Un aperçu des prix de l'immobilier à Phuket et en Thaïlande

Quels facteurs influencent les prix de l'immobilier à Phuket? Nous discutons ici des facteurs qui déterminent ce qui se passe aujourd'hui sur les prix de l'immobilier à Phuket et de ce qui est susceptible de les orienter dans les années à venir.

Ce sujet est également largement traité dans notre Phuket Property Guide.

Un marché immobilier florissant à Phuket

Au cours des trois ou quatre dernières décennies, Phuket est passée d’une belle île tropicale sous-développée à une destination de vacances mondiale majeure, attirant des milliards en recettes touristiques et en investissements internationaux.

Un nombre croissant d'investisseurs potentiels ont pris note de cette croissance et ont saisi le potentiel de revenus de l'expansion économique de Phuket. Le marché de l'immobilier va continuer à se développer et à prospérer sur l'île.

D'année en année augmentation du nombre de touristes et une infrastructure grandement améliorée se sont combinées pour attirer des acheteurs du monde entier. La dernière décennie de croissance soutenue a servi à souligner une tendance à la hausse à long terme dans le secteur immobilier de Phuket.

Mais, bien que l’industrie puisse être opérationnelle, de nombreux signes laissent à penser qu’elle n’a même pas commencé à frapper le pas.

Vous pouvez profiter de notre article sur la croissance future potentielle de l'industrie du tourisme en Thaïlande ci-dessous:

À quel point l'industrie du tourisme en Thaïlande peut-elle croître?

Prix de l'immobilier à Phuket par rapport aux prix en Thaïlande

Une maré montante monte tous les bateaux

Dans la plupart des pays, les prix de l'immobilier dans une région donnée évolueront en tandem avec le pays dans son ensemble. Parfois, une zone peut être moins volatile qu'une autre, mais ils partagent finalement les mêmes pics et creux (bien que Tchernobyl puisse être une exception à cette règle).

La statistiques nationales suggèrent que le marché immobilier thaïlandais a légèrement ralenti au cours des deux dernières années, enregistrant des gains constants au cours des 10 dernières années jusqu'en janvier 2016. L'indice des prix des logements a trébuché jusqu'à la mi-2017, puis a continué à augmenter jusqu'au début de 2018. Au moment de écrit, il est légèrement en retrait de ses récents sommets.

Au cours des dix dernières années, l'indice des prix de l'immobilier en Thaïlande a augmenté de 48.91%. (L'impact du retrait actuel n'a été que de -0.65%.)

En termes simples, cela représente une hausse des prix de 4.89% par an. Si vous êtes un investisseur qui regarde l'appréciation du capital en termes de gains composés, il s'agit d'un taux de rendement annuel composé (CARR) de 3.7%.

Phuket est un animal différent

Bien que les prix à Phuket évoluent également avec le reste de la Thaïlande, y compris la capitale, la dynamique de ce dernier varie à bien des égards.

Alors que les prix peuvent fluctuer avec l'ensemble du pays, la forte demande des acheteurs étrangers à Phuket a tendance à déplacer le secteur immobilier indépendamment des chiffres nationaux.

Cela signifie que certains facteurs économiques intérieurs pouvant avoir une incidence sur le marché thaïlandais dans son ensemble n’ont pas nécessairement le même effet sur Phuket.

Pas de crédit facile pour les étrangers

Les analystes et les prévisionnistes sont toujours préoccupés par les booms et les effondrements, en particulier sur les marchés immobiliers. La plupart des booms sont motivés par la disponibilité du crédit facile, et les ruptures qui en résultent se produisent parce que l'argent facile se tarit. (Exemple concret: la crise financière de 2008 a été enracinée dans l'effondrement des titres adossés à des créances hypothécaires, des instruments financiers qui avaient fait grimper le marché au départ.)

Les bulles se forment normalement lorsque les promoteurs essaient de tirer parti de l’expansion économique et continuent de construire plus de maisons, de villas et de condominiums que ce qui peut en réalité être vendu. Tout va mal quand il y a une surabondance de propriétés sur le marché sans que personne ne veuille ou ne puisse les acheter. Cela exerce inévitablement une pression à la baisse sur les prix.

Une pression à la baisse supplémentaire est exercée si des événements macro-économiques simultanés dans un pays entraînent des saisies de masse, car les personnes ne pouvaient pas payer leur hypothèque. Ceci est également arrivé dans 2008.

Mais la majeure partie de l'argent utilisé pour acheter une propriété à Phuket est transférée de l'étranger, y compris une partie de l'argent provenant des développeurs eux-mêmes. Tout cet argent arrive sous forme d'espèces et ne dépend d'aucun crédit des banques thaïlandaises.

Alors que certains développeurs peuvent emprunter pour construire de nouveaux projets, dans un marché porteur, cela sera remboursé par les ventes. Un développement qui attire les acheteurs thaïlandais peut également voir des particuliers chercher un financement auprès de banques locales pour leur achat.

Mais il n'y a pratiquement aucun emprunt - ou très peu de financement du tout - sur le marché étranger de Phuket. Cela limite le potentiel d'un scénario d'expansion-récession sur le marché immobilier de l'île.

Il convient de souligner que, bien que la Thaïlande ait un niveau de crédit aux ménages ou à la consommation beaucoup plus élevé que la moyenne, il n’ya aucun signe visible que les niveaux d’emprunt de logement soient proches d’un territoire en expansion ou en bulle. Le marché étranger est sur des bases encore plus solides.

Prix actuel de Phuket

Phuket dispose d’un large éventail de propriétés pour les acheteurs ou les investisseurs avertis.

L'île propose des unités de copropriété en pleine propriété à des niveaux d'entrée d'environ XBX 2, allant jusqu'aux super villas pour des avoirs très élevés pouvant atteindre jusqu'à XBX XMX.

Phuket n’est pas une île gigantesque (570 km²), mais c’est seulement environ 20% plus petit que Singapour, soit environ un tiers de la taille du Grand Londres. Malgré cela, certains trouvent étonnant que vous trouviez souvent deux propriétés situées à des extrémités aussi extrêmes de la fourchette de prix situées à une courte distance de l’autre.

Si vous possédez un condo de 7 millions de THB, votre pub, restaurant, supermarché et plage locaux seront les mêmes que les propriétaires de villas de 40 millions de THB. En d'autres termes, il n'y a vraiment pas de mauvais emplacement.

Qu'est-ce qui détermine les points de prix de la propriété?

Certains des principaux facteurs qui affectent les prix sont les suivants:

La valeur du terrain
Localisation à Phuket
Distance de la côte / plage
Vues (mer ou montagne ou aucune)
Qualité de construction / ingénierie structurelle
Qualités architecturales
Réputabilité du développeur (surtout si nouvelle construction)
Réputabilité / fiabilité de la société de gestion de copropriété
Acheteurs ciblés (étrangers, Thaïlandais, un mélange)
Stratégie de marketing (régionale, internationale)
Facteurs offre / demande
Sentiment actuel du marché
Premières impressions / biais cognitif
Autres caractéristiques uniques

Pour aider à comprendre l'impact de ce qui précède, utilisons une comparaison des pommes pour les pommes. Pourquoi deux condominiums comparables du même promoteur avec une qualité de construction similaire coûteraient respectivement 5.5 millions de THB et 3 millions de THB. Si le premier est sur la côte ouest (plus près des plages) et le second au centre de l'île, ce prix serait parfaitement logique.

Avec les villas, vous trouvez normalement que la beauté est dans l'œil du spectateur. Un acheteur paiera ce qu'il pense que la propriété vaut. Tant que le vendeur accepte ce prix, l'affaire est conclue. Rappelez-vous toujours le vieil adage: emplacement, emplacement, emplacement. Les propriétés dans une zone privilégiée ont toujours tendance à bien se vendre, même dans un marché faible.

Qu'est-ce qu'un bon prix par mètre carré?

Trouver la propriété idéale peut être une expérience différente pour tout le monde. Si le prix est primordial et que vous ne vous souciez pas de la proximité de la plage, vous regarderiez probablement l'intérieur des terres ou la ville de Phuket. Lorsque la mer n'est pas en vue, le prix du mètre carré baisse considérablement. En fait, il existe des développements très attrayants d'environ 50,000 THB / m²ou même moins.

Mais si vous aimez la plage, ou si vous cherchez à acheter une unité avec un potentiel de location maximum, attendez-vous à payer plus. Vous devrez regarder plus près de la côte ouest où les prix montent à environ THB 100,000 / m². Les propriétés avec vue sur la mer ou sur la plage, qu’il s’agisse de condominiums ou de villas, se vendront bien plus cher

Cela varie en fonction de la qualité du développement, mais en règle générale, les propriétés situées au centre sont THB 50,000 / m² ou moins, alors que les propriétés de la côte ouest sont généralement exprimées en THB 100,000 / m² et ci-dessus.

Le coût du terrain est le principal déterminant, bien que la qualité de la construction influe également sur le prix final. Certains développeurs se spécialisent dans l’offre de prix bas, tandis que d’autres recherchent activement des terrains à coûts plus élevés, dans des zones plus recherchées, et promettent une meilleure qualité de construction.

Nous sommes curieux de voir comment les futurs développements à proximité du New Central Festival prix leurs unités. Les nouvelles attractions du centre si l'île, et l'afflux de résidents (principalement chinois) qui ne se soucient pas nécessairement de la proximité de la plage, peuvent faire grimper les prix dans ces zones. Nous ne nous attendrions pas à voir les prix atteindre les «niveaux de la côte ouest», mais l'écart pourrait certainement se réduire dans certaines régions.

Si vous envisagez de vendre votre propriété, il serait intéressant de noter le prix / m² de propriétés similaires dans votre région avant de décider de votre prix de vente.

L'histoire d'une île terrestre limitée

L'augmentation du coût des terrains, plus particulièrement l'offre limitée de terrains à Phuket, sera également un facteur déterminant dans les années à venir.

La rareté conduit certainement les prix à la hausse, et les zones à forte population, mais au développement limité, ont tendance à être plus chères.

La côte ouest est l'endroit où les lois de la rareté sont déjà mises à l'épreuve. Les villas situées sur de grandes parcelles se vendent déjà à un prix élevé sur la plupart de l'île, mais certains développeurs ont réussi à maintenir les prix bas pour les villas bas de gamme. Il existe même des reventes encore disponibles à des prix très attractifs.

Notre vision à long terme sur la propriété de Phuket est que la côte ouest représente le meilleur retour sur investissement potentiel pour tout investisseur immobilier. Vous pouvez non seulement anticiper une appréciation du capital à long terme, mais les zones proches de la plage sont généralement les plus faciles à louer.

Au cours des dernières années, on a constaté une augmentation du nombre de studios et d’appartements à une chambre destinés aux étrangers. Pour beaucoup de développeurs, la tendance semble être de proposer des unités plus petites pour moins d’argent à plus d’acheteurs, plutôt que d’essayer de vendre une poignée de plus grands condos à quelques acheteurs fortunés.

Cette tendance peut être le résultat direct de faibles taux d'intérêt dans l'ouest. Il y a quinze ans, le parieur moyen se contentait de laisser son argent à la banque et de le voir croître. Aujourd'hui, l'argent liquide ne rapporte rien, et dans certaines devises (par exemple le franc suisse et l'euro), les déposants paient en fait la banque pour conserver leur argent.

Même un petit investissement immobilier à Phuket vaut mieux que de ne rien gagner sur un compte de dépôt.

L'inévitabilité de la pression inflationniste

L'inflation est une réalité de la vie. Le coût des briques et du mortier, des tuiles, des appareils ménagers et même des arbustes de jardin ne diminue jamais, pas plus que le coût de la main-d'œuvre nécessaire à la construction de villas et de condominiums neufs.

L'inflation des salaires est également inévitable. Si le coût de la vie augmente à Phuket, il en sera de même pour les salaires des travailleurs. Les Birmans constituent l'essentiel des ouvriers du bâtiment sur l'île. Bien qu'ils travaillent toujours pour des salaires inférieurs à ceux des ouvriers thaïlandais, leurs salaires ont encore augmenté et devraient encore augmenter dans les années à venir.

Alors que tous les coûts de construction de logements à Phuket continuent à augmenter, le prix des propriétés elles-mêmes augmentera également en conséquence. Et ces propriétés situées dans les zones de plus forte demande connaîtront évidemment la plus grande plus-value en capital.

Influences externes et internes

Une façon de préserver la valeur de votre maison est évidemment d'en prendre soin. Considérer ce qui suit:

garder l'intérieur moderne et bien entretenu
penser à une nouvelle cuisine
ne remettez pas les travaux de bricolage nécessaires
investir dans l'aménagement paysager pour le jardin
construire un nouveau patio couvert, une terrasse ou un belvédère élégant

Parfois, cependant, il y a des facteurs complètement hors de votre contrôle.

Les facteurs macroéconomiques ont généralement au moins une influence sur le secteur immobilier. Par exemple, la faible croissance du PIB a tendance à entraîner une hausse du chômage ou un ralentissement de la croissance des salaires. Cela a tendance à avoir un impact sur la propriété.

Les taux d'intérêt affectent également les prix de l'immobilier. Lorsque les gouvernements veulent donner un coup de pouce à l'économie, ils abaissent les taux. Cela rend les emprunts moins chers et contribue à alimenter la croissance de l'économie. Les faibles taux d'intérêt aident également le secteur immobilier local.

Un autre facteur qui influe sur les prix de l'immobilier (et Phuket n'est pas à l'abri de celui-ci) est l'évolution de la démographie. Lorsque des personnes quittent une région (généralement en raison de la fermeture d’un important employeur), les propriétés sont mises en vente de façon générale, ce qui fait généralement baisser le prix.

Mais le contraire est également vrai, et le population de Phuket croît plus vite que les taux moyens du reste de la Thaïlande. Il ne s’agit pas seulement de locaux s’installant à Phuket à la recherche d’une vie meilleure, mais également d’étrangers s’installant sur l’île.

Autres facteurs influant sur les prix

Nous savons tous ce qu’il adviendrait de la valeur de votre maison si les autorités locales décidaient d’ouvrir une décharge derrière votre jardin. Dieu nous en préserve, cela ne se produira jamais, mais si cela se produisait, les prix des maisons dans la région chuteraient certainement.

Il existe de nombreux facteurs qui contribuent à faire monter ou descendre le prix des terrains, des condos ou des maisons, facteurs que vous n'avez peut-être pas pris en compte.

Voici quelques-uns:

Nouveaux hôtels s'ouvrant à votre porte - dans certaines régions, l’arrivée de nouveaux hôtels de luxe améliore la perception globale en faisant grimper les prix.
L'apparence générale de la région - Parfois, une zone terne fait peau neuve et adopte un tout nouveau look. Parfois, ce n’est que l’esthétique, mais parfois, la fierté citoyenne retrouvée chez les habitants conduit à la construction de nouvelles maisons dans cette zone. Tout cela fait évidemment une énorme différence pour les acheteurs potentiels et a un effet d'entraînement positif sur le prix des propriétés existantes.
Changer le nom de votre villa - cela peut être surprenant, mais des études ont montré qu'un nom peut faire la différence. Si vous avez acheté une villa, mais que vous n'avez pas nécessairement aimé son nom, il y a de fortes chances que les futurs acheteurs ne le soient pas non plus. Changez-le! L'adresse officielle ne change pas, vous pouvez donc décider d'un nouveau nom quand vous le souhaitez.
Nouvelles installations locales - Si vous avez la chance d’avoir de nouveaux projets ouverts à proximité, avec des magasins, des restaurants ou des installations de loisirs modernes, cela pourrait très bien faire monter les prix dans votre région.
Le nouveau système ferroviaire - bien que ce soit encore au stade de l'appel d'offres et de la conception, les prix des propriétés proches des nouvelles stations augmenteront presque certainement. Des études menées dans la plupart des autres pays montrent que l'accessibilité aux nouveaux programmes de développement des transports entraîne une hausse des prix de l'immobilier. (La même chose continue de se produire à Bangkok, alors que leur système BTS se développe vers l'extérieur.)
Nouvel accès routier et liens - le nouvel accès routier est également bénéfique. Phuket crée constamment de nouvelles routes, offrant principalement un accès au centre de l'île. Certains propriétaires constateront que cela augmente la valeur de leur maison.

Le temps et le timing sont primordiaux

Peu importe la propriété que vous possédez ou que vous cherchez à acheter à Phuket, il est utile de penser à long terme.

Les prix à Phuket ont constamment augmenté au cours des dernières années 30, mais il y a eu de légers ralentissements en cours de route. Certaines personnes auront paniqué vendu lorsque la crise asiatique aura frappé 1997; d'autres auront pensé que Phuket ne se remettrait jamais du tsunami et ont alors déchargé leurs biens; d'autres ont peut-être été forcés de le faire en raison des circonstances de la crise financière 2008.

Comme avec tout autre marché immobilier mondial, si vous achetez au mauvais moment, ou si vous ne détenez pas la propriété assez longtemps, ou si vous décidez de vendre au mauvais moment, vous ne verrez peut-être pas le bénéfice que vous souhaitez.

Avec tout investissement immobilier, la patience est une vertu.

Alors, où aller avec les prix de l'immobilier à Phuket?

C'est vraiment ce que tout le monde veut savoir.

Historiquement, quelles que soient les pressions économiques auxquelles la Thaïlande ou son industrie du tourisme ont été confrontées, le secteur immobilier de Phuket a continué à progresser. Au cours des 20 dernières années, la Thaïlande a traité:

La crise asiatique
Épidémie de virus du SRAS
Éclosion de grippe aviaire
Le tsunami dans l'océan Indien
2006 Coup d'Etat
La crise financière mondiale
2014 Coup d'Etat

Il s’agit d’une moyenne de près d’un événement tous les deux ans susceptible de causer des dommages à l’économie ou au marché immobilier. Quels que soient les obstacles, le secteur immobilier de Phuket est toujours ressorti plus fort.

Si l'on regarde quelques fondamentaux simples (par exemple l'offre et la demande), il y a une population croissante en Thaïlande, et une population qui devient également de plus en plus riche. La demande des étrangers reste également forte, mais les promoteurs de l'île ne construisent pas à l'excès.

Les pressions inflationnistes mondiales ne feront grimper les prix qu'à long terme. Pour toute personne ayant de la patience et un horizon d'investissement à long terme, Phuket offrira des plus-values importantes dans les années à venir.

Soyons très clairs: il y aura des bosses sur la route car il y en aura toujours. L'immobilier est cyclique et une partie de ce cycle est une période de stagnation ou même de baisse des prix. Les acheteurs doivent accepter qu'il existe des facteurs clés qui déterminent l'immobilier, où que vous soyez dans le monde. Les investisseurs et les propriétaires qui ne sont pas préparés à cela devraient réfléchir à deux fois avant d'investir dans le secteur immobilier de Phuket.

Conclusion

Phuket est en train de devenir l'un des secteurs de l'immobilier les plus recherchés et les plus recherchés au monde. L'île continue d'impressionner par sa capacité à changer et à s'adapter, offrant de plus en plus aux nouveaux résidents.

Nous prévoyons que la croissance augmentera régulièrement au cours de la prochaine décennie avec, mais nous prévoyons tout de même quelques obstacles en cours de route. Compte tenu de ce que Phuket (et la Thaïlande) ont enduré au cours de la dernière décennie et demie, il faudrait des circonstances économiques catastrophiques pour faire dérailler les tendances de croissance existantes.

Tant que vous envisagez le long terme et que vous n'essayez pas de gagner rapidement de l'argent, la propriété de Phuket devrait s'avérer être un excellent investissement. À un certain stade, la disponibilité des terres sur l'île atteindra un point de basculement. Lorsque cela se produit, les prix de l'immobilier accélèrent considérablement (en particulier sur la côte ouest), et vous vous sentirez comme si vous aviez acheté au rez-de-chaussée.