Si vous êtes un étranger qui cherche à acheter un condominium en Thaïlande, il est important de vous renseigner sur les types de propriété disponibles.
De manière générale, avec les condos, les unités en pleine propriété sont votre meilleure option. Cependant, de nombreux acheteurs choisissent également de créer une société thaïlandaise afin d’acquérir une unité à bail. Étant donné que la société est une entité thaïlandaise, le bail devient une unité en pleine propriété en vertu de la loi.
Bien que cette option soit viable, les acheteurs doivent reconnaître que cette structure de propriété n’est pas la même que celle d’un régime de pleine propriété à l’étranger. En plus d'être tenue d'exploiter une entreprise, cette unité ne peut être revendue qu'à un ressortissant thaïlandais ou à un autre étranger souhaitant assumer la structure de l'entreprise.
Étant donné qu’un contrat de location expire, on peut également affirmer que la propriété de la société est préférable à l’achat d’un bail, en particulier si l’acheteur acquiert un avantage considérable sur le logement en propriété thaïlandais en question.
Tout le monde, ou certainement la grande majorité des gens, savent que les étrangers ne sont pas autorisés à posséder des terres en Thaïlande.
Un développement de condos est différent en ce qu'un ressortissant étranger peut posséder une ou plusieurs unités à part entière. L'étranger détiendra conjointement une fraction du terrain sur lequel se trouve le bâtiment, mais uniquement si la propriété étrangère totale ne dépasse pas 49% de la superficie unitaire du complexe.
Avec un condo en pleine propriété, un étranger peut se sentir en sécurité, car il reçoit également un acte de propriété Chanote émis par le département des terres local.
Ceci confirme leur pleine propriété en pleine propriété et comprend une partie du 49% du développement disponible pour les étrangers.
Vous pouvez également vouloir en savoir plus sur les avantages et les avantages de posséder un condominium en pleine propriété en Thaïlande:
Les avantages et les avantages de posséder un condominium en pleine propriété en Thaïlande
Que se passe-t-il avec l'autre% 51?
La croissance du secteur des copropriétés pour les étrangers a considérablement décollé au cours des dernières années 15. Les dernières années 5 ont vu certaines zones de l’île presque méconnaissables. Les condos semblent germer partout.
Dans chaque projet de copropriété, 51% de la superficie de l'unité doit appartenir à Thais. Dans certains cas, le développeur conserve la propriété de ces unités et les utilise pour générer des revenus de location. D'autres sont en fait vendus à des Thaïlandais.
Le problème est que beaucoup de projets n'attirent que des acheteurs étrangers, il n'est donc pas toujours possible de trouver suffisamment de Thaïlandais qui souhaitent vivre dans un complexe (presque) majoritairement étranger.
Dans certaines stations où les étrangers souhaitent acheter une unité, mais toutes les unités en pleine propriété ont été vendues, ils sont autorisés à acquérir les unités thaïlandaises en tant que bail.
Cela est autorisé car le développeur est une société thaïlandaise, ce qui signifie que les unités appartiennent toujours à une entité thaïlandaise. S'ils sont loués, ils restent «appartenant à la Thaïlande», ce qui n'enfreindrait pas le plafond de 49 (%) imposé aux copropriétés étrangères.
Quand un bail a du sens
Bien sûr, pour certaines personnes, un bail peut être idéal.
Par exemple, ils peuvent avoir la possibilité d'acheter à un prix nettement inférieur à celui d'une unité en pleine propriété.
Cela peut aussi être parfaitement logique sur le plan financier, car ils prévoyaient quand même louer à long terme et, en payant à l'avance un bail pour des années 30, ils ne craignent pas que l'inflation augmente leur loyer chaque année. Par exemple, une personne qui prend sa retraite peut être à la recherche d'un logement pour les prochaines années 30 et ne pas être trop préoccupée par la vente du bail à quelqu'un d'autre.
Et comme les premières années 30 sont enregistrées auprès du département foncier, leur occupation sera légalement protégée par la loi thaïlandaise.
Quand une entreprise thaïlandaise prend du sens
Il existe également des situations où le recours à une société thaïlandaise pour acheter un condominium est parfaitement logique.
De temps en temps, il y a des bonnes affaires à Phuket qui impliquent l'achat d'un condo loué à bail. Par exemple, un propriétaire qui souhaite vendre son logement locatif peut se rendre compte que le condo de luxe qu'il a possédé pendant des années 15 n'a que quelques années supplémentaires à exécuter sur la période de location initiale. Ils ont profité de leur propriété pendant les dernières années 15, mais souhaitent maintenant vendre le reste du bail.
Il est hautement improbable qu'ils récupèrent la valeur initiale, car il sera difficile de trouver un acheteur disposé à payer le prix fort pour la durée restante du bail garantie par 15.
Mais quelqu'un à Phuket qui gère et contrôle déjà une entreprise légitime avec Thai Co. Ltd. (ou décide d'en créer une) a l'option d'acheter cette unité en pleine propriété thaïlandaise moyennant un rabais important. Que ce soit pour un usage personnel, pour une entreprise de location ou même comme un atout de la société pour héberger son personnel.
Puisqu'ils achètent une propriété thaïlandaise en propriété libre, et non pas un bail avec seulement une période de location restante limitée, ils l'achètent à perpétuité. En d'autres termes, la société qu'ils contrôlent en sera propriétaire à jamais.
C’est à ce moment que l’utilisation d’une société thaïlandaise prend tout son sens.
Qu'est-ce qu'on pourrait appeler une affaire sur un condo loué à bail?
Si vous envisagez l'achat d'un condo neuf et que l'agent de vente essaie de vous convaincre qu'un bail est tellement moins cher qu'une propriété franche, c'est le moment d'un scepticisme sain. Dans cette situation, un bail n'est pas le marché réclamé par l'agent.
Bien que vous évitiez les frais de mise à niveau en pleine propriété et les frais d'inscription plus élevés, cela ne signifie pas que vous avez touché le jackpot. Il y a d'autres facteurs en jeu qui devraient montrer clairement que l'achat d'un bail sur une nouvelle construction n'en vaut vraiment pas la peine.
Cela peut sembler une bonne affaire au début, mais après quelques années, le propriétaire à bail commence à se rendre compte qu'il a peut-être commis une erreur en ne optant pas pour le condo en pleine propriété. Si le locataire a vécu dans le condo et décide de quitter la Thaïlande, trouver un acheteur pour un bail ne sera pas aussi facile que pour une propriété en pleine propriété.
La création d'une Thai Co. Ltd. leur donnerait la possibilité de transférer la propriété franche thaïlandaise à l'entreprise, plutôt que de se limiter au temps restant sur un bail. Même si cela leur permettrait de vendre plus facilement à un nouvel acheteur, cela peut être une complication et une dépense qu'ils ne sont pas disposés à faire face.
Il est également possible qu'ils aient acheté dans une station qui compte également un certain nombre de propriétaires en pleine propriété souhaitant vendre. Si tel est le cas, le propriétaire à bail doit être prêt à vendre à un prix extrêmement compétitif s'il veut attirer des acheteurs qui peuvent tout aussi facilement acheter l'un des condos en pleine propriété de leurs voisins.
C'est là qu'ils sont obligés d'accepter le fait que, sur le marché de la revente, leur unité n'est pas la même chose qu'une propriété franche. Afin de conclure la vente, ils doivent proposer leur unité à un prix bien inférieur. Beaucoup dépend évidemment de la qualité du développement et du sentiment actuel du marché, mais un certain écart entre les prix de revente en pleine propriété et à bail est une réalité.
La notion de bonne affaire est évidemment subjective, mais nous dirions que lorsque les condos à bail revendent 10% de moins qu'une pleine propriété équivalente, comme ils le font souvent, cela ne représente toujours pas une bonne affaire. Surtout lorsque le temps restant sur le contrat de location initial se rapproche de zéro avec chaque année qui passe.
Les problèmes de la conclusion d'un contrat de location sans société thaïlandaise
Un contrat de location n'est techniquement pas une véritable propriété. Il s’agit essentiellement d’un contrat de location d’une durée déterminée, qui ne peut excéder 30. Vous n'obtenez pas de titre Chanote ni de droit de vote au sein du complexe.
Vous pouvez (ou ne pouvez pas) voir le bail renouvelé à la fin de cette période de 30, mais cela est loin d'être garanti. Une extension est seulement une promesse faite par une personne ou un développeur, et vous constaterez peut-être qu’elle n’est pas exécutoire le moment venu.
C’est la raison pour laquelle de nombreuses personnes décident de créer une société thaïlandaise et d’acheter la même unité. Au lieu d’être un bail, elle est en pleine propriété au nom de l’entité thaïlandaise.
La propriété peut alors être détenue par la société à perpétuité, pas seulement pour la période initiale de 30 ans. Ce sentiment de pleine propriété est probablement la principale raison pour laquelle les gens décident d'acheter ce qui pour un étranger serait autrement des unités à bail.
Après tout, la Thai Company «possède» réellement l'unité. Il ne le loue pas. Et comme l'étranger exerce un certain contrôle sur l'entreprise thaïlandaise, cela a certainement beaucoup plus de sens que de simplement conclure un bail.
Une entreprise thaïlandaise est-elle vraiment une solution idéale?
De nombreuses agences immobilières à Phuket suggèrent de créer une Thai Co. Ltd. pour posséder un condominium à faible coût est une solution idéale. C'est certainement une solution, mais pour les condos bon marché, il y a d'autres facteurs à considérer.
Bien sûr, une société thaïlandaise peut rester ouverte aussi longtemps que les actionnaires le souhaitent, ce qui résout tous les problèmes liés au renouvellement des contrats de location.
Et si vous exploitez une véritable entreprise - une entreprise générant des revenus, payant des impôts, possédant une comptabilité adéquate, des actionnaires thaïlandais légitimes et respectant le droit des sociétés thaïlandais - votre entreprise peut acheter des biens-fonds en Thaïlande à des fins commerciales.
Il est vrai qu'avant 2006, de nombreuses personnes détenaient des sociétés qui n'avaient aucune activité commerciale. Il s'agissait pour la plupart de véhicules de détention, mis en place spécifiquement pour que les actionnaires étrangers détiennent et vivent dans une propriété foncière telle qu'une maison ou une villa.
La répression exercée par les autorités de 2006 a mis fin à cette situation et la pratique consistant à utiliser des hommes de paille et des sociétés de portefeuille s'est dissipée pendant un certain temps. Bien qu’elle ait quelque peu restreint la pratique, la nouvelle législation et les directives du Département des terres n’ont pas eu l’effet durable souhaité.
On pourrait dire que dans la grande majorité des cas où un étranger utilise une société thaïlandaise pour acheter un condo à bail (parmi les 51% d'unités désignées pour la propriété thaïlandaise), la société emploie des actionnaires nominés. La plupart des gens savent que même si la propriété d'une entreprise est autorisée, le recours à des actionnaires nominatifs est toujours discutable. Il peut violer à la fois la loi sur les affaires étrangères et la loi sur les condominiums. L'article 67 de la loi sur les condominiums stipule spécifiquement que toute personne possédant un logement en copropriété au nom d'un étranger (étranger) sera passible de sanctions.
Vous pouvez lire la traduction intégrale en anglais des modifications 2008 de la loi sur les condominiums fournies par le ministère des Terres du gouvernement thaïlandais ici:
https://www.dol.go.th/estate/Pages/act%202008.pdf
Mais les étrangers qui font les choses correctement grâce à un avocat d'expérience n'ont rien à craindre. Par exemple, quelqu'un peut avoir créé une entreprise de location immobilière légitime, déposer ses comptes et payer ses impôts. Et ils peuvent également avoir trouvé des investisseurs / actionnaires thaïlandais légitimes pour leur entreprise.
Il faut également dire qu'à notre connaissance, le gouvernement n'a pas encore réprimé les entreprises thaïlandaises qui possèdent des copropriétés qui font partie des 51%. Le problème le plus urgent pour eux est celui des entreprises thaïlandaises propriétaires de terrains. Ainsi, bien que l'utilisation d'une entreprise thaïlandaise pour posséder un condo puisse être une zone grise et désapprouvée par certains, la création d'une entreprise thaïlandaise est toujours une bien meilleure option que la conclusion d'un contrat de location simple. La réalité d'un contrat de location est que l'acheteur ne possède rien.
Le point qui ne peut pas être trop souligné ici est que, quel que soit votre point de vue sur le sujet, l'achat d'un condo en utilisant une société thaïlandaise limitée (surtout si c'est fait correctement) peut toujours être considéré comme un investissement solide. L'achat d'une copropriété à bail ne peut pas.
Les coûts d'exploitation supplémentaires liés à une société thaïlandaise
Les acheteurs ne sont généralement pas conscients des coûts liés à la gestion d'une entreprise thaïlandaise. Ce n'est pas vraiment bon marché, surtout si vous faites les choses correctement. Il existe des versions bon marché disponibles auprès de comptables et d'avocats bon marché, mais celles-ci peuvent ne pas résister à un examen minutieux.
Et il n'y a pas que les frais d'installation de la société, mais les coûts de fonctionnement chaque année s'additionnent également. Encore une fois, ce n'est pas bon marché si c'est fait correctement.
Par exemple, les comptes doivent être préparés chaque année et déposés auprès des autorités. Les déclarations de revenus doivent également être soumises et les taxes payées. De plus, un comptable ou un avocat sera presque certainement nécessaire pour préparer toute la documentation, et ils ne travaillent pas gratuitement.
En raison de ces dépenses, posséder un condominium bas de gamme par l'intermédiaire d'une Thai Co. Ltd. n'a absolument aucun sens financier. Si vous achetez un condo en tant qu'immeuble de placement, vous devez vous assurer que les frais de gestion de la société thaïlandaise ne sont pas complètement engloutis par les revenus de location que vous gagnerez de manière réaliste.
Vente d'un immeuble en copropriété appartenant à une entreprise thaïlandaise par rapport à la vente d'un immeuble à bail simple
Si vous avez acheté une propriété à prix d'aubaine, ce n'est pas vraiment un problème, mais si vous avez acheté une nouvelle unité de condo à bail au prix fort, vous aurez probablement plus de mal à vendre.
Certains propriétaires qui ont acheté des logements à bail pour à peu près les mêmes prix sur de nouveaux développements remettent en question la différenciation. Ils croient que leurs unités devraient être vues exactement de la même manière que les unités en pleine propriété dans le même développement. Ils ne comprennent tout simplement pas la distinction entre la propriété à bail et la propriété franche. Cette croyance peut découler de ce que des agents immobiliers intéressés leur ont dit ou de conseils juridiques inappropriés qu'ils ont reçus lors de l'achat de leur unité de condo à bail en premier lieu. Mais la réalité est que lorsqu'ils contractent un bail, ils ne possèdent techniquement rien. Malheureusement, c'est quelque chose qu'ils ne découvriront peut-être pas tant qu'ils n'auront pas décidé de transmettre la propriété à une autre partie.
D'un autre côté, tout comme les gens achètent des villas par le biais d'une société thaïlandaise limitée, rien ne les empêche d'acheter des condominiums de luxe de la même manière. Les unités de copropriété de luxe détenues par des structures d'entreprise thaïlandaises légitimes qui génèrent des rendements locatifs extrêmement attractifs sont beaucoup plus faciles à vendre, surtout si elles sont proposées à des prix réalistes.
Les coûts lorsque vous vendez via une entreprise thaïlandaise
Une chose que nous devons souligner est que les coûts impliqués dans la vente d'une propriété appartenant à Thai Company Limited peuvent être plus élevés.
Nous avons toujours souligné que la Thaïlande constituait un environnement extrêmement propice aux investissements immobiliers. Le gouvernement s'efforce d'attirer de nouveaux investissements en maintenant des impôts bas, ce qui inclut les taxes de vente.
Mais lors de la vente, toute personne possédant une copropriété en son nom depuis plus de 5 ans réduit considérablement sa taxe à la vente. En revanche, si un bien est vendu par le biais d'une société thaïlandaise, le taux d'imposition serait d'au moins 3.3% du prix de vente, bien qu'il puisse éventuellement être plus élevé en fonction de la plus-value.
Conclusion
Lors de l’achat d’un condominium à Phuket, chaque acheteur doit prendre en compte de nombreux points pertinents.
Si un étranger trouve une bonne affaire sur un logement à bail et souhaite faire les choses correctement, alors c'est certainement une meilleure option pour lui de détenir une propriété en pleine propriété via une société thaïlandaise. Prendre l'unité sur une base de bail limiterait la durée de leur séjour là-bas et offrirait également peu ou pas de valeur de revente.
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