Les acheteurs ont généralement la possibilité d'acheter une ou plusieurs unités d'un condominium longtemps avant le début des travaux. Dans certains cas, il peut s'écouler des mois voire des années avant de voir un projet terminé.
Mais les acheteurs non planifiés sont généralement récompensés pour être arrivés tôt sous forme de rabais attractifs.
Les investisseurs qui sont attirés par l’achat d’immeubles sur plan sont ceux qui sont intéressés par l’appréciation du capital à court terme, par opposition aux particuliers ou aux familles à la recherche d’un nouveau logement.
Mais il y a des avantages et des inconvénients à acheter sur plan, et il est essentiel que tout acheteur comprenne les deux.
Achat d'une propriété à Phuket
L'avantage le plus évident de l'achat sur plan est le rabais important offert à ceux qui achètent tôt.
C'est une pratique assez courante sur l'île, et il est possible qu'un développement soit vendu avant la pose de la première brique, en particulier sur un marché porteur.
Vous pouvez lire notre article sur les avantages du plan d'achat ici:
Les avantages de l'achat d'un condominium hors de Phuket
Mais cette stratégie présente plus d'inconvénients potentiels que l'achat d'une unité lors d'un projet terminé. Cet article se concentre sur les risques associés à la remise d'argent à un développeur si tôt dans le processus de développement.
Les principaux inconvénients de l'achat sur plan à Phuket
Le principal risque auquel un investisseur est confronté lors de l’achat de parts lors de la phase de pré-construction est que le développement ne soit jamais achevé. Cela peut se produire dans le monde entier, pas seulement en Thaïlande.
Si ces préventes sont essentielles aux projets du développeur et que la demande d'unités se tarit pour une raison quelconque, le projet risque de ne jamais être achevé faute de fonds.
Les risques de faillite de développeur
Il y a de nombreuses histoires d'horreur au cours des deux dernières décennies dont les investisseurs auraient dû apprendre, mais malheureusement, tout le monde ne l'a pas fait.
Une des raisons est que de nombreux nouveaux acheteurs sont également nouvellement arrivés à Phuket. Ils n'ont tout simplement pas été sur l'île assez longtemps pour être témoins des choses qui pourraient mal tourner ou pour entendre les histoires de ce que d'autres dans le passé ont dû affronter avant eux.
Dans un marché en difficulté, où les attentes en matière de ventes ne sont pas satisfaites, certains développements peuvent avoir du mal à vendre des parts et à faire face aux coûts.
Pour concurrencer d'autres développements, ils pourraient être amenés à réduire les prix de vente des unités vendues, réduisant ainsi leurs marges bénéficiaires.
S'ils ont emprunté de l'argent auprès d'un établissement de crédit et sont sous pression pour le rembourser, ils devront peut-être obtenir d'autres emprunts à des taux plus élevés que prévu initialement.
Les investisseurs doivent savoir que cela est plus courant que ce qu’on leur fait croire et que cela peut conduire à des faillites inattendues.
Malheureusement, certains développeurs se sont aussi surpassés par le nombre de nouveaux projets qu’ils entreprennent, ce qui exerce une pression énorme sur leurs finances.
Si le marché ralentissait, même légèrement, le risque financier est amplifié par le nombre de projets qu’ils gèrent.
En tant qu'investisseur, vous devriez assurez-vous que le développeur que vous avez choisi est de bonne réputation, et ne s’est exposé à aucun risque susceptible de nuire à l’investissement que vous avez effectué.
Le risque d'évaluation de l'impact sur l'environnement
En règle générale, la construction d’un nouveau projet de condominium ne peut commencer qu’après les licences et Évaluation d'impact sur l'environnement (EIE) ont été obtenus.
Cela ne signifie pas qu'ils ne peuvent pas commencer à commercialiser le projet en vendant des unités. Mais cela signifie qu'ils ne peuvent commencer aucun travail de construction, comme sur les pieux et les fondations. Ils peuvent cependant commencer à abattre des arbres et à défricher le terrain prêt à commencer la construction.
Les acheteurs doivent reconnaître que des modifications de la législation, voire des obstacles imprévus à la construction du terrain, peuvent souvent imposer des modifications à un développement. Non seulement cela provoque des retards inattendus dans la construction, mais, dans des cas extrêmes, peut également entraîner l'annulation de l'évaluation des incidences sur l'environnement (EIE).
Le produit final n'est pas comme prévu
Un autre risque à noter lors de l’achat sur plan est que le produit final n’est pas ce que décrivent les brochures et le matériel de marketing.
Amendements à Loi sur les condominiums en 2008, il a fait beaucoup pour lutter contre la protection des acheteurs, notamment des tentatives d'induire les clients en erreur avec du matériel de marketing. Tout matériel marketing produit par un développeur fait en fait partie du contrat de vente et d'achat, et un écart flagrant par rapport à ce qui est annoncé est techniquement une violation du contrat du développeur avec vous.
Ces changements ont beaucoup contribué à réduire le problème, mais certains développeurs ont soit oublié ces règles, soit continuent de les ignorer. Il est encore difficile pour les acheteurs de savoir à quoi ressemblera le produit final et à quelle qualité ils peuvent s’attendre.
Malheureusement, la plupart des défauts ne sont apparents qu'après leur achèvement. Les acheteurs pourraient ne se rendre compte de certains problèmes et défauts de qualité que beaucoup plus tard. Il peut s'écouler des mois, voire des années avant que vous ne découvriez que vous avez perdu la qualité du travail.
Les problèmes peuvent être mineurs, mais il peut aussi y avoir des fuites majeures ou des problèmes structurels pour lesquels le développeur n'accepte jamais la responsabilité et ne les corrige donc jamais.
Dans de tels cas, vous constaterez peut-être que vous ne pouvez rien faire pour rectifier les griefs. Bien que le développeur soit clairement, juridiquement dans l'erreur, il est hautement improbable qu'une compensation soit due si votre unité, ou le développement dans son ensemble, n'a pas répondu aux attentes inattendues.
Encore une fois, il est avantageux pour les investisseurs de s’assurer qu’ils font appel aux meilleurs développeurs ayant fait leurs preuves dans la fourniture d’un produit fini de qualité.
Laisser un acompte de réservation
Même si votre avocat peut faire preuve de diligence raisonnable sur un projet qui vous intéresse, les résultats risquent de ne pas être ceux que vous attendiez et vous souhaiterez peut-être annuler votre achat.
Il y a donc certaines les risques associés au dépôt d'un acompte.
Dans de nombreux cas, les dépôts ne sont pas remboursables, quelle qu'en soit la faute. L'acheteur doit donc s'assurer que tout dépôt est entièrement remboursable si votre avocat trouve quelque chose qui ne va pas, ou tout simplement pas exactement comme il est décrit dans le contrat de vente ou le contrat de réservation.
Atténuer les risques avec le recours à un avocat expérimenté
De nombreux risques liés à l’achat sur plan peuvent être atténués si vous faites appel aux services d’un bon avocat. faire preuve de diligence raisonnable sur la propriété être recherché.
Mais de nombreux acheteurs ne le font pas. En Russie et en Chine, par exemple, le recours à un avocat lors d'un achat immobilier n'est pas obligatoire. Pour cette raison, ils pensent également qu'un avocat n'est pas nécessaire en Thaïlande.
Cela est regrettable, car de nombreux ressortissants russes et chinois achètent hors plan, certainement le moyen le plus risqué d’acheter une propriété, et le faire sans avocat augmente le risque.
Veuillez consulter notre article sur l’importance d’une bonne représentation légale:
L'importance des conseils juridiques judicieux lors de l'achat d'une propriété à Phuket
Si vous ne connaissez pas le terme «diligence raisonnable» et souhaitez en savoir plus sur son contenu et son importance, l'article suivant pourrait vous être utile:
Résumé
L'achat sur plan comporte généralement des rabais très attrayants avant la construction, mais il comporte aussi des risques.
Si vous choisissez avec soin les développeurs et que votre avocat procède à la diligence requise avant d'acheter, ces risques sont considérablement réduits.
Ceci est un extrait du guide des propriétés résidentielles thaïlandaises de Phuket 2019/20. Pour télécharger votre copie gratuite, veuillez cliquer sur ici.
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