Les étrangers ont longtemps été attirés par la Thaïlande, et Phuket est certainement l'un des endroits les plus beaux et les plus séduisants du Royaume.

Avec ses superbes plages orientées à l'ouest à travers la mer d'Andaman, il n'est pas étonnant que tant de ressortissants étrangers soient attirés par l'île.

Les gens qui cherchent à s'enraciner ici sont naturellement intéressés par la propriété, et beaucoup ont un œil sur les maisons ou les villas.

Ils ne sont pas nécessairement enthousiastes à l'idée d'un bail à long terme, mais que se passerait-il si ce bail devait plutôt être considéré comme un «contrat réciproque spécial»?

Bien que les étrangers ne puissent pas posséder le terrain en Thaïlande, ils peuvent posséder les briques et le mortier, par exemple le bâtiment. Mais lorsque le bail sur leur terrain expire, il n'y a aucune protection pour s'assurer qu'ils peuvent rester chez eux.

Posséder un bâtiment physique ne peut compter pour rien si ce bâtiment se trouve sur un terrain que vous n'êtes plus autorisé à occuper. Et à la fin de la période de location, le propriétaire foncier en pleine propriété a le droit de vous expulser.

À moins, bien sûr, que votre bail ait cessé d'être un simple bail.

Alors, qu'est-ce qu'un contrat réciproque spécial en Thaïlande?

Lorsqu'un contrat de location existe entre deux individus et que le locataire apporte des modifications ou des ajouts à la propriété qui sont jugés suffisamment importants pour créer un «avantage» pour le propriétaire (bailleur / propriétaire) de ce terrain, le contrat de location peut techniquement devenir un contrat spécial. Contrat réciproque (SRC).

En d'autres termes, les améliorations apportées par le locataire / bailleur à la propriété sont considérées comme suffisamment substantielles pour modifier réellement la nature juridique de l'accord. Les clauses d'un contrat de location qui pourraient autrement être considérées comme de simples promesses - inopposables à un nouveau propriétaire si le bailleur venait à changer - deviendraient plutôt des droits contractuels.

Celles-ci comprennent des clauses de succession ou des clauses d'extension / de renouvellement qui, dans un contrat de location, ne sont pas juridiquement exécutoires, mais si le locataire a ajouté de la valeur (ou des avantages) à la propriété, elles pourraient devenir contractuelles. (Plus d'informations ci-dessous.)

Un avantage est généralement quelque chose qui n'est obtenu que grâce à des dépenses financières et qui a une valeur ajoutée pour la terre. La construction d'une maison ou d'une villa sur un terrain loué, par exemple, constituerait une amélioration qui pourrait être réputée profiter au propriétaire à la fin de la période de location. La location d'une propriété, puis l'autofinancement de rénovations ou d'améliorations substantielles pourraient également être considérées comme un avantage.

Dans de telles circonstances, le contrat de location peut cesser d'être un contrat de location (en vertu de la loi) et devenir un contrat réciproque spécial.

Un contrat réciproque spécial est-il inscrit dans la loi?

Il n'y a jamais eu de loi réelle stipulant l'existence ou l'application d'un contrat spécial de réciprocité. Il n'apparaît pas dans le Code civil et commercial et n'est décrit dans aucune autre loi thaïlandaise.

Au lieu de cela, les contrats réciproques spéciaux sont nés de décisions rendues par la Cour suprême de Thaïlande. Ces décisions ont été cohérentes et leur application répétée a suffi à créer un précédent juridique. (Dans un contexte commercial, le SRC est connu sous le nom d'accord de construction-exploitation-transfert (BOT). Le locataire construit puis utilise la structure et la propriété de l'immeuble est transférée au locataire à la fin du bail.)

Le principe du précédent juridique signifie que les décisions ou jugements antérieurs fournissent la base et l'autorité aux juges confrontés à des affaires similaires à une date ultérieure.

Les décisions des tribunaux supérieurs sont des précédents obligatoires sur tous les tribunaux inférieurs du pays, il est donc très important dans ce cas que la Cour suprême (la plus haute juridiction du pays) ait déjà pesé sur les contrats réciproques spéciaux.

Le SRC a été essentiellement créé pour rééquilibrer les avantages pour le locataire, qui gagne généralement peu d'un bail traditionnel, malgré le fait qu'il a dépensé son propre argent pour améliorer la propriété. Les juges ont donc ajouté une valeur supplémentaire par le biais de la SRC, par exemple en rendant un bail transférable, héritable et non enregistrable - mais néanmoins exécutoire.

Le fait qu'un bail déclaré SRC soit exempt de taxe d'immatriculation et de transfert signifie que les juges ne statueront que dans les cas les plus sincères et que la SRC ne sera pas acceptée comme une simple ruse pour que chaque bail soit libéré de ces taxes.

Le bailleur doit-il accepter de créer un SRC?

Un locataire ne peut pas automatiquement supposer que tout investissement supplémentaire qu'il effectue pendant la période de location initiale créera automatiquement un contrat réciproque spécial.

Un locataire a toujours besoin du consentement du propriétaire pour rénover, construire ou démolir, et sans cette autorisation, le bail ne peut devenir un SRC. Mais même si le propriétaire n'a pas l'intention de créer un contrat spécial de réciprocité, il est toujours possible que son consentement à certaines améliorations financées par le locataire puisse donner lieu à un CRS.

En termes simples: l'autorisation est requise dans tous les cas, mais les améliorations pourraient donner lieu à un SRC même si ce n'est pas l'intention du propriétaire.

Le consentement pour un investissement spécifique ne doit pas nécessairement être donné dans le contrat de location original, les détails étant au contraire convenus plus tard dans la durée du bail. Mais tant que les objectifs spécifiques sont finalement énoncés par les deux parties et que le consentement écrit est donné par le propriétaire en pleine propriété, l'accord peut toujours être considéré comme un contrat réciproque spécial.

Pourquoi la nature du contrat entre les deux parties change-t-elle?

Un contrat de location est classé comme un contrat de «location de biens». Le locataire (locataire) accorde au propriétaire (bailleur) une compensation financière pour la location ou la location de sa propriété, dans ce cas le terrain, pour une période de temps déterminée. En Thaïlande, le bail foncier maximal autorisé est de 30 ans.

L'accord autorise des droits de location temporaires et non des droits contractuels plus permanents. Fondamentalement, un locataire (le locataire) a les droits exclusifs d'utilisation de la propriété pendant toute la période de location de 30 ans.

Mais si un couple étranger loue un terrain à un ressortissant thaïlandais, puis décide de construire une villa de luxe sur ce terrain, il aura fourni au propriétaire un «avantage» (la villa).

À ce moment-là, le contrat de location (un contrat de location de propriété) peut revêtir certains droits contractuels (par exemple l'héritabilité et la transférabilité).

Envisager la possibilité d'un contrat réciproque spécial dès le départ

Pour toute personne envisageant un contrat de location, qu'il s'agisse d'un développeur ou d'un particulier, il peut être judicieux de consulter à l'avance un avocat compétent sur la possibilité que le bail puisse un jour être considéré comme un contrat réciproque spécial.

La construction d'une villa sur un terrain loué ou la rénovation majeure d'une villa louée sont des types d'investissement typiques - au-delà du prix de location du bien - qui peuvent être démontrés à la fin de la période de location de 30 ans pour avoir profité à la propriétaire parce que la propriété lui reviendra en fin de compte.

Même si vous abordez le bail dès le départ en vue de le considérer un jour comme un contrat réciproque spécial, comme mentionné ci-dessus, tout investissement qui pourrait ajouter une valeur suffisante pour que cela se produise doit être convenu avec le bailleur.

Fait intéressant à noter, parce qu'un SRC cesse techniquement d'être un bail, le fait de ne pas enregistrer le bail au Département foncier n'invaliderait pas l'accord ou ne le rendrait pas exécutoire.

La succession est possible avec un contrat réciproque spécial

Comme mentionné ci-dessus, si l'accord est considéré comme un contrat réciproque spécial à la fin de la période de location de 30 ans, il ne s'agit plus d'un contrat typique de location de biens, mais devient une sorte de «bail plus».

En raison de cette modification substantielle de la définition juridique du contrat, le bail peut être transmis aux membres de la famille ou à d'autres bénéficiaires / héritiers au décès. Ce n'est pas le cas d'un bail typique qui, en vertu du droit de location, n'est pas héréditaire.

La valeur ajoutée à la propriété peut également être considérée comme suffisante pour imposer une extension ou un renouvellement à tout bailleur. Les clauses de renouvellement sont des promesses dans le cadre d'un bail, qui peuvent ne pas être exécutoires si le bailleur d'origine décède ou vend la propriété. En vertu d'un contrat réciproque spécial, cependant, ceux-ci deviennent des droits contractuels, opposables à tout propriétaire / bailleur.

Pourquoi les contrats réciproques spéciaux ne sont-ils pas utilisés plus fréquemment?

Il est difficile de répondre à cette question, mais cela peut résider dans le fait que les étrangers ont été amenés à croire que l'achat d'une propriété foncière n'est pas un acte discutable, mais plutôt parfaitement acceptable.

L'un des défauts évidents du secteur immobilier ici en Thaïlande, en particulier ce segment du marché destiné aux étrangers, est que les acheteurs sont informés qu'ils obtiennent un bail de 30 ans, avec deux périodes supplémentaires de 30 ans à suivre. Cependant, cela est techniquement illégal et pourrait annuler la totalité du bail si des contrevenants sont pris.

Le problème des 30 + 30 + 30 baux en Thaïlande

Alors que les étrangers comprenaient il y a quelques décennies qu'ils n'avaient aucun droit à la propriété foncière en Thaïlande, les étrangers aujourd'hui achètent fréquemment des villas, voire achètent et vendent des terres. Toute cette activité pourrait un jour se retourner contre vous, surtout si Thai Co. Ltd. n'est pas utilisée comme une entreprise légitime, mais comme un véhicule de portefeuille qui ne négocie pas, ne classe pas de comptes ou ne paie pas d'impôts.

Si un étranger veut simplement vivre en Thaïlande pendant les 60 prochaines années, il y a une logique financière à avoir des droits de possession exclusifs sur sa villa pour la durée de son séjour, ce qu'une SRC permettrait. Cela vous place certainement sur une base juridique plus solide que d'autres moyens d'acquérir une villa.

Si les développements de villas dans toute la Thaïlande ont structuré leurs ventes selon lesquelles le bail d'occupation du terrain était traité séparément, l'achat du bâtiment physique (qu'un étranger peut légalement posséder) pourrait être considéré comme un «avantage» si le propriétaire du bâtiment le cédait au propriétaire foncier à l'expiration des conditions du bail.

Un tel contrat serait alors rédigé pour rendre compte de sa réinterprétation éventuelle en tant que contrat réciproque spécial. Plutôt que la durée standard du bail de 30 ans, cela fournirait effectivement au locataire une location sécurisée pendant 60 ans, tandis que le renouvellement par la suite resterait une possibilité.

Il est également évident que les acheteurs prennent souvent de mauvaises décisions en raison de mauvais conseils juridiques, soit du développeur, soit même d'un avocat ou d'un comptable.

Un promoteur pourrait préférer l'ambiguïté associée à un contrat de bail normal. Si tel est le cas, l'idée de garantir effectivement un renouvellement de 30 ans par le biais d'un contrat réciproque spécial peut ne pas être très attrayante. Après tout, une telle ambiguïté peut les laisser, eux ou leurs descendants, avec une propriété de luxe qu'ils peuvent revendre dans 30 ans.

Conclusion

Un contrat de location qui est plus tard considéré comme un contrat réciproque spécial est clairement une meilleure option qu'un contrat de location de 30 ans, mais est-ce mieux que d'utiliser une société thaïlandaise correctement formée et gérée pour acheter en pleine propriété?

L'un des principaux avantages d'un SRC est que vous n'avez aucun des coûts supplémentaires impliqués dans le bon fonctionnement de l'entreprise. La SRC donne à l'étranger au moins 60 ans de jouissance ininterrompue de son logement, sans frais supplémentaires.

Une entreprise thaïlandaise - avec des actionnaires légitimes, menant des affaires appropriées, générant des revenus, déposant des comptes vérifiés, payant des impôts et adhérant aux lois sur les sociétés de la Thaïlande - a un élément de coût supplémentaire.

Mais l'étranger qui achète par le biais d'une entreprise thaïlandaise légitime possède un actif d'investissement qui peut être facilement revendu à d'autres étrangers à une date ultérieure, avec la possibilité de réaliser des gains en capital.