Les attractions d'un bail pour les étrangers qui achètent une propriété à Phuket
Non seulement une villa individuelle offre à un étranger la maison sous les tropiques dont elle a toujours rêvé, mais elle offre également certains des meilleurs rendements locatifs, en particulier ceux situés à proximité des plages de la côte ouest. En haute saison, il est presque impossible de ne pas avoir votre villa entièrement réservée pendant quelques mois. Les villas de quatre chambres louent généralement mieux que trois chambres et trois mieux que deux, mais toutes les villas ont un excellent potentiel locatif.
La plupart des étrangers préfèrent une villa individuelle pour générer un retour sur investissement intéressant, notamment parce que, pendant les quelques semaines que les propriétaires passent eux-mêmes chaque année sur l'île, elle leur propose également une villa privée avec piscine au calme. pour se détendre. Vous pouvez être certain que chaque villa répondra à vos normes rigoureuses tant à l'intérieur qu'à l'extérieur, car un locataire a la décoration et l'aménagement paysager complets. Et avec une villa avec piscine bien entretenue, il est relativement facile de trouver des locations de vacances à court terme, ainsi que des locataires à long terme toute l'année.
Comme mentionné ci-dessus, si le meilleur conseil juridique est recherché, une villa peut également être un actif productif de revenus solide, ainsi qu'un investissement solide. Pour vous assurer que votre propriété est à la fois, il est absolument essentiel que vous utilisiez un bon avocat lors de la finalisation du contrat de location. S'il est correctement structuré et avec la coopération du propriétaire / développeur, le bail peut être vendu à tout acheteur intéressé, et un acheteur thaïlandais peut même être recherché pour acheter la propriété en pleine propriété. Un bail peut ne pas être une propriété entièrement titrée, mais il offre un domaine sur la propriété pour la durée du bail. En outre, la plupart des bailleurs proposeront de renouveler le bail après le bail initial de 30 ans en Thaïlande, donnant au locataire la perspective d'une propriété à plus long terme.
La plupart des baux sont prépayés, dans la mesure où le prix d'achat du bail équivaut au prix de la villa, y compris les renouvellements consécutifs jusqu'à 90 ans. Cela semble être devenu un moyen accepté de prolonger / renouveler un bail, et cela facilite évidemment la promotion d'une villa à bail, mais des questions se posent quant à la façon dont elle peut être appliquée d'un point de vue juridique. Bien qu'un bon contrat de bail inclura toujours une clause qui stipule que le locataire a la possibilité de renouveler son bail après les 30 premières années, garantir que le renouvellement à l'avance ou le prépaiement d'un bail pendant 90 ans n'est pas strictement légal.
La logique financière d'un locataire
Bien que le concept d'une villa à bail puisse ne pas sembler attrayant pour certains acheteurs, l'argument financier pour un bail de 30 ans peut certainement être présenté. (Lorsque vous considérez le fait que la villa peut être vendue en pleine propriété à tout moment à un autre acheteur, comme à un ressortissant thaïlandais ou à une société thaïlandaise Ltd., l'affaire devient encore plus solide.)
Les options pour toute personne souhaitant vivre dans une villa à long terme sont la location, le crédit-bail pour 30 ans ou l'achat en pleine propriété grâce à la création d'une entreprise thaïlandaise. Il existe un argument selon lequel un bail est l'option la plus sûre.
Lorsque l'on compare la location à la location, 30 ans, c'est long et les prix de location ne font qu'augmenter. Les villas de luxe atteignent les meilleurs prix, même sur une base mensuelle ou annuelle, et le coût d'un bail peut pâlir par rapport à la location sur une période de 30 ans.
Le coût initial d'un bail peut économiser beaucoup d'argent à long terme pour quelqu'un qui a l'intention de rester à Phuket et qui souhaite vivre dans une villa. Et comme un bail est payé à l’avance, le locataire se protège des effets de l’inflation, car le coût des villas sur l’île ne cesse de grimper.
Si vous prenez également en compte les augmentations annuelles des tarifs de location, cela profite également à la personne qui envisage de louer sa villa, car elle verra ses revenus augmenter régulièrement. Au cours des prochaines années 15-20, les tarifs de location d'une villa de luxe pourraient facilement être le double, voire le triple, de ce qu'ils sont aujourd'hui.
Si vous comparez la location à l'achat en pleine propriété via une société thaïlandaise limitée, il y a un argument à faire valoir pour l'un ou l'autre. Mais les acheteurs doivent envisager les répercussions de l'achat en pleine propriété par le biais d'une société thaïlandaise mal formée.
En revanche, un locataire étranger a une base juridique plus solide en raison du droit de «possession exclusive» mentionné ci-dessus. Le locataire et le propriétaire de la société peuvent considérer leur villa comme un investissement productif à long terme, mais seul le locataire peut être certain que l'actif leur appartient à la location pour les prochaines années 30.
Si vous considérez en outre que le coût d’enregistrement d’un bail est de seulement 1.1%, la logique financière pour les villas louées devient encore plus claire.
Autres types de biens à bail
Les types de biens les plus populaires pour accéder au bail sont de loin des villas et des maisons (voir plus haut), mais certains résidents à long terme (et même les investisseurs) sont également intéressés par les condominiums et les appartements. Celles-ci sont moins chères que les villas, ce qui les rend accessibles à un plus grand nombre de locataires potentiels.
Appartements à louer à Phuket
Étant donné que le nombre de logements en pleine propriété détenus par des étrangers est inférieur à la moitié du total disponible dans un immeuble en copropriété, il est parfois proposé de créer des logements à bail en guise d'alternative viable.
Un condominium (ou un mandataire) pourrait encourager l’étranger à créer une société thaïlandaise pour l’achat d’une unité à bail, car l’acheteur étant une entité thaïlandaise, il pourrait constituer une partie de la propriété% 51 Thai.
Comme pour les sociétés des îles Vierges britanniques, il peut être financièrement impossible de gérer une société thaïlandaise pour les propriétaires de copropriétés bas de gamme. Mais surtout, cela peut aussi être discutable d’un point de vue juridique (plus de détails dans les pages qui suivent). À moins que vous dirigiez une entreprise qui fait réellement quelque chose et qui a un chiffre d'affaires, il est probablement préférable de chercher un condominium en pleine propriété à la place.
Si vous êtes absolument amoureux d'un condo et que les unités à bail sont les seules disponibles, vos options sont la propriété légitime d'une société thaïlandaise ou un bail de 30. Si vous optez pour un bail, il est préférable de le considérer comme une location à long terme et non comme un droit de propriété. Comme dans le cas d'une maison ou d'une villa, cela peut s'avérer moins coûteux que de payer un loyer pour les années 30. S'il est correctement structuré, il peut également proposer une extension ou être transférable à un nouveau propriétaire.
Mais le mot clé ici est la force. Si vous continuez à lire cette section, vous comprendrez les pièges potentiels d'un condominium à bail. Le plus gros problème pour les locataires à l’avenir est leur perception de ce qu’ils «possèdent» ou, le cas échéant, ne possèdent pas.
Certains étrangers pensent que c'est plus ou moins la même chose que la pleine propriété. Avec un condo loué à bail, ils pensent avoir «acheté» quelque chose qui ressemble à un bail au Royaume-Uni. Mais ils n'ont pas 999 années de propriété. Bien que des extensions de bail pouvant aller jusqu’à 90 leur aient été offertes, ces années 90 ne sont pas non plus garanties.
En raison de ces idées fausses, les gens pensent que leur bail est un actif vendable pour le siècle prochain. Avec la coopération du propriétaire libre / propriétaire, il peut un jour être transférable, et vous pouvez même être en mesure de le vendre. Mais il est préférable de considérer un bail comme une location à long terme.
Le fait de considérer un bail comme une location d’année 30 avec la possibilité d’extensions ultérieures empêchera les idées fausses de fausser votre compréhension.
Pour en savoir plus sur l'utilisation d'une structure d'entreprise thaïlandaise pour acheter un condominium à bail, cliquez ici:
Utilisation d'une société thaïlandaise limitée pour acheter une unité de copropriété à bail
Locations d'appartements à Phuket
Contrairement à un condominium, dans lequel vous possédez certaines propriétés en pleine propriété à l'étranger, le solde étant loué à bail, tous les développements légalement structurés comme des appartements en Thaïlande ne sont disponibles que sur la base de bail. Cela vaut pour les ressortissants thaïlandais et les étrangers.
Parfois, un ensemble d’appartements superbement géré peut être attrayant, mais certains appartements peuvent se situer dans la même gamme de prix que les copropriétés en pleine propriété, de sorte que les restrictions en matière de propriété devraient inciter tout acheteur à réfléchir avant d’en envisager un.
En outre, il est important de rappeler que la loi sur les condominiums a été adoptée dans 1979. La facilité d’enregistrement d’une structure de copropriété et de commercialisation de ses unités auprès des Thaïlandais et des étrangers a fait que la plupart des nouveaux aménagements réalisés au cours des quatre dernières décennies ont été structurés sous forme de condos.
Si vous recherchez un appartement construit depuis 1979, vous devez vraiment vous demander pourquoi le développeur a choisi de le structurer comme un appartement plutôt que comme un condo.
LES ATTRACTIONS D'UN LOCATAIRE
Etant donné que les options offertes à un étranger pour acheter une propriété foncière telle que des villas sont limitées, il est certainement facile de considérer le bail comme une solution «à moitié vitrée», en particulier lorsque l'alternative la plus proche nécessite l'étape supplémentaire consistant à former une société correctement structurée pour rester en place. dans la loi. Bien qu'un bail ne soit pas parfait, il offre la plupart des avantages que les étrangers recherchent lorsqu'ils investissent dans une propriété à Phuket.
En fait, posséder un bail comporte de nombreux avantages et attraits, notamment:
- Les étrangers peuvent habiter dans n'importe quelle maison ou villa de leur choix
- 100% est un moyen légal pour un étranger de posséder en toute tranquillité une villa ou une maison
- Avec une clause d'annulation, la période de location peut être reprise pour un acheteur potentiel
- Il peut être revendu en pleine propriété à un ressortissant thaïlandais ou à une société thaïlandaise limitée.
- Si le contrat de location est correctement structuré, les locataires auront le même sens de la propriété que les propriétaires libres.
- Rédiger un bail avec plusieurs noms (y compris des enfants ou des petits-enfants) peut assurer la succession et garantir que le bail est utilisé jusqu'à son terme
- Les locataires évitent l'inflation et l'augmentation constante des prix de location
- Les locataires ont le plein contrôle du design intérieur / extérieur, y compris de l'aménagement paysager du jardin.
- Un locataire de terrain peut être propriétaire de tout bâtiment ou autre structure qu’il construit sur le terrain.
- Les revenus de location des villas sont supérieurs à ceux des copropriétés
- Une villa à bail peut obtenir une exemption pour un hôtel et proposer légalement des locations à court terme (cette approbation est plus compliquée avec un condominium)
- Les coûts de clôture sont faibles, c’est-à-dire que l’inscription à bail est relativement peu coûteuse
- Les preneurs peuvent recevoir d'autres renouvellements après la période initiale d'un an 30
- L'intérêt légal dans un contrat de location peut être vendu à un tiers
- L'option d'achat permet aux preneurs de tirer parti de tout changement de législation sur la propriété (le cas échéant) et d'une plus grande flexibilité dans la revente
- Un bail peut devenir un «contrat réciproque spécial» (plus sur cela plus tard)
Ce qu'il faut rechercher avec les locataires
La plupart des constructeurs de villas comprennent que proposer des stratégies pour aider les étrangers à prolonger la durée du bail initial est dans leur intérêt, mais toute décision de renouvellement du bail après des années 30 est purement à la discrétion du propriétaire (ou du propriétaire libre).
Comme mentionné ci-dessus, les contrats de location offrent généralement une option de renouvellement (ou de prolongation) du contrat de location après les années 30. Mais dans un effort pour offrir un plus grand degré de permanence dès le premier jour, certains développeurs proposent des «baux 30 + 30 + 30» (ou même 30 + 30 + 30 + 30), ce qui signifie qu’ils promettent d’emblée qu’un preneur peut rester une villa pour les années 90 ou 120.
C'est un bon addenda, mais tout effort visant à rendre le bail contractuel / contraignant pour les années 90 ou 120 pourrait être considéré comme enfreint l'esprit de la loi et serait presque certainement annulé par les tribunaux.
La section 540 du Code civil et commercial autorise le renouvellement d'un contrat de location après plusieurs années, et la lettre de la loi ne fait pas de distinction entre les locataires étrangers et thaïlandais. Mais la section 30 est également très claire sur la durée maximale d’un contrat de location, ainsi que sur son renouvellement.
Les juges sont les arbitres de l'esprit de la loi et les tribunaux ont déjà statué que les extensions «écrites dans le marbre» d'un contrat de bail sont des tentatives de propriété étrangère de facto. Les extensions pour les étrangers doivent plutôt être une option, pas plus qu'une promesse, et une option uniquement opposable au bailleur initial du bien.
C’est un fait que chaque étranger doit apprécier s’il envisage de louer une propriété à un particulier. Si le propriétaire individuel décédait et que son épouse, ses enfants ou ses petits-enfants héritaient de la propriété, le locataire étranger pourrait se retrouver sans abri et se retrouver à la fin du bail si les héritiers ne souhaitaient pas être prorogés.
Mais cela ne signifie pas que les étrangers doivent automatiquement faire confiance à un développeur plutôt qu’à un individu. Si une société est vendue, voire change d'administrateur, la direction de la nouvelle société peut décider de ne pas honorer une prolongation / un renouvellement préalablement convenu, et le locataire devra se déplacer. Mais une extension n'est pas la seule chose à considérer, c'est la propriété sous-jacente de la terre elle-même.
À 2016, sur l’île de Koh Samui, un certain nombre d’étrangers ont été expulsés (après seulement quelques années 20) des villas de luxe qu’ils avaient construites. Les promoteurs n’étaient pas les propriétaires des terres en pleine propriété, et les propriétaires légaux ont décidé de ne pas renouveler le bail. Ils avaient également convenu que tout ce qui était construit sur le terrain appartenait au propriétaire. Cela souligne davantage l’importance d’enquêter sur le titre de Chanote - et d’embaucher un bon avocat!
Quelque chose d'autre à surveiller: assurez-vous que les taxes sont payées
Il existe une taxe qui est souvent ignorée par les propriétaires fonciers en Thaïlande, et si vous louez, vous devez vraiment en être conscient. La taxe foncière et foncière est due annuellement au gouvernement local au taux de 12.5% pa sur tout bien utilisé à des fins commerciales (c.-à-d. Une location ou un crédit-bail). La taxe doit être auto-évaluée par chaque propriétaire et est basée sur la valeur locative annuelle du contrat de location.
Le formulaire «Por Ror Dor 2» doit être déposé chaque année auprès du bureau de district et la taxe doit être payée avant la fin du mois de février sur la valeur du bail de l'année précédente. Mais même si le propriétaire indique la valeur exacte du bail annuel et paie la taxe, les autorités locales ont le droit de contester la valeur et de modifier l'évaluation, ce qui augmente bien entendu le fardeau fiscal.
Il est possible de faire appel de l'évaluation auprès du bureau de district dans les jours 15. Et un appel auprès des tribunaux peut être déposé dans les jours 30. Si le propriétaire n'a pas réussi à déposer le Por Ror Dor 2, aucun recours n'est possible et l'évaluation sur la base du fardeau fiscal sera plus élevée.
Pourquoi est-ce particulièrement préoccupant pour une personne qui loue leur propriété? Parce que le fardeau de cette taxe foncière et de la maison est assez souvent transféré au locataire dans le contrat de location.
Cette taxe devrait passer à une taxe foncière conventionnelle sur 1 January, 2020. La nouvelle taxe doit correspondre à 0.3% de la valeur estimée de l’ensemble de la propriété et pas uniquement à la valeur locative du bail. Cela peut augmenter ou non le fardeau fiscal de la propriété, mais cela signifiera qu'une lecture attentive de tout contrat de location est nécessaire pour garantir que vous êtes pris avec un important projet de loi relatif à l'impôt foncier en vertu de la nouvelle loi.
Veuillez vous assurer que votre avocat confirme exactement où ce fardeau fiscal devrait se situer chaque année et s'il a déjà été comptabilisé dans le paiement de loyer payé d'avance.
Toujours enregistrer le bail
Il est essentiel que tout contrat de location de plus de 3 années soit enregistré auprès du Département des terres. Étant donné que la plupart des baux pour des bungalows ou des villas ont une durée de 30, la protection offerte par un bail enregistré est donc extrêmement pertinente si la propriété du terrain change de propriétaire. Si le locateur décède, devient insolvable ou vend le terrain à une autre partie, le nouveau propriétaire doit respecter les conditions du bail initial.
Si un bail de plus de 3 années n'a pas été enregistré auprès du Département des terres, les nouveaux propriétaires ne sont même pas obligés de permettre au locataire de continuer à y vivre. Le locataire, parce que c'est ce qu'il est, pourrait effectivement être expulsé après des années 3.
Les promesses, comme un bail non enregistré, ne tiennent pas devant les tribunaux. Un nouveau propriétaire n'est pas obligé de respecter tout accord, verbal ou écrit, passé par le propriétaire précédent. Le bail peut être protégé, mais tout consensus conclu avec l'ancien propriétaire pour renouveler le bail après des années 30 sera désormais à la merci du nouveau propriétaire. Cela souligne l’importance d’une clause d’annulation et de la signature du contrat de location sous plusieurs noms, qui sont abordés ci-dessous.
Ce que dit Olaf sur la propriété à bail en Thaïlande
«Location» ne signifie pas «propre»…
Étant donné que les étrangers sont généralement empêchés de posséder une propriété foncière en Thaïlande, il est courant qu’ils concluent un contrat de location pour une propriété. Mais le leasing n’est pas la possession, et il est important de comprendre la distinction en matière de propriété. Lorsque vous louez une propriété, vous la "louez", sous réserve des conditions du contrat de location conclu avec le propriétaire réel de la propriété. Bien qu’il s’agisse généralement d’un arrangement à long terme, le fait de violer l’une des clauses de votre bail peut donner lieu à la résiliation du bail et à l’expulsion de la propriété.
Un bail est essentiellement un contrat d'utilisation d'un produit - dans ce cas, une propriété - en échange d'un paiement. Mais combien de temps dure un bail? C'est une particularité du droit immobilier thaïlandais que la durée d'un bail immobilier ne peut excéder 30 ans, bien qu'il soit possible de renouveler le bail en insérant une «clause de renouvellement» dans le contrat de bail. Cependant, et c'est une autre bizarrerie cruciale de la loi en Thaïlande, seul le propriétaire d'origine (ou le bailleur) est lié par la clause de renouvellement. Si le bailleur devait changer pendant la durée du bail (par exemple, le propriétaire décède, la société vend le bien à un nouveau propriétaire ou fait faillite, etc.), le nouveau propriétaire ne sera lié par aucune clause de renouvellement signée par l'original. propriétaire.
En d’autres termes, un bail immobilier typique en Thaïlande, même s’il contient une clause de renouvellement, n’est pas un investissement sûr à long terme. Pour compenser cela, certains développements encouragent les «baux collectifs» (également appelés «baux garantis») aux étrangers. La garantie, cependant, est discutable car, comme mentionné ci-dessus, leasing ne signifie pas propre.
… Et un permis de construire n'est pas la propriété
Vous avez probablement entendu quelqu'un dire qu'il est propriétaire d'un bâtiment parce que son nom figure sur le permis de construire. Espérons que vous ne serez pas cette personne mal informée un jour.
Bien qu'un étranger ne possède généralement pas de terre en Thaïlande, il est capable de posséder une structure physique telle qu'une villa. Il était autrefois courant que les promoteurs qui vendaient de l'immobilier à des étrangers vendaient la notion de «propriété» d'une villa en s'engageant à délivrer un permis de construire au nom de l'étranger. C’est une pure spéculation de notre part, mais l’objet de cette opération aurait pu être la «planification fiscale» du promoteur (un vendeur n’impose aucune taxe de mutation immobilière pour la vente d’un permis de construire).
Ce qui n’est pas une spéculation, c’est que la possession d’un permis de construire en votre nom ne vous apporte rien en tant qu’étranger. Un permis de construire est une autorisation gouvernementale vous permettant de construire une structure (elle-même sujette à approbation) sur un terrain spécifique dans un laps de temps déterminé. C'est tout. Rien de plus. Même si cela n’est pas si courant aujourd’hui, vous pouvez toujours rencontrer des personnes (même des développeurs) vendant l’idée d’un permis de construire en tant que propriétaire.
RENFORCEMENT DU CONTRAT DE LOCATION
Certaines clauses devraient être la norme dans tout contrat de location. Mais sans les conseils juridiques appropriés, un acheteur étranger peut ne pas réussir à cocher toutes les cases pertinentes pour protéger son investissement.
Option d'achat
Si le propriétaire du terrain ou le gestionnaire de la propriété est d'accord, il est conseillé d'inscrire une «option d'achat» dans le bail de la villa. Ceci est normalement écrit sous forme d’avenant et permet au locataire d’acheter le terrain à une date ultérieure s’il le souhaite.
Cette option peut être exercée à tout moment pendant la période de location. Par exemple, le locataire peut être marié et vouloir placer la propriété au nom de son conjoint.
Il est important de noter que, dans le cas du décès du propriétaire libre, une option d'achat n'est pas annulée. Si le propriétaire est un particulier, le locataire étranger dispose d'un an à compter du décès pour exercer l'option d'achat.
Bien que les chances soient minces, il est toujours possible que les lois thaïlandaises sur la propriété foncière changent un jour.
Si cela se produisait, un étranger pourrait un jour assumer le titre de Chanote en son propre nom. Il serait imprudent de ne pas inclure la clause pertinente dans le contrat de location, aussi improbable que cela puisse être.
Clause d'annulation
Insister sur une clause autorisant l'annulation du bail peut paraître étrange, mais il y a une très bonne raison pour cela.
Imaginons qu'un étranger ait loué une villa pendant des années 15, puis décide de déménager. Tout acheteur potentiel de ce bail n'aurait que 15 années pour utiliser la propriété avant de demander une prolongation ou un renouvellement. Qu'adviendrait-il de la valeur de cette propriété? Clairement, le prix baisserait parce que la durée du bail a été réduite de moitié.
Une clause permettant de rompre le bail et de rédiger un nouveau bail protégera la valeur de la maison. Tout acheteur potentiel peut espérer bénéficier du bail complet de 30, ce qui signifie que le bail de la villa est vendu à la valeur marchande.
Une clause de résiliation n’est opposable au bailleur initial - qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une société - donc si le propriétaire en pleine propriété change de propriétaire, le nouveau propriétaire n’a pas à honorer la clause.
La réémission d'un bail est payante, mais elle peut être partagée par le locataire actuel et le nouvel acheteur. Le promoteur peut également être soumis à une charge fiscale supplémentaire en cas de création d'un nouveau bail (en raison de nouvelles années de revenus 15 ajoutées), ce qui pourrait faire partie des conditions de toute clause de résiliation.
En outre, si les taxes foncières et foncières mentionnées précédemment n'ont pas été payées, il ne sera plus possible de réenregistrer le bail. Et que le bail soit enregistré ou non au nom d'un nouveau propriétaire, le bureau de district local remerciera quelqu'un des arriérés d'impôts.
Clause de sous-location
Si un locataire souhaite sous-louer ses biens, il n’ya rien de mal à cela. En fait, de nombreux étrangers qui louent une villa pendant une année 30 - ou qui louent le terrain, puis construisent la villa - le font avec l'intention de sous-louer la villa à des fins de placement.
Si telle est l'intention, toutefois, cela nécessite la coopération du bailleur et doit être inclus dans l'accord initial.
Clause de cession
Comme pour toute clause ou tout avenant à un contrat de location, la coopération du bailleur est nécessaire pour céder le contrat de location à un nouveau locataire et doit être incluse dans le contrat initial.
Clause d'arbitrage
L'arbitrage est un processus par lequel les parties en conflit peuvent faire entendre leurs arguments par un organe indépendant, sans qu'il soit nécessaire de passer par une procédure judiciaire potentiellement longue. Les étrangers sont autorisés à exercer des fonctions d’arbitre en Thaïlande depuis 2000 et des particuliers peuvent également être représentés par des avocats étrangers lors d’une procédure d’arbitrage.
La Thaïlande applique la loi type sur l'arbitrage commercial international de la Commission des Nations Unies pour le droit commercial international (CNUDCI) depuis 2002, qui garantit le respect de la décision de l'arbitre dans de tels cas.
Les procédures d'arbitrage peuvent avoir lieu dans n'importe quelle langue et il n'est pas nécessaire de faire traduire les documents en thaï (comme c'est le cas dans les tribunaux thaïlandais). Bien que la médiation soit potentiellement moins coûteuse, les parties sont maîtres de leur propre procédure en matière d’arbitrage et l’arbitre est libre d’accorder un règlement à la fin de la procédure. Le règlement n’établit aucun précédent juridique, mais il est juridiquement contraignant.
Mettez le bail en plusieurs noms
Si quelqu'un loue une villa en son nom, puis meurt subitement, le bail est immédiatement résilié. Le propriétaire du terrain a alors le droit de le récupérer à tout moment. Une fois qu'ils le font, ils sont libres de vendre un autre bail 30 à quelqu'un d'autre. Une clause de succession peut protéger le conjoint ou les enfants du locataire, mais uniquement si la clause est appliquée à l’origine du propriétaire / locataire / bailleur originel.
Ni un testament, ni une fiducie ne peuvent conférer l'héritage d'un bail à un conjoint et, frustrant, les clauses de succession sont réputées être des promesses, pas des droits du bail. Si le propriétaire libre / bailleur change, une clause de succession n'est pas plus opposable au nouveau propriétaire qu'une prolongation d'année 30. Cela peut être particulièrement ennuyeux si le conjoint du locataire est obligé de quitter son domicile, car le nouveau propriétaire est effectivement autorisé à en reprendre possession.
Tout contrat de location doit donc être associé à plusieurs noms. Selon leur âge, l'acheteur étranger peut envisager d'inclure le nom de ses enfants dans le contrat de location. Si quelque chose devait arriver à un couple étranger, leurs enfants auraient alors le droit de vivre dans la maison ou de vendre le bail.
Propriété à bail et succession
Cela a déjà été abordé, mais un bref résumé du droit des successions pour les biens à bail est très important.
En Thaïlande, un contrat de location est considéré comme un droit personnel au regard des lois sur la location et la propriété, et non comme un droit contractuel héréditaire. La Cour suprême de Thaïlande a statué que «le locataire est l'essence du contrat de location», ce qui signifie que sans locataire, il n'y a plus de contrat.
Si un locataire souhaite céder le bail à ses héritiers au moment du décès, cela doit être écrit dans le contrat de bail en tant que clause spécifique. La clause, cependant, est un contrat personnel entre locataire et bailleur. Si le locataire décède, leurs héritiers peuvent appliquer la clause de succession au locateur. Toutefois, si le bailleur change, que ce soit par la vente ou par l'héritage du titre, le nouveau propriétaire du bien n'est pas lié par la clause de succession.
En revanche, si le contrat de location est considéré comme un contrat réciproque spécial (voir page 37), la loi applicable est modifiée et les droits de succession peuvent être transmis aux héritiers du locataire.
PUISSANT, JURIDIQUE, MAIS PAS NECESSAIREMENT DISPONIBLE
L'usufruit, la superficie et l'habitation sont trois droits qui peuvent être accordés à un locataire, chacun conférant une force de loi supplémentaire et unique à un contrat de location.
Il convient de les mentionner car leur inclusion renforce tout bail au profit du locataire. Malheureusement, rien ne garantit que ces droits seraient conférés à un étranger titulaire d'un bail en Thaïlande.
Usufruit en Thaïlande
Un usufruit est essentiellement un contrat qui permet à une personne d'utiliser la propriété d'une autre. Il a ses origines dans le droit romain, où les femmes se voyaient refuser le droit de posséder des terres. Un usufruit a été utilisé pour protéger la maison familiale si son mari décédait prématurément.
Les contrats d'usufruit sont toujours utilisés, avec de légères variations, dans le monde entier. Bien qu'ils puissent durer toute une vie, ils sont généralement établis pour une période déterminée. En Thaïlande, un usufruit peut être créé pour la durée de vie de l'usufruitier (la personne qui souhaite occuper ou utiliser la propriété) ou pour une durée allant jusqu'à 30.
Le mot «usufruit» vient des racines latines usus (à utiliser) et fructus (signifiant jouissance, ou littéralement «fruit»). En d’autres termes, c’est le droit d’utiliser et de profiter de la propriété d’un autre (sans l’endommager).
Les bénéfices (fructus) concernaient à l'origine des fruits ou des cultures pouvant être cultivés sur le terrain et vendus, mais la définition s'étend également à la location ou à la location-bail d'un bâtiment ou à la perception d'un prélèvement pour que d'autres puissent accéder au terrain. En aucun cas, aucun droit ne permet de vendre ou d’hypothéquer le terrain lui-même.
Si un usufruitier a le droit d'utiliser un bien à vie, il lui appartient de l'utiliser aussi longtemps qu'il vit. À la mort de l'usufruitier, la pleine propriété de la propriété revient au véritable propriétaire.
L'usufruit en tant que stratégie locative?
L'usufruit est souvent mentionné comme un moyen idéal pour les étrangers de posséder un bail à vie pour la vie en Thaïlande, mais ne présume pas automatiquement que cette présomption est correcte. Bien qu'un usufruit puisse être inscrit dans un contrat de location, rien ne garantit qu'un bail d'un an 30 puisse effectivement devenir un bail à vie.
Bien que les usufruits soient reconnus par le Code civil et commercial, il n’est pas certain que les avocats d’un propriétaire acceptent tout ce qui pourrait coûter de l’argent à son client ou excéder une durée de bail de 30. En outre, un usufruit peut être vendu ou transféré, mais il ne peut pas être transmis à ses héritiers, ce qui le rend valable uniquement pour la vie de l'usufruitier.
Si l'acheteur est en mesure de tirer profit d'un usufruit en Thaïlande, un bon avocat est essentiel pour s'assurer de sa validité et de son efficacité. C'est dans de tels domaines que les représentants légaux thaïlandais de l'étranger perçoivent des honoraires.
surfaces
La superficie est un autre terme latin, utilisé pour décrire tout ce qui est placé sur la terre. Cela fait généralement référence aux bâtiments construits par quelqu'un d'autre que le propriétaire.
Si vous envisagez un achat de terrain en Thaïlande, vous pouvez lire notre article ci-dessous:
Acheter ou louer un terrain en Thaïlande
Et si vous souhaitez en savoir un peu plus sur le système de mesure des terres en Thaïlande, vous pouvez en savoir plus ici:
Conversion des mesures de terres thaïlandaises en métriques / impériales
Code civil et commercial thaïlandais Section 1410 - Le droit de propriété superficielle
"Le propriétaire d'un terrain peut créer un droit de superficie en faveur d'une autre personne en lui donnant le droit de posséder, sur ou sous le terrain, des bâtiments, des structures ou des plantations."
Il y a deux mille ans, le droit romain déclarait que le bâtiment et le terrain étaient inséparables. Toute personne ayant le droit d'utiliser le terrain avait également le droit d'utiliser n'importe quel bâtiment, indépendamment du fait qu'elle ne soit pas propriétaire du terrain. C'est l'origine du droit de la surface.
C'est un concept qui est encore utilisé dans le monde entier. En Thaïlande, toutefois, le droit de superficie sépare la propriété du terrain des bâtiments situés sur le terrain. Ici, la loi est universelle en ce sens qu'elle s'applique de la même manière aux étrangers et aux ressortissants thaïlandais (contrairement aux lois sur la propriété foncière).
Contrairement à l’opinion populaire, un locataire en Thaïlande n’a pas automatiquement le droit de posséder une villa ou une maison située sur ce terrain. La propriété légale de toute maison ou villa s'accompagne souvent d'un droit de superficie. Mais si un étranger a un bail sans être aussi superficiel, il ne possède rien.
Pour que le droit de superficie ait une signification (c’est-à-dire qu’il soit juridiquement exécutoire), il est impératif qu’il figure sur le titre de propriété. Une personne à qui le droit de superficie a été accordé peut alors acquérir la propriété de tout bâtiment construit sur le terrain, sans avoir à en devenir le propriétaire. Si un ressortissant étranger loue une parcelle de terrain en vue de la construction d’une villa, le droit de superficie doit être obtenu avant la construction. S'il est laissé après la construction de la maison, techniquement, un transfert de propriété serait requis. Et cela impliquerait de payer la taxe de transfert.
Il est presque certain que chaque locataire reçoit une masse de documentation et de brochures brillantes avant de signer un contrat de location. Dans la plupart des cas, ni la littérature ni le contrat de location ne mentionnent un droit de superficie, contredisant ainsi les revendications de marketing les plus attrayantes concernant la «propriété». Superficies n'est généralement pas mentionné à moins que le locataire ne l'ait évoqué lui-même.
Si un acheteur étranger se voit attribuer un droit de propriété superflu, le droit pourrait être limité aux années 30, mais pourrait s’étendre à la durée de vie du donneur de droits ou du bénéficiaire des droits. À l'expiration de la superficie, le propriétaire peut proposer d'acheter la maison que l'étranger a construite. L’étranger peut également troquer la maison contre une prolongation du bail, c’est-à-dire utiliser la valeur ajoutée d’une belle villa située sur le terrain en guise de paiement d’un autre bail de 30. *
Mais rien ne garantit qu'un acheteur étranger obtiendra ce droit en premier lieu. Bien que l'enregistrement des superficies par des étrangers en Thaïlande soit parfaitement légal, la décision appartient au ministère du Land. C'est pratiquement à la seule discrétion de ce bureau du gouvernement qu'une concession soit accordée ou non.
* Même sans élément superficiel, cette stratégie consistant à utiliser la maison construite par un étranger comme moyen de faire respecter une période de location supplémentaire de 30 peut également faire l’objet d’un procès. Un avocat compétent est absolument essentiel pour faire en sorte que cela soit une option possible lorsque le contrat de location initial de 30 prend fin.
Habitation
L'habitation diffère de l'usufruit en ce que la personne qui a obtenu l'habitation n'a pas le droit de permettre à une autre personne (à part elle-même) d'habiter la propriété. Seule la personne nommée sur le contrat d'habitation a le droit d'habiter la propriété.
Un contrat d'habitation donne à une personne le droit d'utiliser la maison avec sa famille comme logement. Mais le bien ne peut être sous-loué ou utilisé comme logement par une autre partie.
Un droit de résidence doit également être enregistré et le titre de propriété dûment endossé au bureau foncier.
Servitudes, servitudes et droits de passage du public
Celles-ci ne font pas référence à la propriété en soi, mais constituent des concepts pertinents pour aborder les droits des propriétaires en Thaïlande.
Il est très courant en Thaïlande que l'accès à une propriété soit bloqué par un autre terrain. Les servitudes, les servitudes et les droits de passage du public sont trois moyens distincts de réparation juridique pour garantir à la propriété «enclavée» l'accès à une voie publique.
Les Britanniques sont probablement déjà familiarisés avec les lois et les lois régissant les «droits de passage publics». (En fait, des livres détaillés de cartes montrant chaque chemin public et chaque droit de passage en Grande-Bretagne sont facilement disponibles.) La Thaïlande a une loi presque identique qui permet au propriétaire «enclavé» de passer par une parcelle voisine pour atteindre une voie publique.
Il y a cependant deux conditions qui doivent être remplies:
1) L’emplacement et le mode de passage doivent causer le moins de dégâts possible.
2) Le propriétaire foncier doit être indemnisé par la personne nécessitant le passage pour tout dommage survenu.
Cependant, la mise en œuvre de ce «droit d'accès» pourrait causer de l'acrimonie entre l'acheteur / locataire et son nouveau voisin. Si le locataire se retrouvait un jour devant emprunter une tasse de sucre ou des outils électriques, il ne voudrait probablement pas être le type qui a forcé un chemin à travers la terre voisine.
La Servitude est une approche plus coopérative et conciliatoire. Bien que le nom puisse suggérer que le locataire est obligé de travailler pour son nouveau voisin, ne craignez rien de la sorte.
Les servitudes sont des pactes entre propriétaires qui offrent des droits au propriétaire sans littoral tout en assignant des tâches à l'autre. Une servitude peut entrer dans de nombreux détails, tels que le déni de droits de construction ou de développement, mais pas toujours. Dans la plupart des cas, il convient simplement que la propriété avec accès accorde le passage à la parcelle sans accès. (L'équivalent britannique serait «accès permissif».)
Une servitude est accordée automatiquement en cas de nécessité évidente, aucune inscription n'est donc requise. Une servitude doit être enregistrée auprès du bureau foncier local et l'indemnisation convenue entre les parties doit être indiquée. Si les parties ne parviennent pas à fixer le montant de l'indemnité, le bureau foncier fixera le montant de la redevance à XBUM XBUM (par terrain).
Les servitudes et les servitudes sont simplement le droit d'entrer sur la propriété d'autrui sans en posséder réellement la propriété, dont le but est généralement de permettre le passage à une voie publique.
Ce que Sam dit à propos des contrats spéciaux réciproques
Question: Quand un bail n'est-il pas nécessairement un bail?
Réponse: En Thaïlande, il s’agit plutôt d’un contrat réciproque spécial. La Cour suprême de Thaïlande a statué que les améliorations apportées à un bien loué, lorsqu'elles sont effectuées avec l'accord mutuel du bailleur, peuvent, dans certaines circonstances, faire en sorte que le contrat de location devienne un «contrat réciproque spécial». Qu'est-ce que cela signifie en pratique pour le locataire?
Cette nouvelle désignation modifie le statut juridique du contrat de location en apportant des améliorations telles que les clauses de succession, les «droits du contrat», qui deviennent héritables. Il s'agit d'un avantage majeur pour tout étranger préoccupé par le sort de son bien loué.
Il est en outre possible qu'une clause d'extension - une simple promesse en vertu d'un contrat de location - puisse être appliquée en raison des améliorations matérielles apportées à la propriété, en particulier dans le cas où une villa est construite sur un terrain loué. Théoriquement, tout bâtiment appartenant à un étranger pourrait être enlevé et reconstruit sur un autre terrain à la fin d'un bail de 30 (par exemple, une maison en bois de style thaï traditionnel démantelée et enlevée, ou une maison de style occidental démolie -par-brique).
Quiconque s'intéresse aux complexités de la loi thaïlandaise apprendra que le propriétaire (ou le bailleur) est propriétaire de tous les terrains, et sauf convention contraignante, assume également la propriété des bâtiments situés sur ces terrains. Lorsque la période de location est terminée, tout revient au propriétaire.
Si le contrat de location est considéré comme un contrat réciproque spécial, cela peut offrir un levier pour prolonger le bail initial, mais comme mentionné ci-dessus, tout étranger doit également veiller à ce que le bail renferme également un droit de propriété superficielle lui permettant de renforcer la propriété du bâtiment situé dans le bâtiment. première place.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les contrats réciproques spéciaux, vous pouvez lire notre article sur le sujet ici:
Le bail sécurisé
Une structure connue sous le nom de «contrat de location sécurisé» (également appelé contrat de location collective ou contrat de location protégé) est un nouveau véhicule de propriété en Thaïlande. Le locataire s'engage essentiellement dans un contrat de bail tout en concluant un contrat de vente et d'achat dans la société thaïlandaise du développeur.
À toutes fins pratiques, il s’agit d’un accord de propriété qui, tout en respectant les règles de la Thaïlande en matière d’actionnariat, incite les locataires à user de l’influence de leurs actionnaires (minoritaires) pour protéger leurs intérêts. Il y parvient car les actionnaires étrangers de l'entreprise (généralement par le biais d'une société offshore) disposent de droits de vote supérieurs, même si leur part d'actions privilégiées est limitée à 49%.
Des dizaines de centres de villégiature sont maintenant structurés de la sorte et d’autres sont en cours de création. C'est un concept fantastique en théorie, qui fonctionne depuis de nombreuses années dans la plupart des développements. Il y a versions de cette structure qui ont été annulées par les tribunaux thaïlandais, cela dépend donc vraiment de la façon dont un développement spécifique gère ses propriétaires
Le risque couru par un acheteur est qu’une partie intéressée (qui peut être une personne connaissant la structure sous-jacente ou ayant un grief contre l’un des propriétaires) dépose une plainte auprès d’un service officiel. Si les autorités sont en mesure de voir dans le contrat de vente et d'achat et de reconnaître les parties qui contrôlent en définitive le terrain sur lequel le développement a été construit, c'est là qu'un problème peut survenir.
Dans la plupart des cas, tant que toutes les parties sont heureuses et qu'aucun problème lié à la structure ne parvient à un tribunal, ces développements de baux garantis vont probablement continuer.
Mais si une personne est contestée, ce qui se passera à la fin peut dépendre du cas particulier devant le tribunal, de la requête déposée, du juge du jour ou du vent politique qui souffle à ce moment-là.
Une autre forme plus récente de bail à bail apparaissant maintenant en Thaïlande est le «crédit-bail hypothécaire» ou «bail hypothécaire». Vous pouvez en savoir plus sur cette nouvelle structure de propriété étrangère ici:
Comprendre le fonctionnement du crédit-bail immobilier pour Phuket ou la Thaïlande
L'esprit de la loi
Il existe une multitude d'opinions et de recommandations sur la manière dont un étranger peut contourner «la lettre» de la loi pour devenir propriétaire d'une propriété foncière. Le problème avec de tels systèmes est que, s'il est contesté devant un tribunal, le système de propriété étrangère ne sera probablement pas maintenu.
Il est intéressant de noter ce que dit la lettre de la loi en Thaïlande sur la propriété foncière étrangère. Plutôt que d'interdire expressément aux étrangers de posséder des terres, la loi stipule en réalité que les étrangers (étrangers) sont autorisés à posséder des terres. La section 86 de la loi portant promulgation du code foncier dispose: «Les étrangers peuvent acquérir des terres en vertu des dispositions d'un traité donnant le droit de posséder des biens immobiliers…». La loi omet de mentionner que le dernier traité de ce type a été résilié dans 1970.
En l'absence de traité, «l'esprit de la loi» consiste clairement à interdire la propriété étrangère de terres en Thaïlande. Indépendamment de l'ingéniosité de la prétendue échappatoire, il ressort clairement des décisions de justice que cet «esprit» du droit est invariablement respecté.
Lorsqu'une affaire est jugée par un tribunal où la terre est réputée appartenir à un étranger ou contrôlée par un étranger, le même verdict est rendu à peu près à chaque fois. Que ce soit devant un tribunal de première instance local ou une cour d'appel (telle que la Cour suprême de Bangkok), les programmes qui ont aidé les étrangers à contourner la loi sont régulièrement réprimés par des juges.
Si un étranger est propriétaire de l'immeuble et que le litige ne porte que sur l'utilisation ou les droits sur le terrain qu'il loue dûment, il est assez courant que les juges se rangent à côté de l'étranger. Cela devient un problème lorsqu'il s'agit de posséder ou de contrôler le terrain physique.
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