Il n'y a pas d'appel universel. Ce qui rend une propriété donnée plus désirable pour un acheteur éventuel peut être un inconvénient pour un autre.

Une personne peut être attirée à Phuket pour sa verdure et rechercher activement la paix et la solitude. Cette personne serait probablement rebutée par la foule, les magasins et la vie nocturne (ce qui pourrait être la principale attraction de quelqu'un d'autre).

Les personnes ayant des enfants veulent généralement être à proximité d'une école internationale. Cela peut remplacer toutes les autres considérations lors du choix d'une maison.

Les acheteurs avisés se concentreront toujours sur l'attribut géographique le plus important lors du choix d'une propriété, ce qui déterminera en grande partie ce qui constitue un bon rapport qualité-prix.

Une nouvelle propriété ou même une propriété mature peut sembler belle, mais les matériaux et la fabrication sous le plâtre peuvent être un mystère. Les acheteurs doivent être curieux et même effectuer leurs propres recherches sur les matériaux utilisés pour la construction des fondations, des murs et du toit, ainsi que sur les fenêtres et les finitions intérieures.

Un développement qui emploie les meilleurs talents architecturaux peut généralement permettre d’attendre non seulement une qualité de conception, mais également une qualité de construction. Les bons architectes sont des artistes et ils ne veulent pas mettre leur nom sur quelque chose de médiocre. Les matériaux qu'ils utilisent, les installations, les meubles, la cuisine et toutes les finitions exigeront un prix élevé.

Posez-vous la question: cette propriété a-t-elle été construite selon des normes lui permettant de rester en bonne forme pendant de nombreuses années?

Tout le monde veut toujours la meilleure offre possible. En Asie, cela signifie généralement qu'il faut trouver le plus grand nombre de mètres carrés possible au prix souhaité. Le prix par unité d’espace fait définitivement la différence et, bien souvent, cela détermine la décision finale.

Un acheteur qui part à la recherche d'un nouveau logement en Europe, en Australie ou en Amérique du Nord ne prête pas nécessairement la même attention à la superficie (ou au mètre) que nous faisons en Asie. Ce n'est tout simplement pas si important. Vous aimez la propriété ou vous ne l'aimez pas. Cela correspond à vos besoins ou non. C'est soit à égalité avec les propriétés environnantes, ou ce n'est pas.

À Phuket, toutefois, cette petite dimension peut avoir une importance démesurée pour les investisseurs potentiels. Dans la plupart des cas, il est facile de déterminer pourquoi une propriété THB 32,000 / m2 coûte autant moins qu'une propriété THB 200,000 / m2. Mais il est parfois plus difficile de déterminer pourquoi une propriété est nettement plus chère que des propriétés comparables dans une zone similaire.

Il va sans dire que la forte demande de l'ensemble du secteur immobilier poussera les prix à la hausse, mais il y a d'autres facteurs à prendre en compte.

À Phuket, le développeur d'une nouvelle construction fixera le prix unitaire en fonction non seulement de la demande de ces unités, mais aussi pour atteindre ce qu'il considère être un bénéfice satisfaisant. En outre, les développeurs qui se targuent d’utiliser des agencements et des finitions haut de gamme (en particulier les cuisines occidentales entièrement équipées) exigeront généralement une prime par rapport à ceux qui ne le font pas.

Parfois, cependant, le prix / m2 peut sembler totalement aléatoire. C'est à ce moment-là que la demande fait monter les prix. Si de nouvelles unités sortent des étagères, telles que Cabbage Patch Dolls, le prix / m2 peut être parfaitement valable. Avec une nouvelle construction, les développeurs sont même connus pour augmenter les prix au cours des différentes étapes de la période de l'offre initiale, afin de tirer profit de cette forte demande et d'améliorer leurs marges.

À l'heure actuelle, la plupart des développements ne semblent pas poser de problèmes de vente, mais certains vendent certainement plus vite que d'autres. En fin de compte, les propriétés seront vendues au prix demandé ou ne le seront pas. Si le prix est trop élevé pour attirer la demande, le développeur devra accepter un profit inférieur.

Certains condos sont destinés aux investisseurs débutants, alors les coûts fonciers vont évidemment faire la différence. La géographie de l'île de Phuket signifie que vous n'êtes jamais loin de la mer, mais la règle générale est que plus vous êtes à l'intérieur des terres, plus le prix au mètre carré est bas, donc vous en aurez plus pour votre argent. Les différences sont perceptibles.

Bien que la proximité des principales attractions puisse être importante, les principales différences de prix seront entre la vue sur la ville, la campagne, la plage et la mer. La ville de Phuket (qui attire plus de locaux que d’étrangers) a un prix au mètre carré inférieur à celui de Patong, qui présente l’une des moyennes les plus élevées, tout comme la plupart des régions de la côte ouest.

Mais il n’existe pas vraiment de zone où les prix sont bas, ni de zones où les prix sont élevés, à moins d’isoler les aménagements individuels des collines de la côte ouest, avec leurs vues époustouflantes et leur architecture supérieure. Bien que les prix des appartements en copropriété varient, le prix moyen sur la côte ouest avoisine les THB 100,000 m2, mais la vue sur la plage et la mer sera presque toujours plus chère.

Lors du calcul du prix moyen par mètre carré de propriétés dans une zone donnée, la rareté et la densité doivent également être prises en compte, faute de quoi toute fourchette de prix indicative peut induire en erreur. Deux complexes de condominiums similaires peuvent avoir des unités 50 et 400 à vendre, respectivement. La pondération moyenne sera évidemment biaisée par rapport au développement avec le plus grand nombre d’unités, ce qui signifie qu’il n’existe aucun moyen fiable et précis de déterminer un prix «moyen» par mètre carré pour la zone.

De plus, les données de certaines propriétés peuvent ne pas être incluses dans les figures ou être faussement représentées. Certaines zones sont pour la plupart sous-développées, mais peuvent comporter un ou deux complexes haut de gamme, donnant ainsi au papier l’impression que la zone est beaucoup plus chère qu’ailleurs à Phuket. Cependant, les prix des terrains dans cette zone pourraient être moins chers que dans d’autres parties de l’île, ce qui alimentera à terme le développement de copropriétés ou de villas de meilleure qualité.

Nous avons fréquemment observé cette dernière dynamique, où un prix élevé / m2 est demandé dans des zones où la terre était traditionnellement moins chère, comme la côte est. La «mentalité insulaire» suggère qu’une quantité finie de terres justifie ces prix plus élevés, mais qu’il reste encore une bonne quantité de terres à aménager. Il est de plus en plus difficile de trouver des terres dans les zones à forte demande, mais cela ne justifie pas nécessairement des prix «à forte demande» dans d'autres régions de l'île.

Les acheteurs doivent savoir que certaines propriétés exagèrent la taille de leurs sols, rendant le prix au mètre carré inférieur à ce qu'il devrait être. De tels cas sont rares, mais existent. En cas de doute, demandez le plan d'étage et emportez un ruban à mesurer avec vous lors de la visualisation. Si un développeur induit les acheteurs en erreur sur le prix au mètre carré, la question qui se pose est la suivante: «À quoi pourraient-ils induire les investisseurs en erreur?

Les acheteurs de villas ou les investisseurs doivent également déterminer si le prix au mètre carré correspond à la surface habitable ou à l’ensemble du terrain, ce qui peut être un peu plus difficile à déterminer que de dimensionner un condo. Par exemple, inclut-il les patios, les vérandas, les kiosques, les terrasses et les balcons, ou même les parkings, les garages ou les garages? Un grand patio (ou dans le cas d'un condo, un grand balcon) pourrait réduire considérablement le prix au mètre carré, mais ne contribuerait pas à augmenter la «surface habitable».