Réputabilité du développeur

Il existe à Phuket plusieurs développeurs compétents, étrangers et locaux, possédant une grande expertise sur le marché, mais personne n’est infaillible. Toutes les entreprises, même les grandes, peuvent faire face à des difficultés s’il ya des problèmes sur le marché. Malheureusement, un acheteur assume le risque personnel correspondant si quelque chose ne va pas avec le développeur de son choix.

Les développeurs vont de petites entreprises locales et petites entreprises étrangères à de grandes entreprises locales et étrangères. Certains développeurs locaux sont cotés à la bourse thaïlandaise, alors que certains promoteurs internationaux sont cotés sur les bourses de leurs pays d'origine. Il est relativement facile de consulter le bilan d’une société cotée en bourse, mais le fait qu’une société étrangère dispose d’un bilan solide chez lui ne signifie pas qu’elle hésiterait à mettre un terme à une entreprise étrangère en difficulté.

Les finances des entreprises privées sont moins faciles à évaluer, mais cela ne veut pas dire que les entreprises privées sont un mauvais choix. Une bonne entreprise privée avec des comptes audités n’a évidemment rien à cacher. À condition que les comptes soient en règle, il est probable que la société est bien gérée.

Néanmoins, la taille peut faire la différence, en particulier pour les acheteurs locaux. Les projets de sociétés thaïlandaises bien établies se vendent très rapidement, en se basant uniquement sur leur réputation, et ils n’ont pas besoin de négocier le prix, car leurs développements ont tendance à être très demandés. Cela vaut également pour les acheteurs étrangers, étant donné que 51% de tout condominium doit appartenir à la Thaïlande. La forte demande et le prix en élasticité des projets de ces développeurs établis se traduisent par une certaine stabilité pour les acheteurs ou les investisseurs étrangers.

Un acheteur est exposé à beaucoup moins de risques de la part d’entreprises établies que d’un développeur «one man band», en particulier celui qui lance son premier projet. De nombreux développeurs comptent sur leur réputation pour attirer de nouveaux acheteurs pour leurs développements futurs. Ceux qui ont bâti une solide réputation méritent les éloges qu’ils reçoivent. Mais tout le monde peut faire des erreurs et les développeurs peuvent avoir des ennuis financiers qui vont des imprévus aux plus malchanceux.

Une entreprise peut nourrir les habitudes personnelles de ses actionnaires, s’endetter de manière excessive ou tout simplement mal gérer un projet. Un bon développeur peut être malchanceux dans son choix d’emplacement ou dans le cadre d’une évaluation réglementaire ou de zonage changeante interrompant un projet à n’importe quel stade de la construction (voir Approbation EIE ci-dessous).

Un autre risque que courent les acheteurs lorsqu'ils traitent avec de petits développeurs est le risque «Homme clé». Que se passe-t-il si le directeur général, le partenaire principal ou le propriétaire décède? Existe-t-il une assurance pour couvrir le décès prématuré d'un «homme clé»? La réalité est que les personnes clés prennent très rarement, voire jamais, des dispositions pour protéger la société ou les investisseurs si quelque chose leur arrivait. Les acheteurs devraient s'informer de ces dispositions lorsqu'ils traitent avec une entreprise privée.

En résumé, les développements antérieurs et la réputation ne devraient donc pas être le seul critère utilisé lors de la sélection d'une propriété. Les promoteurs privés peuvent potentiellement exposer les acheteurs à des risques plus importants, mais cela ne signifie pas qu'ils devraient être escomptés. Si une diligence raisonnable est exercée sur tous les développeurs, le risque d'erreur est considérablement réduit. Si une enquête du développeur vous laisse toujours incertaine, vous devriez écouter un vieil adage sur l'investissement: «En cas de doute, restez en dehors."

Représentation légale

Les acheteurs courent toujours le risque de recevoir de mauvais conseils juridiques. C’est pourquoi il est avantageux de faire appel à un avocat qui est vivement recommandé par un ami ou une connaissance et qui est reconnu pour son honnêteté, son intégrité et sa réputation. Plus important encore, leurs conseils doivent être indépendants et ne pas avoir de lien avec l'agent ou le développeur.

Surtout, vous devez faire appel à un avocat. Si un agent immobilier / conseiller immobilier dit que vous n'avez pas besoin d'un avocat, alors ce dont vous n'avez pas vraiment besoin, c'est de cet agent. Recherchez immédiatement une autre entreprise pour vous aider avec votre achat.

Les meilleurs avocats sont rarement les moins chers, mais un achat immobilier n'est pas le type de transaction à lésiner. Dans un pays où la plupart des acheteurs étrangers ne connaissent pas les lois ou les pièges rencontrés par d'autres dans le passé, la meilleure représentation vaut son pesant d'or.

Une fois que vous avez choisi le bon avocat, écoutez-le et tenez compte de leurs conseils. Beaucoup de gens choisissent d'ignorer les conseils juridiques judicieux, car ce n'est pas ce qu'ils veulent entendre. C'est une erreur commune - et massive -. Peut-être sont-ils tombés amoureux d'une propriété, ou simplement ils n'ont plus de temps sur l'île et se précipitent pour prendre une décision. Quelle que soit la raison, il n'y a aucune excuse pour ne pas avoir écouté les conseils d'un avocat.

Même si un avocat ne peut pas tout contrôler, il peut certainement en faire assez pour faire pencher la balance davantage en faveur de l'acheteur. Tout comme les avocats expérimentés seront en mesure de mettre l'acheteur en garde contre toute manigance, le choix d'un avocat sans expérience suffisante pourrait avoir des conséquences désastreuses pour tout acheteur.

Approbation EIE

L’évaluation de l’impact sur l’environnement, ou EIE, existe depuis 1981. Il s’agit d’un processus qui détermine les répercussions négatives potentielles d’un développement, mais pas uniquement sur l’environnement. Une EIE établit également les mesures qu'un développeur doit prendre pour s'assurer que les ressources sont utilisées efficacement, que le projet est avantageux pour la Thaïlande sur le plan économique, et qu'il est conforme au développement continu du Royaume.

Les développeurs aiment mentionner le fait qu’ils ont obtenu l’approbation de l’EIE, en particulier lorsqu’ils vendent un développement hors-plan, et que le terrain est toujours une zone envahie de mauvaises herbes et d’arbres. Mais si l’approbation de l’EIE est importante, c’est seulement une indication que la balle tourne. Il est possible que l'EIE soit annulée si le projet n'est pas conforme.

En d’autres termes, il s’agit de protéger l’environnement à court et à long terme et de déterminer si un développement est bénéfique pour la région et pour le peuple thaïlandais. L’évaluation peut porter sur de nombreux domaines, notamment la qualité de l’air, la pollution des sols, la manière dont les eaux usées seront éliminées ou traitées, la pollution sonore, son incidence sur le milieu naturel environnant, la manière dont elle affecte les voisins et le caractère acceptable de son développement. En fonction de la taille, la plupart des développements, mais pas tous, nécessitent l'approbation de l'EIE, bien que ce ne soit pas une garantie. Le feu vert n'est donné que s'il est conforme à toutes les réglementations tout au long du processus de construction, et sa capacité à le faire peut littéralement changer avec les conditions météorologiques.

Un condo construit sur une colline peut rencontrer des problèmes si des pluies excessives entraînent l'écoulement des sols et, par conséquent, un changement d'évaluation. Si l'analyse de modification de conception ramène le projet à la conformité, il peut encore aller de l'avant. Sinon, il ne sera peut-être jamais terminé.

En fait, un changement de réglementation à Phuket a surpris certains développeurs en décembre 2018. Le développement sur une pente / pente supérieure à 35% ne sera plus autorisé sur l'île (à l'exception des maisons individuelles ou individuelles ne dépassant pas six mètres). Les entreprises qui n’avaient pas encore obtenu de permis de construire n’ont pas été autorisées à procéder à la construction, laissant certains investisseurs «lève-tôt», qui avaient acheté des unités hors plan, de leur poche.

Un projet annulé peut entraîner des difficultés financières pour les investisseurs et il peut être indépendant de la volonté du développeur de faire quoi que ce soit. Si la construction est arrêtée par un décret ministériel / réglementaire, le promoteur (en tant que destinataire d'un ordre administratif) peut introduire une demande d'indemnisation à l'encontre du gouvernement. L’acheteur peut, à son tour, faire une réclamation contre le promoteur, mais au lieu de voir une maison achevée au cours des années 1-2, il se peut qu’il attende toujours son argent.

La plupart des gens conviennent que tenter de protéger l'environnement pendant la construction est un avantage net pour tout le monde. Bien qu'il soit incroyablement rare, un projet pourrait être abandonné en raison d'un changement d'évaluation de l'impact environnemental - que la structure entière soit terminée ou que la première brique n'ait pas encore été posée.

Terre sale

Puisqu'une nouvelle évaluation peut toujours donner le feu vert à un développeur, un projet sans approbation d'EIE n'est pas nécessairement une cause perdue. Un projet construit sur Dirty Land, cependant, est une toute autre histoire - une histoire d'horreur.

La pire situation absolue dans laquelle un investisseur puisse se trouver est celle où il a été persuadé d’acheter une unité dans le cadre d’un projet construit sur une forêt domaniale ou sur des terres domaniales. Certains promoteurs de condominiums, que ce soit à leur insu ou non, ont construit sur des terres impliquées dans des affaires de corruption foncière remontant à plus de X ans (connues sous le nom de «terres sales»).

Le gouvernement n'a pas de délai de prescription pour récupérer ces terres et nous nous attendons à ce que toutes les terres empiétées soient remises en état à un moment ou à un autre. Mais ce n’est pas seulement notre opinion, la plupart des avocats sont certains que cela se produira tôt ou tard.

Lorsque le gouvernement restituera ces terres au département des forêts ou à la Royal Navy, des bâtiments illégaux seront détruits, les terres détruites au bulldozer et de nouveaux arbres seront plantés. Et dans ce cas, toute personne qui l'achèterait pourrait perdre 100% de son investissement.

Achat hors plan

Pour tout propriétaire potentiel, le moyen le plus risqué d’acheter une propriété est de l’acheter sur plan. C'est une pratique assez courante, et sur un marché porteur, le développement peut même être vendu avant que les fondations ne soient posées. La pratique présente des avantages et des inconvénients, et il est important que chaque acheteur comprenne les deux.

Les avantages devraient être évidents. L’acheteur recherche un bien potentiellement grand, généralement à un prix d’offre initial réduit, et est motivé par la rareté et l’escompte. Si l'acheteur attend, il ne restera peut-être plus rien à acheter, ou ce qu'il y aura sera certainement plus cher.

En règle générale, les développements non planifiés attirent les investisseurs à la recherche d'une appréciation immédiate du capital, plutôt que ceux recherchant une maison. Les projets neufs, les acheteurs ont généralement la possibilité d'acheter une unité (ou plus d'une) avant la construction proprement dite. a commencé. Il se peut que la date d'achèvement soit dans des mois, voire des années, mais l'achat sur plan est généralement assorti de remises intéressantes pour l'acheteur.

Les «lève-tôt» ont également le premier choix d'unités. Les premiers acheteurs dans le monde bénéficient toujours des étages les plus hauts, des vues sur la mer et / ou des chambres donnant sur la piscine. Si un investisseur n’est pas assez tôt et ne dispose pas d’une unité principale, il peut avoir du mal à le revendre. Cela est particulièrement vrai lorsque de nombreux autres développements sont disponibles, certains offrant éventuellement de meilleures vues. Un autre inconvénient de l’achat sur plan est le risque que le développement ne soit jamais achevé. Si les avocats de l'acheteur font preuve de la diligence requise, le risque est considérablement réduit. Toutefois, des faillites inattendues peuvent toujours se produire et une extrême malchance peut entraîner l'annulation de l'approbation de l'EIE (voir ci-dessus).

Dans certains cas, les propriétés de Phuket ont été vendues à des prix légèrement gonflés, dans le but que les développeurs tentent d’intégrer des frais de vente et de marketing, des rendements garantis et même des bénéfices supplémentaires. En cas de surévaluation initiale, il faudra peut-être attendre quelques années avant que l’inflation des prix ne permette de récupérer l’investissement de quelqu'un s’il décide de vendre la propriété.

Malheureusement, il y a eu suffisamment d'histoires d'horreur au cours des dernières années 20 pour que les investisseurs puissent en tirer des leçons. Malheureusement, ils ne l'ont pas fait. En effet, la plupart des acheteurs sont nouveaux sur l'île et n'y sont pas restés assez longtemps pour avoir expérimenté ce qui peut mal tourner et ce qui a mal tourné dans le passé.

Toutefois, à condition que le projet souhaité fasse l’objet d’une vérification diligente, les remises accordées avant la construction lors de l’achat sur plan le rendent très attrayant pour les acheteurs / investisseurs, en particulier s’ils cherchent une plus-value du capital.

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Les avantages de l'achat d'un condominium hors de Phuket

Les risques de l'achat d'un condominium à Phuket sur plan

La perception du risque

Chaque personne a une perception différente du risque, principalement en raison de son origine, tant sur le plan de l'expérience de vie que de la situation financière.

Un multimillionnaire achètera un condominium à Phuket et ne subira aucune perte émotionnelle ou financière réelle en cas de problème lors de son achat. Après tout, le montant qu'ils risquent de perdre peut être assimilé à l'intérêt qu'ils gagnent au cours d'une seule journée. Inversement, un couple de retraités peut avoir juste assez d’argent pour un condo et une subsistance bien planifiée à la retraite. Si un tel achat se passait mal, cela pourrait les paralyser financièrement.

Le problème que rencontrent la plupart des investisseurs immobiliers est toujours différent. Ils ne peuvent pas gagner d’argent en le laissant à la banque, un concept relativement nouveau pour tous ceux qui ont dépassé l’âge de 30. Au lieu de cela, ils sont obligés de chercher d'autres moyens de faire fructifier leur argent, car ils craignent un type de risque différent, le risque d'inflation, qui réduit à néant le pouvoir de dépenser de tout argent laissé inutilisé à la banque.

Historiquement, les gens accepteraient l’intérêt en% 5 de leur banque, société de crédit immobilier ou coopérative de crédit locale, plutôt que d’être attirés par des investissements à risque plus élevé. Mais en Occident, les dépôts traditionnels et les instruments portant intérêt ne paient plus ce type de rendement. En Chine, par contre, beaucoup souhaitent simplement diversifier leur richesse à travers d’autres monnaies et cherchent activement des moyens d’extraire leur capital du yuan.

Nous voulons tous éviter les risques, mais la plupart des gens sont conscients qu’il existera toujours un niveau de risque. La question est de savoir comment ce risque est géré. Sur le marché immobilier de Phuket, les risques peuvent être atténués - voire éliminés - en suivant les indications et conseils appropriés. Et cela commence en travaillant avec les bonnes personnes et en veillant à ce que la meilleure représentation légale soit recherchée.

Faire un dépôt de réservation

Il y a eu des critiques négatives concernant les vacanciers qui se sont précipités dans un achat, seulement pour changer d'avis et demander le remboursement de leur dépôt. Dans certains cas, ils ont pris une décision émotionnelle, pour faire face aux remords de l'acheteur; dans d'autres cas, ils ont découvert qu'ils avaient été induits en erreur au sujet de l'achat.

Un dépôt ne devrait jamais être placé sans demander l'avis d'un avocat, et il est impératif que tout dépôt soit remboursable. Un avocat expérimenté insistera pour protéger l'acheteur de tout changement de cœur. Le vendeur / agent ne doit pas s'opposer au délai accordé à un avocat pour vérifier l'accord afin de s'assurer que cette clause et d'autres clauses essentielles sont bien énoncées.

L’avocat doit prendre toutes les mesures nécessaires pour que la loi soit du côté de l’acheteur si le devoir de diligence rend tout ce qui pourrait justifier le retrait de l’achat. Ces clauses de sortie doivent être clairement formulées afin que le développeur ou le vendeur soit tenu par la loi de restituer le dépôt.

Il est important que le titre de propriété soit vérifié avant de verser un acompte. Toutefois, si cela n'a pas été fait, l'examen du titre clair devrait être une condition préalable pour que la vente passe au niveau suivant. Un avocat peut également donner des conseils sur d'autres clauses nécessaires, qui peuvent concerner soit la situation de l'acheteur, soit la propriété ou le développement en question.

À Phuket, comme ailleurs, de nouveaux développements apparaissent pour les investisseurs. Agir sur un «sentiment d'urgence» lorsque vous dépensez de l'argent sur une propriété n'est pas la recette d'un investissement réussi. Mais si une décision d'achat a été prise sur un coup de tête, il est important d'intégrer ces garanties dans l'accord avant de transférer le dépôt.