู่บนที่ดินนั้น กรรมสิทธิ์ตามกฎหมายของบ้านหรือวิลล่ามักมาพร้อมสิทธิเหนือพื้นดิน แต่ถ้าชาวต่างชาติมีสัญญาเช่าโดยไม่ต้องเป็นผู้ดีพวกเขาไม่มีอะไรเป็นเจ้าของ

สำหรับสิทธิเหนือพื้นดินในการดำเนินการที่สำคัญใด ๆ (เช่นบังคับใช้ตามกฎหมาย) เป็นข้อกำหนดที่เข้มงวดที่ปรากฏในโฉนดที่ดิน บุคคลที่ได้รับสิทธิเหนือพื้นดินสามารถได้รับกรรมสิทธิ์ในอาคารใด ๆ ที่สร้างขึ้นบนที่ดินโดยไม่ต้องเป็นเจ้าของที่ดิน หากชาวต่างชาติเช่าที่ดินเป็นโฉนดเพื่อสร้างบ้านพักตากอากาศบนที่ดินควรได้รับสิทธิเหนือพื้นดินก่อนการก่อสร้าง หากเหลือจนกว่าจะสร้างบ้านจะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทางเทคนิค และนั่นจะเกี่ยวข้องกับการจ่ายภาษีการโอน

ผู้เช่าทุกคนจะได้รับเอกสารและโบรชัวร์เงาก่อนที่จะตกลงทำสัญญาเช่า ในกรณีส่วนใหญ่ทั้งวรรณกรรมและสัญญาเช่ากล่าวถึงสิทธิเหนือพื้นดินดังนั้นจึงขัดแย้งกับข้อเรียกร้องทางการตลาดที่น่าสนใจที่สุดเกี่ยวกับ“ ความเป็นเจ้าของ” พื้นผิวชั้นบนมักไม่ได้กล่าวถึงเว้นแต่ผู้เช่าจะนำขึ้นมาเอง

หากผู้ซื้อต่างประเทศได้รับสิทธิเหนือพื้นดินสิทธิ์อาจถูก จำกัด ไว้ที่ 30 ปี แต่อาจยืดอายุการใช้งานของผู้ให้สิทธิ์หรือผู้รับสิทธิ์ เมื่อพ้นกำหนดขั้นตอนแล้วผู้ให้เช่าอาจเสนอซื้อบ้านที่ชาวต่างชาติสร้างขึ้น ชาวต่างชาติอาจแลกเปลี่ยนบ้านกับส่วนขยายของสัญญาเช่าเช่นใช้มูลค่าเพิ่มของวิลล่าที่ดีบนที่ดินเพื่อชำระค่าเช่า 30 ต่อปี *

แต่ไม่มีการรับประกันว่าผู้ซื้อต่างประเทศจะได้รับสิทธิ์ในสถานที่แรก แม้ว่าการลงทะเบียนยอดเยี่ยมของชาวต่างชาติในประเทศไทยนั้นถูกกฎหมายอย่างสมบูรณ์ แต่การตัดสินใจนั้นขึ้นอยู่กับกรมที่ดิน ในทางปฏิบัติขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของสำนักงานรัฐบาลแห่งนี้ แต่เพียงผู้เดียวว่าจะให้สิทธิเหนือพื้นดินหรือไม่

* แม้จะไม่มีพื้นผิวที่ดี แต่กลยุทธ์นี้ในการใช้บ้านที่สร้างโดยชาวต่างชาติเป็นวิธีการบังคับใช้สัญญาเช่าระยะเวลา 30 เพิ่มเติมอีกหนึ่งปีก็อาจอยู่ในศาลยุติธรรม ทนายความที่มีความสามารถจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องแน่ใจว่านี่เป็นตัวเลือกเมื่อสัญญาเช่า 30 ปีแรกสิ้นสุดลง

ที่อยู่อาศัย

ที่อยู่อาศัยแตกต่างจากสิทธิเก็บกินในกรณีที่บุคคลที่ได้รับที่อยู่อาศัยไม่มีสิทธิ์ที่จะอนุญาตให้คนอื่น (นอกเหนือจากตัวเอง) ที่อาศัยอยู่ในสถานที่ให้บริการ เฉพาะบุคคลที่มีชื่ออยู่ในสัญญาที่พักอาศัยเท่านั้นที่มีสิทธิในการอยู่อาศัยในทรัพย์สิน

สัญญาที่อยู่อาศัยให้สิทธิบุคคลในการใช้บ้านพร้อมกับครอบครัวเป็นที่อยู่อาศัย แต่ทรัพย์สินไม่สามารถให้เช่าช่วงหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยของอีกฝ่ายได้

จะต้องลงทะเบียนสิทธิ์ในการอยู่อาศัยและโฉนดที่ได้รับการรับรองอย่างถูกต้องที่สำนักงานที่ดิน

ความเป็นทาสความง่ายและสิทธิ์สาธารณะของทาง

สิ่งเหล่านี้ไม่ได้อ้างถึงความเป็นเจ้าของ แต่เป็นแนวคิดที่เกี่ยวข้องเมื่อกล่าวถึงสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

เป็นเรื่องธรรมดามากในประเทศไทยที่การเข้าถึงที่ดินถูกบล็อกโดยที่ดินอีกผืนหนึ่ง ความเป็นทาสความง่ายและสิทธิ์สาธารณะของทางเป็นวิธีการแก้ไขกฎหมายที่แตกต่างกันสามประการเพื่อให้แน่ใจว่าทรัพย์สินที่“ ไม่มีทางออกสู่ทะเล” สามารถเข้าถึงถนนสาธารณะได้

ใครก็ตามที่มาจากสหราชอาณาจักรมีความคุ้นเคยกับกฎหมายและกฎเกณฑ์ที่ใช้บังคับว่า "สิทธิของประชาชน" (ตามความเป็นจริงสมุดรายละเอียดของแผนที่แสดงทางเท้าสาธารณะและทางขวาในสหราชอาณาจักรพร้อมให้ใช้งาน) ประเทศไทยมีกฎหมายเกือบจะเหมือนกันซึ่งอนุญาตให้เจ้าของ "ไม่มีทางออกสู่ทะเล" ผ่านโครงเรื่องที่อยู่ติดกันเพื่อไปยังถนนสาธารณะ

อย่างไรก็ตามมีสองเงื่อนไขที่ต้องปฏิบัติตาม:

1) ตำแหน่งและลักษณะของเส้นทางจะต้องสร้างความเสียหายให้น้อยที่สุด

2) เจ้าของที่ดินจะต้องได้รับการชดเชยจากบุคคลที่ต้องการเส้นทางสำหรับความเสียหายที่เกิดขึ้น

อย่างไรก็ตามการบังคับใช้“ สิทธิ์ในการเข้าถึง” นี้อาจทำให้เกิดความรุนแรงระหว่างผู้ซื้อ / ผู้เช่ากับเพื่อนบ้านใหม่ของพวกเขา หากผู้เช่าต้องพบว่าตัวเองต้องไปขอยืมน้ำตาลสักถ้วยหรือเครื่องมือไฟฟ้าพวกเขาอาจจะไม่อยากเป็นผู้ชายที่ฝืนเส้นทางผ่านดินแดนที่อยู่ติดกัน

แนวทางความร่วมมือและการประนีประนอมมากขึ้นคือการเป็นทาส ในขณะที่ชื่ออาจแนะนำให้ผู้เช่าถูกบังคับให้ทำงานบ้านสำหรับเพื่อนบ้านใหม่ของพวกเขา แต่ก็ไม่ต้องกลัว

ความเป็นทาสเป็นข้อตกลงระหว่างเจ้าของที่ดินที่ให้สิทธิ์แก่เจ้าของที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทะเลขณะที่มอบหมายหน้าที่ให้กับผู้อื่น ภาระจำยอมอาจมีรายละเอียดที่ดีเยี่ยมเช่นการปฏิเสธสิทธิในการก่อสร้างหรือการพัฒนา แต่ไม่เสมอไป ในกรณีส่วนใหญ่มันก็ตกลงว่าทรัพย์สินที่มีการเข้าถึงจะอนุญาตให้ผ่านไปยังพล็อตโดยไม่ต้องเข้าถึง (สหราชอาณาจักรที่เทียบเท่าจะเป็น "การอนุญาตให้เข้าถึง")

ความง่ายดายจะได้รับโดยอัตโนมัติเมื่อมีความจำเป็นชัดเจนจึงไม่จำเป็นต้องลงทะเบียน จะต้องจดทะเบียนภาระจำยอมกับสำนักงานที่ดินในท้องที่และจะต้องระบุการชดเชยระหว่างคู่กรณี หากคู่กรณีไม่สามารถกำหนดจำนวนเงินค่าทดแทนได้สำนักงานที่ดินจะกำหนดค่าธรรมเนียมเป็นเงินบาท 50 (ต่อหนึ่งแปลงที่ดิน)

ความเป็นทาสและความง่ายเป็นเพียงสิทธิ์ในการเข้าสู่ทรัพย์สินของบุคคลอื่นโดยไม่ได้ครอบครองทรัพย์สินดังกล่าวจริง ๆ แล้วโดยทั่วไปแล้ววัตถุประสงค์ในการอนุญาตให้ใช้สิทธิในการเดินทางไปยังถนนสาธารณะ

แซมพูดอะไรเกี่ยวกับสัญญาต่างตอบแทนพิเศษ

คำถาม: สัญญาเช่าเมื่อใดไม่จำเป็นต้องเป็นสัญญาเช่า?

คำตอบ: ในประเทศไทยเมื่อเป็นสัญญาตอบแทนพิเศษ ศาลฎีกาของประเทศไทยได้วินิจฉัยว่าการอัพเกรดเป็นทรัพย์สินที่เช่าเมื่อทำกับข้อตกลงร่วมกันของผู้ให้เช่าสามารถภายใต้สถานการณ์ที่เฉพาะเจาะจงทำให้สัญญาเช่าที่จะกลายเป็น "สัญญาซึ่งกันและกันพิเศษ" ในทางปฏิบัติสิ่งเหล่านี้มีความหมายต่อผู้เช่าอย่างไร

การกำหนดใหม่นี้เปลี่ยนสถานะทางกฎหมายของสัญญาเช่าทำให้การปรับปรุงข้อตกลงเช่น "สิทธิในสัญญา" สืบทอดซึ่งกลายเป็นที่สืบทอดได้ นี่คือประโยชน์ที่สำคัญสำหรับชาวต่างชาติที่กังวลเกี่ยวกับสิ่งที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินที่เช่าของพวกเขาเมื่อเสียชีวิต

เป็นไปได้ว่ามาตราการขยาย - เพียงสัญญาภายใต้สัญญาเช่า - สามารถบังคับใช้โดยอาศัยการปรับปรุงวัสดุเพื่อทรัพย์สินโดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่วิลล่าถูกสร้างขึ้นบนที่ดินให้เช่า ในทางทฤษฎีอาคารใด ๆ ที่เป็นของชาวต่างชาติสามารถถูกนำออกไปและสร้างใหม่บนที่ดินอื่นในตอนท้ายของสัญญาเช่า 30 ปี (เช่นบ้านไม้สไตล์ไทยดั้งเดิมรื้อถอนและนำออกหรือบ้านสไตล์ตะวันตกถูกรื้ออิฐ -by อิฐ)

ใครก็ตามที่สนใจที่จะมองหาความสลับซับซ้อนของกฎหมายไทยจะได้เรียนรู้ว่าเจ้าของที่ดิน (หรือผู้ให้เช่า) เป็นเจ้าของที่ดินทั้งหมดและห้ามมิให้มีข้อตกลงบังคับใช้ในทางตรงกันข้ามและจะถือว่ากรรมสิทธิ์ในอาคารที่ขึ้นไปบนที่ดินนั้นด้วย เมื่อระยะเวลาการเช่าหมดลงทุกสิ่งจะถูกเปลี่ยนกลับไปเป็นเจ้าของ

หากข้อตกลงการเช่าเป็นสัญญาต่อสัญญาพิเศษอาจทำให้มีการขยายอำนาจการเช่าเดิม แต่ดังที่ได้กล่าวมาแล้วชาวต่างชาติคนใดควรมั่นใจว่าการเช่านั้นมีสิทธิเหนือพื้นดินเพื่อทำให้อาคารของพวกเขาแข็งแกร่ง ที่แรก.

หากคุณต้องการที่จะเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับสัญญาการแลกเปลี่ยนตอบแทนพิเศษคุณสามารถอ่านบทความของเราในเรื่องที่นี่:

ทำความเข้าใจกับสัญญาต่างตอบแทนพิเศษในประเทศไทยสิทธิการเช่า

สัญญาเช่าที่ปลอดภัย

โครงสร้างที่เรียกว่า“ Secured Lease” (หรือที่รู้จักในชื่อ Collective Lease หรือ Protected Lease) เป็นยานพาหนะกรรมสิทธิ์ใหม่ในประเทศไทย ผู้เช่าส่วนใหญ่ทำสัญญาเช่า แต่ในขณะเดียวกันก็ทำสัญญาซื้อขายใน บริษัท ไทยของผู้พัฒนา

สำหรับเจตนารมณ์และวัตถุประสงค์ทั้งหมดมันเป็นข้อตกลงการเป็นเจ้าของ บริษัท ซึ่ง - ในขณะที่เคารพกฎการถือหุ้นใหญ่ของไทย - กำหนดให้ผู้เช่าใช้อิทธิพลของผู้ถือหุ้น (ผู้ถือหุ้นส่วนน้อย) เพื่อปกป้องผลประโยชน์ของพวกเขา มันบรรลุผลสำเร็จเพราะผู้ถือหุ้นต่างชาติของธุรกิจ (มักจะผ่าน บริษัท นอกชายฝั่ง) มีสิทธิออกเสียงสูงกว่าแม้ว่าการถือครองหุ้นบุริมสิทธิจะถูก จำกัด อยู่ที่ 49%

ขณะนี้มีรีสอร์ทหลายสิบแห่งที่มีโครงสร้างเช่นนี้และยังมีการตั้งค่าเพิ่มเติมในวันนี้ มันเป็นแนวคิดที่ยอดเยี่ยมในทางทฤษฎีและทำงานได้ดีสำหรับการพัฒนาส่วนใหญ่เป็นเวลาหลายปี มี โครงสร้างรุ่นนี้ซึ่งศาลไทยตัดสินลงดังนั้นมันขึ้นอยู่กับว่าการพัฒนาเฉพาะจัดการกับเจ้าของได้ดีเพียงใด

ความเสี่ยงที่ผู้ซื้อดำเนินการคือบุคคลที่สนใจ (ซึ่งอาจเป็นใครก็ได้ที่มีความรู้เกี่ยวกับโครงสร้างพื้นฐานหรือด้วยความไม่พอใจกับเจ้าของรายใดรายหนึ่ง) ยื่นเรื่องร้องเรียนกับฝ่ายงานราชการ หากเจ้าหน้าที่สามารถมองเห็นผ่านข้อตกลงการซื้อขายและรับรู้ว่าฝ่ายใดมีอำนาจควบคุมที่ดินที่การพัฒนาสร้างขึ้นในท้ายที่สุดนั่นคือปัญหาที่อาจเกิดขึ้น

ส่วนใหญ่ตราบใดที่ทุกฝ่ายมีความสุขและไม่มีปัญหาใด ๆ เกี่ยวกับโครงสร้างที่จะหาทางไปสู่ศาลการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีหลักประกันเหล่านี้น่าจะดำเนินต่อไปได้

แต่ถ้าใครถูกท้าทายสิ่งที่เกิดขึ้นในท้ายที่สุดจะขึ้นอยู่กับคดีเฉพาะในศาลการเคลื่อนไหวที่ยื่นฟ้องผู้พิพากษาในวันนั้นหรือกระแสการเมืองที่พัดมาในเวลานั้น

สิทธิการเช่ารูปแบบใหม่อีกรูปแบบหนึ่งที่ปรากฏในประเทศไทยคือ“ Lease Mortgage” หรือ“ Mortgage Leasehold” คุณสามารถอ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงสร้างการเป็นเจ้าของชาวต่างชาติใหม่ได้ที่นี่:

ทำความเข้าใจเกี่ยวกับวิธีการให้เช่าซื้อสำหรับภูเก็ตหรือทรัพย์สินในประเทศไทย

วิญญาณของกฎหมาย

มีความคิดเห็นและข้อเสนอแนะมากมายสำหรับชาวต่างชาติที่อาจได้รับ“ จดหมาย” ของกฎหมายว่าด้วยการเป็นเจ้าของที่ดิน ปัญหาที่เกิดขึ้นกับแผนการดังกล่าวก็คือหากมีการคัดค้านในศาลโครงการในต่างประเทศจะไม่ได้รับการสนับสนุน

เป็นที่น่าสนใจที่จะทราบว่าตัวอักษรของกฎหมายในประเทศไทยเกิดขึ้นจริงเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของที่ดินในต่างประเทศอย่างไร แทนที่จะห้ามมิให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินโดยชัดแจ้งกฎหมายระบุว่าชาวต่างชาติ (คนต่างด้าว) ได้รับอนุญาตให้ถือครองที่ดิน มาตรา 86 ของพระราชบัญญัติการประกาศใช้กฎหมายที่ดินระบุว่า:“ มนุษย์ต่างดาวอาจได้มาซึ่งที่ดินโดยอาศัยบทบัญญัติของสนธิสัญญาที่ให้สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์…” สิ่งที่กฎหมายไม่ได้กล่าวถึงก็คือสนธิสัญญาฉบับล่าสุดนั้นสิ้นสุดใน 1970

ในกรณีที่ไม่มีสนธิสัญญาใด ๆ “ วิญญาณของกฎหมาย” ชัดเจนว่าห้ามมิให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย โดยไม่คำนึงถึงความเฉลียวฉลาดของช่องโหว่ที่ควรจะเป็นที่ชัดเจนจากการตัดสินของศาลว่า "วิญญาณ" ของกฎหมายนี้จะรักษาอย่างสม่ำเสมอ

เมื่อคดีไปสู่ศาลโดยที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์หรือควบคุมที่ดินจะมีคำตัดสินกลับมาเหมือนเดิมทุกครั้ง ไม่ว่าจะเป็นก่อนที่ศาลพิจารณาคดีในท้องที่หรือศาลวินิจฉัยอุทธรณ์ (เช่นศาลฎีกาในกรุงเทพฯ) รูปแบบที่ช่วยชาวต่างชาติในการแล่นเรือใบกฎหมายถูกยิงโดยผู้พิพากษา

หากชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอาคารและข้อพิพาทเป็นเพียงการใช้ประโยชน์หรือสิทธิในที่ดินที่พวกเขาเช่ารับรองสำเนาถูกต้องมันเป็นเรื่องธรรมดามากสำหรับผู้พิพากษาที่จะเข้าข้างกับชาวต่างชาติ มันจะกลายเป็นปัญหาเมื่อมันเกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของหรือควบคุมที่ดินทางกายภาพ

โหลดโพสต์เพิ่มเติม