LE THAI BAHT
UN APERÇU
Investir dans le baht thaïlandais
La force relative de toute économie nationale aura généralement une incidence sur la force de sa monnaie. Nombre des facteurs économiques évoqués ci-dessus pourraient affecter la devise thaïlandaise, mais d'autres facteurs peuvent également influer sur le taux de change.
Il est important de comprendre la pertinence de «la question de la monnaie» et comment un investissement immobilier évalué en Baht pourrait affecter vos rendements dans les années à venir. Les fluctuations des taux de change sont importantes, non seulement pour le calcul du résultat, mais aussi parce que la variation des taux de change affecte le marché dans son ensemble.
Les investisseurs doivent savoir que les marchés - actions, obligations ou devises - traversent des cycles à court et à long terme. Même un petit changement dans une devise peut changer les tendances d'achat, alors que des changements majeurs peuvent affecter plus significativement le marché immobilier de Phuket.
Les évaluations de devises vont dans les deux sens. La traite peut voir peu de changement par rapport à un panier de monnaies, mais si la devise de votre pays d'origine subissait une dévaluation importante (par exemple, par rapport à toutes les monnaies mondiales), cet acheteur potentiel pourrait se trouver temporairement exclu du marché.
Le 16 de septembre, le gouvernement britannique a été contraint de se retirer du mécanisme européen des taux de change. Surnommé le «mercredi noir», le coût pour les contribuables britanniques s'élevait ce jour-là à plus d'un milliard de GBP 1992. La dévaluation de la livre sterling qui en a résulté est un bon exemple de la façon dont une monnaie unique peut perdre du terrain par rapport à d’autres, même une monnaie perçue historiquement comme forte.
Deux exemples plus récents sont les baisses de l'euro au milieu des années 2000, et du rouble russe, à l'automne 2014. Ces dévaluations ont modifié la dynamique du pouvoir d'achat, entraînant une baisse des ventes (et des locations) à Phuket, d'abord des Européens de l'Ouest, puis des Russes. (Il y a eu une autre dévaluation du rouble au début de 2022, mais au lieu d'une diminution de la demande des Russes, la guerre en cours en Ukraine a vu la propriété de Phuket en forte demande parmi les Russes - et les Ukrainiens - qui ont pu se sortir et leurs finances de cette région.)
La force ou la faiblesse des différentes devises ne constitue pas l'unique facteur du taux de change du baht thaïlandais. Le baht a parfois été unilatéralement opposé à toutes les autres monnaies. Dans 1997, par exemple, George Soros (qui était à l'origine de la dévaluation de la livre sterling dans 1992) a de nouveau été impliqué, ayant vendu à découvert de nombreuses devises asiatiques. Le baht a perdu beaucoup de terrain contre la plupart des principales devises.
Après ajustement du taux de change dans les principales devises occidentales, les prix de l'immobilier à Phuket ont presque diminué de moitié après la crise asiatique. Le marché immobilier pour les étrangers à Phuket en était à ses balbutiements à l’époque. Si cela avait pu toucher les propriétaires actuels, il offrait également une opportunité aux futurs acheteurs étrangers.
Dévaluation monétaire: une épée à double tranchant
Un Baht affaibli ou renforcé peut être une arme à double tranchant, selon le point de vue d'un individu. Si un acheteur voit la THB se renforcer par rapport à sa monnaie nationale et qu'il possède déjà une propriété à Phuket, il verra la valeur de cet investissement augmenter en termes de change, même si le prix de la maison reste inchangé en THB.
Ainsi, bien qu’un voyage pour visiter leur maison de vacances à Phuket puisse devenir plus coûteux, ils auront profité sur papier de la dévaluation de leur monnaie nationale par rapport au baht. Cependant, tous les compatriotes (ou femmes) qui n’ont pas encore acheté auront plus de difficultés à faire l’achat car ils auront perdu le pouvoir de dépenser en THB.
À l'inverse, si la THB dévalue par rapport à la devise locale d'une personne, tout investissement à l'étranger (y compris l'immobilier) perdra de la valeur sur papier, en termes corrigés de l'échange. Pour tous ceux qui n'ont pas encore envisagé d'acheter une propriété thaïlandaise, un baht plus faible facilitera l'achat d'une propriété à Phuket car ils en auront plus pour leur argent.
Le succès de tout investissement immobilier à l’étranger dépend généralement autant d’une fluctuation du taux de change entre achat et vente que de tout changement de la valeur de la THB réelle de l’immeuble sous-jacent.
Pourquoi la fluctuation des devises est-elle importante pour les investisseurs?
Quiconque porte la moindre attention aux marchés des changes sait à quelle fréquence fluctuent les devises. Selon notre expérience, de nombreux acheteurs étrangers accordent peu d’importance à l’exposition aux devises lorsqu’ils achètent à l’étranger, mais tout le monde semble conscient des fluctuations du taux de change au moment de la vente.
En raison du rôle du dollar américain en tant que monnaie de réserve mondiale, la force ou la faiblesse du baht en dollars constitue le cadre de référence utilisé par la plupart des analystes. Mais le taux de change USD-THB n'est pertinent que si l'acheteur a ses économies en dollars américains (par exemple, ressortissants américains ou travailleurs sous contrat en dollars américains). Quelqu'un de Genève qui transfère des francs suisses pour l'achat d'une propriété à Phuket ne devrait pas être touché de la même manière.
Si un achat nécessite des acomptes provisionnels pendant le processus de construction, les paiements deviennent normalement exigibles au fur et à mesure que les jalons du projet sont atteints. Si la monnaie de l'acheteur subit de fortes fluctuations par rapport au baht, les paiements de THB, par ailleurs égaux, peuvent s'avérer extrêmement inégaux dans la devise d'origine de l'acheteur.
Veuillez noter que ce n'est pas nécessairement négatif - les fluctuations de change peuvent également être une bonne chose. Toutefois, qu’elle soit bénéfique ou préjudiciable, l’incertitude peut néanmoins constituer une distraction indésirable d’une transaction financière soigneusement préparée.
Stratégies pour les investisseurs transférant des devises étrangères en Thaïlande
Pour les achats plus importants, tels que les biens immobiliers, les investisseurs disposent de moyens pour atténuer le risque de change lorsqu'ils transfèrent de l'argent en Thaïlande.
L'une des plus simples consiste à effectuer plusieurs petits paiements sur une période donnée, plutôt que d'envoyer le montant total en une seule fois. Cette « moyenne des coûts » permet au transférant de souscrire à toute fluctuation monétaire à court terme, plutôt que de risquer un faible taux quotidien sur un transfert de fonds unique.
Cette stratégie risque peu d’être bénéfique pour l’acheteur, mais la différence dans les deux cas sera probablement faible. Toutefois, si la devise commence à fluctuer plus fortement au détriment de l'acheteur, celui-ci peut choisir à ce moment-là de transférer le solde de l'argent.
Pour toute personne achetant une nouvelle construction, les paiements peuvent déjà être arrangés par tranches sur la période de construction (comme mentionné ci-dessus). De tels transferts profiteront automatiquement de la "moyenne des coûts".
Les acheteurs doivent s'abstenir de payer en totalité, à moins que de fortes incitations financières ne soient prises au moment de prendre leur décision. Par exemple, un développeur peut offrir un rabais attrayant pour inciter l’acheteur à payer 100% à l’avance. Alternativement, le baht peut être à un plus bas record (ce qui signifie que le yuan, le rouble, l'euro, le dollar ou la livre achèteraient plus de THB).
Dans certains cas, des taux de change très satisfaisants peuvent être trouvés en utilisant des contrats à terme et des options. Pour les achats extrêmement volumineux, il est conseillé de faire appel à un spécialiste agréé des devises dans le pays d'origine de l'acheteur ou en Thaïlande.
Lors du transfert d'argent par versements, il est important d'obtenir un FETF de la banque thaïlandaise sur chaque versement. Ceci est essentiel si l'acheteur étranger a l'intention de retirer un jour les fonds de la Thaïlande, chaque transfert entrant doit être correctement enregistré comme se rapportant à l'achat de la propriété.
Quels facteurs économiques affectent la force d'une devise?
Très peu d'analystes monétaires (le cas échéant) peuvent prévoir correctement les taux de change en tout temps. Il y a simplement trop de variables, prévisibles et imprévisibles, qui peuvent déterminer la direction dans laquelle la monnaie va évoluer.
À court terme, la politique de la banque centrale et même la rhétorique des décideurs politiques (p. Ex. Sanctions ou menaces de sanctions) peuvent pousser une devise à la hausse ou à la baisse sur un coup de tête à court terme. À plus long terme, cependant, les fondamentaux quantifiables détermineront la valeur d'une devise par rapport à toutes les autres.
Lorsque nous parlons de fondamentaux, nous faisons référence à certains moteurs clés des économies nationales, qui ont également une influence directe sur le mouvement des taux de change.
Facteurs économiques qui affectent la force d'une monnaie
Des taux plus élevés voient généralement une devise se renforcer en raison de la demande accrue d'actifs dans cette devise. Une baisse des taux d’intérêt tend toutefois à avoir l’effet inverse.
Lorsque les investisseurs en obligations d'État (et même les déposants dans les banques locales) peuvent obtenir un taux de rendement supérieur à ce qu'ils obtiennent ailleurs, l'argent ira dans les pays à taux d'intérêt plus élevé. (Il devrait être raisonnable de penser que cela n'inclut pas les pays qui souffrent d'inflation galopante, qui ont été forcés de fixer des taux d'intérêt astronomiquement élevés par nécessité. Une certaine stabilité politique et économique doit également prévaloir pour attirer les déposants ou les investisseurs en obligations.)
Comme mentionné ci-dessus, cela a un impact très réel et direct sur le secteur immobilier. Des taux bas ou en baisse stimulent le secteur immobilier de la même manière qu'ils stimulent l'économie dans son ensemble. Le principal moteur de tout marché immobilier est l'abordabilité des prêts hypothécaires et, à mesure que les taux baissent, les versements hypothécaires diminuent. Un financement moins cher se traduit par un investissement plus important dans l'immobilier.
Si la demande de propriétés à Phuket était uniquement motivée par la population locale, tout mouvement des taux d'intérêt thaïlandais aurait un impact significatif sur cette demande. Heureusement, comme mentionné ci-dessus, ce n'est pas le cas. Étant donné que les étrangers achètent presque exclusivement en espèces, même les taux d'intérêt mondiaux n'ont pas d'impact global sur les ventes de propriétés à Phuket.
L’état de droit et une politique économique saine sont également des éléments essentiels d’une monnaie stable. Si les gouvernements et les entreprises étrangers trouvent un pays attrayant, il attirera les investissements étrangers directs (IED), ce qui renforcera encore l’économie et stabilisera la monnaie.
C'est un point important: les gouvernements ne veulent pas voir une monnaie se renforcer continuellement, mais une monnaie stable. Une monnaie trop forte rend les produits fabriqués localement trop chers, et donc non compétitifs, ce qui peut nuire à une économie axée sur les exportations.
Une devise faible est également indésirable car les importations deviennent trop chères, ce qui pourrait être inflationniste. Trouver le «compromis» entre force monétaire et croissance économique est l’objectif des décideurs de tous les pays.
Un pays ayant un excédent courant est généralement un pays qui exporte plus qu'il n'en importe, ce qui lui a permis de constituer d'importants actifs en devises. Les pays ayant les excédents courants les plus importants ont tendance à être des exportateurs de produits manufacturés, qu’ils soient des producteurs de grande série comme la Chine ou des pays spécialisés dans les produits à forte valeur ajoutée tels que l’automobile et l’électronique (comme l’Allemagne, le Japon ou la Corée du Sud).
Pendant la tourmente économique de 1997, la Thaïlande affichait un déficit du compte courant atteignant 8 % du PIB. Deux décennies d'excédents courants assez constants ont conduit à un baht thaïlandais très stable.
Un pays qui maintient des excédents constants voit généralement une pression à la hausse sur sa monnaie, il n'est donc pas surprenant que les déficits que la Thaïlande a connus depuis la pandémie aient correspondu à un baht thaïlandais légèrement plus faible. La Thaïlande a affiché un excédent du compte courant de 1.1 milliard de dollars en décembre 2022, ce qui n'était que le troisième mois excédentaire en 2022.
La Thaïlande n'a pas été témoin de la flambée des prix de l'immobilier résidentiel au niveau de la bulle observée dans d'autres pays bénéficiant de conditions économiques similaires, et cela est dû à une combinaison de la stabilité politique générale de la Thaïlande, ainsi qu'à sa volonté et sa capacité à maîtriser le compte courant.
la source: tradingeconomie.com
Investissement direct étranger (IDE)
À la suite de la pandémie, l'investissement direct étranger en Thaïlande a connu son plus gros coup depuis 1997. Les IDE n'ont certainement pas entravé la stabilité du baht. Les IDE ont augmenté de 69.5 milliards de THB au troisième trimestre de 2022, mais c'était après avoir enregistré des sorties nettes en 2020.
En 2022, il y avait environ 400 nouvelles unités de condominiums vendues à Phuket, contre plus de 3,500 2019 en XNUMX. D'autre part, le nombre de villas vendues a augmenté, reflétant la tendance démographique vers des résidents de plus longue durée sur l'île. Avec seulement un an de données depuis la pandémie, il est difficile de dire quel est l'impact des achats immobiliers sur les IDE, mais la nature des achats au comptant du marché pour les étrangers indiquerait que le marché immobilier avait un rôle à jouer.
Même si les fondamentaux qui sous-tendent le baht thaïlandais semblent solides, il ne sera peut-être pas à l'abri de la contagion qui pourrait survenir en cas de «fuite vers la sécurité».
En période de crise financière, la monnaie a tendance à migrer des économies émergentes vers des devises considérées comme «plus sûres». Quelle que soit la qualité de la gestion de l'économie thaïlandaise et du baht, en période de turbulences, l'argent est réinjecté dans les principales devises (par exemple, le dollar américain ou le franc suisse).
Il serait téméraire de suggérer qu'un vol vers la sécurité n'affecterait pas le THB ; Cependant, il est important de noter qu'en période de troubles, les devises aux fondamentaux solides résistent beaucoup mieux que celles aux fondamentaux plus faibles.
En tant qu'économie en émergence rapide, la Thaïlande voit régulièrement des investissements importants dans son marché boursier. Les périodes d'entrées élevées sur le marché boursier coïncident généralement avec un renforcement du baht thaïlandais, tandis que les sorties du marché boursier font généralement chuter le baht.
Cela s'explique notamment par le fait que les OPCVM investissant en Thaïlande sont généralement libellés en USD et que toute vente de parts du fonds exerce une pression à la baisse sur la THB. Pour l'investisseur sous-jacent en USD, le fonds est très probablement couvert contre le risque de change pour éviter les pertes lorsque la traite fluctue. Toutefois, lorsque le fonds, ou une partie du fonds, est liquidé, les actifs sous-jacents (c’est-à-dire les actions de la société thaïlandaise détenues par le fonds) doivent être vendus en THB, puis échangés en USD pour pouvoir restituer des dollars américains à ses investisseurs.
Cela exerce une pression à la baisse sur le baht, et l'impact est généralement plus prononcé lors des krachs ou des ventes massives, comme ceux qui se sont produits en 1997, entre 2000-2002 et en 2008.
Le baromètre Big Mac de la Thaïlande comme moyen de prévoir le baht
(Janvier 2023)
Le Big Mac Index
Lancé par The Economist dans 1986, le Big Mac Index est un moyen insensé de démontrer la parité de pouvoir d'achat entre deux pays et, par extension, la surévaluation ou la sous-évaluation relative d'une devise par rapport à une autre. Le Big Mac a été choisi parce que, à de très rares exceptions près, les ingrédients sont les mêmes dans le monde entier, ce qui signifie que le prix d'un Big Mac devrait (en théorie) être reflété avec précision dans le taux de change entre deux monnaies. 
Certains économistes considèrent l'indice comme trop subjectif. Dans les pays où le contrôle des prix de certains ingrédients existe, ou où les différences culturelles signifient que le burger est très différent, cette critique est valable. Néanmoins, il s’est révélé être un baromètre remarquablement précis et fiable.
Dans un monde où la parité de pouvoir d'achat est parfaite, le prix d'un Big Mac (en Thaïlande par exemple) serait le prix du Big Mac aux États-Unis multiplié par le taux de change USD-THB. Toute variation du prix «optimal» indiquerait que le baht est surévalué ou sous-évalué vis-à-vis du dollar.
The Economist dispose également d'un indice ajusté, qui prend en compte les différences de coûts de production du Big Mac dans différents pays. Il s’agit d’une tentative de surmonter les défauts de la méthodologie initiale en prenant en compte les coûts de main d’œuvre et de matières premières. Ce calcul secondaire, basé sur le PIB par habitant, constitue peut-être un indicateur plus précis, dans la mesure où il aborde également la richesse globale du pays, ainsi que les revenus de ses résidents par rapport à ceux d'autres pays.
Le Baht en quelques mots (ou peut-être un Burger Bun)
Le baht thaïlandais est aujourd'hui 30 % plus faible par rapport au dollar américain qu'il ne l'était dans les années 1990 (lorsqu'il était indexé à environ 26:1). Il faudrait une appréciation de 15 % au cours de chacune des deux prochaines années pour revenir à ce niveau.
Certains considèrent que le THB est surévalué, mais il s'est en fait affaibli par rapport aux devises mondiales au cours des dernières années. 2013 a vu le baht se rapprocher de la force de son ancrage d'avant 1997. Depuis lors, il s'est affaibli face à toutes les principales devises. Sur cette base, et sur les fondamentaux actuels, peut-être que l'indice Big Mac a le baht thaïlandais à peu près juste.
La banque centrale thaïlandaise dispose d'importantes réserves de change, d'or et d'une forte croissance économique, ce qui devrait limiter le risque de change pour les investisseurs immobiliers.
L'endettement excessif des ménages, le potentiel de fluctuation des taux d'intérêt et une foule d'autres variables peuvent déterminer la force (ou la faiblesse) d'une devise. Lorsque ces ajustements naturels se produiront, les taux de change seront presque toujours affectés. Les investisseurs doivent être conscients de cela lorsqu'ils envisagent d'investir dans l'immobilier thaïlandais.
Nous sommes d’avis que les investisseurs du secteur immobilier thaïlandais ayant une vision à long terme seront récompensés. Les bosses sur la route incluront probablement un nid-de-poule occasionnel pour le baht thaïlandais, mais cela devrait être prévu et accepté si vous investissez dans une devise étrangère.
Aperçu économique pour les articles d'investisseurs immobiliers en Thaïlande
Données économiques actuelles de la Thaïlande
CROISSANCE DU PIB Le PIB (produit intérieur brut) d'un pays est généralement calculé en totalisant tous les biens et services produits par ce pays en une seule année, bien que certaines organisations utilisent les revenus annuels cumulés de
Un aperçu du baht thaïlandais
LE BAHT THAÏLANDAIS UN APERÇU Investir dans le baht thaïlandais La force relative de toute économie nationale aura généralement une incidence sur la force de sa monnaie. De nombreux facteurs économiques évoqués ci-dessus
Contact social