ดังที่ได้กล่าวมาแล้วสองทศวรรษที่ผ่านมามีการเปลี่ยนแปลงหลายอย่างในรัฐบาลในประเทศไทย ในความเป็นจริงประเทศไทยมีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญสามประการตั้งแต่ 2006 รวมถึงการรัฐประหารสองครั้งและเห็นนายกรัฐมนตรีที่แตกต่างกันของ 10

เมื่อระบอบมีการเปลี่ยนแปลงแนวโน้มทางการเมืองทั้งหมดของประเทศก็เปลี่ยนไป สิ่งที่เป็นจุดสนใจของการบังคับใช้กฎหมายอาจถูกนำไปใช้ในการย้อนกลับเนื่องจากรัฐบาลใหม่ยืนยันความสำคัญของตนเอง ในทำนองเดียวกันการล่วงละเมิดที่ถูกมองข้ามไปก่อนหน้านี้อาจกลายเป็นจุดรวมของระบอบการปกครองใหม่

ระดับของการดูถูกเหยียดหยามกฎหมายแตกต่างจากระบอบการปกครองไปสู่ระบอบการปกครอง อันที่จริงการปราบปรามใน 2006 กินเวลาเพียงสี่เดือนจนกระทั่งการทำรัฐประหารของทหารปลดนายกรัฐมนตรีทักษิณซึ่งเป็นหัวหอกในการบังคับใช้กฎหมายการครอบครองที่ดินอย่างเข้มงวด

ในช่วงระยะเวลาสี่เดือนโดยสังเขปเจ้าของที่ดินและวิลล่าบางรายถูกบังคับให้เลิกกิจการและขายที่ดินหรือทรัพย์สินของพวกเขา หลายคนหนีการลงโทษเมื่อระบอบการปกครองเปลี่ยนไป ช่วงเวลาเย็นลงนั้นดำเนินต่อไปโดยผ่านการเปลี่ยนแปลงระบอบการปกครองอย่างต่อเนื่องจนถึงปัจจุบัน

กับรัฐบาลปัจจุบันที่แสดงให้เห็นถึงพลังที่ยิ่งใหญ่กว่าอยู่เสมอใคร ๆ ก็เดาได้ว่าพวกเขาจะให้ความสำคัญกับพวกเขาในอนาคตอันใกล้

เว็บไซต์โบรชัวร์และใบปลิวมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินต่างประเทศมายาวนานในประเทศไทยและสามารถเข้าถึงได้ง่ายโดยการจัดตั้ง บริษัท ของคนไทย ในภูเก็ตเพียงแห่งเดียวมีบูธขายร้านค้าและแผงขายสินค้าหลายร้อยแห่งซึ่งส่วนใหญ่จะนำเสนอโซลูชั่นเดียวกัน

มนต์เอกพจน์นี้ซ้ำแล้วซ้ำอีกจนกว่าจะเศร้าได้รับรัศมีที่ไม่สมควรของความถูกต้อง หลายคนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์แจ้งให้ผู้ซื้อทราบถึงสิ่งที่พวกเขาต้องการฟัง

เราได้สังเกตเห็นแล้วว่ามันยากแค่ไหนที่จะท้าทายความเชื่อที่มั่นคง ใครบางคนสามารถปฏิเสธข้อความ (ไม่ถูกต้อง) ซึ่งได้รับการเสริมแรงโดยหลาย ๆ แหล่งได้อย่างไร อุตสาหกรรมยังมีการพัฒนาจนถึงระดับที่การพัฒนาบ้านพักตากอากาศ (การตลาดกับชาวต่างชาติ) ได้รับรางวัลด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นประจำซึ่งเป็นการเพิ่มการสนับสนุนเชิงบวกเพิ่มเติมให้กับการบรรยาย (บางครั้งตามที่รายงานข่าวอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยผู้พัฒนามีความกล้าหาญจริง ๆ พอที่จะประดิษฐ์รางวัลเพียงประกาศอาคารของพวกเขาเป็น“ คอนโดแห่งปี”)

Caveat Emptor หมายถึง“ ให้ผู้ซื้อระวัง” หนึ่งอาจคิดว่าการใช้จ่ายหลายแสนดอลลาร์ดอลลาร์ปอนด์หรือ Renminbi หรือ Rubles นับล้านจะทำให้ผู้ซื้อส่วนใหญ่อยากรู้อยากเห็นมากขึ้น เรื่องนี้ไม่ได้เป็นเช่นนั้นเสมอไป

จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อการมาถึงประเทศไทยครั้งใหม่อ่านบทความเกี่ยวกับ บริษัท กฎหมายที่ถูกปล้น หรือได้ยินรายการข่าวเกี่ยวกับกลุ่มชาวต่างชาติที่มีวันในศาล แต่หายไปในความพยายามที่จะปกป้องโครงสร้างความเป็นเจ้าของที่ซับซ้อน?

สิ่งแรกที่พวกเขาทำคือโทรหาทนายความ (หรือมากกว่านั้นคือนักบัญชี) ซึ่งจัดตั้ง บริษัท ไทยและจัดการซื้อบ้านพักตากอากาศ เมื่อคนที่เป็นมืออาชีพนั้นเต็มใจที่จะทำให้งงงวยข้อเท็จจริงหรือไม่รู้ข้อเท็จจริงจากนั้นเจ้าของชาวต่างชาติมักจะถูกทิ้งให้รู้สึกถึงการแสดงหัวข้อย่อย

ทุกเรื่องที่พวกเขาได้ยินเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของที่ผิดกฎหมายนั้นจะกลายเป็นความผิดในสายตาของพวกเขาและชาวต่างชาติอื่น ๆ ทุกคนที่พวกเขาพบกันที่ซื้อทรัพย์สินผ่าน บริษัท ไทยที่มีผู้ถือหุ้นเสนอชื่อ

จิมทอมป์สันเป็นชาวอเมริกันที่ให้เครดิตกับการฟื้นฟูอุตสาหกรรมผ้าไหมในประเทศไทย เขาเดินทางมาประเทศไทยครั้งแรกใน 1945 และเช่นเดียวกับคนจำนวนมากที่เดินทางมาที่ประเทศนี้จบลงด้วยการใช้ชีวิตที่เหลือของเขาที่นี่ ในปีต่อ ๆ มาเขาได้ออกแบบและสร้างบ้านบนคลองแสนแสบซึ่งเป็นสถาปัตยกรรมอันยิ่งใหญ่ในสมัยก่อนและในขณะที่พิพิธภัณฑ์ยังคงเป็นหนึ่งในสถานที่ท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในกรุงเทพฯ อย่างไรก็ตามในเวลานั้นเขาเป็นเจ้าของมัน เขาซื้อที่ดินและวางบ้านไว้

นักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางมาประเทศไทยเป็นเวลาหลายสิบปี แต่เนื่องจาก 1970 (สามปีหลังจากการหายตัวไปอย่างลึกลับของ Jim Thompson) ชาวต่างชาติจึงไม่ได้รับอนุญาตให้ถือครองที่ดิน

หนังสือพิมพ์ภาษาอังกฤษห้องสนทนาบนกระดานสนทนาได้เตือนผู้อ่านเป็นเวลาหลายปีเพื่อไม่ให้ถูกหลอกในการซื้อทรัพย์สินที่ผิดกฎหมาย แต่หลายคนยังคงเลือกที่จะเพิกเฉยต่อคำเตือน ในขณะที่ยังมีคนที่“ สดใหม่บนเรือ” และรับคำแนะนำที่ไม่ดีนักพูดภาษาอังกฤษน้อยคนนักที่จะลืมความจริงที่ว่าพวกเขาไม่สามารถเป็นเจ้าของวิลล่าหรือที่ดินในประเทศไทยในฐานะชาวต่างชาติ

น่าเศร้าที่ไม่สามารถพูดได้เช่นเดียวกันสำหรับนักท่องเที่ยวจีนและรัสเซีย / นักลงทุน ชาวรัสเซียเดินทางมาที่ภูเก็ตเป็นจำนวนมากในช่วงสิบปีที่ผ่านมาและการเติบโตที่สำคัญของการท่องเที่ยวจีนเกิดขึ้นในช่วงห้าปีที่ผ่านมาเท่านั้น ชาวรัสเซียและจีนหลายคนไม่ทราบความพยายามก่อนหน้านี้ในการบังคับใช้ความเป็นเจ้าของที่ผิดกฎหมายอาจเป็นเพราะไม่มีใครใส่ใจที่จะบอกพวกเขา ไม่มีกรอบอ้างอิง แต่น่าเสียดายที่เข้าใจผิดง่ายกว่าและไม่ทราบว่าโครงสร้างใดที่อยู่เหนือกระดานและที่ไม่ใช่

ดูเหมือนจะไม่มีแคมเปญเครือข่ายสังคมที่เปรียบเทียบได้ในรัสเซียหรือจีนกลางเพื่อแจ้งให้ผู้คนทราบเกี่ยวกับกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของที่ดินในต่างประเทศ เป็นไปได้ว่าเหตุผลหนึ่งที่ข้อมูลนี้ยังไม่ถึงบล็อกรัสเซียหรือจีนคือผู้ที่เขียนออนไลน์เกี่ยวกับภูเก็ตพร็อพเพอร์ตี้ไม่พบกับการปราบปรามครั้งสุดท้ายและไม่คุ้นเคยกับตัวอักษรกับจิตวิญญาณของกฎหมาย แต่ผู้ซื้อและผู้เขียนบล็อกก็อาจพึ่งพาคำแนะนำของบุคคลที่หลงลืมข้อเท็จจริงหรือจูงใจให้ไม่บอกเรื่องราวทั้งหมด

ปัญหาอีกประการหนึ่งที่ส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อชาวรัสเซียและชาวจีนก็คือปัญหาด้านวัฒนธรรมโดยเฉพาะวัฒนธรรมที่เกี่ยวข้องกับการใช้ทนายความ

เราได้กล่าวมาแล้วว่ากฎหมายทรัพย์สินของไทยมีรากฐานมาจากความผูกพันทางวัฒนธรรมกับที่ดินที่เหลืออยู่ในมือของคนไทย สิ่งที่เราได้เรียนรู้จากการพูดกับชาวรัสเซียและชาวจีนในภูเก็ตคือในวัฒนธรรมของพวกเขาทนายความมักไม่เกี่ยวข้องกับการซื้อหรือขายทรัพย์สินกลับบ้าน

ในความเป็นจริงชาวจีนจำนวนมากยินดีที่จะมีส่วนร่วมกับเงินในประเทศจีนและไม่ได้ออกจากประเทศของพวกเขาได้รับการส่งมอบกุญแจไปยังทรัพย์สินที่ซื้อในจังหวัดภูเก็ต สิ่งนี้ได้อนุญาตให้นักพัฒนาและตัวแทนบางคนหลบหนีไปกับการขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งทนายความที่มีประสบการณ์น่าจะได้รับคำแนะนำไม่ให้ซื้อ ความจริงที่ว่าการดำเนินการเนื่องจากความขยันและการจ้างทนายนั้นไม่ใช่เรื่องธรรมดาในประเทศจีนหมายความว่านักพัฒนาสามารถขายห้องชุดให้กับผู้ซื้อที่ไม่สงสัยในลักษณะเดียวกับสินค้าราคาถูกและผิดพลาดสามารถเหยี่ยวออนไลน์ได้

ดังนั้นชาวรัสเซียและจีนบางคนจึงอาจ“ ไม่ติด” กับการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเพียงเพราะพวกเขาไม่ต้องการเห็นความจำเป็นในการใช้ทนายความ

ใน 1970 เมื่อสนธิสัญญาฉบับล่าสุดอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อที่ดินหมดอายุนักท่องเที่ยวจากทั่ว 350,000 เดินทางมาประเทศไทยทุกปี วันนี้ตัวเลขดังกล่าวคือ 35 ล้านและมีผู้เยี่ยมชมภูเก็ตเป็นจำนวนมากในแต่ละปี

เมื่อจำนวนนักท่องเที่ยวลดลงชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านพักตากอากาศก็แทบจะสังเกตไม่เห็นเลย เจ้าหน้าที่เกือบจะเมินหน้าไปยังชาวต่างชาติจำนวนค่อนข้างน้อย ในหลายกรณีพวกเขาส่วนใหญ่เป็นเพราะไม่มีใครบ่น

แต่เมื่อความสนใจจากต่างประเทศในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของไทยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องความไม่พอใจในหมู่คนไทยก็เพิ่มขึ้นอย่างแข็งแกร่ง ใครก็ตามที่เชื่อว่ารัฐบาลจะนั่งเฉยๆและเฝ้าดูกฎหมายของราชอาณาจักรอย่างเปิดเผยตลอดไปแสดงให้เห็นถึงความไม่รู้ที่ลึกซึ้งของความรู้สึกลึก ๆ ที่คนไทยมีต่อชาวต่างชาติที่พยายามจะซื้อที่ดินของพวกเขา

เช่นเดียวกับอุตสาหกรรมอื่น ๆ เมื่อพูดถึง บริษัท กฎหมายคุณจะได้สิ่งที่คุณจ่ายไป

ยกตัวอย่างเช่นบางคนกำลังเตรียมตัวไปแคมป์ปิ้งรู้ว่าพวกเขาต้องการแจ๊กเก็ตที่ทนต่อสภาพอากาศเพราะเงื่อนไขที่พวกเขาเผชิญจะไม่แน่นอน เมื่อตัดสินใจเลือกยี่ห้อที่จะซื้อพวกเขาอาจใช้ทัศนคติ“ อุปกรณ์ป้องกันสภาพอากาศเหมือนกันหมด” และเลือกตัวเลือกที่ถูกที่สุด และบางทีสัปดาห์ที่พวกเขาใช้เวลาอยู่กับไข้หวัดเพราะเครื่องแต่งกายของพวกเขาไม่ได้เป็นลมอย่างแท้จริงหรือกันน้ำสามารถหลีกเลี่ยงได้โดยการใช้จ่ายเงินอีกเล็กน้อย

การจ้างทนายในประเทศไทยนั้นเป็นเรื่องเล็ก ๆ น้อย ๆ - คุณต้องการคนที่สามารถช่วยคุณต่อสู้กับพายุได้และโดยทั่วไปแล้วก็คือทนายความที่มีประสบการณ์มากกว่าซึ่งสามารถทำได้

เมื่อประเทศไทยเห็นการเติบโตอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อนของการท่องเที่ยวยอดขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เราได้พูดคุยกันถึงวิธีการแก้ปัญหาที่นำเสนอให้กับชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อบ้านพักตากอากาศในจังหวัดภูเก็ต (บริษัท ไทยที่มีผู้ถือหุ้นเสนอชื่อ) และเราได้ชี้แจงให้ชัดเจนว่าเรื่องนี้เป็นการละเมิดกฎหมาย แต่คำแนะนำนั้นเป็นเรื่องธรรมดา

หลังจาก 2006 บริษัท กฎหมายที่มีประสบการณ์ส่วนใหญ่หยุดแนะนำให้ใช้โครงสร้างผู้ได้รับการเสนอชื่อ สิ่งนี้น่าจะช่วยบรรเทาความเดือดร้อนให้กับลูกค้าของพวกเขาเพราะเป็นครั้งแรกที่กรมตรวจสอบบัญชีของรัฐกรมที่ดินคณะกรรมการการลงทุนและกรมพัฒนาธุรกิจการค้ากองปราบปรามอาชญากรรม (CSD) และกรมสอบสวนคดีพิเศษ (DSI) ทั้งหมด ดูเหมือนจะร่วมมือกับคนอื่น

ตัวอย่างที่เป็นเอกลักษณ์ของความร่วมมือหลายหน่วยงานจะทำให้การเปิดเผยกรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นกระบวนการที่ง่าย แต่ชาวต่างชาติเหล่านั้นที่ต้องการคำแนะนำทางกฎหมายที่มีประสบการณ์สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของพวกเขาไม่ควรกังวลกับ บริษัท ไทยของพวกเขาเอง