Лизинг-ипотека является относительно новым дополнением к различным структурам, используемым для оказания помощи иностранцам во владении или контроле земельной собственности. В этой статье предпринята попытка объяснить, как работает лизинговая ипотека и почему она может быть лучше, чем наиболее часто используемый предоплаченный договор аренды 30 + 30 + 30. 

Иностранцы, которые хотят жить на Пхукете или инвестировать в недвижимость на Пхукете, обычно должны принять решение о типе дома, которым они хотят владеть, будь то кондоминиум или вилла. Виллы на Пхукете популярны среди иностранцев, но если договор аренды или права собственности написан неправильно, это может создать проблемы в будущем.

Владение землей иностранцами не допускается, а тайские компании, которые часто работают, не всегда имеют надлежащую структуру. Кроме того, некоторые договоры аренды с обеспечением, хотя технически отмечены все правовые поля, были признаны судами недействительными при оспаривании.

Владение тайской компанией - очень жизнеспособный вариант для любого, кто управляет надлежащей компанией, ведущей законный бизнес. Это означает, что у вас должны быть настоящие местные акционеры (а не номинальные держатели), вы должны платить налоги и вести отчетность. Ситуация с иностранцами, идущими по этому пути, падает, когда они пытаются срезать углы.

Лизхолд может быть более безопасным и простым способом владения недвижимостью в Таиланде. Но большинство продаж новых вилл построены таким образом, что покупателям предоставляется предоплата, предполагающая автоматическое продление на 90 лет. но максимально допустимый срок аренды составляет всего 30 лет.

Аренда-Ипотека является интригующей, но мало используемой структурой, которая учитывает необходимость годового договора аренды 30, в то же время понимая, что недостатком аренды в Таиланде является относительно короткая продолжительность.

Не только максимально допустимый срок 30 лет, но не может быть договорных продлений, только продления. Даже оговорка о продлении, включенная в договор аренды, является всего лишь обещанием, и если арендодатель (свободный владелец) продал имущество, это обещание не подлежит исполнению в отношении нового владельца.

Несмотря на эти факты, многие договоры аренды по-прежнему продаются с предоплатой на 90-летние сроки. Что делает Lease-Mortgage, так это определение предоплаты после первых 30 лет за то, чем она является на самом деле - заем. А так как наиболее распространенный способ обеспечения ссуды (на недвижимое имущество) - это ипотека, Lease-Mortgage облагает ссуду выплатой процентов и регистрирует ипотеку против титула на землю.

Практически это уже делается при любой аренде 30 + 30 + 30. Но если деньги, предоставленные арендатором владельцу за два дополнительных срока аренды, структурированы как ипотека, у арендатора есть законные средства принудительного продления договора аренды.

По истечении 30 лет и продлении договора аренды арендатор (как держатель ипотеки) просто «засчитывает» эту часть ипотеки, и она фактически конвертируется в арендную плату на 30 лет. То же самое происходит через 60 лет (если договор аренды составляет более 90 лет).

Любое такое продление аренды по-прежнему остается на усмотрение собственника безусловного права собственности, но если владелец по какой-либо причине решает не продлевать срок аренды, то арендатор - как владелец ипотеки на имущество - может просто лишить права выкупа и принудить к продаже имущество в счет погашения предоплаты (плюс проценты).

Насколько это работает на практике, как и в большинстве вопросов, связанных с регистрацией собственности, зависит от должностного лица Земельного управления, занимающегося оформлением аренды и одобрением ипотеки под землю.

Сотрудники Земельного управления не всегда будут видеть эти договоренности одинаково, и один человек может получить структуру, принятую в понедельник, тогда как эта же структура будет отклонена той же самой службой в четверг.

Договоры аренды и ипотеки были созданы юристами и не противоречат букве закона. Однако в случае оспаривания в суде это может быть признано схемой иностранного владения, нарушающей «дух закона», что также может иметь место в случае простой возобновляемой долгосрочной аренды.

Поскольку эта структура пока широко не используется, мы действительно не знаем, в какую сторону подует ветер по аренде-ипотеке. Однако мы знаем, что, даже если судья вынесет решение против структуры собственности, арендатор все равно будет защищен зарегистрированной ипотекой.

Пионером структуры «Лизинг-Ипотека» была юридическая фирма Duensing-Kippen, которая прочитала и одобрила содержание этой статьи. Чтобы узнать больше о структурах лизинга и ипотеки, пожалуйста, нажмите здесь.

Вы можете прочитать некоторые из наших статей по недвижимости на Пхукете здесь:

Преимущества и преимущества покупки кондоминиума без права собственности в Таиланде

Обзор цен на недвижимость на Пхукете

Понимание концепции владения недвижимостью

Как купить квартиру на Пхукете: полное руководство

Проблема с кондо и виллой 30 + 30 + 30 Арендные платы в Пхукете

Лучшие советы по поиску идеальной квартиры в Пхукете от 8

10 веские причины покупать квартиру на Пхукете