La demande de revenus locatifs à Phuket

Le potentiel de gains en capital à long terme a toujours été le moteur de la plupart des marchés immobiliers mondiaux. Bien que les attentes soient toujours raisonnables à Phuket, les investisseurs sont désormais motivés par le marché, qui réclame un meilleur rendement de leur argent.

L'offre de développements les rendements garantis sont en forte demande. Les rendements varient, mais la moyenne se situe entre 6-7% par an. Le délai de garantie du revenu garanti peut être aussi court que celui des années 3, mais certains développeurs offrent des rendements garantis pour des années allant jusqu’à 20. Si les propriétaires font partie d'un programme de location, ils se voient également proposer au moins deux semaines (parfois jusqu'à X mois) d'utilisation personnelle par an. Parfois, la durée d'utilisation personnelle attribuée dépendra du choix du propriétaire de l'utiliser en basse saison ou en haute saison.

Dans certains cas, il est demandé aux propriétaires de conserver le design intérieur et le mobilier standard. Le décor peut ne pas correspondre aux goûts personnels des propriétaires, mais la société de gestion doit être en mesure de faire de la publicité et de fournir une norme cohérente.

Les projets de villas et de copropriétés sont commercialisés comme générateurs de revenus, mais les copropriétés, étant plus abordables, constituent le gros des ventes à Phuket. Il existe également des «condotels», qui bénéficient de licences de condominium et d'hôtel. Ils ont une gestion professionnelle comme les autres condos, mais la licence d’hôtel supplémentaire permet aux immeubles d’être loués à court terme (c’est-à-dire pour des périodes plus courtes que 30).

Sam Fauma et ses collègues du Bureau du droit international ont quelques conseils en matière de location à court et à long terme.

Les retours sur investissement garantis sont-ils vraiment garantis?

Clint Eastwood a dit un jour: «Si vous voulez une garantie, achetez un grille-pain.» Alors, que dirait Dirty Harry des garanties offertes par les promoteurs immobiliers de Phuket? Les retours sont-ils vraiment garantis 100%?

Cette question n'a pas de réponse simple, et sans chercher à être drôle, la meilleure réponse est vraiment oui… et non.

Tout d'abord, le contrat de retour garanti doit être examiné par un avocat pour s'assurer qu'il représente les intérêts de l'acheteur. Si elle est mal construite, une partie du retour pourrait être versée au développeur pour l’entretien des parties communes, tandis que l’acheteur devrait assumer ses propres frais d’entretien et de gestion. Étant donné que ces honoraires sont généralement absorbés par le développeur, cela souligne l'importance de trouver le bon avocat.

Une fois que le libellé du contrat est garanti, selon notre expérience, les garanties à court terme sont réalistes car les développeurs budgétisent généralement cette dépense. Dans la plupart des cas, il sera déjà intégré aux coûts de vente et de marketing de chaque unité. En fait, certains promoteurs paient les loyers à l’avance sous forme de somme forfaitaire dès la réception du dernier paiement.

La viabilité des garanties de location à long terme dépendra toutefois de la santé globale de l'industrie du tourisme à Phuket. Toute contraction majeure des chiffres du tourisme déclencherait presque certainement une contraction de l'économie locale. Une contraction prolongée aurait des répercussions sur le marché immobilier, car les rendements garantis sont basés sur le remplissage des unités disponibles avec des touristes chaque année.

Le nombre de touristes visitant Phuket a augmenté régulièrement au cours des vingt dernières années. Au cours de cette période, des événements ont eu un impact négatif sur le tourisme (voir Cygnes noirs du tourisme à la page 66), mais après une chute, le nombre de touristes a continué d’atteindre de nouveaux sommets.

Mais quelles ont été les mauvaises années? Il y a eu la crise asiatique, l'éclatement de la bulle technologique, la grippe aviaire, le SRAS, la crise financière mondiale, des coups d'Etat militaires et un tsunami en pleine saison. Ces événements ont eu un effet marqué sur le tourisme au moment où chacun de ces événements s'est produit, mais la Thaïlande et Phuket se sont ressaisies avec une vigueur renouvelée à chaque fois.

En ce qui concerne les garanties de loyer, la seule chose susceptible de faire dérailler la plupart des accords de ROI (mis à part une mauvaise gestion ou une faillite) serait une contraction ruineuse de l’économie du tourisme. Si un acheteur est motivé par la promesse d'un retour de location garanti, il doit faire en sorte qu'un avocat examine attentivement tout accord conclu par le développeur ou la société de gestion, en particulier s'il achète plusieurs unités lors d'un même développement.

La diligence raisonnable nécessaire doit en savoir le plus possible sur:

• solvabilité du développeur
• antécédents de la société de gestion
• termes de leur propre occupation, et
• conséquences s’ils décidaient de vendre l’unité pendant la période garantie (pour s’assurer qu’il n’y aurait pas de pénalité).

Il convient également de se demander ce qui se passe lorsque les conditions ou les promesses faites par le développeur et / ou la société de gestion ne sont pas pleinement respectées. Si les conditions ne sont pas remplies, quelles autres formes de compensation existe-t-il?

Ces vérifications peuvent être sans objet si le développement paie à l'avance les retours de location, ce qui annulerait tous les risques liés au contrat de retour de location garanti.

Les propriétaires à Phuket qui louent leurs propriétés à des vacanciers souhaitent obtenir des éclaircissements sur la situation en ce qui concerne les locations à court terme. Vous pouvez lire notre article à ce sujet ici: 

Un aperçu de la situation actuelle des locations à court terme à Phuket 2019

L'une des dernières stratégies de marketing des promoteurs, en particulier sur les logements à bail, est d'offrir aux acheteurs un programme de rachat garanti. C'est effectivement prometteur de racheter l'unité de condo ou la villa au prix fort, voire à profit, après 5, 10 ou 15 ans. Voici notre article sur le sujet: 

Qu'est-ce qu'une option de rachat garanti par le développeur lorsque vous achetez un condominium ou une villa à Phuket?

En un mot

Le secteur de l’immobilier reste extrêmement porteur, les prix des copropriétés à Phuket étant loin d’être dans le territoire des bulles. Des offres incroyables sont toujours faciles à trouver pour quiconque cherche une maison au paradis. Sur la base des comparaisons de prix bas de gamme avec la plupart des économies occidentales (et même d’autres économies asiatiques), les prix actuels sur le marché immobilier thaïlandais représentent un excellent rapport qualité-prix.

Toute personne à la recherche d’un bien d’investissement n’a que l’embarras du choix, avec de nouvelles unités de développement de condos de qualité à partir de moins de 100,000 USD, tandis que les villas de luxe haut de gamme peuvent atteindre des dizaines de millions de USD. Phuket a quelque chose à offrir à chaque acheteur, qu’il cherche la mer et le sable, un endroit plus frais, perché sur une colline offrant une solitude paisible, ou le tumulte, l’agitation et la fébrilité des villes.

Les systèmes de retour locatif garantis sont légitimes et, pour l’essentiel, bien gérés, mais ils peuvent également être vulnérables à des circonstances qui sont hors du contrôle du promoteur.

Ainsi, bien que l’offre de retours d’un développeur ne puisse bien entendu pas être garantie à 100, les retours sur les loyers à Phuket sont très stables depuis plus de deux décennies et ont même survécu à des bosses importantes sur la route qui pourraient s’être avérées paralysantes pour un autre marché touristique.