Comme mentionné ci-dessus, le gouvernement thaïlandais a connu de nombreux changements au cours des deux dernières décennies. En fait, la Thaïlande a connu trois changements majeurs depuis 2006, dont deux coups d'Etat militaires, et a vu 10 différents premiers ministres.

Lorsque les régimes changent, l'ensemble des perspectives politiques d'un pays change. Ce qui avait été au centre de l'application de la loi pourrait être relégué au second plan, alors que le nouveau gouvernement affirme ses propres priorités. De même, les transgressions précédemment négligées peuvent devenir le point central d'un nouveau régime.

Le degré de dédain pour ceux qui bafouent la loi varie d’un régime à l’autre. En effet, la répression au 2006 n’a duré que quatre mois, jusqu’à ce que le Premier ministre Thaksin, renversé par un coup d’état militaire, incite à une stricte application des lois sur la propriété foncière.

Durant cette brève période de quatre mois, certains propriétaires de terrains et de villas ont été contraints de dissoudre des sociétés et de vendre leurs terres ou leurs biens. D'autres ont échappé au châtiment lorsque le régime a changé. Cette période de réflexion s'est poursuivie à travers une succession de changements de régime jusqu'à nos jours.

Alors que le gouvernement actuel fait preuve de beaucoup plus d'autonomie, tout le monde se demande s'il va se concentrer sur cela dans un proche avenir.

Les sites Web, les brochures et les dépliants ont longtemps fait valoir que la possession de terres étrangères en Thaïlande était facilement accessible en créant une société thaïlandaise. Rien qu'à Phuket, il existe littéralement des centaines de kiosques de vente, de magasins et de stands, la plupart offrant la même solution.

Ce mantra singulier se répète jusqu'à ce qu'il reçoive tristement une aura de respectabilité imméritée. De nombreux acteurs du secteur immobilier disent aux acheteurs ce qu'ils veulent, et le mantra est répété encore et encore aux acheteurs potentiels.

Nous avons déjà noté combien il est difficile de remettre en question les croyances établies. Comment une personne peut-elle ne pas croire un message (même incorrect) qui a été "renforcé" par plusieurs sources? L'industrie a même évolué dans la mesure où les développements de villas (marketing auprès d'étrangers) remportent régulièrement des prix de propriété respectés, ajoutant ainsi un renforcement positif au récit. (Parfois, comme le rapporte Thaïlande Property News, les promoteurs sont assez audacieux pour inventer un prix, déclarant simplement que l'un de leurs bâtiments est «Condo of the Year».)

Caveat Emptor signifie "laissez l'acheteur faire attention". On pourrait penser que des dépenses de centaines de milliers de dollars, d'euros, de livres ou de millions de renminbi ou de roubles rendraient la plupart des acheteurs plus curieux. Bizarrement, ce n'est pas toujours le cas.

Que se passe-t-il lorsqu'un nouvel arrivant en Thaïlande lit des articles traitant d'un cabinet d'avocats perquisitionné? Ou entend une information sur un groupe d'étrangers qui ont passé leur journée au tribunal, mais qui ont perdu leur tentative de défendre une structure de propriété complexe?

La première chose qu'ils font est d'appeler l'avocat (ou plus probablement le comptable) qui a créé sa société thaïlandaise et organisé l'achat de sa villa. Lorsque ce professionnel est soit disposé à dissimuler les faits, soit qu’il l’ignore, le propriétaire étranger se sent souvent à l’abri.

Chaque histoire qu’ils entendent parler de propriété illégale devient alors fausse à leurs yeux, et chaque autre étranger qu’ils rencontrent qui achète une propriété par l’intermédiaire d’une société thaïlandaise avec des actionnaires nommés perpétue un biais de fausse confirmation.

Jim Thompson était l'américain crédité pour relancer l'industrie de la soie en Thaïlande. Il a d'abord voyagé en Thaïlande avec 1945 et, comme beaucoup de ceux qui visitent le pays, a fini par y passer le reste de sa vie. Au cours des dernières années, il conçut et construisit une maison sur le Khlong Saen Saep, qui était une merveille architecturale de son époque. En tant que musée, elle reste l’une des attractions touristiques les plus populaires de Bangkok. À l'époque, cependant, il le possédait. Il a acheté le terrain et y a mis une maison.

Les touristes étrangers affluent en Thaïlande depuis des décennies, mais depuis 1970 (trois ans après la mystérieuse disparition de Jim Thompson), les étrangers ne sont plus autorisés à posséder des terres.

Les journaux de langue anglaise et les forums de discussion sur le sable conseillent depuis des années aux lecteurs de ne pas se laisser berner par des achats immobiliers illégaux, mais beaucoup choisissent encore d’ignorer cet avertissement. Bien qu'il y ait aussi des gens qui viennent de quitter le bateau et qui reçoivent de mauvais conseils, très peu d'anglophones sont complètement inconscients du fait qu'ils ne peuvent ni posséder de villa ni atterrir en Thaïlande en tant qu'étranger.

Malheureusement, on ne peut pas en dire autant des touristes / investisseurs chinois et russes. Les Russes ne viennent à Phuket en grand nombre que ces dix dernières années, et la croissance significative du tourisme chinois ne s'est produite qu'au cours des cinq dernières années. De nombreux Russes et Chinois ne sont donc pas au courant des efforts antérieurs visant à imposer la propriété illégale, peut-être parce que personne ne s'est jamais donné la peine de le leur dire. N'ayant pas de cadre de référence, ils sont malheureusement plus facilement induits en erreur et ne savent pas quelles structures sont au-dessus de la table et lesquelles ne le sont pas.

Il ne semble pas exister de campagne de réseau social comparable en russe ou en mandarin pour informer les gens des lois concernant la propriété de terres étrangères. Il est possible que l'une des raisons pour lesquelles ces informations ne soient pas parvenues aux blogueurs russes ou chinois est que ceux qui écrivent en ligne à propos de Phuket Property n'ont pas connu la dernière vague de répression et ne connaissent pas la lettre par opposition à l'esprit de la loi. Au lieu de cela, les acheteurs - et peut-être aussi les blogueurs - se fient aux conseils d'individus inconscients des faits ou incités à ne pas raconter toute l'histoire.

Un autre problème qui touche les acheteurs russes et chinois est un problème culturel, en particulier la culture entourant le recours aux avocats.

Nous avons mentionné plus haut que le droit de la propriété thaïlandais est enraciné dans un attachement culturel à la terre qui reste entre les mains de la Thaïlande. En parlant avec des Russes et des Chinois à Phuket, nous avons appris que, dans leur culture, les avocats ne sont généralement pas impliqués dans l’achat ou la vente d’une propriété à la maison.

En fait, de nombreux ressortissants chinois ont accepté de se séparer de l'argent en Chine et, sans quitter leur pays, ont reçu les clés d'un bien acheté à Phuket. Cela a permis à certains développeurs et agents de s’échapper en vendant une propriété qu’un avocat expérimenté aurait probablement déconseillé d’acheter. Le fait que la diligence raisonnable et le recours à un avocat ne soit pas chose courante en Chine signifie que les développeurs peuvent vendre des unités de condominium à des acheteurs peu méfiants de la même manière que des biens bon marché et défectueux peuvent être colportés en ligne.

Certaines personnes russes et chinoises pourraient donc «ne pas payer» leurs transactions immobilières en Thaïlande, tout simplement parce qu'elles ne comprenaient pas la nécessité de faire appel à un avocat.

À 1970, lorsque le dernier traité autorisant les étrangers à acheter des terres a expiré, environ des touristes de 350,000 se sont rendus en Thaïlande chaque année. Aujourd'hui, ce chiffre est de 35, et un grand nombre de ceux-ci visitent Phuket chaque année.

Lorsque le nombre de touristes diminuait, les étrangers achetant des villas étaient à peine perceptibles. Les autorités pourraient presque fermer les yeux sur le nombre relativement restreint d'étrangers faisant le tour de la loi. Dans de nombreux cas, ils l'ont fait, principalement parce que personne ne s'est plaint.

Mais avec l’intérêt croissant des étrangers pour l’acquisition de biens immobiliers thaïlandais, le ressentiment des ressortissants thaïlandais s’est accru. Quiconque croit que le gouvernement restera les bras croisés et regardera les lois du Royaume être ouvertement bafouée à jamais témoigne d'une ignorance totale du profond sentiment ressenti par le peuple thaïlandais à l'égard des étrangers qui cherchent à acheter leurs terres.

Comme dans n'importe quel secteur, quand on parle de cabinets d'avocats, on en a pour son argent.

Par exemple, une personne qui prépare un voyage de camping sait qu'elle a besoin de vêtements de dessus imperméables, car les conditions auxquelles elle sera confrontée seront imprévisibles. Lorsqu'ils décident quelle marque acheter, ils adoptent peut-être l'attitude «un équipement résistant aux intempéries est le même» et choisissent l'option la moins chère. Et peut-être que la semaine passée au lit avec la grippe parce que leurs vêtements n'étaient pas vraiment étanches au vent ou à l'eau aurait pu être évitée en dépensant un peu plus d'argent.

Embaucher un avocat en Thaïlande, c'est un peu comme ça - il vous en faut un qui puisse vous aider à traverser toute tempête, et ce sont généralement les avocats les plus expérimentés qui peuvent le faire.

Lorsque la Thaïlande a connu un essor sans précédent du tourisme, un essor des ventes de biens immobiliers a rapidement suivi. Nous avons déjà discuté de la solution proposée aux étrangers souhaitant acheter une villa à Phuket (sociétés thaïlandaises dont les actionnaires sont nommés), et nous avons déjà précisé que cela contrevenait à la loi. Mais le conseil était banal.

Après 2006, la plupart des cabinets d’avocats expérimentés ont cessé de recommander l’utilisation de structures de désignation. Cela devrait être un soulagement pour leurs clients car, pour la première fois de leur histoire, le département des auditeurs d’État, le département des affaires foncières, le conseil des investissements et le département du développement des entreprises, la division de la répression du crime et le département des enquêtes spéciales (DSI) ont tous semblent coopérer les uns avec les autres.

Cet exemple unique de collaboration multi-agences fera de la découverte de la propriété foncière illicite un processus simple. Mais les étrangers qui ont cherché des conseils juridiques expérimentés pour leurs achats immobiliers ne devraient avoir aucune inquiétude pour leurs propres sociétés thaïlandaises.