Tourisme en déclin
En raison de leur interconnexion, les marchés étrangers et locaux pourraient être affectés par quelques années consécutives de piètre activité dans le secteur du tourisme.
Nous savons que le tourisme est un moteur essentiel du secteur immobilier à Phuket. La baisse du nombre de touristes signifierait donc moins d'acheteurs pour de nombreux développements sur l'île. De plus, il suffirait d’une baisse du tourisme pour réduire l’emploi et les salaires locaux. Si cela se produisait, cela aurait un impact presque immédiat sur les prix de l'immobilier sur les marchés locaux et étrangers à Phuket.
Abordabilité du logement
Comme mentionné ci-dessus, il s'agit d'un facteur majeur affectant la croissance du marché immobilier de Phuket. Si les prix restent trop élevés pendant trop longtemps (par rapport aux salaires), le marché immobilier peut éprouver des difficultés et un impact potentiel sur l'abordabilité de la propriété thaïlandaise serait un changement de politique de taux d'intérêt.
Nous savons déjà que des taux d’intérêt bas peuvent soutenir les investissements dans des actifs corporels tels que l’immobilier, et que cela peut aussi être une bénédiction mitigée en cette période de ralentissement du secteur immobilier. Les gens s'habituent aux taux bas, même anormalement bas, et une hausse des taux en Thaïlande ou à l'Ouest pourrait faire dérailler le marché de l'habitation.
La Banque de Thaïlande fait allusion à une hausse des taux depuis quelque temps déjà, et il ne serait pas inhabituel de voir la banque centrale suivre l'exemple de la Réserve fédérale américaine. Au moment de la rédaction du présent rapport, toutefois, le taux directeur est resté stable pour 3 ans et demi.
En dépit de la récente volatilité des marchés émergents, la Thaïlande n'a pas été secouée par des turbulences majeures, en grande partie grâce à son excédent courant et à ses importantes réserves de change. Mais si la Thaïlande réagit à un changement global de sa politique de taux d’intérêt avec ses propres hausses de taux, il est alors possible qu’un ralentissement économique se produise.
Si cela devait se produire, cela pourrait conduire à un ralentissement du marché immobilier local, pas seulement à Phuket, mais en Thaïlande dans son ensemble.
Changement de politique gouvernementale
Toute modification de la politique du gouvernement thaïlandais directement liée au marché immobilier aura inévitablement un effet sur les prix sur le marché local (qu'il soit positif ou négatif, selon la politique).
Un exemple de ce type est la modification proposée du ratio prêt / valeur, qui devrait entrer en vigueur en avril 2019. Ce devait être à l'origine 1 Janvier, mais le lobbying de l'industrie du logement a retardé la mise en œuvre.
Les nouvelles règles visent à freiner la spéculation immobilière et affecteront principalement les hypothèques de second, troisième et les suivantes. Un tel resserrement des exigences en matière de prêts hypothécaires aura inévitablement des répercussions sur les prix de l'immobilier et pourrait même entraîner un volume plus important de propriétés invendues.
La dette des ménages thaïlandais
L'environnement de taux d'intérêt bas a également entraîné une augmentation de l'endettement des ménages thaïlandais. La Thaïlande affiche actuellement le 27e plus haut PIB du monde, avec le 14e le plus important ratio dette / PIB des ménages.
Il est bon de voir la Thaïlande prospérer et si le niveau d'endettement des ménages reste inchangé (toutes choses étant égales par ailleurs), il ne devrait pas y avoir trop d'inquiétude.
Toutefois, si la dette personnelle augmente sérieusement ou si les taux d’intérêt sur cette dette montent en flèche, des niveaux non maîtrisés d’emprunt des ménages pourraient constituer un problème majeur pour l’économie thaïlandaise.
Une répression contre les sociétés thaïlandaises qui achetaient une propriété
Nous avons déjà couvert cette question en détail. Les étrangers achètent quotidiennement des maisons et des villas auprès d'entreprises thaïlandaises avec des actionnaires nommés. Si les autorités décidaient à un moment donné de durcir leur position sur ce qui constitue une «propriété illégale», cela aurait certainement un impact sur le secteur immobilier.
Si les structures de la société nominée sont examinées à un moment donné, le résultat final pourrait être une inondation de villas et de propriétés foncières sur le marché, ce qui entraînerait probablement une chute des prix. Si cela se produisait, la demande serait probablement moins forte que la publicité négative, ce qui aurait également un effet d'entraînement sur les prix.
L'expiration des baux annuels 30
La grande majorité des personnes qui contractent un bail ont l'impression d'avoir acheté un actif tangible d'investissement à long terme.
Bien que la plupart des développeurs fassent de leur mieux pour s’assurer que les acheteurs connaissent leur statut juridique en vertu d’un contrat de location d’une année 30, de nombreux acheteurs pensent qu’ils bénéficient de deux ou trois renouvellements (pour un total d’années 90 ou 120), peuvent vendre leur bail à tout moment, comme ce serait le cas dans d’autres pays. Cela peut être le cas à condition qu'ils ne se retrouvent jamais devant un tribunal.
Les premières années 30 sont écrites à l'encre indélébile, mais les renouvellements / extensions ultérieurs le sont au crayon. Bien que cela soit possible, il n’existe aucune garantie automatique que la vente ou la prolongation d’un contrat de location puisse être appliquée, car les deux dépendent de clauses convenues par le propriétaire initial. Pour vendre un bail, le propriétaire gratuit (propriétaire ou développeur) doit accepter de recommencer la période de location pour tout nouvel acheteur. Si le propriétaire en pleine propriété a changé et que le nouveau propriétaire s'y oppose, un locataire malheureux se verra refuser sa demande de prolongation. Cela n’est peut-être pas une préoccupation majeure pour le marché immobilier de Phuket à présent, mais à un moment ou à un autre, cela pourrait être un moteur essentiel pour les nouveaux acheteurs. Beaucoup de personnes qui ont acheté des copropriétés au cours des dernières années ont opté pour les copropriétés à bail moins chères plutôt que leurs équivalents en pleine propriété, principalement parce qu'ils ne comprenaient pas exactement à quoi ils dépensaient leur argent.
Sam Fauma, de l'OIT, est à Phuket depuis 1989, qui était une coïncidence 30 il y a quelques années, et il a aidé des clients avec des extensions de bail.
Voici ce que Sam a à dire:
Ce que Sam dit à propos des extensions de bailInfluences mondiales
Certains événements externes sont prévisibles (ou peut-être inévitables) et peuvent avoir un impact démesuré sur l'industrie du tourisme en Thaïlande, en particulier si l'on considère que leurs origines ne se situent pas nécessairement en Thaïlande, ni même en Asie. Même une économie en bonne santé peut être affectée par la «contagion» lors des crises et des crises mondiales.
Prenons un krach boursier mondial et la récession qui va suivre. Il est fort peu probable que les marchés thaïlandais conduisent à un tel effondrement aujourd'hui, mais la Thaïlande en ressentirait les effets. Une baisse des dépenses mondiales signifierait moins de personnes voyageant en Thaïlande et moins de propriétés achetées à Phuket.
La réaction des banquiers centraux au ralentissement économique consiste généralement à abaisser les taux d’intérêt, ce qui pourrait entraîner un rebond rapide du secteur de l’immobilier. Mais le ralentissement initial du tourisme et de l'immobilier serait inévitable.
Sur l'offre
Dans tous les marchés immobiliers du monde, les prix commencent à stagner et même à baisser lorsque l'offre l'emporte sur la demande. En Thaïlande, il est important de surveiller de près l’offre excédentaire et c’est un élément à prendre en compte qui doit être évalué périodiquement en fonction du risque potentiel ou des avantages qu’elle offre en matière d’investissement immobilier.
Sur la base du nombre de nouveaux touristes qui visitent actuellement le pays et de la richesse croissante des ressortissants thaïlandais, il ne semble pas que l'offre excédentaire devienne un problème, à moins qu'un catalyseur mondial majeur ne concerne simultanément la classe moyenne thaïlandaise et le nombre de touristes .
Les nouveaux propriétaires et acheteurs potentiels à Phuket doivent néanmoins être conscients de la dynamique de l'offre et de la demande au sein du secteur immobilier de Phuket.
À l'heure actuelle, si le développement est extrêmement porteur, les acheteurs doivent comprendre que les vendeurs sont en concurrence avec de nouveaux développements à des prix attractifs. Les économies d’échelle réalisées sur les grands projets au fil des ans ont permis de maintenir les prix bas. Les vendeurs ont donc du mal à trouver un acheteur consentant au prix souhaité jusqu’à ce que le développement ralentisse et les nouveaux sites arrivent moins souvent.
Avec autant de nouveaux développements apparus ces dernières années, le marché de la revente aura potentiellement un «surplomb» massif. Les acheteurs doivent adopter une approche à long terme s'ils veulent tirer parti de la dynamique offre-demande et, à long terme, ils seront probablement récompensés.
Publicité négative
La mauvaise publicité est préjudiciable à toute industrie et le secteur immobilier thaïlandais n'a pas échappé à cela. Nous avons entendu parler d’individus ou d’entreprises se livrant à des activités contraires à l’éthique ou illégales, raison pour laquelle il est si important de faire preuve de la plus grande diligence requise lors de l’achat d’une propriété.
Certaines plaintes se sont retrouvées dans les journaux et les médias en ligne et ont attiré une publicité négative.
Voici quelques exemples:
Une autre tactique de vente troublante qui est apparue consiste à dire aux étrangers qu’ils peuvent se retrouver avec une ou plusieurs propriétés gratuites s’ils achètent un certain nombre d’unités par anticipation.
Certains agents encouragent les étrangers à acheter plusieurs copropriétés, avec la promesse qu’ils finiront par négocier personnellement la vente d’un nombre suffisant de logements pour atteindre le seuil de rentabilité ou pour générer un profit. La vente laisserait prétendument à l'investisseur étranger au moins 1 et éventuellement de nombreux condominiums «gratuits».
Nous ne voulons pas nécessairement appeler cette pratique un mensonge, alors disons simplement que c'est une promesse non contractuelle qu'il est hautement improbable de concrétiser. Dans le pire des cas, l’investisseur possède un grand nombre de copropriétés et les a toutes payées. Cependant, s'ils investissent une part trop importante de leur épargne dans cette stratégie, l'investisseur pourrait être à court d'argent si la «vente très rentable» (sur laquelle repose tout ce programme de marketing) ne se concrétiserait jamais.
Tout acheteur devrait voir à travers cela pour ce que c'est - une tactique de vente conçue pour enrichir une personne (indice: pas l'investisseur). Les années à venir peuvent voir une période prolongée de détente, au cours de laquelle les autorités ne font pas appliquer certains comportements. Peut-être verrons-nous également des lois plus favorables à l'éventuelle propriété foncière étrangère.
Mais s'il existe d'autres problèmes liés à la propriété illégale, aux programmes de marketing douteux et à la non-prolongation des baux d'une année 30, les rapports ultérieurs ne seront pas agréables. Et la publicité ne sera certainement pas positive.
Rapport incorrect sur le marché immobilier de Phuket
Bien que certains articles créant une publicité négative pour les secteurs de l'immobilier thaïlandais et phuketois aient pu être bien intentionnés, la presse étrangère ne comprend parfois pas ce sur quoi elle écrit.
Il arrive parfois qu'un étranger trouve un journaliste avec une oreille attentive, mais il est évident que le journaliste n'a pas bien compris la véritable nature de l'histoire qu'il couvre. Parfois, l'événement malheureux dont il est fait état n'était rien d'autre qu'une mauvaise décision prise par un étranger - une décision qui aurait facilement pu être évitée - mais cela ne se voit pas dans les rapports.
Il est possible (même probable) que l’étranger aurait dû disposer de suffisamment d’informations pour prendre une décision éclairée et éclairée, et aurait pu éviter la situation difficile dans laquelle il se trouvait. Dans certains cas, l’étranger a effectivement violé la loi en prenant le contrôle de la propriété, mais le journaliste n’a pas mentionné cela.
Même si nous sympathisons avec tous ceux qui ont eu la malchance (aucun d’entre nous ne veut en savoir plus sur une personne qui a perdu son logement et / ou son investissement), il est important de noter que la mauvaise publicité dans la presse n’est pas nécessairement le résultat d’une activité peu recommandable au sein du groupe. industrie.
Parfois, c’est le cas, mais parfois, les individus font des erreurs évitables. Malheureusement, les journalistes ne prennent pas toujours le temps de découvrir la vérité derrière le récit raconté par l'étranger lésé.
Rapports non biaisés (largement ignorés)
Cet article du Telegraph au Royaume-Uni est de 2012. Il énonce clairement la loi en ce qui concerne l’achat de terres avec des sociétés thaïlandaises et des actionnaires nommés. Il cite également un responsable thaïlandais qui parle de la nécessité de réprimer la propriété étrangère illégale.
Le fait que cet article ait été écrit il y a plusieurs années 7 et que les actions intentées par les autorités ne se soient pas déroulées ne devrait pas donner plus de confiance aux gens pour qu'ils conservent les mêmes pratiques. Cela devrait plutôt servir d'avertissement que le gouvernement thaïlandais sait depuis des années que des structures de propriété étrangère sont en train d'être établies, qui violent l'esprit de la loi thaïlandaise.
Les gens devraient également se rappeler qu’il n’y avait qu’un petit coup d'État militaire et un changement de gouvernement depuis la rédaction de cet article. S'attaquer à la propriété étrangère n'était pas la première priorité du nouveau gouvernement, mais ne croyez pas qu'il compte l'ignorer pour toujours.
Tout le monde sur le marché immobilier thaïlandais est évidemment en faveur d'une mesure de retenue et de modifications (ou au moins de clarifications) apportées à la loi. Nous sommes impatients de voir ce qui se passe.
Un changement dans les règles relatives aux visas
Les étrangers seront-ils toujours les bienvenus en Thaïlande? Nous l'espérons bien! Mais si les étrangers sont les bienvenus depuis des décennies, il y a eu des périodes de durcissement (puis d'assouplissement) des normes d'immigration au fil des ans.
Cela s'est manifesté de manière particulièrement frappante dans les restrictions imposées aux cartes Visa - des excursions rapides d'une journée à la frontière et au retour, dans le but de "renouveler" un visa 30 à l'arrivée. Bien que cette pratique soit toujours autorisée, elle est limitée à deux voyages de ce type au-dessus d’une frontière terrestre (ou six via un aéroport international) au cours d’une même année civile.
Nous ne devrions jamais exclure un resserrement dans d'autres domaines, et les visas de travail / permis de travail sont une catégorie de visas qui pourrait être vulnérable à un changement de politique. Un certain nombre d'étrangers en Thaïlande ont des permis de travail délivrés par de petites entreprises, dans certains cas, par leur propre petite entreprise. Tout comme une inspection plus minutieuse des sociétés thaïlandaises propriétaires d’immeubles est probable, il est possible que les sociétés délivrant des permis de travail à des étrangers soient examinées un jour pour s’assurer qu’elles sont correctement structurées et qu’elles emploient et embauchent des employés thaïlandais.
La Thaïlande souhaite naturellement que les étrangers qui vivent ici à moyen et à long terme utilisent les visas appropriés. Au fond, ce n’est rien de plus que ce que tout pays occidental exige de ses visiteurs.
Les visiteurs en séjour prolongé ou toute personne utilisant un visa approprié délivré par une ambassade royale de Thaïlande seront probablement très bien. De même, nous sommes convaincus que toute personne de 50 ayant pris sa retraite en Thaïlande sera toujours la bienvenue.
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