Использование тайской компании с ограниченной ответственностью для покупки квартиры в аренду на Пхукете

Если вы иностранец, желающий купить кондоминиум в Таиланде, важно узнать о доступных формах собственности.

Вообще говоря, с кондоминиумами, право собственности на недвижимость - ваш лучший выбор. Тем не менее, многие покупатели также решили создать тайскую компанию для покупки арендованного жилья. Поскольку компания является таиландским юридическим лицом, эта арендованная собственность становится юридической единицей в соответствии с законом.

Несмотря на то, что это приемлемый вариант, покупатели должны признать, что эта структура собственности отличается от иностранной безусловной собственности. Помимо необходимости управлять компанией, такое подразделение может быть перепродано только гражданину Таиланда или другому иностранцу, желающему взять на себя структуру компании.

Поскольку срок действия аренды в конечном итоге истекает, можно также утверждать, что владение компанией лучше, чем покупка права аренды, особенно если покупатель получает значительную сделку с рассматриваемой тайской единицей безусловного права собственности.

Все или, конечно, подавляющее большинство людей знают, что иностранцам не разрешается владеть землей в Таиланде.

Кондоминиум отличается тем, что иностранец может полностью владеть одной или несколькими квартирами. Иностранец будет совместно владеть частью земли, на которой находится здание, но только в том случае, если общая иностранная собственность не превышает 49% единичной площади курорта.

В кондоминиуме, находящемся в собственности, иностранец может чувствовать себя в безопасности, потому что он также получает свидетельство о праве собственности Chanote, выданное местным земельным департаментом.

Это подтверждает их полное право собственности и составляет часть 49% разработки, доступной для иностранцев.

Вы также можете прочитать все о преимуществах и преимуществах владения кондоминиумом без права собственности в Таиланде:

Преимущества и преимущества владения кондоминиумом без права собственности в Таиланде

Так что же происходит с другим 51%?

Рост сектора кондоминиумов для иностранцев значительно вырос за последние годы 15. В последние 5 годы некоторые районы острова были практически неузнаваемы по сравнению с тем, что было раньше. Кондоминиумы, кажется, прорастают повсюду.

В каждом проекте кондоминиума 51% площади объекта должно принадлежать тайцам. В некоторых случаях разработчик сохраняет за собой право собственности на эти объекты и использует их для получения дохода от аренды. Другие на самом деле продаются тайцам.

Проблема заключается в том, что многие проекты привлекают только иностранных покупателей, поэтому не всегда можно найти достаточно тайцев, которые хотят жить на (почти) большинстве иностранных курортов.

На некоторых курортах, где иностранцы хотели бы приобрести единицу, но все единицы безусловного права собственности были проданы, им разрешается приобретать тайские единицы в качестве арендованного имущества.

Это разрешено, потому что разработчик является тайской компанией, то есть единицы все еще принадлежат тайскому юридическому лицу. Если они будут сданы в аренду, они останутся «тайскими владельцами», что не повлияет на долю 49, установленную для иностранного владения кондоминиумом.

Когда Арендатор имеет смысл

Конечно, для некоторых людей арендная плата может быть идеальной.

Например, они могут получить возможность купить по значительно более низкой цене, чем единица безусловного права собственности.

Это также может иметь смысл с финансовой точки зрения, потому что они все равно планировали арендовать на длительный срок, и, выплачивая арендную плату за годы 30, они не беспокоятся о том, что инфляция будет увеличивать арендную плату каждый год. Например, кто-то, выходящий на пенсию, может искать, где жить в течение следующих 30 лет, и, следовательно, не может быть слишком обеспокоен продажей аренды кому-либо еще.

А поскольку первые годы 30 зарегистрированы в земельном департаменте, их размещение будет защищено законом в соответствии с законодательством Таиланда.

Когда тайская компания имеет смысл

Есть также ситуации, когда использование тайской компании для покупки кондоминиума имеет смысл.

Время от времени на Пхукете можно заключать сделки, связанные с приобретением квартиры в аренду. Например, владелец, который хочет продать свою арендуемую квартиру, может понять, что у роскошной квартиры, которой он владел в течение 15 лет, есть только дополнительные годы 15, чтобы работать в начальный период аренды. Они наслаждались своей собственностью в течение последних 15 лет, но теперь хотят продать оставшуюся часть аренды.

Маловероятно, что они получат обратно первоначальную стоимость, так как будет сложно найти покупателя, готового заплатить полную цену только за оставшийся период гарантии 15-года.

Но кто-то на Пхукете, который уже ведет и контролирует законный бизнес с Thai Co. Ltd. (или решает создать его), имеет возможность приобрести это устройство в качестве тайского права собственности со значительной скидкой. Это может быть для личного использования, для арендного бизнеса, или даже в качестве актива компании, чтобы обеспечить жилье для своих сотрудников.

Поскольку они покупают тайскую собственность, а не арендованную собственность с ограниченным оставшимся сроком аренды, они покупают ее бессрочно. Другими словами, компания, которой они управляют, будет владеть ею навсегда.

Это когда использование тайской компании имеет абсолютный смысл.

Что можно назвать выгодной сделкой в арендуемой квартире?

Если вы подумываете о покупке кондоминиума новой постройки, и торговый агент пытается убедить вас, что аренда намного дешевле, чем безусловное владение, то это время для некоторого здорового скептицизма. В этой ситуации аренда не является той сделкой, на которую претендует агент.

Хотя вы избегаете платы за апгрейд и более высоких регистрационных сборов, это не означает, что вы сорвали джекпот. Есть и другие факторы, которые должны со всей очевидностью прояснить, что покупка в аренду новой постройки не стоит того.

Поначалу это может показаться выгодной сделкой, но через несколько лет владелец арендованного имущества начинает понимать, что он, возможно, совершил ошибку, не выбрав квартиру в собственность. Если арендатор жил в кондоминиуме и решает покинуть Таиланд, найти покупателя для аренды будет не так просто, как для безусловного права собственности.

Создание Thai Co. Ltd. дало бы им возможность передать тайскую собственность в собственность компании, вместо того, чтобы ограничиваться временем, оставшимся на аренде. Хотя это упростило бы для них продажу новому покупателю, это может быть затруднением и расходами, с которыми они не хотят иметь дело.

Также возможно, что они купили на курорте, где также есть несколько владельцев, желающих продать. Если это так, то владелец арендованного имущества должен быть готов продать его по чрезвычайно конкурентоспособной цене, если он хочет привлечь покупателей, которые могут так же легко купить одну из квартир в безусловном владении своих соседей.

Именно здесь они вынуждены признать тот факт, что на рынке перепродажи их единица - это не то же самое, что право собственности. Чтобы завершить продажу, они должны предложить свое устройство по гораздо более низкой цене. Очевидно, многое зависит от качества строительства и текущих настроений рынка, но некоторое несоответствие между ценами при перепродаже без права собственности и аренды на правах аренды действительно существует.

Понятие сделки, очевидно, носит субъективный характер, но мы бы поспорили, что когда арендные квартиры перепродаются на 10% меньше, чем эквивалентная собственность, как это часто бывает, это вряд ли представляет собой сделку. Особенно, когда время, оставшееся на первоначальной аренде, сокращается до нуля с каждым годом, который проходит.

Проблемы с заключением договора аренды без тайской компании

Договор аренды технически не является реальной собственностью. По сути, это договор аренды на юридически установленный срок, который не может превышать 30 лет. Вы не получаете звание Chanote и не получаете права голоса на курорте.

Вы можете (или не можете) видеть, что арендованное имущество было обновлено в конце срока 30-года, но это далеко не гарантировано. Расширение - это только обещание, данное физическим лицом или разработчиком, и вы можете обнаружить, что оно не вступит в силу, когда придет время.

Вот почему многие люди решают создать тайскую компанию и купить то же самое подразделение, но вместо того, чтобы быть арендованным, это право на владение от имени тайского юридического лица.

После этого собственность может принадлежать компании бессрочно, а не только в течение начального 30-летнего периода. Это чувство безусловной собственности, вероятно, является основной причиной, по которой люди решают приобрести то, что для иностранца в противном случае было бы арендуемым.

В конце концов, тайская компания фактически «владеет» подразделением. Он не сдает его в аренду. А поскольку иностранец в определенной степени контролирует тайскую компанию, это, безусловно, имеет гораздо больший смысл, чем просто заключение аренды.

Является ли тайская компания действительно идеальным решением?

Многие агентства недвижимости на Пхукете предлагают создать Thai Co. Ltd. для владения недорогим кондоминиумом - это идеальное решение. Это, конечно, решение, но для дешевых квартир есть и другие факторы.

Конечно, тайская компания может оставаться открытой так долго, как того хотят акционеры, и она преодолевает все проблемы, возникающие в связи с продлением срока аренды в будущем.

И если вы управляете подлинным бизнесом - который приносит доход, платит налоги, ведет надлежащий бухгалтерский учет, имеет законных тайских акционеров и придерживается корпоративных законов Таиланда - ваша компания может приобрести земельную собственность в Таиланде для деловых целей.

Это правда, что до 2006 года многие люди владели компаниями, которые вообще не вели бизнес. В основном это были транспортные средства, созданные специально для иностранных акционеров, чтобы они владели земельной собственностью, такой как дом или вилла, и жили в ней.

Прекращение действий властей в 2006 положило этому конец, и практика использования соломенных мужчин и холдинговых компаний на некоторое время прекратилась. Хотя это в некоторой степени ограничило практику, новое законодательство и руководящие принципы Земельного департамента не дали желаемого долгосрочного эффекта.

Можно сказать, что в подавляющем большинстве случаев, когда иностранец использует тайскую компанию для покупки кондо-жилья (из 51% единиц, предназначенных для тайского владения), в компании работают номинальные акционеры. Большинство людей знают, что, хотя владение компанией разрешено, использование номинальных акционеров всегда сомнительно. Это может нарушать как Закон об иностранном бизнесе, так и Закон о кондоминиуме. Статья 67 Закона о кондоминиуме конкретно гласит, что любое лицо, владеющее объектом кондоминиума от имени иностранца (иностранца), подлежит наказанию.

Вы можете прочитать полный перевод на английский язык поправок к Акту о кондоминиуме 2008, представленных Департаментом земель правительства Таиланда, здесь:

https://www.dol.go.th/estate/Pages/act%202008.pdf

Но иностранцам, которые делают все правильно с помощью опытного юриста, нечего бояться. Например, кто-то мог открыть законный бизнес по аренде собственности, подать свои счета и уплатить налоги. И они также могли найти законных тайских инвесторов / акционеров для своей компании.

Следует также сказать, что, насколько нам известно, правительству еще не удавалось ограничивать тайские компании, которые владеют объектами кондоминиума, которые составляют часть 51%. Более актуальной проблемой для них являются тайские компании, владеющие земельной собственностью. Таким образом, хотя использование тайской компании для владения квартирой может быть серой областью, и некоторые осуждают ее, создание тайской компании по-прежнему является гораздо лучшим вариантом, чем заключение прямого договора аренды. Реальность договора аренды заключается в том, что покупателю ничего не принадлежит.

Дело в том, что здесь нельзя особо подчеркнуть, что независимо от того, что вы думаете по этому вопросу, покупка квартиры с использованием Thai Company Limited (особенно если все сделано правильно) все еще может считаться надежной инвестицией. Приобрести арендованный кондоминиум нельзя.

Дополнительные текущие расходы, связанные с тайской компанией

Покупатели, как правило, не осведомлены о стоимости работы тайской компании. Это недешево, особенно если вы все делаете правильно. Есть дешевые версии, доступные у дешевых бухгалтеров и юристов, но они могут не выдержать проверки.

И не только расходы на создание компании, но и текущие расходы каждый год также складываются. Опять же, это не дешево, если все сделано правильно.

Например, отчеты должны составляться каждый год и подаваться в органы власти. Также необходимо подавать налоговые декларации и уплачивать налоги. Кроме того, для подготовки всей документации почти наверняка потребуется бухгалтер или юрист, а бесплатно они не работают.

Из-за этих расходов владение недорогим кондоминиумом через Thai Co. Ltd. не имеет никакого финансового смысла. Если вы покупаете кондоминиум в качестве инвестиционной собственности, вы должны убедиться, что расходы на ведение тайской компании не полностью покрываются доходом от аренды, который вы реально будете получать.

Продажа арендованного кондоминиума, принадлежащего тайской компании, по сравнению с продажей прямого арендованного имущества

Если вы приобрели выгодную недвижимость, это на самом деле не проблема, но если вы приобрели новую квартиру в аренду по полной цене, вам, вероятно, будет сложнее продать.

Некоторые владельцы, которые приобрели арендованные единицы жилья в новостройках примерно по той же цене, сомневаются в такой дифференциации. Они считают, что их единицы должны рассматриваться точно так же, как единицы безусловного владения в рамках одной и той же разработки. Они просто не понимают различия между арендой и безусловным правом собственности. Это мнение может проистекать из того, что им сказали корыстные агенты по недвижимости, или из-за неправильной юридической консультации, которую они получили при покупке арендуемой квартиры в первую очередь. Но на самом деле, когда они берут в аренду, технически они ничем не владеют. К сожалению, они могут не узнать об этом, пока не решат передать право собственности другой стороне.

С другой стороны, так же, как люди покупают виллы через Thai Company Limited, ничто не мешает им покупать роскошные кондоминиумы таким же образом. Элитные кондоминиумы, принадлежащие законным тайским корпоративным структурам, которые приносят чрезвычайно привлекательный доход от аренды, гораздо проще продать, особенно если они предлагаются по реалистичным ценам.

Затраты при продаже через тайскую компанию

Следует отметить, что затраты на продажу недвижимости, принадлежащей Thai Company Limited, могут быть выше.

Мы всегда подчеркивали, что Таиланд является чрезвычайно благоприятной средой для инвестирования в недвижимость. Правительство делает все возможное для привлечения новых инвестиций, удерживая низкие налоги, и это включает налоги с продаж.

Но при продаже любой, кто владеет кондоминиумом от своего имени на срок более 5 лет, значительно снижает налог на продажу. Напротив, если недвижимость продается через тайскую компанию, ставка налога будет составлять минимум 3.3% от продажной цены, хотя, возможно, будет выше в зависимости от прироста капитала.

Заключение

При рассмотрении вопроса о покупке кондоминиума на Пхукете есть много важных моментов, которые должен учитывать каждый покупатель.

Если иностранец находит выгодную сделку по аренде единицы и стремится делать все правильно, то для него, безусловно, лучший вариант - владеть недвижимостью через тайскую компанию. Принятие объекта в аренду ограничит время, в течение которого они могут оставаться в нем, а также будет предлагать небольшую стоимость перепродажи или ее отсутствие.