ТАЙСКИЙ БАТ
ОБЗОР
Инвестирование в тайский бат
Относительная сила любой национальной экономики обычно влияет на силу ее валюты. Многие из экономических факторов, обсуждаемых выше, могут повлиять на тайскую валюту, но другие факторы могут также повлиять на обменный курс.
Важно понимать актуальность «вопроса о валюте» и то, как инвестиции в недвижимость, оцениваемые в батах, могут повлиять на ваши доходы в предстоящие годы. Колебания валют имеют значение не только для расчета прибыли или убытка, но и потому, что изменение обменных курсов влияет на рынок в целом.
Инвесторы должны осознавать, что рынки - будь то акции, облигации или валюта - проходят короткие и долгосрочные циклы. Даже небольшое изменение валюты может изменить тенденции покупок, в то время как основные изменения могут более существенно повлиять на рынок недвижимости Пхукета.
Оценка валюты - улица с двусторонним движением. THB может увидеть небольшие изменения по отношению к корзине валют, но если чья-то домашняя валюта подвергнется значительной девальвации (то есть по отношению ко всем мировым валютам), то этот потенциальный покупатель может оказаться временно выкупленным из рынка.
В сентябре 16 правительство Великобритании было вынуждено выйти из европейского механизма валютных курсов. Названный «Черной средой», расходы британских налогоплательщиков в тот день превысили 1992 млрд фунтов стерлингов. Последовавшая девальвация стерлинга стала хорошим примером того, как одна валюта может потерять позиции по отношению к другим, даже если одна исторически считалась сильной.
Еще два недавних примера — падение курса евро в середине 2000-х годов и падение курса российского рубля осенью 2014 года. Эти девальвации изменили динамику покупательной способности, что привело к падению продаж (и арендной платы) на Пхукете. сначала от западноевропейцев, а позже и от русских. (В начале 2022 года произошла очередная девальвация рубля, но вместо снижения спроса со стороны россиян продолжающаяся война на Украине привела к тому, что недвижимость на Пхукете стала пользоваться повышенным спросом среди тех русских и украинцев, которые смогли вытащить себя и свои финансы из тот регион.)
Сила или слабость отдельных иностранных валют не является единственной движущей силой обменного курса тайских батов. Бат временами в своей истории перемещался в одностороннем порядке против всех других валют. Например, в 1997 Джордж Сорос (который стоял за девальвацией фунта в 1992) снова был вовлечен, поскольку он продал короткие азиатские валюты. Бат потерял значительную позицию по отношению к большинству основных валют.
Курс обмена скорректирован в основных западных валютах, цены на недвижимость на Пхукете почти вдвое сократились после азиатского кризиса. В то время рынок недвижимости для иностранцев на Пхукете находился в зачаточном состоянии, и, хотя это могло повлиять на существующих владельцев, это также дало возможность будущим иностранным покупателям.
Девальвация валюты: обоюдоострый меч
Ослабляющий или усиливающий Бат может быть обоюдоострым мечом, в зависимости от точки зрения человека. Если покупатель увидит, что THB укрепляется по отношению к своей внутренней валюте, и у него уже есть собственность на Пхукете, он увидит, как стоимость этих инвестиций вырастет в условиях, скорректированных с учетом обмена, даже если цена дома останется неизменной в THB.
Таким образом, хотя поездка в их дом отдыха на Пхукете может стать более дорогой, они получат прибыль на бумаге от девальвации их национальной валюты по сравнению с батом. Однако, любому из их земляков (или женщин), которые еще не купили, теперь будет труднее совершить покупку, потому что они потеряют покупательскую способность в THB.
И наоборот, если THB обесценивается по отношению к чьей-то внутренней валюте, любые иностранные инвестиции (включая собственность) потеряют ценность на бумаге в условиях, скорректированных на обмен. Для тех, кто еще не подумал о покупке тайской недвижимости, более слабый бат облегчит покупку недвижимости на Пхукете, потому что он получит больше «за свои деньги».
Успех любых инвестиций в зарубежную недвижимость, как правило, связан с колебаниями обменного курса между покупкой и продажей, а также с любым изменением фактической стоимости ТБ базового имущества.
Почему колебания валют имеют значение для инвесторов
Любой, кто обращает малейшее внимание на валютные рынки, знает, как часто колеблются валюты. По нашему опыту, многие иностранные покупатели мало задумываются о валютном воздействии, которое они принимают при покупке за границей, но все, похоже, осознают колебания обменного курса, когда приходит время продавать.
Ввиду роли доллара США в качестве мировой резервной валюты, сила или слабость бата в долларовом выражении - это система отсчета, используемая большинством аналитиков. Но обменный курс доллар-THB имеет значение только в том случае, если покупатель имеет свои сбережения в долларах США (например, граждане США или работники по контрактам в долларах США). Кто-то из Женевы, передающий швейцарские франки для покупки недвижимости на Пхукете, вряд ли пострадает аналогичным образом.
Если покупка требует рассрочки в процессе строительства, платежи обычно наступают по мере достижения основных этапов проекта. Если валюта покупателя претерпевает резкие колебания по отношению к бату, в противном случае равные платежи в THB могут оказаться резко неравными в национальной валюте покупателя.
Обратите внимание, что это не обязательно является негативом - колебания валюты также могут быть полезны. Но неопределенность может быть в конечном счете выгодной или вредной, но, тем не менее, может быть нежелательным отвлечением от тщательно спланированной финансовой операции.
Стратегии для инвесторов, переводящих иностранную валюту в Таиланд
Для крупных покупок, таких как недвижимость, есть способы для инвесторов снизить риск изменения обменного курса при переводе денег в Таиланд.
Один из самых простых — сделать несколько небольших платежей за определенный период времени, а не отправлять всю сумму сразу. Это «усреднение затрат» позволяет плательщику покупаться на любые краткосрочные колебания валюты, а не рисковать плохой дневной ставкой при однократном переводе средств.
Существует небольшой риск того, что эта стратегия работает против покупателя, а не против него, но разница в любом случае, вероятно, будет небольшой. Если валюта действительно начинает двигаться более резко в ущерб покупателю, однако, он или она может решить в этот момент перевести остаток денег.
Для тех, кто покупает новую сборку, платежи могут быть организованы в рассрочку в течение периода строительства (как указано выше). Такие переводы будут автоматически использовать «усреднение стоимости».
Покупатели должны воздерживаться от оплаты в полном объеме, если только нет сильных финансовых стимулов, когда приходит время принимать решение. Например, разработчик может предложить привлекательную скидку, чтобы поощрить покупателя платить 100% авансом. В качестве альтернативы бат может быть на рекордно низком уровне (это означает, что юань, рубль, евро, доллар или фунт будут покупать больше бат).
В некоторых случаях очень удовлетворительные обменные курсы могут быть найдены с использованием форвардных контрактов и опционов. Для чрезвычайно крупных покупок рекомендуется обратиться к уполномоченному специалисту по валютным операциям либо в родной стране покупателя, либо в Таиланде.
При переводе денег в рассрочку важно обеспечить FETF от тайского банка для каждой партии. Это важно, если иностранный покупатель когда-либо намеревается перевести средства обратно из Таиланда в один прекрасный день, каждый внутренний перевод должен быть правильно зарегистрирован как относящийся к покупке недвижимости.
Какие экономические факторы влияют на силу валюты?
Очень немногие валютные аналитики (если таковые имеются) могут правильно прогнозировать курсы валют постоянно. Существует просто слишком много переменных, предсказуемых и непредвиденных, которые могут определить направление движения валюты.
В краткосрочной перспективе политика центрального банка и даже риторика со стороны политиков или говорящих руководителей (например, санкций или угроз санкций) могут подтолкнуть валюту выше или ниже по краткосрочным прихотям. Однако в долгосрочной перспективе поддающиеся количественной оценке основы будут определять стоимость одной валюты по отношению ко всем остальным.
Когда мы говорим об основных принципах, мы имеем в виду определенные ключевые движущие силы национальной экономики, которые также оказывают непосредственное влияние на движение обменных курсов.
Экономические факторы, влияющие на силу валюты
Более высокие ставки обычно приводят к укреплению валюты из-за увеличения спроса на активы в этой валюте. Однако снижение процентных ставок имеет противоположный эффект.
Когда инвесторы в государственные облигации (и даже вкладчики местных банков) могут получить более высокую норму прибыли по сравнению с тем, что они получают в других местах, деньги будут поступать в страны с более высокой процентной ставкой. (Следует признать, что это не относится к странам, страдающим от инфляции, которая была вынуждена устанавливать астрономически высокие процентные ставки по необходимости. Для привлечения вкладчиков или инвесторов в облигации также должна быть определенная политическая и экономическая стабильность.)
Как упоминалось выше, это имеет очень реальное и прямое влияние на сектор недвижимости. Низкие или падающие ставки стимулируют сектор недвижимости так же, как они стимулируют экономику в целом. Основной движущей силой любого рынка недвижимости является доступность ипотеки, а по мере снижения ставок ипотечные платежи становятся ниже. Более дешевое финансирование приводит к большим инвестициям в недвижимость.
Если бы спрос на недвижимость на Пхукете определялся исключительно местным населением, то любое изменение процентных ставок в Таиланде существенно повлияло бы на этот спрос. К счастью, как было сказано выше, это не так. Поскольку иностранцы покупают почти исключительно за наличные, даже глобальные процентные ставки не оказывают существенного влияния на продажи недвижимости на Пхукете.
Верховенство закона и разумная экономическая политика также являются ключевыми составляющими стабильной валюты. Если иностранные правительства и корпорации находят страну привлекательной, она привлечет прямые иностранные инвестиции (ПИИ), что еще больше укрепит экономику и стабилизирует валюту.
Это важный момент: правительства не хотят видеть постоянно укрепляющуюся валюту, а только стабильную. Слишком сильная валюта делает продукцию местного производства слишком дорогой и, следовательно, неконкурентоспособной, что может нанести ущерб экономике, ориентированной на экспорт.
Слабая валюта также нежелательна, потому что импорт становится слишком дорогим, что может быть инфляционным. Поиск «сладкой точки» между силой валюты и экономическим ростом является целью политиков в каждой стране.
Страна с профицитом счета текущих операций, как правило, экспортирует больше, чем импортирует, и в результате она накопила значительные валютные активы. Страны с наибольшим профицитом счета текущих операций, как правило, являются экспортерами промышленных товаров, либо экспортерами массового производства, такими как Китай, либо странами, которые специализируются на таких дорогостоящих товарах, как автомобили и электроника (например, Германия, Япония или Южная Корея).
Во время экономических потрясений 1997 года в Таиланде дефицит счета текущих операций достигал 8% ВВП. Два десятилетия довольно стабильных профицитов счета текущих операций привели к очень стабильному курсу тайского бата.
Страна, которая поддерживает постоянный профицит, обычно испытывает повышательное давление на свою валюту, поэтому неудивительно, что дефицит, который Таиланд испытал после пандемии, соответствовал немного более слабому таиландскому бату. Положительное сальдо счета текущих операций Таиланда составило 1.1 миллиарда долларов США в декабре 2022 года, что было лишь третьим месяцем положительного сальдо в 2022 году.
Таиланд не был свидетелем стремительного роста цен на жилую недвижимость на уровне пузырей, наблюдаемого в других странах с аналогичными экономическими условиями, и это связано с сочетанием общей политической стабильности Таиланда, а также его готовности и способности взять текущий счет под контроль.
Источник: TradingEconomy.com
Прямые иностранные инвестиции (ПИИ)
В результате пандемии прямые иностранные инвестиции в Таиланде пережили самый большой спад с 1997 года. ПИИ, безусловно, не помешали стабильности бата. ПИИ увеличились на 69.5 млрд батов в третьем квартале 2022 года, но это произошло после чистого оттока в 2020 году.
В 2022 году на Пхукете было продано около 400 новых кондоминиумов по сравнению с более чем 3,500 в 2019 году. С другой стороны, количество проданных вилл выросло, отражая демографическую тенденцию к увеличению числа постоянных жителей острова. Имея данные всего за один год после пандемии, трудно сказать, какое влияние покупка недвижимости оказывает на ПИИ, но характер покупки наличными на рынке для иностранцев указывает на то, что рынок недвижимости должен сыграть свою роль.
Независимо от того, насколько прочными кажутся основы, поддерживающие таиландский бат, он не может быть защищен от заражения, которое может произойти при «бегстве в безопасное место».
Во времена финансового кризиса деньги имеют тенденцию переходить из стран с развивающейся экономикой в валюты, которые считаются «более безопасными». Независимо от того, насколько хорошим может быть управление таиландской экономикой и батом, во времена смутных денег деньги возвращаются обратно в основные валюты (например, в доллары США или швейцарский франк).
Было бы безрассудно предполагать, что полет в безопасное место не повлияет на THB; однако важно отметить, что в трудные времена валюты с сильными фундаментальными показателями держатся намного лучше, чем валюты с более слабыми фундаментальными факторами.
Будучи быстро развивающейся экономикой, Таиланд регулярно получает значительные инвестиции в свой фондовый рынок. Периоды высокого притока на фондовый рынок обычно совпадают с укреплением тайского бата, в то время как отток с фондового рынка обычно сопровождается падением бата.
Одна из причин этого заключается в том, что паевые инвестиционные фонды, инвестирующие в Таиланд, обычно оцениваются в долларах США, и любая продажа паев в фонде оказывает понижательное давление на THB. Для основного инвестора в долларах США фонд, скорее всего, хеджируется валютой, чтобы избежать потерь при колебаниях THB. Но когда фонд или часть фонда ликвидируется, базовые активы (то есть акции тайской компании, принадлежащие фонду) должны быть проданы в THB, а затем обменены на доллары США, чтобы вернуть доллары США своим инвесторам.
Это оказывает понижательное давление на бат, и это влияние, как правило, более заметно во время крахов или крупных распродаж, таких как те, которые произошли в 1997 году, в период с 2000 по 2002 год и в 2008 году.
Барометр Большого Мака в Таиланде как способ прогнозирования бата
(Январь 2023)
Индекс Биг Мак
Индекс Big Mac впервые появился в журнале The Economist в 1986 и представляет собой шутливый способ продемонстрировать паритет покупательной способности между двумя странами и, соответственно, переоценку или недооценку одной валюты по сравнению с другой. Биг Мак был выбран потому, что, за очень немногими исключениями, ингредиенты во всем мире одинаковы, а это означает, что цена Биг Мак должна (теоретически) точно отражаться в курсе обмена между любыми двумя валютами. 
Некоторые экономисты считают индекс слишком субъективным, и в странах, где контроль цен на определенные ингредиенты или культурные различия означают, что бургер сильно отличается, эта критика является обоснованной. Тем не менее, он оказался удивительно точным и надежным барометром.
В мире с идеальным паритетом покупательной способности цена на Биг Мак (в Таиланде, например) была бы ценой Биг Мак в США, умноженной на курс доллара США-THB. Любое изменение «оптимальной» цены будет указывать на то, что Бат либо переоценен, либо недооценен по отношению к доллару.
Экономист также имеет скорректированный индекс, который учитывает разницу в себестоимости Биг Мак в разных странах. Это попытка преодолеть любые недостатки в оригинальной методологии, принимая во внимание затраты на рабочую силу и сырье. Этот вторичный расчет, основанный на ВВП на душу населения, может быть более точным показателем, поскольку он также учитывает общее благосостояние нации, а также доходы ее жителей по сравнению с другими странами.
Бат в двух словах (или, может быть, булочка с начинкой)
Тайский бат сегодня на 30% слабее по отношению к доллару США, чем в 1990-х годах (когда он был привязан к 26:1). Чтобы вернуться к этому уровню, потребуется повышение на 15% в каждый из следующих двух лет.
Некоторые считают THB переоцененным, но на самом деле он ослаб по отношению к мировым валютам за последние несколько лет. В 2013 году бат приблизился к силе своей привязки до 1997 года. С тех пор он ослаб против всех основных валют. Основываясь на этом, а также на текущих фундаментальных данных, возможно, индекс Биг Мака правильно привязал тайский бат.
Центральный банк Таиланда обладает значительными валютными резервами, достаточными запасами золота и сильным экономическим ростом, что должно контролировать валютный риск для инвесторов в недвижимость.
Чрезмерный долг домохозяйств, потенциал изменения процентных ставок и множество других переменных могут определять силу (или слабость) валюты. Когда эти естественные корректировки происходят, обменные курсы почти всегда будут затронуты. Инвесторы должны знать об этом при рассмотрении вопроса об инвестициях в тайскую недвижимость.
Мы считаем, что те инвесторы в секторе недвижимости Таиланда, которые имеют долгосрочную перспективу, будут вознаграждены. Любые неровности дороги, вероятно, будут включать в себя случайные выбоины для тайского бата, но это следует ожидать и принимать при инвестировании в любую иностранную валюту.
Экономический обзор для инвесторов в недвижимость Таиланда Статьи
Текущие экономические данные Таиланда
РОСТ ВВП. ВВП страны (валовой внутренний продукт) обычно рассчитывается путем суммирования всех товаров и услуг, произведенных этой страной за один год, хотя некоторые организации используют совокупный годовой доход
Обзор тайского бата
ОБЗОР ТАЙСКОГО БАТА Инвестиции в тайский бат Относительная сила любой национальной экономики, как правило, зависит от силы ее валюты. Многие из рассмотренных выше экономических факторов
Социальный контакт