ทำความเข้าใจกับสัญญาต่างตอบแทนพิเศษในประเทศไทยสิทธิการเช่า

ชาวต่างชาติมาที่ประเทศไทยมานานแล้วและภูเก็ตก็เป็นหนึ่งในสถานที่ที่สวยงามและมีเสน่ห์ที่สุดในราชอาณาจักร

ด้วยชายหาดที่สวยงามหันหน้าไปทางทิศตะวันตกข้ามทะเลอันดามันจึงไม่น่าแปลกใจเลยที่มีชาวต่างชาติมากมายมาที่เกาะแห่งนี้

ผู้คนที่มองหารากฐานที่นี่มีความสนใจในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และหลายคนมีบ้านหรือวิลล่า

พวกเขาไม่จำเป็นต้องกระตือรือร้นกับสิทธิการเช่าระยะยาว แต่จะเกิดอะไรขึ้นหากการเช่านั้นได้รับการพิจารณาว่าเป็น“ สัญญาการแลกเปลี่ยนพิเศษ” แทน?

ในขณะที่ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยพวกเขาสามารถเป็นเจ้าของอิฐและปูนเช่นอาคาร แต่เมื่อสัญญาเช่าบนที่ดินของพวกเขาหมดอายุไม่มีการป้องกันเพื่อให้แน่ใจว่าพวกเขาอาจจะยังคงอยู่ในบ้านของพวกเขา

การเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างทางกายภาพจะไม่นับอะไรเลยหากอาคารนั้นตั้งอยู่บนที่ดินที่คุณไม่มีสิทธิ์ครอบครองอีกต่อไป และเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเช่าเจ้าของที่ดินฟรีโฮลด์อยู่ในสิทธิ์ที่จะขับไล่คุณ

แน่นอนว่าการเช่าของคุณหยุดเป็นสัญญาเช่าแบบง่าย ๆ

ดังนั้นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษในประเทศไทยคืออะไร?

ในกรณีที่มีสัญญาเช่าอยู่ระหว่างบุคคลสองคนและผู้เช่าทำการเปลี่ยนแปลงหรือเพิ่มเติมทรัพย์สินซึ่งถือว่าสำคัญพอที่จะสร้าง“ ผลประโยชน์” ให้กับเจ้าของ (ผู้ให้เช่า / ผู้ถือครองอิสระ) ของที่ดินนั้นสัญญาเช่าทางเทคนิคอาจกลายเป็นพิเศษ สัญญาต่างตอบแทน (SRC)

กล่าวอีกนัยหนึ่งการปรับปรุงที่ทำโดยผู้เช่า / ผู้ให้เช่าทรัพย์สินนั้นถือว่ามีความสำคัญเพียงพอที่จะเปลี่ยนแปลงลักษณะทางกฎหมายของข้อตกลงได้ ข้อกำหนดในสัญญาเช่าซึ่งอาจถือเป็นเพียงสัญญา - ไม่สามารถบังคับใช้ได้กับเจ้าของใหม่หากผู้ให้เช่าเปลี่ยนผู้ให้เช่าจะกลายเป็นสิทธิตามสัญญาแทน

เหล่านี้รวมถึงการสืบทอดคำสั่งหรือการขยาย / คำสั่งต่ออายุซึ่งในสัญญาเช่าจะไม่บังคับใช้ตามกฎหมาย แต่ถ้าผู้เช่าได้เพิ่มมูลค่า (หรือผลประโยชน์) ให้กับทรัพย์สินพวกเขาอาจกลายเป็นสัญญา (เพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่องนี้ด้านล่าง)

ผลประโยชน์มักเป็นสิ่งที่ได้รับจากการใช้จ่ายทางการเงินและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดิน ตัวอย่างเช่นการสร้างบ้านหรือวิลล่าบนที่ดินที่เช่าจะเป็นการปรับปรุงซึ่งอาจถือว่าเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์จากนั้นการจัดหาเงินทุนด้วยตนเองการปรับปรุงหรือการปรับปรุงจำนวนมากอาจถือเป็นประโยชน์ในทำนองเดียวกัน

ในกรณีดังกล่าวสัญญาเช่าอาจยุติลงเป็นสัญญาเช่า (ภายใต้กฎหมาย) และกลายเป็นสัญญาการแลกเปลี่ยนพิเศษ

สัญญาซึ่งกันและกันเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นกฎหมายหรือไม่?

ไม่เคยมีกฎหมายที่แท้จริงกำหนดเงื่อนไขการดำรงอยู่หรือการใช้ของสัญญาซึ่งกันและกันพิเศษ มันไม่ปรากฏในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และไม่ได้อธิบายไว้ในกฎหมายประเทศไทยอื่น ๆ

แต่สัญญาต่างตอบแทนพิเศษเกิดจากการตัดสินของศาลฎีกาของไทย การตัดสินใจเหล่านี้สอดคล้องกันและการสมัครซ้ำ ๆ ก็เพียงพอแล้วที่จะสร้างแบบอย่างทางกฎหมาย (ในบริบททางการค้า SRC เรียกว่า Build-Operate-Transfer Agreement (BOT) ผู้เช่าสร้างจากนั้นใช้โครงสร้างและกรรมสิทธิ์ในอาคารจะโอนให้ผู้เช่าเมื่อสิ้นสุดอายุสัญญาเช่า)

หลักการของแบบอย่างทางกฎหมายหมายถึงการตัดสินใจหรือการตัดสินที่ผ่านมาให้พื้นฐานและอำนาจหน้าที่ของผู้พิพากษาที่เผชิญหน้ากับคดีที่คล้ายกันในภายหลัง

การตัดสินใจของศาลที่สูงขึ้นเป็นสิ่งที่ต้องทำก่อนหน้าศาลล่างทั้งหมดในประเทศดังนั้นจึงมีความสำคัญอย่างมากในกรณีนี้ที่ศาลฎีกา (ศาลสูงสูงสุดในแผ่นดิน) ได้ทำการชั่งน้ำหนักในสัญญาการแลกเปลี่ยนพิเศษ

SRC นั้นถูกสร้างขึ้นเพื่อปรับสมดุลผลประโยชน์ให้กับผู้เช่าซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะได้รับเพียงเล็กน้อยจากการเช่าแบบดั้งเดิมแม้จะใช้เงินของตัวเองเพื่อปรับปรุงทรัพย์สิน ผู้พิพากษาจึงเพิ่มมูลค่าพิเศษผ่าน SRC เช่นการทำสัญญาเช่าสามารถโอนได้, สืบทอดได้และไม่สามารถจดทะเบียนได้ แต่ยังบังคับใช้ได้

ความจริงที่ว่าสัญญาเช่าที่ประกาศเป็น SRC นั้นปลอดจากภาษีการจดทะเบียนและภาษีการโอนหมายความว่าผู้พิพากษาจะปกครองเฉพาะในกรณีที่จริงใจและ SRC จะไม่ได้รับการยอมรับว่าเป็นเพียงเล่ห์เหลี่ยมสำหรับการเช่าทุกครั้งที่จะปลอดภาษีเหล่านี้

ผู้ให้เช่าต้องยอมรับการสร้าง SRC หรือไม่?

ผู้เช่าไม่สามารถสันนิษฐานการลงทุนเพิ่มเติมใด ๆ ที่พวกเขาทำในช่วงระยะเวลาการเช่าเริ่มต้นโดยอัตโนมัติจะสร้างสัญญาการแลกเปลี่ยนพิเศษพิเศษโดยอัตโนมัติ

ผู้เช่าต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้านเสมอในการปรับปรุงสร้างหรือรื้อถอนและหากไม่มีการอนุญาตนี้สัญญาเช่าจะไม่สามารถกลายเป็น SRC ได้ แต่แม้ว่าเจ้าของบ้านจะไม่มีความตั้งใจที่จะสร้างสัญญาพิเศษซึ่งกันและกัน แต่ก็ยังคงเป็นไปได้ที่การยินยอมให้ปรับปรุงบางอย่างที่ได้รับการสนับสนุนทางการเงินจากผู้เช่าอาจก่อให้เกิด SRC ได้

พูดง่ายๆคือต้องได้รับอนุญาตในทุกกรณี แต่การปรับปรุงอาจก่อให้เกิด SRC แม้ว่านั่นจะไม่ใช่ความตั้งใจของเจ้าของบ้านก็ตาม

ความยินยอมในการลงทุนเฉพาะเจาะจงไม่จำเป็นต้องได้รับในสัญญาเช่าเดิมโดยจะมีการตกลงรายละเอียดในภายหลังในระยะเวลาการเช่า แต่ตราบเท่าที่ในท้ายที่สุดวัตถุประสงค์เฉพาะได้รับการสะกดโดยทั้งสองฝ่ายและได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ข้อตกลงดังกล่าวยังคงถูกมองว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษ

ทำไมธรรมชาติของสัญญาระหว่างสองฝ่ายจึงเปลี่ยน?

สัญญาเช่าจัดเป็นสัญญา "เช่าอสังหาริมทรัพย์" ผู้เช่า (ผู้เช่า) กำลังให้ค่าตอบแทนทางการเงินแก่เจ้าของ (ผู้ให้เช่า) สำหรับการเช่าหรือให้เช่าทรัพย์สินของพวกเขาในกรณีนี้คือที่ดินในช่วงเวลาที่กำหนด ในประเทศไทยอนุญาตให้เช่าที่ดินได้สูงสุด 30 ปี

ข้อตกลงอนุญาตให้ใช้สิทธิการเช่าชั่วคราวไม่ใช่สิทธิในสัญญาถาวรเพิ่มเติม โดยทั่วไปผู้เช่า (ผู้เช่า) มีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สินเป็นระยะเวลาเช่า 30 ปีเต็ม

แต่ถ้าคู่สมรสชาวต่างชาติเช่าที่ดินจากคนไทยแล้วตัดสินใจสร้างบ้านพักตากอากาศหรูหราบนที่ดินผืนนั้นพวกเขาจะให้ "ผลประโยชน์" แก่เจ้าของที่ดิน

ในเวลานั้นสัญญาเช่า (สัญญาเช่าทรัพย์สิน) สามารถใช้สิทธิตามสัญญาบางอย่าง (เช่นความสามารถในการสืบทอดและการถ่ายโอน)

พิจารณาความเป็นไปได้ของสัญญาการแลกเปลี่ยนซึ่งกันและกันพิเศษตั้งแต่เริ่มแรก

สำหรับผู้ใดก็ตามที่พิจารณาสัญญาเช่าไม่ว่าจะมาจากนักพัฒนาหรือบุคคลธรรมดาคุณควรปรึกษานักกฎหมายที่มีความรู้ล่วงหน้าเกี่ยวกับความเป็นไปได้ที่การเช่าอาจจะถือเป็นสัญญาการแลกเปลี่ยนพิเศษ

การก่อสร้างบ้านพักตากอากาศบนที่ดินที่เช่าหรือการปรับปรุงครั้งใหญ่ของบ้านพักตากอากาศเป็นการลงทุนประเภททั่วไป - สูงกว่าราคาเช่าอสังหาริมทรัพย์ - ซึ่งสามารถแสดงได้เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเช่า 30 ปีเพื่อให้ได้รับประโยชน์ เจ้าของบ้านในที่สุดเพราะความเป็นเจ้าของจะกลับมาหาเขาในที่สุด

แม้ว่าคุณจะเข้าใกล้การเช่าตั้งแต่ต้นโดยมีมุมมองหนึ่งวันถือเป็นสัญญาการแลกเปลี่ยนพิเศษตามที่กล่าวไว้ข้างต้นการลงทุนใด ๆ ที่สามารถเพิ่มมูลค่าที่เพียงพอสำหรับสิ่งนี้ที่จะเกิดขึ้นจะต้องตกลงกับผู้ให้เช่า

สิ่งที่น่าสนใจเนื่องจาก SRC ในทางเทคนิคสิ้นสุดสภาพการเป็นผู้เช่าความล้มเหลวในการลงทะเบียนการเช่าที่กรมที่ดินจะไม่ทำให้ข้อตกลงเป็นโมฆะหรือทำให้ไม่สามารถบังคับใช้ได้

การต่อเนื่องเป็นไปได้ด้วยสัญญาการแลกเปลี่ยนพิเศษ

ตามที่กล่าวไว้ข้างต้นหากข้อตกลงดังกล่าวเป็นสัญญาต่อสัญญาพิเศษเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเช่า 30 ปีจะไม่เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามสัญญาอีกต่อไป แต่จะกลายเป็น“ Lease Plus”

เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญในคำจำกัดความทางกฎหมายของสัญญาเช่าอาจถูกส่งผ่านไปยังสมาชิกในครอบครัวหรือผู้รับผลประโยชน์อื่น ๆ / ทายาทเมื่อตาย นี่ไม่ใช่กรณีที่มีสัญญาเช่าทั่วไปซึ่งภายใต้การเช่าของกฎหมายทรัพย์สินจะไม่สามารถสืบทอดได้

มูลค่าที่เพิ่มให้กับทรัพย์สินอาจถือว่าเพียงพอที่จะบังคับใช้การขยายหรือต่ออายุกับผู้ให้เช่ารายใดก็ได้ เงื่อนไขการต่ออายุคือสัญญาภายใต้สัญญาเช่าซึ่งไม่อาจบังคับใช้ได้หากผู้ให้เช่าเดิมเสียชีวิตหรือขายทรัพย์สิน ภายใต้สัญญาพิเศษซึ่งกันและกันสิ่งเหล่านี้กลายเป็นสิทธิในสัญญาซึ่งบังคับใช้กับเจ้าของ / ผู้ให้เช่ารายใดก็ได้

ทำไมสัญญาต่างตอบแทนพิเศษไม่ได้ใช้บ่อยกว่านี้?

นี่เป็นคำถามที่ตอบยาก แต่อาจอยู่ในความจริงที่ว่าชาวต่างชาติถูกเชื่อว่าการซื้อที่ดินไม่ใช่การกระทำที่น่าสงสัย แต่กลับยอมรับได้อย่างสมบูรณ์

หนึ่งในข้อบกพร่องที่เห็นได้ชัดในภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดที่มุ่งเน้นไปที่ชาวต่างชาติคือผู้ซื้อจะได้รับแจ้งว่าพวกเขากำลังจะได้รับสัญญาเช่า 30 ปีและอีกสอง 30 ปีในการติดตาม อย่างไรก็ตามนี่เป็นสิ่งผิดกฎหมายทางเทคนิคและอาจทำให้สัญญาเช่าทั้งหมดเป็นโมฆะหากมีการจับกุมผู้ละเมิด

ปัญหากับ 30 + 30 + 30 สิทธิการเช่าในประเทศไทย

ในขณะที่ชาวต่างชาติเมื่อไม่กี่สิบปีก่อนเข้าใจว่าพวกเขาไม่มีสิทธิ์ในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยปัจจุบันชาวต่างชาติมักจะซื้อวิลล่าและแม้แต่ซื้อและขายที่ดิน กิจกรรมทั้งหมดนี้อาจย้อนกลับไปในวันหนึ่งโดยเฉพาะอย่างยิ่งหาก บริษัท ไทย จำกัด ถูกนำไปใช้โดยไม่ได้เป็นธุรกิจที่ถูกต้องตามกฎหมาย แต่เป็นยานพาหนะที่ไม่ได้ซื้อขายยื่นบัญชีหรือชำระภาษี

หากชาวต่างชาติต้องการอาศัยอยู่ในประเทศไทยในอีก 60 ปีข้างหน้ามีเหตุผลทางการเงินในการมีสิทธิครอบครอง แต่เพียงผู้เดียวในวิลล่าของพวกเขาตลอดระยะเวลาที่อยู่อาศัยสิ่งที่ SRC จะอนุญาต แน่นอนว่าจะทำให้คุณมีพื้นฐานทางกฎหมายที่ดีกว่าวิธีการอื่นในการซื้อวิลล่า

หากการพัฒนาวิลล่าทั่วประเทศไทยจัดโครงสร้างการขายของพวกเขาโดยการให้เช่าเพื่อครอบครองที่ดินได้รับการปฏิบัติแยกจากกันแล้วการซื้ออาคารทางกายภาพ (ซึ่งชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของตามกฎหมาย) อาจถือว่าเป็น "ผลประโยชน์" ถ้าเจ้าของอาคารมอบให้ เจ้าของที่ดินเมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่า

จากนั้นสัญญาดังกล่าวจะถูกร่างขึ้นเพื่อใช้ในการตีความใหม่ในที่สุดว่าเป็นสัญญาพิเศษซึ่งกันและกัน แทนที่จะเป็นระยะเวลาเช่า 30 ปีมาตรฐานนี้จะช่วยให้ผู้เช่ามีการเช่าที่ปลอดภัยเป็นเวลา 60 ปีได้อย่างมีประสิทธิภาพในขณะที่การต่ออายุจะยังคงมีความเป็นไปได้

เป็นที่แน่ชัดว่าผู้ซื้อมักตัดสินใจผิดเนื่องจากคำแนะนำทางกฎหมายที่ไม่ดีไม่ว่าจะมาจากนักพัฒนาซอฟต์แวร์หรือจากนักกฎหมายหรือนักบัญชี

นักพัฒนาอาจชอบความคลุมเครือที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าพื้นที่ปกติ หากเป็นเช่นนั้นแนวคิดในการรับประกันการต่ออายุ 30 ปีอย่างมีประสิทธิภาพผ่านสัญญาพิเศษซึ่งกันและกันอาจไม่น่าสนใจมากนัก ท้ายที่สุดความคลุมเครือดังกล่าวอาจทิ้งพวกเขาหรือลูกหลานของพวกเขาด้วยทรัพย์สินหรูหราที่พวกเขาสามารถขายได้อีกครั้งในเวลา 30 ปี

สรุป

ข้อตกลงการเช่าซึ่งต่อมาถือว่าเป็นสัญญาการแลกเปลี่ยนพิเศษเป็นทางเลือกที่ชัดเจนกว่าสัญญาเช่า 30 ปี แต่จะดีกว่าการใช้ บริษัท ที่จัดตั้งขึ้นอย่างถูกต้องและบริหาร บริษัท ไทย จำกัด เพื่อซื้อสิทธิการเช่าหรือไม่

ข้อดีอย่างหนึ่งของ SRC คือคุณไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการทำให้ บริษัท ทำงานได้อย่างถูกต้อง SRC ช่วยให้ชาวต่างชาติมีความสุขกับบ้านอย่างต่อเนื่องอย่างน้อย 60 ปีโดยไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

บริษัท ไทย - ผู้ถือหุ้นที่ถูกกฎหมายดำเนินธุรกิจที่เหมาะสมสร้างรายได้จัดทำบัญชีตรวจสอบบัญชีจ่ายภาษีและปฏิบัติตามกฎหมายของประเทศไทยมีองค์ประกอบต้นทุนเพิ่ม

แต่ชาวต่างชาติที่ซื้อผ่าน บริษัท ไทยที่ถูกกฎหมายจะมีสินทรัพย์การลงทุนที่สามารถขายต่อให้กับชาวต่างชาติคนอื่นได้ในเวลาต่อมาพร้อมโอกาสที่จะได้รับผลกำไรจากการลงทุน