Потенциал долгосрочного прироста капитала исторически стимулировал большинство глобальных рынков недвижимости, и, хотя на Пхукете это все еще разумное ожидание, сейчас рынком движут инвесторы, и они требуют лучшей отдачи от своих денег.
Предлагаемые разработки гарантированные доходы пользуются высоким спросом, Доходность варьируется, но среднее значение находится между 6-7% в год. Сроки гарантированного дохода могут быть такими короткими, как 3 лет, но некоторые разработчики предлагают гарантированный доход до 20 лет. Если владельцы участвуют в программе аренды, им также предлагается как минимум две недели (иногда до 2 месяцев) личного пользования в год. Время от времени продолжительность личного использования будет зависеть от того, хочет ли владелец использовать его в низкий или высокий сезон.
В некоторых случаях владельцев просят сохранить стандартный дизайн интерьера и мебельный пакет. Декор может не соответствовать личным вкусам владельцев, но управляющая компания должна иметь возможность рекламировать и предоставлять согласованные стандарты.
Проекты вилл и кондоминиумов продаются как приносящие доход, но кондоминиумы, будучи более доступными, составляют основную часть продаж на Пхукете. Существуют также «кондо-отели», которые пользуются лицензиями как кондоминиумов, так и отелей. Они имеют профессиональное управление, как и другие квартиры, но дополнительная лицензия на отель позволяет сдавать недвижимость в аренду на краткосрочной основе (то есть на периоды короче, чем дни 30).
Сэм Фаума и его коллеги из Международного юридического бюро дают несколько советов по вопросам краткосрочной и долгосрочной аренды.
Что Сэм говорит о краткосрочной или долгосрочной аренде
Закон об отелях Таиланда (2004) четко гласит, что отель - это «жилье, созданное в деловых целях для предоставления услуг временного проживания путешественникам или любому другому лицу в обмен на компенсацию». Однако Закон специально исключает из этого определения «жилье учрежден с целью предоставления услуг по размещению за ежемесячную плату или только за услугу. »
Другими словами, любая компания, предоставляющая временное жилье на срок менее 30 дней, считается действующей как гостиница и подпадает под действие этого закона. Владелец квартиры или виллы на Пхукете может не осознавать этого, но если они арендуют через агента или через интернет-сервис (например, booking.com или airbnb.com), они тоже могут быть определены как отель, и поэтому могут потребоваться. иметь гостиничную лицензию для краткосрочной аренды.
К счастью, в 2008 были выпущены министерские правила для исключения из этого Закона, а именно: «Любое жилое помещение, которое имеет количество комнат не более четырех комнат, будь то в одном здании или в нескольких зданиях, и в общей сложности обслуживать не более гостей 20, работая как бизнес, который обеспечивает владельцам дополнительный источник дохода ». Так что, если у вас есть квартира или несколько квартир с не более чем четырьмя спальнями, в которых могут разместиться не более 20, Вы можете подать заявку на освобождение вашей собственности и продолжить юридическую краткосрочную аренду. Однако, как владелец таких помещений, вы также должны сообщить об этом Регистратору отеля.
Популярность Airbnb (особенно) высветила количество прокатов, которые технически незаконны, но это не обязательно. Удивительно, как мало людей прилагают усилия, чтобы гарантировать, что они соблюдают тайское законодательство при сдаче в аренду своей собственности.
Действительно ли гарантированный возврат инвестиций (ROI) гарантирован?
Клинт Иствуд однажды сказал: «Если вам нужна гарантия, купите тостер». Так что же сделает «Грязный Гарри» из гарантий, предлагаемых застройщиками Пхукета? Действительно ли гарантированный возврат 100%?
На этот вопрос нет однозначного ответа, и, не пытаясь быть смешным, лучший ответ на самом деле - да… и нет.
Прежде всего, договор о гарантированном возврате должен быть рассмотрен юристом, чтобы убедиться, что он представляет интересы покупателя. Если он плохо сконструирован, часть возврата может быть направлена разработчику на техническое обслуживание общей площади, в то время как покупатель остается платить за свои собственные расходы на обслуживание и управление. Поскольку эти сборы, как правило, покрываются застройщиком, это подчеркивает важность обеспечения правильного адвоката.
После того, как формулировка контракта обеспечена, по нашему опыту, краткосрочные гарантии становятся реалистичными, потому что разработчики обычно составляют бюджет на эти расходы. В большинстве случаев он уже будет включен в стоимость продаж и маркетинга каждой единицы. На самом деле, некоторые застройщики фактически вносят предоплату в виде арендной платы сразу после получения окончательного платежа за квартиру.
Однако жизнеспособность долгосрочных гарантий аренды будет зависеть от общего состояния индустрии туризма на Пхукете. Любое существенное сокращение числа туристов почти наверняка вызовет сокращение местной экономики. Длительное сокращение будет иметь эффект на рынке недвижимости, так как гарантированные доходы основаны на заполнении туристами единиц жилья каждый год.
За последние двадцать лет число туристов, посещающих Пхукет, неуклонно растет. За это время произошли события, которые негативно повлияли на туризм (см. «Черные лебеди туризма» на странице 66), но после падения число туристов продолжало достигать новых максимумов.
Но насколько плохими были плохие годы? В середине пикового сезона произошел азиатский кризис, всплеск технического пузыря, птичий грипп, атипичная пневмония, глобальный финансовый кризис, военные перевороты и цунами. Эти события оказали заметное влияние на туризм во время каждого из них, но Тайланд и Пхукет каждый раз приходили в себя с новой силой.
С точки зрения гарантий аренды, единственной вещью, которая может сорвать большинство соглашений о рентабельности инвестиций (кроме плохого управления или банкротства), будет разрушительный спад в туристической экономике. Если покупатель мотивирован обещанием гарантированного возврата арендной платы, он должен иметь адвоката, который внимательно изучит любое соглашение, составленное застройщиком или управляющей компанией, особенно если они покупают несколько единиц за одну разработку.
Необходимая юридическая проверка должна выяснить как можно больше о:
- кредитоспособность застройщика
- послужной список управляющей компании
- условия их собственного проживания и
- последствия, если они решат продать единицу в течение гарантированного периода (чтобы убедиться, что за это нет штрафов).
Также стоит спросить, что произойдет, если условия или обещания, данные девелопером и / или управляющей компанией, не будут выполнены в полном объеме. Если условия не выполняются, какие существуют другие формы компенсации?
Эти проверки могут быть спорными, если разработка предварительно оплачивает возврат арендной платы, что сведет на нет любые риски, связанные с гарантированным договором возврата аренды.
Владельцы на Пхукете, которые сдают свои дома в аренду, ищут разъяснения о ситуации с краткосрочной арендой. Вы можете прочитать нашу статью об этом здесь:
Обзор текущей ситуации краткосрочной аренды в Пхукете 2019
Одна из последних маркетинговых стратегий девелоперов, особенно в отношении арендованных единиц, заключается в том, чтобы предложить покупателям программу гарантированного обратного выкупа. По сути, это обещает выкупить кондоминиум или виллу по полной цене или даже с прибылью через 5, 10 или 15 лет. Вот наша статья на эту тему:
В двух словах
Сектор недвижимости остается чрезвычайно оживленным, так как цены на кондоминиумы на Пхукете далеки от того, чтобы находиться на пузырьковой территории. Удивительные предложения все еще легко найти для тех, кто ищет дом в раю. Основываясь на сравнительном сравнении цен с большинством западных стран (и даже других азиатских стран), текущие цены на рынке недвижимости Таиланда представляют большую ценность.
Любой, кто ищет инвестиционную недвижимость, избалован выбором: новые квартиры в качественных кондоминиумах начинаются с 100,000, а высококлассные роскошные виллы могут стоить десятки миллионов долларов. У Пхукета есть что-то для каждого покупателя, независимо от того, ищут ли они море и песок, более прохладное место на вершине холма, предлагающее мирное уединение, или шум, суматоху и волнение городов.
Схемы гарантированного возврата арендной платы являются законными, и по большей части хорошо работают, но они также могут быть уязвимы к обстоятельствам, которые находятся вне контроля разработчика.
Таким образом, хотя предложение о возврате от разработчика, конечно, не может быть гарантировано 100%, доход от аренды на Пхукете был очень стабильным в течение более двух десятилетий и даже пережил некоторые значительные препятствия на пути, которые могли оказаться вредными для другого туристического рынка.
Статьи о рынке недвижимости Пхукета
Факторы, влияющие на цены на недвижимость на Пхукете
Называть «Рынок недвижимости Пхукета» почти неправильно, потому что это не однородная структура. Он разделен (и даже подразделяется) на категории, которые в совокупности включают разнообразный набор
Оценка недвижимости на Пхукете
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПХУКЕТА Когда продавец рекламирует недвижимость, цена - это его представление о стоимости дома, но единственно верная оценка происходит тогда, когда они находят покупателя, который с ними согласен. Поэтому ценность намного больше
Типы недвижимости на Пхукете
ВИДЫ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПХУКЕТЕ Стремясь помочь покупателям лучше определить свою идеальную недвижимость, Thai Residential классифицировала различные типы недвижимости, доступные на Пхукете. Хотя выбор обширен, категоризация, возможно, несколько субъективна. Разные
Спрос на доход от аренды на Пхукете
Потенциал долгосрочного прироста капитала исторически был движущей силой большинства мировых рынков недвижимости, и хотя это все еще является разумным ожиданием на Пхукете, рынок сейчас движется инвесторами, и они требуют
Неотъемлемые риски для покупателей недвижимости Пхукета
Разумеется, тот, кто совершает крупную покупку, особенно такую большую, как недвижимость, будет пытаться провести соответствующее исследование, прежде чем подпишется на пунктирной линии. Всем, кто не склонен проводить
Социальный контакт