ความต้องการรายได้ค่าเช่าในภูเก็ต

ศักยภาพในการได้รับผลตอบแทนระยะยาวในอดีตเป็นตัวผลักดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกส่วนใหญ่และในขณะนี้ยังคงเป็นความคาดหวังที่สมเหตุสมผลในภูเก็ตตลาดกำลังได้รับแรงหนุนจากนักลงทุนในขณะนี้และพวกเขาต้องการผลตอบแทนที่ดีกว่า

การเสนอขายการพัฒนา รับประกันผลตอบแทนอยู่ในความต้องการสูง. ผลตอบแทนแตกต่างกันไป แต่ค่าเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 6-7% ต่อปี กรอบเวลาของรายได้ที่รับประกันสามารถสั้นได้เท่ากับ 3 ปี แต่นักพัฒนาบางรายเสนอผลตอบแทนที่รับประกันนานถึง 20 ปี หากเจ้าของเป็นส่วนหนึ่งของโปรแกรมการเช่าพวกเขาจะได้รับของใช้ส่วนตัวอย่างน้อยสองสัปดาห์ (บางครั้งไม่เกิน 2 เดือน) ต่อปี บางครั้งความยาวของการใช้งานส่วนตัวที่จัดสรรจะขึ้นอยู่กับว่าเจ้าของต้องการใช้ในช่วงนอกฤดูท่องเที่ยวหรือช่วงฤดูท่องเที่ยว

ในบางกรณีเจ้าของขอให้รักษามาตรฐานการออกแบบตกแต่งภายในและแพคเกจเฟอร์นิเจอร์ การตกแต่งอาจไม่ได้แสดงถึงรสนิยมส่วนตัวของเจ้าของ แต่ บริษัท จัดการต้องสามารถโฆษณาและส่งมอบมาตรฐานที่สอดคล้องกัน

ทั้งโครงการวิลล่าและคอนโดมิเนียมมีการทำการตลาดเพื่อผลิตรายได้ แต่อาคารชุดมีราคาไม่แพงมากประกอบกับยอดขายในภูเก็ตเป็นจำนวนมาก นอกจากนี้ยังมี“ คอนโดเทล” ที่เพลิดเพลินกับทั้งใบอนุญาตคอนโดมิเนียมและโรงแรม พวกเขามีการจัดการแบบมืออาชีพเช่นคอนโดอื่น ๆ แต่ใบอนุญาตโรงแรมเพิ่มเติมอนุญาตให้เช่าในระยะสั้น (เช่นระยะเวลาที่สั้นกว่า 30 วัน)

Sam Fauma และเพื่อนร่วมงานของเขาที่สำนักงานกฎหมายระหว่างประเทศมีคำแนะนำเกี่ยวกับการเช่าระยะสั้นและระยะยาว

แซมพูดอะไรเกี่ยวกับการเช่าระยะสั้นและระยะยาว

พระราชบัญญัติโรงแรมแห่งประเทศไทย (2004) ระบุไว้อย่างชัดเจนว่าโรงแรมเป็น "ที่พักที่จัดตั้งขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจในการให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับนักเดินทางหรือบุคคลอื่นเพื่อแลกกับการชดเชย" อย่างไรก็ตามพระราชบัญญัติดังกล่าวแยกออกจากคำจำกัดความว่า จัดตั้งขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการให้บริการที่พักสำหรับค่าบริการรายเดือนที่จ่ายหรือสูงกว่าเท่านั้น”

กล่าวอีกนัยหนึ่งธุรกิจใด ๆ ที่ให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับระยะเวลาที่สั้นกว่า 30 วันนั้นจะถือว่าเป็นโรงแรมและอยู่ภายใต้การกระทำนี้ เจ้าของคอนโดหรือวิลล่าในภูเก็ตอาจไม่เข้าใจ แต่ถ้าพวกเขากำลังเช่าผ่านตัวแทนหรือบริการอินเทอร์เน็ต (เช่น booking.com หรือ airbnb.com) พวกเขาก็อาจพบว่าตัวเองถูกกำหนดให้เป็นโรงแรมและต้องมี มีใบอนุญาตโรงแรมเพื่อเสนอการเช่าระยะสั้น

โชคดีที่ 2008 มีกฎกระทรวงที่ออกให้ยกเว้นพระราชบัญญัตินี้ดังนี้“ ที่อยู่อาศัยใด ๆ ที่มีจำนวนห้องไม่เกินสี่ห้องไม่ว่าจะเป็นอาคารเดี่ยวหรือในอาคารหลายหลังและรวมเป็นหนึ่ง ความสามารถในการให้บริการไม่เกิน 20 แขกซึ่งดำเนินธุรกิจเป็นแหล่งรายได้เพิ่มเติมให้กับเจ้าของ” ดังนั้นหากคุณเป็นเจ้าของคอนโดหรือคอนโดหลายแห่งโดยมีห้องนอนไม่เกินสี่ห้องนอนไม่เกินคน 20 คุณอาจสมัครเพื่อยกเว้นคุณสมบัติและดำเนินการเช่าระยะสั้นตามกฎหมาย อย่างไรก็ตามในฐานะเจ้าของสถานที่ดังกล่าวคุณจะต้องรายงานต่อนายทะเบียนโรงแรมด้วย

ความนิยมของ Airbnb (โดยเฉพาะ) ได้เน้นจำนวนการเช่าที่ผิดกฎหมายทางเทคนิค แต่ไม่จำเป็นต้องเป็น เป็นเรื่องน่าประหลาดใจที่มีคนเพียงไม่กี่คนที่พยายามทำให้มั่นใจว่าพวกเขาปฏิบัติตามกฎหมายไทยเมื่อพวกเขาเช่าทรัพย์สิน

รับประกันผลตอบแทนการลงทุน (ROI) จริงหรือไม่

คลินท์อีสต์วู้ดเคยกล่าวไว้ว่า“ หากคุณต้องการการรับประกันให้ซื้อเครื่องปิ้งขนมปัง” ดังนั้น Dirty Harry จะให้การรับประกันใด ๆ แก่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ต รับประกันผลตอบแทน 100% จริงหรือไม่

คำถามนี้ไม่มีคำตอบที่ตรงไปตรงมาและหากไม่พยายามทำตัวตลกคำตอบที่ดีที่สุดก็คือใช่ ... และไม่ใช่

ก่อนอื่นสัญญาการรับประกันผลตอบแทนจะต้องได้รับการตรวจสอบโดยนักกฎหมายเพื่อให้แน่ใจว่าเป็นตัวแทนผลประโยชน์ของผู้ซื้อ หากสร้างได้ไม่ดีส่วนหนึ่งของผลตอบแทนอาจเป็นไปที่ผู้พัฒนาสำหรับการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางในขณะที่ผู้ซื้อมีสิทธิ์ชำระค่าบำรุงรักษาและการจัดการของตนเอง เนื่องจากค่าธรรมเนียมเหล่านี้โดยทั่วไปจะถูกดูดซับโดยนักพัฒนาสิ่งนี้ขีดเส้นใต้ความสำคัญของการรักษาความปลอดภัยทนายความที่ถูกต้อง

เมื่อมั่นใจในถ้อยคำของสัญญาแล้วในประสบการณ์ของเราการรับประกันระยะสั้นจะเป็นจริงเพราะนักพัฒนามักจะใช้งบประมาณสำหรับค่าใช้จ่ายนี้ ในกรณีส่วนใหญ่มันจะถูกสร้างขึ้นในค่าใช้จ่ายการขายและการตลาดของแต่ละหน่วย ในความเป็นจริงผู้พัฒนาบางรายจ่ายเงินล่วงหน้าคืนเป็นเงินก้อนทันทีที่ได้รับการชำระเงินครั้งสุดท้ายในคอนโด

อย่างไรก็ตามความเป็นไปได้ของการรับประกันค่าเช่าระยะยาวจะลดลงต่อสุขภาพโดยรวมของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในจังหวัดภูเก็ต การหดตัวครั้งใหญ่ของตัวเลขนักท่องเที่ยวเกือบจะแน่นอนทำให้เศรษฐกิจภายในประเทศหดตัว การหดตัวเป็นเวลานานจะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากผลตอบแทนที่รับประกันจะขึ้นอยู่กับการเติมหน่วยที่มีอยู่กับนักท่องเที่ยวทุกปี

จำนวนนักท่องเที่ยวที่มาเที่ยวภูเก็ตเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงยี่สิบปีที่ผ่านมา ในช่วงเวลานี้มีเหตุการณ์ที่ส่งผลกระทบในเชิงลบต่อการท่องเที่ยว (ดู Black Swans of Tourism ในหน้า 66) แต่หลังจากเหตุการณ์ล่มสลายจำนวนนักท่องเที่ยวยังคงสูงถึงใหม่

แต่ปีที่เลวร้ายแค่ไหนที่เลวร้าย มีวิกฤตเอเชียการระเบิดของฟองสบู่ไข้หวัดนกโรคซาร์สวิกฤตการณ์ทางการเงินระดับโลกการรัฐประหารและสึนามิในช่วงกลางฤดูท่องเที่ยว เหตุการณ์เหล่านี้มีผลต่อการท่องเที่ยวในแต่ละครั้งที่เกิดขึ้น แต่ทั้งไทยและภูเก็ตก็กลับมาด้วยความกระฉับกระเฉงที่เพิ่มขึ้นทุกครั้ง

ในแง่ของการรับประกันการเช่าสิ่งเดียวที่มีแนวโน้มที่จะทำให้ข้อตกลง ROI ส่วนใหญ่ (นอกเหนือจากการจัดการที่ไม่ดีหรือการล้มละลาย) จะเป็นการหดตัวอย่างรุนแรงในเศรษฐกิจการท่องเที่ยว หากผู้ซื้อได้รับแรงบันดาลใจจากสัญญารับประกันผลตอบแทนการเช่าพวกเขาควรมีทนายความอย่างรอบคอบตรวจสอบข้อตกลงใด ๆ ที่วาดขึ้นโดยนักพัฒนาหรือ บริษัท จัดการโดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าพวกเขากำลังซื้อหลายหน่วยในการพัฒนาเดียว

ความขยันเนื่องจากจำเป็นต้องค้นหาให้มากที่สุดเกี่ยวกับ:

ความน่าเชื่อถือของนักพัฒนา
บันทึกการติดตามของ บริษัท จัดการ
แง่ของการเข้าพักของตัวเองและ
พวกเขาควรตัดสินใจขายหน่วยในช่วงระยะเวลารับประกัน (เพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีการลงโทษสำหรับการทำเช่นนั้น)

นอกจากนี้ยังควรถามว่าจะเกิดอะไรขึ้นเมื่อข้อตกลงหรือสัญญาที่ทำโดยผู้พัฒนาและ / หรือ บริษัท จัดการไม่เป็นไปตามที่กำหนด หากไม่ตรงตามเงื่อนไขจะมีการชดเชยในรูปแบบใดอีกบ้าง

การตรวจสอบเหล่านี้อาจจะถูถ้าการพัฒนาล่วงหน้าผลตอบแทนการเช่าซึ่งจะลบล้างความเสี่ยงใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับสัญญาผลตอบแทนการเช่าที่รับประกัน

เจ้าของในภูเก็ตที่ให้เช่าทรัพย์สินของพวกเขาออกไปผู้ผลิตวันหยุดกำลังมองหาการชี้แจงเกี่ยวกับสถานการณ์ที่เกี่ยวกับการเช่าระยะสั้น คุณสามารถอ่านบทความของเราเกี่ยวกับสิ่งนี้ได้ที่นี่:

ภาพรวมเกี่ยวกับสถานการณ์ปัจจุบันของการเช่าระยะสั้นในจังหวัดภูเก็ต 2019

ภูเก็ตพร็อพเพอร์ตี้ ROI

หนึ่งในกลยุทธ์ทางการตลาดล่าสุดของนักพัฒนาโดยเฉพาะอย่างยิ่งในหน่วยสิทธิการเช่าคือการเสนอโปรแกรมซื้อคืนที่รับประกันแก่ผู้ซื้อ นี่คือสัญญาอย่างมีประสิทธิภาพที่จะซื้อห้องคอนโดหรือวิลล่าคืนในราคาเต็มหรือแม้กระทั่งทำกำไรหลังจาก 5, 10 หรือ 15 ปี นี่คือบทความของเราในหัวข้อ:

นักพัฒนารับประกันตัวเลือกซื้อคืนเมื่อคุณซื้อคอนโดมิเนียมหรือวิลล่าในภูเก็ตคืออะไร

โดยสังเขป

ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในเกณฑ์ดีมากโดยราคาคอนโดมิเนียมในภูเก็ตอยู่ไกลจากที่อยู่ในเขตฟองสบู่ ข้อเสนอที่น่าอัศจรรย์ยังคงหาได้ง่ายสำหรับทุกคนที่กำลังมองหาบ้านในสรวงสวรรค์ ขึ้นอยู่กับการเปรียบเทียบราคาต่ำสุดกับเศรษฐกิจตะวันตกส่วนใหญ่ (และแม้แต่คนเอเชียอื่น ๆ ) ราคาปัจจุบันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเป็นตัวแทนที่คุ้มค่า

ใครก็ตามที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนมีทางเลือกมากมายสำหรับยูนิตใหม่ในการพัฒนาคอนโดคุณภาพเริ่มต้นที่ US $ 100,000 ในขณะที่วิลล่าหรูระดับหรูสามารถวิ่งเข้ามาได้หลายสิบล้านเหรียญสหรัฐ ภูเก็ตมีบางสิ่งสำหรับผู้ซื้อทุกคนไม่ว่าพวกเขากำลังมองหาทะเลและหาดทรายที่ตั้งบนยอดเขาที่มีความเงียบสงบหรือความเร่งรีบความวุ่นวายและความตื่นเต้นของเมือง

การรับประกันผลตอบแทนจากการเช่านั้นถูกต้องตามกฎหมายและส่วนใหญ่ดำเนินการได้ดี แต่ก็อาจเสี่ยงต่อสถานการณ์ที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของผู้พัฒนา

ดังนั้นในขณะที่การเสนอผลตอบแทนของนักพัฒนาไม่สามารถรับประกันได้ว่า 100% แต่ผลตอบแทนการเช่าในภูเก็ตนั้นสอดคล้องกันมานานกว่าสองทศวรรษแล้วและยังคงรอดจากการชนที่สำคัญบางอย่างบนถนนซึ่งอาจพิสูจน์แล้วว่า

บทความตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต

ปัจจัยที่มีผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต

เกือบจะเป็นการเรียกชื่อผิดที่หมายถึง "ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต" เนื่องจากไม่ใช่นิติบุคคลที่เป็นเนื้อเดียวกัน แบ่งออกเป็นหมวดหมู่ซึ่งรวมถึงอาร์เรย์ที่หลากหลาย

อ่านเพิ่มเติม

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตเมื่อผู้ขายโฆษณาอสังหาริมทรัพย์ราคาเป็นแนวคิดเกี่ยวกับมูลค่าของบ้าน แต่การประเมินมูลค่าที่แท้จริงเพียงอย่างเดียวเกิดขึ้นเมื่อพวกเขาพบผู้ซื้อที่เห็นด้วยกับพวกเขา มูลค่าจึงมากกว่า

อ่านเพิ่มเติม

ประเภทอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต

ประเภทอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตด้วยความพยายามที่จะช่วยให้ผู้ซื้อระบุอสังหาริมทรัพย์ในอุดมคติของตนได้ดีขึ้น Thai Residential ได้จัดประเภทอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆที่มีอยู่ในภูเก็ต แม้ว่าทางเลือกจะกว้างขวาง แต่การจัดหมวดหมู่อาจเป็นเรื่องส่วนตัว แตกต่างกัน

อ่านเพิ่มเติม