Достопримечательности аренды для иностранцев, покупающих недвижимость на Пхукете
Отдельная вилла не только дает иностранцу дом в тропиках, о которых они всегда мечтали, но и предлагает одни из лучших вариантов аренды, особенно те, которые расположены недалеко от пляжей Западного побережья. В пик сезона практически невозможно полностью забронировать виллу на несколько месяцев за один раз. Виллы с четырьмя спальнями обычно сдаются в аренду лучше, чем три, а три лучше, чем две, но все виллы обладают отличным арендным потенциалом.
Когда дело доходит до получения высокой отдачи от инвестиций, отдельная вилла является предпочтением среди большинства иностранцев, не в последнюю очередь потому, что в течение нескольких недель, которые владельцы сами проводят на острове каждый год, она также предлагает им тихую частную виллу с бассейном в чтобы расслабиться. Вы можете быть уверены, что любая вилла будет соответствовать вашим строгим стандартам как внутри, так и снаружи, потому что арендатор имеет полное право на отделку и благоустройство. А с ухоженной виллой у бассейна сравнительно легко найти как краткосрочную аренду, так и долгосрочных арендаторов на месяц в течение всего года.
Как упоминалось выше, если требуется лучший юридический совет, вилла также может быть солидным активом, приносящим доход, а также хорошей инвестицией. Чтобы гарантировать, что ваша собственность - это и то, и другое, абсолютно необходимо, чтобы вы наняли хорошего юриста при заключении договора аренды. При правильной структуре и при сотрудничестве владельца / застройщика договор аренды может быть продан любому заинтересованному покупателю, а тайский покупатель может даже быть привлечен к покупке недвижимости в собственность. Лизхолд не может быть полностью титулованным владением, но он предлагает право владения имуществом на время аренды. Кроме того, большинство арендодателей предложат продлить право аренды после первоначального 30-летнего срока аренды в Таиланде, что дает арендатору перспективу долгосрочного владения.
Большинство договоров аренды с предоплатой, поскольку покупная цена аренды равна цене виллы, включая последовательные продления на срок до 90 лет. Похоже, что это стало общепринятым средством продления / возобновления аренды и, очевидно, упрощает продвижение арендованной виллы, но есть вопросы относительно того, как это можно обеспечить с правовой точки зрения. В то время как хороший договор аренды всегда будет включать пункт, в котором говорится, что арендатор имеет возможность продлить договор аренды после первых 30 лет, гарантия того, что продление вперед или предоплата аренды на 90 лет не является строго законным.
Финансовая логика арендованного имущества
Хотя концепция арендованной виллы может показаться не очень привлекательной для некоторых покупателей, финансовое обоснование аренды на 30 лет, безусловно, может быть сделано. (Если учесть тот факт, что вилла может быть в любое время продана в качестве безусловного права собственности другому покупателю, например, гражданину Таиланда или Thai Co. Ltd., дело становится еще более убедительным.)
Для тех, кто желает проживать на вилле в течение длительного срока, возможны варианты аренды, аренды на 30 лет или покупки без права владения путем создания тайской компании. Существует аргумент, что аренда является более безопасным вариантом.
Сравнивая лизинг с арендой, 30 лет - это много, а цены на аренду только растут. Роскошные виллы продаются по самым высоким долларовым ценам, даже ежемесячно или ежегодно, а стоимость аренды может побледнеть по сравнению с арендой в течение 30 лет.
Первоначальная стоимость аренды может сэкономить много денег в долгосрочной перспективе для тех, кто намерен остаться на Пхукете и хочет жить на вилле. А поскольку арендная плата выплачивается авансом, арендатор защищает себя от последствий инфляции, поскольку стоимость вилл на острове постоянно растет.
Если вы также учитываете годовой рост арендных ставок, это также приносит пользу человеку, который планирует сдавать в аренду свою виллу, так как он будет видеть постоянно увеличивающийся доход. В следующие 15-20 годы арендные ставки на роскошную виллу могут легко удвоиться, если не утроить, чем они являются сегодня.
Если вы сравниваете лизинг с покупкой безусловного права собственности через тайскую компанию с ограниченной ответственностью, есть аргумент в пользу того и другого. Но покупатели должны учитывать последствия покупки безусловного права собственности через неправильно сформированную тайскую компанию.
Иностранный арендатор, с другой стороны, находится на более прочной юридической основе из-за вышеупомянутого права «исключительного владения». И арендатор, и владелец компании могут рассматривать свою виллу как долгосрочную инвестицию, приносящую доход, но только арендатор может быть уверен, что этот актив будет арендованным на следующие 30 годы.
Кроме того, если учесть, что стоимость регистрации арендованного имущества составляет всего 1.1%, финансовая логика для арендованного жилья становится еще яснее.
Другие виды арендованного имущества
Наиболее популярными типами собственности, доступными для аренды, являются далеко не все виллы и дома (обсуждаемые выше), но некоторые долгосрочные резиденты (и даже инвесторы) также заинтересованы в кондоминиумах и квартирах. Они имеют более низкую цену, чем виллы, что делает их доступными для большего числа потенциальных арендаторов.
Кондоминиумы в аренду на Пхукете
Поскольку распределение единиц иностранного владения иностранной собственностью составляет менее половины общего объема, доступного в любом конкретном комплексе кондоминиумов, иногда единицы арендованного имущества выдвигаются в качестве жизнеспособной альтернативы.
Кондоминиум (или агент) может подтолкнуть иностранца к созданию компании Thai Company Ltd. для приобретения арендованного объекта, поскольку, поскольку покупателем будет таиландское юридическое лицо, оно может составлять часть владения 51% в Тайланде.
Как и в случае с компаниями на Британских Виргинских островах, управление тайской компанией может оказаться финансово невыгодным для владельцев недорогих кондоминиумов. Однако, что наиболее важно, это также может быть сомнительным с юридической точки зрения (подробнее об этом на следующих страницах). Если вы не управляете компанией, которая действительно что-то делает и имеет оборот, вероятно, лучше вместо этого искать кондоминиум без права собственности.
Если вы абсолютно влюблены в квартиру, и единственными доступными объектами являются арендованная собственность, вашими вариантами являются законное право собственности тайской компании или аренда на год 30. Если вы выбираете аренду, лучше всего рассматривать это как долгосрочную аренду, а не право собственности. Как и в случае с домом или виллой, это может оказаться дешевле, чем платить за аренду в течение 30 лет. При правильной структуре он может также предлагать расширение или передаваться новому владельцу.
Но ключевое слово здесь - мощь. Если вы продолжите читать этот раздел, вы поймете потенциальные ловушки арендованного кондоминиума. Самой большой проблемой для арендаторов в будущем является их восприятие того, что они на самом деле «владеют» или, в зависимости от обстоятельств, не владеют.
Некоторые иностранцы думают, что это более или менее то же самое, что и право собственности. С арендованной квартирой они полагают, что «купили» что-то похожее на арендованную собственность в Великобритании. Но у них нет 999 лет владения. Хотя им, возможно, предлагалось продлить срок аренды до 90 лет, эти 90 годы также не гарантируются.
Из-за этих заблуждений люди думают, что их арендованное имущество является ценным активом в следующем столетии. В сотрудничестве с владельцем / арендодателем, однажды он может быть передан, и вы даже сможете продать его. Но лучше всего рассматривать аренду как долгосрочную аренду.
Рассмотрение аренды как аренды 30 на год с возможностью продления в будущем предотвратит искажение вашего понимания.
Вы можете узнать больше об использовании тайской корпоративной структуры для покупки арендованного кондоминиума здесь:
Использование тайской компании с ограниченной ответственностью для приобретения квартиры в аренду
Аренда квартир на Пхукете
В отличие от кондоминиума, в котором у вас есть право собственности на иностранные владения в некоторых квартирах, при этом остаток остается в аренде, все объекты, юридически оформленные как квартиры в Таиланде, доступны только на правах аренды. Это относится как к гражданам Таиланда, так и к иностранцам.
Иногда, великолепно управляемая застройка квартир может быть привлекательной, но некоторые квартиры могут попасть в тот же ценовой диапазон, что и кондоминиумы безусловного права собственности, поэтому ограничения на владение должны заставить любого покупателя тщательно обдумать, прежде чем рассматривать его.
Кроме того, важно помнить, что Закон о кондоминиуме был принят в 1979. Простота регистрации структуры кондо и продажи квартир тайцам и иностранцам означает, что большинство новых разработок за последние четыре десятилетия были структурированы как квартиры.
Если вы смотрите на квартиру, построенную после 1979, вам действительно нужно спросить себя, почему разработчик решил построить ее как квартиру, а не как квартиру.
ПРИВЛЕЧЕНИЯ Арендатора
Поскольку возможности для иностранца приобрести земельную собственность, такую как виллы, ограничены, то, безусловно, легко рассматривать арендованное имущество как «наполовину заполненное стекло» решение, особенно когда ближайшая альтернатива требует дополнительного шага формирования правильно структурированной компании, чтобы остаться в рамках закона. Хотя аренда не идеальна, она обеспечивает большую часть преимуществ, которые иностранцы получают при инвестировании в недвижимость на Пхукете.
Фактически, владение арендованным имуществом имеет много преимуществ и преимуществ, которые включают в себя:
- Иностранцы могут жить в любом доме или вилле по своему выбору
- 100% законно разрешает иностранцу беспрепятственно владеть виллой или домом.
- С оговоркой об отмене период аренды может быть возобновлен для потенциального покупателя
- Он может быть перепродан как право собственности гражданину Таиланда или компании с ограниченной ответственностью.
- Если договор аренды структурирован правильно, арендаторы будут иметь такое же чувство собственности, как и владельцы
- Написание аренды под несколькими именами (включая детей или внуков) может обеспечить преемственность, и что аренда используется на весь срок
- Арендаторы избегают инфляции и постоянно растут цены на аренду
- Арендаторы имеют полный контроль над дизайном интерьера / экстерьера, включая ландшафтный дизайн сада
- Арендатор земли может владеть любыми зданиями или другими сооружениями, которые они строят на земле
- Доход от аренды вилл превосходит доход от кондоминиумов
- Арендная вилла может получить освобождение отеля и легально предлагать краткосрочную аренду (это утверждение более сложно с кондоминиумом)
- Затраты на закрытие низкие, т. Е. Регистрация арендованного имущества относительно дешевая.
- Арендаторы могут получить дальнейшие продления после первоначального срока 30
- Юридический интерес в аренде может быть продан третьей стороне
- Опция покупки позволяет арендаторам воспользоваться любыми изменениями в законах о собственности (если они произойдут) и обеспечивает большую гибкость при перепродаже
- Арендная плата может стать «Специальным взаимным договором» (подробнее об этом позже)
На что обращать внимание с арендаторами
Большинство застройщиков понимают, что предлагать стратегии по оказанию помощи иностранцам в продлении первоначального срока аренды отвечает их наилучшим интересам, но любое решение о продлении аренды после 30 лет принимается исключительно по усмотрению арендодателя (или владельца).
Как упоминалось выше, договоры аренды, как правило, предлагают возможность продлить (или продлить) аренду после 30 лет. Но, стремясь предложить большую степень постоянства с первого дня, некоторые разработчики предлагают «Аренда 30 + 30 + 30» (или даже 30 + 30 + 30 + 30), что означает, что они фактически обещают заранее, что арендатор может остаться в вилла для 90 или 120 лет.
Это прекрасно в качестве дополнения, но любая попытка сделать договор аренды / обязательным для 90 или 120 может рассматриваться как нарушать дух закона, и почти наверняка будет аннулирован судами.
Раздел 540 Гражданского и Коммерческого кодекса разрешает продление аренды по истечении 30 лет, и в букве закона не проводится различий между иностранными и тайскими арендаторами. Но в разделе 540 также очень четко указаны как максимальный срок аренды, так и продление аренды.
Судьи являются арбитрами духа закона, и суды уже постановили, что продления, «записанные в камне» в договоре аренды, являются попытками фактического владения иностранцем. Расширения для иностранцев должны вместо этого быть вариантом - не более чем обещанием - и вариантом, который может применяться только в отношении первоначального арендодателя имущества.
Это факт, который должен оценить каждый иностранец, если он планирует сдать в аренду недвижимость у частного лица. Если индивидуальный владелец умрет, а его жена, дети или внуки унаследуют имущество, иностранный арендатор может оказаться бездомным и без средств в конце срока аренды, если наследники не подлежат продлению.
Но это не означает, что иностранцы должны автоматически доверять разработчику человека. Если компания продана или даже сменила директора, руководство новой компании может принять решение не соблюдать ранее согласованное продление / продление, и арендатору придется уйти. Но расширение - это не единственное, о чем нужно беспокоиться, это основная собственность на саму землю.
В 2016, на острове Самуи, несколько иностранцев были выселены (только спустя годы 20) из построенных ими роскошных вилл. Застройщики не были собственниками земли, а законные владельцы решили не продлевать ее аренду. Они также согласились с тем, что все, что построено на земле, является собственностью помещика. Это еще раз подчеркивает важность расследования названия Chanote - и найма хорошего адвоката!
ЧТО-ТО, ЧТОБЫ УЗНАТЬ: УБЕДИТЕСЬ ОТ НАЛОГОВ
Существует налог, который часто игнорируется владельцами недвижимости в Таиланде, и если вы арендуете, вам действительно нужно знать об этом. Налог на жилье и землю уплачивается ежегодно местным органам власти по ставке 12.5% в год за любое имущество, используемое в коммерческих целях (например, аренду или аренду). Налог должен быть начислен самостоятельно каждым владельцем недвижимости и основан на ежегодной стоимости аренды в договоре аренды.
Форма «Por Ror Dor 2» должна подаваться каждый год в районное отделение, и налог должен быть уплачен до конца февраля с стоимости аренды предыдущего года. Но даже если владелец указывает точную годовую стоимость аренды и платит налог, местные органы власти имеют право оспаривать стоимость и изменять оценку, что, конечно, увеличивает налоговую нагрузку.
Можно подать апелляцию на оценку в районное отделение в течение 15 дней. И апелляция в суды может быть подана в течение 30 дней. Если владелец не подал Por Ror Dor 2, апелляция невозможна, и более высокая оценка станет основой налогового бремени.
Почему это особенно касается тех, кто арендует их имущество? Потому что бремя этого дома и земельного налога довольно часто переходит на арендатора в договоре аренды.
Этот налог должен быть изменен на обычный налог на недвижимость 1 Январь, 2020. Новый налог должен составлять 0.3% от оценочной стоимости всего имущества, а не только арендную стоимость аренды. Это может увеличивать или не увеличивать налоговую нагрузку на имущество, но это будет означать, что необходимо внимательно прочитать любое соглашение об аренде, чтобы убедиться, что вы застряли с большим счетом по налогу на имущество в соответствии с новым законом.
Пожалуйста, убедитесь, что ваш адвокат подтверждает, где именно это налоговое бремя должно лежать каждый год, и если оно уже учтено в предоплате арендной платы.
Всегда регистрируйте аренду
Важно, чтобы любое соглашение об аренде на срок более 3 было зарегистрировано в Земельном департаменте. Поскольку большинство договоров аренды бунгало или вилл длится 30, защита, предоставляемая на основании зарегистрированного договора аренды, поэтому крайне важна в случае перехода права собственности на землю. Если арендодатель умирает, становится неплатежеспособным или продает землю другой стороне, новый владелец должен соблюдать условия первоначальной аренды.
Если в земельном департаменте не был зарегистрирован договор аренды на срок более 3, новые владельцы даже не обязаны разрешать арендатору продолжать там жить. Арендатор, потому что это то, чем он является, может быть эффективно выселен после 3 лет.
Обещания, как и незарегистрированный договор аренды, не действуют в суде. Новый владелец не обязан выполнять какое-либо соглашение, устное или письменное, заключенное предыдущим владельцем. Аренда может быть защищена, но любой консенсус, достигнутый с прежним владельцем по поводу возобновления аренды после 30 лет, теперь будет прихотливым для нового владельца. Это подчеркивает важность оговорки об отмене и размещении аренды под несколькими именами, оба из которых будут рассмотрены ниже.
Что Олаф говорит об аренде недвижимости в Таиланде
«Аренда» не означает «владеть»…
Поскольку иностранцы в целом лишены права собственности на земельную собственность в Таиланде, они часто заключают договор аренды недвижимости в качестве альтернативы. Но лизинг не является собственностью, и важно понимать разницу, когда речь идет о собственности. Когда вы арендуете недвижимость, вы фактически «сдаете ее в аренду» в соответствии с условиями договора аренды, согласованного с фактическим владельцем недвижимости. Хотя это, как правило, долгосрочное соглашение, нарушение любого из пунктов вашего договора аренды может стать основанием для расторжения договора аренды и выселения вас из собственности.
По сути, аренда - это договор на использование продукта - в данном случае собственности - в обмен на оплату. Но как долго длится аренда? Особенностью тайского законодательства о недвижимости является то, что срок аренды собственности не может превышать 30 лет, хотя можно продлить аренду, включив в договор аренды «пункт о продлении». Однако, и это еще одна важная особенность закона Таиланда, только первоначальный владелец (или арендодатель) связан положением о продлении. Если арендодатель сменится в течение срока аренды (например, владелец умирает, компания продает собственность новому владельцу или прекращает деятельность и т. Д.), Новый владелец не будет связан каким-либо положением о продлении, подписанным первоначальным собственник.
Другими словами, типичная аренда недвижимости в Таиланде, даже если она содержит пункт о продлении, не является надежной долгосрочной инвестицией. Чтобы восполнить это, есть события, которые продвигают «коллективный лизинг» (также называемый «обеспеченный лизинг») для иностранцев. Безопасность, однако, сомнительна, потому что, как упоминалось выше, лизинг не означает собственный.
… И разрешение на строительство не является собственностью
Возможно, вы слышали, как кто-то сказал, что он владеет зданием, потому что его имя указано в разрешении на строительство. Надеюсь, вы однажды не будете таким дезинформированным человеком.
Хотя иностранцы, как правило, не могут владеть землей в Таиланде, они могут владеть такой физической структурой, как вилла. Когда-то застройщиками, занимающимися маркетингом недвижимости для иностранцев, было обычным делом продавать понятие «владения» виллой, взяв на себя обязательство выдать разрешение на строительство на имя иностранца. Это чисто спекуляция с нашей стороны, но целью этого могло быть «налоговое планирование» застройщика (продавец не несет никаких налогов на передачу недвижимости при продаже разрешения на строительство).
Что не является спекуляцией, так это то, что владение разрешением на строительство на ваше имя ничего не значит для вас как иностранца. Разрешение на строительство - это государственное разрешение на строительство (само подлежащее утверждению) строения на определенном участке земли в течение определенного периода времени. Вот и все. Ничего более. Хотя сегодня это может быть не так часто, вы все равно можете встретить людей (даже разработчиков), продающих идею разрешения на строительство в собственность.
УКРЕПЛЕНИЕ ДОГОВОРНОГО ДОГОВОРА
Некоторые пункты должны быть стандартными в любом договоре аренды. Но без надлежащей юридической консультации иностранному покупателю не удастся поставить галочки во всех соответствующих ячейках, чтобы защитить свои инвестиции.
Вариант покупки
Если владелец земли или управляющий недвижимым имуществом соглашается, желательно, чтобы в договоре аренды виллы был записан «Вариант покупки». Обычно это записывается в виде дополнения и позволяет арендатору приобрести землю позднее, если они того пожелают.
Эта опция может быть использована в любое время в течение срока аренды. Например, арендатор, возможно, женился и хочет разместить собственность на имя своего супруга.
Важно отметить, что в случае смерти правообладателя, опцион на покупку не аннулируется. Если арендодатель является физическим лицом, у арендатора-иностранца есть один год с момента смерти для осуществления покупки.
Хотя шансы невелики, всегда существует вероятность того, что законы о землевладении Таиланда могут измениться за один день.
Если это произойдет, иностранец может однажды принять титул Chanote от своего имени. Было бы безрассудно не включать соответствующую оговорку в договор аренды, однако маловероятно, что такой результат может быть.
Пункт отмены
Настаивать на предложении разрешить отмену аренды может показаться странным, но для этого есть очень веская причина.
Представьте, что иностранец арендовал виллу на 15 лет, а затем решает переехать. Любой потенциальный покупатель этого договора будет иметь только 15 лет, чтобы использовать имущество до запроса продления или продления. Что будет со стоимостью этого имущества? Очевидно, что цена упадет, потому что срок аренды сократился вдвое.
Пункт, позволяющий нарушить договор аренды и записать новый договор, будет защищать стоимость дома. Любой потенциальный покупатель может рассчитывать на полную аренду в 30-году, то есть аренда виллы продается по рыночной стоимости.
Условие отмены применяется только в отношении первоначального арендодателя - будь то физическое или юридическое лицо - поэтому, если право собственности переходит в другую собственность, новый владелец не обязан соблюдать этот пункт.
За переоформление аренды взимается плата, но она может быть разделена между текущим арендатором и новым покупателем. Кроме того, может возникнуть дополнительное налоговое бремя для разработчика в случае создания нового договора аренды (в связи с добавлением дополнительных доходов 15 за годы), и это может стать частью условий любого пункта об отмене.
Кроме того, если упомянутый ранее налог на жилье и землю не был уплачен, перерегистрация аренды вообще не будет возможна. И независимо от того, будет ли договор аренды зарегистрирован на имя нового владельца, местный районный офис будет благодарить кого-то за возврат налогов.
Суб-лизинговая оговорка
Если арендатор хочет сдать в субаренду свою собственность, в этом нет ничего плохого. На самом деле, многие иностранцы, которые берут в аренду виллу на 30-год или же арендуют землю, а затем строят виллу, делают это с целью субаренды виллы для получения инвестиционного дохода.
Однако если это намерение, оно требует сотрудничества с арендодателем и должно быть включено в первоначальное соглашение.
Положение о назначении
Как и в случае любого пункта или дополнения к договору аренды, сотрудничество арендодателя необходимо для передачи аренды новому арендатору, и оно должно быть включено в первоначальное соглашение.
Арбитражная оговорка
Арбитраж - это процесс, с помощью которого стороны в споре могут заслушивать свои аргументы независимым органом без необходимости проходить через потенциально длительные судебные разбирательства. Начиная с 2000 иностранцам разрешено выступать в качестве арбитров в Таиланде, и физические лица также могут быть представлены иностранными юристами в арбитражном разбирательстве.
Со времени 2002 Таиланд следовал Типовому закону Комиссии ООН по праву международной торговли (ЮНСИТРАЛ) о международном коммерческом арбитраже, который гарантирует, что решение арбитра в таких случаях соблюдается на международном уровне.
Арбитражное разбирательство может проводиться на любом языке, и нет необходимости переводить документы на тайский язык (как это происходит в тайских судах). В то время как посредничество потенциально менее затратно, в арбитраже стороны являются хозяевами своей собственной процедуры, и арбитр вправе назначить урегулирование в конце разбирательства. Урегулирование не создает никакого юридического прецедента, но является юридически обязательным.
Поместите аренду в несколько имен
Если кто-то арендует виллу на свое имя, то внезапно умирает, аренда немедленно прекращается. В этом случае владелец земли имеет право в любое время забрать имущество обратно. Как только они это сделают, они свободны продать еще один год аренды 30 кому-то еще. Пункт о правопреемстве может защитить супруга или детей арендатора, но только в том случае, если этот пункт применяется в отношении первоначального правообладателя / владельца / арендодателя.
Ни завещание, ни доверие не могут передать наследство в аренду супругу, и, к сожалению, положения о правопреемстве считаются обещаниями, а не правами аренды. Если владелец / арендодатель изменится, предложение о правопреемстве будет не более принудительно применяться к новому владельцу, чем продление на год 30. Это может быть особенно раздражающим, если супруга арендатора вынуждена покинуть свой дом, потому что новому арендодателю фактически разрешено вернуть его.
Таким образом, любой договор аренды должен быть в совместных (или нескольких) названиях. В зависимости от возраста иностранный покупатель может рассмотреть вопрос о включении имен своих детей в договор аренды. Если что-то случится с иностранной парой, их дети будут иметь право жить в доме или продавать аренду.
Арендная собственность и наследование
Это уже было затронуто, но краткое изложение наследственного права на арендуемую собственность весьма важно.
В Таиланде аренда считается личным правом в соответствии с законодательством об аренде и имуществом, а не наследственным правом договора. Верховный суд Таиланда постановил, что «арендатор является сущностью договора аренды», то есть без арендатора соглашение больше не существует.
Если арендатор желает передать аренду своим наследникам после смерти, это должно быть записано в договоре аренды в качестве особого условия. Однако этот пункт является личным договором между арендатором и арендодателем. Если арендатор умирает, его наследники могут применять пункт о наследовании против арендодателя. Однако если арендодатель изменится либо в результате продажи, либо в результате наследования права собственности, новый владелец недвижимости не будет связан пунктом о правопреемстве.
С другой стороны, если аренда будет считаться Специальным взаимным договором (см. Стр. 37), применимый закон изменится, и права наследования могут быть переданы наследникам арендатора.
МОЩНЫЙ, ЮРИДИЧЕСКИЙ, НО НЕ ОБЯЗАТЕЛЬНО ДОСТУПНО
Узуфрукт, Надстройки и Жилье - это три права, которые могут быть предоставлены арендатору, каждое из которых обеспечивает дополнительную и уникальную силу закона в договоре аренды.
Их стоит упомянуть, потому что их включение усиливает любую аренду в пользу арендатора. К сожалению, нет никаких гарантий, что эти права будут предоставлены иностранцу, имеющему аренду в Таиланде.
Узуфрукт в Таиланде
Узуфрукт - это, по сути, договор, который позволяет одному человеку использовать собственность другого. Он берет свое начало в римском праве, где женщинам было отказано в праве владеть землей. Узуфрукт использовался для защиты семейного дома, если ее муж умер преждевременно.
Узуфруктовые контракты все еще используются с небольшими изменениями во всем мире. Хотя они могут длиться всю жизнь, они обычно устанавливаются на определенный период времени. В Таиланде узуфрукт может быть создан на весь срок существования узуфруктуария (лица, желающего занять или использовать имущество) или на срок до 30 лет.
Слово «узуфрукт» происходит от латинских корней usus (употреблять) и fructus (что означает наслаждение, или буквально «плод»). Другими словами, это право на использование и получение прибыли от чужого имущества (без ущерба для него).
Прибыль (фрукт) первоначально относилась к фруктам или сельскохозяйственным культурам, которые могут быть выращены на земле и проданы, но определение также распространяется на аренду или аренду здания, или взимание сбора с других за доступ к земле. Ни в коем случае не передаются какие-либо права, разрешающие продажу или залог самой земли.
Если узуфруктуарию предоставляется пожизненное право на использование имущества, оно принадлежит им на протяжении всего срока их существования. После смерти узуфруктуария полное право собственности на имущество возвращается к истинному владельцу земли.
Узуфрукт как стратегия аренды?
Узуфрукт часто упоминается как идеальный способ для иностранцев иметь право на пожизненное владение в Таиланде, но автоматически не считает эту презумпцию правильной. Несмотря на то, что узуфрукт может быть записан в договоре аренды, нет никакой гарантии, что аренда на год 30 может быть фактически заключена в течение срока аренды.
Несмотря на то, что узуфрукты признаются Гражданским и Коммерческим кодексом, нет уверенности в том, что юристы арендодателя согласятся на что-либо, что может стоить его клиенту денег или превысить срок аренды 30-года. Кроме того, хотя узуфрукт может быть продан или передан, он не может быть передан наследникам, что делает его действительным только для жизни узуфруктуария.
Если покупатель может воспользоваться узуфруктом в Таиланде, хороший адвокат необходим для того, чтобы он действовал и работал эффективно. Именно в таких областях, как тайские юридические представители иностранца зарабатывают свои сборы.
поверхности
Superficies - еще один латинский термин, который используется для описания всего, что находится на земле. Как правило, это относится к любым зданиям на земле, которые возводятся кем-либо, кроме владельца.
Если вы планируете покупку земли в Таиланде, вы можете прочитать нашу статью ниже:
Покупка или аренда земли в Таиланде
И если вы хотите больше узнать о системе измерения земель в Таиланде, вы можете узнать больше здесь:
Преобразование тайских земельных измерений в метрические / имперские
Гражданский и коммерческий кодекс Таиланда, раздел 1410 - право на надбавки
«Владелец участка земли может создать право на застройку в пользу другого лица, предоставив ему право владеть, на земле или под землей, зданиями, сооружениями или плантациями».
Две тысячи лет назад римское право гласило, что здание и земля неразделимы. Любой человек, имеющий право использовать землю, также имеет право использовать любые здания, независимо от того, что они не владеют землей. Это происхождение права супефицитов.
Это концепция, которая до сих пор используется во всем мире. В Таиланде, однако, право на участки отделяет право собственности на землю от зданий на земле. Здесь закон имеет универсальность в том, что он в равной степени применяется к иностранцам и гражданам Таиланда (в отличие от законов о собственности на землю).
Вопреки распространенному мнению, арендатор в Таиланде не имеет автоматического права собственности на какую-либо виллу или дом, расположенный на этой земле. Юридическое право собственности на любой дом или виллу часто сопровождается правом собственности. Но если у иностранца есть договор об аренде, но он также не является суперпользователем, он ничего не имеет.
Для права надзирателей иметь какое-либо значение (т. Е. Иметь юридическую силу) это является строгим требованием, чтобы оно фигурировало в титуле. Человек, которому предоставлено право застройки, может затем получить право собственности на любое здание, построенное на земле, без необходимости владения самой землей. Если иностранный гражданин арендует земельный участок с целью строительства виллы на земле, право застройки должно быть получено до начала строительства. Если его оставить до окончания строительства дома, технически потребуется передача права собственности. И это будет связано с уплатой трансферного налога.
Каждый арендатор почти наверняка получает пачку документации и блестящие брошюры, прежде чем соглашаться на договор аренды. В большинстве случаев ни в литературе, ни в договоре аренды не упоминается право на застройку, что противоречит самым привлекательным маркетинговым требованиям, касающимся «права собственности». О дефиците обычно не упоминается, если арендатор не поднимает его самостоятельно.
Если иностранному покупателю предоставлены дополнительные возможности, право может быть ограничено годами 30, но может продлеваться до срока действия лица, предоставляющего права, или получателя прав. По истечении срока действия надстройки арендодатель может предложить приобрести дом, построенный иностранцем. Иностранец может также обменять дом на продление срока аренды, то есть использовать добавленную стоимость хорошей виллы на земельном участке в качестве оплаты за дальнейшую аренду 30-года. *
Но нет никакой гарантии, что иностранному покупателю будет предоставлено право в первую очередь. Хотя регистрация надбавок иностранцами в Таиланде совершенно законна, решение остается за Земельным департаментом. Практически по единоличному усмотрению этого правительственного учреждения предоставляется надбавка или нет.
* Даже без лишних недостатков эта стратегия использования дома, построенного иностранцем, в качестве средства обеспечения дополнительного срока аренды в 30-году, также может вступить в законную силу. Компетентный юрист абсолютно необходим, чтобы убедиться, что это даже вариант, когда заканчивается первоначальный год аренды 30.
жилье
Жилье отличается от узуфрукта тем, что лицо, получившее жилье, не имеет права позволять кому-либо другому (кроме себя) проживать в собственности. Только лицо, указанное в договоре на жилье, имеет право на проживание в собственности.
Договор на жилье дает человеку право использовать дом вместе со своей семьей в качестве жилища. Но собственность не может быть сдана в субаренду или использоваться в качестве жилья любой другой стороной.
Право на жилье также должно быть зарегистрировано, и правоустанавливающий документ должным образом подтвержден в Земельном управлении.
Сервитуты, послабления и общественные права на путь
Они не относятся к праву собственности как таковым, но являются соответствующими понятиями при рассмотрении прав владельцев недвижимости в Таиланде.
В Таиланде очень распространено, что доступ к собственности заблокирован другим участком земли. Сервитуты, послабления и общественные права являются тремя различными способами правовой защиты, чтобы гарантировать, что «не имеющая выхода к морю» собственность имеет доступ к общественной дороге.
Любой из Великобритании, вероятно, уже знаком с законами и законами, регулирующими «общественные права на проезд». (На самом деле, подробные книги карт, показывающие каждую общественную тропинку и право проезда в Великобритании, легко доступны.) В Таиланде действует почти идентичный закон, который позволяет владельцу, не имеющему выхода к морю, проходить через прилегающий участок, чтобы добраться до общественной дороги.
Однако есть два условия, которые должны быть выполнены:
1) Расположение и способ прохождения должны наносить как можно меньше повреждений.
2) Землевладелец должен получить компенсацию от лица, которому требуется проезд, за любой ущерб, который может возникнуть.
Однако реализация этого «права на доступ» может вызвать недовольство между покупателем / арендатором и его новым соседом. Если бы арендатор однажды оказался вынужденным одолжить чашку сахара или какие-нибудь электроинструменты, он, вероятно, не захотел бы стать тем парнем, который проложил путь через землю по соседству.
Более совместный и примирительный подход - это Сервитут. Хотя название может указывать на то, что арендатор вынужден выполнять работу по двору для своего нового соседа, такого страха нет.
Сервитуты - это заветы между землевладельцами, которые предоставляют права владельцу не имеющей выхода к морю собственности, при этом возлагая обязанности на другого. Сервитут может быть очень подробно описан, например, отказ в праве на строительство или разработку, но не всегда. В большинстве случаев он просто соглашается с тем, что собственность с доступом должна предоставлять доступ к участку без доступа. (Эквивалентом Великобритании будет «разрешительный доступ».)
Сервитут предоставляется автоматически, когда есть явная необходимость, поэтому регистрация не требуется. Сервитут должен быть зарегистрирован в местном земельном отделении, и должна быть указана компенсация, согласованная сторонами. Если стороны не укажут сумму компенсации, Земельное управление установит плату в размере THN 50 (за каждый участок земли).
Сервитуты и сервитуты - это просто право на въезд в собственность другого лица без фактического владения указанным имуществом, цель которого, как правило, состоит в том, чтобы предоставить право проезда по дороге общего пользования.
Что Сэм говорит о специальных взаимных контрактах
Вопрос: Когда аренда не обязательно является арендой?
Ответ: В Таиланде вместо этого есть специальный взаимный договор. Верховный суд Таиланда постановил, что модернизация арендованного имущества, осуществляемая по взаимному согласию арендодателя, может при определенных обстоятельствах привести к тому, что договор аренды превращается в «Специальный взаимный договор». Что это означает на практике для арендатора?
Это новое обозначение изменяет юридическое положение договора аренды, внося дополнения в соглашение, такие как пункты наследования «права договора», которые становятся наследственными. Это является основным преимуществом для любого иностранца, обеспокоенного тем, что происходит с его арендованным имуществом при смерти.
Кроме того, возможно, что пункт о продлении - просто обещание по договору аренды - может быть реализован в силу существенных улучшений в собственности, особенно в случае, если вилла построена на арендованной земле. Теоретически, любое здание, принадлежащее иностранцу, можно было отнять и перестроить на другом участке земли в конце срока аренды 30 (например, демонтировать и снять традиционный деревянный дом в тайском стиле или снять кирпичный дом в западном стиле) -по-кирпич).
Любой, кто захочет разобраться в хитросплетениях тайского законодательства, узнает, что арендодатель (или арендодатель) владеет всей землей, и, если не вступит в силу любое принудительное соглашение об обратном, также принимает на себя право собственности на любые здания, которые поднимаются на этой земле. Когда срок аренды истекает, все возвращается к владельцу.
Если договор аренды считается Специальным взаимным договором, это может предложить рычаги для продления первоначального договора аренды, но, как уже упоминалось выше, любой иностранец должен также обеспечить, чтобы договор аренды также содержал право на застройку, чтобы закрепить свое право собственности на здание в первое место.
Если вы хотите узнать больше о специальных взаимных контрактах, вы можете прочитать нашу статью на эту тему здесь:
Обеспеченный лизинг
Структура, известная как «Обеспеченный лизинг» (также известный как Коллективный лизинг или Защищенный лизинг), является новым средством собственности в Таиланде. Арендатор по сути берет на себя обязательство заключить договор аренды, в то же время заключая договор купли-продажи в тайской компании застройщика.
Для всех намерений и целей, это соглашение о корпоративной собственности, которое - при соблюдении тайских правил владения большинством акций - позволяет арендаторам использовать свое (миноритарное) влияние акционеров для защиты своих интересов. Это достигается за счет того, что иностранные акционеры бизнеса (обычно через оффшорную компанию) на самом деле имеют превосходные права голоса, даже если их привилегированные акции ограничены 49%.
Есть десятки курортов, которые в настоящее время имеют такую структуру, и еще больше создаются сегодня. Это замечательная концепция в теории, и она хорошо работает для большинства разработок в течение многих лет. Есть версии этой структуры, которые были снесены тайскими судами, так что это действительно зависит от того, насколько хорошо конкретная разработка обрабатывает своих владельцев
Риск, с которым сталкивается покупатель, заключается в том, что заинтересованная сторона (которая может быть кем-либо со знанием базовой структуры или с жалобой на одного из владельцев) подает жалобу в любой официальный отдел. Если официальные органы могут увидеть в договоре купли-продажи и признать, какие стороны в конечном итоге контролируют землю, на которой была построена застройка, то здесь может возникнуть проблема.
По большей части, пока все стороны довольны, и никакие проблемы со структурой никогда не попадают в суд, эти события с гарантированным арендным договором, вероятно, продолжатся.
Но если кто-то оспаривается, то, что в итоге произойдет, может зависеть от конкретного дела в суде, поданного ходатайства, судьи дня или от политических ветров в это время.
Еще одна новая форма аренды, которая сейчас появляется в Таиланде, - это «Ипотечная аренда» или «Ипотечная аренда». Вы можете прочитать больше об этой новой структуре иностранного владения здесь:
Понимание того, как работает лизинговая ипотека на Пхукете или в Таиланде
Дух Закона
Существует множество мнений и рекомендаций о том, как иностранец может обойти «букву» закона о владении земельной собственностью. Проблема с такими схемами заключается в том, что в случае оспаривания в суде схема иностранного владения вряд ли будет поддержана.
Интересно отметить, что буква закона в Таиланде фактически говорит об иностранной собственности на землю. Вместо того, чтобы прямо запрещать иностранцам владеть землей, закон фактически гласит, что иностранцам (иностранцам) разрешено владеть землей. В разделе 86 Закона об издании Земельного кодекса говорится, что «иностранцы могут приобретать землю в соответствии с положениями договора, дающего право на владение недвижимым имуществом…». В законе не упоминается, что последний такой договор был расторгнут в 1970.
В отсутствие какого-либо договора «дух закона» явно запрещает иностранную собственность на землю в Таиланде. Независимо от изобретательности предполагаемой лазейки, из судебных решений ясно, что этот «дух» закона неизменно поддерживается.
Когда дело передается в суд, когда земля считается находящейся в собственности или под контролем иностранца, один и тот же вердикт возвращается в значительной степени каждый раз. Будь то местный суд первой инстанции или апелляционный суд (такой как Верховный суд в Бангкоке), схемы, которые помогли иностранцам обойти закон, регулярно снимаются судьями.
Если иностранец является владельцем здания, и спор идет просто из-за использования или прав на землю, которую они должным образом арендуют, судьи довольно часто принимают сторону иностранца. Это становится проблемой, когда речь идет о владении или контроле над физической землей.
Покупка и аренда недвижимости в Таиланде Статьи
Законы Таиланда о собственности - неудобная правда
Любой, кто покупает недвижимость в Таиланде, должен убедиться, что его покупка осуществляется в соответствии с законами Королевства. В некоторых отношениях эти законы не отличаются от законов большинства западных стран. Там есть,
Получение надлежащей юридической консультации при покупке недвижимости на Пхукете
ВАЖНОСТЬ ЗВУКОВЫХ ЮРИДИЧЕСКИХ КОНСУЛЬТАЦИЙ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ В ТАИЛАНДЕ Поиск хорошего юриста в Таиланде Это уже затронуто выше, и это трудно переоценить - первым шагом при совершении любой сделки с недвижимостью в Таиланде должно быть следующее:
Иностранное право собственности на кондоминиумы в Таиланде
ИНОСТРАННАЯ СВОБОДНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ПХУКЕТЕ Кондоминиумы на Пхукете Безусловное владение кондоминиумом довольно четко обозначено и является лучшим способом для иностранцев владеть недвижимостью в Таиланде. Закон Таиланда гласит, что комплекс кондоминиумов может иметь
Покупка вилл, домов, таунхаусов и земельных участков на Пхукете
Покупка недвижимости на Пхукете за счет инвестиций: вилл, домов и земельных участков. Покупка недвижимости на Пхукете: поощрение инвестиций. В предыдущей статье мы упоминали «крайне ограниченные и исключительные обстоятельства», при которых иностранец может приобрести
Все о 30-летней аренде в Таиланде
Что такое аренда? Термины «безусловное право собственности» и «аренда» не обязательно являются универсальными понятиями. Безусловное владение и владение на правах аренды - это общее различие во многих странах. Но чаще всего дифференциация встречается в Великобритании.
Использование тайской компании с ограниченной ответственностью для владения виллами, городскими домами и земельным участком на Пхукете
Использование тайской компании с ограниченной ответственностью для владения виллами, городскими домами и земельной недвижимостью на Пхукете Что Сэм говорит о покупке земли через тайскую компанию Тайская компания с ограниченной ответственностью - с иностранными акционерами
Социальный контакт