La plupart des marchés immobiliers mondiaux ont traditionnellement été motivés par la capacité de réaliser un gain en capital à long terme. À Phuket, cela reste une perspective légitime, cependant, le marché ici est maintenant principalement dirigé par les investisseurs. Et ces investisseurs insistent sur des rendements annuels supérieurs de leur investissement.
Les développements de villas et de condominiums à Phuket se présentent à l'investisseur axé sur le revenu. Mais les copropriétés sont plus facilement abordables pour plus de gens, ce qui augmente la demande pour ce secteur et garantit que la majorité des ventes de propriétés à Phuket sont des condos.
Cet article porte principalement sur le secteur des copropriétés.
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Meilleures propriétés d'investissement à Phuket
Acheter une propriété d'investissement de condo à Phuket
Si vous achetez une propriété pour un investissement, votre objectif le plus immédiat sera probablement le revenu de location que cette propriété produira.
Les développements les plus demandés sont probablement ceux qui offrent des rendements locatifs garantis. Bien que les rendements annuels puissent varier, la moyenne se situe autour de 6-7% par an. Ces paiements de revenus garantis peuvent être versés pour toutes les années, de 2 à 10, en fonction du développeur.
Si vous vous êtes inscrit au «programme de location» du développement, vous aurez généralement un usage personnel de votre propriété pour une période allant de 2 semaines à 2 mois (selon le condo). Il est possible que l'utilisation personnelle qui vous soit autorisée dépendra également de votre visite à Phuket en basse saison ou en haute saison.
Parce que vous confiez la location de votre logement à une société de gestion professionnelle, il va de soi qu'ils voudront établir une «identité de marque» pour l'ensemble de la copropriété. Après tout, ils feront de la publicité dans le monde entier et il est important qu'ils soient en mesure de proposer une norme cohérente avec ce que les gens peuvent voir en ligne.
Lors de l'achat sur plan, par conséquent, on vous propose généralement un choix standard de finitions et de luminaires. Même si le décor ne reflète pas vos goûts personnels, dans le cadre de la location de votre propriété, il vous sera probablement demandé de maintenir le concept de design intérieur du développement, ainsi que l'ensemble de mobilier standard.
Pensez-y de cette façon. Si vous ne prévoyez pas habiter votre condo moins de 10 (ou plus longtemps), vous devrez probablement le rénover avant d’emménager de toute façon.
Investissement Phuket Condo vs. Phuket Condotel
Un type de propriété de location très populaire aujourd'hui est le «condotel». Les condotels sont presque exclusivement des immeubles de placement et ne doivent pas être considérés comme de futures maisons de retraite. Vous constaterez qu'au-delà des options présentées lors de l'achat sur plan, vous n'aurez aucune flexibilité sur le design intérieur.
Les condotels portent leur nom car ils bénéficient de licences de condominium et d'hôtel, ce qui les rend idéaux pour les locations à court terme.
Ils ont une gestion professionnelle comme les autres condos, mais la licence d’hôtel supplémentaire permet aux immeubles d’être loués à court terme (c’est-à-dire pour des périodes plus courtes que 30).
Vous pouvez en savoir plus sur la possession d'un condominium sous licence d'hôtel ici:
Posséder un condominium sous licence en pleine propriété en Thaïlande
Vous connaissez peut-être déjà la controverse entourant les sites de réservation tels que Réservation via booking.com ou airbnb. Un certain nombre de pays (ou dans le cas de New York, des villes individuelles) ont été mis sous pression par leur secteur hôtelier pour freiner la hausse des réservations de chambres privées.
La Thaïlande est l'un de ces pays. Toute personne souhaitant louer son bien pour une période inférieure à 30 doit obtenir une licence d'hôtel pour pouvoir le faire.
C'est une attraction majeure des condotels en tant qu'immeubles de placement. Mais cela signifie-t-il que les condos traditionnels ne sont pas attrayants? Pas nécessairement. Beaucoup dépend de la «personne morale» de la copropriété (un nom de fantaisie pour la société de gestion).
De nombreuses personnes morales permettront aux propriétaires d'accepter des locataires pour une location à court terme, même si une licence d'hôtel est techniquement requise.
Vous pouvez en savoir plus sur ce qu'est une personne juridique de condominium ici:
Achat d'un condominium à Phuket - Qu'est-ce qu'une personne juridique de condominium (ou CJP)?
Mais un règlement ministériel, adopté en 2008, offre un moyen aux propriétaires individuels d'adhérer à la loi. Il prévoit une exemption pour toute propriété de quatre chambres au maximum et pouvant accueillir jusqu'à 20 personnes.
À notre connaissance, l'exemption de licence a été appliquée plus souvent dans les bungalows et les villas que dans les condos. Mais si votre copropriété n’est pas un hôtel licencié, il est utile de faire appel à un avocat expérimenté pour vous assister dans votre demande de dérogation.
Le retour sur investissement (ROI) garanti de votre condo est-il vraiment garanti?
Lorsqu'un promoteur immobilier de Phuket offre une garantie de loyer, les retours de location sont-ils réellement garantis? 100%?
C'est une question difficile à répondre, et ce n'est pas une tentative d'humour de dire que la réponse est oui et non.
Pour commencer, un avocat doit examiner le contrat pour s'assurer que les intérêts de l'acheteur sont protégés. Un accord mal rédigé pourrait voir une partie des rendements garantis être détournée vers les frais CAM (entretien des espaces communs) par le promoteur. Et le pauvre acheteur peut constater qu'en plus de tout le reste, il paie ses propres frais de gestion et d'entretien.
Ces frais sont généralement payés par le développeur si vous disposez d'un contrat de retour garanti, ce qui souligne encore l'importance de la recherche d'un avocat de qualité.
Une fois que le libellé du contrat est correct, tout arrangement de retour de location garanti à court terme doit être réaliste. Dans la plupart des cas, cette dépense sera déjà prise en compte par les développeurs. (En règle générale, les coûts de marketing et de vente par unité seront intégrés.)
Les rendements garantis sont parfois prépayés par le développeur, généralement à la réception du paiement final de l’unité.
S'appuyant sur le tourisme
La faisabilité des retours garantis sur le long terme dépendra beaucoup de la viabilité de l'industrie touristique de Phuket. Une réduction significative du nombre de touristes entraînerait très probablement un ralentissement de l'économie locale de Phuket.
Un ralentissement à long terme aurait inévitablement un impact sur le marché immobilier car les rendements locatifs garantis reposent sur le nombre de touristes occupant le plus grand nombre possible de logements vacants chaque année.
Les vingt dernières années ont vu une augmentation constante du volume de touristes venant à Phuket. Ces deux décennies ont également connu des crises régionales et mondiales qui ont menacé l'ensemble de l'industrie du tourisme. Bien qu'il y ait eu des impacts à court terme, les vacanciers sont revenus en masse et un nombre record de touristes continue d'être éclipsé chaque année.
Ces mauvaises années étaient-elles vraiment si mauvaises? Combien d'entre eux vous souvenez-vous: l'éclatement de la bulle technologique, le SRAS, la grippe aviaire, les coups d'État militaires, la crise asiatique, la crise financière de 2008 et le tsunami de l'océan Indien, qui a frappé le lendemain de Noël - en plein milieu de Phuket haute saison touristique?
Chacune de ces activités a eu un impact sur le tourisme, mais Phuket (et même la Thaïlande) a récupéré plus fort à chaque fois.
Mais pourquoi évoquer les pires moments touristiques de l'histoire moderne? Car, mis à part une faillite ou une gestion incompétente, une contraction calamiteuse du secteur touristique serait la raison la plus probable pour laquelle un contrat de location garanti ne produirait pas les rendements promis.
Et aucun des événements mentionnés ci-dessus n'a réussi à faire baisser le secteur du tourisme ou le marché locatif garanti.
Vous pouvez lire notre article sur l'industrie du tourisme en Thaïlande ici:
À quel point l'industrie du tourisme en Thaïlande peut-elle croître?
Assurer le paiement par l'intermédiaire d'un avocat
Si les retours locatifs garantis sont une forte motivation pour l'acheteur, il est important qu'un avocat examine l'accord du promoteur / société de gestion. L'avocat doit également examiner de près l'entreprise - l'organisation et les personnes qui la sous-tendent.
La diligence raisonnable devrait examiner ce qui suit:
- feuille de route de la société de gestion
- solvabilité du développeur
- règles régissant l'occupation par le propriétaire, ainsi que
- ramifications de la vente de l'unité avant la fin de la période de garantie de location (en s'assurant qu'aucune pénalité n'existe pour la vente anticipée).
Que se passe-t-il si la société de gestion / développeur ne respecte pas pleinement les conditions proposées ou les promesses faites? Quel recours existe-t-il pour réclamer une indemnisation?
Si les retours de location garantis sont prépayés par le promoteur, une partie de la diligence raisonnable peut être inutile car une grande partie du risque potentiel aura été annulée par le paiement anticipé. Mais il est toujours important pour un avocat d'être impliqué dans le processus.
Vous pouvez lire notre article ici sur l'obtention des meilleurs conseils juridiques lors de l'achat d'une propriété en Thaïlande:
L'importance des conseils juridiques judicieux lors de l'achat d'une propriété à Phuket
Résumé
Les programmes de location à «retour garanti» sont au-dessus de la table et, dans l'ensemble, ils sont également bien gérés. Mais ils pourraient également être sensibles à des forces extérieures qu'aucun développeur ne pouvait raisonnablement s'attendre à contrôler.
Rien dans la vie n'est totalement garanti, mais l'offre de retour de la plupart des développeurs de Phuket a certainement été très cohérente. Pendant plus de deux décennies, la grande majorité des développeurs de l'île ont payé le revenu qu'ils avaient promis le premier jour. Pendant ce temps, Phuket a subi des bouleversements importants sur le marché touristique - des bouleversements auxquels d'autres destinations touristiques n'ont peut-être pas survécu.
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