Как упоминалось выше, в последние два десятилетия правительство Таиланда неоднократно менялось. Фактически, после 2006 в Таиланде произошли три основных изменения, в том числе два военных переворота, и в 10 наблюдались разные премьер-министры.

Когда режимы меняются, меняется весь политический кругозор страны. То, что было в центре внимания правоприменения, может быть отложено на второй план, поскольку новое правительство отстаивает свои собственные приоритеты. Аналогичным образом, ранее пропущенные нарушения могут стать центром нового режима.

Степень презрения к тем, кто нарушает закон, варьируется от режима к режиму. Действительно, подавление в 2006 продолжалось всего четыре месяца, пока военный переворот не сместил премьер-министра Таксина, который возглавлял строгое соблюдение законов о собственности на землю.

В течение этого короткого четырехмесячного периода некоторые владельцы земли и виллы были вынуждены распустить компании и продать свою землю или имущество. Другие избежали наказания после смены режима. Этот период охлаждения продолжался в течение ряда смен режима до сегодняшнего дня.

Учитывая, что нынешнее правительство демонстрирует значительно большую стойкость власти, никто не догадывается, сделают ли они это своим фокусом в ближайшем будущем.

Веб-сайты, брошюры и листовки издавна рекламировали иностранную собственность на землю в Таиланде, что было легко достижимо путем создания тайской компании. В одном только Пхукете есть буквально сотни торговых киосков, магазинов и стендов, большинство из которых предлагают такое же решение.

Эта особая мантра повторяется до тех пор, пока она, к сожалению, не получает незаслуженную ауру респектабельности. Многие в сфере недвижимости говорят покупателю то, что они хотят услышать, и поэтому мантру повторяют снова и снова потенциальным покупателям.

Мы уже отметили, насколько сложно бросить вызов устоявшимся убеждениям. Как кто-то может не поверить в сообщение (хотя и неверное), которое было «подкреплено» несколькими источниками? Индустрия даже эволюционировала до такой степени, что застройки вилл (маркетинг для иностранцев) регулярно завоевывают уважаемые награды за недвижимость, добавляя дальнейшее позитивное подкрепление повествованию. (Время от времени, как сообщают Thailand Property News, застройщики на самом деле достаточно наглы, чтобы придумать награду, просто объявив одно из своих зданий «Кондо года».)

Caveat Emptor означает «пусть покупатель остерегается». Можно подумать, что затраты в сотни тысяч долларов, евро, фунтов или миллионов юаней или рублей сделают большинство покупателей более любознательными. Как ни странно, это не всегда так.

Что происходит, когда новоприбывший в Таиланд читает статьи о юридической фирме, которая подверглась рейду? Или слышит новость о группе иностранцев, которые провели свой день в суде, но потеряли в своей попытке защитить сложную структуру собственности?

Первое, что они делают, это называют адвоката (или, скорее, бухгалтера), который создал свою тайскую компанию и организовал покупку виллы. Когда этот профессионал либо желает запутать факты, либо не знает фактов, то иностранному владельцу часто остается ощущение пули.

Каждая история, которую они слышат о незаконном владении, становится в их глазах неправильной, и любой другой иностранец, с которым они встречаются, покупает недвижимость через тайскую компанию с номинальными акционерами, увековечивает ложное предубеждение о подтверждении.

Джим Томпсон был американцем, которому приписывают возрождение шелковой промышленности в Таиланде. Он впервые побывал в Таиланде в 1945, и, как и многие, посещающие страну, в конечном итоге провел здесь остаток своей жизни. В более поздние годы он спроектировал и построил дом в Клонг Саен Саепе, который был архитектурным чудом, и как музей остается одной из самых популярных туристических достопримечательностей в Бангкоке. В то время, однако, он владел им. Он купил землю и построил на ней дом.

Иностранные туристы стекаются в Таиланд на протяжении десятилетий, но после 1970 (через три года после загадочного исчезновения Джима Томпсона) иностранцам не разрешалось владеть землей.

Англоязычные газеты, форумные чаты в течение многих лет предостерегали читателей, чтобы они не были обмануты в незаконной покупке недвижимости, но многие по-прежнему предпочитают игнорировать это предупреждение. Хотя есть и те, кто «только что с лодки» и получает плохой совет, очень немногие англоязычные люди полностью не замечают того факта, что они не могут владеть виллами или землей в Таиланде в качестве иностранца.

К сожалению, этого нельзя сказать о китайских и российских туристах / инвесторах. Русские приезжают на Пхукет в больших количествах только в течение последних десяти лет, и значительный рост китайского туризма произошел только за последние пять лет. Поэтому многие русские и китайцы не знают о предыдущих усилиях по обеспечению незаконного владения, возможно, потому, что никто никогда не удосужился им сказать. Не имея системы отсчета, их, к сожалению, легче ввести в заблуждение, и они не знают, какие структуры находятся над доской, а какие нет.

Похоже, что не существует сопоставимой социальной сети на русском или мандаринском языке для информирования людей о законах, касающихся иностранной собственности на землю. Вполне возможно, что одной из причин, по которой эта информация не дошла до российской или китайской блогосферы, является то, что те, кто пишет в Интернете о Пхукет Проперти, не испытали последнего подавления и не знакомы с буквой и духом закона. Вместо этого покупатели - и, возможно, блоггеры - полагаются на советы людей, которые либо не обращают внимания на факты, либо мотивированы не рассказывать всю историю.

Еще одна проблема, затрагивающая российских и китайских покупателей, - это культурная проблема, особенно культура, связанная с использованием юристов.

Мы упоминали выше, что тайский закон о собственности основан на культурной привязанности к земле, оставшейся в руках тайцев. Из разговоров с русскими и китайцами на Пхукете мы узнали, что в их культурах юристы обычно не участвуют при покупке или продаже недвижимости дома.

Фактически, многие китайские граждане были готовы расстаться с деньгами в Китае, и, не покидая своей страны, были переданы ключи от недвижимости, купленной на Пхукете. Это позволило некоторым застройщикам и агентам уйти от продажи недвижимости, которую опытный юрист, скорее всего, посоветовал бы не покупать. Тот факт, что проведение экспертизы и найма адвоката не является обычным явлением в Китае, означает, что разработчики могут продавать квартиры в кондоминиумах ничего не подозревающим покупателям таким же образом, как дешевые и неисправные товары могут быть проданы через Интернет.

Поэтому некоторые российские и китайские граждане могли «отклеиться» от своих сделок с недвижимостью в Таиланде просто потому, что они не ценили необходимость использовать адвоката.

В 1970, когда истек срок действия последнего договора, разрешающего иностранцам покупать землю, туристы из 350,000 ежегодно посещали Таиланд. Сегодня эта цифра составляет миллион 35, и многие из них посещают Пхукет каждый год.

Когда число туристов было ниже, иностранцы, покупавшие виллы, были едва заметны. Власти могли почти закрывать глаза на относительно небольшое количество иностранцев, нарушающих законы. Во многих случаях они сделали, главным образом потому, что никто не жаловался.

Но по мере того, как иностранный интерес к приобретению тайской собственности неуклонно рос, обида среди тайских граждан росла. Любой, кто верит, что правительство будет сидеть сложа руки и наблюдать, как законы Королевства будут открыто попирать навсегда, демонстрирует полное незнание глубины чувств, которые испытывают тайцы к иностранцам, пытающимся купить их землю.

Как и в любой отрасли, когда дело касается юридических фирм, вы получаете то, за что платите.

Например, кто-то, готовящийся к походу, знает, что ему нужна непромокаемая верхняя одежда, потому что условия, с которыми он сталкивается, будут непредсказуемыми. Решая, какую марку купить, возможно, они придерживаются позиции «всепогодное снаряжение одинаково» и выбирают самый дешевый вариант. И, может быть, неделю, которую они провели в постели с гриппом, потому что их одежда не была по-настоящему ветряной или водонепроницаемой, можно было бы избежать, потратив немного больше денег.

Наем адвоката в Таиланде немного похож на это - вам нужен тот, кто может помочь вам выдержать любой шторм, и обычно это делают более опытные юристы.

Когда в Таиланде произошел беспрецедентный бум в туризме, вскоре последовал бум продаж недвижимости. Мы уже обсуждали решение, которое было представлено иностранцам, которые хотели купить виллу на Пхукете (тайские компании с номинальными акционерами), и мы уже дали понять, что это нарушило закон. Но совет был обычным делом.

После 2006 большинство опытных юридических фирм перестали рекомендовать использование номинальных структур. Это должно быть облегчением для их клиентов, потому что впервые Департамент государственных аудиторов, Земельный департамент, Совет по инвестициям и Департаменту развития бизнеса, Отдел по борьбе с преступностью (CSD) и Департамент специальных расследований (DSI) - все кажется, сотрудничают друг с другом.

Этот уникальный пример межведомственного сотрудничества сделает выявление незаконного владения землей простым процессом. Но те иностранцы, которые искали опытного юридического совета при покупке недвижимости, не должны беспокоиться о своих собственных тайских компаниях.