Иностранцы давно тянутся в Таиланд, и Пхукет, безусловно, является одним из самых красивых и привлекательных мест в Королевстве.

Неудивительно, что на острове так много прекрасных пляжей, обращенных к западу через Андаманское море.

Люди, которые хотят укорениться здесь, естественно, заинтересованы в владении недвижимостью, и многие следят за домами или виллами.

Они не обязательно заинтересованы в долгосрочной аренде, но что, если вместо этого такая аренда будет считаться «Специальным взаимным договором»?

Хотя иностранцы не могут владеть землей в Таиланде, они могут владеть кирпичами и строительным раствором, например, зданием. Но когда срок аренды их земли истекает, нет никаких мер защиты, чтобы они могли остаться в своем доме.

Владение физическим зданием ничего не значит, если оно расположено на участке земли, на который вы больше не имеете права. А по истечении срока аренды землевладелец, находящийся в полной собственности, имеет право выселить вас.

Если, конечно, ваша аренда перестала быть простой арендой.

Так что же такое специальный взаимный договор в Таиланде?

Если между двумя лицами существует договор аренды, и арендатор вносит изменения или дополнения в имущество, которые считаются достаточно значительными для создания «выгоды» для владельца (арендодателя / свободного владельца) этой земли, договор аренды может технически стать специальным Взаимный договор (SRC).

Другими словами, улучшения, внесенные арендатором / арендодателем в собственность, считаются достаточно существенными, чтобы фактически изменить юридическую природу договора. Положения договора аренды, которые в противном случае могли бы считаться простыми обещаниями - не имеющими исковой силы в отношении нового владельца в случае смены арендодателя, - вместо этого стали бы правами по договору.

К ним относятся положения о правопреемстве или положения о продлении / продлении, которые в договоре аренды не имеют юридической силы, но если арендатор имеет добавленную стоимость (или выгоду) для имущества, они могут стать договорными. (Подробнее об этом ниже.)

Выгода - это обычно то, что можно получить только за счет финансовых затрат и которое повысило стоимость земли. Например, строительство дома или виллы на арендованной земле будет представлять собой улучшение, которое может считаться выгодным для владельца по окончании срока аренды. Сдача недвижимости в аренду с последующим самостоятельным финансированием существенного ремонта или улучшения также может считаться выгодой.

При таких обстоятельствах договор аренды может перестать быть договором аренды (согласно закону) и вместо этого стать Специальным взаимным договором.

Записан ли специальный взаимный договор в закон?

Никогда не было действующего закона, предусматривающего существование или применение специального взаимного договора. Он не фигурирует ни в Гражданском, ни в Коммерческом кодексе, а также в других законах Таиланда.

Вместо этого особые взаимные контракты были рождены постановлениями Верховного суда Таиланда. Эти решения были последовательными, и их повторного применения было достаточно, чтобы создать правовой прецедент. (В коммерческом контексте SRC известен как Соглашение о строительстве-эксплуатации-передаче (BOT). Затем арендатор строит здание, и право собственности на здание переходит к арендатору в конце срока аренды.)

Принцип юридического прецедента означает, что прошлые решения или постановления обеспечивают основу и полномочия для судей, сталкивающихся с аналогичными делами на более позднем этапе.

Решения вышестоящих судов являются обязательными прецедентами над всеми нижестоящими судами в стране, поэтому в данном случае очень важно, чтобы Верховный суд (высший суд страны) уже принимал участие в специальных взаимных контрактах.

SRC был по сути создан для того, чтобы перебалансировать выгоды для арендатора, который, как правило, мало выигрывает от традиционной аренды, несмотря на то, что он тратит собственные деньги на улучшение недвижимости. Судьи, таким образом, добавили дополнительную ценность через SRC, например, сделав аренду передаваемой, наследуемой и не подлежащей регистрации, но, тем не менее, подлежащей исполнению.

Тот факт, что аренда, объявленная в качестве SRC, не облагается налогом на регистрацию и налогом на передачу, означает, что судьи будут принимать решения только в искренних случаях, и SRC не будет приниматься в качестве простого уловки для каждой аренды, которая освобождается от этих налогов.

Должен ли Арендодатель согласиться на создание SRC?

Арендатор не может автоматически брать на себя какие-либо дополнительные инвестиции, которые они делают в течение начального периода аренды, автоматически создает специальный взаимный договор.

Арендатору всегда требуется согласие арендодателя на ремонт, строительство или снос, и без этого разрешения аренда не может стать SRC. Но даже если у арендодателя нет намерения заключить специальный взаимный договор, все же возможно, что его согласие на определенные улучшения, финансируемые арендатором, может привести к созданию SRC.

Проще говоря: разрешение требуется во всех случаях, но улучшения могут привести к возникновению SRC, даже если это не является намерением арендодателя.

Согласие на конкретную инвестицию не обязательно должно быть дано в первоначальном договоре аренды, а детали будут согласованы позже в течение срока аренды. Но до тех пор, пока конкретные цели в конечном итоге сформулированы обеими сторонами и письменное согласие дается владельцем безусловного права собственности, соглашение все равно можно рассматривать как особый взаимный договор.

Почему меняется характер договора между двумя сторонами?

Договор аренды классифицируется как договор «аренды имущества». Арендатор (арендатор) выплачивает собственнику (арендодателю) финансовую компенсацию за аренду или аренду их собственности, в данном случае земли, на определенный период времени. В Таиланде максимально допустимый срок аренды земли составляет 30 лет.

Соглашение допускает временные права аренды, а не более постоянные права договора. По сути, арендатор (наниматель) обладает исключительными правами на использование имущества в течение всего 30-летнего срока аренды.

Но если эта иностранная пара арендует землю у гражданина Таиланда, а затем решит построить на этом участке роскошную виллу, они предоставят владельцу земли «выгоду» (виллу).

В это время договор аренды (договор аренды имущества) может принимать определенные договорные права (например, наследуемость и возможность передачи).

Рассмотрим возможность специального взаимного договора с самого начала

Для любого, кто рассматривает договор аренды, будь то от застройщика или частного лица, может быть целесообразно заранее проконсультироваться с компетентным юристом о возможности того, что договор аренды однажды будет считаться специальным взаимным договором.

Строительство виллы на арендованной земле или капитальный ремонт арендованной виллы являются типичными типами инвестиций - сверх арендной цены недвижимости и за ее пределами - что может быть показано в конце 30-летнего срока аренды, что принесло пользу арендодатель, потому что право собственности в конечном итоге вернется к нему.

Даже если вы подходите к договору аренды с самого начала, чтобы однажды он был признан специальным взаимным договором, как упоминалось выше, любые инвестиции, которые могли бы добавить достаточную стоимость для этого, должны быть согласованы с арендодателем.

Что интересно, поскольку SRC технически перестает быть договором аренды, отказ зарегистрировать аренду в Земельном департаменте не лишит законной силы соглашение или сделает его неисполнимым.

Преемственность возможна по специальному взаимному договору

Как упоминалось выше, если соглашение считается Специальным взаимным договором в конце 30-летнего срока аренды, оно больше не является типичным договором аренды имущества, а становится своего рода «Арендой Плюс».

Из-за этого существенного изменения в юридическом определении договора, аренда может быть передана членам семьи или другим бенефициарам / наследникам после смерти. Это не относится к типичному договору аренды, который в соответствии с законом о собственности не является наследственным.

Добавленная стоимость собственности также может считаться достаточной для принуждения к продлению или обновлению в отношении любого арендодателя. Оговорки о продлении - это обещания по договору аренды, которые могут не иметь исковой силы, если первоначальный арендодатель умирает или продает недвижимость. Однако в соответствии со Специальным взаимным договором они становятся договорными правами, подлежащими принудительному исполнению в отношении любого владельца / арендодателя.

Почему специальные взаимные контракты не используются чаще?

Это сложный вопрос, но он может заключаться в том, что иностранцы были склонны считать, что покупка земельной собственности не является сомнительным актом, а является вполне приемлемым.

Один из очевидных недостатков в секторе недвижимости здесь, в Таиланде, особенно в том сегменте рынка, который ориентирован на иностранцев, заключается в том, что покупателям говорят, что они получают 30-летнюю аренду с последующими двумя дополнительными 30-летними периодами. Однако это технически незаконно и может привести к аннулированию всего договора аренды, если нарушители будут пойманы.

Проблема с 30 + 30 + 30 арендованным имуществом в Таиланде

В то время как несколько десятилетий назад иностранцы понимали, что у них нет прав на владение земельной собственностью в Таиланде, сегодня иностранцы часто покупают виллы и даже покупают и продают землю. Вся эта деятельность в один прекрасный день может иметь неприятные последствия, особенно если Thai Co. Ltd. будет использоваться не как законный бизнес, а как холдинг, который не торгует, не ведет счета и не платит налоги.

Если иностранец просто хочет жить в Таиланде в течение следующих 60 лет, есть финансовая логика в том, чтобы иметь исключительные права владения своей виллой на время их пребывания, что SRC допускает. Это, безусловно, дает вам более надежную юридическую основу, чем другие способы приобретения виллы.

Если застройки вилл на всей территории Таиланда структурируют их продажи, в результате чего арендная плата за аренду земли рассматривается отдельно, то покупка физического здания (которое иностранец может иметь на законных основаниях) может считаться «выгодой», если владелец здания отдает его до собственник земли по истечении срока аренды.

Затем такой контракт должен быть составлен с учетом его возможной новой интерпретации в качестве специального взаимного контракта. Вместо стандартного 30-летнего срока аренды это фактически обеспечило бы арендатору надежную аренду на 60 лет, при этом возможность продления после этого все еще оставалась бы возможной.

Также очевидно, что покупатели часто принимают неправильные решения из-за плохой юридической консультации либо от разработчика, либо даже от юриста или бухгалтера.

Застройщик потенциально может предпочесть двусмысленность, связанную с обычным договором аренды. Если это так, то идея эффективного обеспечения 30-летнего продления посредством Специального взаимного контракта может быть не очень привлекательной. В конце концов, такая двусмысленность может оставить им или их потомкам роскошную недвижимость, которую они смогут продать снова и снова через 30 лет.

Заключение

Договор аренды, который впоследствии будет считаться Специальным взаимным договором, несомненно, является лучшим вариантом, чем 30-летний договор аренды, но лучше ли это, чем использовать правильно оформленную и управляемую Thai Company Limited для покупки в собственность?

Одним из основных преимуществ SRC является то, что у вас нет дополнительных затрат, связанных с поддержанием правильной работы компании. SRC дает иностранцу как минимум 60 лет непрерывного пользования своим домом без дополнительных затрат.

Тайская компания - с законными акционерами, ведением надлежащего бизнеса, получением дохода, подачей проверенных счетов, уплатой налогов и соблюдением корпоративных законов Таиланда - имеет дополнительный элемент затрат.

Но у иностранца, который покупает через законную тайскую компанию, действительно есть инвестиционный актив, который может быть легко перепродан другим иностранцам в более позднее время, что потенциально может принести прирост капитала.