Использование тайской компании с ограниченной ответственностью для владения виллами, городскими домами и земельным участком на Пхукете
Что Сэм говорит о покупке земли через тайскую компанию
Тайская компания с ограниченной ответственностью - имеющая иностранных акционеров (не более 49%) и / или директора (ов) - может приобрести землю и зарегистрировать землю на имя компании, но это несет определенные риски, если не все сделано правильно.
Регистрация компании исключительно для покупки частной собственности не является правильным вариантом для начала, так как любая компания должна сначала вести законный бизнес, приносить доход и приносить прибыль своим акционерам. По деловым причинам компания может захотеть приобрести собственность, но она должна управляться в соответствии с корпоративным законодательством Таиланда.
Если кто-то появляется в каком-либо земельном отделении Пхукета с иностранным акционером (-ами) / директором (-ами), сотрудник по земельным вопросам обычно отказывает в регистрации земли. Их подозрение, часто правильное, заключается в том, что тайские акционеры компании являются просто кандидатами, владеющими акциями от имени одного или нескольких иностранцев. Они вправе отказаться от такой регистрации на этом основании.
Если покупатель считает, что его попытка купить землю через компанию является законной, он может попросить продолжить, и тогда сотрудник по земельным вопросам начнет расследование акционеров и их инвестиций в компанию. Если это пройдет проверку Земельного управления, то офицер, скорее всего, отправит документы в Бангкок для одобрения или отказа.
Этот процесс может занять много месяцев, и покупатель не всегда может ждать, поскольку заключенные соглашения не обязательно предусматривают такую задержку. Это связано с тем, что большинство соглашений о покупке / продаже или соглашениях о предварительной покупке / продаже имеют дату закрытия, а любые задержки, вызванные процедурами земельного департамента, могут выходить за рамки согласованной даты завершения.
Для директора (ов) важно знать точные законы и то, как они применяются к их ситуации. Правильная юридическая консультация имеет решающее значение, так как любое несоблюдение закона может привести к уголовной ответственности директоров.
Когда любой разговор в пабе переходит к «способам покупки недвижимости, находящейся в свободной собственности», псевдо-юридическая консультация протекает быстрее, чем пиво.
Для многих нынешних владельцев вилл и для тех, кого недавно убедили купить земельную собственность, это очень деликатный вопрос. Почти невозможно оспорить чьи-то существующие убеждения, и независимо от того, что на этих страницах говорится по этому вопросу, это обязательно кого-то огорчит (если это еще не произошло).
Итак, давайте просто повторим простой факт: иностранцам запрещено владеть землей в Таиланде, и это относится к земельной собственности, такой как дома и виллы. Кроме того, как упоминалось ранее и вопреки «разговорам в пабе», те, кто арендует землю, а затем строит на ней дом, не получает автоматически последующих прав бессрочной собственности на здание.
Все это могло звучать убедительно после нескольких пинт, но это не так.
Когда речь идет о виллах и домах, все зависит от основного договора аренды (не покупки!) Земли и от того, упоминает ли этот договор, кому принадлежат какие-либо здания или что происходит с этими зданиями после истечения срока аренды. Что подводит нас к любимой «лазейке» каждого для покупки земли, вилл и домов в Таиланде.
Покупка земельной собственности через тайскую компанию
Лазейки существуют в тех случаях, когда в законе существует двусмысленность, т. Е. Существует более одного правдоподобного толкования, позволяющего умным юристам придумывать способы изменить закон в соответствии со своими собственными целями.
Лазейки остаются законными до тех пор, пока закон плохо определен, но по двум конкретным вопросам тайский закон о собственности однозначен: иностранцы не могут владеть земельной собственностью, а иностранец не может контролировать тайскую компанию, используя Номинальные акционеры.
Как уже упоминалось ранее, в Законе об опубликовании Земельного кодекса говорится, что иностранцам («иностранцам») разрешено владеть землей в соответствии с положениями договора, но не упоминается, что такого договора не было уже почти 50 годы.
Несмотря на то, что в нем изложено это наилучшим образом, позиция Земельного кодекса в отношении иностранной собственности на землю, тем не менее, ясна. Введите Тайская компания Limited. В отличие от оффшорной компании (которая также является «иностранцем» по закону), тайская компания предлагает местную собственность. Запретный плод (земля) теперь может быть собран, и арендованное имущество становится безусловным.
Тайская компания открывает варианты для владения. Купить виллу или дом? Нет проблем. Купить участок земли и построить? Нет проблем. Кондоминиум, который вам нравится, распродан из 49% для иностранцев? Так как вы теперь «тайский», вы можете свободно покупать один из других 51%.
Проблема в том, что компания, созданная исключительно с целью покупки жилья для проживания, - компания, не имеющая других функций или реальной коммерческой деятельности, - технически является нарушением закона. Компания с тайскими номинальными акционерами (принадлежащая «из тени» иностранцу) грубо противозаконна.
В мае 2006 власти начали пресекать то, что было (и остается) незаконной деятельностью.
Были введены процедуры для обеспечения того, чтобы должностные лица Земельного департамента провели дополнительные тщательные проверки, чтобы предотвратить регистрацию земли любой компанией с иностранными акционерами. В частности, они пытались определить компании, созданные исключительно для покупки земли, домов и вилл.
Непосредственным эффектом этой политики было сокращение практики, но спустя четыре месяца после начала исполнения, в сентябре 19, премьер-министр Таксин Шинаватра был свергнут в ходе военного переворота. Изменения в правительстве часто приводят к изменениям в приоритетах, и смену правительств не взяли на себя мантия, оставленная Таксином.
Люди перестали беспокоиться об этом законе, потому что у сменяющих друг друга правительств были более неотложные вопросы (например, пребывание в должности). Но в последние годы 13 только действующая власть имела реальную стойкость.
Недавние бормотания из Бангкока предположили, что на повестке дня может быть еще один раунд законодательных поправок, руководящих принципов и правил. И все же некоторые новички в Таиланде говорят, что правительство будет стрелять себе в ногу, если оно когда-нибудь снова будет подавлено.
Если все же произойдет дальнейшее ограничение, направленное на использование тайских компаний с номинальными акционерами для приобретения земельной собственности, иностранные акционеры могут обнаружить, что «лазейка», в которую они купили, не была такой. Вместо этого они могли столкнуться с принудительной продажей своего дома, что было бы огромным неудобством, большим стрессом и, по всей вероятности, некоторыми финансовыми потерями.
У каждого свое мнение по поводу законов в Таиланде, ограничивающих право собственности на иностранную землю. Но действительно ли Таиланд один, когда дело доходит до законов о владении недвижимостью? Вы можете узнать в этой статье здесь:
Таиланд один? Сколько стран в мире запрещают иностранцам владеть землей?
Что Олаф говорит о покупке недвижимости через компанию
Использование компании для владения тайской недвижимостью является обычным делом, но это не обязательно рекомендуется, потому что существуют потенциальные юридические и коммерческие обязательства.
Юр. Информация
Хотя компания, зарегистрированная в Таиланде, может владеть землей, существуют определенные правила, которые необходимо соблюдать. По сути, должно быть как минимум два акционера тайской национальности, которые между ними владеют более половины акционерного капитала компании. Однако важно, чтобы тайские люди имели законную долю в компании, то есть чтобы они заплатили за свои акции и вложили в компанию фактический капитал.
Это незаконно, если такие тайские акционеры являются «номинальными акционерами», то есть они были акционерами только по названию, которым были предоставлены акции в соответствии с тайскими законами о собственности компаний, но чья реальная цель состояла в том, чтобы облегчить покупку собственности иностранным директором компании. Компания.
Для начала, компании без бизнес-целей не признаются в соответствии с тайским законодательством. Компания, созданная с единственной целью владения активами, но не осуществляющая регулярную торговую или деловую деятельность (что означает, что она также избегает уплаты любых налогов), может быть ликвидирована.
Любой иностранец, который создает такую компанию и стремится извлечь выгоду из использования тайских номинальных акционеров, будет подвергнут штрафам, тюремному заключению или тому и другому. В таком случае возможно, что компания будет не только подвержена роспуску, но и что земельный офис также потребует от компании продажи любой земли, которой она владеет.
Коммерческая
Владение недвижимостью через Thai Company Ltd. может быть более дорогостоящим, чем вы ожидали, потому что Thai Company несет ответственность за следующие ежегодные расходы:
- подготовка и сдача проверенных счетов;
- подготовка и подача налоговой декларации (которая является полугодовой налоговой декларацией после первого года).
Ниже приведены также требования для тайской компании:
- он должен иметь зарегистрированный адрес. Компания должна быть зарегистрирована в собственности, которая квалифицируется как адрес офиса, если у нее ее еще нет;
- если компания получает доход от аренды недвижимости, которой она владеет, компания несет ответственность за уплату налогов на указанный доход. Если директор компании проживает в собственности, принадлежащей компании без арендной платы, налоги на доходы физических лиц могут также взиматься с рыночной ставки неоплаченного дохода от аренды. (Эти налоги, очевидно, не будут применяться к любой вилле или квартире, принадлежащей на имя человека.);
- продажа любого имущества, которым физическое лицо владело от своего имени в течение пяти или более лет, облагается гербовым сбором в размере 0.5% от цены продажи. Это в равной степени относится к вилле или кондоминиуму и оплачивается во время трансфера. Однако в соответствии с налоговым законодательством Таиланда идентичное имущество, принадлежащее от имени компании в течение пяти и более лет, будет облагаться налогом 3.3% от цены продажи; а также
- Любой подоходный налог, который может применяться к продаже принадлежащей компании собственности, может быть значительно выше, чем для индивидуального владельца.
Собственность Зарубежной Компании
Использование компании, зарегистрированной за пределами Таиланда, также не обязательно является ответом. Весьма распространено видеть, как тайская недвижимость приобретается через «оффшорные» компании (например, те, которые зарегистрированы в юрисдикциях с низкими налогами, таких как Сейшельские острова или Британские Виргинские острова).
Оффшорные компании, возможно, используются, потому что у них нет тех же юридических обязательств, упомянутых выше. Однако, помимо обязательных проверенных счетов и налоговой отчетности, у них есть коммерческие обязательства. Независимо от юрисдикции, оффшорная компания требует денег для работы, что необходимо учитывать.
Есть несколько случаев, когда это может быть оправдано, особенно когда речь идет о легкости продажи собственности или оставления ее в качестве наследства. Чтобы передать право собственности на имущество, нужно только передать акции компании, что является относительно простой процедурой. Но оффшорная компания не может владеть земельной собственностью.
Есть другие варианты
Иностранцам разрешено не только напрямую владеть квартирами в кондоминиумах (freehold), но и владеть виллами (физическими структурами, а не землей). Они могут сдавать землю в аренду, а правильно структурированная аренда обеспечит их инвестиционную юридическую безопасность. Что еще более важно, иностранец не будет подвергать себя потенциальным обязательствам, упомянутым выше.
Законная Корпоративная Собственность
Однако существует один ряд обстоятельств, при которых покупка земли через местную тайскую компанию может быть совершенно законной - если сама компания является законным бизнесом.
Тот факт, что у компании есть иностранные акционеры, может быть красным флагом для властей, но это не является незаконным. То же самое нельзя сказать о кандидатах из Таиланда, которые не заинтересованы в управлении компанией, которые указаны только в бухгалтерской книге в офисе адвоката. Они нарушают закон, как и иностранец, создавший компанию под своими именами.
Но если бизнес будет создан должным образом, будет профессионально работать, будет следовать закону и платить налоги, крайне маловероятно, что власти Таиланда сочтут его незаконным. Тайские чиновники быстро просматривают любые попытки нарушить закон, но любой, кто делает все правильно, может просто найти четкий путь к собственности на землю во имя своей компании.
Однако, если иностранец использует в личных целях какую-либо виллу, принадлежащую компании, возникнет та же проблема «выгоды в натуральной форме» (обсуждаемая в рамках владения оффшорной компанией), что повлечет за собой последствия для подоходного налога. Опять же, если все это обрабатывается «книгой», нечего бояться.
В очень большой ореховой скорлупе
В этом разделе представлен чрезвычайно откровенный обзор историй, рассказанных иностранцами о покупке недвижимости в Таиланде, включая виллы. Мнения о том, что действительно возможно и что является законным, варьируются от одной крайности до другой, но большинство методов владения земельной собственностью подпадают под более пристальное внимание.
Намерение здесь не состояло в том, чтобы противодействовать существующим владельцам, и не было настолько, чтобы люди были настолько унылы, что они отказались от своей мечты о владении собственностью в Таиланде. Напротив, потенциальные покупатели понимают законные возможности владения в Таиланде и могут оценить, что, хотя некоторые права могут быть предоставлены иностранцам, они не все гарантированы. Иногда все зависит от усмотрения или толкования закона должностными лицами, занимающимися оформлением документов.
Будь то городская жизнь в Бангкоке, удивительные пляжи и закаты Пхукета или горы в Чиангмае, Таиланд действительно является удивительной страной. В каждой части страны есть замечательные виллы и квартиры, но для обеспечения правильного дома иногда требуется терпение, настойчивость и здоровое уважение к закону.
Дух Закона
Существует множество мнений и рекомендаций о том, как иностранец может обойти «букву» закона о владении земельной собственностью. Проблема с такими схемами заключается в том, что в случае оспаривания в суде схема иностранного владения вряд ли будет поддержана.
Интересно отметить, что буква закона в Таиланде фактически говорит об иностранной собственности на землю. Вместо того, чтобы прямо запрещать иностранцам владеть землей, закон фактически гласит, что иностранцам (иностранцам) разрешено владеть землей. В разделе 86 Закона об издании Земельного кодекса говорится, что «иностранцы могут приобретать землю в соответствии с положениями договора, дающего право на владение недвижимым имуществом…». В законе не упоминается, что последний такой договор был расторгнут в 1970.
В отсутствие какого-либо договора «дух закона» явно запрещает иностранную собственность на землю в Таиланде. Независимо от изобретательности предполагаемой лазейки, из судебных решений ясно, что этот «дух» закона неизменно поддерживается.
Когда дело передается в суд, когда земля считается находящейся в собственности или под контролем иностранца, один и тот же вердикт возвращается в значительной степени каждый раз. Будь то местный суд первой инстанции или апелляционный суд (такой как Верховный суд в Бангкоке), схемы, которые помогли иностранцам обойти закон, регулярно снимаются судьями.
Если иностранец является владельцем здания, и спор идет просто из-за использования или прав на землю, которую они должным образом арендуют, судьи довольно часто принимают сторону иностранца. Это становится проблемой, когда речь идет о владении или контроле над физической землей.
Покупка и аренда недвижимости в Таиланде Статьи
Законы Таиланда о собственности - неудобная правда
Любой, кто покупает недвижимость в Таиланде, должен убедиться, что его покупка осуществляется в соответствии с законами Королевства. В некоторых отношениях эти законы не отличаются от законов большинства западных стран. Там есть,
Получение надлежащей юридической консультации при покупке недвижимости на Пхукете
ВАЖНОСТЬ ЗВУКОВЫХ ЮРИДИЧЕСКИХ КОНСУЛЬТАЦИЙ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ В ТАИЛАНДЕ Поиск хорошего юриста в Таиланде Это уже затронуто выше, и это трудно переоценить - первым шагом при совершении любой сделки с недвижимостью в Таиланде должно быть следующее:
Иностранное право собственности на кондоминиумы в Таиланде
ИНОСТРАННАЯ СВОБОДНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ПХУКЕТЕ Кондоминиумы на Пхукете Безусловное владение кондоминиумом довольно четко обозначено и является лучшим способом для иностранцев владеть недвижимостью в Таиланде. Закон Таиланда гласит, что комплекс кондоминиумов может иметь
Покупка вилл, домов, таунхаусов и земельных участков на Пхукете
Покупка недвижимости на Пхукете за счет инвестиций: вилл, домов и земельных участков. Покупка недвижимости на Пхукете: поощрение инвестиций. В предыдущей статье мы упоминали «крайне ограниченные и исключительные обстоятельства», при которых иностранец может приобрести
Все о 30-летней аренде в Таиланде
Что такое аренда? Термины «безусловное право собственности» и «аренда» не обязательно являются универсальными понятиями. Безусловное владение и владение на правах аренды - это общее различие во многих странах. Но чаще всего дифференциация встречается в Великобритании.
Использование тайской компании с ограниченной ответственностью для владения виллами, городскими домами и земельным участком на Пхукете
Использование тайской компании с ограниченной ответственностью для владения виллами, городскими домами и земельной недвижимостью на Пхукете Что Сэм говорит о покупке земли через тайскую компанию Тайская компания с ограниченной ответственностью - с иностранными акционерами
Социальный контакт