Acheter une propriété à Phuket par investissement: Villas, maisons et propriétés foncières
Acheter une propriété à Phuket: promotion de l'investissement
Nous avons évoqué dans un article précédent les «circonstances extrêmement limitées et exceptionnelles» dans lesquelles un étranger pouvait légalement acquérir un terrain ou une propriété foncière en Thaïlande. C'est cette exception.
En vertu de l'article 96 de la loi sur le code foncier, un étranger peut demander à posséder jusqu'à 1,600 m2 (1 Rai) de terrain s'il effectue un investissement prescrit d'au moins 40 millions de THB dans des obligations du gouvernement thaïlandais, de la Banque de Thaïlande. , une entreprise d'État, ou des obligations dont le ministère des Finances garantit le capital ou les intérêts. Il est également possible de faire la même demande de propriété foncière si les 40 millions de THB sont investis dans le capital-actions d'une personne morale qui bénéficie d'une promotion des investissements en vertu de la loi de promotion des investissements pertinente.
La propriété concédée à l’étranger est subordonnée au maintien de l’investissement prescrit pendant une période continue d’au moins cinq ans à compter de la date d’enregistrement de la propriété du terrain.
La section 96 offre un chemin d'accès réel et absolu à la propriété pour quiconque en a les moyens. Il existe à Phuket des villas exquises qui se vendent jusqu’à concurrence de XBX 400, et certaines d’entre elles sont achetées (ou même louées) par des étrangers. Tout étranger qui envisage une propriété dans cette gamme de prix peut être mieux servi en investissant des millions de THB dans les obligations du gouvernement thaïlandais, puis en dépensant le solde pour une villa.
L’application de la promotion de l’investissement se fait de préférence par l’intermédiaire d’un avocat thaïlandais compétent, mais pour tout étranger disposant des ressources nécessaires, il s’agit d’un moyen légitime de s’approprier la propriété foncière.
Le conseil d'investissement
Le Board of Investment (BOI) est un chemin similaire à la propriété. Le BOI a été créé à 1997 pour aider et encourager les investissements en Thaïlande. Ce sont principalement des privilèges fiscaux et certaines exemptions sur la propriété étrangère de sociétés.
Bien que ces incitations soient également offertes aux ressortissants thaïlandais, les étrangers qui souhaitent investir et promouvoir une entreprise en Thaïlande bénéficient de certains privilèges, qui peuvent inclure l’autorisation de posséder des terres.
La loi pertinente à l'appui de ce programme est la loi sur la promotion des investissements, qui peut «accorder une promotion» à des entreprises qui sont substantiellement bénéfiques pour la Thaïlande et son économie. En plus du montant des capitaux investis, les critères de qualification exigent qu'une entreprise soit économiquement et technologiquement solide et qu'elle n'exerce aucune activité nuisible à l'environnement.
Ce sont des incitations commerciales. Par conséquent, si la «personne promue» (c'est-à-dire l'entreprise, pas l'étranger) dissout l'activité promue ou la transfère à une autre personne, les incitations ne s'appliquent plus. Si la personne promue a acquis un terrain, celui-ci doit être éliminé. Si la société ne vend pas le terrain au cours de l'année 1, le directeur général du département des terres a le pouvoir de s'en départir en vertu du code foncier.
Bien que la société soit la «personne promue», et donc le propriétaire du terrain, l’étranger peut contrôler la société thaïlandaise dans le cadre du système de la BOI. Cette propriété étrangère de la société n’est pas possible avec une société thaïlandaise standard, et comme l’étranger contrôle la société, il contrôle également les actifs de la société (y compris les terrains).
Pour un étranger disposant de ressources suffisantes pour tirer parti de ce programme, il s'agit d'un autre moyen de contrôler légalement la propriété foncière thaïlandaise.
Acheter au nom d'un conjoint thaïlandais
Avant 1998, une Thaïlandaise qui avait épousé une étrangère avait renoncé à son droit de posséder des terres en Thaïlande. Cette restriction a été supprimée, cependant, un mari étranger n'est pas autorisé à être copropriétaire de la terre avec sa femme. (Comme il s'agit de la dynamique de relation la plus commune, nous continuerons d'utiliser l'exemple d'une femme thaïlandaise et d'un mari étranger, mais cela s'applique également dans l'autre sens.)
Lors de l'achat d'une terre au nom d'une femme thaïlandaise aujourd'hui, une déclaration commune doit être faite indiquant que la femme a acheté la maison avec ses fonds propres. Étant donné que le mari étranger n'a aucun droit sur la propriété, celle-ci peut donc être hypothéquée ou vendue sans son consentement.
Autrefois, la femme était légalement propriétaire d’un terrain qu’elle louait à son mari une année sur 30. Le mari paierait alors pour construire une villa qu'il pourrait posséder par le droit de superficie. Même si la femme devait vendre la terre, le droit de son mari d'y vivre serait protégé pendant toute la durée du bail.
Mais tout accord entre un mari et une femme concernant des biens, qui a été formalisé pendant le mariage, peut être annulé par le mari ou la femme à tout moment (ou dans l'année 1 de la dissolution du mariage). À l'heure actuelle, il semble que le bureau foncier n'enregistre même pas les accords signés entre mari et femme (bail à long terme, superficies, usufruit, droits à vie).
Un étranger peut hériter des biens fonciers de son épouse thaïlandaise, mais il ne peut pas en assumer la propriété légale permanente. Si la femme devait précéder son époux avant son décès, il pourrait hériter de la propriété en tant qu'héritier légal, mais il ne serait pas autorisé à enregistrer la terre en son propre nom. En vertu de la législation en vigueur, en tant que bénéficiaire unique non thaïlandais, il doit céder le terrain à un ressortissant thaïlandais dans un délai raisonnable (généralement pas plus de X jours).
Un étranger serait également autorisé à agir en tant qu'exécuteur testamentaire de la succession de son épouse, ce qui lui permettrait de louer, d'aliéner ou de gérer les biens à sa guise. Toutefois, à moins qu'un délai ne soit autrement fixé par le testateur, par la majorité des héritiers ou par le tribunal, l'exécuteur testamentaire de la succession doit exercer ses fonctions et mener à bien la distribution des biens, y compris des biens, au cours de l'année 1.
Comme toujours, il est vivement recommandé à tout étranger de consulter un avocat réputé lors de l’achat d’un bien immobilier avec son épouse thaïlandaise.
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