Факторы, влияющие на цены на недвижимость на Пхукете
Цены на недвижимость
Называть «Рынок недвижимости Пхукета» почти неправильно, потому что это не однородная структура. Он разделен (и даже подразделяется) на категории, которые в совокупности включают широкий круг покупателей. В этом разделе рассматриваются некоторые из основы, которые влияют на стоимость недвижимости на Пхукетес акцентом на цены, которые платят иностранцы.
Национальная статистика показывает, что, хотя рынок недвижимости Таиланда за последние 15 лет испытывал периодическое замедление, его тенденция заключалась в стабильном росте каждый год, причем ни разу он не заканчивался годом ниже, чем в начале. На момент написания индекс находится на рекордно высоком уровне.
С конца 2012 года индекс цен на жилье в Таиланде вырос почти на 60%. Стоит отметить, что индекс цен на жилье ускорился после пандемии, увеличившись более чем на 14% с начала 2019 года.
ИНДЕКС ЦЕН НА ДОМ В ТАИЛАНДЕ
Увеличение туризма
Прежде чем идти дальше, важно провести различие между рынком недвижимости Пхукета и рынком Таиланда в целом (даже конкретно Бангкока).
Бангкок — столица Таиланда, а также крупный населенный пункт страны. В Большом Бангкоке с общим населением более 16 миллионов человек проживает почти четверть всего населения Таиланда. Поскольку здесь сосредоточено больше людей, чем где-либо еще в стране, рынок недвижимости имеет тенденцию двигаться вместе с экономикой.
В сильной экономике, как мы видели в последнее десятилетие, оценки спроса могут стать оптимистичными, и может произойти чрезмерное строительство. Истории о непроданных квартирах в кондоминиумах продолжают поступать в Бангкоке уже много лет. Но это Бангкок, а не Пхукет.
В то время как цены на Пхукете могут свободно следовать за приливом и отливом в остальной части Таиланда, спрос со стороны иностранцев на Пхукете отличает сектор недвижимости от страны в целом. И эти иностранные покупатели почти всегда знакомятся с островом, отдыхая здесь. Все говорит нам туризм на Пхукете будет продолжать расти. а вместе с ним и сектор недвижимости.
Эволюция от посетителя до резидента иногда занимает некоторое время, но это происходит часто. Люди влюбляются в Таиланд, и он постепенно становится их местом отдыха по умолчанию, и здесь проводится все больше и больше отпусков. Роман с этой страной действительно завершается, когда они покупают или арендуют квартиру или виллу в Таиланде и решают переехать сюда, работать или выйти на пенсию. Однако во время пандемии множество людей «пропустили несколько шагов» и выбрали Пхукет своим любимым домом.
Рынок кондоминиумов особенно быстро рос за последние 15 лет, и это в значительной степени было связано с ростом туризма. Но во время пандемии наибольший рост спроса был на виллы.
Как процентные ставки влияют на рынок недвижимости Пхукета
После мирового финансового кризиса 2008 года процентные ставки были снижены, чтобы стимулировать расходы и инвестиции и препятствовать сбережениям. Относительно скудный доход, предлагаемый традиционными инвестициями (например, облигациями, срочными депозитами), побудил инвесторов искать более высокую доходность в других местах. В некоторых странах, прежде всего в Европе, процентные ставки были отрицательными, а это означало, что банки фактически взимали плату с вкладчиков за привилегию держать свои деньги.
Эта политика «отрицательной процентной ставки» побудила инвесторов искать альтернативные источники дохода, и идея рентабельная аренда недвижимости на тропическом острове был, естественно, весьма привлекательным. Это привело к заметному увеличению продаж квартир-студий и квартир с одной спальней иностранцам, которые могли сдавать их в аренду по более выгодной цене, чем мог предложить банк.
Процентные ставки начали расти в 2020 году, и центральные банки, похоже, полны решимости вернуть нас к тому, что когда-то считалось нормальным, а именно к процентным ставкам 5–6%. Что это значит для рынка недвижимости? Более высокие ставки обычно замедляют темпы покупки недвижимости и снижают цены на жилье.
Однако в Таиланде иностранцу практически невозможно получить ипотечный кредит, поэтому практически все продажи недвижимости осуществляются за наличные. Отсутствие дешевых займов означает отсутствие чрезмерной спекуляции недвижимостью. Отсутствие спекуляций означает отсутствие пузыря. Отсутствие пузыря означает отсутствие сумасшедших скачков цен. Точно так же повышение процентной ставки (до сих пор) не привело к снижению цен, потому что иностранцы не полагаются на кредиты для покупки недвижимости на Пхукете.
Цены на внешнем рынке на Пхукете постепенно росли, но это был устойчивый рост, в основном обусловленный естественными силами инфляции и спроса, и ни более низкие, ни более высокие процентные ставки не оказали заметного влияния.
Рыночная инфляция
Скромная инфляция является целью почти каждого центрального банка, и большинство считает, что «здоровый» уровень инфляции находится между 2% и 3% в год.
Но когда мир вышел из пандемии, он столкнулся с инфляцией, невиданной (по крайней мере, на Западе) более чем одному поколению. В то время как сбои в цепочке поставок, увеличение стоимости энергии, неожиданные изменения спроса и — в небольшой степени — заработная плата привели к некоторому росту цен, в некоторых кругах винят корпоративное ценообразование в качестве единственной крупнейшей причины этой инфляции.
По мере увеличения затрат стоимость любого продукта в долларах будет увеличиваться. Но компании использовали это увеличение затрат, чтобы замаскировать повышение цен, намного превышающее их затраты, исключительно для увеличения собственной прибыли. «Прибыль» — это не абсолютные суммы в долларах, а проценты. К концу 2021 года маржа корпоративной прибыли в Америке достигла самого высокого уровня за 70 лет, и эта тенденция повторилась во всем мире.
Инфляция увеличивает стоимость строительства каждой собственности. Кирпич, строительный раствор, черепица, бытовая техника, приспособления и приспособления — даже растения для сада — все растет в цене. Ни один застройщик не сможет избежать последствий инфляции.
Однако существенно возросла стоимость аренды недвижимости. Во время пандемии строилось меньше объектов, поскольку из-за Covid строительные площадки оставались в основном пустыми. В сочетании с возросшим спросом на жилье на острове тот факт, что предложение не увеличивалось в течение двух лет, позволило владельцам устанавливать гораздо более высокие арендные ставки, чем в 2019 году.
Дефицит
Нехватка земель (в конце концов, Пхукет - это остров) почти наверняка окажет огромное влияние на цены на недвижимость в один прекрасный день, но этот день еще не наступил, потому что на данный момент имеется достаточное количество единиц жилья, и оно встречается, а не отстает спрос.
Рост туризма, низкие процентные ставки, инфляция и дефицит - все это причины, по которым цены на недвижимость на Пхукете, возможно, должны расти быстрее, но есть два ключевых фактора, сдерживающих цены на жилье: бирманские рабочие и динамика спроса и предложения.
Инфляция низкой заработной платы
Большая часть строительства в Пхукете (фактически по всему Таиланду) использует бирманских рабочих. Сразу за границей достаточно рабочей силы, и, учитывая перспективы трудоустройства дома, они с удовольствием принимают работу в Таиланде. Они также готовы работать за более низкую заработную плату, чем требовал бы тайский рабочий.
Спрос и предложение
Обычная динамика спроса и предложения не имеет отношения к Пхукету.
В классическом сценарии, когда большое количество покупателей ищет недвижимость, но никто не продает, это создает быстро развивающийся рынок с ростом цен и быстрым распродажей новых объектов. Когда таблицы поворачиваются, и рынок наводнен недвижимостью, продавцам становится трудно, когда цены начинают падать. Покупатель, ищущий выгодную сделку, обычно находит ее тогда.
Одна из причин, по которой этот цикл повторяется с течением времени, заключается в том, что периоды слабого спроса приводят к уменьшению количества строящихся единиц жилья, а возникающий дефицит приводит к росту цен, когда спрос улучшается. Однако «времена бума» обычно сопровождаются развитием, что приводит к избыточному предложению, ослаблению спроса и падению цен.
Динамика иностранных покупателей до сих пор не позволяла этому сценарию «бум-спад» развиваться на Пхукете. Посетители Таиланда приезжают со всего мира, но национальность крупнейшего туристического сегмента постоянно меняется, так как люди из разных стран открывают для себя Таиланд и Пхукет.
Покупатели недвижимости на Пхукете когда-то были почти исключительно из Европы и Америки, а также азиатских соседей Таиланда (например, Малайзия, Сингапур, Австралия, Новая Зеландия). Но когда западные валюты начали ослабевать, россияне обнаружили Пхукет. Затем активность России снизилась в результате обесценивания рубля, когда китайцы открыли для себя Таиланд.
В течение последних трех десятилетий не наблюдалось затяжного снижения спроса достаточно долго, чтобы цены были значительно ниже (как это испытывали некоторые нестабильные западные рынки), а также не наблюдалось чрезмерного развития из-за чрезмерных оценок будущего спроса. Вместо этого предложение идет в ногу со спросом, и покупатели готовы согласиться на небольшой рост цен на новые единицы. Некоторые из этих повышений были вызваны естественными силами инфляции, в то время как популярность недвижимости на Пхукете также позволяла застройщикам постепенно повышать цены.
Экономисты измеряют степень изменения спроса в результате повышения цен, которую они называют «ценовой эластичностью спроса». К неэластичным потребительским товарам относятся табак, алкоголь и лекарства, потому что любое повышение цен очень мало влияет на спрос.
Недвижимость на Пхукете не является ни наркоманией, ни спасительным лекарством, но это то, что экономисты назвали бы «относительно неэластичным». Пока приток туристов с располагаемым доходом продолжает идти в ногу с предложением жилья, нет никаких причин для этого менять.
Доступность жилья на Пхукете
Тот факт, что Пхукет избежал пузыря на рынке недвижимости, а цены не контролируются, является важным фактором для инвесторов в недвижимость.
Учитывая количество иностранных покупателей, которые зарабатывают себе на жизнь в другом месте - за пределами Пхукета, и не обязательно даже в Таиланде - традиционные отношения между ценами на жилье и заработной платой / заработной платой напрямую не влияют на внешний рынок. И поскольку иностранцы, как правило, не могут финансировать тайскую недвижимость, цены в этом секторе рынка также не зависят от местных процентных ставок и не подвержены сценариям «бума и спада», которые могут возникнуть в результате чрезмерного кредитования.
Что может повлиять на иностранный спрос в Таиланде, так это депозитные ставки, выплачиваемые в других странах. Как уже говорилось, ряд иностранных покупателей на Пхукете ищут рентные доходы, чтобы компенсировать процентные ставки, которые в настоящее время не выплачиваются банками. Если ставки по депозитам начнут расти, потенциальные покупатели должны будут определить, платят ли инвестиции в недвижимость достаточно, чтобы оправдать привязку своих денежных средств.
Доступность на внешнем рынке Пхукета, таким образом, зависит от того, у кого есть деньги, а у кого нет, и пока цены на Пхукете остаются низкими по сравнению со странами, где покупатель работал и жил, Пхукет будет оставаться привлекательным местом для покупки.
А поскольку цены на жилье в Китае, России, Европе, Австралии и Северной Америке значительно выше, чем стоимость большинства аналогичных объектов недвижимости на Пхукете, перспективы развития оживленного рынка весьма благоприятны.
«Местный рынок»
Невозможно обсуждать рынок недвижимости, такой же динамичный, как Пхукет, без обсуждения местного рынка. Хотя большая часть «видимого» рынка недвижимости на Западном побережье ориентирована на иностранцев, на Пхукете есть значительное (и растущее) местное население, и они также покупают.
Хотя средняя заработная плата домохозяйств в Таиланде по-прежнему может быть низкой по западным стандартам, приток бирманских рабочих на низкооплачиваемую и трудоемкую работу является надежным индикатором растущего благосостояния среди тайских домохозяйств.
Сильная экономика создала волну роста благосостояния, которая (так сказать) подняла все лодки, и состояние большинства граждан Таиланда на Пхукете продолжает расти. Тем не менее, большинство местных окладов не достаточно высоки, чтобы позволить себе такие мероприятия, ориентированные на иностранцев, но на острове есть много районов, где жилье доступно для кого-то за счет местной заработной платы.
Для местного населения традиционное отношение цен на жилье к заработной плате определяет доступность, и любое изменение этого отношения повлияет на спрос на местном рынке. Но если разрыв в ценах между местными событиями и теми, кто нацелен на иностранных покупателей, станет слишком большим, это может стать косвенным эффектом для «цен на зарубежную недвижимость».
Таким образом, местные цены могут выступать в качестве квази-ограничения для иностранных цен.
Уверенность и оптимизм
На любом рынке жилья доверие напрямую зависит от количества новых покупателей: чем больше покупателей, тем выше доверие. Но что движет уверенностью?
Когда дело доходит до недвижимости, в игре много сил, таких как спрос и предложение, доступность по сравнению с доходами, гибкость банковского кредитования, изменение демографических показателей - даже общее представление об экономике в целом.
Местный рынок недвижимости в Пхукете, безусловно, будет зависеть от доверия местного бизнеса. Когда уровень деловой активности падает, большинство предприятий сокращают расходы и откладывают любые планы расширения на второй план. Это может оказать серьезное влияние на занятость. Если человек обеспокоен своей работой или экономикой в целом, он, скорее всего, воздержится от покупки недвижимости.
Если это доверие местного бизнеса либо вызывает, либо является результатом спада в туризме, это также повлияет на внешний рынок, потому что меньше отдыхающих будет означать меньше новых иностранных покупателей.
В двух словах
Рынки тайской и зарубежной недвижимости на Пхукете различны, но их состояние неразрывно связано с туристическим сектором острова.
Поскольку остров продолжает развиваться и процветать, также будет развиваться и сектор недвижимости. Пхукет - это остров, поэтому земля определенно ограничена. В конце концов (кто знает, когда это произойдет) больше не будет земли, доступной для развития. Нехватка и инфляция в данный момент не играют роли, но в долгосрочной перспективе это «двойной удар», который должен поддерживать более высокие цены на острове на долгие годы.
Статьи о рынке недвижимости Пхукета
Факторы, влияющие на цены на недвижимость на Пхукете
Называть «Рынок недвижимости Пхукета» почти неправильно, потому что это не однородная структура. Он разделен (и даже подразделяется) на категории, которые в совокупности включают разнообразный набор
Оценка недвижимости на Пхукете
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПХУКЕТА Когда продавец рекламирует недвижимость, цена - это его представление о стоимости дома, но единственно верная оценка происходит тогда, когда они находят покупателя, который с ними согласен. Поэтому ценность намного больше
Типы недвижимости на Пхукете
ВИДЫ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПХУКЕТЕ Стремясь помочь покупателям лучше определить свою идеальную недвижимость, Thai Residential классифицировала различные типы недвижимости, доступные на Пхукете. Хотя выбор обширен, категоризация, возможно, несколько субъективна. Разные
Спрос на доход от аренды на Пхукете
Потенциал долгосрочного прироста капитала исторически был движущей силой большинства мировых рынков недвижимости, и хотя это все еще является разумным ожиданием на Пхукете, рынок сейчас движется инвесторами, и они требуют
Неотъемлемые риски для покупателей недвижимости Пхукета
Разумеется, тот, кто совершает крупную покупку, особенно такую большую, как недвижимость, будет пытаться провести соответствующее исследование, прежде чем подпишется на пунктирной линии. Всем, кто не склонен проводить
Социальный контакт