ЗНАЧЕНИЕ ЗВУКОВОГО ЮРИДИЧЕСКОГО КОНСУЛЬТАЦИИ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ В ТАИЛАНДЕ
Как найти хорошего юриста в Таиланде
Это затронуто выше, и это не может быть подчеркнуто достаточно - первый шаг при проведении любой сделки с недвижимостью в Таиланде должен заключаться в том, чтобы заручиться помощью очень хорошего адвоката.
Что подразумевается под «первым шагом»? Если кто-то рассматривает возможность инвестирования в недвижимость в Таиланде, ему следует обратиться за юридическим представительством, прежде чем он даже начнет просматривать недвижимость. Но из чего состоит «хороший адвокат»?
Много раз это не только их знание тайского права, но и их способность объяснить закон на родном языке своих клиентов. Хороший юрист свободно владеет тайским и английским языками, но если нужен другой родной язык, это могут быть только крупнейшие фирмы, которые могут помочь. Не удивительно, что это, вероятно, более дорогие юридические фирмы.
Важно отметить, что профессиональные люди не могут терять время. Если они летят в Таиланд специально, чтобы найти идеальную собственность, то их ограниченное время на острове особенно ценно. Без подходящего адвоката покупатель мог бы тратить свое время, рассматривая объекты недвижимости, которые не дают законных гарантий собственности, которые они хотят. Надежное юридическое представительство защитит их интересы, сэкономит время и в конечном итоге сэкономит деньги.
Что Олаф говорит о поиске правильного юриста
Здесь Олаф Дьюнсинг Дьюнсинга Киппена объясняет, что покупатели должны искать в своих юридических консультациях:
Недвижимость в Таиланде, по большей части, может быть очень хорошей инвестицией. К сожалению, мы столкнулись с ужасными историями, и они не так редки, как можно было бы надеяться. Если вы думаете об этом инвестиционном падении, вот несколько советов.
Делая инвестиции в недвижимость в Таиланде, один из лучших способов защитить себя - нанять компетентного юриста. Это необходимо, и вы должны получить правильного адвоката в самом начале процесса (т.е. до подписания соглашения с любым агентом или продавцом).
Ключевое слово здесь действительно «компетентный». Мы часто удивляемся, когда люди рассказывают нам о том, что им сказали юридические фирмы в Таиланде. В Таиланде хорошо развита система законов, которые во многих отношениях очень похожи на законы Запада. По большей части, как и в большинстве полностью развитых стран, законы в Таиланде логически совпадают. Кроме того, что очень удобно для иностранцев в Таиланде, английские переводы большинства соответствующих законов легко доступны.
Так что, если что-то, что вы слышите от другой тайской юридической фирмы, кажется нелогичным и бессмысленным, есть все шансы, что ваш скептицизм оправдан. Если вы не уверены, запросите копию закона, чтобы вы могли прочитать его сами. Если с переводом закона на столе они все еще не могут объяснить свою точку зрения - или, что еще хуже, если они действительно отказываются предложить более глубокое понимание, - было бы целесообразно найти нового юриста, чтобы помочь вам.
Но для «компетентного» совета есть нечто большее, чем просто знание закона - компетентный юрисконсульт также будет этичным. То есть они будут соответствовать признанным международным стандартам, которым должны следовать все юристы. Каждая юридическая фирма имеет фидуциарную обязанность перед своими клиентами, что означает, что ваши интересы ставятся выше интересов как отдельного юриста, так и фирмы. Это включает в себя ставку ваших финансовых интересов выше их собственных и обеспечение того, чтобы у фирмы никогда не возникало конфликта интересов, когда дело доходит до представления вас.
Вот почему ваши законные представители никогда не должны направлять вас к застройщикам или агентам по недвижимости, и они, безусловно, не должны принимать комиссионные от таких сторон. Ваши адвокаты никогда не должны представлять обе стороны в какой-либо сделке, потому что это конфликт интересов. Вы должны быть в состоянии разумно ожидать, что фирма никогда не будет продвигать какие-либо интересы, которые наносят ущерб вашим интересам.
Достаточно просто оценить любого предполагаемого адвоката. Для начала попросите увидеть их юридические полномочия. Тогда спросите их профессиональный кодекс этики. Попросите, чтобы увидеть оба и проверить их юридические полномочия, прежде чем читать их кодекс этики. Если они не могут представить одно или другое, или если вам просто не нравится их ответ на ваш запрос, то вам рекомендуется обратиться за новым юридическим советом.
В заключение вам не следует полагать, что правительственные чиновники Таиланда предоставят вам простые или точные юридические консультации. Хотя они могут нести ответственность за применение закона, они не обязательно хорошо разбираются в тонкостях закона.
Выполнение необходимой комплексной проверки при покупке недвижимости на Пхукете
Кто-то новичок в Таиланде обычно очарован «Страной улыбок». Что может пойти не так в стране, полной замечательных улыбающихся людей, верно?
К сожалению, все может и не так, но это верно для всего мира. Вот почему каждый покупатель должен иметь понимание должной осмотрительности и удостоверяется, что оно проводится для обеспечения того, чтобы недвижимость являлась жизнеспособной и надежной инвестицией, а продавец был законным и уважаемым.
Инвесторы на фондовом рынке часто тратят часы, разбрасывая балансы и основные принципы, прежде чем инвестировать несколько сотен долларов, фунтов или евро. Почему же тогда одни и те же люди не проявляют такой же осторожности, тратя миллионы батов в Таиланде?
Надлежащая проверка - то, где правильный адвокат неоценим. При покупке у застройщика, особенно вне плана, важно убедиться, что документ, подтверждающий право собственности на земельный участок, принадлежит названию фактического развития - юридического лица, а не имени человека - и что он определенно не от имени несвязанной третьей стороны. Если право собственности на землю принадлежит третьему лицу, он / она имеет законное право продавать землю, когда они пожелают, даже после того, как вы заплатили залог, взносы или полную стоимость объекта. Если эта третья сторона умрет, судьба земли (а вместе с ней и ваши инвестиции в недвижимость) будет зависеть от нового владельца.
Представитель застройщика может утверждать, что такая структура собственности облегчила право собственности на землю, и эта собственность будет передана девелоперской компании после завершения строительства. Но если истинный владелец решит продать землю или обременять ее, взяв ипотеку или ссуду под нее, каждый инвестор может оказаться в кармане. Кроме того, если земля обременена, ипотека может быть взыскана, или налоги могут не уплачиваться, и в этом случае налоговое управление может сделать ставку на то, что люди считают своей собственностью. Эту осторожность следует принимать с любой покупкой, а не только с кондоминиумом, за исключением того, что от одного названия могут пострадать сотни домов.
Покупатели кондоминиумов, особенно те, которые продаются вне плана, всегда должны запрашивать копию правового титула. Это должно быть название земли Chanote для всего развития, а не просто сегмент, связанный с рассматриваемой единицей. Полное название Chanote покажет любые залоги, ипотеки или кредиты под залог имущества.
Та же информация может быть получена из индивидуального акта о праве собственности, но они выдаются только после завершения строительства кондоминиума. Поэтому покупка единицы перепродажи относительно безопасна, и завершенная разработка (или почти завершенная) также может быть рассмотрена для иностранного инвестора.
Давайте еще раз обратимся к Олафу Дьюнсингу, чтобы узнать больше о том, что является необходимой должной осмотрительностью.
Что Олаф говорит о трудолюбии
Надлежащая проверка в основном означает выполнение домашней работы - выявление любых потенциальных юридических вопросов, которые могут негативно повлиять на покупку недвижимости, которую вы хотели бы купить. Причина, по которой это так важно, заключается в том, что вы не только приобретаете недвижимость, но и берете на себя любые юридические обязательства, которые могут быть к ней привязаны. Надлежащая проверка важна независимо от того, где вы покупаете, но когда вы инвестируете в недвижимость за рубежом (например, в Таиланде), это особенно важно.
Мы неоднократно слышали от владельцев недвижимости о «угрызениях совести покупателя», и все они настаивают на проведении надлежащей проверки. Их определение таково: «Мой адвокат запросил документ о праве собственности в Земельном управлении. Он перевел это, и это подтвердило право собственности на имя продавца, и что у собственности не было никакой закладной против этого. ”
Хотя это может быть хорошим первым шагом, это не настоящая должная осмотрительность.
При покупке недвижимости комплексная проверка должна включать в себя следующее (как минимум):
- Комплексный поиск по названию, включая действительность самого документа, а также полную историю. Тот факт, что документ о праве собственности был выдан, не подтверждает, что он был выдан на законных основаниях. Титул может появиться в порядке, только позже будет признан недействительным;
- Юридические права доступа к собственности должны быть проверены;
- Подробный отчет о законах, регулирующих землепользование, и правилах, касающихся любого строительства на указанной земле (если имущество представляет собой земельный участок, на котором вы планируете строить);
- Если на земле имеется существующее здание (например, вилла), необходимо изучить разрешение на строительство для подтверждения его юридической силы. Наличие разрешения на строительство не является доказательством того, что здание является законным. Если оно считается незаконным, возможно, его приказали снести;
- Если для недвижимости, которую вы планируете купить, требуется какое-либо конкретное лицензирование (например, лицензия на кондоминиум или дополнительная лицензия на гостиницу, если объект будет работать в обоих направлениях), проверка указанных лицензий является обязательной. Иногда упускается из виду, что проект должен быть построен определенным образом, чтобы претендовать на лицензирование кондоминиума или отеля. На удивление, высокотехнологичные разработки не защищены от этого упущения. Приморский комплекс на Пхукете когда-то продавался как кондоминиум - даже получая награду «лучший кондоминиум» - только для того, чтобы все были «шокированы» позже, когда выяснилось, что он не соответствует требованиям для получения лицензии на кондоминиум, потому что подъездная дорога была слишком узкой. Вместо этого развитие превратилось в отель; а также
- Если вы приобретаете недвижимость путем поглощения компании, которой принадлежит указанная недвижимость (практика, как правило, не рекомендуется), рекомендуется провести тщательную проверку всех записей компании - юридических, бухгалтерских и корпоративных.
Покупка и аренда недвижимости в Таиланде Статьи
Законы Таиланда о собственности - неудобная правда
Любой, кто покупает недвижимость в Таиланде, должен убедиться, что его покупка осуществляется в соответствии с законами Королевства. В некоторых отношениях эти законы не отличаются от законов большинства западных стран. Там есть,
Получение надлежащей юридической консультации при покупке недвижимости на Пхукете
ВАЖНОСТЬ ЗВУКОВЫХ ЮРИДИЧЕСКИХ КОНСУЛЬТАЦИЙ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ В ТАИЛАНДЕ Поиск хорошего юриста в Таиланде Это уже затронуто выше, и это трудно переоценить - первым шагом при совершении любой сделки с недвижимостью в Таиланде должно быть следующее:
Иностранное право собственности на кондоминиумы в Таиланде
ИНОСТРАННАЯ СВОБОДНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ПХУКЕТЕ Кондоминиумы на Пхукете Безусловное владение кондоминиумом довольно четко обозначено и является лучшим способом для иностранцев владеть недвижимостью в Таиланде. Закон Таиланда гласит, что комплекс кондоминиумов может иметь
Покупка вилл, домов, таунхаусов и земельных участков на Пхукете
Покупка недвижимости на Пхукете за счет инвестиций: вилл, домов и земельных участков. Покупка недвижимости на Пхукете: поощрение инвестиций. В предыдущей статье мы упоминали «крайне ограниченные и исключительные обстоятельства», при которых иностранец может приобрести
Все о 30-летней аренде в Таиланде
Что такое аренда? Термины «безусловное право собственности» и «аренда» не обязательно являются универсальными понятиями. Безусловное владение и владение на правах аренды - это общее различие во многих странах. Но чаще всего дифференциация встречается в Великобритании.
Использование тайской компании с ограниченной ответственностью для владения виллами, городскими домами и земельным участком на Пхукете
Использование тайской компании с ограниченной ответственностью для владения виллами, городскими домами и земельной недвижимостью на Пхукете Что Сэм говорит о покупке земли через тайскую компанию Тайская компания с ограниченной ответственностью - с иностранными акционерами
Социальный контакт