สีดำหงส์แห่งการท่องเที่ยว
คำว่า“ แบล็กสวอน” เป็นคำเปรียบเทียบครั้งแรกที่นิโคลัสทาเลบบรรยายไว้ในหนังสือขายดีของเขาเรื่อง Fooled by Randomness สถานที่ของ Taleb นั้นหาได้ยากและในบางกรณีเหตุการณ์ร้ายแรงเกิดขึ้นแบบสุ่มเป็นครั้งคราว เขากล่าวต่อไปว่าเราพยายามกำหนดต้นกำเนิดแบบลอจิคัลให้พวกเขาและเข้าใจว่าพวกเขาสามารถคาดการณ์ได้เมื่อในความเป็นจริงพวกเขายากที่จะคาดการณ์ได้
เหตุการณ์เหล่านี้อาจส่งผลกระทบต่อแต่ละประเทศหรือทั่วโลก ภูเก็ต (และสำหรับเรื่องนั้นประเทศไทย) ได้มีปัญหากับสายหงส์โดยมีเหตุการณ์หงส์ดำน้อยมากที่เกิดขึ้นในทศวรรษที่ผ่านมา อย่างไรก็ตามในช่วงทศวรรษที่เก้าสิบปีประเทศไทยไม่โชคดีนัก
อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของประเทศฟื้นตัวจากวิกฤตเอเชีย 1997 เมื่อการโจมตี 9 / 11 เกิดขึ้นใน 2001 ในช่วงเวลาเดียวกันฟองสบู่ dot-com ก็ระเบิดออกมาและตลาดที่ตามมาก็พังทลายลงทำให้ผู้คนมีช่องโหว่ในกระเป๋า
เมื่อไม่มีเวลาฟื้นตัวโรคไข้หวัดนกระบาดใน 2002 ยังคงทำให้นักท่องเที่ยวกลัวออกจากเอเชียเพียงเพื่อตามมาด้วยโรคซาร์สกลัว 2003 อีกหนึ่งปีต่อมาในเดือนธันวาคม 2004 ผู้ยิ่งใหญ่ก็ได้รับความนิยม สึนามิในมหาสมุทรอินเดียโจมตีชายฝั่งตะวันตกของประเทศไทยทำให้อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวทรุดโทรมซึ่งต้องสร้างใหม่อย่างช้าๆ
หงส์ดำห้าตัวในรอบสี่ปีเป็นการเริ่มต้นที่ยากลำบากสำหรับสหัสวรรษใหม่
สิ่งที่ตามมาคือสถานการณ์ความไม่สงบทางการเมืองในภาคใต้ของประเทศไทยและเมืองหลวง ดึกแค่ไหนที่ 2010 ผู้คนนับหมื่นพากันไปที่ถนนในกรุงเทพฯและคนไทย 90 เสียชีวิตเนื่องจากความรุนแรง
สภาพอากาศก็มีบทบาทในการขัดขวางการท่องเที่ยว ในขณะที่น้ำท่วมทั่วประเทศของ 2011 ไม่เคยส่งผลกระทบต่อภูเก็ตพวกเขาก็หยุดคนที่บินมากรุงเทพเป็นเวลาหลายสัปดาห์ ถึงแม้ว่าสนามบินจะไม่ได้อยู่ใต้น้ำ แต่กรุงเทพส่วนใหญ่ก็เป็น และความจริงที่ว่าการเดินทางไปกรุงเทพถูกยกเลิกนั้นส่งผลกระทบอย่างแน่นอนต่อภูเก็ตเนื่องจากประมาณร้อยละ 40 ของเที่ยวบินทั้งหมดไปยังภูเก็ตนั้นมีต้นกำเนิดอยู่ในเมืองหลวง
ภัยพิบัติเรือฟีนิกซ์
ในวันที่ 5 กรกฎาคม 2018 เรือ Phoenix PC Diving ออกจากเกาะสนอร์เกิ้ลยอดนิยมไปเกาะราชาเพื่อกลับไปที่ภูเก็ต พายุลูกใหญ่พุ่งตัวสูงขึ้นห้าเมตรซึ่งทำให้คลื่นล่มและจมฟีนิกซ์ ผู้โดยสาร 105 บนเรือ 89 เป็นนักท่องเที่ยวและทั้งหมดสองคนเป็นชาวจีน การจมทำให้ชีวิตของนักท่องเที่ยวชาวจีน 47
ในพายุเดียวกันเรือท่องเที่ยวอีกลำ (เซเรนิต้า) ก็จมลงจากภูเก็ตเช่นกันแม้ว่าทั้ง 42 คนบนเรือจะได้รับการช่วยเหลือ ผลกระทบทันทีของอุบัติเหตุทั้งสองนี้คือการยกเลิกทัวร์จากประเทศจีนซึ่งสามารถเข้าสู่ตลาดได้ภายในต้นเดือนสิงหาคม จากนั้นช่วงไฮซีซั่นที่ช้ากว่าปกติก็รุนแรงขึ้นจากความผันผวนของเศรษฐกิจโลกในช่วงครึ่งหลังของปี
ภายในปีใหม่ (พ.ศ. 2019) พาดหัวข่าวเชิงลบที่ล้อมรอบการจมของฟีนิกซ์ล้วน แต่ถูกลืมและนักท่องเที่ยวที่ใช้สิ่งนี้เป็นเหตุผลของพวกเขาที่จะไม่เดินทางไปภูเก็ตเริ่มกลับมา มันต้องใช้เวลานิดหน่อยในการเจรจาต่อรองและแม้กระทั่งการเจรจาต่อรองในส่วนของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวและรัฐบาล แต่ก็เหมือนกับ Black Swans ทั้งหมดมันได้รับการพิสูจน์แล้วว่าเป็นแนวโน้มที่ดีกว่าแนวโน้มที่ยืดเยื้อ
แบล็กสวอนล่าสุด
เช่นเดียวกับสหัสวรรษที่เริ่มต้นด้วยการคุกคามร่วมของโรคไข้หวัดนกและโรคซาร์สที่โทรของพวกเขาในการท่องเที่ยวในภูเก็ต, 2020 เกือบสองสัปดาห์เมื่อเกิดความหวาดกลัวสุขภาพทั่วโลกเกิดขึ้นอีกบังคับให้ผู้คนคิดใหม่อย่างรุนแรงแผนการเดินทางของพวกเขา
Coronaviruses เป็นตระกูลของ zoonotic virus ซึ่งหมายความว่าพวกมันถูกส่งไปยังคนจากสัตว์ ไวรัสตัวล่าสุดนี้ซึ่งศูนย์ควบคุมโรคได้กำหนดอย่างเป็นทางการว่า“ COVID-19” นั้นสืบเนื่องมาจากตลาดในมณฑลอู่ฮั่นของจีน เช่นเดียวกับ coronaviruses ส่วนใหญ่เกือบจะมีต้นกำเนิดมาจากค้างคาว แต่โดยทั่วไปแล้วค้างคาวจะไม่แพร่เชื้อไวรัสไปยังมนุษย์โดยตรง
โรคซาร์สยังเป็น coronavirus ส่งไปยังผู้คนจากแมวชะมดและแมวชะมดจากค้างคาว ในกรณีของ COVID-19“ ผู้ต้องสงสัยหลัก” สำหรับการส่งต่อไปยังมนุษย์คือ Pangolin ที่ใกล้สูญพันธุ์ - สัตว์เลี้ยงลูกด้วยนมที่มีเกล็ดคล้ายแผ่นซ้อนกัน มีถิ่นกำเนิดในเอเชียและแอฟริกาเครื่องชั่งและเนื้อสัตว์มีความต้องการสูงในประเทศจีน
คนกลุ่มแรกถูกคิดว่าติดเชื้อในช่วงปลายปี 2019 แต่การรับทราบอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับการระบาดนั้นช้าที่จะเปิดเผยต่อสาธารณะ เมื่อถึงช่วงวันหยุดตรุษจีนโดยไม่มีมาตรการป้องกันผู้คนนับล้านเดินทางไปทั่วประเทศจีนและทั่วโลกจึงเพิ่มความเป็นไปได้ที่โควิด -19 จะแพร่กระจายไปไกลเกินกว่าผู้โดยสารของอู่ฮั่นหรือจีน
ดังที่เราได้กล่าวไปแล้วข้างต้นประเทศไทยเป็นสถานที่พักผ่อนที่ได้รับความนิยมอย่างมากสำหรับนักท่องเที่ยวจากประเทศจีนดังนั้นจึงมีความเป็นไปได้ที่นักเดินทางบางคนนำเชื้อไวรัสมายังประเทศไทยและจังหวัดภูเก็ต ประเทศไทยจึงถูกกำหนดให้เป็นประเทศที่มีความเสี่ยงสำหรับการเดินทางระหว่างประเทศซึ่งทำให้อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวต้องหยุดพักอีกครั้ง
การท่องเที่ยวในประเทศและเกาะจะฟื้นตัวในที่สุด แต่มันก็เป็นอีกตัวอย่างหนึ่งของเหตุการณ์ที่ไม่สามารถคาดการณ์ได้
หงส์ที่ไม่ได้เกิดขึ้น (ยัง)
Black Swan ที่มีศักยภาพสำหรับการท่องเที่ยวซึ่งเรายังไม่เคยสัมผัสประสบการณ์ในภูเก็ตก็คือไฟไหม้โรงแรมครั้งใหญ่ที่มีการสูญเสียชีวิตอย่างย่อยยับ เกิดเพลิงไหม้และมีการยิงกันในโรงแรม แต่แขกและพนักงานก็รอดพ้นจากอันตรายมาโดยตลอด โรงแรมบางแห่งในภูเก็ตดำเนินการโดยไม่มีใบอนุญาตที่จำเป็นและจะต้องใช้ไฟที่รุนแรงเพียงแห่งเดียวในสถานประกอบการดังกล่าวซึ่งเป็นไฟที่นักท่องเที่ยวต่างชาติเสียชีวิต - ทำให้เกิดการหยุดชะงักของหงส์ดำในการท่องเที่ยวภูเก็ต
ใบอนุญาตโรงแรมจะให้ความสำคัญกับสุขภาพและความปลอดภัยเป็นอย่างยิ่งและใครก็ตามที่ฝ่าฝืนข้อกำหนดเหล่านี้โดยการดำเนินการโรงแรมที่ไม่ปลอดภัยและผิดกฎหมายอาจทำให้กฎหมายฉบับนี้มีน้ำหนักเต็ม แต่สิ่งนี้ไม่เพียงส่งผลกระทบต่อโรงแรมโฮสเทลและเกสต์เฮาส์ทั่วไปเท่านั้น ใครก็ตามที่กำลังเช่าคอนโดหรือวิลล่าในระยะเวลาที่สั้นกว่า 30 วันต้องได้รับใบอนุญาตและพวกเขาจะเห็นกระแสรายได้ค่าเช่าของพวกเขาปิดตัวลงหากพวกเขาไม่ได้รับใบอนุญาตที่จำเป็นสำหรับการเช่าระยะสั้น
ไฟที่น่าสลดใจอาจทำให้บางคนหยุดเดินทางไปภูเก็ต แต่นั่นไม่ใช่เหตุการณ์ Black Swan เหตุการณ์แบล็กสวอนเป็นโรงแรมและคอนโดมิเนียมที่ผิดกฎหมายซึ่งไม่สอดคล้องกับมาตรฐานความปลอดภัยในปัจจุบันที่อาจถูกปิดตัวลง ซึ่งอาจส่งผลให้ตลาดเช่าคอนโดระยะสั้นใกล้จะหยุดชะงักซึ่งอาจหมายถึงการสิ้นสุดของการพัฒนาใหม่ที่เสนอผลตอบแทนระยะยาวที่รับประกันและ / หรือการเปลี่ยนแปลงในการออกใบอนุญาตและมาตรฐานความปลอดภัยที่การสร้างใหม่ ต้องเป็นไปตาม
ความยืดหยุ่น / การเอาชนะของหงส์ดำในภูเก็ต
เรารู้ว่าภูเก็ตมีจำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็นเวลาสองทศวรรษ เรายังรู้ว่าในช่วงเวลานี้มี Black Swans หลายตัว (ดังที่ได้กล่าวไว้แล้ว) ซึ่งแต่ละคนมีผลกระทบที่เป็นที่รู้จักในอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของไทย
แต่ถึงแม้ว่าการท่องเที่ยวที่แท้จริงจะได้รับผลกระทบอย่างหนัก แต่ผลกระทบในแต่ละกรณีก็อยู่ในระยะเวลาอันสั้น ภูเก็ตได้เด้งกลับมาและมีชีวิตชีวาขึ้นทุกครั้ง การท่องเที่ยวยังคงเพิ่มขึ้นการลงทุนในเศรษฐกิจ (โดยเฉพาะเศรษฐกิจการท่องเที่ยว) ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและภูเก็ตยังคงประสบความสำเร็จ
ROI และหงส์ดำ
เราได้กำหนดไว้แล้วว่าผลตอบแทนที่รับประกันไม่ได้หมายถึงการรับประกัน 100% เหล็กหล่อและความเป็นไปได้ที่จะได้รับมูลค่าการลงทุนของคุณนั้นขึ้นอยู่กับอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวเป็นหลัก
ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมาแม้จะมี Black Swan ทุกคนที่สมคบกับการท่องเที่ยวในภูเก็ต แต่นักลงทุนมักจะได้รับการรับรองเหล่านี้หรืออย่างน้อยก็เข้ามาใกล้มาก
แม้ว่าการรับประกันระยะยาวจะมีความเสี่ยงต่อเหตุการณ์ดังกล่าวมากกว่าการรับประกันระยะสั้น แต่ก็ต้องมีโชคร้ายอย่างจริงจังและ Black Swans ที่ทำลายล้างอย่างจริงจังสำหรับคุณสมบัติเหล่านี้จะเป็นสิ่งอื่นนอกเหนือจากการลงทุนที่มีกำไรมากในอีก 20 ปีถัดไป .
ตัวขับเคลื่อนสำคัญสำหรับบทความตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต
บทนำ - เชิงบวกและเชิงลบของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต
บทนำ - เชิงบวกและเชิงลบของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตผู้ซื้อส่วนใหญ่ในภูเก็ตในปัจจุบันมีมุมมองเชิงบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และเป็นเรื่องง่ายที่จะเห็นว่าทำไม แต่ถึงอย่างนั้น
แง่บวกของชาวภูเก็ต - มองโลกผ่านแว่นตาสีกุหลาบ
การมองโลกผ่านแว่นสีกุหลาบภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีเสถียรภาพมากขึ้นตามที่กล่าวไว้ข้างต้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศในประเทศไทยมีการกู้ยืมเพียงเล็กน้อยซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะเป็นผลดีต่อ
ข้อมูลประชากรที่เปลี่ยนแปลงของภูเก็ต
การเติบโตของประชากรที่เปลี่ยนแปลงไปของภูเก็ตแม้ว่าจะไม่มีชาวต่างชาติที่ตัดสินใจตั้งภูเก็ต แต่ภูเก็ตก็กำลังประสบกับการเติบโตของประชากรที่แข็งแกร่ง (7.4% ต่อปี) ซึ่งสูงกว่าภูมิภาคอื่น ๆ ของประเทศไทยมาก
ตัวขับเคลื่อนการบริการ - อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของภูเก็ตมีอิทธิพลโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของเกาะอย่างไร
สำหรับประเทศเล็ก ๆ ประเทศไทยมีอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวที่โดดเด่นและใครก็ตามที่หลงใหลในวัฒนธรรมไทยอาหารไทยและความเป็นมิตรของผู้คนสามารถมองเห็นได้ง่ายว่าทำไม บางทีเราอาจจะลำเอียง
การปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังดำเนินอยู่ของภูเก็ต
การดำเนินการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานของภูเก็ตบรรดาชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่บนเกาะนี้เป็นเวลาสองสามทศวรรษ (หรือนานกว่านั้น) ได้เห็นการเปลี่ยนแปลงที่แทบจะเป็นไปไม่ได้ ใครก็ตามที่โชคดีพอที่จะอาศัยอยู่ที่นี่ในช่วงสี่ทศวรรษที่ผ่านมาได้ดูประชากรเบาบาง
สัญชาติใดที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตในปี 2023/2024
ดังที่เราได้กล่าวมาโดยตลอด ภาคการท่องเที่ยวภูเก็ตเป็นเชื้อเพลิงที่ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตไม่ว่าจะร้อนจัดหรือเย็นลงจนถึงจุดที่ซบเซา หรือในกรณีที่เลวร้ายที่สุด ความเฉื่อยสัมบูรณ์ ตามที่เห็นในระหว่าง
การติดต่อทางสังคม