ОЦЕНКА СОБСТВЕННОСТИ НА ПХУКЕТЕ
Когда продавец рекламирует недвижимость, цена является его представлением о стоимости дома, но единственная истинная оценка наступает, когда он находит покупателя, который соглашается с ними. Следовательно, стоимость гораздо более субъективна, чем цена.
Если никто не желает платить запрашиваемую цену, недвижимость переоценивается. Это не значит, что это стоило той цены 6 несколькими месяцами ранее, или это не будет стоить так много раз за день, но здесь и сейчас, это не ценность.
Покупатели делают рынок. Стоимость - это только то, что готов заплатить данный покупатель, и цена на недвижимость будет расти, пока покупатель не будет найден. По сути, именно так формируется и заканчивается пузырек на рынке недвижимости, и это происходит почти в каждой стране. Динамика немного отличается на Пхукете.
Следующее предлагает идею о том, как покупатели (и продавцы) на Пхукете приходят к своим представлениям о том, сколько стоит недвижимость.
Красота в глазах смотрящего
Это чувство особенно применимо к собственности Пхукета.
Кто-то относительно новичок в Пхукете может иметь представление о стоимости недвижимости, основанной на том, что эквивалентная недвижимость стоит дома или в других местах отдыха, которые они посетили. Их суждение также может быть омрачено волнением, тревогой, трепетом - или любым коктейлем эмоций, которые могут помешать им сделать объективную, объективную оценку.
В большинстве стран дом может быть справедливо оценен оценщиком, и цена будет основываться преимущественно на сопоставимых домах в этом районе. Однако на Пхукете люди, как правило, платят за то, что, по их мнению, чего-то стоят.
Мотивированные или немотивированные продавцы
В прошлом искажения появлялись на рынке, когда существующие давние владельцы (большинство из которых не были мотивированными продавцами) решили «протестировать рынок», выставив свои объекты на продажу по смехотворно высоким запрашиваемым ценам. Это создало искусственно завышенные цены на близлежащие объекты недвижимости.
Учитывая количество и разнообразие предлагаемой недвижимости, сегодня очень мало людей получают выгоду от этой стратегии, но некоторые получают, что может повлиять на запрашиваемые цены на соседнюю недвижимость. На самом деле, есть немало примеров, когда люди переплачивают за землю, недвижимость и бизнес.
Относительная стоимость
Низкие процентные ставки привели к переполнению секторов недвижимости во многих странах, поэтому покупатели охотятся за скидками. Относительная стоимость недвижимости на Пхукете часто увеличивается, когда сопоставимая недвижимость на родине покупателя значительно дороже. В Таиланде многие иностранные покупатели привлекают соотношение цены и качества в тайской недвижимости, хотя они не всегда понимают, что иногда они могли бы заключить более жесткую сделку.
Оплата Премиум
Зарубежные покупатели иногда готовы заплатить небольшую премию за «мечту». В то время как они могли бы сэкономить деньги, потратив немного больше времени на поиск или ведение переговоров, не всегда легко установить цену на мечту. Для тех, кто живет в холодном климате с темными зимами, у которого напряженная работа и большую часть дня он проводит сидя в пробке, Пхукет - это рай. Владение собственностью здесь вполне может означать заполнение пустоты в их жизни.
Личное обращение
Универсальной привлекательности не существует. То, что делает данное свойство более желательным для одного потенциального покупателя, может быть отключением для другого.
Кого-то может привлечь Пхукет за его зелень, и он активно ищет покоя и уединения. Этот человек, вероятно, будет оттеснен толпой, магазинами и ночной жизнью (что может быть главной достопримечательностью для кого-то еще).
Люди с детьми обычно хотят быть рядом с международной школой. Это может перевесить все другие соображения при выборе дома.
При выборе недвижимости проницательные покупатели всегда будут концентрироваться на одном наиболее важном расположении, и это во многом определит, что представляет собой хорошее соотношение цены и качества.
Север, юг, восток или запад
Жители определенных географических мест на Пхукете могут так же отличаться друг от друга, как и сами регионы.
Расстояние до аэропорта имеет значение для тех, кто ездит на работу в Бангкок, Гонконг или Сингапур. Проводя только два дня в неделю со своими семьями, они не хотят проводить дополнительные часы по пятницам и воскресеньям в машине. Эти люди предпочитают север острова.
На западном побережье есть пляжи. Он также имеет вид на закат и кристально чистые воды. Таким образом, западная часть острова пользуется большим спросом, и недвижимость продается по более высокой цене (особенно вблизи пляжа и / или с видом на море).
Восточное побережье относительно неразвито, и хотя оно может похвастаться пристанями для яхт и некоторыми другими высококлассными объектами, земля на этой стороне острова, как правило, дешевле.
Центральная долина очень зеленая, здесь есть несколько замечательных нетронутых джунглей, но также есть поля для гольфа и жилые комплексы. Как и в географическом плане, долина Кату также находится между Западным и Восточным побережьями в цене.
Пхукет Таун имеет больше жилищных проектов, ориентированных на тайский рынок, но он также начинает привлекать больше внимания со стороны иностранных покупателей, особенно учитывая его близость к расширенным центральным торговым центрам. Несмотря на это, цены еще не достигли уровней, наблюдаемых в других областях.
Чтобы узнать больше о различных областях Пхукета, вы можете прочитать наши статьи здесь:
Комплексное руководство по лучшим местам для покупки недвижимости на Пхукете
Новое против Старого
Возраст рассматриваемого здания также важен, потому что перепродажи в Таиланде, как правило, менее привлекательны для покупателей, чем новостройки. Недавно завершенные разработки имеют такую привлекательность в шоу-руме - они чистые, ухоженные и, в конце концов, новы.
Состояние кондоминиума или виллы важно для любого потенциального покупателя, а старые дома имеют определенный элемент износа. Продавцы часто игнорируют это, потому что они привыкли видеть это каждый день, тогда как покупатель смотрит на каждую недвижимость свежим взглядом.
Продавцы, которые отчаянно пытаются разгрузить свою собственность, должны учитывать все факторы, которые могут привести к успешной продаже. Пхукет является развивающимся рынком, где продается больше новых объектов недвижимости, чем более старых. Привлекательность новых объектов недвижимости для покупателей, в том числе перспектива гарантированного возврата и полного управленческого обслуживания, а также скидки при покупке вне плана, затрудняют продажу старой недвижимости.
Это не невозможно, но если продавцы не уважают эту динамику и вместо этого пытаются запрашивать слишком высокую цену, они могут некоторое время иметь свою собственность на рынке.
Маленький проходит долгий путь
Многие продавцы не могут максимально реализовать потенциал продаж своих домов. Довольно часто недвижимость может быть продана значительно дороже, если продавец потратит немного денег на косметические улучшения. Покупатели не будут покупать, если они не почувствуют «связь» с объектом, который они просматривают, и в противном случае рыночный дом может быть самоукупленным, потому что владелец не распознает потенциальные недостатки или не желает их устранять.
Есть также бесчисленные свойства, доступные для аренды, которые могли бы сделать намного лучше только с несколькими небольшими изменениями. Фактически, арендный потенциал может быть значительно увеличен лишь при скромных затратах, и перспектива более высокого дохода от аренды, очевидно, увеличивает стоимость перепродажи рассматриваемой недвижимости.
Но дело не только в ремонте. Простые изменения в освещении, концепции пространства и последние штрихи могут сделать разницу между посредственной и превосходной арендуемой собственностью.
Хотя объективно хорошие улучшения важны, привлекательность любого имущества в конечном итоге субъективна, и кто-то будет платить за это имущество только то, что, по его мнению, стоит.
РАСЧЕТ ОТНОШЕНИЯ P / R
A = Стоимость недвижимости: THB 27 миллион
B = Доход от аренды: миллион бат в год
Соотношение P / R: A ÷ B = 15
Соотношение AP / R между 15 и 20 обычно представляет собой хорошее значение. AP / R выше, чем 20, следует считать завышенным, в то время как все, что ниже 15, представляет потенциально превосходную инвестиционную собственность.
Отношение цены на жилье к доходу от аренды
Есть много способов установить стоимость дома, но сравнение потенциального дохода от аренды с рыночной ценой исторически было предпочтительным методом определения стоимости недвижимости.
Точно так же отношение цены к прибыли (отношение P / E) используется для оценки стоимости компаний, отношение цены дома к доходу от аренды (отношение цена / арендная плата или отношение P / R) используется для оценки имущества.
Коэффициент P / R рассчитывается путем деления продажной цены имущества на годовой доход, который собственность будет получать при сдаче в аренду. Высокий P / R предполагает завышенную цену на жилье относительно дохода от аренды, который мог бы получить владелец. Низкий P / R, напротив, обычно означает хорошую инвестиционную возможность.
Поскольку это соотношение также соответствует количеству лет, которое потребуется для полного возмещения первоначальных расходов за счет аренды, P / R является простым руководством по инвестиционному потенциалу недвижимости. AP / R в 15 будет означать, что доход, полученный от аренды, окупит покупную стоимость недвижимости в 15 лет.
Если рентный доход является мотивацией для покупки недвижимости, важно определить тот, который будет предлагать выгодное соотношение P / R. Но если запрашиваемая арендная плата слишком высока, имущество может оставаться пустым в течение длительных периодов времени, что снижает доход, получаемый от имущества.
Тем не менее, нынешняя среда с низкими процентными ставками исказила традиционное мышление, и новые покупатели готовы согласиться на более низкую доходность, чем несколько лет назад. Поэтому обеспечение постоянного потока дохода - даже если коэффициент прибылей и убытков не является оптимальным - поэтому считается предпочтительным, если оставить имущество пустым.
Даже если рынок аренды немного мягок, владелец может быть готов принять более низкую доходность аренды сейчас, в ожидании сильного прироста капитала при продаже недвижимости. Если рынок аренды не процветает, иметь стабильный доход от аренды лучше, чем оставлять имущество пустым в ожидании повышения арендной платы. Когда приходит время продавать, любой проницательный покупатель захочет увидеть историю дохода от аренды, и цена продажи, которой в конечном итоге командует недвижимость, может зависеть от дохода, который он смог получить.
Стоит также отметить, что в некоторых городах или других модных районах мира наблюдаются стабильно высокие коэффициенты P / R (в некоторых случаях вплоть до 50 или 60) в течение длительного периода времени. Это говорит о том, что большинство людей в этих районах владеют собственностью для жилья и потенциального прироста капитала, а не для сдачи в аренду. Это не обязательно означает, что арендная плата в этих районах низкая, только то, что они дешевы по сравнению со стоимостью покупки недвижимости.
Хотя Пхукет является рынком, отличным от остального Таиланда, более широкий сектор жилой недвижимости в Таиланде в настоящее время имеет разумные коэффициенты P / R по сравнению со многими другими странами.
С некоторыми из проектов «гарантированного возврата» в Пхукете, которые также предлагают покрыть страховку, счета, лицензии на отель, техническое обслуживание и ремонт, а также услуги по управлению и аренде, эффективный P / R, который будет получен на этих объектах, фактически выше. Принимая во внимание эти затраты, чистый гарантированный доход 5% может приравниваться к эффективному валовому доходу 7% или более. С точки зрения P / R, доходность 7% соответствует отношению P / R приблизительно 14, которое, как мы знаем, представляет собой хорошее значение.
Пожалуйста, помните, что большинство гарантий на определенные периоды времени, поэтому владельцы должны ожидать более неустойчивый доход от аренды, как только истечет согласованный срок договора. Нестабильность не обязательно плохая - в некоторые годы доход от аренды может превышать то, что разработчик предлагал в качестве гарантии, - но доход также может падать, пока владелец вступает в борьбу с присоединением к арендному пулу или сдачей его в аренду самостоятельно.
Материал и качество сборки
Новое или даже зрелое имущество может выглядеть красиво, но материалы и качество изготовления под штукатуркой могут быть загадкой. Покупатели должны проявлять любопытство и даже проводить собственные исследования материалов, используемых для строительства фундаментов, стен и кровли, а также присматриваться к окнам и внутренней отделке.
Проект, в котором задействованы лучшие архитектурные таланты, обычно может рассчитывать не только на качество дизайна, но и на качество сборки. Хорошие архитекторы - художники, и они не хотят ставить свое имя на что-то некачественное. Материалы, которые они используют, светильники, мебель, кухня и все последние штрихи потребуют премиальной цены.
Задайте себе вопрос: было ли это свойство построено по стандарту, который будет поддерживать его в хорошей форме на долгие годы?
Цена за квадратный метр
Каждый всегда хочет получить самое выгодное предложение, а в Азии это обычно означает поиск как можно большего количества квадратных метров по желаемой цене. Цена за единицу пространства определенно имеет значение, и довольно часто это определяет окончательное решение.
Покупатель, который отправляется на поиски нового дома в Европе, Австралии или Северной Америке, не обязательно обращает такое же внимание на квадратные метры (или метраж), как мы в Азии. Это просто не так важно. Вам нравится или собственность, или нет. Это либо соответствует вашим потребностям, либо нет. Это либо наравне с окружающими свойствами, либо нет.
Однако на Пхукете это небольшое измерение может иметь огромное значение для потенциальных инвесторов. В большинстве случаев легко определить, почему свойство THB 32,000 / m2 стоит намного меньше, чем свойство THB 200,000 / m2. Но иногда труднее установить, почему одно свойство значительно дороже, чем сопоставимые объекты в аналогичной области.
Само собой разумеется, что высокий спрос в более широком секторе недвижимости подтолкнет цены выше, но есть и другие факторы, которые необходимо учитывать.
На Пхукете разработчик новой сборки будет устанавливать цену за единицу, основываясь не только на спросе на эти единицы, но и на достижении того, что они считают удовлетворительной прибылью. Кроме того, разработчики, которые гордятся использованием высококачественных светильников и отделки (особенно полностью оборудованных западных кухонь), обычно требуют премию над теми, кто этого не делает.
Однако иногда цена / m2 может показаться совершенно случайной. Именно тогда спрос ведет цену. Если с полок летают новые юниты, такие как «Кукольные патч-куклы», то цена / m2 может быть вполне приемлемой. Известно, что благодаря новой сборке разработчики поднимают цены на разных этапах начального периода предложения, чтобы воспользоваться этим высоким спросом и повысить свою прибыль.
В настоящее время большинство разработок, похоже, не имеют проблем с продажами, но некоторые, безусловно, продают быстрее, чем другие. В конечном итоге, недвижимость либо будет продаваться по запрашиваемой цене, либо нет. Если цена установлена слишком высокой, чтобы привлечь спрос, разработчик должен будет принять меньшую прибыль.
Некоторые квартиры предназначены для инвесторов начального уровня, поэтому стоимость земли, очевидно, будет иметь значение. География острова Пхукет означает, что вы никогда не находитесь далеко от моря, но общее эмпирическое правило гласит, что чем больше вы находитесь в глубине материка, тем ниже цена за квадратный метр, поэтому вы получаете больше за свои деньги. Различия заметны.
Хотя близость к основным достопримечательностям может быть важной, основные различия в ценах будут между городской, сельской местностью, пляжем и видом на море. Город Пхукет (который привлекает больше местных жителей, чем иностранцы) имеет более низкую цену за квадратный метр, чем Патонг, который имеет одно из более высоких средних значений, как и большая часть западного побережья.
Но на самом деле не существует ни одного района, в котором бы были только низкие цены, или другого, где бы были только высокие цены, если только мы не изолируем отдельные разработки на склоне холма Западного побережья с их потрясающими видами и превосходной архитектурой. Хотя цены на кондоминиумы будут варьироваться, средняя цена на западном побережье составляет около THB 100,000 m2, но вид на пляж и море почти всегда будет дороже.
При расчете средней цены за квадратный метр недвижимости в данной области следует также учитывать дефицит и плотность, в противном случае любой ориентировочный диапазон цен может вводить в заблуждение. Два аналогичных курорта в кондоминиуме могут выставлять на продажу 50 и 400 соответственно. Средний вес, очевидно, будет перенаправлен в сторону развития с большим количеством единиц, что означает, что нет надежного точного способа определить «среднюю» цену за квадратный метр для этой области.
Кроме того, данные для некоторых свойств могут не быть включены в рисунки, или они могут быть представлены неверно. Есть районы, которые в основном не развиты, но могут иметь один или два высококлассных курорта, что создает впечатление на бумаге, что этот район намного дороже, чем где-либо еще на Пхукете. Тем не менее, цены на землю в этом районе могут быть дешевле, чем в других частях острова, что в конечном итоге будет способствовать дальнейшему развитию более привлекательных кондоминиумов или вилл.
Мы часто наблюдаем последнюю динамику, когда высокая цена / m2 востребована в районах, где земля традиционно дешевле, например на восточном побережье. «Островной менталитет» предполагает, что ограниченное количество земли оправдывает эти более высокие цены, но все еще остается достаточное количество земли для развития. Найти землю в районах с высоким спросом становится все труднее, но это не обязательно оправдывает цены «высокого спроса» в других районах острова.
Покупатели должны знать, что некоторые объекты недвижимости преувеличивают размеры своего пола, делая цену за квадратный метр ниже, чем должна быть. Такие случаи редки, но существуют. Если вы сомневаетесь, попросите план этажа и возьмите с собой рулетку для просмотра. Если разработчик вводит покупателей в заблуждение относительно цены за квадратный метр, возникает вопрос: «О чем еще они могут вводить инвесторов в заблуждение?»
Покупатели или инвесторы вилл также должны установить, является ли цена за квадратный метр для жилой площади или для всего земельного участка, что может быть несколько сложнее установить, чем определение размера квартиры. Например, включает ли это патио, веранду, беседки, террасы и балконы или даже парковочные места, гаражи или автомобильные порты? Большая площадь внутреннего дворика (или в случае квартиры, большого балкона) может значительно снизить цену за квадратный метр, но фактически не может добавить к «жилой площади».
В двух словах
Цена за квадратный метр на Пхукете выше, чем в других провинциях Таиланда, и в некоторых случаях она может быть сопоставима с ценами в Бангкоке. Однако, по сравнению с другими местами отдыха во всем мире, как кондоминиумы, так и земельные участки имеют удивительное соотношение цены и качества на основе стоимости квадратного метра.
Цены на квадратный метр говорят нам о том, находится ли рассматриваемая нами недвижимость на низком или высоком уровне в той или иной области, но они не являются единственной мерой. Взыскательные покупатели могут использовать это как отправную точку, но это только один фактор, который следует учитывать при определении, является ли недвижимость разумной инвестицией.
Если вы еще этого не сделали, вы также можете прочитать нашу информативную статью о факторах, влияющих на цены на недвижимость на Пхукете:
Статьи о рынке недвижимости Пхукета
Факторы, влияющие на цены на недвижимость на Пхукете
Называть «Рынок недвижимости Пхукета» почти неправильно, потому что это не однородная структура. Он разделен (и даже подразделяется) на категории, которые в совокупности включают разнообразный набор
Оценка недвижимости на Пхукете
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПХУКЕТА Когда продавец рекламирует недвижимость, цена - это его представление о стоимости дома, но единственно верная оценка происходит тогда, когда они находят покупателя, который с ними согласен. Поэтому ценность намного больше
Типы недвижимости на Пхукете
ВИДЫ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПХУКЕТЕ Стремясь помочь покупателям лучше определить свою идеальную недвижимость, Thai Residential классифицировала различные типы недвижимости, доступные на Пхукете. Хотя выбор обширен, категоризация, возможно, несколько субъективна. Разные
Спрос на доход от аренды на Пхукете
Потенциал долгосрочного прироста капитала исторически был движущей силой большинства мировых рынков недвижимости, и хотя это все еще является разумным ожиданием на Пхукете, рынок сейчас движется инвесторами, и они требуют
Неотъемлемые риски для покупателей недвижимости Пхукета
Разумеется, тот, кто совершает крупную покупку, особенно такую большую, как недвижимость, будет пытаться провести соответствующее исследование, прежде чем подпишется на пунктирной линии. Всем, кто не склонен проводить
Социальный контакт