L'IMPORTANCE DES CONSEILS JURIDIQUES JUSTE POUR LES ÉTRANGERS EN THAÏLANDE
Trouver un bon avocat en Thaïlande
Ceci est évoqué ci-dessus et on ne saurait trop le souligner - la première étape dans toute transaction immobilière en Thaïlande devrait être de faire appel à un très bon avocat.
Qu'entend-on par «premier pas»? Si quelqu'un envisage un investissement immobilier en Thaïlande, il devrait consulter un avocat avant même de commencer à voir les propriétés. Mais qu'est-ce qui constitue un «bon avocat»?
Souvent, ce n’est pas seulement leur connaissance de la loi thaïlandaise, mais aussi leur capacité à expliquer la loi dans la langue de leurs clients. Un bon avocat parle couramment le thaï et l'anglais, mais si une autre langue maternelle est nécessaire, ce ne sont peut-être que les plus grandes entreprises qui disposent des ressources nécessaires. Sans surprise, ce sont probablement les cabinets d'avocats les plus coûteux.
Point crucial, les professionnels n'ont pas de temps à perdre. S'ils volent spécifiquement en Thaïlande pour trouver la propriété idéale, leur temps limité sur l'île est particulièrement précieux. Sans l'avocat approprié, un acheteur pourrait perdre son temps à chercher des propriétés qui n'offrent pas les garanties de propriété légales qu'il souhaite. Une représentation légale saine protégera leurs intérêts, leur fera gagner du temps et, en fin de compte, leur fera économiser de l'argent.
CE QUE DIT L'OLAF AU SUJET DE RECHERCHER LE BON AVOCAT
Olaf Duensing de Duensing Kippen explique ce que les acheteurs devraient rechercher dans leurs conseils juridiques:
L'immobilier en Thaïlande peut, dans l'ensemble, être un très bon investissement. Malheureusement, nous avons rencontré des histoires d'horreur, et elles ne sont pas aussi rares qu'on pourrait l'espérer. Si vous envisagez de plonger dans cet investissement, voici quelques conseils.
Lorsque vous investissez dans l'immobilier en Thaïlande, l'un des meilleurs moyens de vous protéger est de faire appel à un avocat compétent. Cela est impératif et vous devez obtenir le conseil juridique approprié dès le début du processus (c'est-à-dire avant de signer l'accord de l'agent ou du vendeur).
Le mot clé ici est vraiment "compétent". Nous sommes souvent abasourdis lorsque des personnes nous racontent ce que des cabinets d’avocats en Thaïlande leur ont dit. La Thaïlande a un système de lois bien développé qui, à bien des égards, est assez similaire aux lois occidentales. En règle générale, comme dans la majorité des pays pleinement développés, les lois thaïlandaises sont logiquement compatibles. En outre, ce qui est très pratique pour les étrangers en Thaïlande, les traductions anglaises de la plupart des lois pertinentes sont facilement disponibles.
Donc, si quelque chose que vous entendez d'un autre cabinet juridique thaïlandais est apparemment illogique et n'a aucun sens, il y a toutes les chances que votre scepticisme soit justifié. En cas de doute, demandez une copie de la loi afin de pouvoir la lire vous-même. Si, avec une traduction de la loi sur la table, ils sont toujours incapables d'expliquer leur point - ou pire encore, s'ils refusent réellement d'offrir une meilleure compréhension - il serait souhaitable de rechercher un nouveau conseiller juridique pour vous aider.
Mais les conseils «compétents» ne se limitent pas à une simple connaissance de la loi: un conseiller juridique compétent sera également respectueux de l'éthique. C'est-à-dire qu'ils seront conformes aux normes internationales reconnues que tous les avocats devraient suivre. Chaque cabinet d'avocats a une obligation fiduciaire envers ses clients, ce qui signifie que vos intérêts passent avant ceux de l'avocat et du cabinet. Cela implique de faire passer vos intérêts financiers avant les leurs, et de veiller à ce que le cabinet ne soit jamais en conflit d'intérêts lorsqu'il s'agit de vous représenter.
C'est pourquoi vos représentants légaux ne devraient jamais vous renvoyer à des promoteurs ou agents immobiliers, et ils ne devraient certainement pas accepter de commissions de telles parties. Vos avocats ne devraient jamais représenter les deux parties dans une transaction, car cela constituerait un conflit d'intérêts. Vous devriez pouvoir raisonnablement vous attendre à ce que le cabinet ne défende aucun intérêt préjudiciable à vos intérêts.
Il est assez simple d'évaluer tout avocat potentiel. Pour commencer, demandez à voir leurs références légales. Renseignez-vous ensuite sur leur code d'éthique professionnel. Demandez à voir les deux et vérifiez leurs références juridiques avant de lire leur code de déontologie. S'ils ne peuvent pas produire l'un ou l'autre, ou si leur réponse à votre question vous met mal à l'aise, vous feriez bien de demander l'aide d'un nouveau conseiller juridique.
Enfin, vous ne devez pas présumer que les représentants du gouvernement thaïlandais vous fourniront des conseils juridiques simples ou précis. Bien qu'ils puissent être responsables de l'administration de la loi, ils ne sont pas nécessairement bien au fait des complexités de la loi.
Faire la diligence raisonnable nécessaire lors de l'achat d'une propriété à Phuket
Quelqu'un de nouveau en Thaïlande est généralement amoureux du «pays du sourire». Qu'est-ce qui pourrait mal se passer dans un pays plein de gens souriants merveilleux, non?
Malheureusement, les choses peuvent mal tourner, mais c'est vrai dans le monde entier. C’est pourquoi chaque acheteur doit avoir un compréhension de la diligence raisonnable et s'assure qu'il est mené pour s'assurer qu'une propriété est un investissement viable et sain, et que le vendeur est légitime et de bonne réputation.
Les investisseurs boursiers passent souvent des heures à fouiller leurs bilans et leurs fondamentaux avant d’investir quelques centaines de dollars, livres ou euros. Pourquoi alors certaines des mêmes personnes ne font-elles pas preuve de la même prudence lorsqu'elles dépensent des millions de Baht en Thaïlande?
La diligence raisonnable est l'endroit où le bon avocat est inestimable. Si vous achetez chez un développeur, en particulier sur plan, il est important de vous assurer que le titre de propriété de la parcelle de terrain est au nom du développement réel - la personne morale, par opposition au nom d'un individu - et qu'il n'est pas au nom d'un tiers non lié. Si le titre foncier est au nom d'un tiers, il a le droit de vendre le terrain quand il le souhaite, même après avoir versé un dépôt, des acomptes ou la valeur totale de l'unité. Si ce tiers devait mourir, le destin du terrain (et donc de votre investissement immobilier) revient au nouveau propriétaire.
Un représentant du promoteur peut prétendre qu'une telle structure de propriété facilite la titularisation du terrain et que la propriété sera transférée à la société de développement une fois la construction terminée. Mais si le véritable propriétaire décide de vendre le terrain ou de le grever en contractant une hypothèque ou un prêt, tous les investisseurs peuvent se retrouver eux-mêmes. En outre, si la terre est grevée, l'hypothèque pourrait être saisie ou les taxes pourraient ne pas être payées, auquel cas le service du revenu pourrait revendiquer ce que les gens pensaient être leur propriété. Cette précaution doit être prise avec tout achat, pas seulement un condominium, sauf avec des condos, des centaines d'individus pourraient être affectés par un seul titre.
Les acheteurs de copropriétés, en particulier ceux vendus hors plan, doivent toujours demander une copie du titre. Cela devrait être le titre de terrain de Chanote pour l’ensemble du développement, et pas simplement un segment lié à l’unité en question. Le titre complet de Chanote indiquera les privilèges, hypothèques ou emprunts contre les biens.
Les mêmes informations peuvent être obtenues à partir d'un titre de propriété individuel, mais celles-ci ne sont émises que lorsque la construction du condominium est terminée. L'achat d'une unité de revente est donc relativement sûr, et un développement achevé (ou presque) pourrait également être une considération pour un investisseur étranger.
Revenons une fois de plus à Olaf Duensing pour en savoir plus sur ce qui constitue la diligence requise.
CE QUE DIT OLAF SUR LA DILIGENCE RAISONNABLE
La diligence raisonnable signifie essentiellement faire vos devoirs - identifier tout problème juridique potentiel qui pourrait avoir une incidence défavorable sur l'achat de la propriété que vous souhaitez acheter. La raison pour laquelle cela est si important est que vous acquérez non seulement une propriété, mais que vous assumez également toutes les responsabilités juridiques qui pourraient y être rattachées. La diligence raisonnable est essentielle, où que vous achetiez, mais lorsque vous investissez dans des biens immobiliers à l'étranger (par exemple en Thaïlande), cela est particulièrement important.
Nous avons entendu des propriétaires avec des «remords de l'acheteur» à plus d'une occasion, et ils insistent tous pour que la diligence raisonnable soit exercée. Leur définition est la suivante: «Mon avocat a demandé le titre de propriété au bureau foncier. Il l'a fait traduire, et cela a confirmé la propriété au nom du vendeur, et que la propriété n'avait pas d'hypothèque contre elle. ”
Bien que cela puisse être une bonne première étape, ce n’est pas une véritable diligence raisonnable.
Lors de l’achat d’un bien immobilier, la diligence raisonnable devrait comprendre (à tout le moins):
- Une recherche de titre complète, incluant la validité de l'acte lui-même, ainsi que l'historique complet. Le fait qu'un titre de propriété ait été émis ne confirme pas qu'il l'a été légalement. Il est possible qu'un titre de propriété apparaisse dans l'ordre, mais que plus tard, il sera réputé invalide;
- Les droits légaux d'accès à la propriété doivent être vérifiés;
- Un rapport détaillé sur les lois régissant l’utilisation des sols et la réglementation relative à toute construction sur ce terrain (si la propriété est une parcelle de terrain sur laquelle vous envisagez de construire);
- Si le terrain a un bâtiment existant (par exemple une villa), le permis de construire de la structure doit être examiné pour confirmer sa validité juridique. L'existence d'un permis de construire ne prouve pas que le bâtiment est légal. Si cela est jugé illégal, il est possible que l’on ordonne de le démolir;
- Si une licence particulière est requise par la propriété que vous envisagez d'acheter (comme une licence de condominium ou une licence d'hôtel supplémentaire si le développement fonctionnera dans les deux capacités), la vérification desdites licences est impérative. On oublie parfois qu'un projet doit être construit d'une certaine manière pour se qualifier pour une licence de condo ou d'hôtel. Les développements haut de gamme ne sont étonnamment pas à l'abri de cet oubli. Un développement en bord de mer à Phuket était autrefois vendu comme un condominium - même gagnant des prix de «meilleur condominium» - seulement pour que tout le monde soit «choqué» plus tard quand il a été révélé qu'il n'était pas admissible à son permis de copropriété parce que la route d'accès était trop étroite. Le développement est plutôt devenu un hôtel; et
- Si vous acquérez une propriété par le biais de la reprise de la société qui possède ladite propriété (une pratique qui n'est généralement pas recommandée), il est conseillé de procéder à un examen approfondi de tous les registres de l'entreprise - juridiques, comptables et d'entreprise.
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