Facteurs influant sur les prix de l'immobilier à Phuket
Prix de l'immobilier
Il est presque inexact de faire référence au «marché immobilier de Phuket» car ce n'est pas une entité homogène. Il est divisé (et même subdivisé) en catégories qui regroupent collectivement un large éventail d'acheteurs. Cette section vise à aborder certains des principes fondamentaux qui ont un impact sur le coût de la propriété à Phuket, en mettant l’accent sur les prix payés par les étrangers.
Les statistiques nationales suggèrent que si le marché immobilier thaïlandais a connu des ralentissements intermittents au cours des 15 dernières années, sa tendance a été celle de gains réguliers chaque année - ne se terminant pas une seule année en dessous de ce qu'elle avait commencé. Au moment d'écrire ces lignes, l'indice est à un niveau record.
Depuis fin 2012, l'indice des prix des logements en Thaïlande a augmenté de près de 60 %. Il convient de noter que l'indice des prix des logements s'est accéléré depuis la pandémie, en hausse de plus de 14 % depuis le début de 2019.
INDICE DE PRIX DE LA MAISON EN THAÏLANDE
Augmentation du tourisme
Avant d'aller plus loin, il est important de faire la distinction entre le marché immobilier de Phuket, et le marché thaïlandais dans son ensemble (même à Bangkok spécifiquement).
Bangkok est la capitale de la Thaïlande, et aussi le principal centre de population du pays. Avec une population totale de plus de 16 millions d'habitants, le Grand Bangkok abrite près d'un quart de la population totale de la Thaïlande. Parce qu'il y a plus de gens concentrés là-bas que partout ailleurs dans le pays, le marché immobilier a tendance à évoluer avec l'économie.
Dans une économie forte, comme nous l'avons vu au cours de la dernière décennie, les estimations de la demande peuvent devenir optimistes et une construction excessive peut se produire. Les histoires d'unités en copropriété invendues persistent à Bangkok, comme elles le font depuis des années. Mais c'est Bangkok, pas Phuket.
Alors que les prix à Phuket peuvent suivre de près les fluctuations dans le reste de la Thaïlande, la demande des étrangers à Phuket distingue son secteur immobilier de tout le pays. Et ces acheteurs étrangers sont presque toujours introduits sur l'île en prenant des vacances ici. Tout nous dit le tourisme à Phuket continuera de croître. et avec lui le secteur immobilier.
L'évolution de visiteur à résident prend parfois un certain temps, mais cela arrive souvent. Les gens tombent amoureux de la Thaïlande, et elle devient progressivement leur destination de vacances par défaut, avec de plus en plus de vacances passées ici. L'histoire d'amour avec le pays est vraiment complète lorsqu'ils achètent ou louent un condo ou une villa en Thaïlande et décident de déménager, de travailler ou de prendre leur retraite ici. Pendant la pandémie, cependant, des dizaines de personnes ont "sauté quelques étapes" et ont fait de Phuket leur maison de prédilection.
Le marché de la copropriété a connu une croissance particulièrement rapide au cours des 15 dernières années, et cela s'explique en grande partie par l'augmentation du tourisme. Mais pendant la pandémie, la plus forte augmentation de la demande concernait les villas.
Comment les taux d'intérêt affectent le marché immobilier de Phuket
À la suite de la crise financière mondiale de 2008, les taux d'intérêt ont été abaissés pour encourager les dépenses et l'investissement, et pour décourager l'épargne. Le revenu relativement maigre offert par les placements traditionnels (par exemple, les obligations, les dépôts à terme) a incité les investisseurs à chercher ailleurs des rendements plus élevés. Dans certains pays, principalement en Europe, les taux d'intérêt étaient négatifs, ce qui signifie que les banques facturaient en fait aux déposants le privilège de détenir leur argent.
Ces politiques de « taux d'intérêt négatifs » ont incité les investisseurs à rechercher des sources alternatives de revenus, et l'idée d'un bien locatif générant des revenus sur une île tropicale était naturellement très attrayant. Cela a conduit à une augmentation marquée des studios et des unités d'une chambre vendus à des étrangers, qui pouvaient les louer pour de meilleurs rendements qu'une banque ne pouvait offrir.
Les taux d'intérêt ont commencé à augmenter en 2020, et les banquiers centraux semblent déterminés à nous ramener à ce qui était autrefois considéré comme normal, à savoir des taux d'intérêt de 5 % à 6 %. Qu'est-ce que cela signifie pour le marché immobilier ? Des taux plus élevés ralentissent généralement le rythme des achats immobiliers et font baisser les prix des logements.
En Thaïlande, cependant, il est presque impossible pour un étranger d'obtenir un prêt hypothécaire, de sorte que pratiquement toutes les ventes immobilières se font au comptant. Aucun emprunt bon marché ne signifie aucune spéculation excessive dans l'immobilier. Aucune spéculation ne signifie aucune bulle. Pas de bulle signifie pas de pics de prix fous. De même, les augmentations de taux d'intérêt (jusqu'à présent) n'ont pas fait baisser les prix car les étrangers ne comptent pas sur l'emprunt pour acheter une propriété à Phuket.
Les prix sur le marché étranger ont progressivement augmenté à Phuket, mais il s'agit d'une augmentation constante, principalement due aux forces naturelles de l'inflation et de la demande, et ni la baisse ni la hausse des taux d'intérêt n'ont eu d'impact notable.
Inflation du marché
Une inflation modeste est la cible de presque toutes les banques centrales et la plupart considèrent qu'un taux d'inflation «sain» se situe entre% 2 et 3% par an.
Mais alors que le monde sortait de la pandémie, il a connu une inflation sans précédent (du moins en Occident) depuis plus d'une génération. Alors que l'interruption de la chaîne d'approvisionnement, l'augmentation des coûts de l'énergie, les changements inattendus de la demande et, dans une moindre mesure, les salaires ont entraîné certaines augmentations de prix, la mesure des prix des entreprises est considérée dans certains cercles comme la principale cause de cette inflation.
À mesure que les coûts augmentent, la valeur en dollars de tout produit sera un nombre plus élevé. Mais les entreprises ont utilisé ces augmentations de coûts pour masquer des hausses de prix bien supérieures à leurs coûts, uniquement pour augmenter leurs propres marges bénéficiaires. Les « marges bénéficiaires » ne sont pas des montants absolus en dollars, ce sont des pourcentages. À la fin de 2021, les marges bénéficiaires des entreprises américaines étaient à leur taux le plus élevé en 70 ans, et cette tendance s'est reproduite dans le monde entier.
L'inflation fait grimper les coûts de construction de chaque propriété. Les briques, le mortier, les tuiles, les appareils électroménagers, les agencements et les installations – même les plantes pour le jardin – augmentent tous en prix. Aucun promoteur ne pourra échapper aux effets de l'inflation.
Une chose qui a considérablement augmenté, cependant, est le coût de location d'une propriété. Pendant la pandémie, moins de propriétés ont été construites car Covid a gardé les chantiers en grande partie vides. Combiné à l'augmentation de la demande de logements sur l'île, le fait que l'offre n'a pas été ajoutée pendant deux ans a permis aux propriétaires d'exiger des taux de location bien plus élevés qu'ils ne le pouvaient en 2019.
Rareté
La pénurie de terres (Phuket est une île après tout) aura certainement un impact considérable sur les prix de l'immobilier un jour, mais ce jour n'est pas venu car, pour le moment, l'offre de logements est abondante et se réunit au lieu de rester à la traîne. la demande.
L'augmentation du tourisme, la faiblesse des taux d'intérêt, l'inflation et la rareté sont toutes des raisons pour lesquelles les prix de l'immobilier à Phuket devraient probablement augmenter plus rapidement, mais il existe deux facteurs clés qui freinent les prix du logement: les travailleurs birmans et la dynamique offre-demande.
Faible inflation des salaires
La plupart des constructions à Phuket (en fait, dans toute la Thaïlande) font appel à des travailleurs birmans. Les effectifs sont nombreux juste de l'autre côté de la frontière et, étant donné les perspectives d'emploi chez eux, ils acceptent volontiers de travailler en Thaïlande. Ils sont également disposés à travailler pour des salaires inférieurs à ceux d'un travailleur thaïlandais.
Offre et la demande
La dynamique classique de l’offre et de la demande ne s’applique pas vraiment à Phuket.
Dans un scénario classique, lorsqu'un grand nombre d'acheteurs recherchent des propriétés, mais que personne ne les vend, cela crée un marché au rythme rapide, avec des prix en hausse et des nouveaux développements qui se vendent rapidement. Lorsque les prix sont inversés et que le marché est inondé de propriétés, les vendeurs commencent à éprouver des difficultés lorsque les prix commencent à baisser. Un acheteur à la recherche d'une bonne affaire en trouve généralement une.
L'une des raisons pour lesquelles ce cycle se répète au fil du temps est que les périodes de faible demande entraînent la construction d'un nombre réduit de logements et que la pénurie qui en résulte fait monter les prix lorsque la demande augmente. Les «périodes de prospérité», cependant, se caractérisent généralement par un surdéveloppement, qui conduit à une offre excédentaire, à un affaiblissement de la demande et à une chute des prix.
La dynamique des acheteurs étrangers a jusqu'ici empêché ce scénario de «boom-bust» de se dérouler à Phuket. Les visiteurs en Thaïlande viennent du monde entier, mais la nationalité spécifique du plus grand segment touristique continue de changer à mesure que des individus de différents pays découvrent la Thaïlande et Phuket.
Les acheteurs de biens immobiliers à Phuket venaient presque exclusivement d'Europe et d'Amérique, ainsi que des voisins asiatiques de la Thaïlande (par exemple, Malaisie, Singapour, Australie, Nouvelle-Zélande). Mais lorsque les monnaies occidentales ont commencé à s'affaiblir, les Russes ont découvert Phuket. L'activité russe a ensuite diminué à la suite d'un rouble qui s'est déprécié, date à laquelle les Chinois ont découvert la Thaïlande.
Au cours des trois dernières décennies, il n'y a pas eu de baisse prolongée de la demande assez longtemps pour que les prix baissent considérablement (comme l'ont fait certains marchés occidentaux instables), pas plus qu'elle n'a été dépassée en raison d'estimations excessives de la demande future. Au lieu de cela, l'offre a suivi le rythme de la demande et les acheteurs ont accepté d'accepter de modestes augmentations de prix pour les nouvelles unités. Certaines de ces augmentations sont dues aux forces naturelles de l’inflation, tandis que la popularité de l’immobilier à Phuket a également permis aux promoteurs d’exiger des prix progressivement plus élevés.
Les économistes mesurent l'ampleur de l'évolution de la demande en raison de la hausse des prix, qu'ils appellent «élasticité de la demande par rapport au prix». Les biens de consommation inélastiques comprennent le tabac, l’alcool et les médicaments, car toute augmentation de prix a très peu d’impact sur la demande.
L’immobilier à Phuket n’est ni une dépendance, ni un médicament qui sauve des vies, mais c’est ce que les économistes qualifieraient de «relativement inélastique». Tant que l'afflux de touristes disposant d'un revenu disponible continue de suivre le rythme de l'offre de logements, il n'y a aucune raison pour que cela change.
Abordabilité du logement à Phuket
Le fait que Phuket ait évité une bulle immobilière, les prix étant contrôlés, a été un facteur important pour les investisseurs immobiliers.
Compte tenu du nombre d'acheteurs étrangers qui gagnent leur vie ailleurs - en dehors de Phuket, et même pas nécessairement en Thaïlande - la relation traditionnelle entre les prix de l'immobilier et les salaires / traitements n'a pas d'impact direct sur le marché étranger. Et comme les étrangers sont généralement incapables de financer une propriété thaïlandaise, les prix dans ce secteur du marché ne sont pas non plus affectés par les taux d'intérêt locaux, pas plus qu'ils ne sont soumis aux scénarios de «boom et de ralentissement» qui peuvent résulter d'un excès de crédit.
Ce qui pourrait affecter la demande étrangère en Thaïlande, ce sont les taux de dépôt versés dans d’autres pays. Comme indiqué précédemment, un certain nombre d'acheteurs étrangers à Phuket recherchent des rendements locatifs pour compenser les taux d'intérêt qui ne sont actuellement pas payés par les banques. Si les taux de dépôt commencent à augmenter, les acheteurs potentiels devront déterminer si un investissement immobilier est suffisamment payant pour justifier l'immobilisation de leur argent.
L'abordabilité sur le marché étranger de Phuket dépend donc de ceux qui ont de l'argent et de ceux qui n'en ont pas. Aussi longtemps que les prix à Phuket resteront bas par rapport aux pays où l'acheteur a travaillé et vécu, Phuket restera un lieu d'achat attrayant.
Et avec des prix de l'immobilier en Chine, en Russie, en Europe, en Australie et en Amérique du Nord, tous nettement supérieurs au coût de la plupart des propriétés équivalentes trouvées à Phuket, les perspectives d'un marché porteur à l'avenir sont plutôt favorables.
"Le marché local"
Il est impossible de discuter d'un marché immobilier aussi dynamique que celui de Phuket sans une discussion du marché local. Bien qu'une grande partie du marché immobilier «visible» de la côte ouest cible les étrangers, il existe une population locale importante (et croissante) à Phuket, qui achète également.
Bien que le salaire médian des ménages thaïlandais puisse être encore bas par rapport aux normes occidentales, l'afflux de travailleurs birmans pour des emplois à bas salaires et à forte intensité de main-d'œuvre est un indicateur solide de la prospérité croissante des ménages thaïlandais.
Une économie forte a créé une marée montante de richesse, qui a (pour ainsi dire) soulevé tous les bateaux, et la fortune de la plupart des ressortissants thaïlandais à Phuket continue de grimper. Cela dit, la plupart des salaires locaux ne sont pas assez élevés pour supporter les développements destinés aux étrangers, mais il existe de nombreuses zones de l'île où le logement est abordable pour un salarié local.
Pour la population locale, le ratio traditionnel des prix de l'immobilier sur les salaires détermine l'accessibilité économique, et toute modification de ce ratio affectera la demande sur le marché local. Mais si l'écart de prix entre les aménagements locaux et ceux ciblant les acheteurs étrangers devient trop grand, il pourrait en résulter un effet d'entraînement sur les «prix de l'immobilier étranger».
De cette manière, les prix locaux peuvent agir comme un quasi-plafonnement des prix étrangers.
Confiance et optimisme
Sur tout marché de l'habitation, la confiance est directement liée au nombre de nouveaux acheteurs: plus il y a d'acheteurs, plus la confiance est grande. Mais qu'est-ce qui motive la confiance?
S'agissant de l'immobilier, de nombreuses forces sont en jeu, telles que l'offre et la demande, l'accessibilité financière par rapport au revenu, la flexibilité des prêts bancaires, les changements démographiques, voire un sentiment général concernant l'ensemble de l'économie.
Le marché immobilier local à Phuket sera certainement affecté par la confiance des entreprises locales. Lorsque les niveaux d'activité baissent, la plupart des entreprises réduisent leurs coûts et mettent en veilleuse tout projet d'expansion. Cela peut potentiellement avoir un effet majeur sur l'emploi. Si une personne s'inquiète pour son travail ou pour l'économie en général, elle risque de ne pas pouvoir acheter une propriété.
Si la confiance des entreprises locales est à l’origine d’une baisse du tourisme ou en résulte, le marché étranger sera également affecté, car moins de vacanciers signifie moins de nouveaux acheteurs étrangers.
En un mot
Les marchés immobiliers thaïlandais et étrangers à Phuket sont distincts, mais leur fortune est inextricablement liée au secteur touristique de l'île.
À mesure que l'île continue à se développer et à prospérer, le secteur de l'immobilier en fera autant. Phuket est une île, donc la terre est définitivement finie. Finalement (qui sait quand cela arrivera), il n’y aura plus de terres disponibles pour le développement. La pénurie et l'inflation ne jouent pas un rôle pour le moment, mais à long terme, il s'agit du «double coup dur» qui devrait soutenir des prix plus élevés sur l'île pour les années à venir.
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