Репутация разработчика

На Пхукете есть ряд компетентных разработчиков, как иностранных, так и местных, с большим опытом работы на рынке, но никто не является непогрешимым. Любая компания, даже крупные корпорации, может столкнуться с трудностями, если на рынке есть какие-то икоты. К сожалению, покупатель принимает на себя соответствующий личный риск, если что-то пойдет не так с выбранным разработчиком.

Девелоперы варьируются от небольших местных и небольших иностранных компаний до крупных местных и крупных иностранных. Некоторые местные разработчики котируются на тайской фондовой бирже, а некоторые международные разработчики котируются на биржах своих стран. Проверить баланс листинговой компании сравнительно легко, но тот факт, что у иностранной компании есть надежный баланс дома, не означает, что они будут колебаться, если заткнут заграничное предприятие, которое столкнулось с проблемами.

Финансы частных компаний оценить труднее, но это не значит, что частные компании - плохой выбор. Хорошей частной компании с проверенными учетными записями явно нечего скрывать. При условии, что счета в порядке, скорее всего, компания работает хорошо.

Тем не менее, размер может иметь значение, особенно для местных покупателей. Проекты некоторых хорошо зарекомендовавших себя тайских компаний распродаются очень быстро, основываясь только на репутации, и им не нужно договариваться о цене, потому что их разработки пользуются большим спросом. Это также имеет отношение к иностранным покупателям, учитывая, что 51% любого кондоминиума должен принадлежать тайцу. Высокий спрос и цена в эластичности проектов от этих известных разработчиков приводит к определенной стабильности для иностранных покупателей или инвесторов.

Покупатель подвергается гораздо меньшему риску со стороны известных компаний, чем со стороны разработчика, состоящего из одного человека, особенно если он запускает свой первый проект. Многие разработчики полагаются на свою репутацию для привлечения новых покупателей для своих будущих разработок, а те, кто создал солидную репутацию, заслуживают признания, которое они получают. Но любой может ошибиться, и причины, по которым разработчики могут испытывать финансовые затруднения, могут варьироваться от непредвиденного до причиненного самому себе несчастного.

Компания может подпитывать личные привычки своих акционеров, перенапрягаться с долгами или просто неправильно управлять проектом. Хорошему разработчику может быть не повезло в выборе места расположения или из-за изменения нормативно-правовой базы или оценки зонирования, остановившего проект на любой стадии строительства (см. «Утверждение ОВОС» ниже).

Еще один риск, с которым сталкиваются покупатели при работе с более мелкими разработчиками, - это риск «ключевого человека». Что произойдет, если умрет управляющий директор, старший партнер или владелец? Есть ли какая-либо страховка, чтобы покрыть преждевременную смерть «ключевого человека»? Реальность такова, что ключевые люди очень редко, если вообще когда-либо, создают условия для защиты компании или инвесторов, если с ними что-нибудь случится. Покупатели должны спросить об этих положениях при работе с частной компанией.

Таким образом, предыдущие события и репутация не должны быть единственными критериями, используемыми при выборе недвижимости. Частные разработчики могут потенциально подвергнуть покупателей большему риску, но это не означает, что их следует сбрасывать со счетов. Если на каждом разработчике проводится тщательная проверка, риск того, что что-то пойдет не так, значительно снизится. Если расследование разработчика все еще не дает вам уверенности, есть старая инвестиционная пословица, которую вы должны выслушать: «Если сомневаетесь, не вмешивайтесь».

Юридическое представительство

Покупатели всегда рискуют получить плохую юридическую консультацию, поэтому стоит воспользоваться услугами адвоката, который настоятельно рекомендуется другом или знакомым и известен своей честностью, порядочностью и репутацией. Самое главное, их советы должны быть независимыми и не иметь никаких связей с агентом или разработчиком.

Важно, что вы должны использовать адвоката. Если агент по недвижимости / консультант говорит, что вам не нужен адвокат, то вам действительно не нужен этот агент. Немедленно искать другую компанию, чтобы помочь вам с вашей покупкой.

Лучшие юристы редко бывают самыми дешевыми, но покупка недвижимости - это не та сделка, на которую можно рассчитывать. В стране, где большинство иностранных покупателей не знакомы с законами или с подводными камнями, с которыми сталкивались другие в прошлом, лучшее представление стоит на вес золота.

После того, как вы выбрали правильного адвоката, обязательно слушайте их и прислушивайтесь к их советам. Многие люди предпочитают игнорировать здравый юридический совет, потому что это не то, что они хотят услышать. Это распространенная и серьезная ошибка. Может быть, они влюбились в недвижимость, или просто не хватает времени на острове и торопятся принять решение. Безотносительно причины нет никакого оправдания для того, чтобы не обращать внимания на адвоката.

Хотя юрист не может проверить все, он может сделать достаточно, чтобы склонить весы дальше в пользу покупателя. Подобно тому, как опытные юристы смогут предупредить покупателя от любых махинаций, так и выбор юриста с недостаточным опытом может иметь катастрофические последствия для любого покупателя.

Утверждение ОВОС

Оценка воздействия на окружающую среду, или ОВОС, проводится с 1981 и представляет собой процесс, который определяет потенциальные негативные последствия, которые может иметь развитие, но не только для окружающей среды. ОВОС также устанавливает меры, которые разработчик должен предпринять, чтобы обеспечить эффективное использование ресурсов, то, что проект выгоден Таиланду экономически, и что он соответствует продолжающемуся развитию Королевства.

Разработчики любят упоминать тот факт, что они имеют одобрение ОВОС, особенно когда они продают застройку вне плана, и земля все еще является заросшей областью сорняков и деревьев. Но хотя одобрение EIA важно, это всего лишь показатель того, что мяч катится. ОВОС может быть отменено, если проект не соответствует.

Другими словами, речь идет о защите окружающей среды в ближайшей и долгосрочной перспективе, а также об определении того, идет ли развитие на благо района и тайского народа. Оценка может иметь широкий круг вопросов, включая качество воздуха, загрязнение почвы, то, как будут удаляться или обрабатываться сточные воды, шумовое загрязнение, как оно влияет на окружающую природную среду, как это влияет на соседей и является ли развитие визуально приемлемым. В зависимости от размера, большинство, но не все разработки требуют одобрения ОВОС, хотя его получение не является гарантией. Зеленый свет дается только при условии, что он соответствует всем правилам на протяжении всего процесса строительства, и способность делать это может буквально меняться в зависимости от погоды.

Кондоминиум, построенный на склоне холма, может столкнуться с проблемами, если чрезмерные дожди приведут к истощению почвы и, как следствие, к изменению оценки. Если сканирование модификации проекта вернет проект в соответствие, оно может все еще продолжаться. Если нет, то оно никогда не может быть завершено.

Фактически, одно изменение правил на Пхукете застало некоторых разработчиков врасплох в декабре 2018. Развитие на уклоне / склоне, превышающем 35%, больше не будет разрешено на острове (за исключением одно- или отдельно стоящих домов, не превышающих шести метров). Компании, которые еще не получили разрешение на строительство, не могли продолжить строительство, в результате чего некоторые «ранние» инвесторы, которые приобрели квартиры вне плана, были из кармана.

Отмененный проект может оставить инвесторов в финансовом затруднении, и разработчик может ничего с этим поделать. Если строительство приостановлено министерским / нормативным постановлением, застройщик (как получатель административного приказа) может подать иски о возмещении ущерба правительству. Покупатель, в свою очередь, может подать иск против застройщика, но вместо того, чтобы увидеть законченный дом в 1-2 лет, покупатель может все еще ждать возврата своих денег.

Большинство людей согласны с тем, что попытки защитить окружающую среду во время строительства являются чистым преимуществом для всех. Хотя это невероятно редко, проект может быть прекращен из-за изменения оценки воздействия на окружающую среду - независимо от того, закончена ли вся конструкция или еще не уложен первый кирпич.

Грязная земля

Поскольку свежая оценка всегда может дать девелоперу зеленый свет, проект, не получивший одобрения EIA, не обязательно является безнадежным делом. А вот проект, построенный на Dirty Land, - это совсем другая история, история ужасов.

Абсолютно худшая ситуация, в которой может оказаться инвестор, - это ситуация, когда его уговорили купить блок в проекте, построенном на национальном лесе или государственной земле. Некоторые застройщики кондоминиумов, сознательно или неосознанно, построили на земле, которая была вовлечена в дела о коррупции на земле за 30 годы (известные как «грязная земля»).

Не существует срока давности для правительства, занимающегося освоением этой земли, и мы полностью ожидаем, что любая захваченная земля будет восстановлена ​​на каком-то этапе в будущем. Но это не только наше мнение, большинство юристов уверены, что это произойдет рано или поздно.

Когда правительство вернет эту землю лесному департаменту или Королевскому военно-морскому флоту, незаконные постройки будут разрушены, земля разрушена, а новые деревья посажены. И когда это произойдет, любой, кто купил там, может потерять 100% своих инвестиций.

Покупка вне плана

Для любого потенциального владельца недвижимости самым рискованным способом приобретения недвижимости является ее приобретение вне плана. Это достаточно распространенная практика, и на оживленном рынке разработка может быть распродана до того, как будут заложены основы. У практики есть свои плюсы и минусы, и каждому покупателю важно понять и то, и другое.

Преимущества должны быть очевидны. Покупатель смотрит на потенциально большую недвижимость, как правило, по сниженной цене первоначального предложения, и мотивируется дефицитом и скидками. Если покупатель ждет, может быть, ничего не останется для покупки, или то, что есть, конечно, будет дороже.

Вообще говоря, внеплановые разработки привлекают инвесторов, которые ищут немедленного прироста капитала, а не тех, кто ищет жилье для проживания. В новых проектах покупатели обычно имеют возможность приобрести объект (или более одного) до фактического строительства. началось. Может случиться так, что дата завершения - месяцы или даже годы, но покупка вне плана обычно идет с привлекательными скидками для покупателя.

«Ранние пташки» также получают лучший выбор юнитов. Первые покупатели всегда получают самые высокие этажи, вид на море и / или номера с видом на бассейн. Если инвестор недостаточно рано и не имеет основной единицы, им может быть трудно перепродать. Это особенно верно, когда доступно так много других разработок, некоторые из которых, возможно, предлагают лучшие виды. Другим недостатком покупки вне плана является риск того, что разработка никогда не будет завершена. Если юристы покупателя проводят необходимую юридическую проверку, этот риск значительно уменьшается. Но неожиданные банкротства все еще могут произойти, и чрезвычайное несчастье может привести к отмене одобрения ОВОС (как указано выше).

В некоторых случаях недвижимость на Пхукете была продана по слегка завышенным ценам, пытаясь застройщиками «встроить» продажи и маркетинговые сборы, гарантированный доход и даже дополнительную прибыль. Там, где существует первоначальная переоценка, может пройти несколько лет, прежде чем только ценовая инфляция сможет окупить чьи-то инвестиции, если они решат продать недвижимость.

К сожалению, за последние годы 20 было достаточно страшных историй, чтобы инвесторы могли извлечь уроки. К сожалению, нет. Это потому, что большинство покупателей являются новичками на острове и не были здесь достаточно долго, чтобы понять, что может пойти не так и что пошло не так в прошлом.

Но при условии должной осмотрительности в отношении желаемого проекта, скидки до начала строительства при покупке вне плана делают его очень привлекательным для покупателей / инвесторов, особенно если они стремятся к приросту капитала.

Если вы хотите прочитать больше на эту тему, вы также можете прочитать наши статьи здесь:

Преимущества покупки кондоминиума на Пхукете вне плана

Риски покупки кондоминиума Пхукет вне плана

Восприятие риска

Каждый человек имеет разные представления о риске, главным образом потому, что он имеет уникальное происхождение, как с точки зрения жизненного опыта, так и финансового положения.

Мультимиллионер купит кондоминиум на Пхукете и не понесет реальных эмоциональных или финансовых потерь, если что-то пойдет не так с их покупкой. В конце концов, сумма, которую они могут потерять, может приравниваться к процентам, которые они зарабатывают за один день. Наоборот, у удаляющейся пары может быть достаточно денег для квартиры и хорошо спланированного прожиточного минимума в отставке. Если такая покупка пойдет не так, она может нанести им финансовый ущерб.

Проблема, с которой сталкивается большинство инвесторов в недвижимость, все еще другая. Они не могут зарабатывать деньги, оставляя их в банке, концепция, которая является относительно новой для любого человека старше 30. Вместо этого они вынуждены искать альтернативные способы вырастить свои деньги, потому что они боятся другого типа риска - инфляционного риска, который уничтожает покупательную способность любых денег, оставшихся без дела в банке.

Исторически сложилось так, что люди принимали 5% от своего местного банка, строительного общества или кредитного союза, а не были привлечены к инвестициям с более высоким риском. Но на Западе традиционные депозиты и процентные инструменты больше не платят этот тип доходности. В Китае, с другой стороны, многие просто хотят диверсифицировать свое богатство на другие валюты и активно ищут способы вывести свой капитал из юаня.

Мы все хотим избежать риска, но большинство людей знают, что некоторый уровень риска всегда будет существовать. Вопрос в том, как управлять этим риском. На рынке недвижимости Пхукета риски можно смягчить - или даже устранить - следуя правильным указаниям и советам. И это начинается с работы с нужными людьми и обеспечения того, чтобы было найдено лучшее юридическое представительство.

Размещение резервационного депозита

Были некоторые негативные отзывы о тех, кто совершает отпуск, которые поспешили совершить покупку, только чтобы передумать и попросить вернуть свой депозит. В некоторых случаях они принимали эмоциональное решение, только чтобы столкнуться с раскаянием покупателя; в других случаях они обнаружили, что были введены в заблуждение относительно покупки.

Депозит никогда не должен размещаться без обращения за юридической консультацией, и обязательно, чтобы любой депозит был возвращаемым. На этом будет настаивать опытный юрист, защищая покупателя от любых перемен. Продавец / агент не должен возражать против того, чтобы юристу было предоставлено время для проверки соглашения, чтобы убедиться, что этот и другие существенные пункты изложены.

Адвокат должен предпринять все необходимые меры для обеспечения того, чтобы закон был на стороне покупателя, если должная осмотрительность повлечет за собой все, что потребует отказа от покупки. Эти условия выхода должны быть четко сформулированы так, чтобы разработчик или продавец по закону были обязаны вернуть депозит.

Важно, чтобы документ о праве собственности был проверен до уплаты депозита. Однако, если это не было сделано, проверка четкого заголовка должна быть предварительным условием для продажи, чтобы перейти на следующий уровень. Адвокат также может проконсультировать по другим необходимым пунктам, которые могут относиться либо к ситуации покупателя, либо к конкретной собственности или рассматриваемой недвижимости.

На Пхукете, как и везде, всегда есть новые разработки, которые стоит рассмотреть инвестору. Действуя в «срочном порядке», тратя деньги на недвижимость, не является залогом успешной инвестиции. Но если решение о покупке было принято импульсивно, важно встроить эти гарантии в соглашение до передачи депозита.